I.

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Penilaian Tanah adalah serangkaian proses menilai suatu bidang tanah dan

aset pertanahan meliputi proses perencanaan, persiapan, survei pengumpulan data,

pengolahan data, merumuskan hasil, pemetaan, serta pelaporan dan pertanggung-

jawaban hasil dari penilai dalam rangka memperoleh estimasi ukuran finansial dan

ekonomi dari suatu obyek yang dinilai.

Tanah biasanya mempunyai perbedaan nilai antara yang satu lokasi dengan

yang lainnya berdasarkan analisis perbandingan harga pasar dengan biaya. Untuk

kebutuhan pendataan, pengelolaan serta pemanfaatan maka perlu di kelompokkan

dalam satu zona yang disebut Zona Nilai Tanah (ZNT). Zona Nilai Tanah adalah

poligon yang menggambarkan nilai tanah yang relative sama dari sekumpulan

bidang tanah di dalamnya, yang batasnya bisa bersifat imajiner atau pun nyata

sesuai dengan penggunaan tanah (Kementerian ATR/BPN).

Persoalan riil di lapangan adalah masih terdapat kendala tentang sistem

informasi nilai pasar tanah yang menggambarkan keadaan nilai jual tanah pada

tempat dan waktu tertentu. Ketersediaan sistem informasi nilai pasar tanah yang

terintergrasi dan mudah di akses oleh masyarakat sangatlah penting dan perlu

adanya karena akan menjadi referensi masyarakat atau investor dalam transaksi

tanah dan properti serta ketersediaan sistem informasi nilai pasar tanah bermanfaat

bagi pengalokasian anggaran besaran ganti kerugian dalam tahap perencanaan

pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

 2

Kecamatan Batu Ketulis merupakan salah satu kawasan yang belum

mempunyai sistem informasi nilai pasar tanah, maka perlu adanya pembuatan peta

zona nilai tanah berdasarkan harga pasar yang dapat menjadi refrensi masyarakat/

investor /pemerintah terkait nilai tanah di Kecamatan Batu Ketulis.

1.2 Tujuan

Penulisan tugas akhir dalam pembuatan peta zona nilai tanah berdasarkan

harga pasar, bertujuan untuk :

1) Mengidentifikasi nilai jual tanah di Kecamatan Batu Ketulis.

2) Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah berdasarkan harga pasar untuk

Kecamatan Batu Ketulis Kabupaten Lampung Barat.

1.3 Kontribusi

Penulisan Tugas Akhir Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah Berdasarkan Harga

Pasar di Kecamatan Batu ketulis dapat dirasakan manfaatnya oleh :

1) Bagi Penulis
Penulis dapat mengetahui pembuataan peta zona nilai tanah berdasarkan

harga pasar.

2) Bagi Politeknik Negeri Lampung

Sarana pembelajaran bagi mahasiswa di Politeknik Negeri Lampung dalam

membuat peta zona nilai tanah dan media informasi dalam bentuk peta.

3) Bagi Masyarakat
Media informasi bagi masyarakat tentang harga pasar tanah berdasarkan

zona nilai tanah (ZNT) di kecamatan Batu Ketulis.

 3

1.4 Kerangka Pemikiran

Ketersediaan sistem informasi nilai pasar tanah yang terintergrasi dan dapat

di akses oleh masyarakat sangatlah penting dan perlu ada karena akan menjadi

referensi masyarakat atau investor dalam transaksi tanah dan properti, serta bagi

pemerintah bermanfaat bagi pengalokasian anggaran besaran ganti kerugian dalam

tahap perencanaan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

Kecamatan Batu Ketulis merupakan salah satu kawasan yang belum

mempunyai sistem informasi nilai pasar tanah, maka perlu adanya pembuatan peta

zona nilai tanah berdasarkan harga pasar yang dapat menjadi refrensi masyarakat/

investor /pemerintah terkait nilai tanah di Kecamatan Batu Ketulis.

1.5 Gambaran Umum Lokasi

1.5.1 Letak Geografis

Kecamatan Batu Ketulis merupakan wilayah di Kabupaten Lampung Barat

y a n g membawahi 10 Pekon/Desa dengan luas wilayah 10,351 Km² atau 10.351

Ha. Adapun batas-batas administrasif Kecamatan Batu Ketulis adalah sebagai

berikut :

1) Sebelah Utara berbatasan dengan Provinsi Sumatra Selatan.

2) Sebelah Selatan berbatasan dengan Kecamatan Bandar Negeri Suoh

Kabupaten Lampung Barat.

3) Sebelah Barat berbatasan dengan Kecamatan Belalau dan Kecamatan

Batubrak Kabupaten Lampung Barat.

4) Sebelah Timur berbatasan dengan Kecamatan Pagardewa dan Kecamatan

Sekincau Kabupaten Lampung Barat.

 4

Gambar 1.1 Lokasi Kecamatan Batu Ketulis

1.5.2 Topografis

Secara topografis wilayah Kecamatan Batu Ketulis berada di ketinggian dari

permukaan laut Lebih dari ±1000 m, sebagian besar kecamatan Batu Ketulis

merupakan wilayah bergelombang, berbukit, dan pegunungan. Hanya sebagian

kecil wilayah di kecamatan Batu Ketulis yang merupakan wilayah dataran rendah.

1.5.3 Administrasi Pemerintahan

Kecamatan Batu Ketulis terbentuk dari program pemekaran Kecamatan

Belalau yang berdasarkan Surat Keputusan Bupati Lampung Barat No.02 Tahun

2016, dan pada tanggal 15 April 2016 diresmikan menjadi kecamatan definitif

yaitu sebagai Kecamatan Batu Ketulis.

 5

Untuk mewujudkan pelaksanaan pemerintahan berdasarkan surat keputusan

MENDAGRI Nomor : 82/83 tahun 1984 tentang Susunan Organisasi dan Tatakerja

Wilayah Kecamatan adalah sebagai berikut :

1) Camat selaku kepala wilayah kecamatan

2) Sekertariat Wilayah Kecamatan / Sekwilcam

3) Kepala urusan Adminitrasi

4) Kepala urusan pemerintahan

5) Kepala urusan kemasarakatan

6) Kepala urusan pembangunan desa

7) Mawil hansip

8) Mantri polisi pamongpraja

1.5.6 Penduduk

Berdasarkan Kecamatan Batu Ketulis Dalam Angka 2018 jumlah penduduk

di kecamatan Batu Ketulis adalah 15.059 jiwa dengan komposisi 8.373 jiwa

(55,60%) peduduk laki-laki dan 6.686 jiwa (44,40%) penduduk perempuan.

Wilayah kecamatan Batu Ketulis memiliki luas sebesar 10351 Ha atau 29,25% dari

luas kabupaten Lampung Barat. Mata pencaharian pokok sebagian besar penduduk

adalah petani dengan luas areal pertanian sebasar 8660 Ha (83,66%) komoditas

tanaman kopi. Berikut kepadatan penduduk di Kecamatan Batu Ketulis dirinci

berdasarkan per desa di dalam Tabel 1.1 :

 6

Tabel 1.1 Luas Wilayah dan Jumlah Penduduk di Kecamatan Batu Ketulis
Tahun 2017

Desa/Kelurahan Luas Wilayah (Ha) Jumlah Kepadatan

Penduduk Penduduk
(1) (2) (3) (4)
1. Bakhu 1780 2411 13
2. Luas 1680 3544 21
3. Argo Mulyo 958 1886 19
4. Batu Kebayan 850 1368 16
5. Atar Bawang 900 1333 14
6. Campang Tiga 1050 1312 12
7. Kubu Liku Jaya 420 1059 25
9. Atar Kuaw 920 651 7
10. Way Ngison 950 1161 12
Jumlah 10351 15059 145
Sumber : BPS Lampung Barat 2017

1.5.7 Sosial

Kecamatan Batu Ketulis memiliki fasilitas Pendidikan mulai dari tingkat dasar

sampai tingkat menengah dengan rincian sebagai berikut ; Pendidikan TK sebesar

28%, Pendidikan Sekolah Dasar sebesar 56%, Pendidikan SMP sebesar 8%,

Pendidikan SMA sebesar 4%, dan Pendidikan SMK sebesar 4%.Berikut adalah

informasi Sebaran fasilitas Pendidikan di Kecamatan Batu Ketulis yang dapat dilihat

di Tabel 1.2 :
 7

Tabel 1.2 Sebaran Fasilitas Pendidikan Kecamatan Batu Ketulis Tahun 2017

Desa/Kelurahan TK SD SLTP Akademi/Universitas

(1) (2) (3) (4) (5) (6)
1. Bakhu 1 3 0 0 0
2. Luas 1 3 0 0 0
3. Argo Mulyo 1 1 1 0 0
4. Batu Kebayan 1 1 1 1 0
5. Atar Bawang 1 2 0 0 0
6. Campang Tiga 1 1 0 0 0
7. Kubu Liku Jaya 1 1 0 0 0
8. Sumber Rejo 0 0 0 0 0
9. Atar Kuaw 0 1 0 0 0
Jumlah 7 14 2 2 0
Sumber : Dapodiknas 2017

Kecamatan Batu Ketulis mempunyai tenaga kesehatan yang terdiri dari 3 orang

kesehatan dokter, 17 orang tenaga kesahatan mantri/perawat, 12 orang tenaga

kesehatan bidan, serta 24 orang sebagai dukun bayi. Berikut adalah informasi sebaran

fasilitas Kesehatan di Kecamatan Batu Ketulis yang dapat dilihat di Tabel 1.3 :

Tabel 1.3 Sebaran Fasilitas Kesehatan di Kecamatan Batu Ketulis Tahun 2018
Rumah Puskesmas/ Klinik Praktek
Desa/Kelurahan Poliklinik Apotek
Sakit Pustu Bersalin Dokter
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)
1. Bakhu 0 0 0 0 0 0
2. Luas 0 0 1 0 0 0
3. Argo Mulyo 0 0 1 0 0 0
4. Batu Kebayan 0 0 1 0 0 0
5. Atar Bawang 0 0 0 0 0 0
6. Campang Tiga 0 0 0 0 0 0
7. Kubu Liku Jaya 0 0 0 0 0 0
8. Sumber Rejo 0 0 0 0 0 0
9. Antar Kuaw 0 0 0 0 0 0
10. Way Ngison 0 0 0 0 0 0
Jumlah 0 0 3 0 0 0
Sumber : Dapodas 2018
 8

Kecamatan Batu Ketulis di huni oleh masyarakat yang mempunyai keyakinan

terdiri dari 13.985 jiwa atau 97.1% beragama Islam, 11 jiwa atau 0.1% beragama

Katolik, 321 jiwa atau 2.2% beragama Protestan, 69 jiwa atau 0.5% beragama Hindu,

serta 14 jiwa atau 0.1% beragama Budha. Berikut adalah informasi sebaran fasilitas

Ibadah di Kecamatan Batu Ketulis yang dapat dilihat di Tabel 1.4. :

Tabel 1.4 Sebaran Fasilitas Ibadah di Kecamatan Batu Ketulis Tahun 2017
Surau/
Desa/Kelurahan Masjid Greja Pura Wihara
Langgar
(1) (2) (3) (4) (5) (6)
1. Bakhu 6 2 0 0 0
2. Luas 5 7 2 0 0
3. Argo Mulyo 9 2 0 1 0
4. Batu Kebayan 3 3 0 0 0
5. Atar Bawang 5 2 0 0 0
6. Campang Tiga 5 4 0 0 0
7. Kubu Liku Jaya 8 2 0 0 1
8. Sumber Rejo 4 2 0 0 0
9. Antar Kuaw 4 2 0 0 0
10. Way Ngison 5 1 0 0 0
Jumlah 58 28 2 1 1
Sumber : Dapodas 2018

1.5.8 Pertanian dan Industri

Kecamatan Batu Ketulis memiliki luas sebesar 10.351 Ha atau 29,25% dari

luas kabupaten Lampung Barat. Mata pencaharian pokok sebagian besar penduduk

adalah petani dengan luas areal pertanian sebasar 8.660 Ha (83,66%). Berikut adalah

informasi luas areal pertanian menurut komoditi Pertanian di Kecamatan Batu

Ketulis yang dapat dilihat di Tabel 1.5. :

 9

Tabel 1.5 Luas Areal Pertanian Menurut Komoditi Pertanian

di Kecamatan Batu Ketulis Tahun 2017

Luas Areal Pertanian (Ha)

Belum Sudah
Produksi (Ton)
Jenis Tanaman Menghasilkan Menghasilkan
(1) (2) (3) (4)
1. Kelapa 0,3 1,8 2,9
2. Kelapa Hibrida - - -
3. Cengkeh 6,0 8,0 1,9
4. Lada 121,0 765,0 493,7
5. Kelapa Sawit - - -
6.Vanili - - -
7. Kakao 3,5 36,0 34,2
8. Kopi 82,0 4597,0 2528,4
Sumber : Dinas Perkebunan dan Perternakan Kab.Lampung Barat

Industri yang berkembang di Kecamatan Batu Ketulis adalah industri rumahan,

yaitu : 182 atau (93,3%) industri penggilingan kopi, 6 atau (3,1%) industri

penggilingan padi, 2 atau (1%) industry tobong bata, dan 5 atau (2,6%) industri

kerajinan. Berikut adalah informasi sebaran industri di Kecamatan Batu Ketulis yang

dapat dilihat di Tabel 1.6 :

Tabel 1.6 Sebaran Industri di Kecamatan Batu Ketulis Tahun 2018

Desa/Kelurahan Penggilingan Tobong Penggilingan Makanan Industri
Padi Bata Kopi /Minuman Kerajinan
(1) (2) (3) (4) (5) (6)
1. Bakhu 3 2 23 0 1
2. Luas 3 0 40 0 0
3. Argo Mulyo 0 0 20 0 0
4. Batu Kebayan 0 0 20 0 0
5. Atar Bawang 0 0 20 0 0
6. Campang Tiga 0 0 12 0 0
7. Kubu Liku Jaya 0 0 14 0 0
8. Sumber Rejo 0 0 10 0 0

9. Atar Kuaw 0 0 11 0 0
10. Way Ngison 0 0 12 0 4
Jumlah 6 2 182 0 5
Sumber : Dapodes 2018
 10

1.6 Gambaran Umum Kemeterian ATR/BPN

1.6.1 Kementerian Agraria dan Tata Ruang (ATR)

Kementerian Agraria dan Tata Ruang sesuai Peraturan Presiden Republik

Indonesia Nomor 17 Tahun 2015 tentang Kementerian Agraria dan Tata Ruang,

Kementerian Agraria dan Tata Ruang (ATR) mempunyai tugas menyelenggarakan

urusan pemerintahan di bidang agraria/pertanahan dan tata ruang untuk membantu

Presiden dalam menyelenggarakan pemerintahan negara. Dalam melaksanakan

tugasnya, Kementerian ATR menyelenggarakan fungsi:

1) Perumusan, penetapan, dan pelaksanaan kebijakan di bidang tata ruang,

infrastruktur keagrariaan/pertanahan, hubungan hokum keagrariaan

/pertanahan, penataan agraria/pertanahan, pengadaan tanah, pengendalian

pemanfaatan ruang dan penguasaan tanah,serta penanganan masalah

agraria/pertanahan, pemanfaatan ruang, dan tanah ;

2) Koordinasi pelaksanaan tugas, pembinaan dan pemberian dukungan

administrasi kepada seluruh unsur organisasi di lingkungan kementerian

agraria dan tata ruang;

3) Pengelolaan barang milik/kekayaan negara yang menjadi tanggung jawab

kementerian agraria dan tata ruang;

4) Pengawasan atas pelaksanaan tugas di lingkungan kementerian agraria dan

tata ruang;

5) Pelaksanaan bimbingan teknis dan supervisi atas pelaksanaan urusan

kementerian agraria dan tata ruang di daerah; dan

6) Pelaksanaan dukungan yang bersifat substantif kepada seluruh unsur

organisasi di lingkungan kementerian agraria dan tata ruang.

 11

1.6.2 Struktur Organisasi Kementerian Agraria dan Tata Ruang

Struktur organisasi Kementerian Agraria dan Tata Ruang terdiri atas :

1) Sekretariat Jenderal;

2) Direktorat Jenderal Tata Ruang;

3) Direktorat Jenderal Infrastruktur Keagrariaan;

4) Direktorat Jenderal Hubungan Hukum Keagrariaan;

5) Direktorat Jenderal Penataan Agraria;

6) Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah;

7) Direktorat Jenderal Pengendalian Pemanfaatan Ruang dan Penguasaan Tanah;

8) Direktorat Jenderal Penanganan Masalah Agraria, Pemanfaatan Ruang dan

Tanah;

9) Inspektorat Jenderal;

10) Staf Ahli Bidang Landreform dan Hak Masyarakat atas Tanah;

11) Staf Ahli Bidang Masyarakat Adat dan Kemasyarakatan; dan

12) Staf Ahli Bidang Ekonomi Pertanahan.

1.6.3 Badan Pertanahan Nasional (BPN)

Badan Pertanahan Nasional sesuai Peraturan Presiden Republik Indonesia

Nomor 20 Tahun 2015 tentang Badan Pertanahan Nasional (BPN) mempunyai tugas

melaksanakan tugas pemerintahan di bidang pertanahan sesuai dengan ketentuan

peraturan perundang-undangan. Berikut adalah tugas fungsinya BPN :

1) penyusunan dan penetapan kebijakan di bidang pertanahan;

2) perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang survei, pengukuran, dan

pemetaan;
 12

3) perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang penetapan hak tanah,

pendaftaran tanah, dan pemberdayaan masyarakat;

4) perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang pengaturan, penataan dan

pengendalian kebijakan pertanahan;

5) perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang pengadaan tanah;

6) perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang pengendalian dan penanganan

sengketa dan perkara pertanahan;

7) pengawasan atas pelaksanaan tugas di lingkungan BPN;

8) pelaksanaan koordinasi tugas, pembinaan, dan pemberian dukungan

administrasi kepada seluruh unit organisasi di lingkungan BPN;

9) pelaksanaan pengelolaan data informasi lahan pertanian pangan berkelanjutan

dan informasi di bidang pertanahan;

10) pelaksanaan penelitian dan pengembangan di bidang pertanahan; dan

11) pelaksanaan pengembangan sumber daya manusia di bidang pertanahan.

Untuk menyelenggarakan tugas dan fungsi Kementerian ATR/BPN di daerah,

maka dibentuk Kantor Wilayah Kementerian ATR/BPN di provinsi dan Kantor

Pertanahan di Kabupaten/Kota.

1.6.4 Struktur Organisasi KANWIL ATR/BPN Provinsi Lampung

Kantor Wilayah Kementerian ATR/BPN memiliki stuktur organisasi untuk

menujang pelaksanaan tugas dan fungsinya di dalam pemerintahan. Berikut adalah

struktur organisasi Kantor wilayah Kementerian ATR/BPN Provinsi Lampung yang

dapat dilihat seperti dalam Gambar 1.1 :

 13

Gambar 1.1 Struktur Organisasi Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional

 II. TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Penilaian Tanah

Penilaian Tanah adalah serangkaian proses menilai suatu bidang tanah dan

aset pertanahan meliputi proses perencanaan, persiapan, survey pengumpulan data,

pengolahan data, merumuskan hasil, pemetaan, serta pelaporan dan pertanggung-

jawaban hasil dari penilai dalam rangka memperoleh estimasi ukuran finansial dan

ekonomi dari suatu obyek yang dinilai (Hidayati, W., Harjanto, B. dalam Budi K.,

Riski, Dkk. 2014). Dalam suatu penilaian tanah dikenal tiga metode penilaian, yaitu

sebagai berikut :

1) Metode Pendekatan Perbandingan Pasar (sales comparation approach)

2) Metode pendekatan biaya (cost approach)

3) Metode pendekatan pendapatan (income approach)

Metode pendekatan perbandingan harga pasar (sales comparation approach)

yang merupakan pendekatan penilaian yang dilakukan dengan cara

membandingkan antara properti yang dinilai (subject peoperty) dengan properti-

properti pembanding (comparable properties) yang telah diketahui karakteristik

dan nilainya. Secara umum persamaan pendekatan perbandingan penjualan dapat

ditulis sebagai berikut :

MV = Sc + ADJc ............................................................................. . (2.1)

Yang dapat diturunkan menjadi :

MV = Sc + (k% x Sc) ..................................................................... (2.2)

Dimana K% = adj1 + adj2 …+ adjN .................................................... (2.3)

 15

Keterangan :

MV : Perkiraan nilai pasar (market value estimate)

Sc : Harga penjualan property pembanding (sale

hprice of subject property)

ADJc : Total penyesuaian elemen antara property

h pembanding dan property yang dinilai.

K% : Komulatif penyesuaian

adj1 + adj2 + adj3 ...+ adjN : penyesuaian ke-1 sampai penyesuaian ke-N

Mengingat jumlah objek yang sangat banyak untuk setiap wilayah penilaian

(kelurahan), sedangkan jumlah tenaga penilaian dan waktu pelaksanaan penilaian

yang sangat terbatas, maka pelaksanaan penilaian dapat dilakukan dengan dua cara,

yaitu penilaian massal yang diterapkan bagi objek standar dan penilaian secara

individual ditetapkan untuk objek pajak non-standard dan objek khusus. Setelah

melakukan penilain dilakukan analisis nilai pasar untuk mendapatkan nilai pasar

dari data transaksi dan penawaran. Semua data transaksi dan penawaran ditetapkan

pada tanggal penilaian tertentu, selanjutnya dilakukan koreksi jenis dan koreksi

waktu transaksi data jual beli untuk mendapatkan harga estimasi nilai pasar yang

wajar. Mengacu pada Surat Edaran Direktorat Jenderal Pajak SE No.55/PJ.6/1999

perhitungan nilai tanah adalah sebagai berikut :

1) Penyesuaian Status Hak

HM : 0 %
HGB/HGU : 2 – 10 % dengan arah penyesuaian positif (+)
Non Sertifikat : 10 – 30 %
 16

2) Koreksi Nilai Jenis Data Transaksi

HK = HT + {(%K) x HT}................................................................ (2.4)

3) Koreksi Waktu Transaksi

HK = HT + {(n-m) x 10% x HT} ..................................................... (2.5)

Keterangan :

HK : harga koreksi per meter persegi (Rp)

HT : harga tanah dari data per meter persegi (Rp)

%K : presentase koreksi (Penawaran = 10% ; Transaksi = 0%) h

huntuk penyesuaian

N : tanggal penilaian

m : waktu transaksi

2.2 Harga Pasar

Harga Pasar adalah nilai tanah dari penilaian estimasi sejumlah uang pada

tanggal penilaian tertentu yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau

penukaran suatu properti antara pembeli dan penjual di dalam suatu transaksi bebas

ikatan yang pemasarannya dilakukan secara layak atas dasar pemahaman yang

dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan. Dalam penilaian dibutuhkan tipe

data pasar yang sama untuk indexation, yaitu berupa informasi dari data transaksi

dan data penawaran (Kementerian ATR/BPN).

2.3 Pengertian Zona Nilai Tanah

Zona Nilai Tanah (ZNT) adalah polygon yang menggambarkan nilai tanah

yang relative sama dari sekumpulan bidang tanah di dalamnya, yang batasnya bisa

bersifat imajiner atau pun nyata sesuai dengan penggunaan tanah (Kementerian

ATR/BPN).
 17

2.4 Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah

Menurut Wolcott (1987: 22-63) dalam Andrian menyatakan bahwa faktor

yang memepengaruhi nilai tanah dan bangunan adalah sebagai berikut :

1) Faktor ekonomi, ditunjukkan dengan hubungan permintaan dan penawaran

dengan kemampuan ekonomi suatu masyarakat untuk memenuhi kebutuhan.

Variabel permintaan meliputi jumlah tenaga kerja, tingkat upah, tingkat

pendapatan dan daya beli, tingkat suku bungan dan biaya transaksi. Variabel

penawaran meliputi jumlah tanah yang tersedia, biaya perijinan, pajak dan

biaya overhead lainnya.

2) Faktor sosial, ditunjukan dengan karakteristik penduduk yang meliputi

jumlah penduduk, jumlah keluarga, tingkat pendidikan, tingkat kejahatan dan

lain-lain. Faktor ini membentuk pola penggunaan tanah pada suatu wilayah.

3) Faktor pemerintah, berkaitan dengan ketentuan perundang-undangan dan

kebijakan pemerintah bidang pengembangan atau penggunaan tanah

(zoning). Penyediaan fasilitas dan pelayanan oleh pemerintah mempengaruhi

pola penggunaan tanah.

4) Faktor fisik, antara lain kondisi lingkungan, tata letak atau lokasi dan

ketersedian fasilitas sosial.

2.5 Pengertian Peta

Peta adalah gambaran seluruh atau sebagian permukaan bumi yang

diproyeksikan dalam 2 dimensi pada bidang datar dengan metode dan perbandingan

tertentu (Adiyuwono, 2008).

 18

2.6 Jenis-Jenis Peta

Menurut Adiyuwono (2008) menyatakan bahwa berdasarkan data informasi

kegunaannya ada 2 (dua) jenis peta yaitu :

1) Peta umum (General Purpose Map)

Peta umum adalah peta yang menunjukan informasi seperti benua, sungai,

kota, serta penampakan fisik lainnya. Tentu saja karena peta ini meliputi

daerah yang sangat luas, maka skala yang digunakan kecil. Yang termasuk

dalam peta umum ini adalah :

a. Peta dunia ( Peta di dalam atlas yang menggambarkan benua-benua atau

negara-negara didunia ). Untuk peta dunia mempunyai ukuran 1 x 2m2 dan

biasa di pajang didinding sekolah atau kantor. Peta ini mempunyai skala

1:16.000.000

b. Peta topografi

c. Peta transportasi/Navigasi Udara

d. Peta jalan ( Road Map ).

2) Peta tematik ( Special Purpose Map )

Peta yang menunjukkan suatu tema tertentu misalnya:

a. Peta curah hujan

b. Peta cuaca

c. Peta distribusi penduduk, dan lain-lain.

2.7 Komponen Peta

Menurut Badan Pertanahan Nasional (2017) dalam Erwin (2017) beberapa

komponen kelengkapan peta yang secara umum banyak ditemukan pada peta

adalah sebagai berikut :

 19

1) Judul peta mencerminkan isi sekaligus tipe peta. Penulisan judul biasanya di

bagian atas tengah, atas kanan, atau bawah. Walaupun demikian, judul peta

sedapat mungkin diletakan di kanan atas.

2) Legenda adalah keterangan dari simbol simbol yang merupakan kunci untuk

memahami peta.

3) Tanda arah utara ditunjukkan oleh tanda panah ke arah atas peta. Tanda

arah terletak di tempat yang sesuai jika ada garis lintang dan bujur, koordinat

dapat sebagai petunjuk arah.

4) Skala adalah perbandingan jarak pada peta dengan jarak sesungguhnya di

lapangan. Skala ditulis di bawah judul peta, diluar garis tepi, atau di bawah

legenda. Skala dibagi menjadi tiga, yaitu :

a. Skala angka adalah skala peta yang menggunakan angka atau bilangan

pecahan sebagai pembanding jarak.

b. Skala garis adalah skala peta yang menggunakan bentuk ruas garis

bilangan sebagai pembanding jarak.

c. Skala verbal adalah skala peta yang dinyatakan dalam bentuk kalimat.

5) Simbol pada peta adalah tanda atau gambar yang mewakili kenampakan yang

ada di permukaan bumi. Jenis jenis simbol peta antara lain :

a. Simbol titik digunakan untuk menggambarkan penyebaran berbagai

fenomena di permukaan bumi.

Contoh: kota, gunung dan objek-onjek penting lainnya.

b. Simbol garis digunakan untuk mewakili data geografis yang berhubungan

dengan jarak. Contohnya sungai, jalan, rel dan batas wilayah.

 20

c. Simbol area digunakan untuk mewakili suatu area dengan simbol yang

mencakup kawasan luasan tertentu.

d. Simbol aliran digunakan untuk menunjukkan alur atau gerak suatu

barang/komoditas.

e. Simbol batang digunakan untuk menyatakan suatu harga/dibandingkan

dengan harga/nilai lainnya.

f. Simbol lingkaran digunakan untuk menyatakan kuantitas (jumlah) dalam

bentuk persentase.

g. Simbol bola digunakan untuk menyatakan isi (volume), makin besar

simbol bola menunjukkan isi (volume) makin besar dan sebaliknya makin

kecil simbol bola berarti isi (volume) makin kecil.

6) Warna peta digunakan untuk membedakan kenampakan atau objek di

permukaan bumi, memberi kualitas atau kuantitas simbol pada peta dan untuk

keperluan estetika peta. Warna simbol dalam peta terdiri dari 8 warna, yaitu:

a. Warna hijau mewakili daerah yang memiliki ketinggian <200 meter.

b. Warna hijau muda mewakili daerah yang memiliki ketinggian antara 200-

400 m dpl.

c. Warna kuning mewakili daerah yang memiliki ketinggian antara 500-1000

m dpl.

d. Warna coklat muda mewakili daerah yang memiliki ketinggian antara

1000-1500 m dpl.

e. Warna coklat mewakili daerah yang memiliki ketinggian antara >1500 m

dpl.
 21

f. Warna biru keputihan menunjukan wilayah perairan yang kedalamannya

<200 m.

g. Warna biru muda menunjukan wilayah perairan yang kedalamannya

antara 200-2000 m.

h. Warna biru tua menunjukan wilayah perairan yang kedalamanya >2000 m.

7) Tipe Huruf ( Lettering ) berfungsi untuk mempertebal arti dari simbol

simbol yang ada. Penggunaan lettering yaitu :

a. Obyek Hipsografi ditulis dengan huruf tegak.

Contoh: Surakarta

b. Obyek Hipsografi ditulis dengan huruf miring.

Contoh: Laut Jawa.

8) Garis astronomis terdiri atas garis lintang dan garis bujur yang digunakan

untuk menunjukan letak suatu tempat atau wilayah yang dibentuk secara

berlawanan arah satu sama lain sehingga membentuk vektor yang

menunjukan letak astronomis.

9) Inset adalah peta kecil yang disisipkan di peta utama. Macam macam inset

antara lain :

a. Inset penunjuk lokasi, berfungsi menunjukan letak daerah yang belum

dikenali.

b. Inset penjelas berfungsi untuk memperbesar daerah yang dianggap

penting.

c. Inset penyambung, berfungsi untuk menyambung daerah yang terpotong

di peta utama.
 22

10) Garis tepi peta merupakan garis untuk membatasi ruang peta dan untuk

meletakan garis astronomis, secara beraturan dan benar pada peta adalah

sebagai berikut :

a. Sumber dan tahun pembuatan

Sumber peta adalah referensi dari mana data peta diperoleh. Tahun

pembuatan merupakan tahun dibuatnya peta tersebut.

b. Garis lintang dan garis bujur

Garis lintang adalah garis yang melintang dari arah barat-timur atau dari

arah timur-barat.Garis bujur adalah garis yang membujur dari arah utara

sampai utara-selatan atau selatan-utara.

 DAFTAR PUSTAKA

Adiyuwono, N. S. 2008. Teknik Membaca Peta dan Kompas. Bandung. Angkasa

Bandung.

Badan Pusat Statistik (BPS) Lampung Barat. Kecamatan Batu Ketulis Dalam
Angka 2018. Di akses 25/05/2019 pukul : 05.45 WIB.

Budi, K., Dkk. 2014. Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah Dengan Pendekatan
Penilaian Massal Untuk Meningkatkan Potensi PAD (Pendapatan Asli
Daerah) Khususnya PBB dan BPHTB. Jurnal Geodesi Undip. Universitas
Diponegoro. Semarang. Di akses : 29/05/2019 pukul : 09.50 WIB.

Kementerian ATR/BPN. Laporan Updating Peta Zona Nilai Tanah Tahun 2018.
Kantor Wilayah ATR/BPN Provinsi Lampung.

Prastiko, E.D. 2017. Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah Kecamatan Gading Rejo
Kabupaten Pringsewu. Laporan Tugas Akhir. Politeknik Negeri Lampung.
Bandar Lampung.

Sutamijaya, Andrian. 2004. Analisis Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai

Tanah Sebagai Dasar Penilaian Jual Obyek Pajak (NJOP) PBB Di Kota
Semarang. Jurnal Ekonomi Pembangunan. Universitas Sriwijaya. Palembang.
Di akses : 29/06/2019 pukul : 08.54 WIB.
 III. METODE PELAKSANAAN

3.1 Tempat dan Waktu

Tugas Akhir ini dilaksanakan di Kantor Wilayah Agraria Tata Ruang/Badan

Pertanahan Nasional (ATR/BPN Provinsi Lampung pada periode bulan Maret

sampai Juli 2019.

3.2 Alat dan Bahan

Alat yang digunakan dalam pembuatan peta zona nilai tanah (ZNT) di

kecamatan Batu Ketulis yaitu : laptop, mouse, printer, dan alat tulis. Pembuatan

peta zona nilai tanah (ZNT) memerlukan software, yaitu : Avenza Map, Arcbrutile

0.5, PowerISO dan ArcGis 10.1. Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah (ZNT) di

Kecamatan Batu Ketulis memerlukan bahan yaitu yang terdiri dari data sekunder

dan data primer. Data sekunder berupa data Peta Administrasi dalam bentuk shp,

dan data Citra Satelit di Kecamatan Batu Ketulis. Data primer berupa data sampel

harga transaksi dan harga penawaran tanah di Kecamatan Batu Ketulis.

3.3 Prosedur Pelaksanaan

Tahapan pelaksanaan pembuatan peta zona nilai tanah (ZNT) berdasarkan

harga pasar di kecamatan Batu Ketulis meliputi :

1) Persiapan.

2) Pembuatan peta kerja.

3) Pengumpulan data.

4) Penilaian Tanah.

5) Pengolahan data sekunder dan primer.

 24

6) Pembuatan peta zona nilai tanah (ZNT) berdasarkan harga pasar di

kecamatan Batu Ketulis.

7) Pembuatan laporan.

Tahapan pelaksanaan pembuatan peta zona nilai tanah (ZNT) di

kecamatan Batu Ketulis secara sistematis dapat dilihat pada Gambar 3.3 sebagai

berikut :

Mulai

Persiapan

Data Sekunder Pembuatan

Peta Kerja

Pengumpulan
Data

Penilaian
Tanah

Pengolahan Data Primer

Data

Peta Zona Nilai Tanah (ZNT)

Laporan

Selesai

Gambar 3.1 Tahapan Pelaksanaan Secara Sistematis

 25

3.3.1 Persiapan

Persiapan yang harus dilakukan dalam pembuatan peta zona nilai tanah

(ZNT) berdasarkan harga pasar di Kecamatan Batu Ketulis yaitu menyiapkan

bahan dan alat, mengecek lokasi yang akan dipetakan dan menyiapkan data-data

sekunder.

Berikut adalah cara instal software yang digunakan dalam pembuatan peta

zona nilai tanah (ZNT) berdasarkan harga pasar di Kecamatan Batu Ketulis :

1) Instal Software Avenza Map

 Download Avenza map di google play store

Gambar 3.2 Instalisasi Aplikasi Avenza Map di Google Play Store

2) Instal Software PowerISO

 Buka folder aplikasi software lalu pilih dan klik kiri dua

kali, maka akan muncul tampilan seperti Gambar 3.3 sebagai berikut :
 26

Gambar 3.3 License Agreement Aplikasi PowerISO 7.4

 Pilih “I Agree”, maka akan muncul seperti Gambar 3.4 sebagai berikut :

Gambar 3.4 Pemilihan Tempat Penyimpanan PowerISO 7.4

 27

 Pilih “Instal” maka akan muncul seperti Gambar 3.5 sebagai berikut :

Gambar 3.5 Penyelesaian Instalasi Aplikasi PowerISO 7.4

 Pilih “Next” maka akan muncul seperti Gambar 3.6 sebagai berikut :

Gambar 3.6 Pilihan Setup Aplikasi PowerISO 7.4

 Pilih “Select All” untuk mengaktifkan semua tanda centang, lalu pilih

“close”.
 28

3) Instal Software Arcbrutile 0.5

 Buka folder aplikasi software lalu pilih dan klik kiri dua

kali, maka akan muncul tampilan seperti Gambar 3.7 sebagai berikut :

Gambar 3.7 Tampilan Awal Instalasi Aplikasi Arcbrutile 0.5

 Pilih “Next” maka akan muncul seperti Gambar 3.8 sebagai berikut :

Gambar 3.8 Tampilan Konfirmasi Instalasi Aplikasi Arcbrutile 0.5

 29

 Pilih “Next” maka akan muncul seperti Gambar 3.9 sebagai berikut :

Gambar 3.9 Tampilan Registrasi Aplikasi Arcbrutile 0.5 Sukses

 Pilih “close” maka akan muncul seperti Gambar 3.10 sebagai berikut :

Gambar 3.10 Proses Instalasi Aplikasi Arcbrutile 0.5

 Pilih “Next” dan pilih tempat penyimpanan Aplikasi Arbrutile 0.5

 Lalu pilih “Close”.

 30

4) Instal Software ArcGIS 10.1-SP1

 Buka folder aplikasi software lalu pilih dan klik

kanan pilih open with PowerISO, maka akan muncul tampilan seperti

Gambar 3.11 sebagai berikut :

Gambar 3.11 Tampilan Isi didalam PowerISO 7.4

 Ekstrak file kedalam folder ArcGIS-10.1-SP1, maka akan muncul

tampilan seperti Gambar 3.12 sebagai berikut :

Gambar 3.12 Tampilan Proses Ekstrak File ArcGIS 10.1

 31

 Instal License Manager terlebih dahulu, Pilih

maka akan muncul tampilan seperti Gambar 3.13 sebagai berikut :

Gambar 3.13 Tampilan Proses Instalsi License Manager

 Pilih “finis” dan jangan tutup Commadpropt proses akan secara otomatis

 Instal ArcGIS 10.1 Dekstop, Pilih maka akan muncul tampilan

seperti Gambar 3.14 sebagai berikut :

Gambar 3.14 Tampilan Proses Instalasi ArcGIS 10.1

 Setelah proses instalasi selesasi, pilih “finis” maka akan muncul tampilan

seperti Gambar 3.15 sebagai berikut :

 32

Gambar 3.15 Tampilan License ArcGIS Administrator

 Isi license Manager dengan “localhost”

 Update ArcGIS 10.1 menjadi 10.1-SP1, Pilih

maka akan muncul tampilan seperti Gambar 3.16 sebagai berikut :

Gambar 3.16 Tampilan Update ArcGIS 10.1-SP1

 Pilih “finis”, Proses update untuk memperbaiki bug sebelumnya

 33

5) Instal Software ArcGIS Aplikasi Zona Nilai Tanah

 Buka folder Aplikasi ZNT, Pilih maka akan muncul tampilan

seperti Gambar 3.17 sebagai berikut :

Gambar 3.17 Tampilan Proses Instalasi Aplikasi ZNT

 Setelah proses instalsi selesai, Pilih “finisíh” Aplikasi siap digunakan.

3.3.2 Pembuatan Peta Kerja

Peta kerja adalah suatu alat yang di gunakan untuk mengambarkan kegiatan

kerja secara sistematis dan jelas, untuk membatasi wilayah kerja dalam

pengambilan sampel harga tanah di kecamatan Batu Ketulis. Berikut adalah cara

pembuatan peta kerja :

 Buka Aplikasi Zona Nilai Tanah di tampilan desktop, maka akan muncul

tampilan seperti Gambar 3.18 dan Gambar 3.19 sebagai berikut :

 34

Gambar 3.18 Tampilan Proses Membuka Aplikasi ZNT

Gambar 3.19 Tampilan Awal Aplikasi ZNT ArcGIS 10.1

 Setelah aplikasi terbuka, Pilih add data maka akan muncul

tampilan seperti Gambar 3.20 sebagai berikut :

Gambar 3.20 Tampilan Awal Add Data ArcGIS 10.1

 35

 Pilih connect to folder untuk menghubungkan folder kerja, maka

akan muncul tampilan seperti Gambar 3.21 sebagai berikut :

Gambar 3.21 Tampilan Connect To Folder

 Hubungkan ke folder Tugas Akhir, lalu pilih “OK”. Maka akan muncul

tampilan seperti Gambar 3.22 sebagai berikut :

Gambar 3.23 Tampilan Setelah Folder Tugas Akhir Terhubung

 Buka folder ZNT > Data > SHP pilih Kec_Lampung_Barat.Shp, maka

akan muncul tampilan seperti Gambar 3.20 sebagai berikut :

 36

Gambar 3.24 Tampilan Setelah Kec_Lampung_Barat.Shp ditambahkan

 Lalu pada Layer Kec_Lampung Barat klik kanan pilih open attribute

table, maka akan muncul tampilan seperti Gambar 3.25 sebagai berikut :

Gambar 3.25 Tampilan Tabel Atribut

 Pilih “BATUKETULIS” lalu tutup table atribut, maka akan muncul

tampilan sperti Gambar 3.26 sebagai berikut :

 37

Gambar 3.26 Tampilan Poligon Terseleksi

 Klik kanan pada layer Kec_Lampung_Barat pilih Data > export data,

maka akan muncul tampilan seperti Gambar 3.27 sebagai berikut :

Gambar 3.27 Tampilan Exsport Data

 Pilih folder penyimpan lalu pilih “OK” ketika muncul printah

menampilkan layer pilih “Yes”, maka akan muncul tampilan seperti

Gambar 3.28 sebagai berikut :

 38

Gambar 3.28 Tampilan Setelah Layer Baru ditambahkan

 Lalu non-aktifkan layer Kec_Lampung_Barat, maka akan muncul

tampilan seperti Gambar 3.29 sebagai berikut :

Gambar 3.30 Tampilan Layer Zona_Awal_Batuketulis

 Pada menubar customize aktifkan toolbar Arcbrutile

 Ubah warna layer Zona_Awal_Batuketulis kedalam bentuk hollow, untuk

proses digitasi

 Aktifkan Citra Bing pada tool Arcbrutile dengan pilih “areal” , maka akan

muncul tampilan seperti Gambar 3.31 sebgai berikut :

 39

Gambar 3.34 Tampilan Citra Bing Areal dan Layer Mode Hollow

 Zoom layer ke wilayah pemukiman pilih lalu klik didalam polygon

Zona_Awal_Batuketulis, maka akan muncul tampilan seperti Gambar

3.35 sebagai berikut :

Gambar 3.35 Tampilan Wilayah Pemukiman di Kecamatan Batu Ketulis

 Aktifkan start editing layer Zona_Awal_Batuketulis pada toolbar editor

lalu pilih tool cut polygon tools dan potong polygon membentuk

wilayah pemukiman seperti tampilan Gambar 3.36 sebagai berikut :

 40

Gambar 3.37 Tampilan Proses Digitasi Wilayah Pemukiman

 Lalukan sampai semua wilayah pemukiman terdigitasi seperti tampilan

Gambar 3.38 sebagai berikut :

Gambar 3.38 Tampilan Semua Wilayah Pemukiman Terdigitasi

 Setelah semua selesai pada toolbar pilih stop editing dan save

 Buka kembali tabel atribut untuk menambahkan field “Penggunaan”

 Pada table options pilih add field, maka akan muncul tampilan

seperti Gambar 3.39 sebagai berikut :

 41

Gambar 3.39 Tampilan Penambahan Field Penggunaan

 Pilih “OK” lalu tutup table atribut

 Aktifkan start editing lalu pilih edit tool untuk memilih polygon zona

pertanian dan non pertanian. Lakukan seperti tampilan Gambar 3.40 dan

Gambar 3.41 sebagai berikut :

Gambar 3.40 Tampilan Zona Non Pertanian

 42

Gambar 3.41 Tampilan Zona Pertanian

 Buka kembali tabel atribut lalu pada field penggunaan klik kanan, maka

akan muncul tampilan seperti Gambar 3.42 sebagai berikut :

Gambar 3.42 Tampilan Proses Penambahan Keterangan Field

 Pilih field calculator untuk membahkan keterangan, maka akan

muncul tampilan seperti Gambar 3.43 sebagai berikut :

 43

Gambar 3.43 Tampilan Field Calculator

 Lakukan seperti gambar diatas lalu pilih “OK”, maka secara otomatis

keterangan field ditambahkan seperti Gamabr 3.44 sebagai berikut :

Gambar 3.44 Tampilan hasil field Calculator

 44

 Klik kanan pada layer Zona_Awal_Batuketulis pilih propeties, maka akan

muncul tampilan seperti Gambar 3.45 sebagai berikut :

Gambar 3.45 Tampilan Layer Properties

 Ubah symbology kedalam bentuk kategori unique values seperti tampilan

Gambar 3.46 sebagai berikut :

 Pilih “OK”
 45

 Layout peta kerja dan simpan kedalam bentuk JPEG seperti tampilan

Gambar 3.47 sebagai berikut :

Gambar 3.47 Tampilan JPEG Layout Peta Kerja Kecamatan Batu Ketulis

 Simpan layout peta kerja dalam bentuk pdf seperti tampilan gambar 3.48

sebagai berikut :

Gambar 3.48 Tampilan Pdf Layout Peta Kerja Kecamatan Batu Ketulis
 46

3.3.3 Pengumpulan Data

Data yang diperlukan dalam membuat peta zona nilai tanah (ZNT) di

kecamatan Batu Ketulis yaitu data shp batas kecamatan Batu Ketulis dan data

titik sampel harga tanah berupa data transaksi dan penawaran harga tanah di

Kecamatan Batu Ketulis yang didapat dari survei lapangan bersama tim survei dari

Badan Pertanahan Nasional Provinsi Lampung.

Berikut adalah cara pengmpulan data titik sampel harga tanah di kecamatan

Batu Ketulis :

Buka Avenza Map yang sudah terinstal di handphone android.

Gambar 3.44 Tampilan Avenza Map di handphone android.

Pilih untuk import peta kerja kecamatan Batu Ketulis berbentuk pdf

Buka peta kerja kecamatan Batu Ketulis

Pilih untuk menyesuaikan lokasi sesuai point

Pilih untuk menambahkan point, maka akan muncul tampilan seperti

Gambar 3.45 sebagai berikut :

 47

Gambar 3.45 Tampilan Penambahan Data Point Avenza Map

Setelah semua point terkumpul, maka akan muncul tampilan seperti

Gambar 3.46 sebagai berikut :

Gambar 3.46 Tampilan Seluruh Point Sampel

3.3.4 Penilaian Tanah

Penilaian nilai tanah adalah merupakan perhitungan yang dilaksanakan

dengan mengoreksi data hasil survei lapangan dengan unsur-unsur penyesuaian

yang ditetapkan, sehingga didapat nilai tanah terkoreksi dalam satuan Rupiah/m2.
 48

1) Penyesuaian Status Hak

HM = 0%

HGB = 5%

Non Sertifikat = 10%

2) Koreksi Data Transaksi

Data transaksi : koreksi = 0%

Data penawaran : koreksi = -10%

3) Koreksi Waktu Transaksi

Koreksi waktu transaksi dilakukan atas pertimbangan terjadinya inflasi harga

tanah tiap waktunya. Data inflasi 10% per-tahun dijadikan patokan koreksi

per desember tahun transaksi. Contoh : Tanggal transaksi tahun 2018, waktu

penilaian adalah 14/05/2019.

%K = (2018 ,12 ,31 – 2019 ,05 ,14 ) 10 %

365

= - 4%

4) Harga Tanah Terkoreksi

harga transaksi tanah senilai Rp 40.000.000 dengan penyesuai status hak non

sertifikat, maka harga tanah terkoreksi adalah sebagai berikut :

HK = (Rp 40.000.000 + 10 % ) -4%

= Rp 42.531.507

5) Harga Tanah/m2

Dari harga tanah terkoreksi didapat harga tanah senilai Rp 42.531.507 yang

diketahui luasan atas tanah adalah 400 m2, maka harga tanah/m2 didapat

senilai Rp 106.329/m2.
 49

3.3.5 Pengolahan Data Sekunder dan Data Primer

3.3.6 Peta Zona Nilai Tanah (ZNT)

3.3.7 Pembuatan Laporan