Keunggulan & kelemahan investasi Ruko/ Rukan

Rumah toko (ruko) dan rumah kantor (rukan) merupakan properti komersial yang
cukup menjanjikan sebagai investasi. Dibanding investasi menyewakan rumah,
investasi ruko dan rukan memiliki kelebihan, tetapi di sisi lain ada pula beberapa
kelemahannya.
Berikut ini keunggulan dan kelemahan investasi ruko dan rukan yang dinukil dari
buku Menjadi Kaya Melalui Properti tulisan pengamat properti Panangian
Simanungkalit.

Keunggulan
Pertama, permintaan terhadap suplai ruko dan rukan tergolong tinggi, terutama
di kawasan bisnis, perdagangan, dan entertainment. Di kawasan-kawasan seperti
ini, ruko dan rukan bisa menjadi pendukung ekonomi atau bahkan dapat menjadi
motor utama penggerak roda ekonomi di daerah tersebut.
Kedua, jangka waktu penyewaan menengah, yakni antara 2-3 tahun, lebih
panjang dari jangka waktu rumah sewa. Pasalnya, penyewa ruko atau rukan
harus memperhitungkan keuntungan yang didapatnya dengan menyewa di
lokasi tersebut.
Adakalanya, si penyewa ruko baru mendapat titik impas (break even point) di
tahun kedua. Dengan menyewa ruko tersebut tiga tahun, maka di tahun ke tiga,
dia akan menikmati laba dari bisnisnya di ruko tersebut.
Ketiga, capital rate ruko atau rukan berkisar 6% 9 %. Tingkat pengembalian
investasi ruko dan rukan lebih besar dibanding rumah sewa. Hal ini disebabkan
luas bangunan ruko atau rukan yang lebih besar dibanding luas tanahnya. Selain
itu, umumnya ruko dan rukan berada di daerah yang ramai dan prospektif secara
ekonomis, seperti di pinggir jalan raya atau di dekat pasar, mal, pusat belanja,
dan daerah pusat hiburan.

Kelemahan
Pertama, ruko dan rukan sensitif terhadap krisis ekonomi karena merupakan
tempat berdagang. Jika kondisi ekonomi memburuk, maka bisa jadi sebagian
pedagangyang menyewa ruko atau rukanakan menghentikan aktivitas
perdagangannya.
Hal ini tentu berbeda bisnis dengan rumah sewa yang merupakan kebutuhan
primer. Kendati terjadi krisis, rumah tetap dibutuhkan.
Kedua, prospek bisnis ruko dan rukan sangat bergantung pada lokasi.
Seyogianya ruko atau rukan dibangun di pinggir jalan yang ramai atau di
kawasan yang strategis, sehingga kemungkinan besar ramai pengunjung.
Pasalnya, ruko adalah produk properti yang sangat tergantung pada keramaian
atau crowd di depannya.

Hindari membeli ruko atau rukan di lokasi yang sepi dan tidak strategis, karena
kemungkinan besar akan sepi pengunjungdan tentu sepi penyewa. Dalam
bisnis properti, hal ini disebut ruko atau rukan spekulatif.

TIPS MEMBELI DAN MENYEWAKAN RUKO RUKAN

Investasi rumah toko alias ruko memang menggiurkan. Jika mendapat lokasi dan
akses yang baik, ruko bisa disewakandan akan mendatangkan capital gain
sekaligus yield yang menggiurkan. Berikut ini kiat membeli dan menyewakan
ruko bagi Anda.
Pembelian ruko dengan fasilitas KPR, masih menjadi pilihan utama saat ini.
Namun, ada beberapa hal yang mesti diperhatikan. Hal utama yang perlu
diperhatikan adalah tingkat cicilan, kata pengamat properti Ali Tranghanda,
dan jangan terlalu berharap cicilan ruko dapat dibayar oleh uang sewa tahunan
ruko.
Di sisi lain, Panangian Simanungkalit menuturkan, jika ingin membeli ruko
menggunakan pembiayaan lewat KPR, investor atau pembeli ruko harus yakin
bahwa sertifikatnya di-deliver, karena biasanya pengembang banyak yang tidak
tertib atau nakal. Untuk menghindari kerugian, sebaiknya hindari pembayaran
cicilan yang lebih cepat dibandingkan masa konstruksi. Misalnya untuk masa
konstruksi 8 - 12 bulan, lakukan cicilan pembayaran 12 16 bulan, kata pendiri
Pusat Studi Properti Indonesia ini.
Sementara itu, imbuh Panangian, untuk menentukan harga sewa, harus dilihat
dari jumlah pendapatan sewa per tahun dibagi harga belidalam istilah investasi
hal ini disebut yielddimana umumnya yield ruko lebih tinggi dari yield rumah.
Semakin mahal harga ruko, biasanya memiliki yield yang semakin rendah,
katanya.
Menurut Ali, umumnya ruko disewakan ke pihak ketiga dengan yield berkisar 5%
- 6%. Yang tertinggi dari investasi ruko biasanya adalah tingkat capital gain atau
kenaikan harga ruko itu sendiri. Sebagai invetasi, ruko akan lebih baik disewakan
kepada lembaga keuangan, termasuk bank atau kantor franchise, karena
umumnya mereka akan menyewa dalam jangka waktu cukup lama, dengan uang
muka yang besar, jelas Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch ini, panjang
lebar.

YIELD
Pemilik properti dapat memperoleh keuntungan dengan cara menyewakan
propertinya. Harga sewa pun cenderung naik, lantaran properti memiliki sifat
kelangkaan tanah. Lantas, apakah yang dimaksud yield?
Yield adalah keuntungan yang dihitung dari nilai sewa per tahun dibandingkan
dengan harga properti. Misalnya, harga properti Rp100 juta sementara harga
sewa Rp5 juta per tahun, maka yield properti tersebut 5%. Yield umumnya
dijadikan patokan potensi sebuah properti yang disewakan.
Sebagai pedoman investasi, berikut ini kisaran yield per tahun untuk beberapa
produk properti:

Tanah Kosong (0,5% 2%)

Rumah Sewa (3% - 5%)
Rumah Kos (5% - 7%)
Ruko dan Rukan (6% 9%)
Apartemen (7% 10%)
Kios dan Toko (5% 10%)
Ruang Perkantoran (7% 10%)

Untuk investasi rumah sewa, pilihlah lokasi yang setidaknya bisa memberikan
yield minimal 5%. Terkadang ada lokasi yang perolehan yield-nya hanya berkisar
2% -3%. Jadi, sebisa mungkin jangan berinvestasi di kawasan tersebut.
Berinvestasi apartemen berlaku hukum high risk high return. Risikonya tinggi,
tetapi yield-nya juga paling tinggi, yakni 7%-10%.
Contohnya, jika Anda membeli apartemen seharga Rp500 juta pada saat
penjualan awal (earlybird), biasanya harganya menjadi sekitar Rp700 juta saat
serah terima unit. Dengan demikian, nilai sewa apartemen Anda adalah 7% x
Rp700 juta = Rp49 juta setahun atau sekitar Rp4 juta per bulan.

HARGA PROPERTI NAIK

Harga properti diprediksi meningkat pada tahun 2012, dipicu oleh kondisi
perekonomian dan stabilitas politik dalam negeri.
Menurut Panangian Simanungkalit, Direktur Eksekutif Pusat Studi Properti
Indonesia (PSPI), secara umum harga properti di lokasi strategis akan naik 7-20
persen.Perinciannya, harga perumahan di tengah kota akan tumbuh hingga 12
persen, sementara harga ruko, rumah kantor (rukan), dan apartemen akan
meningkat 10-12 persen. Harga tanah di lokasi strategis juga akan naik sekitar 715 persen. "Semua meningkat meskipun tidak ada yang istimewa," kata
Panangian kepada The Marketeers.
Perkembangan properti ini dipicu oleh kondisi ekonomi yang membaik. "Pada
2012, inflasi 6 persen akan dapat ditekan menjadi 5,8 persen," kata Panangian.
Ia menyebutkan, pertumbuhan ekonomi akan meningkat dari 6,4 persen ke 6,9
persen pada 2012. Tingkat Suku Bunga Acuan BI akan stabil di angka 6,75
persen sampai tahun depan. Bunga KPR sendiri akan berkisar pada 11,5 persen.
(Lihat: Properti-Properti Dijual di Jakarta)
Daerah Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi masih menjadi pusat
perkembangan properti. Pada semester pertama 2011, menurut data dari
Indonesia Property Watch (IPW), jumlah apartemen kelas atas di daerah-daerah
tersebut meningkat hingga 8 persen dibandingkan semester kedua 2010. Pada
periode yang sama, rumah kelas bawah meningkat hingga 13 persen, sedangkan
rumah kelas menengah dan mewah naik 8 persen.
IPW menilai properti di luar Jawa, khususnya Pekanbaru, Palembang, Makassar,
Manado, Samarinda, dan Bali akan berkembang. Indikasinya adalah banyaknya
proyek pembangunan ruko dan hotel di luar Jawa.

BISNIS PROPERTI GROWTH ATAU BOOMING?

Pengembang-pengembang papan atas seakan tak pernah kehabisan kreativitas
dan energi untuk terus melakukan ekspansi. Sejak efek krisis finansial global
mereda di 2009, para pengembang sepertinya belum berniat untuk
memperlambat, apalagi menghentikan pergerakan bisnis properti mereka. Hal ini
terlihat dari pembangunan berbagai proyek properti, seperti perumahan,
apartemen, pusat perbelanjaan (terutama mal), dan perkantoran.
Belakangan muncul pendapatan yang menyatakan booming bisnis properti akan
terjadi di 2012. Akan tetapi berdasarkan hasil analisis Ikatan Analis Properti
Indonesia (IKAPRI), booming properti akan terjadi pada tahun 2013-2014.
Secara umum, bisnis properti nasional masih meningkat hingga tahun 2014. Hal
ini berdasarkan tinjauan dari nilai kapitalisasi bisnis properti yang dilakukan
IKAPRI. Akan tetapi, siklus properti untuk masing-masing sub-sektor properti
tetap berbeda. Sektor apartemen diperkirakan akan mencapai puncaknya pada
2012 dengan nilai kapitalisasi sebesar Rp12,4 triliun, sedangkan sektor ritel
(pusat perbalanjaan) akan mencapai puncaknya 2013 dengan nilai kapitalisasi
sebesar Rp14 triliun.
Sementara itu, sektor perkantoran diperkirakan sudah mencapai puncaknya di
2011 lalu dengan nilai kapitalisasi Rp10 Triliun, sedangkan sektor perhotelan
telah mengalami booming sejak 2010-2012, dengan nilai kapitalisasi di atas Rp6
triliun. Di sisi lain, sektor perumahan dan ruko tetap akan tumbuh signifikan
sampai 2012-2014. Secara umum, total nilai kapitalisasi properti tertinggi terjadi
pada 2013-2014 yang secara signifikan ditopang oleh sektor perumahan, ruko,
dan pusat perbalanjaan.
Aktivitas bisnis properti pada 2012 , khususnya di sub-sektor komersial, masih
terkonsentrasi pada kesibukan penyelesaian proyek dari pengembangan di 20102011, ketimbang meluncurkan proyek-proyek baru. Hal ini yang menjadi
penyebab banyak pengamat memperkirakan bahwa booming bisnis properti
akan terjadi pada 2012. Akan tetapi, sektor perumahan dan ruko masih dalam
tahap perkembangan (growth), dan akan mencapai puncak pada 2014.
Dominasi Sektor Perumahan

Berdasarkan hasil analisa IKAPRI, pada periode 2011-2014 pasar properti masih
tetap didominasi oleh sektor perumahan, yang permintaannya setiap tahun
meningkat signifikan. Berdasarkan data Kementerian perumahan rakyat
(Menenpera), backlog perumahan nasional hingga 2010 sudah mencapai 13,6
juta. Besarnya backlog membuat permintaan rumah baru semakin besar setiap
tahunnya, apalagi didukung dengan membaiknya tingkat perkonomian Indonesia
yang diperkirakan akan tumbuh di atas 6% di 2011- 2013.
Di lain pihak, suku buka Bank Indonesia (BI rate) saat ini merupakan yang
terendah sepanjang sejarah, yakni di posisi 6%. Hal ini diperkuat dengan
pertumbuhan jumlah kelas menengah yang memiliki daya beli tinggi (mencapai
Rp40 juta), serta rata-rata pendapatan per kapita nasional yang telah melampaui
USD3.250. Berdasarkan indikatorindikator tersebut, IKAPRI memperkirakan
pertumbuhan penjualan rumah baru pada 2012 akan mencapai 15% - 20%
dibanding 2011 lalu.

Berdasarkan pengamatan IKAPRI terhadap para raksasa properti Tanah Air

seperti: Duta Pertiwi, Ciputra Group, Lippo Group, Summarecon Agung,
Bakrieland Development, Damai Putra Group, Intiland, Pakuwon Group, Sentul
City, dan lain-lain, maka IKAPRI memprediksi akan terjadi peningkatan penjualan
yang signifikan di sektor perumahan, jika dibandingkan dengan 2010 lalu.
Kenaikan penjualan rumah ini pun diprediksi akan terjadi hampir di seluruh kotakota besar di Indonesia.
Berdasarkan hasil analisa IKAPRI, penjualan rumah secara nasional pada 2011
mencapai 307.800 unit dengan nilai transaksi mencapai Rp49,98 triliun.
Diperkirakan pada 2012 ini, penjualan rumah akan meningkat sebesar 7% - 10%
dengan nilai transaksi diperkirakan mencapai Rp56,8 triliun.

DUA HAL YANG BISA TINGKATKAN INVESTASI PROPERTI

Selain memiliki nilai tambah (added value), investasi properti juga menawarkan
peningkatan nilai tanah dan pendapatan dari sewa yang juga meningkat setiap
tahun.
Dalam bukunya Cara Kaya Melalui Properti, pengamat properti Panangian
Simanungkalit menjelaskan, dari sebidang tanah yang dikembangkantanah
kosong menjadi rumah atau rukoseorang investor dapat menerima sewa
bulanan atau tahunan, tergantung fungsi properti yang dibangun.
Misalnya, pemilik rumah seharga Rp1 miliar, dapat menyewakan rumah tersebut
tidak kurang dari Rp50 juta per bulan. Dalam ilmu properti hal ini disebut
sebagai yield (hasil sewa).
Keuntungan lain yang bisa didapat pemilik adalah kenaikan harga sewa.
Mengapa demikian? Secara ekonomi, sifat kelangkaan tanah terhadap waktu
akan terus terjadi sepanjang perekonomian di sebuah negara terus tumbuh.
Itulah sebabnya pemilik properti yang menyewakan propertinya kepada pihak
lain dapat mengharapkan kenaikan nilai sewa setiap tahun, paling tidak sebesar
inflasi.
Peningkatan Nilai Tanah
Apresiasi nilai tanah merupakan keuntungan lain dari investasi properti.
Sebagaimana kita sadari, jumlah manusia setiap saat terus bertambah,
sementara jumlah tanah tidak dapat bertambah. Ini merupakan teori klasik yang
secara sederhana menjelaskan mengapa harga tanah terus merangkak naik dari
waktu ke waktu.
Berdasarkan pengamatan Rumah.com, secara nominal harga tanah di Indonesia
tidak pernah turun. Contohnya, pada tahun 1979 harga tanah di Kelapa Gading

hanya Rp35.000 per meter persegi, yaitu ketika kawasan elit tersebut pertama
kali dikembangkan. Saat ini, harga tanah di lokasi tersebut sudah mencapai Rp14
juta Rp25 juta per meter persegi.
Demikian juga di bilangan Pondok Indah, pada tahun 1980 harga tanah hanya
berkisar Rp50.000 per meter persegi, tetapi sekarang harganya sudah
menyentuh angka Rp27 juta - Rp30 juta per meter persegi.
Karena sifatnya yang terbatas, maka semakin hari persediaan tanah akan relatif
semakin langka terhadap jumlah penduduk atau orang yang membutuhkan
tanah tersebut. Hal ini disebabkan karena faktor kelahiran (natalitas) dan
meningkatnya tingkat kegiatan ekonomi sebuah masyarakat, yang menyebabkan
manusia tidak puas hanya memiliki satu rumah.
Meningkatnya taraf ekonomi juga membuat pengembangan kegiatan manusia
semakin laju, seperti dibangunnya perkantoran, pusat perbelanjaan, restoran,
bioskop, dan lain sebagainya.