~ ~

Kata Pengantar

Syukur alhamdulillah kami panjatkan ke hadirat Allah SWT, karena

telah melimpahkan rahmat-Nya, sehingga buku Petunjuk Teknis Penilaian
Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2022 dapat kami selesaikan.
Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2022 ini
disusun dalam rangka penyusunan Norma, Standar, Prosedur dan Kriteria
(NSPK) sebagai panduan dalam pelaksanaan kegiatan di Direktorat Penilaian
Tanah dan Ekonomi Pertanahan, sebagaimana tertuang dalam Pasal 368
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/BPN Nomor 16 Tahun 2020 bahwa
Direktorat Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan mempunyai tugas
melaksanakan perumusan dan pelaksanaan kebijakan, penyusunan norma,
standar, prosedur, dan kriteria, dan pemberian bimbingan teknis dan supervisi,
serta pelaksanaan evaluasi dan pelaporan, fasilitasi penanganan
permasalahan informasi nilai tanah, pengembangan penilaian, pemanfaatan
nilai tanah sebagai dasar kebijakan dan pendayagunaan ekonomi pertanahan,
yang kemudian juga diatur dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata
Ruang/BPN Nomor 17 Tahun 2020 bahwa salah satu tugas Bidang
Pengadaan Tanah dan Pengembangan adalah Penilaian Tanah dan Ekonomi
Pertanahan.
Dalam kesempatan ini kami menyampaikan terima kasih kepada
seluruh jajaran Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah dan Pengembangan
Pertanahan dan semua pihak yang telah membantu hingga terselesaikannya
penyusunan Petunjuk Teknis ini.

Jakarta, Januari 2022

Direktur Jenderal Pengadaan Tanah
dan Pengembangan Pertanahan,

Ir. Embun Sari, M.Si.

NIP 19690418 199503 2 005

~i~
 Daftar Isi

Kata Pengantar ........................................................................................................i

Daftar Isi .................................................................................................................... ii
Daftar gambar .........................................................................................................v
Daftar Tabel ............................................................................................................vi
Daftar Lampiran .................................................................................................. vii
Daftar Singkatan ............................................................................................... viii
BAB I Pendahuluan ................................................................................................1
I.1. Latar Belakang ........................................................................ 1
I.2. Dasar Hukum .............................................................................. 2
I.3. Maksud dan Tujuan ................................................................ 3
I.4. Definisi........................................................................................... 3
I.5. Pokok Bahasan ......................................................................... 6
BAB II Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah ..................................................8
II.1. Ruang Lingkup Pekerjaan .................................................. 8
II.2. Tahapan Pekerjaan ................................................................ 8
II.2.1. Persiapan ...................................................................................8
II.2.2. Pembuatan Peta Zona Awal Nilai Tanah ................ 10
II.2.3. Pengumpulan Data .............................................................. 16
II.2.4. Entri Data Tekstual ........................................................... 18
II.2.5. Perhitungan dan Analisis Data ................................... 21
II.2.6. Pengolahan Data Spasial ............................................... 32
II.2.7. Pencetakan Peta .................................................................. 36
II.2.8. Pelaporan ................................................................................ 37
BAB III Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah .............................................. 41
III.1. Ruang Lingkup Pekerjaan ................................................ 41
III.2. Tahapan Pekerjaan .............................................................. 43
III.2.1. Persiapan ................................................................................. 43
III.2.2. Analisa Peta Zona Nilai Tanah yang akan diperbarui
44
III.2.3. Survei batas zona dan pengumpulan data pasar
pembaruan peta zona nilai tanah ............................... 45

~ ii ~
 III.2.4. Entri Data Tekstual ........................................................... 47
III.2.5. Perhitungan dan Analisis Data ................................... 50
III.2.6. Pengolahan Data Spasial ............................................... 58
III.2.7. Pencetakan Peta .................................................................. 59
III.2.8. Pelaporan ................................................................................ 59
BAB IV Pembuatan Peta Nilai Bidang Tanah .......................................... 64
IV.1. Ruang Lingkup Pekerjaan ................................................ 64
IV.2. Tahapan Pekerjaan .............................................................. 64
IV.2.1. Persiapan ................................................................................. 64
IV.2.2. Survei Data Fisik, Data Lingkungan Bidang Tanah
dan Penyusunan basis data penilaian bidang tanah
66
IV.2.3. Pengumpulan Sampel Data Transaksi/Penawaran
Properti .................................................................................... 69
IV.2.4. Entri data ................................................................................. 70
IV.2.5. Sinkronisasi Data Sampel dengan Basisdata
Penilaian Bidang Tanah ................................................... 70
IV.2.6. Perhitungan dan Analisis Data ................................... 71
IV.2.7. Pembuatan Model Prediksi Nilai Tanah .................. 79
IV.2.8. Prediksi Nilai Tanah dan Perbaikan Kesalahan 80
IV.2.9. Pencetakan Peta .................................................................. 81
IV.2.10. Pelaporan .............................................................................. 81
BAB V Penilaian Aset Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota ..... 84
V.1. Ruang lingkup pekerjaan ................................................. 84
V.2. Tahapan Pekerjaan .............................................................. 85
V.2.1. Analisis Nilai Tanah ........................................................... 85
V.2.2. Analisis Nilai Bangunan .................................................. 88
V.2.3. Perhitungan Nilai Aset/Properti Kantor
Pertanahan ............................................................................. 90
V.2.4. Penyusunan Laporan Penilaian .................................. 90
BAB VI Penanganan Pengaduan Informasi Nilai Tanah .................. 93
VI.1. Ruang Lingkup Pekerjaan ................................................ 93
VI.2. Tahapan Pekerjaan .............................................................. 93
VI.2.1. Persyaratan ........................................................................... 93

~ iii ~
 VI.2.2. Mekanisme Penanganan Pengaduan Keberatan Nilai
Tanah .......................................................................................... 93
VI.2.3. Pengambilan sampel dan Pengolahan data
Penanganan Pengaduan Keberatan Nilai Tanah96
VI.2.4. Revisi Data Spasial............................................................ 100
BAB VII Pemanfaatan Informasi Nilai Tanah ....................................... 101
VII.1. Ruang Lingkup....................................................................... 101
VII.2. Pemanfaatan Informasi Nilai Tanah Dalam
layanan pertanahan........................................................ 101
VII.3. Pemanfaatan Informasi Nilai Tanah Dalam
Lingkup Eksternal ............................................................ 104
VII.4. Pelayanan Informasi Nilai Tanah yang dikenakan
Tarif PNBP ............................................................................. 104
VII.4.1. Kerjasama dengan pihak lain melalui Nota
Kesepahaman (MoU) dan Perjanjian Kerja Sama
(PKS)........................................................................................... 105
VII.4.2. Informasi Nilai Tanah sebagai informasi publik107
VII.5. Metode Pembuatan dan Pembaruan yang
Dilaksanakan Berdasarkan Perjanjian Kerja
Sama........................................................................................... 109
VII.5.1. Kerja Sama Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah . 109
VII.5.2. Kerja Sama Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah 109
BAB VIII PENDAYAGUNAAN EKONOMI PERTANAHAN .................... 111
VIII.1. Ruang Lingkup....................................................................... 111
VIII.2. Basis Dat a Ekonomi Pertanahan ............................... 111
VIII.3. Analisis Data Ekonomi Pertanahan .......................... 112
DAFTAR PUSTAKA .............................................................................................. 113
LAMPIRAN ............................................................................................................... 114

~ iv ~
 Daftar gambar
Gambar 1. Pembuatan Zona Awal Menggunakan Peta Bidang Tanah ..... 10
Gambar 2. Pembuatan Zona Awal tanpa menggunakan Peta Bidang
Tanah ..................................................................................... 11
Gambar 3. Satu Zona Terdiri dari 3 Sampel ............................................. 34
Gambar 4. Satu Zona Kurang dari 3 Sampel ............................................ 34
Gambar 5. Pemenuhan Zona dengan Sampel Individual.......................... 35
Gambar 6. Pemenuhan Zona dengan 3 Sampel Individual ....................... 36
Gambar 7. Ilustrasi luasan Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah ................ 41
Gambar 8. Ilustrasi Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah ............................ 42
Gambar 9. Diagram Alir Penanganan Pengaduan Informasi Nilai Tanah . 94

~v~
 Daftar Tabel
Tabel 1. Dasar Penentuan Jenis Kegiatan Pembuatan Nilai Bidang Tanah
................................................................................................... 7
Tabel 2. Klasifikasi Kepadatan Bangunan ................................................. 7
Tabel 3. Kewenangan Pelaksanaan Kegiatan Penilaian Tanah ................. 7
Tabel 4. Penjelasan Tabel Hasil Survei Pembuatan ZNT ........................ 18
Tabel 5. Penyusutan Rumah ................................................................... 23
Tabel 6. Penyusutan Ruko ...................................................................... 24
Tabel 7. Penjelasan Tabel Hasil Survei Pembaruan ................................ 47

~ vi ~
 Daftar Lampiran
Lampiran 1 Formulir Survei Nilai Tanah Non Pertanian .......................... 114
Lampiran 2 Formulir Survei Nilai Tanah Pertanian ................................. 116
Lampiran 3 Layout Peta Zona Nilai Tanah.............................................. 117
Lampiran 4 Upload Peta Zona Nilai Tanah dan atau Peta Nilai Bidang
Tanah ................................................................................... 126
Lampiran 5 Format Penyajian Kerjasama Peta Zona Nilai Tanah dan atau
Peta Nilai Bidang Tanah ....................................................... 135
Lampiran 6 Koreksi Data Spasial Sebelum Unggah Data ....................... 168

~ vii ~
 Daftar Singkatan
APL : Area Penggunaan Lain
PPIB : Penundaan Pemberian Izin Baru
LP2B : Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan
RTRW : Rencana Tata Ruang Wilayah
RDTR : Rencana Detail Tata Ruang
RCN : Replacement Cost New atau Biaya Pengganti
Baru

~ viii ~
 BAB I
Pendahuluan

I.1. Latar Belakang

Direktorat Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan sebagaimana

tertuang dalam Pasal 368 Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/BPN
Nomor 16 Tahun 2020 mempunyai tugas melaksanakan perumusan dan
pelaksanaan kebijakan, penyusunan norma, standar, prosedur dan kriteria,
dan pemberian bimbingan teknis dan supervisi, serta pelaksanaan evaluasi
dan pelaporan, fasilitasi penanganan permasalahan informasi nilai tanah,
pengembangan penilaian, pemanfaatan nilai tanah sebagai dasar kebijakan
dan pendayagunaan ekonomi pertanahan. Dalam melaksanakan tugas
tersebut, Direktorat Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan
menyelenggarakan fungsi sebagai berikut:
a. penyediaan informasi nilai tanah dan properti, pengembangan penilaian
dan pendayagunaan ekonomi pertanahan;
b. pembinaan penyediaan informasi nilai tanah dan properti, pengembangan
penilaian dan pendayagunaan ekonomi pertanahan;
c. penyiapan pemanfaatan peta nilai tanah dan properti sebagai dasar
layanan pertanahan dan referensi kebijakan ekonomi pertanahan;
d. fasilitasi penanganan permasalahan informasi nilai tanah dan properti,
pengembangan penilaian dan pendayagunaan ekonomi pertanahan;
e. pelaksanaan pembangunan basis data informasi nilai tanah dan properti,
pengembangan penilaian dan pendayagunaan ekonomi pertanahan;
f. pelaksanaan fungsi lain yang diberikan oleh Direktur Jenderal; dan
g. pelaksanaan urusan tata usaha dan rumah tangga Direktorat.
Kemudian dalam Pasal 15 dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata
Ruang/BPN Nomor 17 Tahun 2020 diatur juga bahwa salah satu tugas Bidang
Pengadaan Tanah dan Pengembangan di Kantor Wilayah Badan Pertanahan
Nasional adalah Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 1

 Dalam pelaksanaan tugas pokok dan fungsi di bidang penilaian tanah
dan ekonomi pertanahan terdapat beberapa permasalahan seperti kurangnya
pemahaman pelaksana pekerjaan terhadap urutan kegiatan yang harus
dilakukan sehingga mengakibatkan output yang kurang berkualitas.
Oleh karena itu, diperlukan petunjuk teknis di bidang penilaian tanah
dan ekonomi pertanahan untuk mendapatkan output hasil kegiatan yang
sesuai standar dalam rangka mencapai hasil kegiatan yang optimal.

I.2. Dasar Hukum

1. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1997 tentang Penerimaan Negara

Bukan Pajak (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1997 Nomor
43, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3687);
2. Undang-Undang No 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum;
3. Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan
Penataan Ruang;
4. Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas
Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian
Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional;
5. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 47 Tahun 2020 Tentang
Kementerian Agraria dan Tata Ruang;
6. Peraturan Presiden Nomor 48 Tahun 2020 tentang Badan Pertanahan
Nasional;
7. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 16 Tahun 2020 tentang Organisasi dan Tata Kerja
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional;
8. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 17 Tahun 2020 tentang Organisasi dan Tata Kerja Kantor
Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan Kantor Pertanahan.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 2

I.3. Maksud dan Tujuan

Maksud dilaksanakannya penyediaan informasi nilai tanah yaitu

sebagai kebutuhan dan rujukan nasional untuk mewujudkan fungsi tanah bagi
sebesar-besar kemakmuran rakyat, melalui:
1. Percepatan penyediaan informasi nilai pasar tanah;
2. Informasi umum nilai pasar tanah;
3. Referensi nilai untuk tukar menukar tanah dan properti, baik untuk
kepentingan masyarakat maupun khususnya untuk kepentingan
pengamanan aset negara;
4. Penghitungan tarif layanan pertanahan melalui PNBP;
5. Referensi masyarakat dalam transaksi pertanahan dan properti;
6. Informasi nilai dan pajak tanah yang lebih transparan dan adil (fair);
7. Referensi dalam penetapan nilai ganti-rugi bagi masyarakat dan
Tim/Lembaga Penilai Tanah;
8. Piranti monitoring nilai dan pasar tanah;
9. Memberikan gambaran yang cepat mengenai perkembangan
perekonomian suatu wilayah; dan
10. Pembuatan model indeks harga tanah.
Tujuan pembuatan penyediaan informasi nilai tanah yaitu agar dapat
dimanfaatkan untuk pelayanan pertanahan dan sebagai referensi kebijakan
yang berkaitan dengan nilai tanah.

I.4. Definisi

1. Penilaian adalah suatu kegiatan yang melibatkan unsur pengetahuan dan

seni (science and art) untuk menaksir atau mengestimasi nilai ekonomis
dari kepentingan yang terdapat pada suatu objek atau properti bagi tujuan
tertentu pada waktu tertentu (date of valuation) yang telah ditetapkan serta
dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada properti
tersebut (Harjono, 2016);
2. Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 3

 untuk suatu aset. Karena kemampuan keuangan, motivasi atau
kepentingan khusus dari pembeli atau penjual, jarga yang dibayarkan
mungkin berbeda dengan nilai dari aset tersebut berdasarkan anggapan
pihak lain. (Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia
2018);
3. Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau
menciptakan suatu aset. Ketika aset telah diperoleh atau diciptakan, biaya
merupakan suatu fakta. Harga berhubungan dengan biaya, karena harga
yang dibayar untuk suatu aset menjadi biaya bagi pembeli. (Kode Etik
Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia 2018);
4. Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau
harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam
pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta. Aset diartikan juga
sebagai barang dan jasa. (Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar
Penilaian Indonesia 2018);
5. Tanah adalah permukaan bumi, sebagaimana dimaksud dalam ketentuan
Pasal 4 Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria, di daratan maupun di bawah air, termasuk ruang di
atas maupun di bawahnya, dalam batas-batas tertentu termasuk
kekayaan alam yang terkandung di dalamnya, yang mempunyai batas-
batas dan sistem-sistem tertentu, baik batas dan sistem alam, batas dan
sistem administrasi, maupun batas dan sistem penguasaan, pemilikan,
penggunaan, dan pemanfaatannya; Dalam pengertian ini maka tanah
termasuk baik tanah yang sudah ada sesuatu hak di atasnya, maupun
yang belum dilekati oleh sesuatu hak menurut peraturan perundang-
undangan yang berlaku;
6. Nilai Tanah adalah nilai tanah sebagaimana dimaksud di atas, dalam
keadaan “kosong”, tidak termasuk nilai benda-benda yang melekat
padanya;
7. Zona Nilai Tanah adalah gambaran nilai tanah yang relatif sama, dari
sekumpulan bidang tanah didalamnya, yang batasannya bisa bersifat
imajiner ataupun nyata sesuai dengan penggunaan tanah dan mempunyai

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 4

 perbedaan nilai antara satu dengan yang lainnya berdasarkan analisis
petugas dengan metode perbandingan harga pasar dan biaya yang
dimuat dalam peta Zona Nilai Tanah dan ditetapkan oleh Kepala Kantor
Pertanahan;
8. Properti merupakan kata singkat dari “Properti Riil” (Real Property), adalah
tanah berikut seluruh benda-benda buatan manusia yang melekat
padanya sebagai satu kesatuan, baik yang berada pada, di atas, dan di
bawah permukaan tanah dimaksud;
9. Nilai Properti adalah nilai tanah berikut nilai seluruh benda-benda buatan
manusia yang melekat padanya sebagai satu kesatuan, baik yang berada
pada, di atas, dan di bawah permukaan tanah dimaksud;
10. Nilai Pasar didefenisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat
diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada
tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjualan yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan,
yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-
masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian
dan tanpa paksaan. (Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian
Indonesia 2018);
11. Land Extraction adalah metode yang digunakan untuk mengestimasi nilai
tanah dengan cara mengurangi nilai bangunan dari total nilai properti
(https:/ /study.com/ academy/ lesson/ extraction-method-of-land-site-
valuation.html);
12. Indeks pada dasarnya merupakan suatu angka yang dibuat sedemikian
rupa sehingga dapat dipergunakan untuk melakukan perbandingan antara
kegiatan yang sama (hasil penjualan, produksi, ekspor, jumlah uang
beredar, dll) dalam waktu yang berbeda. Dari angka indeks dapat
diketahui maju mundurnya atau naik turunnya suatu usaha atau kegiatan.
Jadi tujuan pembuatan angka indeks sebetulnya adalah untuk mengukur
secara kuantitatif terjadinya perubahan dalam dua waktu yang berlainan
misalnya indeks nilai untuk mengukur perubahan harga (berapa
kenaikannya atau penurunannya);

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 5

13. Dalam membuat angka indeks diperlukan dua macam waktu, yaitu waktu
dasar (base period) dan waktu yang bersangkutan atau sedang berjalan
(current period). Waktu dasar adalah waktu dimana suatu kegiatan
(kejadian) dipergunakan sebagai dasar perbandingan. Waktu yang
sedang berjalan ialah waktu dimana suatu kegiatan (kejadian)
dipergunakan sebagai dasar perbandingan terhadap kegiatan (kejadian)
pada waktu dasar;
14. Indeks Nilai Tanah adalah angka yang menggambarkan perbandingan
tingkat kemahalan nilai tanah suatu kabupaten/kota atau provinsi dari
waktu ke waktu. Indeks Nilai Tanah merupakan cerminan nilai tanah per
satuan ukuran luas di suatu kabupaten/kota atau provinsi. Sesuai dengan
pengertiannya, Indeks Nilai Tanah dapat dikategorikan sebagai indeks
spasial, yaitu indeks yang menggambarkan perbandingan harga untuk
lokasi yang berbeda pada periode waktu tertentu;
15. Pembaruan adalah pemutakhiran atau pemeliharaan agar
menggambarkan keadaan terkini;
16. Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah adalah kegiatan yang dilakukan untuk
memutakhirkan nilai tanah yang terkandung dalam peta zona nilai tanah
sehingga perubahan atas nilai tanah yang disebabkan oleh beberapa
faktor seperti, inflasi ekonomi, perubahan penggunaan lahan, atau faktor
lainnya dapat terdeteksi;
17. Peta ZNT terbarukan adalah Peta Zona Nilai Tanah yang telah
dimutahirkan atau diperbarui sesuai dengan kebutuhan dan ketentuan
yang berlaku;
18. Penerimaan Negara Bukan Pajak adalah seluruh penerimaan Pemerintah
Pusat yang tidak berasal dari penerimaan perpajakan.

I.5. Pokok Bahasan

Pokok bahasan dalam petunjuk teknis ini akan membahas beberapa
hal sebagai berikut:
1. Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah;
2. Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah;

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 6

 3. Pembuatan Peta Nilai Bidang Tanah;
4. Upload Peta Zona Nilai Tanah dan/atau Peta Nilai Bidang Tanah;
5. Penilaian Bidang Tanah Kantor Pertanahan Kab/Kota;
6. Penanganan Pengaduan Keberatan Nilai Tanah;
7. Pemanfaatan Informasi Nilai Tanah; dan
8. Pendayagunaan Ekonomi Pertanahan.

Tabel 1. Dasar Penentuan Pembuatan Peta Nilai Tanah

Kepadatan
Jenis Skala Penggunaan Pemetaan
No Jenis Wilayah Bidang Tanah *)
Peta Ketelitian Tanah Bidang Tanah
1. NBT 1:1000 Kota Besar, Padat, Sedang, Didominasi Non >85% Terdaftar
Kota Sedang Padat Sekali Pertanian Terpetakan
2. ZNT 1:2500 Kota Besar Padat, Sedang, Didominasi Non >85% Terdaftar
Padat Sekali Pertanian Terpetakan
3. ZNT 1:5000 Kota Sedang, Sedang, Tidak Non Pertanian < 85%
1:10000 Kabupaten Padat dan Pertanian Terdaftar,
Terpetakan
4. ZNT 1:25000 Kabupaten Sedang, Tidak Non Pertanian < 85%
Padat dan Pertanian Terdaftar,
Terpetakan
Keterangan:
- Jenis wilayah dilihat dari data jumlah penduduk
- Jumlah luas bidang: total jumlah luas bidang terdaftar ditambah dengan
estimasi jumlah luas bidang belum terdaftar
- Kepadatan bidang tanah pada suatu wilayah diukur dengan:

*) Kepadatan Bidang Tanah

Tabel 2. Klasifikasi Kepadatan Bidang Tanah

Kepadatan Bidang Tanah Keterangan

< 20% Tidak Padat
20% – 50 % Sedang
50% – 80% Padat
>80% Padat Sekali

Tabel 3. Kewenangan Pelaksanaan Kegiatan Pembuatan Peta Nilai Tanah

Jenis Kegiatan
Jenis
Pembuatan Pembaruan
Peta
1: 1.000 1: 2.500 1: 5.000 1 : 10.000 1 : 25.000 1: 1.000 1: 2.500 1: 5.000 1 : 10.000 1 : 25.000
ZNT - Pusat, Kanwil Kanwil Kanwil Pusat Kantah
NBT Pusat, Kantah - - - - - - - - -

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 7

 BAB II
Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah

II.1. Ruang Lingkup Pekerjaan

Ruang lingkup pekerjaan Kegiatan Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah

antara lain:
1. Kegiatan Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah mencakup wilayah yang luas
dan bersifat massal atau mencakup jumlah bidang tanah yang banyak,
baik untuk daerah pertanian dan non pertanian;
2. Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah memiliki berbagai skala ketelitian
sesuai dengan penggunaan dan anggaran;
3. Skala ketelitian menunjukkan kedetailan peta, antara lain skala 1:25.000,
1:10.000, 1:2.500 dan skala lain yang diperlukan;
4. Dasar Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah menggunakan nilai pasar;
5. Idealnya Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah dilaksanakan setiap
5 tahun sekali, yang artinya Peta Zona Nilai Tanah diperbarui setiap tahun
dan kemudian pada tahun ke 5 dapat dilaksanakan pembuatan peta zona
nilai tanah baru. Namun apabila sebelum tahun ke 5 akan dibuat peta
zona nilai tanah baru, dapat dilaksanakan dengan skala ketelitian yang
lebih besar.

II.2. Tahapan Pekerjaan

Tahapan pekerjaan pembuatan peta zona nilai tanah antara lain:

II.2.1. Persiapan

A. Penyiapan Alat Kerja Lapangan

Perangkat Keras:
1) Perangkat keras yang mendukung pekerjaan di studio yaitu:
Komputer, Printer, Plotter; dan

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 8

 2) Perangkat keras yang digunakan di lapangan yaitu: Tablet/
Smartphone, GPS navigasi, Alat Tulis dan Peta Kerja.

Perangkat Lunak yang diperlukan antara lain:

1) Aplikasi Pengambilan Sampel/data collector berbasis mobile;
2) Pengolahan Data Tabular; dan
3) Aplikasi Pengolahan Data Spasial.

Peta pendukung (file .shp) dalam kegiatan ini adalah diantaranya:

1) Citra Satelit dan atau foto udara;
2) Peta Batas Administrasi;
3) Peta Batas Kawasan Hutan;
4) Peta Batas Kawasan Lainnya, seperti Peta PPIB, Peta LP2B dan
lain sebagainya;
5) Peta Jaringan Jalan;
6) Peta Bidang Tanah;
7) Peta Penggunaan Tanah;
8) Peta Toponimi;
9) Peta RTRW dan atau Peta RDTR;
10) Data Rekapitulasi Peralihan Hak Atas Tanah di Kantor Pertanahan
setempat;

B. Persiapan Kerja Lapangan

Kegiatan persiapan kerja lapangan meliputi:
1) Penyiapan kelengkapan administrasi, antara lain Surat Tugas,
Jadwal Kegiatan;
2) Koordinasi dengan Kantor Pertanahan;
3) Koordinasi dengan instansi terkait, antara lain Pemerintah Daerah
Kabupaten/Kota, Kecamatan, Kelurahan/Desa, Dusun, dan atau
RT/RW;
4) Memastikan kelengkapan dan fungsi alat-alat survei;
5) Penyiapan aplikasi Pengambilan Sampel/ data collector.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 9

II.2.2. Pembuatan Peta Zona Awal Nilai Tanah

A. Penentuan Area Kerja (Area of Interest)

1) Penentuan Area Kerja berdasarkan:
a) Batas administrasi;
b) Batas APL:
(1) Diluar batas kawasan hutan;
(2) Diluar batas kawasan lainnya;
(3) Diluar kawasan bandara;
(4) Diluar jalur pipa gas;
(5) Diluar sungai-sungai besar;
c) Batas Peta Zona Nilai Tanah yang sudah ada sebelumnya.

B. Deliniasi Zona Awal Nilai Tanah

Hal-hal yang harus diperhatikan dalam pembuatan peta zona awal
antara lain:
1) Digitasi zona awal dibuat berdasarkan Peta Bidang Tanah, Citra
Satelit, dan Peta Jaringan Jalan;
2) Zona awal menggunakan sistem koordinat TM3;
3) Pembuatan Zona Nilai Tanah diutamakan di lokasi yang memiliki
pertumbuhan ekonomi yang dinamis;
4) Membuat delineasi zona untuk bidang tanah di pinggir jalan dengan
jarak satu bidang tanah di kanan dan kiri jalan, dengan ketentuan:
a) Sesuai peta bidang, mengikuti batas bidang tanah;

Gambar 1. Pembuatan Zona Awal Menggunakan Peta Bidang Tanah

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 10

 b) Jika tidak ada peta bidang, maka sesuai kenampakan pada peta
citra;
c) Jika tersedia peta RDTR, maka zonasi yang terdapat di dalam
peta RDTR digunakan sebagai acuan pembuatan zona awal;
d) Jika kenampakan pada citra tidak jelas dan tidak bisa dibatasi,
maka mengikuti kondisi relatif di lapangan;

Gambar 2. Pembuatan Zona Awal tanpa menggunakan Peta Bidang Tanah

a) Deliniasi batas zona jalan dibuat dengan kriteria jalan sebagai

berikut:
(1) Skala 1:25.000
- Jaringan jalan arteri;
- Jaringan jalan kolektor;
(2) Skala 1:2.500 sampai dengan skala 1:10.000
- Jaringan jalan arteri;
- Jaringan jalan kolektor;
- Jaringan jalan lokal (yang berpengaruh terhadap nilai
tanah).
b) Untuk delineasi jalan, seperti jenis jalan arteri, kolektor atau
jalan lain yang diperkirakan mempunyai nilai yang sama harus
dibuat batas zona atau buffer (kanan dan kiri) disesuaikan
dengan peta bidang tanah dan peta citra satelit;
c) Deliniasi zona untuk peta ZNT skala 1:2.500 berlaku ketentuan
minimal yang lebih detail diantaranya: untuk jenis penggunaan

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 11

 non pertanian dibagi menjadi beberapa zona yaitu
(1) Komersial: pertokoan, jasa, central business district;
(2) Industri: pabrik, pergudangan;
(3) Pusat Pemerintahan;
(4) Pemukiman:
(a) Perumahan Teratur: perumahan mewah, perumahan
menengah, perumahan sederhana, apartemen dan
rumah susun;
(b) Perumahan Tidak Teratur: perumahan menengah,
perumahan sederhana, perkampungan padat dan
perkampungan jarang.
d) Untuk jenis penggunaan pertanian dibagi menjadi beberapa
zona yaitu:
(1) Perkebunan: tanaman keras dan tanaman musiman;
(2) Pertanian: sawah, tambak dan tegalan.
5) Deliniasi batas zona dilakukan juga terhadap obyek lain yang
berpengaruh terhadap nilai tanah antara lain jalur kereta api, jalur
pipa gas, dll;
6) Delineasi zona lainnya sesuai peta bidang tanah dan atau sesuai
kenampakan pada citra. Penarikan batas zona disesuaikan dengan
skala ketelitian pembuatan peta;
7) Jumlah zona awal:
a) Sesuai ketelitian pembuatan peta;
b) Jumlah titik sampel dapat diprediksi dari jumlah zona awal.
8) Luas zona terkecil sesuai dengan minimal unit, yaitu:
a) Skala 1:25.000: (½ cm x skala peta) x (½ cm x skala peta) =
1.5625 Ha;
b) Skala 1:10.000: (½ cm x skala peta) x (½ cm x skala peta) =
0.25 Ha;
c) Skala 1:2.500: (½ cm x skala peta) x (½ cm x skala peta) =
0.156 Ha.
9) Pengelompokkan jenis zona berdasar penggunaan tanah pertanian

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 12

 dan non pertanian;
10) Beberapa hal lain yang perlu diperhatikan dalam deliniasi zona
awal antara lain:
a) Dalam satu zona diperkirakan mempunyai nilai pasar tanah
yang relatif sama;
b) Dalam satu zona diperkirakan memiliki kedekatan yang relatif
sama dengan fasilitas sosial dan fasilitas umum;
c) Dalam satu zona diperkirakan mempunyai aksesibilitas yang
tidak jauh berbeda.
11) Hasil deliniasi zona awal merupakan peta kerja yang akan dibawa
ke lapangan;

C. Survei Batas Zona Awal Nilai Tanah

1) Kegiatan ini bertujuan untuk mengamati kesesuaian hasil deliniasi
zona awal dengan keadaan yang sebenarnya di lapangan;
2) Dalam hal terjadi perubahan detail lapangan maka perubahan
tersebut agar digambarkan pada peta kerja yang akan digunakan
sebagai dasar perbaikan deliniasi zona awal;
3) Survei dilaksanakan secara teliti guna mengurangi kemungkinan
terjadinya perbedaan harga sampel bidang tanah yang ekstrim
pada zona yang sama.

D. Survei Data Penyesuaian Nilai Tanah

Data harga tanah per meter persegi yang diperoleh dari hasil
survei selanjutnya ditetapkan besarnya persentase
penyesuaian/adjustment untuk mendapatkan nilai bidang tanah meliputi
faktor-faktor:

1) Penyesuaian Penawaran (Persentase)

Cara untuk mendapatkan angka atau persentase penyesuaian
penawaran diantaranya adalah:

a) Mencari tiga sampel data penawaran, masing-masing sampel

dicari selisih harga ditawarkan dan harga “disetujui”, kemudian
dirata-ratakan. Selisih harga digunakan untuk menghitung nilai

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 13

 penyesuaian penawaran pada suatu wilayah dan kondisi tertentu
seperti daerah pedesaan, daerah penyangga, dan daerah
perkotaan.

b) Mencari informasi biaya atas jasa agen/broker/makelar.

Informasi ini digunakan untuk mengurangi harga penawaran
property dari agen/broker/makelar, menjadi harga penawaran
murni tanpa jasa.

c) Mencari perbandingan antara harga yang sudah transaksi

dengan harga penawaran dengan memperhitungkan waktu
terjadinya transaksi.

Tabel dibawah ini merupakan referensi yang dapat digunakan

sebagai acuan dalam penyesuaian penawaran atau transaksi yang
ada di lapangan.

Sumber: Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor: SE-

55/PJ.6/1999 tanggal 31 Agustus 1999 tentang Petunjuk Teknis
Analisis Penentuan Nilai Indikasi Rata-rata.

2) Penyesuaian Status Hak (Persentase)

Status hak pada wilayah pembuatan zona nilai tanah bervariasi
diantaranya:

a) Terdapat wilayah yang bidang-bidang tanahnya merupakan

tanah terdaftar dengan status Hak Milik, dimana status tanah
Hak Milik tidak memerlukan penyesuaian status hak.

b) Terdapat wilayah yang bidang-bidang tanahnya merupakan

bidang tanah terdaftar atau yang telah memiliki status hak selain
Hak Milik maka terhadap status hak tersebut diperlukan
penyesuaian. Penyesuaian dimaksud adalah dengan melakukan

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 14

 penghitungan estimasi biaya peningkatan hak yang ada ke hak
milik.

c) Terdapat wilayah yang bidang-bidang tanahnya merupakan

bidang tanah yang belum memiliki status hak atau belum
terdaftar. Penyesuaian dimaksud adalah dengan melakukan
penghitungan estimasi biaya pendaftaran hak menjadi hak milik.
Perhitungan estimasi biaya peningkatan dan pendaftaran hak
pada huruf a dan b digunakan untuk melakukan penyesuaian
status hak pada perhitungan nilai tanah. Kondisi yang terjadi di
lapangan, biaya peralihan dan peningkatan hak dapat bervariasi
maka metode yang digunakan adalah dengan:
1. Melakukan estimasi perhitungan pada biaya peningkatan hak
dan peralihan hak terhadap bidang-bidang tanah dimaksud
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
yang berlaku (data luas bidang tanah terdaftar mengacu
pada database KKP, untuk bidang yang belum terdaftar
mengacu pada hasil wawancara pemilik tanah);
2. Melakukan analisa perbandingan harga transaksi/penawaran
antara: 1) Hak Milik dengan selain Hak Milik, 2) Hak Milik
(termasuk setelah peningkatan Hak) dengan yang belum
terdaftar.

3) Penyesuaian Waktu (Persentase)

Penyesuaian waktu adalah kenaikan harga tanah setiap
bulan atau tahun. Hal ini dikarenakan adanya perbedaan waktu
pengambilan data dengan waktu penilaian. Nilai tanah akan naik
tiap bulan/tahun, sedangkan waktu transaksi dan waktu
pengambilan data (penawaran) memiliki rentang dengan waktu
penilaian. Sehingga dibutuhkan survei maupun penelitian terkait
kenaikan tanah disuatu wilayah pada setiap bulannya. Survei ini
dapat dilakukan dengan melihat atau membandingan nilai tanah
pada waktu transaksi yang berbeda-beda, per bulan atau per tahun

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 15

 sehingga akan terlihat persentase kenaikan tanahnya. Metode yang
digunakan adalah dengan wawancara kepada responden yang
memahami dinamika kenaikan harga tanah disuatu wilayah setiap
bulan/tahun, sehingga nanti akan diperoleh persentase atau angka
yang akan dijadikan penyesuaian waktu.

II.2.3. Pengumpulan Data

A. Spesifikasi Sampel
Sampel yang dimaksud dalam survei dan pemetaan nilai tanah adalah
bidang tanah yang terdaftar/belum terdaftar yang memberikan informasi
harga transaksi atau penawaran bidang tanah tersebut pada kurun
waktu 24 bulan terakhir untuk tanah non pertanian dan 48 bulan
terakhir untuk tanah pertanian. Diupayakan harga transaksi jual-beli.

1) Penentuan Sampel
Sampel dipilih dengan karakteristik sebagai berikut:
a) Sampel dipilih dengan teknik random sampling;
b) Jenis sampel antara lain:
1. Sampel transaksi yaitu sampel yang diambil dari bidang
tanah yang sudah dijualbelikan;
2. Sampel penawaran yaitu sampel yang diambil dari bidang
tanah yang sedang ditawarkan; dan
3. Sampel individual yaitu sampel yang diambil dari bidang
tanah yang nilainya diperoleh dari perbandingan data pasar
(transaksi atau penawaran).
4. Jumlah sampel individual tidak boleh melebihi jumlah
sampel transaksi dan sampel penawaran;
c) Jumlah sampel dalam setiap zona minimal 3 (tiga) sampel yang
valid;
d) Untuk zona dengan luas di atas muka peta lebih dari 10 cm x
10 cm, sampel minimal adalah 5 (lima). Untuk kelebihan setiap
10 cm x 10 cm jumlah sampel ditambah 2 (dua) demikian
seterusnya setiap kelipatan 10 cm x 10 cm;

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 16

 e) Sampel yang dipilih diupayakan berupa bidang tanah kosong
untuk mengurangi resiko kesalahan menghitung nilai bangunan
dan benda-benda tak bergerak yang melekat pada bidang
tanah tersebut.

2) Penentuan responden
Responden adalah sumber data utama yang dapat memberikan
gambaran dan keterangan yang dapat dipercaya tentang informasi
harga transaksi atau harga penawaran. Responden yang dapat
dipilih adalah:
a) Pemilik tanah yang telah melakukan transaksi;
b) Pemilik tanah yang berniat menjual tanahnya;
c) Real estate agent/perusahaan perantara properti;
d) Developer;
e) Lurah, aparat lainnya, masyarakat sekitar yang diyakini sebagai
sumber terpercaya informasi harga pasar jika seluruh
responden yang dipersyaratkan tidak tersedia.

B. Pengumpulan Data
Kegiatan pengumpulan data yang dilakukan antara lain:
1. Wawancara dengan responden dilakukan untuk memperoleh
keterangan yang lebih mendetail terhadap data bidang tanah serta
informasi harga penawaran atau transaksi bidang tanah.
2. Petugas dalam melakukan pengumpulan data, wajib
mengumpulkan sekurang-kurangnya jenis data seperti yang tertera
pada Formulir Survei Nilai Tanah Non Pertanian dan Formulir
Survei Nilai Tanah Pertanian (terlampir) yang meliputi:
a) Survei data fisik tanah;
b) Survei data lingkungan dan sosial ekonomi;
c) Survei data fisik bangunan dan benda-benda tak bergerak yang
melekat pada bidang tanah tersebut;
d) Survei data harga pasar tanah/properti;
e) Penentuan koordinat obyek/sampel;

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 17

 f) Pengambilan foto obyek.
3. Dalam hal sampel data transaksi atau penawaran tidak bisa
terpenuhi 3 (tiga) sampel dalam satu zona, maka petugas
pengumpulan data langsung menentukan sampel kekurangannya
yang terletak dalam satu zona dengan menggunakan penilaian
bersifat individual. Dalam melakukan pengumpulan data, wajib
mengumpulkan sekurang-kurangnya jenis data seperti pada poin
(2), kecuali data harga pasar tanah/properti;
4. Sampel sebaiknya terdistribusi secara merata/mewakili di dalam
zona dan harus sesuai dengan peruntukan/zoning;
5. Untuk zona yang tidak terdapat sampel transaksi atau penawaran
dan tidak dimungkinkan metode individual digunakan metode
penggabungan zona.

II.2.4. Entri Data Tekstual

Petugas yang mengumpulkan data wajib memasukkan seluruh data

yang telah dikumpulkan menggunakan Formulir Aplikasi Survey Nilai Tanah.
Penyimpanan hasil pengumpulan data dapat dilakukan minimal dengan
menggunakan Tabel Standar Pengolahan Data Tekstual dan Numeris.
Tabel 4. Penjelasan Tabel Hasil Survei Pembuatan ZNT

No. Nama Kolom Penjelasan

1. No Urut Entri urutan sampel yang diperoleh dari
lapangan.
2. No Marking GPS hasil marking GPS di lapangan
3. No Identifikasi urutan sampel yang diperoleh oleh masing-
masing surveyor lapangan.
4. Nama Surveyor nama petugas survei lapangan.
5. Tanggal Pelaksanaan tanggal survei lapangan.
6. Bangunan (B)/ Tanah jenis sampel, bila sampel adalah
Kosong (TK) rumah/ruko maka diisi B, bila sampel
adalah tanah kosong/sawah/kebun maka
diisi TK.
7. Alamat alamat lengkap sesuai lokasi sampel. Bila
lokasi berada ditepi jalan hendaknya
dituliskan nama jalannya.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 18

 No. Nama Kolom Penjelasan
8. Kelurahan lokasi sampel.
9. Kecamatan lokasi sampel.
10. Koordinat X lokasi sampel.
11. Koordinat Y lokasi sampel.
12. Status Kepemilikan HM = Hak Milik; HGB= Hak Guna
Bangunan; HGU=Hak Guna Usaha; HP=
Hak Pakai; TMA= Tanah Milik Adat/tanah
yang belum memiliki sertipikat Hak Atas
Tanah
13. Jenis Data Transaksi; Penawaran; dan atau Individual
14. Tanggal bila sampel adalah penawaran maka diisi
Penawaran/Transaksi sesuai dengan tanggal pelaksanaan, bila
sampel adalah transaksi maka diisi sesuai
dengan tanggal transaksi.
15. Harga sesuai informasi di lapangan
Penawaran/Transaksi
(Rp.)
16. Luas Tanah (m2) sesuai informasi di lapangan
17. Lebar Depan (m) sesuai informasi di lapangan
18. Panjang Kebelakang sesuai informasi di lapangan
(m)
19. Bentuk Tanah sesuai informasi di lapangan
20. Elevasi dari Jalan sesuai informasi di lapangan
21. Letak Tanah sesuai informasi di lapangan
22. Kelas Jalan sesuai informasi di lapangan
23. Lebar Jalan (m) sesuai informasi di lapangan
24. Aksesibilitas sesuai informasi di lapangan
25. Drainase sesuai informasi di lapangan
26. Utilitas sesuai informasi di lapangan
27. Fasilitas sesuai informasi di lapangan
28. Zoning/Peruntukan bila sampel memiliki peruntukan non
pertanian maka diisi angka 1, sedangkan
pertanian diisi angka 2.
29. Luas Bangunan (m2) sesuai informasi di lapangan
30. Jenis Bangunan sesuai informasi di lapangan
31. Jumlah Lantai sesuai informasi di lapangan
32. Tahun Pembuatan sesuai informasi di lapangan
33. Tahun Renovasi bila sampel bangunan tidak direnovasi
maka tahun renovasi diisi sama dengan
tahun pembuatan.
34. Konstruksi Atas sesuai informasi di lapangan
35. Konstruksi Bawah sesuai informasi di lapangan
36. Atap sesuai informasi di lapangan
37. Dinding sesuai informasi di lapangan
38. Langit-langit sesuai informasi di lapangan

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 19

 No. Nama Kolom Penjelasan
39. Lantai sesuai informasi di lapangan
40. Pagar sesuai informasi di lapangan
41. Panjang Pagar (m) sesuai informasi di lapangan
42. Luas Carpot (m2) sesuai informasi di lapangan
43. Pintu/Jendela sesuai informasi di lapangan
44. Jumlah Fasilitas sesuai informasi di lapangan, contoh bila
fasilitas yang dipilih adalah listrik, AC dan
Sumur Pantek maka ditulis 3.
45. Keadaan Fisik sesuai informasi di lapangan, untuk
Umumnya keadaan fisik Baik Sekali ditulis BS, Baik
ditulis B, Sedang ditulis S, Jelek ditulis J
dan Jelek Sekali ditulis JS.
46. Biaya Per m2 sesuai dengan biaya pembuatan baru per
Bangunan (Rp.) meter sampel bangunan tersebut.
47. RCN (Biaya Hasil perkalian antara luas bangunan
Pembuatan dengan biaya per meter bangunan *
Bangunan Baru/Rp.)
48. Tahun Penilaian tahun pelaksanaan kegiatan.
49. Umur Efektif Hasil perhitungan dari tahun penilaian
dikurangi tahun pembuatan ditambah 2 kali
tahun penilaian dikurangi tahun renovasi
dibagi *
50. Penyusutan (%) Hasil dari perhitungan pada tabel
penyusutan dengan memperhitungkan
variabel umur efektif, biaya per meter
bangunan dan kondisi fisik bangunan *
51. Nilai Bangunan (Rp.) Hasil perkalian antara RCN/Biaya
Pembuatan Bangunan Baru dengan
Penyusutan yaitu nilai bangunan setelah
penyusutan.*
52. Harga Penyesuaian Harga penawaran dikurangi persentase
Penawaran (Rp.) penyesuaian/adjustment.*
53. Nilai Bangunan (Rp.) Nilai bangunan pada kolom.*
54. Harga Tanah (Rp.) Hasil pengurangan Harga Penyesuaian
Penawaran dikurangi Nilai bangunan*
55. Penyesuaian Waktu Persentase penyesuaian waktu yaitu
(%) tanggal akhir tahun berjalan (31
Desember) dikurangi tanggal
penawaran/transaksi dibagi 365 (jumlah
hari dalam setahun) dikalikan persentase
kenaikan harga tanah pada wilayah
tersebut. *
Misal:
- Pelaksanaan kegiatan pada tahun
anggaran 2021.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 20

 No. Nama Kolom Penjelasan
- Tanggal transaksi sampel 18 Juni 2021.
- Persentase kenaikan harga tanah 10%.
- Maka Penyesuaian waktu
= ((31/12/2021 – 18/06/2021):365) x
10% = 2%
- Apabila penggunaan lebih cepat dari 31
Desember, maka penyesuaian waktu
disesuaikan dengan tanggal terakhir
bulan sebelum diunggah. Contohnya,
Peta ZNT akan diunggah bulan Juni
2021, maka tanggal penyesuaian
adalah 31 Mei 2021.
56. Penyesuaian Status Persentase penyesuaian status
Kepemilikan (%) kepemilikan yaitu semua sampel di anggap
memiliki status SHM sehingga sampel
dengan status kepemilikan HGB, HP dan
TMA akan ditambahkan nilainya,
sementara sampel yang telah SHM
persentase penyesuaiannya nol (0)*
57. Nilai Luas (Rp.) Nilai tanah dari luas keseluruhan sampel
dikalikan penjumlahan persentase
penyesuaian waktu dan status
kepemilikan*
58. Nilai (Rp.) Nilai tanah per meter dari sampel*
Keterangan:
*formula (bukan input)

II.2.5. Perhitungan dan Analisis Data

Setelah dilakukan entri data, maka selanjutnya dilakukan

perhitungan dan analisis data, dengan tahapan sebagai berikut:

A. Menghitung Land Extraction (Optional)

Untuk sampel tanah yang terdapat bangunan/benda tak
bergerak yang melekat pada bidang tanah tersebut, maka nilai
bangunan/benda tersebut harus dikeluarkan/dikurangkan untuk
mendapatkan nilai tanah. Nilai Bangunan diperoleh dengan cara
mengurangkan Biaya Penganti Baru dengan besarnya penyusutan.
RCN dihitung dengan menggunakan pendekatan nilai per meter
persegi bangunan. Nilai tersebut di atas diharapkan didapat dari
rekomendasi dari instansi terkait atau dengan melakukan survei ke

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 21

 perusahaan yang bergerak di bidang konstruksi bangunan sejenis
untuk memperoleh RCN pada Kabupaten/kota setempat.

Pada tabel excel dalam proses entri data di atas, tahapan

penghitungan nilai bangunan dimulai dengan memasukkan data
bangunan sesuai dengan formulir dilanjutkan penghitungannya.
Perhitungan ini meliputi tahapan sebagai berikut:
1) Kolom RCN (Biaya Pembuatan Bangunan Baru/Rp.) yang
merupakan hasil perkalian antara luas bangunan dengan biaya per
meter bangunan.
Biaya per meter bangunan adalah biaya yang diperoleh dari
rekomendasi dari instansi terkait atau dengan melakukan survei ke
perusahaan yang bergerak di bidang konstruksi bangunan sejenis
untuk memperoleh Biaya Pengganti Baru atau Replacement Cost
New (RCN) pada Kabupaten/kota setempat.
Contoh:
Diketahui suatu sampel memiliki luas bangunan 60 m2 dengan
biaya per meter bangunan Rp. 1.500.000,- maka Biaya Pengganti
Baru atau Replacement Cost New (RCN) adalah
= 60m2 x Rp. 1.500.000,- = Rp. 90.000.000,-
2) Umur efektif merupakan hasil perhitungan dari tahun penilaian
dikurangi tahun pembuatan ditambah 2 kali tahun penilaian
dikurangi tahun renovasi dibagi 3. Sesuai definisi yang dimuat
dalam website MAPPI, umur ekonomis adalah suatu periode waktu
dimana aset (bangunan) diharapkan dapat digunakan/dimanfaatkan
secara ekonomis sesuai fungsinya.
Contoh:
a) Diketahui sampel bangunan dibangun pada tahun 2010,
dengan tahun penilaian 2021, maka umur efektif bangunan
adalah = 2021 - 2010 = 11 tahun.
b) Diketahui sampel bangunan dibangun pada tahun 2005 dan

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 22

 direnovasi pada tahun 2011, dengan tahun penilaian 2021,
sehingga umur efektif bangunan adalah
= (2021-2005) + 2 x (2021-2011)/3 = 23
Maka umur efektif bangunan tersebut adalah 23 tahun.
c) Persentase penyusutan bangunan merupakan hasil dari
perhitungan pada tabel penyusutan dengan memperhitungkan
variabel umur efektif, biaya per meter bangunan dan kondisi
fisik bangunan. Penyusutan adalah pengurangan nilai dari
biaya pembuatan baru.
Dalam melakukan penilaian dengan pendekatan Kalkulasi
Biaya (Cost Approach), diperlukan suatu tahapan yang cukup
penting, yaitu memperkirakan besarnya penyusutan atau
depresiasi dari bangunan untuk dapat memperoleh nilai pasar
dari bangunan atau nilai pasar dari properti yang dinilai.
Depresiasi dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur
bangunan saja, tetapi juga keadaan bangunan, walaupun
bangunan dalam keadaan 100% baru. Karena dalam penilaian
yang kita tentukan adalah nilai bangunan bukan biaya
membangun baru bangunan.
Berikut adalah tabel yang digunakan untuk menghitung
persentase penyusutan, yaitu:
(1) Jenis bangunan rumah;
Tabel 5. Penyusutan Rumah

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 23

 BIAYA PEMBUATAN / PENGGANTIAN BARU DAN KONDISI PADA BIAYA PEMBUATAN / PENGGANTIAN BARU DAN KONDISI PADA
UMUMNYA UMUMNYA
RUMAH RUMAH
kurang dari atau sama dengan Rp.2.500.000 lebih dari Rp.2.500.000

Umur Efektif BS B S J JS Umur Efektif BS B S J JS

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1 4 5 6 7 8 1 3 4 5 6 7
2 8 9 10 12 14 2 5 7 9 11 11
3 11 13 14 17 20 3 7 10 13 16 16
4 14 15 18 22 25 4 10 13 17 20 21
5 16 18 22 26 30 5 12 16 20 24 27
6 16 21 26 30 35 6 14 19 23 28 31
7 16 24 29 34 39 7 15 22 26 31 35
8 16 27 32 38 43 8 15 24 29 34 38
9 16 31 35 41 47 9 15 26 32 37 43
10 16 34 38 44 50 10 15 28 35 40 47
11 16 34 41 47 53 11 15 30 38 43 50
12 16 34 44 50 56 12 15 32 40 46 53
13 16 34 47 53 59 13 15 32 42 49 56
14 16 34 50 56 62 14 15 32 44 52 58
15 16 34 52 59 64 15 15 32 46 54 60

(2) Jenis bangunan ruko.

Tabel 6. Penyusutan Ruko
BIAYA PEMBUATAN / PENGGANTIAN BARU DAN KONDISI PADA BIAYA PEMBUATAN / PENGGANTIAN BARU DAN KONDISI PADA
UMUMNYA UMUMNYA
RUKO RUKO
kurang dari atau sama dengan Rp.3.500.000 lebih dari Rp.3.500.000

Umur Efektif BS B S J JS Umur Efektif BS B S J JS

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6
2 7 8 9 10 11 2 4 5 7 9 10
3 10 11 13 14 15 3 6 8 10 13 14
4 12 14 17 18 19 4 8 10 14 17 18
5 14 17 21 22 23 5 10 13 18 21 22
6 14 20 25 26 27 6 12 15 21 24 26
7 14 23 29 30 31 7 13 17 24 29 30
8 14 26 32 34 35 8 13 20 27 32 34
9 14 28 35 38 39 9 13 22 30 35 38
10 14 30 38 41 43 10 13 24 33 38 41
11 14 30 41 44 47 11 13 26 36 41 44
12 14 30 44 47 50 12 13 28 39 44 47
13 14 30 47 50 53 13 13 28 41 47 50
14 14 30 49 53 56 14 13 28 43 49 52
15 14 30 51 56 59 15 13 28 45 51 54

Contoh:
Diketahui sampel bangunan dengan umur efektif 5 tahun, biaya per
meter bangunan Rp. 1.500.000,- dan kondisi fisik bangunan baik,
maka persentase penyusutan bangunan adalah 18 %, didapat pada
tabel penyusutan bangunan, sebagai berikut:

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 24

 3) Nilai bangunan setelah penyusutan merupakan hasil perkalian
antara RCN/Biaya Pembuatan Bangunan Baru dengan
Penyusutan.
Contoh:
Diketahui sampel bangunan dengan RCN/Biaya Pembuatan
Bangunan Baru Rp. 140.000.000,- dan persentase penyusutan
bangunan 11%, maka nilai bangunan setelah penyusutan adalah:
= Rp. 140.000.000,- x 11% = Rp. 124.600.000,-
Maka nilai bangunan setelah penyusutan adalah Rp. 124.600.000,-

B. Menentukan harga tanah

Setelah mengetahui nilai bangunan dari sampel, selanjutnya
memperoleh harga tanah dari masing-masing sampel, yaitu dengan
cara harga properti dikurangi nilai bangunan.
Contoh:
Diketahui sampel bangunan dengan harga jual Rp. 350.000.000,-
setelah dilakukan perhitungan diperoleh nilai bangunan Rp.
124.600.000,- maka harga tanah sampel tersebut adalah:
= Rp. 350.000.000 - Rp. 124.600.000 = Rp. 225.400.000,-
Maka harga tanah adalah Rp. 225.400.000,-
Untuk tanah pertanian dilakukan survei harga komoditas untuk
kemudian nilai total dikurangi nilai komoditas diperoleh nilai tanah

C. Menentukan nilai penyesuaian/adjustment

Data harga tanah per meter persegi yang diperoleh dari hasil
survei selanjutnya ditetapkan besarnya persentase

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 25

 penyesuaian/adjustment untuk mendapatkan nilai bidang tanah meliputi
faktor-faktor:
1) Harga dari jenis data penawaran dikonversi menjadi harga dari
jenis data harga transaksi;
Cara menentukan besarnya adjustment jenis data:
a. Pemilik Langsung atau Informasi Masyarakat Sekitar:
(1) Membandingkan data penawaran dengan data transaksi
yang memiliki karakteristik (waktu transaksi/penawaran,
luas, lokasi, status hak) yang relative sama minimal di 3
lokasi;
(2) Mengambil rata-rata perbandingan di minimal 3 lokasi yang
menyebar;
(3) Mempertimbangkan informasi dari Kantor
Pertanahan/masyarakat setempat (mempertimbangkan
faktor local knowledge).
Contoh:
Pada suatu wilayah kabupaten terdapat beberapa karakteristik
nilai tanah, antara lain:
 Bidang tanah yang terletak di jalan arteri dengan jenis
data penawaran memiliki nilai Rp. 3.000.000,- per meter,
sedangkan jenis data transaksi memiliki nilai Rp.
2.500.000,-sehingga persentase penurunan dari
penawaran ke transaksi adalah ((3jt – 2,5jt): 3jt) x 100% =
17%;
 Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan jenis data
penawaran memiliki nilai Rp. 680.000,- per meter,
sedangkan jenis data transaksi memiliki nilai Rp.
520.000,-sehingga persentase penurunan dari penawaran
ke transaksi adalah ((680rb – 520rb): 680rb) x 100% =
24%;
 Bidang tanah yang terletak di jalan setapak dengan jenis
data penawaran memiliki nilai Rp. 165.000,- per meter,

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 26

 sedangkan jenis data transaksi memiliki nilai Rp.
128.000,-, sehingga persentase penurunan dari
penawaran ke transaksi adalah ((165rb – 128rb): 165rb) x
100% = 22%;
 Dari ketiga karakteristik yang berbeda tersebut kemudian
dirata-ratakan persentase penurunannya, yaitu: (17% +
24% + 22%) : 3 = 21%;
 Dengan mempertimbangkan informasi dari Kantor
Pertanahan/masyarakat setempat maka besarnya
penyesuaian jenis data adalah 21%.
b. Perusahaan Perantara Perdagangan Properti:
(1) Mempertimbangkan informasi dari aturan terkait komisi dari
jasa properti;
(2) Menambahkan penyesuaian pada sumber data Pemilik
Langsung atau Informasi Masyarakat Sekitar.
Contoh:
Pada harga penawaran Tahun 2021 dari Perusahaan Perantara
Perdagangan Properti disebutkan harga Rp.1.000.000.000,-
sesuai dengan aturan terkait komisi dari perusahaan tersebut
maksimal 5% dari harga properti. Kemudian berdasarkan
penyesuaian sumber data Pemilik Langsung atau Informasi
Masyarakat Sekitar diperoleh 10% dari harga properti
sesungguhnya. Maka penyesuaian menjadi 5% + 10% = 15%
dari harga properti sehingga harga properti menjadi
Rp.850.000.000,-
2) Harga pada waktu transaksi/penawaran disesuaikan menjadi harga
pada tanggal 31 Desember tahun anggaran berjalan
Cara menentukan besarnya adjustment waktu:
a) Apabila penggunaan atau pemanfaatan nilai tanah lebih cepat
dari 31 Desember, maka penyesuaian waktu disesuaikan
dengan tanggal terakhir bulan sebelum diunggah. Contohnya,
Peta ZNT akan diunggah bulan Juni 2021, maka tanggal

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 27

 penyesuaian adalah 31 Mei 2021.
b) Penyesuaian waktu dihitung berdasarkan hari.
Contoh:
Pada suatu wilayah kabupaten terdapat beberapa karakteristik
nilai tanah, antara lain:
- Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan jenis data
transaksi tanggal 15/10/2014 memiliki nilai Rp. 528.000,- per
meter, dilokasi yang sama terdapat sampel lain dengan jenis
data transaksi tanggal 15/12/2015 memiliki nilai Rp.
602.000,-, sehingga persentase kenaikannya adalah
((602rb – 528rb): 602) x 100% = 12%;
- Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan jenis data
transaksi tanggal 15/06/2015 memiliki nilai Rp. 404.000,- per
meter, dilokasi yang sama terdapat sampel lain dengan jenis
data transaksi tanggal 02/02/2016 memiliki nilai Rp.
467.000,-, sehingga persentase kenaikannya adalah
((467rb – 404rb): 467) x 100% = 13%;
- Bidang tanah yang terletak di jalan setapak dengan jenis
data transaksi tanggal 15/08/2015 memiliki nilai Rp.
170.000,- per meter, dilokasi yang sama terdapat sampel lain
dengan jenis data transaksi tanggal 25/03/2016 memiliki nilai
Rp. 215.000,-, sehingga persentase kenaikannya adalah
((215rb – 170rb): 215) x 100% = 21%;
- Dari ketiga karakteristik yang berbeda tersebut kemudian
dirata-ratakan persentase kenaikannya, yaitu:
(12% + 13% + 21%) : 3 = 16%;
- Dengan mempertimbangkan informasi dari Kantor
Pertanahan/masyarakat setempat maka besarnya
penyesuaian waktu transaksi adalah 16%.
3) Harga dari jenis data dengan status hak selain hak milik dikonversi
menjadi harga dari jenis data dengan status hak milik;
Cara menentukan besarnya adjustment status hak:

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 28

 a) Membandingkan antara data transaksi yang memiliki
karakteristik (luas, lokasi, waktu transaksi/penawaran) yang
relative sama dengan status hak yang berbeda minimal di 3
lokasi;
b) Mengambil rata-rata perbandingan di minimal 3 lokasi yang
menyebar;
c) Mempertimbangkan informasi dari Kantor
Pertanahan/masyarakat setempat (mempertimbangkan faktor
local knowledge).
Contoh untuk status kepemilikan TMA:
Pada suatu wilayah kabupaten terdapat beberapa karakteristik
nilai tanah, antara lain:
 Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan status
kepemilikan HM memiliki nilai Rp. 516.000,- per meter,
dilokasi yang sama terdapat sampel lain dengan status
kepemilikan TMA memiliki nilai Rp. 469.000,-, sehingga
persentase selisihnya adalah ((516rb – 469rb): 516) x 100% =
9%;
 Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan status
kepemilikan HM memiliki nilai Rp. 293.000,- per meter,
dilokasi yang sama terdapat sampel lain dengan status
kepemilikan TMA memiliki nilai Rp. 262.000,-, sehingga
persentase selisihnya adalah ((293rb – 262rb): 293) x 100% =
11%;
 Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan status
kepemilikan HM memiliki nilai Rp. 170.000,- per meter,
dilokasi yang sama terdapat sampel lain dengan status
kepemilikan TMA memiliki nilai Rp. 153.000,-, sehingga
persentase selisihnya adalah ((170rb – 153rb): 170) x 100% =
10%;

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 29

  Dari ketiga karakteristik yang berbeda tersebut kemudian
dirata-ratakan persentase kenaikannya, yaitu: (9% + 11% +
10%) : 3 = 10%;
 Dengan mempertimbangkan informasi dari Kantor
Pertanahan/masyarakat setempat maka besarnya
penyesuaian status kepemilikan dari TMA ke HM adalah 10%.
Contoh yang sama berlaku juga untuk status kepemilikan dari
HGB ke HM.
4) Penyesuaian lain yang dianggap perlu oleh Petugas.
Ketiga penyesuaian diatas adalah penyesuaian minimal yang
dapat digunakan dalam pembuatan peta zona nilai tanah.
Petugas dimungkinkan untuk menambah variabel lain yang
dianggap perlu. Petugas wajib menetapkan besarnya
penyesuaian dengan prinsip kehati-hatian yang cukup dengan
mengacu pada kriteria dan data pasar.

D. Menentukan nilai tanah per meter persegi sampel

Setelah dilakukan pengurangan nilai bangunan dan
penyesuaian/adjustment terhadap setiap sampel maka selanjutnya
dilakukan perhitungan nilai tanah.

E. Penilaian bersifat Individual

Dalam hal sampel bidang tanah yang akan dihitung
menggunakan penilaian bersifat individual, dapat digunakan
pendekatan perbandingan data pasar dan atau pendekatan biaya.
Langkah-langkah yang harus dilakukan adalah:
1) Memilih 3 data sampel pembanding yang akan digunakan untuk
penilaian individual;
2) Sampel pembanding sebaiknya mempunyai karakteristik yang mirip
(apple to apple), dan terletak pada lokasi yang tidak terlalu jauh;
3) Menentukan faktor-faktor yang berpengaruh. Banyaknya faktor
tergantung dari karakteristik sampel obyek penilaian.
4) Menentukan besarnya adjustment/penyesuaian pada tiap faktor

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 30

 antara lain:
a) Jenis data harga (penawaran atau transaksi);
b) Status hak;
c) Waktu transaksi;
d) Fisik tanah;
(1) Luas tanah
(2) Lebar depan
(3) Bentuk tanah
(4) Elevasi tanah
(5) Letak tanah
e) Kelas jalan
f) Aksesibilitas
g) Fasilitas sosial/fasilitas umum/utilitas
h) Zonasi
i) Drainase
5) Menentukan indikasi nilai sampel
6) Menentukan pembobotan terhadap indikasi nilai sampel
7) Menentukan Nilai
Nilai tanah hasil penilaian individual, merupakan nilai tanah pada
tanggal penilaian atau tanggal survei pengumpulan data, dengan
jenis data transaksi dan dengan status hak sesuai dengan sampel
obyek penilaian.

F. Penggabungan Zona
Untuk zona yang tidak terdapat sampel transaksi atau
penawaran dan tidak dimungkinkan metode individual digunakan
penggabungan zona.

G. Metode Penilaian Lainnya

Apabila dalam penilaian massal yang dilakukan terdapat kendala
penilaian dikarenakan kondisi wilayah atau zona yang tidak bisa dinilai
sesuai dengan metode penilaian yang ada pada petunjuk teknis ini dan
juga kendala dalam hal keterbatasan sampel, maka dapat dilakukan

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 31

 penilaian dengan metode lain yang dianggap sesuai dengan kondisi
tersebut, misalnya zona bekas tambang, zona perkantoran, dll.

II.2.6. Pengolahan Data Spasial

Jika hasil entry data dan pengolahan tekstual sudah dilakukan

serta deliniasi zona awal nilai tanah sudah dianggap mewakili keadaan
di lapangan, maka tahap selanjutnya dilakukan pengolahan data
spasial. Tahapan yang dilakukan dalam pengolahan data spasial antara
lain adalah:

A. Plotting Sampel
1) Melakukan plotting Sampel nilai tanah pada peta kerja.
2) Menampilkan nilai tanah per m2 persegi hasil pengolahan data
pada setiap titik Sampel.
3) Dipastikan terdapat minimal 3 sampel pada setiap zona.

B. Penghitungan Nilai Zona

1) Menghitung Persen Standar deviasi dari semua Sampel pada
masing-masing zona.
2) Menghitung rata-rata nilai dari semua Sampel pada masing-
masing zona.

C. Analisis Nilai Pasar Tanah pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT)
1) Zona Nilai Tanah (ZNT) harus memenuhi syarat persentase
standar deviasi, yaitu:
a) Skala 1:25.000 standar deviasi < 30%
b) Skala 1:10.000 standar deviasi < 25%
c) Skala 1:2.500 standar deviasi < 20%

2) Apabila persen standar deviasi tidak memenuhi syarat

persentase standar deviasi maka dilakukan:
a) Pemecahan zona, apabila jumlah sampel kurang dari yang
disyaratkan maka perlu penambahan sampel, hal tersebut
dapat terjadi karena zona awal kurang menggambarkan
kondisi lapangan dan memiliki tutupan lahan yang variatif

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 32

 dengan jumlah sampel lebih dari yang disyaratkan.
b) Editing zona, Jika terdapat Sampel yang nilainya lebih tepat
berada pada zona disebelahnya dilakukan editing zona
sehingga mendapatkan zona dengan sampel yang
bersesuaian dengan memperhatikan kondisi sebenarnya di
lapangan.
c) penghitungan ulang zona nilai tanah jika proses editing
sudah selesai sampai memenuhi syarat standar deviasi.
d) Analisis ulang terhadap titik-titik Sampel
Perlu Pengecekan data untuk memastikan kembali
kebenaran data, sebelum dilakukan penghitungan nilai zona,
meliputi;
(1) Sampel yang kurang lengkap datanya.
Jika diperoleh data seperti ini maka sebaiknya dicek
kembali ke lapangan.
(2) Sampel yang lengkap datanya tetapi menghasilkan nilai
diluar kewajaran.
Dilakukan analisis ulang terhadap data tersebut
(3) Sampel yang memuat data yang salah dilakukan validasi
kembali
e) Terhadap Sampel-Sampel dalam zona yang tidak memenuhi
syarat dapat dilakukan analisis ulang atau dihapus dengan
kondisi sebagai berikut:
(1) Analisis ulang dilakukan pada saat terjadi kesalahan entri
data;
(2) Menghapus sampel yang menyebabkan zona tidak
memenuhi standar deviasi atau menjadikan sampel
tersebut sebagai sampel individual (menghapus harga
tanahnya dan apabila terdapat bangunan maka luas
bangunan dihapus selanjutnya dianalisis menggunakan
metode perbandingan data pasar);

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 33

 Gambar di bawah ini merupakan ilustrasi kondisi sampel di
lapangan.
(1) Dalam satu zona terdiri dari 3 sampel

Gambar 3. Satu Zona Terdiri dari 3 Sampel

Sumber: Supriyanto, H. (2011)

(2) Dalam satu zona kurang dari 3 sampel

Gambar 4. Satu Zona Kurang dari 3 Sampel

Sumber: Supriyanto, H. (2011)
Dalam hal kasus di atas, maka petugas pendata di
lapangan harus mencari minimal 2 (dua) data bidang
tanah lagi dalam zona AB, yang akan dinilai secara
individual.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 34

 Gambar 5. Pemenuhan Zona dengan Sampel Individual
Sumber: Supriyanto, H. (2011)

Gambar di atas menunjukkan bahwa dalam zona AB

petugas lapangan melakukan pendataan bidang tanah
nomor 5 dan 6 untuk memenuhi 3 sampel per zona.
Bidang tanah nomor 5 dinilai dengan cara individual
dengan sampel pembanding nomor 1 dan 2 pada zona
sebelahnya serta sampel pembanding nomor 4 dalam
satu zona, kemudian bidang tanah nomor 6 juga dinilai
dengan cara individual dengan sampel pembanding
nomor 1 dan 2 pada zona sebelahnya serta sampel
pembanding nomor 4 dalam satu zona, dengan
pendekatan perbandingan data pasar dan atau
pendekatan biaya. Syarat yang harus dipenuhi
perbandingan tersebut adalah mempunyai karakteristik
yang relative sama.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 35

 (3) Dalam 1 (satu) zona tidak terdapat sampel harga tanah

Gambar 6. Pemenuhan Zona dengan 3 Sampel

Individual
Sumber: Supriyanto, H. (2011)
Dalam kasus di atas, jika petugas pendataan lapangan
tidak menemukan sampel harga tanah pada satu zona,
maka petugas langsung mencari minimal 3 (tiga) sampel
bidang tanah yang akan di nilai secara individual dengan
sampel pembanding yang relative mempunyai
karakteristik yang sama pada zona lainnya.
3) Jika proses editing sudah selesai maka dilakukan penghitungan
ulang zona nilai tanah sampai memenuhi syarat.

II.2.7. Pencetakan Peta

Album peta dibuat dalam kertas A0 dengan format yang

ditetapkan oleh Direktorat Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan
dengan jumlah 3 album, dengan jenis kertas Paper CAD Premium
Coated Paper 120 gram dan masing-masing terdiri dari duplikat Peta
Zona Nilai Tanah masing-masing kabupaten (contoh terlampir).

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 36

II.2.8. Pelaporan

A. Buku laporan
Kegiatan pembuatan laporan keseluruhan pekerjaan baik itu
gambaran umum wilayah pekerjaan dan hasil akhir yaitu peta ZNT.
Hasil dari kegiatan ini adalah buku laporan hasil pekerjaan. Isi laporan
dapat dilihat sebagai berikut:
IKHTISAR PEMBUATAN PETA ZONA NILAI TANAH
BAB I. PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
1.2. Tujuan dan Sasaran
1.3. Lingkup Kegiatan
1.4. Lokasi Kegiatan
BAB II. GAMBARAN UMUM WILAYAH KEGIATAN
BAB III. METODOLOGI PELAKSANAAN
BAB IV. HASIL PELAKSANAAN KEGIATAN
4.1. Persiapan Pekerjaan
4.2. Penetapan Lokasi
4.3. Pembuatan zona awal nilai tanah
4.4. Pengumpulan data Lapangan
(dilengkapi tabel statistik pengumpulan data lapangan)
4.5. Entri data
4.6. Pengolahan data tekstual
4.7. Pengolahan data spasial
(dilengkapi tabel statistik pengolahan data spasial zona
nilai tanah dan tabel zona nilai tanah tertinggi dan
terendah per kecamatan di tiap kabupaten)
4.8. Penyajian peta
BAB V. KESIMPULAN DAN SARAN
5.1. Kesimpulan
5.2. Saran
LAMPIRAN

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 37

 B. Penjelasan Isi Buku Laporan
PENDAHULUAN, terdiri dari:
 Latar Belakang : Berisikan penjelasan mengenai alasan pemilihan
lokasi.
 Tujuan dan Sasaran : berisikan manfaat dan output hasil akhir
kegiatan.
 Lingkup Kegiatan : Berisikan penjelasan mengenai persiapan
administrasi, persiapan teknis (penetapan lokasi, pengumpulan data,
entri data, perhitungan dan analisis data, pengolahan spasial,
presentasi hasil, penyajian peta dan tabel Jadwal pelaksanaan).
 Lokasi Kegiatan : Berisikan penjelasan mengenai lokasi, luas dan
tanggal pelaksanaan kegiatan pembuatan Peta Zona Nilai Tanah.

GAMBARAN UMUM WILAYAH KEGIATAN:

Berisikan Profil wilayah kegiatan diantaranya penjelasan administrasi
dan demografi, topografi, klimatologi, penggunaan lahan.

METODOLOGI PELAKSANAAN:
Berisikan penjelasan mengenai metode pengambilan sampel, metode
pengolahan tekstual dan spasial.

HASIL PELAKSANAAN KEGIATAN:

 Persiapan Pekerjaan: Berisikan penjelasan mengenai persiapan alat
dan bahan kegiatan lapangan, kegiatan pengolahan data tekstual,
pengolahan data spasial, penyajian data dan pelaporan.
 Penetapan Lokasi: berisikan penjelasan mengenai dasar-dasar
penetapan lokasi kegiatan.
 Pembuatan zona awal nilai tanah: berisikan tentang penjelasan
mengenai alasan penarikan zona, jumlah zona awal, jumlah zona
pertanian, dan jumlah zona non-pertanian
 Pengumpulan data Lapangan:berisikan tentang penjelasan
mengenai keadaan lapangan dan karakteristik responden.
 Entri data : berisikan data hasil survei lapangan

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 38

  Pengolahan data tabular: berisikan tentang rangkuman data (tabel
statistik) sampel yang diolah antara lain : nilai sampel tertinggi dan
terendah, nilai zona tertinggi dan terendah, serta lokasi letak sampel
tersebut berada.
 Pengolahan data spasial : dilengkapi tabel statistik pengolahan data
spasial zona nilai tanah dan tabel zona nilai tanah tertinggi dan
terendah per kecamatan di tiap kabupaten.
 Penyajian peta : berisi Peta Zona Nilai Tanah yang dihasilkan sesuai
layout tamplate yang telah ditentukan (contoh terlampir)

KESIMPULAN DAN SARAN

 Kesimpulan : berisi resume hasil pekerjaan
 Saran : berisi masukan hasil pekerjaan

LAMPIRAN
 Surat-surat terkait kegiatan Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah (Surat
Pengantar Pekerjaan, SK Tim Pelaksana, Surat Tugas, dan lain lain)
 Formulir Daftar Isian Lapangan Zona Nilai Tanah (digital)

C. Struktur Data Peta Digital

Struktur data peta digital dibuat dengan ketentuan sebagai berikut:
1) Peta digital dibuat sebanyak 3 dataset;
2) Format file digital layout yang memuat seluruh lokasi kerja dalam 1
(satu) kabupaten/kota terdiri dari:
a) Peta Zona Awal.mxd
b) Peta Persentase Standar Deviasi.mxd
c) Peta Penyebaran Sampel.mxd
d) Peta Zona Nilai Tanah.mxd
3) Data file zona nilai tanah.shp dan sebaran sampel.shp harus
mengikuti standar Struktur Geobasisdata Spasial Direktorat Penilaian
Tanah;
4) Struktur penyimpanan file hasil pekerjaan harus mengikuti contoh
berikut:

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 39

 (C:) Geospasial_Kabupaten ... 2020
a. File excel (.xls)
b. File shp (.shp)
c. File image (.ecw)
d. File project (.mxd)
e. File pewarnaan (.lyr)
f. File template (.mxd)
g. File logo bpn
h. File peta hasil (.pdf)
i. File foto sampel (.jpeg)

Pekerjaan/kegiatan dianggap selesai apabila sudah terupload dalam

Portal Penilaian Tanah.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 40

 BAB III
Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah

III.1. Ruang Lingkup Pekerjaan

Ruang lingkup pekerjaan Kegiatan Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah

antara lain:
1. Pembaruan peta zona nilai tanah dilakukan di atas peta zona nilai tanah
yang sudah ada, Jika peta znt tahun sebelumnya dibuat untuk satu
Kab/Kota, maka pembaruan dilaksanakan di satu Kab/Kota tersebut
secara menyeluruh;

Gambar 7. Ilustrasi luasan Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah

2. Luas pembaruan tahun pertama adalah total luas pembuatan pertama,

apabila ada penambahan luasan maka pembaruannya adalah total dari
seluruh luasan cakupan peta zona nilai tanah yang ada di kabupaten/kota;

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 41

 Gambar 8. Ilustrasi Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah

3. Pembaruan peta zona nilai tanah dilaksanakan satu tahun sekali atau atas
pertimbangan kepala kantor pertanahan kabupaten/kota dengan
memperhatikan dinamika perkembangan nilai tanah daerahnya dan
idealnya pada tahun ke lima dilaksanakan pembuatan baru peta zona nilai
tanah;
4. Pembaruan peta zona nilai tanah memiliki skala yang sama dengan peta
zona nilai tanah awal;
5. Satuan pembaruan Peta Zona Nilai Tanah adalah bidang;
6. Pembaruan dapat dilakukan dengan mendeliniasi zona yang sudah ada di
lokasi yang sama dengan peta ZNT awal jika terdapat perubahan
penggunaan tanah atau kondisi karakteristik zona, deliniasi zona tersebut
menghasilkan zona baru yang memerlukan minimal 3 sampel;
7. Untuk peta zona nilai tanah yang belum diperbarui karena keterbatasan
anggaran, maka Peta ZNT tetap dapat digunakan dalam kegiatan
pelayanan pertanahan untuk tahun berjalan;
8. Dasar pembaruan peta zona nilai tanah menggunakan nilai pasar;
9. Dalam pembaruan peta zona nilai tanah, data yang digunakan adalah data
transaksi dan penawaran tahun berjalan;

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 42

10. Sampel tersebar merata dan proporsional di lokasi Peta ZNT tahun
sebelumnya;
11. Pembaruan peta zona nilai tanah menggunakan metode indeks nilai tanah
dan untuk zona-zona baru menggunakan metode standar deviasi

III.2. Tahapan Pekerjaan

Tahapan pekerjaan pembaruan peta zona nilai tanah antara lain:

III.2.1. Persiapan

A. Penyiapan Alat Kerja Lapangan

Hardware:
1) Mendukung Kerja Studio: Komputer, Printer, Plotter; dan
2) Mendukung Kerja Lapangan: Tablet/ Smartphone, Formulir
Isian, GPS navigasi, kamera dan Alat Tulis

Software:
1) Pengolahan Data Spasial yang disediakan oleh Direktorat
Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan;
2) Pengolahan Data Tabular; dan
3) Aplikasi Penentuan Lokasi Koordinat Sampel bagi pengguna
Smartphone.

Bahan untuk kegiatan ini adalah peta digital diantaranya:

1) Peta ZNT yang akan diperbarui
2) Citra Satelit dan atau foto udara;
3) Peta Batas Administrasi;
4) Peta Jaringan Jalan;
5) Peta Pendaftaran Tanah/Peta Bidang Tanah;
6) Peta Batas Kawasan Hutan;
7) Peta Batas Kawasan Lainnya, seperti PPIB (Penundaan
Pemberian Izin Baru), LP2B (Lahan Pertanian Pangan
Berkelanjutan), dan lain sebagainya;
8) Peta Penggunaan Tanah;

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 43

 9) Peta Toponimi;
10) Peta RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah) dan atau Peta
RDTR (Rencana Detail Tata Ruang);
11) Data Rekapitulasi Peralihan Hak Atas Tanah di Kantor
Pertanahan Setempat;

B. Persiapan Kerja Lapangan

Kegiatan persiapan kerja lapangan meliputi:
1) Penyiapan kelengkapan administrasi, antara lain surat tugas,
jadwal kegiatan;
2) Koordinasi dengan Kantor Pertanahan;
3) Koordinasi dengan Instansi terkait, antara lain Pemerintah
Daerah Kabupaten/Kota, Kecamatan, Kelurahan/Desa, Dusun,
dan atau RT/RW;
4) Memastikan kelengkapan dan fungsi alat-alat survei;
5) Penyiapan formulir daftar isian pengumpulan data pasar yang
terdiri dari Formulir Survei Nilai Tanah Non Pertanian dan
Formulir Survei Nilai Tanah Pertanian (Lampiran 1 dan Lampiran
2).

III.2.2. Analisa Peta Zona Nilai Tanah yang akan diperbarui

Melakukan analisa perubahan penggunaan lahan pada peta zona nilai
tanah yang akan diperbarui, apabila terdapat perubahan penggunaan tanah
maka dilakukan deliniasi batas zona baru.
Pembaruan Peta ZNT seluruhnya maupun parsial dengan skala yang
lebih detail mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut:
A. Ketentuan pembaruan skala detail dan pembaruan parsial skala detail
adalah memastikan zona yang dianggap memiliki variasi nilai tanah
yang tinggi dibagi menjadi beberapa sub zona atau zona baru untuk
menentukan jumlah sampel yang akan diambil dan mencerminkan
pembaruan yang lebih detail.

Deliniasi zona berlaku ketentuan antara lain:

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 44

 1. Delineasi bidang di kanan kiri jalan mengikuti tingkat ketelitian skala.
Semakin besar skala peta, maka delineasi bidang di kanan kiri jalan
semakin rapat. Misalnya kelas jalan lokal pada skala 1:5000 terlihat
jelas maka harus didelineasi.
2. Untuk jenis penggunaan non pertanian dibagi menjadi beberapa
zona yaitu
a) Komersial: pertokoan, jasa, central business district;
b) Industri: pabrik, pergudangan;
c) Pusat Pemerintahan;
d) Pemukiman terbagi menjadi:
1) Perumahan Teratur: perumahan mewah, perumahan
menengah, perumahan sederhana, apartemen dan rumah
susun;
2) Perumahan Tidak Teratur: perumahan menengah,
perumahan sederhana, perkampungan padat dan
perkampungan jarang.
B. Untuk jenis penggunaan pertanian dibagi menjadi beberapa zona yaitu:
1. Perkebunan: tanaman keras dan tanaman musiman;
2. Pertanian: sawah, tambak dan tegalan

III.2.3. Survei batas zona dan pengumpulan data pasar

pembaruan peta zona nilai tanah

A. Survey Batas Zona

Survei Batas Zona adalah kegiatan yang bertujuan untuk
mengamati kesesuaian hasil analisa peta zona nilai tanah yang akan
diperbarui dengan keadaan yang sebenarnya di lapangan.

B. Pengumpulan Data
Kegiatan pengumpulan data yang dilakukan antara lain:
1) Spesifikasi Sampel
Sampel yang dimaksud dalam kegiatan pembaruan peta zona nilai
tanah adalah bidang tanah yang terdaftar/belum terdaftar yang
memberikan informasi harga transaksi atau penawaran bidang

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 45

 tanah pada tahun berjalan untuk tanah non pertanian dan tanah
pertanian.
a) Penentuan Sampel
Karakteristik sampel yang dipilih antara lain:
(1) Sampel dipilih dengan teknik random sampling;
(2) Sampel terdistribusi secara merata dan proporsional;
(3) Untuk zona-zona yang tidak mengalami perubahan batas,
zona tersebut akan dihitung nilai tanahnya menggunakan
metode perhitungan indeks, sehingga jumlah sampelnya
tidak berlaku minimal 3 sampel. Zona yang tidak
mendapatkan sampel tetap diperkenankan, karena nilai
zona sebelumnya akan dikalikan dengan index yang akan
menghasilkan nilai tanah baru.
(4) Zona yang mengalami perubahan penggunaan tanah,
zona tersebut akan dihitung nilai tanahnya menggunakan
standar deviasi sehingga jumlah sampelnya harus minimal
3 sampel
b) Penentuan Responden
Responden adalah sumber data utama yang dapat
memberikan gambaran dan keterangan yang dapat dipercaya
tentang informasi harga transaksi atau harga penawaran.
Responden yang dapat dipilih adalah:
(1) Pemilik tanah yang telah melakukan transaksi;
(2) Pemilik tanah yang berniat menjual tanahnya;
(3) Real estate agent/perusahaan perantara properti;
(4) Developer;
(5) Lurah, aparat lainnya, masyarakat sekitar yang diyakini
sebagai sumber terpercaya informasi harga pasar jika
seluruh responden yang dipersyaratkan tidak tersedia.
2) Pengumpulan Data
Kegiatan pengumpulan data yang dilakukan antara lain:
a) Wawancara dengan responden dilakukan untuk memperoleh

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 46

 keterangan yang lebih mendetail terhadap data bidang tanah
serta informasi harga penawaran atau transaksi bidang tanah.
b) Petugas dalam melakukan pengumpulan data, wajib
mengumpulkan sekurang-kurangnya jenis data seperti yang
tertera pada Formulir Pendataan Penilaian Sampel
Tanah/Bangunan Non Pertanian dan Formulir Pendataan
Penilaian Sampel Tanah Pertanian (terlampir) yang meliputi:
(1) Survei data fisik tanah;
(2) Survei data lingkungan dan sosial ekonomi;
(3) Survei data fisik bangunan dan benda-benda tak bergerak
yang melekat pada bidang tanah tersebut;
(4) Survei data harga pasar tanah/properti;
(5) Plotting koordinat obyek/sampel;
(6) Pengambilan foto obyek.

III.2.4. Entri Data Tekstual

Petugas yang mengumpulkan data wajib memasukkan seluruh data

yang telah dikumpulkan menggunakan Aplikasi Survey Nilai Tanah.
Penyimpanan hasil pengumpulan data dapat dilakukan minimal dengan
menggunakan Tabel Standar Pengolahan Data Tekstual dan Numeris.
Tabel 7. Penjelasan Tabel Hasil Survei Pembaruan
No. Nama Kolom Penjelasan
1. No Urut Entri urutan sampel yang diperoleh dari
lapangan.
2. No Marking GPS hasil marking GPS di lapangan
3. No Identifikasi urutan sampel yang diperoleh oleh
masing-masing surveyor lapangan.
4. Nama Surveyor nama petugas survei lapangan.
5. Tanggal Pelaksanaan tanggal survei lapangan.
6. Bangunan (B)/ Tanah bila sampel adalah rumah/ruko maka diisi
Kosong (TK) B, bila sampel adalah tanah
kosong/sawah/kebun maka diisi TK.
7. Alamat alamat lengkap sesuai lokasi sampel. Bila
lokasi berada ditepi jalan hendaknya
dituliskan nama jalannya.
8. Kelurahan sesuai informasi di lapangan
9. Kecamatan sesuai informasi di lapangan

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 47

 No. Nama Kolom Penjelasan
10. Koordinat X sesuai informasi di lapangan
11. Koordinat Y sesuai informasi di lapangan
12. Status Kepemilikan HM = Hak Milik; HGB= Hak Guna
Bangunan; HGU=Hak Guna Usaha; HP=
Hak Pakai; TMA= Tanah Milik Adat/tanah
yang belum memiliki sertipikat Hak Atas
Tanah
13. Jenis Data Transaksi; Penawaran; dan atau Individual
14. Tanggal Bila sampel adalah penawaran maka diisi
Penawaran/Transaksi sesuai dengan tanggal pelaksanaan, bila
sampel adalah transaksi maka diisi sesuai
dengan tanggal transaksi.
15. Harga sesuai informasi di lapangan
Penawaran/Transaksi
(Rp.)
16. Luas Tanah (m2) sesuai informasi di lapangan
17. Lebar Depan (m) sesuai informasi di lapangan
18. Panjang Kebelakang sesuai informasi di lapangan
(m)
19. Bentuk Tanah sesuai informasi di lapangan
20. Elevasi dari Jalan sesuai informasi di lapangan
21. Letak Tanah sesuai informasi di lapangan
22. Kelas Jalan sesuai informasi di lapangan
23. Lebar Jalan (m) sesuai informasi di lapangan
24. Aksesibilitas sesuai informasi di lapangan
25. Drainase sesuai informasi di lapangan
26. Utilitas sesuai informasi di lapangan
27. Fasilitas sesuai informasi di lapangan
28. Zoning/Peruntukan bila sampel memiliki peruntukan non
pertanian maka diisi angka 1, sedangkan
pertanian diisi angka 2.
29. Luas Bangunan (m2) sesuai informasi di lapangan
30. Jenis Bangunan sesuai informasi di lapangan
31. Jumlah Lantai sesuai informasi di lapangan
32. Tahun Pembuatan sesuai informasi di lapangan
33. Tahun Renovasi bila sampel bangunan tidak direnovasi
maka tahun renovasi diisi sama dengan
tahun pembuatan.
34. Konstruksi Atas sesuai informasi di lapangan
35. Konstruksi Bawah sesuai informasi di lapangan
36. Atap sesuai informasi di lapangan
37. Dinding sesuai informasi di lapangan
38. Langit-langit sesuai informasi di lapangan
39. Lantai sesuai informasi di lapangan
40. Pagar sesuai informasi di lapangan

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 48

 No. Nama Kolom Penjelasan
41. Panjang Pagar (m) sesuai informasi di lapangan
42. Luas Carpot (m2) sesuai informasi di lapangan
43. Pintu/Jendela sesuai informasi di lapangan
44. Jumlah Fasilitas sesuai informasi di lapangan, contoh bila
fasilitas yang dipilih adalah listrik, AC dan
Sumur Pantek maka ditulis 3.
45. Keadaan Fisik sesuai informasi di lapangan, untuk
Umumnya keadaan fisik Baik Sekali ditulis BS, Baik
ditulis B, Sedang ditulis S, Jelek ditulis J
dan Jelek Sekali ditulis JS.
46. Biaya Per m2 Bangunan biaya pembuatan baru per meter sampel
(Rp.) bangunan tersebut.
47. RCN (Biaya Pembuatan Hasil perkalian antara luas bangunan
Bangunan Baru/Rp.) dengan biaya per meter bangunan*
48. Tahun Penilaian tahun pelaksanaan kegiatan.
49. Umur Efektif Hasil perhitungan dari tahun penilaian
dikurangi tahun pembuatan ditambah 2 kali
tahun penilaian dikurangi tahun renovasi
dibagi 3*
50. Penyusutan (%) Hasil dari perhitungan pada tabel
penyusutan dengan memperhitungkan
variabel umur efektif, biaya per meter
bangunan dan kondisi fisik bangunan*
51. Nilai Bangunan (Rp.) Hasil perkalian antara RCN/Biaya
Pembuatan Bangunan Baru dengan
Penyusutan yaitu nilai bangunan setelah
penyusutan*
52. Harga Penyesuaian Harga penawaran dikurangi persentase
Penawaran (Rp.) penyesuaian/adjustment*
53. Nilai Bangunan (Rp.) Nilai bangunan pada kolom*
54. Harga Tanah (Rp.) Hasil pengurangan Harga Penyesuaian
Penawaran dikurangi Nilai bangunan*
55. Penyesuaian Waktu (%) Persentase penyesuaian waktu yaitu
tanggal akhir tahun berjalan (31
Desember) dikurangi tanggal
penawaran/transaksi dibagi 365 (jumlah
hari dalam setahun) dikalikan persentase
kenaikan harga tanah pada wilayah
tersebut. *
Misal:
- Pelaksanaan kegiatan pada tahun
anggaran 2021.
- Tanggal transaksi sampel 18 Juni 2021.
- Persentase kenaikan harga tanah 10%.
- Maka Penyesuaian waktu
= ((31/12/2021 – 18/06/2021):365) x

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 49

 No. Nama Kolom Penjelasan
10% = 2%
- Apabila penggunaan lebih cepat dari
31 Desember, maka penyesuaian
waktu disesuaikan dengan tanggal
terakhir bulan sebelum diunggah.
Contohnya, Peta ZNT akan diunggah
bulan Juni 2021, maka tanggal
penyesuaian adalah 31 Mei 2021.
56. Penyesuaian Status Persentase penyesuaian status
Kepemilikan (%) kepemilikan yaitu semua sampel di anggap
memiliki status SHM sehingga sampel
dengan status kepemilikan HGB, HP dan
TMA akan ditambahkan nilainya,
sementara sampel yang telah SHM
persentase penyesuaiannya nol (0)*
57. Nilai Luas (Rp.) Nilai tanah dari luas keseluruhan sampel
dikalikan penjumlahan persentase
penyesuaian waktu dan status
kepemilikan*
58. Nilai (Rp.) Nilai tanah per meter dari sampel*
Keterangan:
*formula (bukan input)

III.2.5. Perhitungan dan Analisis Data

Setelah dilakukan entri data, maka selanjutnya dilakukan perhitungan

dan analisis data, dengan tahapan sebagai berikut:

A. Menghitung Land Extraction (Optional)

Untuk sampel tanah yang terdapat bangunan/benda tak bergerak
yang melekat pada bidang tanah tersebut, maka nilai bangunan/benda
tersebut harus dikeluarkan/dikurangkan untuk mendapatkan nilai tanah.
Nilai Bangunan diperoleh dengan cara mengurangkan Biaya Penganti
Baru dengan besarnya penyusutan. Biaya Pengganti Baru atau
Replacement Cost New (RCN) dihitung dengan menggunakan
pendekatan nilai per meter persegi bangunan. Nilai tersebut di atas
diharapkan didapat dari rekomendasi dari instansi terkait atau dengan
melakukan survei ke perusahaan yang bergerak di bidang konstruksi
bangunan sejenis untuk memperoleh Biaya Pengganti Baru atau
Replacement Cost New (RCN) pada Kabupaten/kota setempat.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 50

 Pada tabel excel dalam proses entri data di atas, tahapan
penghitungan nilai bangunan dimulai dengan memasukkan data
bangunan sesuai dengan formulir dilanjutkan penghitungannya.
Perhitungan ini meliputi tahapan sebagai berikut:
1) Kolom RCN (Biaya Pembuatan Bangunan Baru/Rp.) yang
merupakan hasil perkalian antara luas bangunan dengan biaya per
meter bangunan.
Biaya per meter bangunan adalah biaya yang diperoleh dari
rekomendasi dari instansi terkait atau dengan melakukan survei ke
perusahaan yang bergerak di bidang konstruksi bangunan sejenis
untuk memperoleh Biaya Pengganti Baru atau Replacement Cost
New (RCN) pada Kabupaten/kota setempat.
Contoh:
Diketahui suatu sampel memiliki luas bangunan 60 m2 dengan biaya
per meter bangunan Rp. 1.500.000,- maka Biaya Pengganti Baru
atau Replacement Cost New (RCN) adalah
= 60m2 x Rp. 1.500.000,- = Rp. 90.000.000,-
2) Umur efektif merupakan hasil perhitungan dari tahun penilaian
dikurangi tahun pembuatan ditambah 2 kali tahun penilaian dikurangi
tahun renovasi dibagi 3. Sesuai definisi yang dimuat dalam website
MAPPI, umur ekonomis adalah suatu periode waktu dimana aset
(bangunan) diharapkan dapat digunakan/dimanfaatkan secara
ekonomis sesuai fungsinya.
Contoh:
a) Diketahui sampel bangunan dibangun pada tahun 2010, dengan
tahun penilaian 2021, maka umur efektif bangunan adalah =
2021 - 2010 = 11 tahun.
b) Diketahui sampel bangunan dibangun pada tahun 2005 dan
direnovasi pada tahun 2011, dengan tahun penilaian 2021,
sehingga umur efektif bangunan adalah
= (2021-2005) + 2 x (2021-2011)/3 = 23
Maka umur efektif bangunan tersebut adalah 23 tahun.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 51

 c) Persentase penyusutan bangunan merupakan hasil dari
perhitungan pada tabel penyusutan dengan memperhitungkan
variabel umur efektif, biaya per meter bangunan dan kondisi fisik
bangunan. Penyusutan adalah pengurangan nilai dari biaya
pembuatan baru.
Dalam melakukan penilaian dengan pendekatan Kalkulasi Biaya
(Cost Approach), diperlukan suatu tahapan yang cukup penting,
yaitu memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi dari
bangunan untuk dapat memperoleh nilai pasar dari bangunan
atau nilai pasar dari properti yang dinilai.
Depresiasi dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur
bangunan saja, tetapi juga keadaan bangunan, walaupun
bangunan dalam keadaan 100% baru. Karena dalam penilaian
yang kita tentukan adalah nilai bangunan bukan biaya
membangun baru bangunan.
Berikut adalah tabel yang digunakan untuk menghitung
persentase penyusutan, yaitu:
(1) Jenis bangunan rumah;
BIAYA PEMBUATAN / PENGGANTIAN BARU DAN KONDISI PADA BIAYA PEMBUATAN / PENGGANTIAN BARU DAN KONDISI PADA
UMUMNYA UMUMNYA
RUMAH RUMAH
kurang dari atau sama dengan Rp.2.500.000 lebih dari Rp.2.500.000

Umur Efektif BS B S J JS Umur Efektif BS B S J JS

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1 4 5 6 7 8 1 3 4 5 6 7
2 8 9 10 12 14 2 5 7 9 11 11
3 11 13 14 17 20 3 7 10 13 16 16
4 14 15 18 22 25 4 10 13 17 20 21
5 16 18 22 26 30 5 12 16 20 24 27
6 16 21 26 30 35 6 14 19 23 28 31
7 16 24 29 34 39 7 15 22 26 31 35
8 16 27 32 38 43 8 15 24 29 34 38
9 16 31 35 41 47 9 15 26 32 37 43
10 16 34 38 44 50 10 15 28 35 40 47
11 16 34 41 47 53 11 15 30 38 43 50
12 16 34 44 50 56 12 15 32 40 46 53
13 16 34 47 53 59 13 15 32 42 49 56
14 16 34 50 56 62 14 15 32 44 52 58
15 16 34 52 59 64 15 15 32 46 54 60

(2) Jenis bangunan ruko.

BIAYA PEMBUATAN / PENGGANTIAN BARU DAN KONDISI PADA BIAYA PEMBUATAN / PENGGANTIAN BARU DAN KONDISI PADA
UMUMNYA UMUMNYA
RUKO RUKO
kurang dari atau sama dengan Rp.3.500.000 lebih dari Rp.3.500.000

Umur Efektif BS B S J JS Umur Efektif BS B S J JS

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
C 1
2
3
7
4
8
5
9
6
10
7
11
1
2
2
4
3
5
4
7
5
9
6
10
3 10 11 13 14 15 3 6 8 10 13 14

o 4
5
12
14
14
17
17
21
18
22
19
23
4
5
8
10
10
13
14
18
17
21
18
22
6 14 20 25 26 27 6 12 15 21 24 26
7 14 23 29 30 31 7 13 17 24 29 30
n 8
9
14
14
26
28
32
35
34
38
35
39
8
9
13
13
20
22
27
30
32
35
34
38
10 14 30 38 41 43 10 13 24 33 38 41
11 14 30 41 44 47 11 13 26 36 41 44
12 14 30 44 47 50 12 13 28 39 44 47
13 14 30 47 50 53 13 13 28 41 47 50
14 14 30 49 53 56 14 13 28 43 49 52
15 14 30 51 56 59 15 13 28 45 51 54

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 52

 Contoh:
Diketahui sampel bangunan dengan umur efektif 5 tahun,
biaya per meter bangunan Rp. 1.500.000,- dan kondisi fisik
bangunan baik, maka persentase penyusutan bangunan
ddapat dilihat pada tabel penyusutan bangunan, yaitu: 18

Maka persentase penyusutan bangunan adalah 18%.

3) Nilai bangunan setelah penyusutan merupakan hasil perkalian antara
RCN/Biaya Pembuatan Bangunan Baru dengan Penyusutan.
Contoh:
Diketahui sampel bangunan dengan RCN/Biaya Pembuatan
Bangunan Baru Rp. 140.000.000,- dan persentase penyusutan
bangunan 11%, maka nilai bangunan setelah penyusutan adalah:
= Rp. 140.000.000,- x 11% = Rp. 124.600.000,-
Maka nilai bangunan setelah penyusutan adalah Rp. 124.600.000,-

B. Menentukan harga tanah

Setelah mengetahui nilai bangunan dari sampel, selanjutnya
memperoleh harga tanah dari masing-masing sampel, yaitu dengan cara
harga properti dikurangi nilai bangunan.
Contoh:
Diketahui sampel bangunan dengan harga jual Rp. 350.000.000,- setelah
dilakukan perhitungan diperoleh nilai bangunan
Rp. 124.600.000,- maka harga tanah sampel tersebut adalah:
= Rp. 350.000.000 - Rp. 124.600.000 = Rp. 225.400.000,-
Maka harga tanah adalah Rp. 225.400.000,-

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 53

 Untuk tanah pertanian dilakukan survei harga komoditas untuk
kemudian nilai total dikurangi nilai komoditas diperoleh nilai tanah.

C. Menentukan nilai penyesuaian/adjustment

Data harga tanah per meter persegi yang diperoleh dari hasil
survei selanjutnya ditetapkan besarnya persentase
penyesuaian/adjustment untuk mendapatkan nilai bidang tanah meliputi
faktor-faktor:
1) Harga dari jenis data penawaran dikonversi menjadi harga dari jenis
data harga transaksi;
Cara menentukan besarnya adjustment jenis data:
a) Pemilik Langsung atau Informasi Masyarakat Sekitar:
(1) Membandingkan data penawaran dengan data transaksi
yang memiliki karakteristik (waktu transaksi/penawaran, luas,
lokasi, status hak) yang relative sama minimal di 3 lokasi;
(2) Mengambil rata-rata perbandingan di minimal 3 lokasi yang
menyebar;
(3) Mempertimbangkan informasi dari Kantor
Pertanahan/masyarakat setempat (mempertimbangkan
faktor local knowledge).
Contoh:
Pada suatu wilayah kabupaten terdapat beberapa karakteristik
nilai tanah, antara lain:
 Bidang tanah yang terletak di jalan arteri dengan jenis data
penawaran memiliki nilai Rp. 3.000.000,- per meter,
sedangkan jenis data transaksi memiliki nilai Rp.
2.500.000,-, sehingga persentase penurunan dari penawaran
ke transaksi adalah ((3jt – 2,5jt): 3jt) x 100% = 17%;
 Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan jenis data
penawaran memiliki nilai Rp. 680.000,- per meter,
sedangkan jenis data transaksi memiliki nilai Rp. 520.000,-,
sehingga persentase penurunan dari penawaran ke transaksi

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 54

 adalah ((680rb – 520rb): 680rb) x 100% = 24%;
 Bidang tanah yang terletak di jalan setapak dengan jenis
data penawaran memiliki nilai Rp. 165.000,- per meter,
sedangkan jenis data transaksi memiliki nilai Rp. 128.000,-,
sehingga persentase penurunan dari penawaran ke transaksi
adalah ((165rb – 128rb): 165rb) x 100% = 22%;
 Dari ketiga karakteristik yang berbeda tersebut kemudian
dirata-ratakan persentase penurunannya, yaitu:
(17% + 24% + 22%) : 3 = 21%;
 Dengan mempertimbangkan informasi dari Kantor
Pertanahan/masyarakat setempat maka besarnya
penyesuaian jenis data adalah 21%.
b) Perusahaan Perantara Perdagangan Properti:
(1) Mempertimbangkan informasi dari aturan terkait komisi dari
jasa properti;
(2) Menambahkan penyesuaian pada sumber data Pemilik
Langsung atau Informasi Masyarakat Sekitar.
Contoh:
Pada harga penawaran Tahun 2021 dari Perusahaan Perantara
Perdagangan Properti disebutkan harga Rp.1.000.000.000,-
sesuai dengan aturan terkait komisi dari perusahaan tersebut
maksimal 5% dari harga properti. Kemudian berdasarkan
penyesuaian sumber data Pemilik Langsung atau Informasi
Masyarakat Sekitar diperoleh 10% dari harga properti
sesungguhnya. Maka penyesuaian menjadi 5% + 10% = 15%
dari harga properti sehingga harga properti menjadi
Rp.850.000.000,-
2) Harga pada waktu transaksi/penawaran disesuaikan menjadi harga
pada tanggal 31 Desember tahun anggaran berjalan
Cara menentukan besarnya adjustment waktu:
a) Apabila penggunaan atau pemanfaatan nilai tanah lebih cepat
dari 31 Desember, maka penyesuaian waktu disesuaikan

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 55

 dengan tanggal terakhir bulan sebelum diunggah. Contohnya,
Peta ZNT akan diunggah bulan Juni 2021, maka tanggal
penyesuaian adalah 31 Mei 2021.
b) Penyesuaian waktu dihitung berdasarkan hari.
Contoh:
Pada suatu wilayah kabupaten terdapat beberapa karakteristik nilai
tanah, antara lain:
- Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan jenis data
transaksi tanggal 15/10/2014 memiliki nilai Rp. 528.000,- per
meter, dilokasi yang sama terdapat sampel lain dengan jenis
data transaksi tanggal 15/12/2015 memiliki nilai Rp. 602.000,-,
sehingga persentase kenaikannya adalah
((602rb – 528rb): 602) x 100% = 12%;
- Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan jenis data
transaksi tanggal 15/06/2015 memiliki nilai Rp. 404.000,- per
meter, dilokasi yang sama terdapat sampel lain dengan jenis
data transaksi tanggal 02/02/2016 memiliki nilai Rp. 467.000,-,
sehingga persentase kenaikannya adalah
((467rb – 404rb): 467) x 100% = 13%;
- Bidang tanah yang terletak di jalan setapak dengan jenis data
transaksi tanggal 15/08/2015 memiliki nilai Rp. 170.000,- per
meter, dilokasi yang sama terdapat sampel lain dengan jenis
data transaksi tanggal 25/03/2016 memiliki nilai Rp. 215.000,-,
sehingga persentase kenaikannya adalah
((215rb – 170rb): 215) x 100% = 21%;
- Dari ketiga karakteristik yang berbeda tersebut kemudian dirata-
ratakan persentase kenaikannya, yaitu:
(12% + 13% + 21%) : 3 = 16%;
- Dengan mempertimbangkan informasi dari Kantor
Pertanahan/masyarakat setempat maka besarnya penyesuaian
waktu transaksi adalah 16%.
3) Harga dari jenis data dengan status hak selain hak milik dikonversi

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 56

 menjadi harga dari jenis data dengan status hak milik;
Cara menentukan besarnya adjustment status hak:
a) Membandingkan antara data transaksi yang memiliki
karakteristik (luas, lokasi, waktu transaksi/penawaran) yang
relative sama dengan status hak yang berbeda minimal di 3
lokasi;
b) Mengambil rata-rata perbandingan di minimal 3 lokasi yang
menyebar;
c) Mempertimbangkan informasi dari Kantor
Pertanahan/masyarakat setempat (mempertimbangkan faktor
local knowledge).
Contoh untuk status kepemilikan TMA:
Pada suatu wilayah kabupaten terdapat beberapa karakteristik
nilai tanah, antara lain:
 Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan status
kepemilikan HM memiliki nilai Rp. 516.000,- per meter,
dilokasi yang sama terdapat sampel lain dengan status
kepemilikan TMA memiliki nilai Rp. 469.000,-, sehingga
persentase selisihnya adalah ((516rb – 469rb): 516) x 100% =
9%;
 Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan status
kepemilikan HM memiliki nilai Rp. 293.000,- per meter,
dilokasi yang sama terdapat sampel lain dengan status
kepemilikan TMA memiliki nilai Rp. 262.000,-, sehingga
persentase selisihnya adalah ((293rb – 262rb): 293) x 100% =
11%;
 Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan status
kepemilikan HM memiliki nilai Rp. 170.000,- per meter,
dilokasi yang sama terdapat sampel lain dengan status
kepemilikan TMA memiliki nilai Rp. 153.000,-, sehingga
persentase selisihnya adalah ((170rb – 153rb): 170) x 100% =
10%;

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 57

  Dari ketiga karakteristik yang berbeda tersebut kemudian
dirata-ratakan persentase kenaikannya, yaitu: (9% + 11% +
10%) : 3 = 10%;
 Dengan mempertimbangkan informasi dari Kantor
Pertanahan/masyarakat setempat maka besarnya
penyesuaian status kepemilikan dari TMA ke HM adalah 10%.
Contoh yang sama berlaku juga untuk status kepemilikan dari
HGB ke HM.
4) Penyesuaian lain yang dianggap perlu oleh Petugas.
Ketiga penyesuaian diatas adalah penyesuaian minimal yang dapat
digunakan dalam pembuatan peta zona nilai tanah. Petugas
dimungkinkan untuk menambah variabel lain yang dianggap perlu.
Petugas wajib menetapkan besarnya penyesuaian dengan prinsip
kehati-hatian yang cukup dengan mengacu pada kriteria dan data
pasar.

D. Menentukan nilai tanah per meter persegi sampel

Setelah dilakukan pengurangan nilai bangunan dan
penyesuaian/adjustment terhadap setiap sampel maka selanjutnya
dilakukan perhitungan nilai tanah.

III.2.6. Pengolahan Data Spasial

Pengolahan data spasial dilakukan dengan langkah-langkah sebagai

berikut:

A. Perhitungan Indeks Nilai Tanah

Langkah-langkah kegiatan metode indeks yaitu
1) Mengidentifikasi dan mengelompokan data pasar sesuai dengan
penggunaan tanah.
2) Melakukan perhitungan nilai indeks sampel dengan membandingkan
data pasar yang baru dengan nilai zona tahun sebelumnya pada zona
yang sama.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 58

 B. Pemetaan dan Analisis Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah
Hal-hal yang diperhatikan dalam analisa indeks nilai tanah, antara lain:
1) Indeks sampel yang tidak wajar atau memiliki perbedaan nilai indeks
sampel yang signifikan terhadap sampel-sampel yang lain dapat
dipisahkan secara manual;
2) Melakukan perhitungan statistik metode kuartil dan jangkauan untuk
mendapatkan nilai indeks sampel yang wajar.
3) Setelah didapatkan nilai indeks sampel yang wajar, maka dilakukan
perhitungan rata-rata nilai indeks per jenis penggunaan, dalam hal ini
akan ada dua indeks yaitu indeks pertanian dan indeks non
pertanian yang digunakan untuk menghitung nilai baru;
4) Untuk sampel dengan nilai indeks yang dipisahkan secara manual
dan sampel yang dipisahkan dengan metode kuartil dilakukan
perhitungan dengan metode standar deviasi untuk mendapatkan nilai
baru.
5) Peta Zona Nilai Tanah diperbarui merupakan hasil dari perhitungan
metode indeks dan standar deviasi.

III.2.7. Pencetakan Peta

Album peta dibuat dalam kertas A0 dengan format yang ditetapkan

oleh Direktorat Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan dengan jumlah 3
album, dengan jenis kertas Paper CAD Premium Coated Paper 120 gram
dan masing-masing terdiri dari duplikat Peta Zona Nilai Tanah masing-
masing kabupaten (contoh terlampir).

III.2.8. Pelaporan

A. Buku laporan
Kegiatan pembuatan laporan keseluruhan pekerjaan baik itu
gambaran umum wilayah pekerjaan dan hasil akhir yaitu peta ZNT.
Hasil dari kegiatan ini adalah buku laporan hasil pekerjaan. Isi laporan

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 59

 dapat dilihat sebagai berikut:
IKHTISAR PEMBARUAN PETA ZONA NILAI TANAH
BAB I. PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
1.2. Tujuan dan Sasaran
1.3. Lingkup Kegiatan
1.4. Lokasi Kegiatan
BAB II. GAMBARAN UMUM WILAYAH KEGIATAN
BAB III. METODOLOGI PELAKSANAAN
BAB IV. HASIL PELAKSANAAN KEGIATAN
4.1. Persiapan Pekerjaan
4.2. Analisa Peta Zona Nilai Tanah yang akan
diperbarui
4.3. Entri data
4.4. Pengolahan data tekstual
4.5. Pengolahan data spasial
4.6. (dilengkapi tabel statistik pengolahan data spasial
zona nilai tanah dan tabel zona nilai tanah tertinggi
dan terendah per kecamatan di tiap kabupaten)
4.7. Penyajian peta
BAB V. KESIMPULAN DAN SARAN
5.1. Kesimpulan
5.2. Saran
LAMPIRAN

B. Penjelasan Isi Buku Laporan

PENDAHULUAN, terdiri dari:
 Latar Belakang : Berisikan penjelasan mengenai alasan pemilihan
lokasi.
 Tujuan dan Sasaran : berisikan manfaat dan output hasil akhir
kegiatan.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 60

  Lingkup Kegiatan : Berisikan penjelasan mengenai persiapan
administrasi, persiapan teknis (penetapan lokasi, pengumpulan data,
entri data, perhitungan dan analisis data, pengolahan spasial,
presentasi hasil, penyajian peta dan tabel Jadwal pelaksanaan).
 Lokasi Kegiatan : Berisikan penjelasan mengenai lokasi, luas dan
tanggal pelaksanaan kegiatan pembuatan Peta Zona Nilai Tanah.

GAMBARAN UMUM WILAYAH KEGIATAN:

Berisikan Profil wilayah kegiatan diantaranya penjelasan administrasi
dan demografi, topografi, klimatologi, penggunaan lahan.

METODOLOGI PELAKSANAAN:
Berisikan penjelasan mengenai metode pengambilan sampel, metode
pengolahan tekstual dan spasial.

HASIL PELAKSANAAN KEGIATAN:

 Persiapan Pekerjaan: Berisikan penjelasan mengenai persiapan
alat dan bahan kegiatan lapangan, kegiatan pengolahan data
tekstual, pengolahan data spasial, penyajian data dan pelaporan.
 Penetapan Lokasi: berisikan penjelasan mengenai dasar-dasar
penetapan lokasi kegiatan.
 Pembuatan zona awal nilai tanah: berisikan tentang penjelasan
mengenai alasan penarikan zona, jumlah zona awal, jumlah zona
pertanian, dan jumlah zona non-pertanian
 Pengumpulan data Lapangan:berisikan tentang penjelasan
mengenai keadaan lapangan dan karakteristik responden.
 Entri data : berisikan data hasil survei lapangan
 Pengolahan data tabular: berisikan tentang rangkuman data (tabel
statistik) sampel yang diolah antara lain : nilai sampel tertinggi dan
terendah, nilai zona tertinggi dan terendah, serta lokasi letak
sampel tersebut berada.
 Pengolahan data spasial : dilengkapi tabel statistik pengolahan data
spasial zona nilai tanah dan tabel zona nilai tanah tertinggi dan

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 61

 terendah per kecamatan di tiap kabupaten.
 Penyajian peta : berisi Peta Zona Nilai Tanah yang dihasilkan
sesuai layout tamplate yang telah ditentukan (contoh terlampir)

KESIMPULAN DAN SARAN

 Kesimpulan : berisi resume hasil pekerjaan
 Saran : berisi masukan hasil pekerjaan

LAMPIRAN
 Surat-surat terkait kegiatan Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah
(Surat Pengantar Pekerjaan, SK Tim Pelaksana, Surat Tugas, dan
lain lain)
 Formulir Daftar Isian Lapangan Zona Nilai Tanah (digital)

C. Struktur Data Peta Digital

Struktur data peta digital dibuat dengan ketentuan sebagai berikut:
1) Peta digital dibuat sebanyak 3 dataset;
2) Format file digital layout yang memuat seluruh lokasi kerja dalam 1
(satu) kabupaten/kota terdiri dari:
a) Peta Zona Awal.mxd
b) Peta Persentase Standar Deviasi.mxd
c) Peta Penyebaran Sampel.mxd
d) Peta Zona Nilai Tanah.mxd
3) Data file zona nilai tanah.shp dan sebaran sampel.shp harus
mengikuti standar Struktur Geobasisdata Spasial Direktorat
Penilaian Tanah;
4) Struktur penyimpanan file hasil pekerjaan harus mengikuti contoh
berikut:
(C:) Geospasial_Kabupaten ... 2020
a) File excel (.xls)
b) File shp (.shp)
c) File image (.ecw)
d) File project (.mxd)
e) File pewarnaan (.lyr)

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 62

 f) File template (.mxd)
g) File logo bpn
h) File peta hasil (.pdf)
i) File foto sampel (.jpeg)

Pekerjaan/kegiatan dianggap selesai apabila sudah terupload dalam

Portal Penilaian Tanah.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 63

 BAB IV
Pembuatan Peta Nilai Bidang Tanah

IV.1. Ruang Lingkup Pekerjaan

Ruang lingkup pekerjaan Kegiatan Pembuatan Peta Nilai Bidang Tanah

antara lain:
1. Kegiatan Pembuatan Peta Nilai Bidang Tanah mencakup wilayah yang
luas dan bersifat massal atau mencakup jumlah bidang tanah yang
banyak, untuk setiap penggunaan tanah;
2. Pembuatan Peta Nilai Bidang Tanah memiliki skala ketelitian 1:1.000;
3. Dasar Pembuatan Peta Nilai Bidang Tanah menggunakan nilai pasar.

IV.2. Tahapan Pekerjaan

Tahapan pekerjaan pembuatan Peta Nilai Bidang Tanah antara lain:

IV.2.1. Persiapan

A. Penyiapan Alat Kerja Lapangan

Hardware:
1) Mendukung Kerja Studio: Komputer, Printer, Plotter
2) Mendukung Kerja Lapangan: Tablet/ Smartphone, Formulir Isian,
GPS navigasi, kamera dan Alat Tulis

Software:
1) Pengolahan Data Spasial yang disediakan oleh Direktorat Penilaian
Tanah dan Ekonomi Pertanahan;
2) Pengolahan Data Tabular;
3) Aplikasi survei berbasis mobile.

Data sekunder untuk kegiatan ini adalah peta digital diantaranya:

1) Citra Satelit dan atau foto udara;
2) Peta Batas Administrasi;
3) Peta Jaringan Jalan;

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 64

 4) Peta Pendaftaran Tanah/Peta Bidang Tanah;
5) Peta Batas Kawasan Hutan;
6) Peta Batas Kawasan Lainnya, seperti PPIB (Penundaan Pemberian
Izin Baru), LP2B (Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan), dan lain
sebagainya;
7) Peta Penggunaan Tanah;
8) Peta Toponimi;
9) Peta RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah) dan atau Peta RDTR
(Rencana Detail Tata Ruang);
10) Data Rekapitulasi Peralihan Hak Atas Tanah di Kantor Pertanahan
Setempat;

B. Persiapan Kerja Lapangan

Kegiatan persiapan kerja lapangan meliputi:
1) Penetapan lokasi dengan mempertimbangkan beberapa kondisi
sebagai berikut:
a) Luas bidang tanah terpetakan minimal 80% dari luas area
penggunaan lain (APL) mengacu pada petunjuk teknis
kabupaten/kota lengkap;
b) Diprioritaskan wilayah yang memiliki Peta RDTR dan akan
menjadi pengembangan pusat pelayanan yang dinamis;
c) Memiliki karakteristik wilayah dengan tingkat pertumbuhan dan
perkembangan properti yang dinamis.
2) Studi literatur untuk mendapatkan sebanyak mungkin informasi
tentang faktor-faktor penentu harga tanah di kota/ kabupaten yang
menjadi lokasi kegiatan;
3) Penyiapan kelengkapan administrasi, antara lain surat tugas,
jadwal kegiatan;
4) Koordinasi dengan Kantor Pertanahan;
5) Koordinasi dengan Instansi terkait, antara lain Pemerintah Daerah
Kabupaten/Kota, Kecamatan, Kelurahan/Desa, Dusun, dan atau
RT/RW;

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 65

 6) Memastikan kelengkapan dan fungsi alat-alat survei;
7) Penyiapan formulir daftar isian pengumpulan data pasar yang terdiri
dari Formulir Survei Nilai Tanah Non Pertanian dan Formulir Survei
Nilai Tanah Pertanian (Lampiran 1 dan Lampiran 2).

IV.2.2. Survei Data Fisik, Data Lingkungan Bidang Tanah dan

Penyusunan basis data penilaian bidang tanah

Tujuan dari survei data fisik dan lingkungan bidang tanah adalah untuk
mendapatkan pengetahuan yang lebih memadai tentang keadaan fisik dan
lingkungan di kota/ kabupaten yang akan menjadi obyek penilaian tanah
massal berbasis bidang tanah. Kombinasi antara hasil pengumpulan data
sekunder dan hasil survei ini akan dijadikan dasar untuk menetapkan variabel-
variabel prediksi yang akan digunakan.

A. Verifikasi Lapang atas Data Sekunder

Verifikasi dilakukan untuk mengecek kesesuaian antara data
sekunder dengan keadaan di lapangan, antara lain terkait data bidang
tanah, jaringan jalan, fasilitas, resiko, zonasi, dan data terkait faktor-
faktor lain yang menentukan nilai tanah sesuai dengan keunikan
masing-masing kabupaten/kota.

B. Pengumpulan Data Primer

Untuk faktor-faktor yang potensial menentukan nilai tanah tetapi
tidak ditemukan data sekunder yang mewakili, dilakukan survei
lapangan untuk pengumpulan data tersebut.

C. Penyusunan Basis Data Penilaian Bidang Tanah

Tujuan dari kegiatan penyusunan basis data penilaian bidang
tanah ini adalah untuk mempersiapkan data terkait masing-masing dari
seluruh variabel prediksi untuk masing-masing dari seluruh bidang
tanah di kabupaten/kota yang bersangkutan.

a) Menyiapkan data Bidang Tanah

Hal-hal yang harus diperhatikan dalam penyiapan data Bidang

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 66

 Tanah antara lain:
1) Data Bidang Tanah diekstrak dengan mengambil Layer Bidang
Tanah dari Peta Pendaftaran Tanah/Peta Bidang Tanah;
2) Data atribut yang diekstrak adalah Nomor Identifikasi Bidang
Tanah (NIB);
3) Untuk tiap bidang tanah, ditentukan luas, bentuk, lebar depan,
posisi, dan karakteristik lainnya sesuai ketersediaan data;
4) Karakteristik-karakteristik pada poin 3 di atas akan dimasukkan
dalam kumpulan variable prediksi nilai tanah.

b) Menyiapkan data terkait Jaringan Jalan

Hal-hal yang harus diperhatikan dalam penyiapan data Jaringan
Jalan antara lain:
1) Data Jaringan Jalan dibuat dengan mengambil Layer Sisi Jalan
dan atau Layer Bidang Tanah dari Peta Pendaftaran Tanah/Peta
Bidang Tanah
2) Tiap ruas jalan dalam data Jaringan Jalan diekstrak dari Layer
Sisi Jalan dan atau Layer Bidang Tanah, sebagai garis tengah
(centerline) antar sisi jalan atau antar bidang tanah yang
berseberangan;
3) Digitasi data Jaringan Jalan dilakukan untuk melengkapi data
Jaringan Jalan hasil ekstraksi tersebut di atas dengan
membandingkan kondisi jaringan jalan eksisting;
4) Kesalahan-kesalahan penggambaran harus diperbaiki pada data
Jaringan Jalan;
5) Lebar masing-masing ruas jalan pada data Jaringan Jalan
ditentukan sebagai 2 (dua) kali jarak antara titik tengah ruas
jalan dengan sisi jalan atau bidang tanah terdekat;
6) Kesalahan-kesalahan data lebar jalan yang diakibatkan oleh
kesalahan penggambaran harus diperiksa dan diperbaiki;
7) Informasi kelas jalan untuk tiap-tiap ruas jalan ditentukan dengan
mengacu pada Peta Jaringan Jalan yang tersedia;

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 67

 8) Lebar jalan, kelas jalan, dan informasi lain terkait jaringan jalan
sesuai ketersediaan data, akan dimasukkan dalam kumpulan
variable prediksi nilai tanah;
9) Tiap-tiap bidang tanah akan dihubungkan dengan ruas jalan
dimana bidang tanah bersangkutan terletak.
10) Dalam proses pada poin 9 di atas, informasi dari ruas jalan akan
diteruskan ke bidang tanah.

c) Menyiapkan data terkait fasilitas dan resiko

Hal-hal yang harus diperhatikan dalam penyiapan data Jaringan
Jalan antara lain:
1) Jenis dan jumlah data fasilitas dan data resiko yang digunakan
dalam kegiatan penilaian tanah dapat bervariasi antar
kabupaten/ kota. Formulir pengumpulan data digunakan sebagai
acuan awal untuk menentukan jenis dan jumlah data fasilitas dan
data resiko yang akan digunakan. Selanjutnya, petugas
menganalisis jenis-jenis fasilitas dan resiko yang perlu
ditambahkan dalam kegiatan penilaian tanah;
2) Dalam rangka menentukan jarak dari tiap-tiap bidang tanah ke
tiap-tiap fasilitas dan resiko, data Jaringan Jalan dikonversi ke
dalam format network dataset;
3) Informasi terkait fasilitas dan resiko akan dimasukkan dalam
kumpulan variable prediksi nilai tanah;

d) Menyiapkan data terkait zonasi

1) Untuk tiap-tiap bidang tanah, ditentukan jenis zonasi yang paling
sesuai dengan mengacu pada peta RDTR/ RTRW dan citra
satelit/ foto udara. Selanjutnya, petugas dapat menganalisis dan
menetapkan jenis-jenis zona yang paling tepat untuk mewakili
keadaan di lapangan;
2) Informasi terkait jenis zonasi akan dimasukkan dalam kumpulan
variable prediksi nilai tanah;

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 68

 e) Menyiapkan data terkait faktor-faktor lain yang menentukan
nilai tanah sesuai dengan keunikan masing-masing kota/
kabupaten.

IV.2.3. Pengumpulan Sampel Data Transaksi/Penawaran

Properti

A. Aplikasi survei Nilai Tanah

Aplikasi Survei Nilai Tanah dengan format yang disediakan oleh
Direktorat Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan.

B. Spesifikasi Sampel
Sampel yang dimaksud dalam survei dan pemetaan nilai tanah adalah
bidang tanah yang terdaftar/belum terdaftar yang memberikan informasi
harga transaksi atau penawaran bidang tanah tersebut pada kurun
waktu 24 bulan terakhir untuk tanah non pertanian dan 48 bulan
terakhir untuk tanah pertanian.
1) Penentuan Sampel
Sampel dipilih dengan teknik purposive random sampling dengan
memperhatikan kriteria pada masing-masing variabel prediksi nilai
tanah memiliki keterwakilan sampel. Variabel prediksi nilai tanah,
antara lain posisi, bentuk, zonasi, kelas jalan, jarak terhadap fasilitas, dll.
2) Penentuan responden
Responden adalah sumber data utama yang dapat memberikan
gambaran dan keterangan yang dapat dipercaya tentang informasi
harga transaksi atau harga penawaran. Responden yang dapat
dipilih adalah:
a) Pemilik tanah yang telah melakukan transaksi;
b) Pemilik tanah yang berniat menjual tanahnya;
c) Real estate agent/perusahaan perantara properti;
d) Developer;
e) Lurah, aparat lainnya, masyarakat sekitar yang diyakini sebagai
sumber terpercaya informasi harga pasar jika seluruh responden
yang dipersyaratkan tidak tersedia.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 69

 C. Pengumpulan Data
Hal-hal yang dilakukan pada tahap ini antara lain:
1) Mendapatkan sampel bidang tanah;
2) Wawancara dengan responden dilakukan untuk memperoleh
keterangan yang lebih mendetail terhadap data bidang tanah serta
informasi harga transaksi atau penawaran bidang tanah;
3) Melakukan plotting titik sampel nilai tanah pada peta bidang tanah
dalam basisdata penilaian bidang tanah dan memastikan tiap titik
sampel sesuai dengan bidang tanah yang dimaksud.
4) Petugas dalam melakukan pengumpulan data, wajib
mengumpulkan sekurang-kurangnya jenis data seperti yang tertera
pada Formulir Survei Nilai Tanah.

IV.2.4. Entri data

Petugas yang mengumpulkan data wajib memasukkan seluruh data

yang telah dikumpulkan menggunakan Aplikasi Survei Nilai Tanah.
Penyimpanan hasil pengumpulan data dapat dilakukan minimal dengan
menggunakan Tabel Standar Pengolahan Data Tekstual dan Numeris..

IV.2.5. Sinkronisasi Data Sampel dengan Basisdata Penilaian

Bidang Tanah
Sampel bidang tanah yang telah dientri selanjutnya dilakukan
sinkronisasi dengan basisdata penilaian bidang tanah yang telah disusun.
Hal-hal yang dilakukan pada tahap ini antara lain:
a. Melakukan join data titik sampel bidang tanah dengan basisdata penilaian
bidang tanah dan memastikan data titik sampel bidang tanah telah sinkron
bidang tanah yang dimaksud pada database penilaian bidang tanah.
b. Jika terdapat titik sampel bidang tanah yang belum sinkron dengan
database penilaian bidang tanah maka dapat dilakukan pengeditan posisi
titik sampel bidang tanah sehingga posisi titik sampel bidang tanah sesuai
dengan bidang tanah yang dimaksud.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 70

IV.2.6. Perhitungan dan Analisis Data
Setelah dilakukan entri data, maka selanjutnya dilakukan perhitungan
dan analisis data, dengan tahapan sebagai berikut:

A. Menghitung Land Extraction (Optional)

Untuk sampel tanah yang terdapat bangunan/benda tak bergerak
yang melekat pada bidang tanah tersebut, maka nilai bangunan/benda
tersebut harus dikeluarkan/dikurangkan untuk mendapatkan nilai tanah.
Nilai Bangunan diperoleh dengan cara mengurangkan Biaya Penganti
Baru dengan besarnya penyusutan. Biaya Pengganti Baru atau
Replacement Cost New (RCN) dihitung dengan menggunakan
pendekatan nilai per meter persegi bangunan. Nilai tersebut di atas
diharapkan didapat dari rekomendasi dari instansi terkait atau dengan
melakukan survei ke perusahaan yang bergerak di bidang konstruksi
bangunan sejenis untuk memperoleh Biaya Pengganti Baru atau
Replacement Cost New (RCN) pada Kabupaten/kota setempat.

Pada tabel excel dalam proses entri data di atas, tahapan

penghitungan nilai bangunan dimulai dengan memasukkan data
bangunan sesuai dengan formulir dilanjutkan penghitungannya.
Perhitungan ini meliputi tahapan sebagai berikut:
1) Kolom RCN (Biaya Pembuatan Bangunan Baru/Rp.) yang
merupakan hasil perkalian antara luas bangunan dengan biaya per
meter bangunan.
Biaya per meter bangunan adalah biaya yang diperoleh dari
rekomendasi dari instansi terkait atau dengan melakukan survei ke
perusahaan yang bergerak di bidang konstruksi bangunan sejenis
untuk memperoleh Biaya Pengganti Baru atau Replacement Cost
New (RCN) pada Kabupaten/kota setempat.
Contoh:
Diketahui suatu sampel memiliki luas bangunan 60 m2 dengan biaya
per meter bangunan Rp. 1.500.000,- maka Biaya Pengganti Baru
atau Replacement Cost New (RCN) adalah

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 71

 = 60m2 x Rp. 1.500.000,- = Rp. 90.000.000,-
2) Umur efektif merupakan hasil perhitungan dari tahun penilaian
dikurangi tahun pembuatan ditambah 2 kali tahun penilaian dikurangi
tahun renovasi dibagi 3. Sesuai definisi yang dimuat dalam website
MAPPI, umur ekonomis adalah suatu periode waktu dimana aset
(bangunan) diharapkan dapat digunakan/dimanfaatkan secara
ekonomis sesuai fungsinya.
Contoh:
a) Diketahui sampel bangunan dibangun pada tahun 2010, dengan
tahun penilaian 2021, maka umur efektif bangunan adalah =
2021 - 2010 = 11 tahun.
b) Diketahui sampel bangunan dibangun pada tahun 2005 dan
direnovasi pada tahun 2011, dengan tahun penilaian 2021,
sehingga umur efektif bangunan adalah
= (2021-2005) + 2 x (2021-2011)/3 = 23
Maka umur efektif bangunan tersebut adalah 23 tahun.
c) Persentase penyusutan bangunan merupakan hasil dari
perhitungan pada tabel penyusutan dengan memperhitungkan
variabel umur efektif, biaya per meter bangunan dan kondisi fisik
bangunan. Penyusutan adalah pengurangan nilai dari biaya
pembuatan baru.
Dalam melakukan penilaian dengan pendekatan Kalkulasi Biaya
(Cost Approach), diperlukan suatu tahapan yang cukup penting,
yaitu memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi dari
bangunan untuk dapat memperoleh nilai pasar dari bangunan
atau nilai pasar dari properti yang dinilai.
Depresiasi dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur
bangunan saja, tetapi juga keadaan bangunan, walaupun
bangunan dalam keadaan 100% baru. Karena dalam penilaian
yang kita tentukan adalah nilai bangunan bukan biaya
membangun baru bangunan.
Berikut adalah tabel yang digunakan untuk menghitung

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 72

 persentase penyusutan, yaitu:
(1) Jenis bangunan rumah
BIAYA PEMBUATAN / PENGGANTIAN BARU DAN KONDISI PADA BIAYA PEMBUATAN / PENGGANTIAN BARU DAN KONDISI PADA
UMUMNYA UMUMNYA
RUMAH RUMAH
kurang dari atau sama dengan Rp.2.500.000 lebih dari Rp.2.500.000

Umur Efektif BS B S J JS Umur Efektif BS B S J JS

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1 4 5 6 7 8 1 3 4 5 6 7
2 8 9 10 12 14 2 5 7 9 11 11
3 11 13 14 17 20 3 7 10 13 16 16
4 14 15 18 22 25 4 10 13 17 20 21
5 16 18 22 26 30 5 12 16 20 24 27
6 16 21 26 30 35 6 14 19 23 28 31
7 16 24 29 34 39 7 15 22 26 31 35
8 16 27 32 38 43 8 15 24 29 34 38
9 16 31 35 41 47 9 15 26 32 37 43
10 16 34 38 44 50 10 15 28 35 40 47
11 16 34 41 47 53 11 15 30 38 43 50
12 16 34 44 50 56 12 15 32 40 46 53
13 16 34 47 53 59 13 15 32 42 49 56
14 16 34 50 56 62 14 15 32 44 52 58
15 16 34 52 59 64 15 15 32 46 54 60

(2) Jenis bangunan ruko

BIAYA PEMBUATAN / PENGGANTIAN BARU DAN KONDISI PADA BIAYA PEMBUATAN / PENGGANTIAN BARU DAN KONDISI PADA
UMUMNYA UMUMNYA
RUKO RUKO
kurang dari atau sama dengan Rp.3.500.000 lebih dari Rp.3.500.000

Umur Efektif BS B S J JS Umur Efektif BS B S J JS

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6
2 7 8 9 10 11 2 4 5 7 9 10
3 10 11 13 14 15 3 6 8 10 13 14
4 12 14 17 18 19 4 8 10 14 17 18
5 14 17 21 22 23 5 10 13 18 21 22
6 14 20 25 26 27 6 12 15 21 24 26
7 14 23 29 30 31 7 13 17 24 29 30
8 14 26 32 34 35 8 13 20 27 32 34
9 14 28 35 38 39 9 13 22 30 35 38
10 14 30 38 41 43 10 13 24 33 38 41
11 14 30 41 44 47 11 13 26 36 41 44
12 14 30 44 47 50 12 13 28 39 44 47
13 14 30 47 50 53 13 13 28 41 47 50
14 14 30 49 53 56 14 13 28 43 49 52
15 14 30 51 56 59 15 13 28 45 51 54

Contoh:
Diketahui sampel bangunan dengan umur efektif 5 tahun, biaya
per meter bangunan Rp. 1.500.000,- dan kondisi fisik bangunan
baik, maka persentase penyusutan bangunan dapat dilihat pada
tabel penyusutan bangunan, yaitu:

Maka persentase penyusutan bangunan adalah 18%.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 73

 3) Nilai bangunan setelah penyusutan merupakan hasil perkalian antara
RCN/Biaya Pembuatan Bangunan Baru dengan Penyusutan.
Contoh:
Diketahui sampel bangunan dengan RCN/Biaya Pembuatan
Bangunan Baru Rp. 140.000.000,- dan persentase penyusutan
bangunan 11%, maka nilai bangunan setelah penyusutan adalah:
= Rp. 140.000.000,- x 11% = Rp. 124.600.000,-
Maka nilai bangunan setelah penyusutan adalah Rp. 124.600.000,-

B. Menentukan harga tanah

Setelah mengetahui nilai bangunan dari sampel, selanjutnya
memperoleh harga tanah dari masing-masing sampel, yaitu dengan cara
harga properti dikurangi nilai bangunan.
Contoh:
Diketahui sampel bangunan dengan harga jual Rp. 350.000.000,- setelah
dilakukan perhitungan diperoleh nilai bangunan Rp. 124.600.000,- maka
harga tanah sampel tersebut adalah:
= Rp. 350.000.000 - Rp. 124.600.000 = Rp. 225.400.000,-
Maka harga tanah adalah Rp. 225.400.000,-

Untuk tanah pertanian dilakukan survei harga komoditas untuk

kemudian nilai total dikurangi nilai komoditas diperoleh nilai tanah

C. Menentukan Nilai Penyesuaian/Adjustment

Data harga tanah per meter persegi yang diperoleh dari hasil
survei selanjutnya ditetapkan besarnya persentase
penyesuaian/adjustment untuk mendapatkan nilai bidang tanah meliputi
faktor-faktor:
1) Harga dari jenis data penawaran dikonversi menjadi harga dari jenis
data harga transaksi;
Cara menentukan besarnya adjustment jenis data:
a) Pemilik Langsung atau Informasi Masyarakat Sekitar:

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 74

 (1) Membandingkan data penawaran dengan data transaksi yang
memiliki karakteristik (waktu transaksi/penawaran, luas, lokasi,
status hak) yang relative sama minimal di 3 lokasi;
(2) Mengambil rata-rata perbandingan di minimal 3 lokasi yang
menyebar;
(3) Mempertimbangkan informasi dari Kantor
Pertanahan/masyarakat setempat (mempertimbangkan faktor
local knowledge).
Contoh:
Pada suatu wilayah kabupaten terdapat beberapa karakteristik
nilai tanah, antara lain:
 Bidang tanah yang terletak di jalan arteri dengan jenis data
penawaran memiliki nilai Rp. 3.000.000,- per meter,
sedangkan jenis data transaksi memiliki nilai Rp.
2.500.000,-, sehingga persentase penurunan dari penawaran
ke transaksi adalah ((3jt – 2,5jt): 3jt) x 100% = 17%;
 Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan jenis data
penawaran memiliki nilai Rp. 680.000,- per meter,
sedangkan jenis data transaksi memiliki nilai Rp. 520.000,-,
sehingga persentase penurunan dari penawaran ke transaksi
adalah ((680rb – 520rb): 680rb) x 100% = 24%;
 Bidang tanah yang terletak di jalan setapak dengan jenis
data penawaran memiliki nilai Rp. 165.000,- per meter,
sedangkan jenis data transaksi memiliki nilai Rp. 128.000,-,
sehingga persentase penurunan dari penawaran ke transaksi
adalah ((165rb – 128rb): 165rb) x 100% = 22%;
 Dari ketiga karakteristik yang berbeda tersebut kemudian
dirata-ratakan persentase penurunannya, yaitu: (17% + 24%
+ 22%) : 3 = 21%;
 Dengan mempertimbangkan informasi dari Kantor
Pertanahan/masyarakat setempat maka besarnya
penyesuaian jenis data adalah 21%.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 75

 b) Perusahaan Perantara Perdagangan Properti:
(1) Mempertimbangkan informasi dari aturan terkait komisi dari
jasa properti;
(2) Menambahkan penyesuaian pada sumber data Pemilik
Langsung atau Informasi Masyarakat Sekitar.
Contoh:
Pada harga penawaran Tahun 2021 dari Perusahaan Perantara
Perdagangan Properti disebutkan harga Rp.1.000.000.000,-
sesuai dengan aturan terkait komisi dari perusahaan tersebut
maksimal 5% dari harga properti. Kemudian berdasarkan
penyesuaian sumber data Pemilik Langsung atau Informasi
Masyarakat Sekitar diperoleh 10% dari harga properti
sesungguhnya. Maka penyesuaian menjadi 5% + 10% = 15%
dari harga properti sehingga harga properti menjadi
Rp.850.000.000,-
2) Harga pada waktu transaksi/penawaran disesuaikan menjadi harga
pada tanggal 31 Desember tahun anggaran berjalan
Cara menentukan besarnya adjustment waktu:
a) Apabila penggunaan atau pemanfaatan nilai tanah lebih cepat
dari 31 Desember, maka penyesuaian waktu disesuaikan
dengan tanggal terakhir bulan sebelum diunggah. Contohnya,
Peta ZNT akan diunggah bulan Juni 2021, maka tanggal
penyesuaian adalah 31 Mei 2021.
b) Penyesuaian waktu dihitung berdasarkan hari.
Contoh:
Pada suatu wilayah kabupaten terdapat beberapa karakteristik
nilai tanah, antara lain:
- Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan jenis data
transaksi tanggal 15/10/2014 memiliki nilai Rp. 528.000,- per
meter, dilokasi yang sama terdapat sampel lain dengan jenis
data transaksi tanggal 15/12/2015 memiliki nilai Rp.
602.000,-, sehingga persentase kenaikannya adalah

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 76

 ((602rb – 528rb): 602) x 100% = 12%;
- Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan jenis data
transaksi tanggal 15/06/2015 memiliki nilai Rp. 404.000,- per
meter, dilokasi yang sama terdapat sampel lain dengan jenis
data transaksi tanggal 02/02/2016 memiliki nilai Rp.
467.000,-, sehingga persentase kenaikannya adalah
((467rb – 404rb): 467) x 100% = 13%;
- Bidang tanah yang terletak di jalan setapak dengan jenis
data transaksi tanggal 15/08/2015 memiliki nilai Rp.
170.000,- per meter, dilokasi yang sama terdapat sampel lain
dengan jenis data transaksi tanggal 25/03/2016 memiliki nilai
Rp. 215.000,-, sehingga persentase kenaikannya adalah
((215rb – 170rb): 215) x 100% = 21%;
- Dari ketiga karakteristik yang berbeda tersebut kemudian
dirata-ratakan persentase kenaikannya, yaitu:
(12% + 13% + 21%) : 3 = 16%;
- Dengan mempertimbangkan informasi dari Kantor
Pertanahan/masyarakat setempat maka besarnya
penyesuaian waktu transaksi adalah 16%.
3) Harga dari jenis data dengan status hak selain hak milik dikonversi
menjadi harga dari jenis data dengan status hak milik;
Cara menentukan besarnya adjustment status hak:
a) Membandingkan antara data transaksi yang memiliki
karakteristik (luas, lokasi, waktu transaksi/penawaran) yang
relative sama dengan status hak yang berbeda minimal di 3
lokasi;
b) Mengambil rata-rata perbandingan di minimal 3 lokasi yang
menyebar;
c) Mempertimbangkan informasi dari Kantor
Pertanahan/masyarakat setempat (mempertimbangkan faktor
local knowledge).
Contoh untuk status kepemilikan TMA:

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 77

 Pada suatu wilayah kabupaten terdapat beberapa karakteristik nilai
tanah, antara lain:
 Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan status
kepemilikan HM memiliki nilai Rp. 516.000,- per meter, dilokasi
yang sama terdapat sampel lain dengan status kepemilikan TMA
memiliki nilai Rp. 469.000,-, sehingga persentase selisihnya
adalah ((516rb – 469rb): 516) x 100% =
9%;
 Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan status
kepemilikan HM memiliki nilai Rp. 293.000,- per meter, dilokasi
yang sama terdapat sampel lain dengan status kepemilikan TMA
memiliki nilai Rp. 262.000,-, sehingga persentase selisihnya
adalah:
((293rb – 262rb): 293) x 100% = 11%;
 Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan status
kepemilikan HM memiliki nilai Rp. 170.000,- per meter, dilokasi
yang sama terdapat sampel lain dengan status kepemilikan TMA
memiliki nilai Rp. 153.000,-, sehingga persentase selisihnya
adalah ((170rb – 153rb): 170) x 100% =
10%;
 Dari ketiga karakteristik yang berbeda tersebut kemudian dirata-
ratakan persentase kenaikannya, yaitu: (9% + 11% + 10%) : 3 =
10%;
 Dengan mempertimbangkan informasi dari Kantor
Pertanahan/masyarakat setempat maka besarnya penyesuaian
status kepemilikan dari TMA ke HM adalah 10%.
Contoh yang sama berlaku juga untuk status kepemilikan dari
HGB ke HM.
4) Penyesuaian lain yang dianggap perlu oleh Petugas.
Ketiga penyesuaian diatas adalah penyesuaian minimal yang dapat
digunakan dalam pembuatan peta zona nilai tanah. Petugas
dimungkinkan untuk menambah variabel lain yang dianggap perlu.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 78

 Petugas wajib menetapkan besarnya penyesuaian dengan prinsip
kehati-hatian yang cukup dengan mengacu pada kriteria dan data
pasar.

D. Menentukan nilai tanah per meter persegi sampel

Setelah dilakukan pengurangan nilai bangunan dan
penyesuaian/adjustment terhadap setiap sampel maka selanjutnya
dilakukan perhitungan nilai tanah.

IV.2.7. Pembuatan Model Prediksi Nilai Tanah

Tahapan-tahapan pada bagian ini dapat didetailkan sebagai berikut:

A. Seleksi variabel untuk prediksi

1) Melakukan regresi dengan metode backward elimination untuk
melakukan seleksi variabel-variabel yang akan digunakan dalam
model prediksi;
2) Mengeliminasi variable-variabel dengan nilai Variable Inflation Factor
(VIF) yang relatif tinggi diantara semua variabel prediksi;
3) Melakukan transformasi data terkait variable prediksi (jika diperlukan)
untuk meningkatkan hubungan linier antara variable prediksi tersebut
dengan nilai tanah;
4) Melakukan pengecekan awal kualitas model prediksi dengan
menjalankan regresi linier;
5) Melakukan pengecekan awal terkait masalah autokorelasi spasial;
6) Kombinasi variable prediksi yang digunakan adalah yang
memberikan model dengan nilai koefisien determinasi (R2) paling
tinggi, nilai indeks autokorelasi spasial paling rendah, dan nilai VIF
yang paling rendah untuk masing-masing variabel prediksi.

B. Menyiapkan model prediksi

Model prediksi dibangun mengunakan variable-variabel prediksi
yang telah lolos proses seleksi variable. Tahapan yang dilakukan dalam
persiapan model prediksi antara lain:

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 79

 1) Menjalankan model Geographically Weighted Regression (GWR)
dengan menggunakan data sampel bidang tanah;
2) Melakukan pengecekan kesalahan prediksi (persentase residual)
untuk tiap lokasi sampel, dan memeriksa sampel-sampel dengan
kesalahan prediksi yang relatif tinggi;
3) Menganalisis kualitas model prediksi dengan mengacu pada tabel
laporan diagnosa model;
4) Melakukan pengecekan terkait masalah autokorelasi spasial. Jika
indeks autokorelasi spasial lebih besar dari 0,25 atau lebih kecil
dari -0,25, maka proses seleksi variabel perlu diulang.

IV.2.8. Prediksi Nilai Tanah dan Perbaikan Kesalahan

Model prediksi nilai tanah yang telah dirumuskan pada tahap

pembuatan model prediksi selanjutnya digunakan untuk memprediksi nilai
bidang tanah. Tahapan pada bagian ini dijelaskan sebagai berikut:
a. Melakukan prediksi nilai tanah untuk semua bidang tanah di area of
interest.
Tahapan yang dilakukan dalam prediksi nilai tanah antara lain:
1) Model prediksi yang digunakan adalah yang sudah memenuhi
persyaratan pada poin b tahap pembuatan model prediksi di atas.
2) Lokasi prediksi adalah semua bidang tanah yang terletak di dalam
area of interest.
b. Kontrol kualitas prediksi
Tahapan yang dilakukan dalam kontrol kualitas hasil prediksi antara
lain:
1) Kontrol kualitas pertama dilakukan dengan memeriksa koefisien
variasi prediksi nilai tanah untuk bidang-bidang tanah dalam satu
per satu cluster. Untuk cluster-cluster dengan koefisien variasi lebih
besar dari 30 (tiga puluh) persen, dilakukan pemeriksaan lebih
lanjut untuk menemukan bidang-bidang tanah dengan nilai prediksi
yang ekstrim lebih tinggi atau lebih rendah dibanding prediksi lain
dalam cluster yang bersangkutan.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 80

 2) Kontrol kualitas kedua dilakukan dengan memeriksa pola clustering
dan outlier dari prediksi nilai tanah untuk bidang-bidang tanah
dalam satu per satu cluster. Prioritas utama pemeriksaan adalah
pada bidang tanah dengan prediksi dengan pola outlier dan
tetangga-tetangga terdekatnya.
3) Dari pemeriksaan pada poin 1 dan poin 2 di atas, kemungkinan
ditemukan prediksi yang berpotensi tidak akurat. Untuk prediksi
yang tidak akurat, dilakukan perbaikan data terkait variabel prediksi
yang digunakan dalam model prediksi.
4) Perbaikan data juga dilakukan untuk bidang-bidang tanah yang
hasil prediksi nilainya cenderung kurang teliti jika dibandingkan
dengan prediksi nilai pada bidang-bidang tanah tetangganya,
walaupun tidak terdeteksi dalam proses pada poin 1 dan poin 2 di
atas.
c. Prediksi ulang nilai tanah untuk semua bidang tanah di area of interest.
Tahapan yang dilakukan dalam prediksi ulang antara lain:
1) Proses prediksi ulang nilai tanah untuk semua bidang tanah di area
of interest dilakukan setelah perbaikan data terkait variabel prediksi
yang digunakan dalam model prediksi selesai.
2) Proses prediksi ulang nilai tanah untuk semua bidang tanah di area
of interest dapat dilakukan berulang kali, sesuai analisis petugas.

IV.2.9. Pencetakan Peta

Peta dicetak ukuran kertas A0 dengan format yang ditetapkan oleh

Direktorat Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan, dengan jenis kertas
Paper CAD Premium Coated Paper 120 gram

IV.2.10. Pelaporan

A. Buku laporan
Kegiatan pembuatan laporan keseluruhan pekerjaan baik itu
gambaran umum wilayah pekerjaan dan hasil akhir yaitu peta ZNT.
Hasil dari kegiatan ini adalah buku laporan hasil pekerjaan. Isi laporan

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 81

 dapat dilihat sebagai berikut:
IKHTISAR PEMBUATAN PETA ZONA NILAI TANAH
BAB I. PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
1.2. Tujuan dan Sasaran
1.3. Lingkup Kegiatan
1.4. Lokasi Kegiatan
BAB II. GAMBARAN UMUM WILAYAH KEGIATAN
BAB III. METODOLOGI PELAKSANAAN
BAB IV. HASIL PELAKSANAAN KEGIATAN
4.1. Persiapan Pekerjaan
4.2. Penetapan Lokasi
4.3. Pembuatan zona awal nilai tanah
4.4. Pengumpulan data Lapangan
4.5. (dilengkapi tabel statistik pengumpulan data
lapangan)
4.6. Entri data
4.7. Pengolahan data tekstual
4.8. Pengolahan data spasial
(dilengkapi tabel statistik pengolahan data spasial
zona nilai tanah dan tabel zona nilai tanah tertinggi
dan terendah per kecamatan di tiap kabupaten)
4.9. Penyajian peta
BAB V. KESIMPULAN DAN SARAN
5.1. Kesimpulan
5.2. Saran
LAMPIRAN

B. Struktur Data Peta Digital

Struktur data peta digital dibuat dengan ketentuan sebagai berikut:
1) Format file digital layout yang memuat seluruh lokasi kerja dalam 1
(satu) kabupaten/kota terdiri dari:

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 82

 a) Peta Sebaran Sampel.mxd
b) Peta Koefisien Variasi Prediksi.mxd
c) Peta Pola Clustering dan Outlier.mxd
d) Peta Nilai Bidang Tanah.mxd
Untuk Peta Koefisien Variasi Prediksi dan Peta Pola Clustering dan
Outlier, ditampilkan kondisi awal (sebelum perbaikan data) dan
akhir (setelah perbaikan data).
2) Struktur penyimpanan file hasil pekerjaan harus mengikuti contoh
berikut:
a) File sampel dalam format excel (.xls)
b) File sampel dalam format file geodatabase (.gdb)
c) File citra dalam format ecw (.ecw)
d) File peta dalam format shp (.shp)
e) File layout peta hasil (.pdf)
f) Apabila menggunakan aplikasi survei berbasis mobile maka
File formulir survei nilai tanah dalam format pdf.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 83

 BAB V
Penilaian Aset Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota

V.1. Ruang lingkup pekerjaan

Ruang lingkup pekerjaan ini adalah merupakan penilaian yang

dilaksanakan guna mengungkapkan suatu pendapat mengenai Nilai Pasar
atas aset dengan tujuan untuk kepentingan Penilaian Aset pada Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota dengan cara melakukan pemeriksaan secara
langsung, penelitian, dan analisa terhadap aset yang dinilai dengan
memperhatikan faktor-faktor utama yang berpengaruh terhadap nilai, antara
lain:
a. Sifat – sifat dari aset.
b. Manfaat dan kegunaan aset.
c. Perbandingan dengan aset sejenis, baik di sekitar lokasi atau yang
mendekati dengan obyek penilaian.
d. Obyek penilaian dalam penugasan ini adalah berupa tanah dan
bangunan.

Metode penilaian yang digunakan adalah perbandingan data pasar

untuk menilai bidang tanah dan pendekatan biaya (bisa dengan survei
kuantitas/RAB atau metode meter persegi) untuk menilai bangunan.
Pendekatan Perbandingan Data Pasar adalah pendekatan yang
menggunakan data penjualan atas properti yang sebanding ataupun yang
hampir sebanding dengan objek penilaian, didasarkan pada suatu proses
perbandingan. Kemudian Harga jual/penawaran dari properti pembanding
dianalisis dengan menerapkan satuan pembanding yang sesuai dan
dicocokan dengan perbedaan atas objek penilaian berdasarkan unsur-unsur
pembanding.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 84

 Pendekatan Biaya untuk perhitungan biaya bangunan bisa dengan
menggunakan survei kuantitas atau menggunakan RAB jika sudah tersedia
lalu disesuaikan dengan tingkat inflasi tahun penilaian.

V.2. Tahapan Pekerjaan

V.2.1. Analisis Nilai Tanah

A. Identifikasi Bidang Tanah

Mengidentifikasi karakteristik objek penilaian, dalam hal ini
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang dinilai, antara lain lokasi/letak
Kantor Pertanahan, data lingkungan, data fisik tanah, data yuridis
(status kepemilikan tanah) dengan dilampirkan data-data pendukung
(gambar situasi tanah, foto-obyek serta peta lokasi yang menunjukkan
letak tanah).

B. Identifikasi Data Pembanding

Mengidentifikasi karakteristik objek pembanding dengan
ketentuan sebagai berikut:
1) Mencari 10 properti pembanding yang dinilai memiliki karakteristik
yang hamper sama dengan obyek yang dinilai
2) Memiliki waktu transaksi/penawaran tidak terlalu lama dengan
tanggal penilaian;
3) Sumber data/responden antara lain : Penjual/Pembeli,notaris, agen
properti, developer, lurah, surat kabar/iklan, dll;
4) Mencatat Unsur Pembanding. Unsur pembanding adalah
karakteristik/ faktor-faktor dari properti yang menyebabkan
terjadinya perbedaan nilai pasar antara properti yang satu dengan
yang lain;
5) Atibut sebagai unsur pembanding antara lain lokasi/alamat, luas
tanah dan luas bangunan, status hak atas tanah, lebar depan,
bentuk tanah, elevasi tanah, letak tanah, kelas jalan, drainase,
aksesibilitas, fasum/fasos, utilitas, tanggal transaksi/ penawaran,

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 85

 jenis transaksi/penawaran dan harga transaksi/penawaran;
6) Formulir survei yang digunakan sama dengan formulir survei nilai
tanah pada pembuatan peta ZNT;
7) Entri data pembanding kedalam Excel untuk dilakukan penyesuaian
terhadap obyek penilaian.

C. Melakukan Penyesuaian/Adjustment
Melakukan Penyesuaian antara Properti Pembanding dengan
Objek Penilaian. Penyesuaian perlu dilakukan agar harga
jual/penawaran dari properti pembanding mendekati sama dengan nilai
objek penilaian.

Penyesuaian dilakukan terhadap properti pembanding dan

bukan objek penilaian. Properti pembanding yang mempunyai
kemiripan paling banyak dengan objek penilaian akan mendapat
penyesuaian paling sedikit. Demikian pula sebaliknya.

Teknik penyesuaian unsur pembanding dibangun dari beberapa

asumsi sebagai berikut:
1) Penyesuaian Waktu Transaksi/penawaran
Bila obyek pembanding memiliki waktu transaksi/penawaran yang
lebih lama dari obyek penilaian maka persentase penyesuaiannya
ditambah/plus (+), dan jika sebaliknya persentase penyesuaiannya
dikurang/minus (-).
2) Penyesuaian Status Hak
Data status hak HM dianggap sebagai status hak tertinggi. Bila
obyek pembanding memiliki status hak yang lebih tinggi dari obyek
penilaian maka persentase penyesuaiannya dikurangi /minus (-), dan
jika sebaliknya persentase penyesuaiannya ditambah/plus (+).
3) Penyesuaian Jenis Data
Jenis data transaksi dianggap lebih baik dari jenis data penawaran.
Bila obyek pembanding memiliki jenis data yang lebih baik dari obyek
penilaian maka persentase penyesuaiannya dikurangi /minus (-),dan
jika sebaliknya persentase penyesuaiannya ditambah/plus (+).

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 86

 4) Penyesuaian Luas Tanah
Semakin besar luas tanah maka nilai tanahnya semakin kecil. Bila
obyek pembanding memiliki luas tanah yang lebih kecil dari obyek
penilaian maka persentase penyesuaiannya dikurangi/minus(-), dan
jika sebaliknya persentase penyesuaiannya ditambah/plus (+).
5) Penyesuaian Lebar Depan
Semakin panjang lebar depan maka nilai tanahnya semakin tinggi.
Bila obyek pembanding memiliki lebar depan yang lebih lebar dari
obyek penilaian maka persentase penyesuaiannya dikurangi/minus (-
), dan jika sebaliknya persentase penyesuaiannya ditambah/plus (+).
6) Penyesuaian Bentuk Tanah
Data bentuk tanah persegi/normal dianggap memiliki nilai tanah
tertinggi. Bila obyek pembanding memiliki bentuk tanah yang lebih
baik dari obyek penilaian maka persentase penyesuaiannya
dikurangi /minus (-), dan jika sebaliknya persentase penyesuaiannya
ditambah/plus (+).
7) Penyesuaian Elevasi
Bidang tanah yang berada lebih tinggi dari jalan dianggap memiliki
nilai tanah tertinggi. Bila obyek pembanding memiliki elevasi dari
jalan yang lebih tinggi dari obyek penilaian maka persentase
penyesuaiannya dikurangi /minus (-), dan jika sebaliknya persentase
penyesuaiannya ditambah/plus (+).
8) Penyesuaian Letak Tanah
Letak tanah yang berada di huk dianggap memiliki nilai tanah
tertinggi. Bila obyek pembanding memiliki letak tanah yang lebih baik
dari obyek penilaian maka persentase penyesuaiannya dikurangi
/minus (-), dan jika sebaliknya persentase penyesuaiannya
ditambah/plus (+).
9) Penyesuaian Kelas Jalan
Bidang tanah yang berada di jalan arteri atau jalan utama dianggap
memiliki nilai tanah tertinggi. Bila obyek pembanding memiliki kelas
jalan yang lebih baik dari obyek penilaian maka persentase

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 87

 penyesuaiannya dikurangi/minus (-), dan jika sebaliknya persentase
penyesuaiannya ditambah/plus (+).
10) Penyesuaian Aksesibilitas
Bidang tanah yang paling terjangkau dengan angkutan umum
dianggap memiliki nilai tanah tertinggi. Bila obyek pembanding
memiliki aksesibilitas yang lebih baik dari obyek penilaian maka
persentase penyesuaiannya dikurangi /minus (-), dan jika
sebaliknya persentase penyesuaiannya ditambah/plus (+).
11) Penyesuaian Fasilitas dan Utilitas
Bidang tanah yang paling banyak dikelilingi oleh fasilitas-fasilitas
serta memiliki banyak utilitas dianggap memiliki nilai tanah tertinggi.
Bila obyek pembanding memiliki fasilitas yang lebih baik dari obyek
penilaian maka persentase penyesuaiannya dikurangi /minus (-),
dan jika sebaliknya persentase penyesuaiannya ditambah/plus (+).

D. Melakukan Rekonsiliasi
Rekonsiliasi adalah teknik pembobotan yang diperlukan untuk
menentukan nilai pasar objek penilaian dari indikasi-indikasi nilai yang
ada. Bobot yang paling besar diberikan kepada properti pembanding
yang mempunyai perbedaan paling sedikit dengan objek penilaian.
Demikian pula sebaliknya.

Pembobotan dapat dilakukan dalam bentuk persentase maupun

dalam bentuk skala [rating]. Praktek penilaian sehari-hari di Indonesia
pada umumnya meggunakan teknik pembobotan dalam bentuk
persentase. Jumlah total pembobotan harus 100%. Setelah dilakukan
pembobotan didapatkan nilai tanah obyek penilaian.
V.2.2. Analisis Nilai Bangunan

A. Identifikasi Bangunan
Mengidentifikasi karakteristik objek penilaian, dalam hal ini
bangunan yang terdapat didalam Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
yang dinilai, antara lain:
1) Mengumpulkan data RAB pembuatan bila ada termasuk gambar

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 88

 perencanaan. Data Tahun pembuatan, besaran anggaran (bila
ada);
2) Data IMB (bila ada);
3) RTRW lokasi bangunan;
4) Membuat Sket / Gambar Bangunan; dan
5) Mencatat kondisi fisik bangunan.

B. Metode Penilaian Bangunan

Metode Penilaian Bangunan yang dapat digunakan, berdasarkan
ketentuan sebagai berikut:
1) Dapat menggunakan RAB Bangunan yang sudah ada lalu
disesuaikan dengan tingkat inflasi tahun penilaian;
2) Bila tidak tersedia RAB, menggunakan Pendekatan Biaya dengan
metode survei kuantitas. Survei Kuantitas bila tersedia data pasar
yang memadai sehingga biaya pembangunan bisa diestimasi
berdasarkan rincian kuantitas satuan pekerjaan dan harga satuan
pekerjaan. Pendekatan Biaya digunakan untuk mendapatkan nilai
pasar bangunan dengan cara: biaya pengganti baru disusutkan
atau (New Replacement Cost) dikurangi penyusutan – penyusutan
yang terjadi terhadap bangunan.

C. Tahapan Penilaian Bangunan

1) Melakukan survei terhadap bangunan yang akan dinilai dengan
mengumpulkan data: Data Pembuatan Bangunan, Membuat Sket /
Gambar Bangunan, Mencatat kondisi fisik bangunan;

2) Menghitung Volume Pekerjaan;

3) Menentukan Harga Satuan Pekerjaan;

4) Menghitung Jumlah Biaya Pekerjaan;

5) Membuat Rekapitulasi Biaya (RAB);

6) Menghitung Penyusutan Bangunan;

Penyusutan merupakan pengurangan nilai dari nilai pembuatan

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 89

 baru. Penentuan Jumlah Penyusutan adalah dari waktu
membangun sampai saat penilaian. Penyusutan dapat terjadi
karena kerusakan fisik (rusak, lapuk, retak, mengeras atau
kerusakan pada strukturnya), kemunduran fungsional, dan
kemunduran ekonomi. Perhitungan penyusutan bangunan
menggunakan tabel penyusutan penilaian masal.

Penyusutan Fisik = Umur Efektif x 100%

Umur Manfaat

7) Menghitung Nilai Bangunan

Setelah didapatkan nilai penyusutan bangunan, maka Nilai

bangunan setelah penyusutan didapatkan dengan rumus:

Nilai Bangunan = Nilai Bangunan Baru x (100% - Penyusutan)

V.2.3. Perhitungan Nilai Aset/Properti Kantor Pertanahan

Setelah didapatkan Nilai Tanah dan Nilai Bangunan, maka nilai

aset didapatkan dengan rumus :
Nilai Aset = Nilai Tanah + Nilai Bangunan

V.2.4. Penyusunan Laporan Penilaian

Laporan Penilaian Aset Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota

memuat :

1) Pernyataan Penilai

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 90

 PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda
tangan di bawah ini menerangkan bahwa :
1. Pernyataan, analisis, opini dan kesimpulan dalam Laporan Penilaian ini,sebatas
pengetahuan kami, adalah benar dan akurat.
2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini
dibatasi oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan
Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini dan Kesimpulan Penilai
yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.
3. Penilai bertanggung jawab sepenuhnya atas hasil penilaian yang dilakukannya
dalam batas-batas yang ditetapkan berdasarkan Petunjuk Pelaksanaan dan
Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan;
Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan
yang mempengaruhi analisa, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan
ini.

No. Nama Tanda Tangan

1. Penanggung Jawab :
.................................... ........................................
NIP.
2. Pengawas :
................................... .....................................
NIP.
3. Penilai dan Pelaksana Lapangan :
.................................... ........................................
NIP.

2) Dasar Penugasan

Dalam rangka pelaksanaan penilaian aset di kantor pertanahan maka

dibuat surat tugas yang ditanda tangani oleh pejabat yang berwenang.

3) Maksud dan Tujuan Penilaian

Contoh :

Maksud dari penugasan ini adalah guna mengungkapkan dan

menyatakan opini Nilai Pasar/Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada
atas obyek penilaian pada tanggal ....................... dengan tujuan guna
mengungkapkan suatu pendapat mengenai Nilai Pasar/Nilai Pasar
untuk Penggunaan yang ada atas aset dengan tujuan untuk
kepentingan Penilaian Aset Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 91

 ......................... dengan cara melakukan pemeriksaan secara langsung,
penelitian, dan analisa terhadap aset yang dinilai dengan
memperhatikan faktor-faktor utama yang berpengaruh terhadap nilai.

4) Identifikasi Lokasi

5) Tanggal Pengumpulan Data dan Penilaian

6) Pendekatan Penilaian

7) Asumsi dan Batasan Penilaian

8) Analisis Penilaian

9) Memuat data Pembanding, uraian pengolahan data, analisis nilai tanah,

nilai bangunan dan nilai aset.

10) Ringkasan Penilaian

Uraian Nilai Pasar
 Lokasi : Kantor Pertanahan .................................
Tanah (Luas : ........ m2) Rp. ........................-
Bangunan (Luas : ......... m2) Rp. .....................-
Total Tanah dan Bangunan Rp. ....................-
11) Kesimpulan
Contoh :
Berdasarkan pertimbangan-pertimbangan pokok dan faktor-faktor lain
yang berhubungan dengan penilaian ini, menurut pendapat kami jumlah
Rp ...................- / meter, merupakan Indikasi Nilai Pasar / Indikasi Nilai
Pasar untuk penggunaan yang ada dari tanah tersebut. jadi total harga
tanah dan bangunan di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
.........................adalah Rp. ..............................,-

12) Lampiran
Lampiran berisi data pendukung penilaian tergantung data yang
tersedia seperti Peta Lokasi, Gambar Situasi Tanah dan Bangunan,
Formulir Survei, foto-foto aset, dll.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 92

 BAB VI
Penanganan Pengaduan Informasi Nilai Tanah

VI.1. Ruang Lingkup Pekerjaan

1. Lokasi penanganan keberatan yaitu bidang tanah yang nilainya

tertuang di peta zona nilai tanah yang diajukan keberatan oleh
masyarakat;
2. Kewenangan melakukan perubahan nilai maupun deliniasi zona pada
peta zona nilai tanah adalah kantor pertanahan.

VI.2. Tahapan Pekerjaan

VI.2.1. Persyaratan
Persyaratan yang dilampirkan dalam melakukan penanganan keberatan
antara lain:
1. Surat pengaduan yang ditujukan kepada kepala kantor pertanahan
setempat dan sudah ditanda tangani pemohon atau kuasanya;
2. Fotokopi kutipan zona nilai tanah;
3. Fotocopy sertifikat hak atas tanah/alas hak lainnya;
4. Fotocopy identitas diri (KTP) pemohon atau yang dikuasakannya;
5. Bukti transaksi jual beli dan atau bukti lain sebagai dasar pengaduan.

VI.2.2. Mekanisme Penanganan Pengaduan Keberatan Nilai

Tanah
Mekanisme penanganan keberatan terhadap nilai tanah dalam peta
zona nilai tanah dijabarkan dalam diagram sebagai berikut:

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 93

 Gambar 9. Diagram Alir Penanganan Pengaduan Informasi Nilai Tanah

Terdapat dua skema mekanisme penanganan pengaduan

keberatan nilai tanah, yaitu:
1. Skema 1: Jika nilai tanah setelah di analisa ternyata Peta ZNT sudah
sesuai (tanpa cek lapangan)
a. Berkas pengaduan dari loket disampaikan kepada Kepala Seksi
Pengadaan Tanah dan Pengembangan, yang kemudian
mendisposisikan kepada Penata Pertanahan Pratama untuk
dianalisis;
b. Jika nilai tanah yang menjadi objek pengaduan keberatan setelah
dicek pada berkas, cek data dan pengolahan, Peta ZNT sudah
sesuai maka dibuat berita acara dan berkas dikembalikan kepada
pemohon dengan Kutipan Nilai Tanah yang ditandatangani oleh
Kepala Seksi Pengadaan Tanah dan Pengembangan.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 94

 2. Skema 2: dengan pengecekan lapangan
- Jika terdapat keraguan terhadap nilai tanah pada skema 1
sehingga harus dilaksanakan pengecekan lapangan, namun
ternyata hasil nilai tanah pada Peta ZNT sudah sesuai.
a. Berkas pengaduan dari loket disampaikan kepada Kepala
Seksi Pengadaan Tanah dan Pengembangan, yang kemudian
mendisposisikan kepada Penata Pertanahan Pratama untuk
dianalisis;
b. Jika nilai tanah yang menjadi objek pengaduan keberatan
setelah dicek pada berkas, cek data dan pengolahan, terdapat
keraguan maka Peta ZNT dilakukan pengecekan lapangan;
c. Apabila hasil dari pengecekan lapangan ternyata nilai pada
peta ZNT sudah sesuai maka dibuat berita acara dan berkas
dikembalikan kepada pemohon dengan Kutipan Nilai Tanah
yang ditandatangani oleh Kasi Pengadaan Tanah dan
Pengembangan.
- Jika terdapat keraguan terhadap nilai tanah pada skema 1
sehingga harus dilaksanakan pengecekan lapangan, namun
ternyata hasil nilai tanah pada Peta ZNT belum sesuai
a. Berkas pengaduan dari loket disampaikan kepada Kepala
Seksi Pengadaan Tanah dan Pengembangan, yang kemudian
mendisposisikan kepada Penata Pertanahan Pratama untuk
dianalisis;
b. Jika nilai tanah yang menjadi objek pengaduan keberatan
setelah dicek pada berkas, cek data dan pengolahan, terdapat
keraguan maka Peta ZNT dilakukan pengecekan lapangan;
c. Apabila hasil dari pengecekan lapangan ternyata nilai pada
peta ZNT belum sesuai maka zona dimana nilai tanah
tersebut, dibekukan (tidak diberlakukan) dan pada zona
tersebut dilakukan pengolahan nilai tanah berdasarkan hasil
pengecekan lapangan. Selanjutnya nilai pada zona tersebut
disesuaikan dengan nilai hasil pengolahan terbaru;

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 95

 d. Perubahan nilai tanah tersebut dijelaskan dalam berita acara
dan kemudian dibuat Surat Keputusan oleh Kepala Kantor
Pertanahan untuk mengunggah ulang peta ZNT yang telah di
perbaiki;
e. Berkas dikembalikan ke pemohon disertai dengan Kutipan
Nilai Tanah yang ditandatangani oleh Kasi Pengadaan Tanah
dan Pengembangan.

VI.2.3. Pengambilan sampel dan Pengolahan data

Penanganan Pengaduan Keberatan Nilai Tanah

A. Identifikasi Bidang Tanah

Mengidentifikasi karakteristik objek Bidang yang akan dinilai,
dalam hal ini bidang tanah yang merupakan obyek keberatan nilai
tanah.

B. Identifikasi Data Pembanding

Mengidentifikasi karakteristik objek pembanding dengan
ketentuan sebagai berikut:
1) Mencari 3 properti pembanding yang dinilai memiliki karakteristik
fisik dan lingkungan yang hampir sama dengan obyek yang dinilai;
2) Sumber data/responden antara lain: Penjual/Pembeli, notaris, agen
properti, developer, lurah, surat kabar/iklan, dll;
3) Mencatat Unsur Pembanding. Unsur pembanding adalah
karakteristik/ faktor-faktor dari properti yang menyebabkan
terjadinya perbedaan nilai pasar antara properti yang satu dengan
yang lain;
4) Atribut sebagai unsur pembanding antara lain lokasi/alamat, luas
tanah dan luas bangunan, status hak atas tanah, lebar depan,
bentuk tanah, elevasi tanah, letak tanah, kelas jalan, drainase,
aksesibilitas, fasum/fasos, utilitas, tanggal transaksi/ penawaran,
jenis transaksi/penawaran dan harga transaksi/penawaran;

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 96

 5) Aplikasi pengambilan sampel dan atau formulir survei yang
digunakan sama dengan aplikasi dan atau formulir pada
pembuatan peta ZNT;
6) Entri data pembanding kedalam Excel untuk dilakukan penyesuaian
terhadap obyek penilaian.

C. Melakukan Penyesuaian/Adjustment
Melakukan Penyesuaian antara Properti Pembanding dengan
Objek Penilaian. Penyesuaian perlu dilakukan agar harga
jual/penawaran dari properti pembanding mendekati sama dengan nilai
objek penilaian.

Penyesuaian dilakukan terhadap properti pembanding dan

bukan objek penilaian. Properti pembanding yang mempunyai
kemiripan paling banyak dengan objek penilaian akan mendapat
penyesuaian paling sedikit. Demikian pula sebaliknya.

Teknik penyesuaian unsur pembanding dibangun dari beberapa

asumsi sebagai berikut:
1) Penyesuaian Waktu Transaksi/penawaran
Bila obyek pembanding memiliki waktu transaksi/penawaran yang
lebih lama dari obyek penilaian maka persentase penyesuaiannya
ditambah/plus (+), dan jika sebaliknya persentase penyesuaiannya
dikurang/minus (-).
2) Penyesuaian Status Hak
Data status hak HM dianggap sebagai status hak tertinggi. Bila
obyek pembanding memiliki status hak yang lebih tinggi dari obyek
penilaian maka persentase penyesuaiannya dikurangi /minus (-), dan
jika sebaliknya persentase penyesuaiannya ditambah/plus (+).
3) Penyesuaian Jenis Data
Jenis data transaksi dianggap lebih baik dari jenis data penawaran.
Bila obyek pembanding memiliki jenis data yang lebih baik dari obyek
penilaian maka persentase penyesuaiannya dikurangi /minus (-),dan
jika sebaliknya persentase penyesuaiannya ditambah/plus (+).

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 97

 4) Penyesuaian Luas Tanah
Semakin besar luas tanah maka nilai tanahnya semakin kecil. Bila
obyek pembanding memiliki luas tanah yang lebih kecil dari obyek
penilaian maka persentase penyesuaiannya dikurangi/minus(-), dan
jika sebaliknya persentase penyesuaiannya ditambah/plus (+).
5) Penyesuaian Lebar Depan
Semakin panjang lebar depan maka nilai tanahnya semakin tinggi.
Bila obyek pembanding memiliki lebar depan yang lebih lebar dari
obyek penilaian maka persentase penyesuaiannya dikurangi/minus (-
), dan jika sebaliknya persentase penyesuaiannya ditambah/plus (+).
6) Penyesuaian Bentuk Tanah
Data bentuk tanah persegi/normal dianggap memiliki nilai tanah
tertinggi. Bila obyek pembanding memiliki bentuk tanah yang lebih
baik dari obyek penilaian maka persentase penyesuaiannya
dikurangi /minus (-), dan jika sebaliknya persentase penyesuaiannya
ditambah/plus (+).
7) Penyesuaian Elevasi
Bidang tanah yang berada lebih tinggi dari jalan dianggap memiliki
nilai tanah tertinggi. Bila obyek pembanding memiliki elevasi dari
jalan yang lebih tinggi dari obyek penilaian maka persentase
penyesuaiannya dikurangi /minus (-), dan jika sebaliknya persentase
penyesuaiannya ditambah/plus (+).
8) Penyesuaian Letak Tanah
Letak tanah yang berada di huk dianggap memiliki nilai tanah
tertinggi. Bila obyek pembanding memiliki letak tanah yang lebih baik
dari obyek penilaian maka persentase penyesuaiannya dikurangi
/minus (-), dan jika sebaliknya persentase penyesuaiannya
ditambah/plus (+).
9) Penyesuaian Kelas Jalan
Bidang tanah yang berada di jalan arteri atau jalan utama dianggap
memiliki nilai tanah tertinggi. Bila obyek pembanding memiliki kelas
jalan yang lebih baik dari obyek penilaian maka persentase

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 98

 penyesuaiannya dikurangi/minus (-), dan jika sebaliknya persentase
penyesuaiannya ditambah/plus (+).
10) Penyesuaian Aksesibilitas
Bidang tanah yang paling terjangkau dengan angkutan umum
dianggap memiliki nilai tanah tertinggi. Bila obyek pembanding
memiliki aksesibilitas yang lebih baik dari obyek penilaian maka
persentase penyesuaiannya dikurangi /minus (-), dan jika
sebaliknya persentase penyesuaiannya ditambah/plus (+).
11) Penyesuaian Fasilitas dan Utilitas
Bidang tanah yang paling banyak dikelilingi oleh fasilitas-fasilitas
serta memiliki banyak utilitas dianggap memiliki nilai tanah tertinggi.
Bila obyek pembanding memiliki fasilitas yang lebih baik dari obyek
penilaian maka persentase penyesuaiannya dikurangi /minus (-),
dan jika sebaliknya persentase penyesuaiannya ditambah/plus (+).

D. Melakukan Rekonsiliasi
Rekonsiliasi adalah teknik pembobotan yang diperlukan untuk
menentukan nilai pasar objek penilaian dari indikasi-indikasi nilai yang
ada. Bobot yang paling besar diberikan kepada properti pembanding
yang mempunyai perbedaan paling sedikit dengan objek penilaian.
Demikian pula sebaliknya.

Pembobotan dapat dilakukan dalam bentuk persentase maupun

dalam bentuk skala [rating]. Praktek penilaian sehari-hari di Indonesia
pada umumnya meggunakan teknik pembobotan dalam bentuk
persentase. Jumlah total pembobotan harus 100%. Setelah dilakukan
pembobotan didapatkan nilai tanah obyek penilaian.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 99

VI.2.4. Revisi Data Spasial

Jika pengolahan data tekstual sudah dilakukan selanjutnya

dilakukan pengolahan data spasial antara lain adalah:

A. Penentuan Zona
1) Zona yang direvisi adalah zona yang terdapat bidang tanah yang
dimohonkan dalam pengaduan nilai tanah.

2) Zona Tersebut dikeluarkan dari Peta ZNT untuk kemudian diolah

sendiri, apabila ada perbaikan batas zona maka dilakukan
perbaikan batas zona terlebih dahulu baru kemudian dikeluarkan
dari peta ZNT.

B. Plotting Sampel
1) Melakukan plotting semua data baik data obyek yang dinilai
maupun data pembanding pada zona yang akan diperbaiki
nilainya.
2) Menampilkan nilai tanah per m2 persegi hasil pengolahan data
pada setiap titik Sampel.

C. Penghitungan Nilai Zona

1) Menghitung Persen Standar deviasi dari semua Sampel.
2) Menghitung rata-rata nilai dari semua Sampel.
3) Zona Nilai Tanah (ZNT) harus memenuhi syarat persentase
standar deviasi, yaitu:
d) Skala 1:25.000 standar deviasi < 30%
e) Skala 1:10.000 standar deviasi < 25%
f) Skala 1:2.500 standar deviasi < 20%
4) Jika proses pengolahan sudah memenuhi syarat maka zona
yang sudah direvisi nilainya dapat digabung kembali dengan
peta ZNT.
5) Dilakukan revisi SK penggunaan dan diupload ke dalam
GeoKKP

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 100

 BAB VII
Pemanfaatan Informasi Nilai Tanah

VII.1. Ruang Lingkup

Ruang lingkup Kegiatan Pemanfaatan Informasi Nilai Tanah antara lain:

1. Kegiatan Pemanfaatan Peta Zona Nilai Tanah mencakup pemanfaatan
secara internal dan eksternal;
2. Pemanfaatan Peta Zona Nilai Tanah secara eksternal disertai panduan
pembuatan perjanjian kerjasama dan rencana anggaran biaya yang
dibutuhkan;
3. Pemanfaatan informasi nilai tanah berbasis bidang;
4. Skala ketelitian menunjukkan kedetailan Peta Zona Nilai Tanah, antara
lain skala 1:25.000, 1:10.000 dan 1:2.500 atau sesuai kebutuhan;
5. Dasar Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah dengan konsep kerjasama tetap
menggunakan nilai pasar;
6. Pembuatan peta zona nilai tanah baru dengan konsep kerjasama dengan
pihak lain dapat dilaksanakan dengan skala ketelitian yang lebih besar
dari peta yang sudah ada (pendetailan);
7. Pembaruan peta zona nilai tanah baru dengan konsep kerjasama dengan
pihak lain dapat dilaksanakan dengan skala ketelitian yang lebih besar
dari peta yang sudah ada (pendetailan).

VII.2. Pemanfaatan Informasi Nilai Tanah Dalam

layanan pertanahan

Sejak terbitnya Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 13

Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan
Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional, yang kemudian diganti
dengan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 128 Tahun 2015
tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang
Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional, pemanfaatan Peta Zona Nilai

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 101

Tanah pada pelayanan pertanahan mulai dilaksanakan. Pemanfaatan Nilai
Tanah pada pelayanan pertanahan dicantumkan pada:
A. Pasal 16 Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 yang isinya
antara lain :
(1) Tarif Pelayanan Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15 huruf a berupa Pelayanan
Pendaftaran :
a. Keputusan Perpanjangan Hak Atas Tanah untuk Hak Guna
Usaha, Hak Guna Bangunan, atau Hak Pakai Berjangka Waktu;
dan
b. Keputusan Pembaruan Hak Atas Tanah untuk Hak Guna
Usaha, Hak Guna Bangunan, atau Hak Pakai Berjangka Waktu,
dihitung berdasarkan rumus T = (2‰ x Nilai Tanah) +
Rp100.000,00
(2) Tarif Pelayanan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15 huruf b berupa Pelayanan
Pendaftaran Pemindahan Peralihan Hak Atas Tanah untuk
Perorangan dan Badan Hukum, dihitung berdasarkan rumus T =
(1‰x Nilai Tanah) + Rp 50.000,00.
B. Pasal 18 Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 yang isinya
antara lain :
(1) Pelayanan penetapan tanah obyek penguasaan benda-benda
tetap milik perseorangan warga Negara Belanda
(P3MB)/Peraturan Presidium Kabinet Dwikora Nomor 5/Prk/1965
Tarif = 25% x nilai tanah
C. Pasal 20 ayat (1) huruf c sampai dengan e Peraturan Pemerintah
Nomor 128 Tahun 2015 yang isinya antara lain:
1) Pelayanan pendaftaran pemberian hak bekas tanah terlantar untuk
yayasan yang bergerak di bidang pendidikan dan kesehatan.
Tarif = 25% x nilai tanah

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 102

 2) Pelayanan pendaftaran pemberian hak bekas tanah terlantar untuk
Badan Usaha Milik Negara/Badan Hukum Milik Negara/Badan
Usaha Milik Daerah.
Tarif = 75% x nilai tanah
3) Pelayanan pendaftaran pembelian hak bekas tanah terlantar untuk
Badan Hukum Swasta.
Tarif = 100% x nilai tanah

Sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015, yang

dimaksud Nilai Tanah adalah nilai pasar (market value) yang ditetapkan oleh
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional dalam
peta zona nilai tanah yang disahkan oleh Kepala Kantor Pertanahan untuk
tahun berkenaan dan untuk wilayah yang belum tersedia peta zona nilai tanah
digunakan Nilai Jual Objek Pajak atas tanah pada tahun berkenaan.
Berdasarkan uraian di atas, maka jelaslah bahwa nilai tanah yang digunakan
dalam pelayanan pertanahan adalah nilai tanah dalam peta zona nilai tanah.

Pemanfaatan nilai tanah mulai dilaksanakan secara otomatis sejak

mulai diterapkannya penggunaan Aplikasi KKP di lingkungan Kantor
Pertanahan seluruh Indonesia. Apabila Kantor Pertanahan yang telah memiliki
Peta Zona Nilai Tanah dan mengupload ke dalam sistem KKP, secara
otomatis penghitungan tarif pelayanan pertanahan seperti yang disebutkan di
atas akan didasarkan pada nilai tanah dalam peta zona nilai tanah. Namun
bila Kantor Pertanahan sudah memiliki peta zona nilai tanah tapi belum
mengupload dalam sistem KKP, maka pelayanan pertanahan masih memakai
data NJOP bidang tanah dimaksud.

Jika merujuk pada tujuan Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan

Pertanahan Nasional (ATR/BPN) terus berbenah menuju transformasi yang
lebih baik, disertai visi menuju institusi pengelola pertanahan dan tata ruang
yang terpercaya dan berstandar dunia, dalam melayani masyarakat untuk
mendukung tercapainya Indonesia maju yang berdaulat, mandiri dan
berkepribadian berlandaskan gotong royong, maka sudah sepatutnya

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 103

 informasi nilai tanah sebagai pendukung pelayanan pertanahan dapat
dibenahi dan secara tertib diupload ke dalam sistem KKP.

VII.3. Pemanfaatan Informasi Nilai Tanah Dalam

Lingkup Eksternal
Pemanfaatan Informasi Nilai Tanah secara eksternal terbagi menjadi 3
(tiga) bentuk, yaitu:
1. Pelayanan Informasi Nilai Tanah yang dikenakan tarif PNBP
2. Kerjasama dengan pihak lain melalui Nota Kesepahaman (MoU) dan
Perjanjian Kerja Sama (PKS)
3. Informasi Nilai Tanah sebagai informasi public

VII.4. Pelayanan Informasi Nilai Tanah yang

dikenakan Tarif PNBP
Pelayanan Informasi Nilai Tanah yang dikenakan tarif PNBP dalam
lingkup pelaksanaan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 128
Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan
Pajak yang berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan
Pertanahan Nasional yang tercantum dalam lampiran peraturan dimaksud,
yaitu meliputi:

No Pelayanan Informasi Nilai Tanah atau Satuan Tarif

Kawasan
1. Nilai Tanah atau Nilai Aset Properti per bidang Rp 50.000,00
2. Zonasi Nilai Tanah (minimum 50 hektar) per hektar Rp 1.000,00
3. Nilai Ekonomi Kawasan (minimum 50 hektar) per hektar Rp 1.000,00
4. Nilai Aset Kawasan (minimum 50 hektar) per hektar Rp 1.000,00
Sumber: Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 128 Tahun 2015 tentang
Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berlaku pada
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional

Layanan informasi nilai tanah tersebut dimohon melalui Kantor

Pertanahan Kabupaten/Kota melalui KKP. Khusus Layanan Informasi Nilai
Tanah/Aset Properti dapat dimohon secara elektronik melalui PPAT.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 104

VII.4.1. Kerjasama dengan pihak lain melalui Nota
Kesepahaman (MoU) dan Perjanjian Kerja Sama (PKS)
Seiring dengan dilaksanakannya sosialisasi pemanfaatan nilai tanah
yang dilaksanakan sejak tahun 2013, manfaat peta zona nilai mulai disadari
oleh pemerintah daerah. Bahkan KPK menghimbau kepada beberapa
Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota memanfaatkan Peta Zona Nilai Tanah
sebagai referensi dalam perhitungan pajak, hal tersebut dilakukan dalam
rangka optimalisasi penerimaan Pendapatan Asli Daerah (PAD) karena nilai
tanah pada Peta Zona Nilai Tanah dianggap lebih mewakili nilai riil di
lapangan dibanding Peta blok PBB yang selama ini di beberapa daerah
jarang diupdate.

Oleh karena itu, diperlukan panduan pelaksanaan kerjasama

pemanfaatan nilai tanah agar dalam pelaksanaannya sesuai dalam koridor
peraturan yang ada dan mendatangkan manfaat bagi semua pihak.

Selain dasar hukum seperti yang telah disebutkan dalam Bab I,

terdapat 4 (empat) peraturan lain yang perlu diperhatikan dalam pelaksanaan
kerjasama. Peraturan tersebut yaitu:
1. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 25 Tahun 2016 tentang Persyaratan dan Tata Cara
Pengenaan Tarif PNBP terhadap Pihak Tertentu;
2. Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 17 Tahun 2018 tentang
Pedoman Kerja Sama di Lingkungan Kementerian Agraria dan Tata
Ruang/Badan Pertanahan Nasional;
3. Surat Edaran Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor PT.03.01/299/II/2020 Tanggal 5 Februari 2020 hal
Pemanfaatan Peta Zona Nilai Tanah oleh Pemerintah Kabupaten/Kota;
4. Buku Panduan Kerja Sama yang diterbitkan oleh Biro Perencanaan dan
Kerja Sama, Sekretariat Jenderal Kementerian Agraria dan Tata
Ruang/BPN.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 105

 Pemanfaatan informasi nilai tanah melalui kerjasama terdapat
beberapa kondisi diantaranya sebagai berikut:
1. Pemerintah Daerah tidak memiliki anggaran untuk pembuatan atau
pembaruan peta dengan skala besar, maka langkah kerjasama yang
dapat dilakukan adalah sesuai dengan pelayanan pada:
a. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 128 Tahun 2015
tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak;
b. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan
Nasional Nomor 25 Tahun 2016.
Apabila Pemerintah Daerah akan menggunakan Peta ZNT maka perlu
disusun MoU dan PKS serta dikuatkan dengan Peraturan Daerah.
2. Pemerintah Daerah memiliki anggaran, namun Peta ZNT yang
dibutuhkan sudah tersedia di Kantor Pertanahan. Misalnya: peta yang
dibutuhkan Pemerintah Daerah skala 1:10.000 dan yang tersedia di
Kantor Pertanahan 1:10.000. Langkah yang dapat dilakukan adalah:
a. Peta ZNT yang tersedia pembuatannya sudah lebih dari 5 tahun,
maka Pemerintah Daerah perlu menyiapkan anggaran untuk
pembuatan Peta ZNT
b. Peta ZNT yang tersedia masih relatif baru (kurang dari 5 tahun),
maka lihat ke Nomor 1.
3. Pemerintah Daerah memiliki anggaran, namun Peta ZNT yang
dibutuhkan belum tersedia di Kantor Pertanahan. Misalnya, peta yang
dibutuhkan Pemerintah Daerah 1:10.000 dan yang tersedia di Kantor
Pertanahan 1: 25.000. Langkah yang dapat dilakukan adalah:
a. Pemerintah Daerah perlu menyiapkan anggaran untuk pembuatan
Peta ZNT sesuai dengan skala yang dibutuhkan;
b. Pemerintah Daerah perlu menyiapkan anggaran untuk pembaruan
Peta ZNT skala detail.
4. Pemerintah Daerah memiliki anggaran terbatas maka:
a. Dilakukan pembuatan Peta Zona Nilai Tanah seluas anggaran yang
tersedia;

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 106

 b. Dilakukan pembaruan parsial skala detail Peta Zona NIlai Tanah
yang sudah tersedia.
5. Belum tersedia Peta ZNT, maka Pemerintah Daerah menyediakan
anggaran dan bersama Kantor Pertanahan melaksanakan pembuatan
Peta ZNT skala besar sesuai dengan kebutuhan.

Ketentuan Khusus:
Pelaksanaan kerja sama dengan mempertimbangkan hal-hal sebagai
berikut:
a. Skala peta yang akan dibuat harus berbeda dengan skala peta yang ada
di Kantor Pertanahan pada tahun yang sama;
b. Jika skala peta dibuat sama, maka AoI tidak boleh sama.
c. Rancangan Anggaran Biaya yang menjadi acuan dalam pelaksanaan
kegiatan harus dapat dipertanggungjawabkan oleh kedua belah pihak.

VII.4.2. Informasi Nilai Tanah sebagai informasi publik

Peta Zona NIlai Tanah merupakan salah satu layanan publik yang
masuk dalam informasi peta online sesuai dengan Peraturan Kepala Badan
Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 6 Tahun 2013 tentang
Pelayanan Informasi Publik di Lingkungan Badan Pertanahan Nasional
Republik Indonesia. Berdasarkan peraturan tersebut, peta Zona Nilai Tanah
disajikan dalam bentuk range di http://bhumi.atrbpn.go.id.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 107

 Peta Zona Nilai Tanah untuk kebutuhan penelitian dan karya ilmiah
dapat disajikan secara utuh atau sesuai nilai tanah sebenarnya melalui surat
permohonan dengan melampirkan proposal yang menjelaskan tentang
penelitian dan karya ilmiah dimaksud.

Peta Zona Nilai Tanah untuk kebutuhan lembaga/instansi non profit

dapat disajikan secara utuh atau sesuai nilai tanah sebenarnya melalui
pelayanan informasi nilai tanah sesuai Peraturan Pemerintah Republik
Indonesia Nomor 128 Tahun 2015 dengan mempertimbangkan Peraturan

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 108

Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor
25 Tahun 2016 tentang Persyaratan dan Tata Cara Pengenaan Tarif PNBP
terhadap Pihak Tertentu.

VII.5. Metode Pembuatan dan Pembaruan yang

Dilaksanakan Berdasarkan Perjanjian Kerja
Sama

VII.5.1. Kerja Sama Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah

Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah dilakukan bersama-sama antara

Pemerintah Daerah dan Kantor Pertanahan meliputi:
1. Perencanaan kegiatan
2. Penetapan AoI
3. Pelaksanaan pembuatan zona awal
4. Survei lapang
5. Entri Data
6. Pengolahan Data
7. Pemetaan ZNT

Sebelum melakukan kegiatan tersebut perlu dilakukan bimbingan

teknis yang diselenggarakan oleh Pemerintah Daerah dengan narasumber
dari Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.
Mekanisme lebih lanjut mengenai kegiatan bimbingan teknis akan diatur
kemudian. Metode pembuatan Peta Zona Nilai Tanah dapat dilihat pada Bab
II.

VII.5.2. Kerja Sama Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah

Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah dilakukan bersama-sama antara

Pemerintah Daerah dan Kantor Pertanahan meliputi:
1. Perencanaan kegiatan
2. Analisis zona nilai tanah yang akan diperbarui
3. Survei batas zona

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 109

 4. Survei lapang
5. Entri Data
6. Pengolahan Data
7. Pemetaan ZNT diperbarui
Sebelum melakukan kegiatan tersebut perlu dilakukan bimbingan
teknis yang diselenggarakan oleh Pemerintah Daerah dengan narasumber
dari Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.
Mekanisme lebih lanjut mengenai kegiatan bimbingan teknis akan diatur
kemudian. Ketentuan pembaruan skala detail dan pembaruan parsial skala
detail adalah memastikan zona yang dianggap memiliki variasi nilai tanah
yang tinggi dibagi menjadi beberapa sub zona atau zona baru untuk
menentukan jumlah sampel yang akan diambil dan mencerminkan
pembaruan yang lebih detail. Tata cara ini dapat dilihat pada Bab III
Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021 110

 BAB VIII
PENDAYAGUNAAN EKONOMI PERTANAHAN

VIII.1. Ruang Lingkup

Subdirektorat Pendayagunaan Ekonomi Pertanahan mempunyai tugas
melaksanakan perumusan dan pelaksanaan kebijakan, penyusunan norma, standar,
prosedur, dan kriteria, dan pemberian bimbingan teknis dan supervisi, serta pelaksanaan
evaluasi dan pelaporan pendayagunaan ekonomi pertanahan.
Ekonomi Pertanahan adalah kegiatan ekonomi yang berlandaskan pada kegiatan
Pertanahan yang mempunyai dampak pada ekonomi masyarakat dan pendapatan negara.
Ruang Lingkup kegiatan Pendayagunaan Ekonomi Pertanahan meliputi:
(1) Pembangunan Basis Data Ekonomi Pertanahan
(2) Pengolahan dan Analisis Data Ekonomi Pertanahan

VIII.2. Basis Dat a Ekonomi Pertanahan

Sejalan dengan sasaran program pada direktorat Penilaian Tanah dan Ekonomi
Pertanahan yakni “tersedianya informasi nilai tanah, ekonomi pertanahan dan lisensi penilai
pertanahan”. Atas hal tersebut Subdirektorat Pendayagunan Ekonomi Pertanahan
melaksanakan kegiatan pengumpulan data ekonomi pertanahan.
Data Ekonomi Pertanahan dimaksud antara lain :
1. Peralihan hak atas tanah (Waris, Hibah, Lelang, Peralihan Hak Jual Beli,)
2. Perpajakan atas tanah (PPh, BPHTB, PBB-P2)
3. Pembebanan hak atas tanah (Hak Tanggungan)
4. Nilai tanah
5. Nilai Transaksi
6. Dan lain sebagainya

Dalam rangka mendapatkan basis data ekonomi pertanahan seperti tersebut di atas
dapat memanfaatkan data yang terdapat di KKP dan basis data nilai tanah yang didapat
dari kegiatan pembuatan dan penyediaan informasi nilai tanah baik berbasis zona maupun
bidang, dalam hal ini telah tersedianya database penilaian tanah dalam Sistem Informasi
Penilaian Tanah (SIPENTA). Basis data nilai tanah ini akan diperkaya dengan

111
mengumpulkan data dan informasi nilai tanah dari sumber lainnya melalui integrasi dengan
beberapa sistem diantaranya:
a. DJKN/P2PK;
b. Perbankan/Jasa Keuangan;
c. Pemerintah Daerah/Pajak;
d. MAPPI;
e. PPAT;
f. Agen Properti;
g. Crawling data.

VIII.3. Analisis Data Ekonomi Pertanahan

Kata analisis sendiri diadaptasi dari bahasa Inggris “analysis” yang secara etimologis
berasal dari bahasa Yunani kuno “ἀνάλυσις” (dibaca Analusis). Kata Analusis terdiri dari
dua suku kata, yaitu “ana” yang artinya kembali, dan “luein” yang artinya melepas atau
mengurai. Bila digabungkan maka kata tersebut memiliki arti menguraikan kembali.
Kemudian kata tersebut juga diserap ke dalam bahasa Indonesia menjadi analisis.
Menurut asal katanya tersebut, analisis adalah proses memecah topik atau substansi yang
kompleks menjadi bagian-bagian yang lebih kecil untuk mendapatkan pemahaman yang
lebih baik.
Jadi secara umum, pengertian analisis adalah aktivitas yang terdiri dari serangkaian
kegiatan seperti; mengurai, membedakan, dan memilah sesuatu untuk dikelompokkan
kembali menurut kriteria tertentu.
Analisis data adalah sebuah proses pemeriksaan, pembersihan, transformasi dan
pemodelan data dengan tujuan menemukan informasi yang berguna, menginformasikan
kesimpulan dan mendukung pengambilan keputusan.
Kegiatan analisis data ekonomi pertanahan merupakan bagian dari proses pengolahan
data yang dikumpulkan untuk menghasilkan kesimpulan dalam pengambilan keputusan
untuk berbagai kepentingan dalam kegiatan pertanahan.
Hasil analisis ekonomi pertanahan juga dapat menggambarkan kegiatan ekonomi
masyarakat pada suatu wilayah tertentu. Hasil analisis indeks akurasi informasi nilai
tanah/indeks pertumbuhan ekonomi pertanahan sesuai rencana strategis yang akan
disosialisasikan.

112
 Kegiatan analisis data ekonomi pertanahan dapat dilakukan pada tingkat pusat dan
daerah. Hasil dari analisis dapat dibuatkan dalam bentuk laporan berkala paling sedikit
setahun sekali dalam 1 tahun anggaran.

DAFTAR PUSTAKA

1. MAPPI. 2018. Kode Etik Penilaian Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia.
Jakarta: MAPPI
2. https://study.com/academy/lesson/extraction-method-of-land-site-valuation.html
3. PUSDATIN DAN LP2B. 2021. Upload Peta ZNT
4. Fotheringham, A. Stewart, Chris Brunsdon, and Martin Charlton. 2002.
Geographically Weighted Regression: The Analysis of Spatially Varying
Relationships. Chichester, United Kingdom: Wiley
5. https://www.djkn.kemenkeu.go.id/artikel/baca/12937/Penggunaan-Zona-Nilai-
Tanah-Sebagai-Dasar-Pemilihan-Data-Pembanding-Untuk-Penilaian-Tanah-
Dengan-Pendekatan-Perbandingan-Data-
Pasar.html#:~:text=Zona%20Nilai%20Tanah%20(ZNT)%20yang,nyata%20sesuai%
20dengan%20penggunaan%20tanah.
6. https://www.kpk.go.id/id/berita/berita-kpk/1319-kpk-dorong-kerja-sama-peningkatan-
pendapatan-daerah-di-maluku
7. https://desktop.arcgis.com/en/arcmap/latest/tools/spatial-statistics-
toolbox/geographically-weighted-regression.htm
8. Supriyanto, Heru. 2011. Penilaian Properti Tujuan PBB. Jakarta: Indeks
9. Harjono, D. K. 2016. Hukum Properti. Jakarta: PPHBI
10. Undang-Undang Nomor 20 tahun 1997 tentang Penerimaan Negara Bukan Pajak

113
 LAMPIRAN
Lampiran 1 Formulir Survei Nilai Tanah Non Pertanian

114
115
Lampiran 2 Formulir Survei Nilai Tanah Pertanian

116
 Lampiran 3 Layout Peta Zona Nilai Tanah

1. Contoh Layout Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah

117
2. Contoh Layout Peta Standar Deviasi

118
3. Contoh Layout Sebaran Titik

119
4. Contoh Layout Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah

120
5. Contoh Layout Peta Nilai Bidang Tanah

121
 6. Standar Layout Peta Znt Dan Pembaruan Znt
1
2
3

10
11
12

13

14

15

KETERANGAN LAYOUT:
1. Ukuran kertas A0
Garis batas peta :
Posisi : Ukuran :
X : 9 cm P : 105 cm
Y : 2 cm L : 80 cm
2. Garis Tepi Peta merupakan garis yang dibuat mengelilingi gambar peta untuk menunjukkan
batas peta tersebut.
Posisi : Ukuran :
X : 10 cm P : 80 cm
Y : 3 cm L : 78 cm
Interval grid menggunakan satuan Meters dengan X Axis Interval 27.000 dan Y Axis Interval
27.000
3. Informasi Tepi :
Posisi : Ukuran :
X : 91 cm P : 22 cm
Y : 3 cm L : 78 cm

122
4. Informasi Peta
a. Judul Peta dituliskan dengan Huruf Kapital jenis Arial dengan ukuran 28, ditebalkan dan
letaknya ditengah (centre).
b. Arah utara berada di bawah judul peta dan letaknya ditengah (centre).
c. Skala Peta menggunakan Skala Bar yang dibuat dengan jenis Arial dengan ukuran 12 dan
letaknya ditengah (centre).
5. Lokasi Peta berisi:
a. Provinsi lokasi kegiatan
b. Kabupaten/Kota lokasi kegiatan
6. Petunjuk Lokasi berisi:
a. Menggambarkan letak kabupaten wilayah kerja dalam 1 Provinsi
b. Menggambarkan Peta Zona Nilai Tanah yang sedang dikerjakan dalam kabupaten yang
bersangkutan.
7. Klasifikasi Nilai Tanah berisi 8 gradasi warna Nilai Tanah beserta Nilai Tanah dari masing-
masing simbol gradasi warna tersebut. Semakin mendekati warna hijau, maka nilai tanah akan
semakin murah. Sedangkan jika mendekati warna merah, maka nilai tanah akan semakin
mahal.
8. Sumber data serta sistem proyeksi dan grid.
1) Sumber data berisi data-data yang digunakan sebagai bahan untuk pembuatan Peta Zona
Nilai Tanah, contoh:
a. Citra Satelit Tahun 2014;
b. Hasil Survei Lapangan Skala 1:10.000 Tahun 2016;
c. Peta Pendaftaran Skala 1:1.000 Tahun 2015;
d. Peta Penggunaan Tanah Skala 1:50.000 Tahun 2012; dan
e. Peta-peta lainnya.
2) Sistem Proyeksi dan Grid terdiri dari:
a. Proyeksi : TM-3
b. Datum : WGS-84
c. Zona : Zona disesuaikan dengan lokasi pekerjaan
9. Legenda peta adalah keterangan dari simbol-simbol peta yang digunakan supaya mudah
dipahami, yang berisi kumpulan beberapa simbol yang digunakan pada peta, antara lain :
No Simbol Nama Keterangan
1. Ibukota - Penulisan nama Ibukota Kabupaten/Kota
Kabupaten/Kota dituliskan dengan Huruf Kapital jenis Arial
dengan ukuran 20 dan letaknya berdekatan
dengan simbol Ibukota Kabupaten/Kota.
2. Batas Negara - Penulisan nama Negara yg berbatasan
dengan wilayah kerja dituliskan dengan
Huruf Kapital jenis Arial dengan ukuran 22
dan ditebalkan.
3. Batas Provinsi - Penulisan nama Provinsi yg berbatasan
dengan wilayah kerja dituliskan dengan
Huruf Kapital jenis Arial dengan ukuran 22
dan ditebalkan.

123
 No Simbol Nama Keterangan
4. Batas - Penulisan nama Kabupaten/Kota baik
Kabupaten/Kota Kabupaten/Kota yang sedang dikerjakan
pembuatan Peta ZNT, maupun
Kabupaten/Kota yang berbatasan dituliskan
dengan Huruf Kapital jenis Arial dengan
ukuran 16.
5. Batas - Penulisan nama Kecamatan dituliskan
Kecamatan dengan Huruf Kapital jenis Arial dengan
ukuran 14.
Contoh : Kec. Cibinong
6. Batas - Batas kelurahan ditampilkan jika Peta ZNT
Kelurahan/Desa dibuat dengan skala besar.
7. Jalan - Jalan yang ditampilkan yaitu jalan kolektor
dan jalan arteri.
8. Nomor Zona - Nomor Zona Nilai Tanah dituliskan dengan
Nilai Tanah jenis huruf Arial Narrow ukuran 6 dan
letaknya di atas Nilai Rata-rata per m.
9. Nilai Rata-rata - Nilai Rata-rata per m dituliskan dengan jenis
per m huruf Arial Narrow ukuran 6 dan letaknya di
bawah Nomor Zona Nilai Tanah.
10 Lokasi - Lokasi kawasan, yaitu lokasi yang tidak
. Kawasan termasuk lokasi pembuatan Peta ZNT,
misalnya kawasan hutan, kawasan wisata,
dll.
11 Wilayah Belum - Wilayah yang belum ada Peta ZNT nya.
. Ada Peta ZNT
12 Wilayah Sudah - Wilayah yang sudah ada Peta ZNT nya.
. Ada Peta ZNT
13 Hutan -
.

14 LP2B -
.

15 Sungai - Nama sungai dituliskan dengan jenis Arial

. ukuran 8, huruf miring dan warna tulisan
biru.
16 Perairan - Nama Perairan seperti laut, danau, waduk
. dan lainnya dituliskan dengan menggunakan
jenis huruf Arial ukuran 8, huruf miring dan
warna tulisan biru.

10. Satuan kerja yang membuat Peta Zona Nilai Tanah dan disebelah kiri dicantumkan logo
Kementerian.
a. Apabila yang membuat Peta Zona Nilai Tanah adalah Direktorat Penilaian Tanah, maka
yang dituliskan adalah Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN dengan logo
Kementerian.

124
 b. Apabila yang membuat Peta Zona Nilai Tanah adalah Kantor Wilayah BPN Provinsi,
maka yang dituliskan adalah Kantor Wilayah BPN Provinsi dengan logo Kementerian
c. Apabila yang membuat Peta Zona Nilai Tanah Kantor Pertanahan, maka yang dituliskan
adalah Kantor Pertanahan Kabupaten dengan logo Kementerian
11. Dituliskan nama kegiatan Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah sesuai dengan yang tercantum
dalam POK.
12. Keterangan :
aLuas : Luas area pembuatan Peta Zona Nilai Tanah
.
bJumlah Zona : Jumlah zona akhir setelah dilakukan pengolahan data
. spasial
cTanggal Pelaksanaan : Tanggal pelaksanaan pengambilan data di lapangan
.
dTanggal Penilaian : Tanggal penilaian dibawa ke tanggal 31 Desember
. tahun berjalan atau disesuaikan
ePelaksana : Pelaksana Kegiatan Pembuatan Peta Zona Nilai
. Tanah
fPenanggung Jawab Penilaian : Orang yang bertanggung jawab terhadap hasil
. penilaian Peta Zona Nilai Tanah
gPenanggung Jawab Pemetaan : Orang yang bertanggung jawab terhadap hasil
. pemetaan Peta Zona Nilai Tanah
hDiperiksa : Kepala Seksi Penilaian Tanah atau Pejabat
. Fungsional yang setara

13. Untuk pembuatannya ditandatangani oleh pejabat dimana anggaran pembuatan Peta Zona Nilai
Tanah berada, misalnya:
a. Anggaran Kantor Pertanahan, pembuatan ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan;
b. Anggaran Kantor Wilayah BPN, pembuatan ditandatangani oleh Kepala Kantor Wilayah
atau atas nama Kepala Kantor Wilayah, Kepala Bidang Pengadaan Tanah; dan
c. Anggaran pusat ditandatangani oleh Direktur atau atas nama direktur, Kasubdit.
14. Untuk penggunaannya ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan lokasi pembuatan Peta
Zona Nilai Tanah.
15. Informasi yang disajikan pada di muka peta harus ditampilkan di informasi tepi (legenda).
Simbologi harus sama persis antara muka peta dengan informasi tepi (legenda)

125
Lampiran 4 Upload Peta Zona Nilai Tanah dan atau Peta Nilai Bidang Tanah

TUTORIAL IMPORT ZNT

1. Login https://kkp2.atrbpn.go.id/

2. Pilih Sub menu PETA seperti di bawah ini

126
3. Pilih menu Interaksi Spasial kemudian pilih Peta Pendaftaran seperti
dibawah ini

4. Sebelum import znt siapkan terlebih dahulu file shp dan lakukan compress
ke file zip seperti ketentuan dibawah ini

127
5. Pada Peta Pendaftaran pilih box pada peta seperti dibawah ini

Muncul tampilan pemilihan view untuk di peta pendaftaran

128
6. Masuk ke menu Unggah/Unduh lalu pilih tipe proses “Unggah Zona Nilai
Tanah”

Catatan:
Profil petugas upload Zona Nilai Tanah adalah profil yang sudah ditambahkan
Pelaksana Subseksi Pemanfaatan Tanah Pemerintah dan Penilaian Tanah
atau Kepala Subseksi Pemanfaatan Tanah Pemerintah dan Penilaian Tanah

7. Klik browse dan cari file znt berformat zip yang sudah disiapkan.

129
8. Saat browse File ZNT yang akan diupload dan dimasukkan maka tampilan akan
langsung men-zoom ke lokasi peta pendaftaran wilayah yang di maksud.

130
9. Selanjutnya tinggal mengisi inputan yang ada:

File shp : File shp yang di extract ke Winzip

Nomor SK : di isi sesuai nomor SK kantah masing-masing
Tanggal SK : di isi sesuai Tanggal SK kantah masing-masing
Field Nomor Zona : Pilih NOZONE
Field Mean : Pilih MEAN
Field Nilai : Nilai hasil pembulatan dari data shp pada kolom Mean dan
Rpbulat
Sesuaikan untuk nilai pembulatan normal atas atau ke bawah

10. Nilai hasil pembulatan dapat di lihat di open atribute tabel pada file shp dengan
melihat nilai
MEAN dan RPBULAT seperti di bawah ini:

131
11. Selanjutnya klik PROSES hingga ada pemberitahuan “Proses Berhasil” dan zona
nilai tanah sudah terupdate terbaru seperti dibawah ini.

Hasil update zona nilai tanah terbaru

132
12. Di bawah ini merupakan contoh data shp yang geometry nya tidak valid
dan pada saat di proses status gagal atau eror, seperti polygon ada
yang tidak menutup, di dalam polygon ada polygon kecil, maka otomatis
aplikasi akan gagal dalam mengupload ZNT. Untuk mengatasi masalah
tersebut, lakukan perbaikan pada polygon yang tidak menutup dan
hapus polygon-polygon kecil yang ada di dalam polygon dan pastikan
geometry yang tersedia dalam 2D jangan 3D.
a. Contoh data Shp geometry tidak valid dan 3Dimensi

133
b. Contoh polygon-polygon kecil di dalam satu polygon

c. Contoh dalam satu polygon saling silang antar vertek

134
 Lampiran 5 Format Penyajian Kerjasama Peta Zona Nilai Tanah dan atau Peta
Nilai Bidang Tanah

1. Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah

PERJANJIAN KERJA SAMA

ANTARA
PEMERINTAH DAERAH KABUPATEN/KOTA ……………....
DAN
KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN/KOTA ....

NOMOR
NOMOR

TENTANG
PEMBUATAN PETA ZONA NILAI TANAH SKALA 1:…..

Pada hari ini, ………… tanggal …………… Bulan ………………. tahun

…….(…..) bertempat di ……. yang bertanda tangan di bawah ini:

I. ………………………… : Bupati/Walikota ......................................,

berdasarkan Keputusan Bupati ..............
Nomor……/Kep..............., Tanggal……… tentang
………………………, selanjutnya disebut PIHAK
PERTAMA.
II. ................................ : Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
......, berdasarkan Keputusan
………............ Nomor……/Kep...............,
Tanggal……… tentang ………………………, selanjutnya
disebut PIHAK KEDUA.

135
PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA yang selanjutnya secara bersama- sama disebut
PARA PIHAK dan secara diri sendiri disebut PIHAK, terlebih dahulu menerangkan hal-hal
sebagai berikut bahwa:

1. PIHAK PERTAMA adalah unsur pelaksana penyelenggara Pemerintah Daerah yang

melaksanakan fungsi penunjang keuangan.

Paraf:
PIHAK PERTAMA ..... PIHAK KEDUA .....

136
 1
37

2. PIHAK KEDUA adalah instansi vertikal Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan
Pertanahan Nasional di Kabupaten yang berada di bawah dan bertanggung jawab
langsung kepada Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional
melalui Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional.
3. Perjanjian Kerja Sama ini merupakan tindak lanjut ketentuan dalam Nota Kesepahaman
antara Gubernur/Bupati/Walikota..............dengan Kepala Kantor Wilayah ...........
Nomor ………………dan Nomor
…………………………… tanggal ………………………bulan …………………… tahun
………………………………. tentang ………..

Dengan memperhatikan ketentuan peraturan perundang-undangan sebagai berikut:

1. Undang-Undang Nomor ….. Tahun ………. tentang Pembentukan Daerah-Daerah

Kabupaten Dalam Lingkungan Propinsi …….. (Berita Negara Tahun ……) sebagaimana
……………..;
2. Undang-Undang Nomor ….. Tahun ………. tentang Pembentukan Daerah-Daerah
Kabupaten Dalam Lingkungan Provinsi …….. (Berita Negara Tahun ……) sebagaimana
……………..;
3. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria
(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran
Negara Republik Indonesia Nomor 2043);
4. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (Lembaran
Negara Republik Indonesia Tahun 1985 Nomor 68, Tambahan Lembaran Negara
Republik Indonesia Nomor 3312), sebagaimana telah beberapa kali dubah terakhir
dengan Undang- Undang Republik Indonesia Nomor 12 Tahun 1994 tentang Perubahan
atas Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan
(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1994 Nomor 32, Tambahan Lembaran
Negara Nomor 3569);
5. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009

137
 1
38

Nomor 130, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5049);

6. Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah sebagaimana telah

diubah dengan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014
tentang Perubahan Atas Undang- Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan
Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2014 Nomor 246, Tambahan
Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5589);
7. Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan (Lembaran
Negara Republik Indonesia Tahun 2014 Nomor 292, Tambahan Lembaran Negara
Republik Indonesia Nomor 5601);
8. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (Lembaran
Negara Republik Indonesia Tahun 1997 Nomor 59, Tambahan Lembaran Negara
Republik Indonesia Nomor 3696)
9. Peraturan Pemerintah Nomor 55 Tahun 2016 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara
Pemungutan Pajak Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2016 Nomor
244, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5950);
10. Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2018 tentang Kerja Sama Daerah (Lembaran
Negara Republik Indonesia Tahun 2018 Nomor 97, Tambahan Lembaran Negara
Republik Indonesia Nomor 6219);
11. Peraturan Presiden Nomor 16 Tahun 2020 tentang Organisasi dan Tata Kerja
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (Lembaran Negara
Republik Indonesia Tahun 2020 Nomor 985);
12. Peraturan Presiden Nomor 17 Tahun 2020 tentang Organisasi dan Tata Kerja Kantor
Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan Kantor Pertanahan (Lembaran Negara Republik
Indonesia Tahun 2020 Nomor 985);
13. Peraturan Presiden Nomor 47 Tahun 2020 tentang Kementerian Agraria dan Tata Ruang
(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2015 Nomor 21);
14. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun
1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan

138
 1
39

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Jo. Peraturan Kepala
Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor

8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan
Pertanahan Nasional Momor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;

15. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 22 Tahun 2009 tentang Petunjuk Teknis Tata
Cara Kerjasama Daerah;
16. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 17
Tahun 2018 tentang Pedoman Kerja Sama (Berita Negara Republik Indonesia Tahun
2018 Nomor 1159);
17. Peraturan Daerah Kabupaten .............. Nomor ….. Tahun …..tentang Pembentukan dan
Susunan Perangkat Daerah (Lembaran Daerah Kabupaten .............. Tahun ….. Nomor
…., Tambahan Lembaran Daerah Kabupaten .............. Tahun …. Nomor ….).(berisi
Perda BPHTB atau PBB);
18. (Peraturan Lainnya Menyesuaikan)
Berdasarkan hal-hal tersebut, PARA PIHAK sepakat membuat Perjanjian Kerja Sama tentang
Pembuatan Peta nilai tanah yang selanjutnya disebut Perjanjian, dengan ketentuan sebagai
berikut:

Pasal 1 MAKSUD
DAN TUJUAN

(1) Perjanjian ini dimaksudkan untuk pembuatan peta zona nilai tanah dalam rangka
penyediaan informasi nilai tanah bagi PARA PIHAK;
(2) Perjanjian ini bertujuan untuk percepatan pelayanan yang berhubungan dengan
pemanfaatan nilai tanah bagi PARA PIHAK.

139
 1
40

Pasal 2
RUANG LINGKUP

Ruang lingkup Perjanjian ini meliputi:

a. Pembiayaan pembuatan peta zona nilai tanah;
b. Pelaksanaan pembuatan peta zona nilai tanah;
c. Hak dan kewajiban pemanfaatan peta zona nilai tanah hasil kerjasama;

Pasal 3
PEMBIAYAAN

(1) Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah dibiayai oleh PIHAK PERTAMA;
(2) Penyusunan Kerangka Acuan Kerja dan Rancangan Anggaran Biaya dilaksanakan oleh
PARA PIHAK dengan mengacu pada Petunjuk Teknis dan ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku, terutama yang berlaku di Kementerian Agraria dan
Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional;
(3) Penyusunan Kerangka Acuan Kerja dan Rancangan Anggaran Biaya disusun dengan
mencakup pembiayaan beberapa kegiatan pendukung pembuatan Peta Zona Nilai Tanah
di antaranya :
a. Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah;
b. Pelatihan Teknis Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah;
c. Supervisi Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah dari Kantor Wilayah Badan Pertanahan
Nasional Provinsi …. dan/atau dari Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan
Pertanahan Nasional* (opsional);
d. Pencetakan/dokumentasi hasil Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah;
e. Segala biaya yang ditimbulkan sebagai akibat dari pelaksanaan Perjanjian ini.

Pasal 4
PELAKSANAAN

(1) Peta Zona Nilai Tanah dibuat berdasarkan skala ketelitian zonasi 1:….. dengan luasan
….. Ha sesuai anggaran biaya yang telah disusun pada Pasal 3;

140
 1
41

(2) Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah dilaksanakan oleh PIHAK KEDUA dan/atau kedua
belah pihak* (opsional) berdasarkan Surat Keputusan Tim Pelaksana Pembuatan Peta
Nilai Tanah dilaksanakan oleh PARA PIHAK dan ditandatangani oleh Kepala Daerah
terdiri dari:
a) Pegawai dari lingkungan Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota yang telah
mendapatkan pelatihan teknis Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah* (opsional);
b) Pegawai dari lingkungan Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang telah mendapatkan
pelatihan teknis Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah;
c) dan/atau Pegawai dari lingkungan Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional
Provinsi (opsional)

Pasal 5
HAK

Bahwa PARA PIHAK berhak menggunakan data dan informasi Peta Zona Nilai Tanah yang
dibuat dalam perjanjian kerjasama ini untuk pelayanan yang berhubungan dengan
pemanfaatan nilai tanah.

Pasal 6
KEWAJIBAN

(1) PARA PIHAK wajib menyediakan data dan informasi pendukung pembuatan peta zona
nilai tanah;
(2) PARA PIHAK berkewajiban menyelenggarakan sistem layanan pengaduan masyarakat
terkait keberatan atas nilai tanah pada peta nilai tanah yang dikerja samakan dan secara
bersama sama melakukan penyelesaian dengan mekanisme penanganan keberatan
(complaint handling);

141
 1
42

(3) PARA PIHAK wajib berkoordinasi dengan Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional
Provinsi … , Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional, terutama
Direktorat Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan serta Pusat Data dan Informasi
Pertanahan, Tata Ruang dan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan.

Pasal 6
JANGKA WAKTU

(4) Jangka waktu Perjanjian ini selama … (…) tahun (sesuaikan kebutuhan) sejak tanggal
ditandatangani dan dapat diakhiri berdasarkan kesepakatan PARA PIHAK.
(5) PIHAK yang ingin melakukan perubahan atau pengakhiran Perjanjian sebagaimana
dimaksud pada ayat (1), harus memberitahukan kepada PIHAK lainnya paling lambat 3
(tiga) bulan sebelumnya.

Pasal 7
KORESPONDENSI

(1) Setiap pemberitahuan yang berhubungan dengan Perjanjian ini harus disampaikan secara
tertulis kepada PARA PIHAK melalui pos, jasa kurir, faksimili, e-mail maupun surat
yang diserahkan sendiri secara langsung dengan menggunakan alamat sebagai berikut :
a. PIHAK PERTAMA.
Alamat :
Telepon :
Faksimile :
E-mail : …..
b. PIHAK KEDUA.
Alamat : Kantor Pertanahan...
Telepon :
Faksimile :
E-mail : …..

142
 1
43

(2) Dalam hal satu PIHAK akan mengubah alamat, wajib memberitahukan secara tertulis atas
perubahan tersebut kepada PIHAK lainnya selambat- lambatnya dalam jangka waktu 7
(tujuh) hari kerja sebelum perubahan alamat.

Pasal 8
PEMANTAUAN DAN EVALUASI

(1) PARA PIHAK melakukan pemantauan dan evaluasi atas pelaksanaan Perjanjian ini
setiap 1 (satu) tahun sekali.
(2) Hasil pemantauan dan evaluasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaporkan kepada:
a. PIHAK PERTAMA: Bupati/Walikota....
b. PIHAK KEDUA : Kepala Kantor Pertanahan Kab/Kota…
c. Kantor Wilayah Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi
…,
d. Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional, terutama
Direktorat Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan serta Pusat Data dan Informasi
Pertanahan, Tata Ruang dan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan.

Pasal 9
KERAHASIAAN

(1) PARA PIHAK bertanggung jawab atas pemanfaatan, kerahasiaan dan keamanan data.
(2) PARA PIHAK hanya dapat memanfaatkan data dan/atau informasi sesuai tugas dan
wewenang PARA PIHAK serta maksud dan tujuan sebagaimana ditetapkan dalam
Perjanjian ini.
(3) PARA PIHAK tidak diperkenankan memberitahukan informasi rahasia selain untuk
melaksanakan Perjanjian ini tanpa persetujuan tertulis dari PIHAK lainnya kecuali
informasi rahasia telah menjadi milik umum atau tersedia secara umum.

143
 1
44

(4) Ketentuan kerahasiaan ini tetap berlaku walaupun jangka waktu Perjanjian ini telah
berakhir.

Pasal 10 KEADAAN
KAHAR

(1) PARA PIHAK dibebaskan dari tanggung jawab atas kegagalan atau keterlambatan dalam
melaksanakan kewajibannya berdasarkan Perjanjian ini yang disebabkan oleh hal-hal
diluar kemampuan yang wajar dari PARA PIHAK dan bukan disebabkan kesalahan salah
satu PIHAK atau PARA PIHAK, yang selanjutnya dalam Perjanjian ini disebut Keadaan
Kahar;
(2) Keadaan Kahar seperti dimaksud pada ayat 1 (satu) meliputi bencana alam, perubahan
pertauran perundang-undangan dan keadaan keamanan yang tidak mengizinkan;
(3) PIHAK yang mengalami keadaan kahar harus memberitahukan PIHAK lainnya secara
lisan dalam waktu 48 (empat puluh delapan) jam dan diikuti dengan pemberitahuan
secara tertulis selambat-lambatnya dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja sejak kejadian kahar
tersebut;
(4) Segala kerugian dan biaya yang dikeluarkan salah satu PIHAK sebagai akibat keadaan
kahar dalam pelaksanaan Perjanjian ini tidak menjadi tanggung jawab PIHAK lainnya.

Pasal 11
PENYELESAIAN PERSELISIHAN

(1) Apabila dikemudian hari timbul permasalahan dalam perbedaan penafsiran dan
pelaksanaan Perjanjian ini antara PARA PIHAK akan diselesaikan secara musyawarah
untuk mufakat.
(2) Dalam hal musyawarah dan mufakat sebagaimana dimaksud pada ayat
(1) tidak tercapai, maka akan diselesaikan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.

144
 1
45

Pasal 12 ADENDUM

Hal-hal yang belum diatur dalam Perjanjian ini akan diatur dan ditetapkan berdasarkan
kesepakatan PARA PIHAK yang akan dituangkan secara tertulis dalam kesepakatan tambahan
(adendum) yang merupakan satu kesatuan dan menjadi bagian tidak terpisahkan dari Perjanjian
ini.

Pasal 13
PENUTUP

Perjanjian ini dibuat dan ditandatangani pada hari, tanggal, bulan dan tahun sebagaimana
tersebut pada awal Perjanjian, dibuat rangkap 2 (dua) asli bermeterai, dibubuhi cap dan
mempunyai kekuatan hukum yang sama setelah ditandatangani oleh PARA PIHAK.

PIHAK PERTAMA, PIHAK KEDUA,

KEPALA..... NAMA KEPALA KANTOR

………………………………….. PERTANAHAN.........

145
2. Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah 1
46

PERJANJIAN KERJA SAMA

ANTARA
PEMERINTAH DAERAH KABUPATEN/KOTA ……………....
DAN
KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN/KOTA ....

NOMOR
NOMOR

TENTANG
PEMBARUAN PETA ZONA NILAI TANAH SKALA 1:…..

Pada hari ini, ………… tanggal …………… Bulan ………………. tahun

…….(…..) bertempat di ……. yang bertanda tangan di bawah ini:

I. ………………………… : Bupati/Walikota ......................................,

berdasarkan Keputusan Bupati ..............
Nomor……/Kep..............., Tanggal……… tentang
………………………, selanjutnya disebut PIHAK
PERTAMA.
II. ................................ : Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
......, berdasarkan Keputusan
………............ Nomor……/Kep...............,
Tanggal……… tentang ………………………, selanjutnya
disebut PIHAK KEDUA.

PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA yang selanjutnya secara bersama- sama disebut
PARA PIHAK dan secara diri sendiri disebut PIHAK, terlebih dahulu menerangkan hal-hal
sebagai berikut bahwa:
146
1. PIHAK PERTAMA adalah unsur pelaksana penyelenggara
1 Pemerintah Daerah yang
47
melaksanakan fungsi penunjang keuangan.

Paraf:
PIHAK PERTAMA ..... PIHAK KEDUA .....

147
 1
48

2. PIHAK KEDUA adalah instansi vertikal Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan
Pertanahan Nasional di Kabupaten yang berada di bawah dan bertanggung jawab
langsung kepada Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional
melalui Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional.
3. Perjanjian Kerja Sama ini merupakan tindak lanjut ketentuan dalam Nota Kesepahaman
antara Gubernur/Bupati/Walikota..............dengan Kepala Kantor Wilayah ...........
Nomor ………………dan Nomor
…………………………… tanggal ………………………bulan …………………… tahun
………………………………. tentang ………..

Dengan memperhatikan ketentuan peraturan perundang-undangan sebagai berikut:

1. Undang-Undang Nomor ….. Tahun ………. tentang Pembentukan Daerah-Daerah

Kabupaten Dalam Lingkungan Propinsi …….. (Berita Negara Tahun ……) sebagaimana
……………..;
2. Undang-Undang Nomor ….. Tahun ………. tentang Pembentukan Daerah-Daerah
Kabupaten Dalam Lingkungan Provinsi …….. (Berita Negara Tahun ……) sebagaimana
……………..;
3. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria
(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran
Negara Republik Indonesia Nomor 2043);
4. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (Lembaran
Negara Republik Indonesia Tahun 1985 Nomor 68, Tambahan Lembaran Negara
Republik Indonesia Nomor 3312), sebagaimana telah beberapa kali dubah terakhir
dengan Undang- Undang Republik Indonesia Nomor 12 Tahun 1994 tentang Perubahan
atas Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan
(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1994 Nomor 32, Tambahan Lembaran
Negara Nomor 3569);
5. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009

148
 1
49

Nomor 130, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5049);

6. Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah sebagaimana telah

diubah dengan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014
tentang Perubahan Atas Undang- Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan
Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2014 Nomor 246, Tambahan
Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5589);
7. Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan (Lembaran
Negara Republik Indonesia Tahun 2014 Nomor 292, Tambahan Lembaran Negara
Republik Indonesia Nomor 5601);
8. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (Lembaran
Negara Republik Indonesia Tahun 1997 Nomor 59, Tambahan Lembaran Negara
Republik Indonesia Nomor 3696)
9. Peraturan Pemerintah Nomor 55 Tahun 2016 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara
Pemungutan Pajak Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2016 Nomor
244, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5950);
10. Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2018 tentang Kerja Sama Daerah (Lembaran
Negara Republik Indonesia Tahun 2018 Nomor 97, Tambahan Lembaran Negara
Republik Indonesia Nomor 6219);
11. Peraturan Presiden Nomor 16 Tahun 2020 tentang Organisasi dan Tata Kerja
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (Lembaran Negara
Republik Indonesia Tahun 2020 Nomor 985);
12. Peraturan Presiden Nomor 17 Tahun 2020 tentang Organisasi dan Tata Kerja Kantor
Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan Kantor Pertanahan (Lembaran Negara Republik
Indonesia Tahun 2020 Nomor 985);
13. Peraturan Presiden Nomor 47 Tahun 2020 tentang Kementerian Agraria dan Tata Ruang
(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2015 Nomor 21);
14. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun
1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan

149
 1
50

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Jo. Peraturan Kepala Badan
Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor

8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan
Pertanahan Nasional Momor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;

15. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 22 Tahun 2009 tentang Petunjuk Teknis Tata
Cara Kerjasama Daerah;
16. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 17
Tahun 2018 tentang Pedoman Kerja Sama (Berita Negara Republik Indonesia Tahun
2018 Nomor 1159);
17. Peraturan Daerah Kabupaten .............. Nomor ….. Tahun …..tentang Pembentukan dan
Susunan Perangkat Daerah (Lembaran Daerah Kabupaten .............. Tahun ….. Nomor
…., Tambahan Lembaran Daerah Kabupaten .............. Tahun …. Nomor ….).(berisi
Perda BPHTB atau PBB);
18. (Peraturan Lainnya Menyesuaikan)
Berdasarkan hal-hal tersebut, PARA PIHAK sepakat membuat Perjanjian Kerja Sama tentang
Pembaruan Peta nilai tanah yang selanjutnya disebut Perjanjian, dengan ketentuan sebagai
berikut:

Pasal 1 MAKSUD
DAN TUJUAN

(1) Perjanjian ini dimaksudkan untuk pembaruan Peta Zona Nilai Tanah pada Peta Zona
Nilai Tanah hasil kerjasama yang telah dilaksanakan sebelumnya;
(2) Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah dalam rangka penyediaan informasi nilai tanah yang
mutakhir bagi PARA PIHAK;
(3) Perjanjian ini bertujuan untuk penyediaan informasi nilai tanah yang mutakhir untuk
dapat digunakan dalam pelayanan yang berkaitan dengan nilai tanah bagi PARA PIHAK.

150
 1
51

Pasal 2
RUANG LINGKUP

Ruang lingkup Perjanjian ini meliputi:

a. Pembiayaan pembaruan peta zona nilai tanah;
b. Pelaksanaan pembaruan peta zona nilai tanah;
c. Hak dan kewajiban pemanfaatan peta zona nilai tanah hasil kerjasama;

Pasal 3
PEMBIAYAAN

(1) Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah dibiayai oleh PIHAK PERTAMA;
(2) Penyusunan Kerangka Acuan Kerja dan Rancangan Anggaran Biaya dilaksanakan oleh
PARA PIHAK dengan mengacu pada Petunjuk Teknis dan ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku, terutama yang berlaku di Kementerian Agraria dan
Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional;
(3) Penyusunan Kerangka Acuan Kerja dan Rancangan Anggaran Biaya disusun dengan
mencakup pembiayaan beberapa kegiatan pendukung pembaruan Peta Zona Nilai Tanah
di antaranya :
a. Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah;
b. Pelatihan Teknis Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah;
c. Supervisi Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah dari Kantor Wilayah Badan Pertanahan
Nasional Provinsi …. dan/atau dari Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan
Pertanahan Nasional* (opsional);
d. Pencetakan/dokumentasi hasil Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah;
e. Segala biaya yang ditimbulkan sebagai akibat dari pelaksanaan Perjanjian ini.

Pasal 4
PELAKSANAAN

(1) Peta Zona Nilai Tanah terbarukan dibuat berdasarkan skala ketelitian zonasi pada Peta
Zona Nilai Tanah yang telah dibuat dalam perjanjian kerjasama sesuai anggaran biaya
yang telah disusun pada Pasal 3;

151
 1
52

(2) Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah dilaksanakan oleh PIHAK KEDUA dan/atau kedua
belah pihak* (opsional) berdasarkan Surat Keputusan Tim Pelaksana Pembaruan Peta
Nilai Tanah dilaksanakan oleh PARA PIHAK dan ditandatangani oleh Kepala Daerah
terdiri dari:
a) Pegawai dari lingkungan Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota yang telah
mendapatkan pelatihan teknis Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah* (opsional);
b) Pegawai dari lingkungan Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang telah mendapatkan
pelatihan teknis Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah;
c) dan/atau Pegawai dari lingkungan Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional
Provinsi (opsional)

Pasal 5
HAK

Bahwa PARA PIHAK berhak menggunakan data dan informasi Peta Zona Nilai Tanah yang
diperbarui dalam perjanjian kerjasama ini untuk pelayanan yang berhubungan dengan
pemanfaatan nilai tanah.

Pasal 6
KEWAJIBAN

(1) PARA PIHAK wajib menyediakan data dan informasi pendukung pembaruan peta zona
nilai tanah;
(2) PARA PIHAK berkewajiban menyelenggarakan sistem layanan pengaduan masyarakat
terkait keberatan atas nilai tanah pada peta nilai tanah yang dikerjasamakan dan secara
bersama sama melakukan penyelesaian dengan mekanisme penanganan keberatan
(complaint handling);

152
 1
53

(3) PARA PIHAK wajib berkoordinasi dengan Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional
Provinsi … , Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional, terutama
Direktorat Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan serta Pusat Data dan Informasi
Pertanahan, Tata Ruang dan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan.

Pasal 6
JANGKA WAKTU

(4) Jangka waktu Perjanjian ini selama … (…) tahun (sesuaikan kebutuhan) sejak tanggal
ditandatangani dan dapat diakhiri berdasarkan kesepakatan PARA PIHAK.
(5) PIHAK yang ingin melakukan perubahan atau pengakhiran Perjanjian sebagaimana
dimaksud pada ayat (1), harus memberitahukan kepada PIHAK lainnya paling lambat 3
(tiga) bulan sebelumnya.

Pasal 7
KORESPONDENSI

(1) Setiap pemberitahuan yang berhubungan dengan Perjanjian ini harus disampaikan secara
tertulis kepada PARA PIHAK melalui pos, jasa kurir, faksimili, e-mail maupun surat
yang diserahkan sendiri secara langsung dengan menggunakan alamat sebagai berikut :
a. PIHAK PERTAMA.
Alamat :
Telepon :
Faksimile :
E-mail : …..
b. PIHAK KEDUA.
Alamat : Kantor Pertanahan...
Telepon :
Faksimile :
E-mail : …..

153
 1
54

(2) Dalam hal satu PIHAK akan mengubah alamat, wajib memberitahukan secara tertulis atas
perubahan tersebut kepada PIHAK lainnya selambat- lambatnya dalam jangka waktu 7
(tujuh) hari kerja sebelum perubahan alamat.

Pasal 8
PEMANTAUAN DAN EVALUASI

(1) PARA PIHAK melakukan pemantauan dan evaluasi atas pelaksanaan Perjanjian ini
setiap 1 (satu) tahun sekali.
(2) Hasil pemantauan dan evaluasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaporkan kepada:
a. PIHAK PERTAMA: Bupati/Walikota....
b. PIHAK KEDUA : Kepala Kantor Pertanahan Kab/Kota…
c. Kantor Wilayah Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi
…,
d. Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional, terutama
Direktorat Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan serta Pusat Data dan Informasi
Pertanahan, Tata Ruang dan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan.

Pasal 9
KERAHASIAAN

(1) PARA PIHAK bertanggung jawab atas pemanfaatan, kerahasiaan dan keamanan data.
(2) PARA PIHAK hanya dapat memanfaatkan data dan/atau informasi sesuai tugas dan
wewenang PARA PIHAK serta maksud dan tujuan sebagaimana ditetapkan dalam
Perjanjian ini.
(3) PARA PIHAK tidak diperkenankan memberitahukan informasi rahasia selain untuk
melaksanakan Perjanjian ini tanpa persetujuan tertulis dari PIHAK lainnya kecuali
informasi rahasia telah menjadi milik umum atau tersedia secara umum.

154
 1
55

(4) Ketentuan kerahasiaan ini tetap berlaku walaupun jangka waktu Perjanjian ini telah
berakhir.

Pasal 10 KEADAAN
KAHAR

(1) PARA PIHAK dibebaskan dari tanggung jawab atas kegagalan atau keterlambatan dalam
melaksanakan kewajibannya berdasarkan Perjanjian ini yang disebabkan oleh hal-hal
diluar kemampuan yang wajar dari PARA PIHAK dan bukan disebabkan kesalahan salah
satu PIHAK atau PARA PIHAK, yang selanjutnya dalam Perjanjian ini disebut Keadaan
Kahar;
(2) Keadaan Kahar seperti dimaksud pada ayat 1 (satu) meliputi bencana alam, perubahan
pertauran perundang-undangan dan keadaan keamanan yang tidak mengizinkan;
(3) PIHAK yang mengalami keadaan kahar harus memberitahukan PIHAK lainnya secara
lisan dalam waktu 48 (empat puluh delapan) jam dan diikuti dengan pemberitahuan
secara tertulis selambat-lambatnya dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja sejak kejadian kahar
tersebut;
(4) Segala kerugian dan biaya yang dikeluarkan salah satu PIHAK sebagai akibat keadaan
kahar dalam pelaksanaan Perjanjian ini tidak menjadi tanggung jawab PIHAK lainnya.

Pasal 11
PENYELESAIAN PERSELISIHAN

(1) Apabila dikemudian hari timbul permasalahan dalam perbedaan penafsiran dan
pelaksanaan Perjanjian ini antara PARA PIHAK akan diselesaikan secara musyawarah
untuk mufakat.
(2) Dalam hal musyawarah dan mufakat sebagaimana dimaksud pada ayat
(1) tidak tercapai, maka akan diselesaikan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.

155
 1
56

Pasal 12 ADENDUM

Hal-hal yang belum diatur dalam Perjanjian ini akan diatur dan ditetapkan berdasarkan
kesepakatan PARA PIHAK yang akan dituangkan secara tertulis dalam kesepakatan tambahan
(adendum) yang merupakan satu kesatuan dan menjadi bagian tidak terpisahkan dari Perjanjian
ini.

Pasal 13
PENUTUP

Perjanjian ini dibuat dan ditandatangani pada hari, tanggal, bulan dan tahun sebagaimana
tersebut pada awal Perjanjian, dibuat rangkap 2 (dua) asli bermeterai, dibubuhi cap dan
mempunyai kekuatan hukum yang sama setelah ditandatangani oleh PARA PIHAK.

PIHAK PERTAMA, PIHAK KEDUA,

KEPALA..... NAMA KEPALA KANTOR

………………………………….. PERTANAHAN.........

156
 1
3. Pembuatan Peta Nilai Bidang Tanah 57

PERJANJIAN KERJA SAMA

ANTARA
PEMERINTAH DAERAH KABUPATEN/KOTA ……………....
DAN
KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN/KOTA ....

NOMOR
NOMOR

TENTANG
PEMBUATAN PETA NILAI BIDANG TANAH

Pada hari ini, ………… tanggal …………… Bulan ………………. tahun

…….(…..) bertempat di ……. yang bertanda tangan di bawah ini:

I. ………………………… : Bupati/Walikota ......................................,

berdasarkan Keputusan Bupati ..............
Nomor……/Kep..............., Tanggal……… tentang
………………………, selanjutnya disebut PIHAK
PERTAMA.
II. ................................ : Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
......, berdasarkan Keputusan
………............ Nomor……/Kep...............,
Tanggal……… tentang ………………………, selanjutnya
disebut PIHAK KEDUA.

157
PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA yang1 selanjutnya secara bersama- sama disebut
58
PARA PIHAK dan secara diri sendiri disebut PIHAK, terlebih dahulu menerangkan hal-hal
sebagai berikut bahwa:

1. PIHAK PERTAMA adalah unsur pelaksana penyelenggara Pemerintah Daerah yang

melaksanakan fungsi penunjang keuangan.

Paraf:
PIHAK PERTAMA ..... PIHAK KEDUA .....

158
 1
59

2. PIHAK KEDUA adalah instansi vertikal Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan
Pertanahan Nasional di Kabupaten yang berada di bawah dan bertanggung jawab
langsung kepada Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional
melalui Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional.
3. Perjanjian Kerja Sama ini merupakan tindak lanjut ketentuan dalam Nota Kesepahaman
antara Gubernur/Bupati/Walikota..............dengan Kepala Kantor Wilayah ...........
Nomor ………………dan Nomor
…………………………… tanggal ………………………bulan …………………… tahun
………………………………. tentang ………..

Dengan memperhatikan ketentuan peraturan perundang-undangan sebagai berikut:

1. Undang-Undang Nomor ….. Tahun ………. tentang Pembentukan Daerah-Daerah

Kabupaten Dalam Lingkungan Propinsi …….. (Berita Negara Tahun ……) sebagaimana
……………..;
2. Undang-Undang Nomor ….. Tahun ………. tentang Pembentukan Daerah-Daerah
Kabupaten Dalam Lingkungan Provinsi …….. (Berita Negara Tahun ……) sebagaimana
……………..;
3. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria
(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran
Negara Republik Indonesia Nomor 2043);
4. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (Lembaran
Negara Republik Indonesia Tahun 1985 Nomor 68, Tambahan Lembaran Negara
Republik Indonesia Nomor 3312), sebagaimana telah beberapa kali dubah terakhir
dengan Undang- Undang Republik Indonesia Nomor 12 Tahun 1994 tentang Perubahan
atas Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan
(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1994 Nomor 32, Tambahan Lembaran
Negara Nomor 3569);
5. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009

159
 1
60

Nomor 130, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5049);

6. Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah sebagaimana telah

diubah dengan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014
tentang Perubahan Atas Undang- Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan
Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2014 Nomor 246, Tambahan
Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5589);
7. Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan (Lembaran
Negara Republik Indonesia Tahun 2014 Nomor 292, Tambahan Lembaran Negara
Republik Indonesia Nomor 5601);
8. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (Lembaran
Negara Republik Indonesia Tahun 1997 Nomor 59, Tambahan Lembaran Negara
Republik Indonesia Nomor 3696)
9. Peraturan Pemerintah Nomor 55 Tahun 2016 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara
Pemungutan Pajak Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2016 Nomor
244, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5950);
10. Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2018 tentang Kerja Sama Daerah (Lembaran
Negara Republik Indonesia Tahun 2018 Nomor 97, Tambahan Lembaran Negara
Republik Indonesia Nomor 6219);
11. Peraturan Presiden Nomor 16 Tahun 2020 tentang Organisasi dan Tata Kerja
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (Lembaran Negara
Republik Indonesia Tahun 2020 Nomor 985);
12. Peraturan Presiden Nomor 17 Tahun 2020 tentang Organisasi dan Tata Kerja Kantor
Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan Kantor Pertanahan (Lembaran Negara Republik
Indonesia Tahun 2020 Nomor 985);
13. Peraturan Presiden Nomor 47 Tahun 2020 tentang Kementerian Agraria dan Tata Ruang
(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2015 Nomor 21);
14. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun
1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan

160
 1
61

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Jo. Peraturan Kepala
Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor

8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan
Pertanahan Nasional Momor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;

15. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 22 Tahun 2009 tentang Petunjuk Teknis Tata
Cara Kerjasama Daerah;
16. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 17
Tahun 2018 tentang Pedoman Kerja Sama (Berita Negara Republik Indonesia Tahun
2018 Nomor 1159);
17. Peraturan Daerah Kabupaten .............. Nomor ….. Tahun …..tentang Pembentukan dan
Susunan Perangkat Daerah (Lembaran Daerah Kabupaten .............. Tahun ….. Nomor
…., Tambahan Lembaran Daerah Kabupaten .............. Tahun …. Nomor ….).(berisi
Perda BPHTB atau PBB);
18. (Peraturan Lainnya Menyesuaikan)
Berdasarkan hal-hal tersebut, PARA PIHAK sepakat membuat Perjanjian Kerja Sama tentang
Pembuatan Peta nilai tanah yang selanjutnya disebut Perjanjian, dengan ketentuan sebagai
berikut:

Pasal 1 MAKSUD
DAN TUJUAN

(1) Perjanjian ini dimaksudkan untuk pembuatan peta Nilai Bidang Tanah dalam rangka
penyediaan informasi nilai tanah bagi PARA PIHAK;
(2) Perjanjian ini bertujuan untuk percepatan pelayanan yang berhubungan dengan
pemanfaatan nilai tanah bagi PARA PIHAK.

161
 1
62

Pasal 2
RUANG LINGKUP

Ruang lingkup Perjanjian ini meliputi:

a. Pembiayaan pembuatan peta Nilai Bidang Tanah;
b. Pelaksanaan pembuatan peta Nilai Bidang Tanah;
c. Hak dan kewajiban pemanfataan peta Nilai Bidang Tanah hasil kerjasama;

Pasal 3
PEMBIAYAAN

(1) Pembuatan Peta Nilai Bidang Tanah dibiayai oleh PIHAK PERTAMA;
(2) Penyusunan Kerangka Acuan Kerja dan Rancangan Anggaran Biaya dilaksanakan oleh
PARA PIHAK dengan mengacu pada Petunjuk Teknis dan ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku, terutama yang berlaku di Kementerian Agraria dan
Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional;
(3) Penyusunan Kerangka Acuan Kerja dan Rancangan Anggaran Biaya disusun dengan
mencakup pembiayaan beberapa kegiatan pendukung pembuatan Peta Nilai Bidang
Tanah di antaranya :
a. Pembuatan Peta Nilai Bidang Tanah;
b. Pelatihan Teknis Pembuatan Peta Nilai Bidang Tanah;
c. Supervisi Pembuatan Peta Nilai Bidang Tanah dari Kantor Wilayah Badan
Pertanahan Nasional Provinsi …. dan/atau dari Kementerian Agraria dan Tata
Ruang/Badan Pertanahan Nasional* (opsional);
d. Pencetakan/dokumentasi hasil Pembuatan Peta Nilai Bidang Tanah;
e. Segala biaya yang ditimbulkan sebagai akibat dari pelaksanaan Perjanjian ini.

Pasal 4
PELAKSANAAN

(1) Peta Nilai Bidang Tanah dibuat dengan luasan ….. Ha sesuai anggaran biaya yang telah
disusun pada Pasal 3;

162
 1
63

(2) Pembuatan Peta Nilai Bidang Tanah dilaksanakan oleh PIHAK KEDUA dan/atau kedua
belah pihak* (opsional) berdasarkan Surat Keputusan Tim Pelaksana Pembuatan Peta
Nilai Tanah dilaksanakan oleh PARA PIHAK dan ditandatangani oleh Kepala Daerah
terdiri dari:
a) Pegawai dari lingkungan Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota yang telah
mendapatkan pelatihan teknis Pembuatan Peta Nilai Bidang Tanah* (opsional);
b) Pegawai dari lingkungan Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang telah mendapatkan
pelatihan teknis Pembuatan Peta Nilai Bidang Tanah;
c) dan/atau Pegawai dari lingkungan Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional
Provinsi (opsional)

Pasal 5
HAK

Bahwa PARA PIHAK berhak menggunakan data dan informasi Peta Nilai Bidang Tanah yang
dibuat dalam perjanjian kerjasama ini untuk pelayanan yang berhubungan dengan
pemanfaatan nilai tanah.

Pasal 6
KEWAJIBAN

(1) PARA PIHAK wajib menyediakan data dan informasi pendukung pembuatan Peta Nilai
Bidang Tanah;
(2) PARA PIHAK berkewajiban menyelenggarakan sistem layanan pengaduan masyarakat
terkait keberatan atas nilai tanah pada peta nilai tanah yang dikerja samakan dan secara
bersama sama melakukan penyelesaian dengan mekanisme penanganan keberatan
(complaint handling);
(3) PARA PIHAK wajib berkoordinasi dengan Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional
Provinsi … , Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional, terutama
Direktorat Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan serta Pusat Data dan Informasi
Pertanahan, Tata Ruang dan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan.

163
 1
64

Pasal 6
JANGKA WAKTU

(4) Jangka waktu Perjanjian ini selama … (…) tahun (sesuaikan kebutuhan) sejak tanggal
ditandatangani dan dapat diakhiri berdasarkan kesepakatan PARA PIHAK.
(5) PIHAK yang ingin melakukan perubahan atau pengakhiran Perjanjian sebagaimana
dimaksud pada ayat (1), harus memberitahukan kepada PIHAK lainnya paling lambat 3
(tiga) bulan sebelumnya.

Pasal 7
KORESPONDENSI

(1) Setiap pemberitahuan yang berhubungan dengan Perjanjian ini harus disampaikan secara
tertulis kepada PARA PIHAK melalui pos, jasa kurir, faksimili, e-mail maupun surat
yang diserahkan sendiri secara langsung dengan menggunakan alamat sebagai berikut :
a. PIHAK PERTAMA.
Alamat :
Telepon :
Faksimile :
E-mail : …..
b. PIHAK KEDUA.
Alamat : Kantor Pertanahan...
Telepon :
Faksimile :
E-mail : …..
(2) Dalam hal satu PIHAK akan mengubah alamat, wajib memberitahukan secara tertulis atas
perubahan tersebut kepada PIHAK lainnya selambat- lambatnya dalam jangka waktu 7
(tujuh) hari kerja sebelum perubahan alamat.

Pasal 8
PEMANTAUAN DAN EVALUASI

164
 1
65

(1) PARA PIHAK melakukan pemantauan dan evaluasi atas pelaksanaan Perjanjian ini
setiap 1 (satu) tahun sekali.
(2) Hasil pemantauan dan evaluasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaporkan kepada:
a. PIHAK PERTAMA: Bupati/Walikota....
b. PIHAK KEDUA : Kepala Kantor Pertanahan Kab/Kota…
c. Kantor Wilayah Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi
…,
d. Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional, terutama
Direktorat Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan serta Pusat Data dan Informasi
Pertanahan, Tata Ruang dan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan.

Pasal 9
KERAHASIAAN

(1) PARA PIHAK bertanggung jawab atas pemanfaatan, kerahasiaan dan keamanan data.
(2) PARA PIHAK hanya dapat memanfaatkan data dan/atau informasi sesuai tugas dan
wewenang PARA PIHAK serta maksud dan tujuan sebagaimana ditetapkan dalam
Perjanjian ini.
(3) PARA PIHAK tidak diperkenankan memberitahukan informasi rahasia selain untuk
melaksanakan Perjanjian ini tanpa persetujuan tertulis dari PIHAK lainnya kecuali
informasi rahasia telah menjadi milik umum atau tersedia secara umum.

(4) Ketentuan kerahasiaan ini tetap berlaku walaupun jangka waktu Perjanjian ini telah
berakhir.

Pasal 10 KEADAAN
KAHAR

(1) PARA PIHAK dibebaskan dari tanggung jawab atas kegagalan atau keterlambatan dalam
melaksanakan kewajibannya berdasarkan Perjanjian ini yang disebabkan oleh hal-hal
diluar kemampuan yang

165
 1
66

wajar dari PARA PIHAK dan bukan disebabkan kesalahan salah satu PIHAK atau PARA
PIHAK, yang selanjutnya dalam Perjanjian ini disebut Keadaan Kahar;

(2) Keadaan Kahar seperti dimaksud pada ayat 1 (satu) meliputi bencana alam, perubahan
pertauran perundang-undangan dan keadaan keamanan yang tidak mengizinkan;
(3) PIHAK yang mengalami keadaan kahar harus memberitahukan PIHAK lainnya secara
lisan dalam waktu 48 (empat puluh delapan) jam dan diikuti dengan pemberitahuan
secara tertulis selambat-lambatnya dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja sejak kejadian kahar
tersebut;
(4) Segala kerugian dan biaya yang dikeluarkan salah satu PIHAK sebagai akibat keadaan
kahar dalam pelaksanaan Perjanjian ini tidak menjadi tanggung jawab PIHAK lainnya.

Pasal 11
PENYELESAIAN PERSELISIHAN

(1) Apabila dikemudian hari timbul permasalahan dalam perbedaan penafsiran dan
pelaksanaan Perjanjian ini antara PARA PIHAK akan diselesaikan secara musyawarah
untuk mufakat.
(2) Dalam hal musyawarah dan mufakat sebagaimana dimaksud pada ayat
(1) tidak tercapai, maka akan diselesaikan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.

Pasal 12 ADENDUM

Hal-hal yang belum diatur dalam Perjanjian ini akan diatur dan ditetapkan berdasarkan
kesepakatan PARA PIHAK yang akan dituangkan secara tertulis dalam kesepakatan
tambahan (adendum) yang merupakan satu kesatuan dan menjadi bagian tidak terpisahkan
dari Perjanjian ini.

Pasal 13

166
 1
67

PENUTUP
Perjanjian ini dibuat dan ditandatangani pada hari, tanggal, bulan dan tahun sebagaimana
tersebut pada awal Perjanjian, dibuat rangkap 2 (dua) asli bermeterai, dibubuhi cap dan
mempunyai kekuatan hukum yang sama setelah ditandatangani oleh PARA PIHAK.

PIHAK PERTAMA, PIHAK KEDUA,

KEPALA..... NAMA KEPALA KANTOR

………………………………….. PERTANAHAN.........

167
 1
Lampiran 6 Koreksi Data Spasial Sebelum Unggah Data
68
1. Cek Geometri Data Spasial
Terdapat beberapa bentuk data dalam Sistem Informasi Geografi, misalnya data
vektor dan data raster. Data vektor terbentuk dari tiga jenis geometri, yaitu titik (point), garis
(line), dan poligon (polygon). Pembuatan/pembaruan Peta ZNT menggunakan geometri titik
untuk data titik sampel dan poligon untuk data zona awal nilai tanah. Data tersebut harus
dilakukan pengecekan sebelum diunggah ke Aplikasi KKP.
Kegagalan saat unggah data salah satunya disebabkan karena ketidaksesuian
geometri data spasial (shapefile) dengan sistem di aplikasi KKP. Oleh karena pengecekan
geometri penting dilakukan. Kesalahan yang sering diantaranya adalah sebagai berikut.
a. Shapefile geometry tidak valid dan berbentuk 3 Dimensi
Data spasial (shapefile) merupakan data yang memiliki referensi geografis
(koordinat). Jika koordinatnya terdiri dari X dan Y saja, maka shapefile berbentuk 2
Dimensi sedangkan jika memiliki nilai (nilai Z) maka shapefile berbentuk 3 Dimensi.
Atribute table dalam shapefile berbentuk 3 Dimensi akan ada tambahan ZM di
belakangnya, misalnya PointZM, PolylineZM, dan PolygonZM. Shapefile berbentuk 3
Dimensi memiliki ukuran dua kali lipat lebih besar daripada shapefile berbentuk 2
Dimensi.
Aplikasi KKP tidak dapat memproses shapefile yang berbentuk 3 Dimensi
sehingga apabila data spasial yang diunggah berbentuk 3 Dimensi, secara otomatis
sistem akan menolak data tersebut dan terjadi error. Masalah ini dapat diatasi dengan
cara menghilangkan nilai Z sehingga data berbentuk 2 Dimensi saja.
b. Terdapat poligon-poligon kecil dalam satu poligon
Poligon-poligon kecil dapat terbentuk saat proses digitasi maupun analisis data
spasial. Terhadap poligon-poligon tersebut harus dieliminasi karena luasannya kurang
dari angka tertentu. Eliminasi poligon kecil dilakukan pada poligon dengan luasan
kurang dari 0.5 mm x 0.5 mm (12.5 m x 12.5 m pada skala 1:25.000, 5 m x 5 m pada
skala 1:10.000, dan 1.25 m x 1.25 m pada skala 1:2.500). Poligon-poligon kecil
tersebut dapat digabungkan dengan poligon disekitarnya yang lebih besar.

168
 1
c. Terdapat poligon saling silang antar vertek
69
Shapefile garis (line) dan poligon (polygon) terdiri dari sekumpulan vertex dan node.
Poligon saling silang antar vertek juga dapat terbentuk saat proses digitasi maupun
analisis data spasial. Dimungkinkan poligon-poligon tersebut memiliki informasi yang
sama dengan poligon besar di sekitarnya. Oleh karena itu, terhadap poligon-poligon
yang saling silang antar vertek untuk dapat dilakukan penggabungan dengan poligon di
sekitarnya sesuai dengan jenis zona yang dapat dilihat dari kenampakan citra satelit.
Poligon saling silang antar vertek yang tidak digabungkan dengan poligon besar di
sekitarnya akan memengaruhi jumlah zona awal yang terbentuk.

2. Cek Error Topology

Error Topology merupakan kesalahan yang terdapat di dalam suatu objek vektor (misalnya
shapefile) berupa polygon maupun line yang diakibatkan adanya kesalahan dalam proses digitasi
atau kesalahan yang muncul setelah melakukan analisis terhadap suatu objek. Error Topology
dapat menjadikan suatu poligon saling overlap dan muncul gaps. Oleh karena itu diperlukan cek
topology untuk memperbaiki kesalahan yang terjadi. Data spasial (.shp) hasil
pembuatan/pembaruan Peta ZNT perlu dilakukan cek error topology sebelum diunggah di Aplikasi
KKP. Cek error topology dilakukan dengan memperhatikan ketentuan sebagai berikut.
a. Tidak boleh saling Overlap
Overlap merupakan kondisi dimana suatu poligon (dalam satu layer) saling tumpang tindih.
Oleh karena itu, poligon tersebut harus perbaiki sehingga tidak saling tumpang tindih. Apabila
tidak diperbaiki, dikhawatirkan saat data spasial sudah terunggah di Aplikasi KKP, luasan area
kerja (AoI) menjadi lebih besar dari luas yang sebenarnya karena adanya poligon yang saling
overlap. Kondisi yang demikian menjadikan informasi nilai tanah menjadi tidak sesuai.

169
b. Tidak boleh ada Gap 1
70
Gap merupakan ruang kosong atau rongga diantara poligon (dalam satu layer) yang saling
berimpitan. Poligon tersebut harus diperbaiki dengan cara melakukan digitasi sehingga tidak
ada lagi ruang kosong didalamnya. Poligon hasil digitasi kemudian digabungkan dengan
poligon di sekitarnya sesuai dengan jenis zona yang dapat dilihat dari kenampakan citra satelit.

170