Teori Pengadaan Tanah 1

• Pengambilan hak atas tanah atau “takings” sebagai perbuatan hokum

negara untuk mengambil hak atas tanah masyarakat merupakan hal
yang bersifat universal.
• Dasar negara mempunyai kewenangan tersebut: “maintanin peace
and good order” dan “safety, health, morals, and general welfare of
the public”.
• Pembatasan terhadap 2 (dua) hal yakni: (a) kepentingan umum; dan
(b) diberikan ganti kerugian.
• Dikenal dengan pendekatan eminent domain (untuk kepentingan
umum) dan police power (avoid harm).
Teori Pengadaan Tanah 2
• Perbedaan pendekatan eminent domai dan police power menurut
Nichols: “eminent domain involves the taking of property because of
its need for the public use, while police power involves the regulation
of such property to prevent its use therof in a manner that is
detrimental to public interest. The police power may be loosely
described as the power of the sovereign to prevent persons under its
jurudiction from conducting themselves or using their property to the
detriment of the general welfare”.
Teori Pengadaan Tanah 3
• Peraturan perundang-undangan adalah cara untuk memperoleh
kesepakatan (consent) – antara pemerintah dengan pemilik HAT.
• Sebelum berlakunya UU No. 5 Tahun 1960 (UUPA) yang berlaku
adalah Byblad No. 11372 jo No. 12746 (Gouvernementsbelsuit No. 7
Tahun 1927 jo. No. 23 Tahun 1932) dengan pembelian tanah – tidak
sesuai dengan prinsip “willing seller – willing buyer”.
• Setelah terbitnya UUPA acara yang ditempuh adalah “pembebasan
atas tanah” – dalam UUPA disebut sebagai “penyerahan secara
sukarela” (dalam Pasal 27 huruf a angka 2 UUPA).
Pencabutan Tanah (UU No. 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak Atas
Tanah dan Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah)

Dapat dilakukan dengan 3 syarat yakni:

(a) Musyawarah dengan pemegang HAT gagal;
(b) Tanah sangat diperlukan untuk keperluan pembangunan; dan
(c) Lokasi pembangunan tidak dapat dipindahkan ke lokasi lain.
Kepentingan Umum 1
• Dua cara untuk mengungkapkan tentang doktrin kepentingan umum:
• Pedoman umum, yang secara umum menyebutkan bahwa pengadaan
tanah harus berdasarkan alasan kepentingan umum. Istilah-istilah
yang sering digunakan secara bergantian untuk mengungkapkan
tentang pengertian umum tersebut misalnya public atau social,
general, common, atau collective, sedangkan “kepentingan” atau
“purpose” sering diganti dengan need, necessity, interest, function,
utility, atau use. Sesuai dengan sifatbya sebagai pedoman, hal ini
memberikan kebebasan bagi eksekutif untuk menyatakan suatu
proyek memenuhi syarat untuk kepentingan umum dengan
menafsirkan pedoman tersebut.
Kepentingan Umum 2
• Penyebutan kepentingan umum dalam suatu daftar kegiatan yang
secara jelas mengidentifikasi tujuannya: sekolah, jalan, bangunan
pemerintah dan sebagainya, yang oleh perUUan dipandang
bermanfaat untuk umum. Segala kegiatan di luar yang tercantum
dalam daftar tersebut tidak dapat dijadikan alas an untuk pengadaan
tanah.
• Secara praktik, misalnya di Guatamela digunakan quick taking (daftar
eksklusif dan daftar inklusif) – berkaitan dengan kebebasan eksekutif,
badan peradilan, dan legislative.
Kepentingan Umum 3
• Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara
memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak
(Pasal 1 angka 2 UU 2/2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum).
• Kepentingan umum adalah kepentingan bangsa, negara, dan
masyarakat yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan
sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat (Pasal 1 angka 6 UU
2/2012).
• Penyelenggaraan pengadaan tanah untuk kepentingan umum
memperhatikan keseimbangan antara kepentingan pembangunan
dan kepentingan masyarakat (Pasal 9 ayat (1) UU 2/2012).
Pengadaan tanah untuk kepentingan umum
dilaksanakan berdasarkan asas-asas:
• Kemanusiaan: memberikan perlindungan serta penghormatan terhadap
HAM, harkat, dan martabat setiap warga negara dan penduduk Indonesia
secara proposional.
• Keadilan: memberikan jaminan penggantian yang layak kepada Pihak
yang Berhak dalam proses Pengadaan Tanah sehingga mendapatkan
kesempatan untuk dapat melangsungkan kehidupan yang lebih baik.
• Kemanfaatan: hasil pengadaan tanah mampu memberikan manfaat
secara luas bagi kepentingan masyarakat, bangsa, dan negara.
• Kepastian: memberikan kepastian hukum tersedianya tanah dalam
proses Pengadaan Tanah untuk pembangunan dan memberikan jaminan
kepada Pihak yang Berhak untuk mendapatkan Ganti Kerugian yang
layak.
Pengadaan tanah untuk kepentingan umum
dilaksanakan berdasarkan asas-asas:
• Keterbukaan: Pengadaan Tanah untuk pembangunan dilaksanakan
dengan memberikan akses kepada masyarakat untuk mendapatkan
informasi yang berkaitan dengan Pengadaan Tanah.
• Kesepakatan: proses Pengadaan Tanah dilakukan dengan
musyawarah para pihak tanpa unsur paksaan untuk mendapatkan
kesepakatan bersama.
• Keikutsertaan: dukungan dalam penyelenggaraan Pengadaan Tanah
melalui partisipasi masyarakat, baik secara langsung maupun tidak
langsung, sejak perencanaan sampai dengan kegiatan
pembangunan.
Pengadaan tanah untuk kepentingan umum
dilaksanakan berdasarkan asas-asas:
• Kesejahteraan: Pengadaan Tanah untuk pembangunan dapat
memberikan nilai tambah bagi kelangsungan kehidupan Pihak yang
Berhak dan masyarakat secara luas.
• Keberlanjutan: kegiatan pembangunan dapat berlangsung secara
terus menerus, berkesinambungan, untuk mencapai tujuan yang
diharapkan.
• Keselarasan: Pengadaan Tanah untuk pembangunan dapat
seimbang dan sejalan dengan kepentingan masyarakat dan negara.
Penyebab lembaga pengadaan tanah berada
dalam posisi yang dilematis (menurut Prof.
Nurhasan Ismail):
• Terjadinya antitesis sikap dan perilaku masyarakat terhadap kebijakan
pemerintah.
• Berkembangnya nilai individualistis dan melemahnya kolektivistis.
• Dominannya kebijakan pemerintah sebagai pelaksana
pembangunan daripada sebagai pelindung warga masyarakat
pemilik tanah → pelaksana kewenangan HMN dan badan hukum
publik pelaksana pembangunan.
 PENGADAAN ATANAH BERDASARKAN PERPRESS NO. 71
TAHUN 2012

TAHAPAN PENGADAAN TANAH

PENYERAHAN
PERENCANAAN PERSIAPAN PELAKSANAAN
HASIL
 TAHAP PERENCANAAN PENGADAAN TANAH

DASAR PERENCANAAN

• Rencana Tata Ruang Wilayah (Nasional, Prop, Kab / Kota)

• Prioritas Pembangunan dalam :
1. Rencana Pembangunan Jangka Menengah
2. Rencana Strategis
3. Rencana Kerja Pemerintah Instansi yang Bersangkutan
Pasal 3-4 Perpres No. 71 Tahun 2012

STUDI KELAYAKAN PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PENGADAAN TANAH

Dokumen dapat disusun bersama-sama oleh Instansi yang memerlukan tanah
• Survei Sosial Ekonomi dengan Instansi terkait atau Lembaga Profesional, yang mencakup :
• Kelayakan Lokasi 1. Maksud & Tujuan Rencana Pembangunan termasuk Manfaatnya
• Analisa Biaya dan Manfaat Pembangunan 2. Kesesuaian dengan RTRW dan Prioritas Pembangunan
• Perkiraan Nilai Tanah 3. Letak Tanah (Kelurahan / Desa, Kecamatan, Kabupaten / Kota, Propinsi)
• Dampak Lingkungan dan Dampak Sosial 4. Luas Tanah
• Studi Kelayakan Lainnya 5. Gambaran Umum Status Tanah (Data Awal Penguasaan dan Pemilikan)
6. Perkiraan Jangka Waktu Pelaksanaan Pengadaan Tanah
Pasal 6 Perpres No. 71 Tahun 2012
7. Perkiraan Jangka Waktu Pelaksanaan Pembangunan
8. Perkiraan Nilai Tanah (Perkiraan biaya Ganti rugi yang meliputi tanah, ruang
atas dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dan / atau
kerugian lain yang dapat dinilai)
9. Rencana Penganggaran (Besar, Sumber Dana dan Rincian alokasi dana)

Pasal 5 Perpres No. 71 Tahun 2012

Pasal 7 Perpres No. 71 Tahun 2012 DOKUMEN RENCANA PENGADAAN TANAH

Komentar 1:
• Survei sosial ekonomi: menghasilkan kajian mengenai kondisi sosial
ekonomi masyarakat yang diperkirakan terkena dampak pengadaan
tanah.
• Dampak lingkungan dan dampak sosial: dilakukan untuk
menghasilkan analisis mengenai dampak lingkungan hidup atau
dokumen lingkungan hidup lainnya yang sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan.
• Studi lain yang diperlukan: studi budaya masyarakat, studi politik, dan
keamanan, atau studi keagamaan sebagai antisipasi dampak spesifik
akibat pembangunan untuk kepentingan umum.
 TAHAP PERSIAPAN PENGADAAN TANAH

KONSULTASI PUBLIK (Psl. 29 s/d 40 Perpres No. 71 Tahun 2012)

1. Konsultasi Publik dilaksanakan oleh Tim Persiapan di kantor Kelurahan/Desa atau nama lainnya, atau Kecamatan atau tempat lain yang disepakati oleh Tim
Persiapan dengan Pihak Yang berhak.
2. Konsultasi dilakukan terhadap Pihak yang Berhak atau kuasanya dan dapat melibatkan masyarakat yang akan terkena dampak pembangunan dalam hal
pembangunan memiliki dampak khusus.
3. Pelaksanaan konsultasi Publik dilaksanakan maksimal 60 HK dan dapat dilakukan bertahap lebih dari 1 kali.

Langsung Kepada Yang Tanda Terima

berhak atau Masyarakat Undangan
TIM PERSIAPAN UNDANGAN

3 HK
Tidak Langsung Pengumuman di kantor Kelurahan /Desa
atau nama lainnya atau Kecamatan
60 HK

PELAKSANAAN Media Cetak atau Elektronik

KONSULTASI PUBLIK

TIDAK YA
KEBERATAN
30 HK
• BA KESEPAKATAN KONSULTASI PUBLIK ULANG
• DAFTAR HADIR

TIDAK YA
Inventarisasi & Klarifikasi
KEBERATAN
PIHAK YANG
• BA KESEPAKATAN GUBERNUR TIM KAJIAN BERHAK &
• DAFTAR HADIR MASYARAKAT
Tidak Diterima Diterima
Rekomendasi
KEBERATAN 14 HK

PENETAPAN PEMBATALAN /
LOKASI PEMINDAHAN
Komentar 2:
• Konsultasi publik → keberatan → konsultasi publik ulang → keberatan →
Gubernur membentuk Tim Kajian Keberatan.
• Tugas: menginventaris masalah yang menjadi alasan keberatan; melakukan
pertemuan atau klarifikasi dengan pihak yang keberatan; dan membuat
rekomendasi diterima atau ditolaknya keberatan.
• Inventarisasi → jenis dan alasan, pihak, dan usulan pihak yang keberatan
→ dokumen keberatan.
• Pertemuan → menyamakan persepsi tentang materi/alasan keberatan
pihak yang keberatan dan menjelaskan kembali maksud dan tujuan
rencana pembangunan.
• Rekomendasi didasarkan hasil kajian dokumen keberatan terhadap: RTRW;
dan Prioritas Pembangunan (RPJM, Rencana Strategis, dan Rencana Kerja
Pemerintah Instansi ybs).
 TAHAP PELAKSANAAN PENGADAAN TANAH

KETENTUAN UMUM PEMBERIAN GANTI KERUGIAN (Psl. 74 s/d 83 Perpres No. 71 Tahun 2012)

Bentuk Ganti Kerugian

UANG TANAH PENGGANTI PEMUKIMAN KEMBALI SAHAM BENTUK LAIN

1. Diberikan dalam bentuk 1. Diberikan Instansi melalui 1. Diberikan Instansi melalui 1. Diberikan BUMN (Tbk) 1. Berupa penggabungan 2
Rupiah Pelaksana Pengadaan Pelaksana Pengadaan dan mendapatkan (dua) atau lebih bentuk
2. Dilakukan oleh Instansi Tanah Tanah penugasan khusus dari ganti rugi
berdasarkan validasi Ka. 2. Penyediaan tanah 2. Pemukiman kembali Pemerintah 2. Mekanisme pemberian
TPT Pengganti melalui jual beli dilakukan setelah 2. Berdasarkan Kesepkatan masing-masing bentuk
3. Dilakukan bersamaan atau cara lain dan dilakukan mendapatkan Surat Pihak yang berhak ganti kerugian mengikuti
dengan pelepasan hak setelah mendapatkan Surat Pemintaan Tertulis dari Ka. dengan BUMN ketentuan bentuk
4. Maksimal 7 HK setelah Pemintaan Tertulis dari Ka. TPT dengan waktu 3. Dilakukan bersamaan individual yang ada.
penetapan GR TPT dengan waktu Maksimal 1 tahun. dengan pelepasan hak
Maksimal 6 bulan 3. Diberikan untuk dan atas
3. Diberikan untuk dan atas nama pihak yang berhak.
nama pihak yang berhak. 4. Pelepasan hak tanpa
4. Pelepasan hak tanpa menunggu pemukiman
menunggu tanah Pengganti kembali
5. Selama proses penyediaan 5. Selama proses penyediaan
tanah pengganti, dana pemukiman pengganti,
penyediaan dititipkan di dana penyediaan dititipkan
bank oleh dan atas nama di bank oleh dan atas nama
Instansi Instansi

Catatan :
• Ganti Kerugian tidak diberikan kepada tanah yang dimiliki / dikuasai oleh Pemerintah / BUMN / BUMD kecuali terhadap bangunan yang
secara aktif dipergunakan untuk penyelenggaraan tugas pemerintahan, Tanah yang dimiliki / dikuasai oleh BUMN/BUMD, dan / atau Tanah kas
Desa.
• Dibuat Berita Acara Pemberian Ganti Rugi yang memuat anatara lain Daftar Pihak yang berhak penerima Ganti kerugian, Bentuk dan Besarnya
Ganti Kerugian, Daftar dan Bukti Pembayaran / Kuitansi dan Berita Acara Pelepasan Hak atas Tanah atau Penyerahan Tanah
Komentar 3:
• Tanah pengganti dan pemukiman kembali:
• Menunggu surat permintaan tertulis dari Ka. TPT untuk tanah
pengganti (6 bulan) dan pemukiman kembali (1 tahun).
• Pelepasan hak tanpa menunggu tanah pengganti dan pemukiman
kembali.
• Selama proses penyediaan tanah pengganti dan pemukiman
pengganti, dana penyediaan dititipkan di bank oleh dan atas nama
Instansi.
Komentar 4:
• Pasal 71 ayat (3):
“Dalam hal Pihak yang berhak telah diundang secara patut tidak hadir
dan tidak memberikan kuasa, Pihak yang berhak dianggap menerima
bentuk dan besarnya ganti Kerugian yang ditetapkan oleh Pelaksana
Pengadaan Tanah”.
 TAHAP PENYERAHAN HASIL PENGADAAN TANAH &
PEMBANGUNAN
KETENTUAN UMUM (Psl. 112-113 Perpres No. 71 Tahun 2012)

• Penyerahan dilakukan oleh Ketua Pelaksana Pengadaan tanah kepada Instansi maksimal 7 HK sejak pelepasan.
• Dibuatkan Berita Acara Penyerahan guna pendaftaran / pensertifikatan dimana pendaftaran / pensertifikatan dilaksanakan maksimal 30 HK
sejak penyerahan.
• Pembangunan dapat dimulai oleh Instansi setelah dilakukan penyerahan oleh Ketua Pelaksana.

PELAKSANAAN PEMBANGUNAN
Pengayaan
1. Jelaskan latar belakang landreform!
2. Jelaskan pengertian landreform!
3. Sebutkan program landreform!
4. Jelaskan bagaimana maksud dari pembatasan luas maksimum penguasaan
tanah!
5. Jelaskan bagaimana bidang tanah itu dapat disebut sebagai tanah terlantar!
6. Sebut dan jelaskan 3 asas dalam pelaksanaan pengadaan tanah untuk
kepentingan umum!
7. Jelaskan penyebab lembaga pengadaan tanah berada dalam posisi dilematis!
8. Jelaskan secara singkat proses pengadaan tanah untuk kepentingan umum!