1.

Berikan kesimpulan hasil penilaian atas tugas ini dengan mengikuti pedoman
pedoman SPI 105 – 5.1 – a s/d d.

1. Status Penilai Penilai adalah Penilai Publik bernaung pada KJPP

ABC berdasarkan izin No. Xxxxx yang selanjutnya
bertindak melakukan penilaian secara objektif dan
independen.
2. Pemberi Tugas Pemberi tugas adalah PT. DPN beralamat di Jalan
S. Parman Blok X-7, Jakarta Barat.
3. Pengguna Laporan Laporan penilaian diterbitkan tanggal ………… dan
akan digunakan oleh PT. BB.
4. Objek Penilaian dan Objek penilaian dalam penugasan ini adalah
Kepemilikan properti milik PT. DPN berupa sebidang tanah
dengan luas 800 m2 yang secara teknis diuraikan
dalam Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)
beserta bangunan rumah tinggal dengan luas 220
m2 dan sarana pelengkap yang terletak di Jl.
Tawakal Ujung No. 3, Jakarta Barat.

Bentuk kepemilikan atas objek penilaian adalah

kepemilikan tunggal.
5. Jenis Mata Uang yang Nilai dilaporkan dalam mata uang Rupiah.
Digunakan
6. Maksud dan Tujuan Memberikan opini atas Nilai Pasar dan indikasi
Penilaian Nilai Likuidasi atas objek penilaian untuk tujuan
Penjaminan Utang pada PT. BB.
7. Dasar Nilai - Nilai Pasar: estimasi sejumlah uang yang dapat
diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu
aset atau liabilitas pada tanggal penilaian,
antara pembeli yang berminat membeli dan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak
masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian
dan tanpa paksaan (SPI 101 – 3.1).
 - Nilai Likuidasi: sejumlah uang yang mungkin
diterima dari penjualan suatu aset dalam
jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat
memenuhi jangka waktu pemasaran dalam
definisi Nilai Pasar (SPI 102-3.5).
8. Tanggal Penilaian Penilaian sesuai dengan lingkup pekerjaan dalam
penugasan akan dibuat per tanggal penilaian (cut
off date), yaitu pada saat inspeksi lapangan
dilaksanakan per 1 Maret 2023.
9. Tingkat kedalaman a. Tingkat kedalaman investigasi akan
Investigasi mempengaruhi jenis laporan penilaian yang
akan diterbitkan.
b. Dalam hal terdapat adanya batas atau
pembatasan dalam melakukan inspeksi,
penelaahan, perhitungan dan analisis sesuai
dengan maksud dan tujuan dalam penilaian ini
maka asumsi dan asumsi khusus yang
diperlukan dalam penilaian ini akan kami
diskusikan dan kami tuangkan dalam Laporan
Penilaian sehingga Laporan Penilaian sesuai
dengan KEPI dan SPI Edisi VII – 2018.
c. Dalam hal tidak terdapat adanya batas atau
pembatasan dalam melakukan inspeksi,
penelaahan, perhitungan dan analisis sesuai
dengan maksud dan tujuan dalam penilaian ini
maka penugasan ini akan kamu lakukan sesuai
dengan KEPI dan SPI Edisi VII – 2018.
d. Sesuai dengan tujuan dari penilaian ini serta
pendekatan yang akan diterapkan, maka ruang
lingkup dari penugasan penilaian ini meliputi:
- Mengidentifikasi dan melakukan inspeksi
fisik atas properti yang dinilai;
- Melakukan observasi terhadap lingkungan
di sekitar properti yang dinilai;
 - Menganalisa data-data yang didapat di
lapangan dan data-data yang diberikan
oleh Pemberi Tugas;
- Melakukan perhitungan penilaian dengan
menggunakan pendekatan yang sesuai
serta asumsi-asumsi yang digunakan dalam
perhitungan;
- Menunangkan hasil analisa data
pembanding, perhitungan nilai, serta
kesimpulan opini nilai dalam laporan
penilaian.

Apabila Penilai dalam melaksanakan prosedur

penilaian secara lengkap tidak dapat terpenuhi
sehingga terjadi keraguan atas kehandalan hasil
penilaian yang akan diterbitkan, maka sesuai
dengan Kode Etik Penilai Indonesia, proses
penilaian tidak dapat dilanjutkan.
10. Sifat dan Sumber Sesuai dengan maksud dan tujuan dalam penilaian
Informasi yang dapat ini, kami akan menggunakan informasi data yang
diandalkan relevan namun tidak membutuhkan verifikasi,
seperti informasi yang dipublikasikan, data riset
atau data yang diperoleh dari Pemerintah.
11. Asumsi dan Asumsi Penilaian dan laporan penilaian bergantung
Khusus kepada asumsi/ asumsi khusus sebagai berikut:
a. Bahwa Objek Penilaian yang dinilai tidak
mempunyai masalah hukum dan hak
kepemilikannya adalah sah, bebas dari
sengketa dan dapat dialihkan haknya
sebagaimana Ketentuan dan Perundangan-
undangan yang berlaku.
b. Bahwa Objek Penilaian yang akan
ditunjukan kepada kami adalah benar
merupakan objek sebagai mana dimaksud
dalam penugasan penilaian ini.
 c. Objek Penilaian yang diperiksa secara
sampling merupakan bagian dari proses
verifikasi yang diasumsikan adalah benar,
mendekati karakteristik yang sama dengan
objek yang diperiksa secara sampling.
d. Dalam hal terdapat hal yang membatasi
Penilai dalam pelaksanaan investigasi, maka
hal tersebut akan dicatatkan sebagai bagian
dari asumsi khusus dengan disertai
penebitan.
12. Persyaratan Atas Laporan penilaian yang diterbitkan tidak dalam
Persetujuan untuk posisi dapat dipublikasikan kecuali ada pengaturan
Publikasi yang membenarkan dan disetujui Penilai dan
Pemberi Tugas.
13. Standar Penilaian yang Prosedur penilaian dilaksanakan dengan
digunakan mengaplikasikan pendekatan yang sesuai dengan
Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian
Indonesia Edisi VII – 2018.
14. Laporan Penilaian Laporan penilaian yang akan disampaikan adalah
laporan lengkap. Sebanyak 2 (dua) laporan
lengkap dengan jangka waktu pelaksanaan 10 hari
kerja setelah semua data yang relevan diperoleh
sebagaiomana terlampir.
15. Batasan atau Penilai hanya bertanggung jawab kepada pemberi
pengecualian atas tugas dan kepada pihak terkait dengan tujuan
tanggung jawab penuggasan ini, Penilai tidak bertanggung jawab
kepada pihak selain atas penggunaan laporan oleh pihak lain yang
pemberi tugas tidak terkait dengan tujuan penugasan.
16. Persyaratan adanya Sesuai SPI, pemberi tugas wajib melengkapi surat
pernyataan tertulis dari representasi dan konfirmasi terkait dengan
pemberi tugas kebenaran atau sifat informasi mengenai data dan
mengenai kebenaran informasi yang diberikan dalam pelaksanaan
dan sifat informasi pekerjaan penilaian ini.
yang diberikan oleh
pemberi tugas
17. Biaya Jasa Penilaian Rp. …..,- (…. Rupiah) termasuk Ppn 11%.
Berdasarkan pada KEPI & SPI Edisi VII-2018 serta Petunjuk Teknis Khusus SPI Penilaian
dalam Kondisi Bencana COVID-19, dan setelah melakukan inspeksi lapangan,
mengumpulkan data yang berkaitan dengan properti, menganalisa, membandingkan
dan melakukan penyesuaian atas semua faktor yang relevan yang turut mempengaruhi
nilai, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar dari properti yang dimiliki PT. BB pada tanggal
1 Maret 2023 dengan tujuan penilaian yaitu untuk menunjang keperluan Penjaminan
Utang kepada PT. DPN adalah:

Rp8.732.600.000,-
(DELAPAN MILIAR TUJUH RATUS TIGA PULUH DUA JUTA
ENAM RATUS RIBU RUPIAH)

Mengacu kepada kesimpulan Nilai Pasar di atas, kami berpendapat bahwa indikasi
Nilai Likuidasi properti milik PT. DPN pada tanggal 1 Maret 2023 sebesar:

Rp6.112.820.000,-
(ENAM MILIAR SERATUS DUA BELAS JUTA
DELAPAN RATUS DUA PULUH RIBU RUPIAH)
2. Tuliskan kesimpulan analisis pemanfaatan tertinggi dan terbaik (HBU)

Pengunaan tertinggi dan terbaik didefinisikan sebagai penggunaan yang paling

mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum telah diijinkan, secara finansial
layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut (SPI KPUP-10.1).

Berdasarkan uraian tersebut di atas dengan memperhatikan penggunaan tanah di

sekitar dan ketentuan tata ruang yang berlaku, maka menurut pendapat kami
penggunaan tanah sebagai gudang arsip adalah penggunaan tertinggi dan terbaik
dari tanah tersebut. Berikut uraian dari setiap aspek HBU:
 Aspek Legalitas : Properti telah memiliki dokumen
kepemilikan tanah dan telah sesuai dengan
peruntukan tata ruang yang berlaku.
 Aspek Fisik : Kondisi fisik, topografi, bentuk dan luas
tanah mendukung untuk dibangun
gudang.
 Aspek Finansial : Perkembangan properti pertokoan dan
perdaganan di sekitar lokasi properti cukup
baik.
 Menghasilkan Nilai Tertinggi : Memperhatikan kondisi pasar, lokasi serta
perkembangan di sekitar, maka
pengembangan saat ini diperkirakan
menghasilkan nilai tertinggi.
3. Lengkapi kertas kerja lengkap

Sertifikat Tanah (Objek Penilaian)

Tipe SHGB Perhitungan Nilai Tanah

Atas nama PT. DPN Bobot
No. 1 dan 2 MD 2 10.000.000 100% 10.000.000 +
Tanggal Penerbitan xx - xx - xx 10.000.000
Tanggal Berakhir xx - xx - xx Nilai Tanah 800 m2 x 10.000.000
No. Surat Ukur …/… 8.000.000.000
Tanggal Surat Ukur xx - xx - xx
Luas (m2) 800
Perhitungan Nilai Bangunan

Bangunan Gudang Arsip (Objek Penilaian) BRB 220 m2 x 5.550.000

1.221.000.000
Jumlah Lantai 1 Penyusutan 40% 488.400.000 -
Luas Bangunan (m2) 220 732.600.000
Tipe Bangunan Permanen
Tahun Bangun 1989
Kondisi Bangunan 60% Nilai Pasar Properti
Peruntukan Kawasan Pertokoan dan Perdagangan Tanah 8.000.000.000
Bangunan 732.600.000 +
8.732.600.000
Data Pasar
MD1 Nilai Likuidasi Properti
Jenis Properti Rumah Tinggal 100% - 30% = 70% 6.112.820.000
Waktu Pemasaran 5 - 6 bulan
Peruntukan Kawasan Pertokoan dan Perdagangan Sumber : PPI - 05, SPI Ed. VII Tahun 2018
Kondisi Bangunan 50%
Perkiraan
Luas Tanah (m2) 400 Kisaran
Kategori Properti* Kategori & Kriteria waktu
Diskon
Luas Bangunan (m2) 230 ekspos **
Harga Pasaran (Rp) 4.200.000.000 Properti bersifat umum Lokasi, jenis/tipe, dan fungsi banyak
(residensial dan komersial) diminati investor atau pasarnya relatif 3 - 6 bulan 10-19%
MD2 bagus
Jenis Properti Tanah Kosong Lokasi, jenis/tipe, dan fungsi pada
kondisi pasarnya normal, diminati
Peruntukan Kawasan Pertokoan dan Perdagangan
2
investor tetapi tidak secara berlebihan, > 6 - 9 bulan 20-40%
Harga Pasaran (Rp/m ) 10.000.000 perlu pemasaran yang cukup untuk
menjualnya
MD3 Lokasi, jenis/tipe, dan fungsi pada
Jenis Properti Tanah Kosong kondisi pasarnya tidak normal atau relatif
Peruntukan Kawasan Pertokoan dan Perdagangan tidak menarik investor, perlu pemasaran > 9 bulan > 40%
2 dengan waktu yang lebih panjang
Harga Pasaran (Rp/m ) 6.000.000
Properti bersifat khusus (non Lokasi, jenis/tipe, dan fungsi banyak
residensial dan komersial diminati investor atau pasarnya relatif 6 - 9 bulan 20-29%
2
Biaya Reproduksi Baru per m 5.000.000 seperti pabrik, peralatan, bagus
+ ppn 11% 550.000 perkebunan) Lokasi, jenis/tipe, dan fungsi pada
5.550.000 kondisi pasarnya normal, diminati
Umur Ekonomis (tahun) 40 investor tetapi tidak secara berlebihan, > 9 - 12 bulan 30-50%
perlu pemasaran yang cukup untuk
menjualnya
Lokasi, jenis/tipe, dan fungsi pada
kondisi pasarnya tidak normal atau relatif
tidak menarik investor, perlu pemasaran > 12 bulan > 50%
dengan waktu yang lebih panjang