Petunjuk Teknis Pt&ep - 2021

~ ~
Daftar Isi
Kata Pengantar ..................................................................................................... i

Daftar Isi .............................................................................................................. ii
Daftar gambar ..................................................................................................... iv
Daftar Tabel ........................................................................................................ iv
Daftar Lampiran .................................................................................................. iv
Daftar Singkatan ................................................................................................. iv
BAB I Pendahuluan ............................................................................................. 1
I.1. Latar Belakang.............................................................................. 1
I.2. Dasar Hukum ................................................................................ 2
I.3. Maksud dan Tujuan ...................................................................... 2
I.4. Definisi .......................................................................................... 3
I.5. Pokok Bahasan............................................................................. 6
BAB II Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah ........................................................... 7
II.1. Ruang Lingkup Pekerjaan ............................................................. 7
II.2. Tahapan Pekerjaan....................................................................... 7
II.2.1. Persiapan ..................................................................................... 7
II.2.2. Pembuatan Peta Zona Awal Nilai Tanah....................................... 9
II.2.3. Pengumpulan Data ..................................................................... 12
II.2.4. Entri Data Tekstual ..................................................................... 14
II.2.5. Perhitungan dan Analisis Data .................................................... 17
II.2.6. Pengolahan Data Spasial............................................................ 26
II.2.7. Pencetakan Peta ........................................................................ 30
II.2.8. Pelaporan ................................................................................... 30
BAB III Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah ........................................................ 34
III.1. Ruang Lingkup Pekerjaan ........................................................... 34
III.2. Tahapan Pekerjaan..................................................................... 35
III.2.1. Persiapan ................................................................................... 35
III.2.2. Analisa Peta Zona Nilai Tanah yang akan diperbarui .................. 36
III.2.3. Survei batas zona dan pengumpulan data pasar pembaruan peta
zona nilai tanah........................................................................... 37
III.2.4. Entri Data Tekstual ..................................................................... 38
III.2.5. Perhitungan dan Analisis Data .................................................... 41
III.2.6. Pengolahan Data Spasial............................................................ 49
III.2.7. Pencetakan Peta ........................................................................ 50
III.2.8. Pelaporan ................................................................................... 50
~ ii ~
BAB IV Pembuatan Peta Nilai Bidang Tanah ..................................................... 54
IV.1. Ruang Lingkup Pekerjaan ........................................................... 54
IV.2. Tahapan Pekerjaan..................................................................... 54
IV.2.1. Persiapan ................................................................................... 54
IV.2.2. Survei Data Fisik, Data Lingkungan Bidang Tanah dan
Penyusunan basis data penilaian bidang tanah .......................... 56
IV.2.3. Pengumpulan Sampel Data Transaksi/Penawaran Properti ........ 58
IV.2.4. Entri data .................................................................................... 59
IV.2.5. Sinkronisasi Data Sampel dengan Basisdata Penilaian Bidang
Tanah ......................................................................................... 60
IV.2.6. Perhitungan dan Analisis Data .................................................... 60
IV.2.7. Pembuatan Model Prediksi Nilai Tanah ...................................... 68
IV.2.8. Prediksi Nilai Tanah dan Perbaikan Kesalahan........................... 69
IV.2.9. Pencetakan Peta ........................................................................ 70
IV.2.10. Pelaporan ................................................................................... 70
BAB V Penilaian Aset Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota ............................... 72
V.1. Ruang lingkup pekerjaan ............................................................ 72
V.2. Tahapan Pekerjaan..................................................................... 73
V.2.1. Analisis Nilai Tanah .................................................................... 73
V.2.2. Analisis Nilai Bangunan .............................................................. 76
V.2.3. Perhitungan Nilai Aset/Properti Kantor Pertanahan .................... 77
V.2.4. Penyusunan Laporan Penilaian .................................................. 78
BAB VI Penanganan Pengaduan Keberatan Nilai Tanah ................................... 80
VI.1. Ruang Lingkup Pekerjaan ........................................................... 80
VI.2. Tahapan Pekerjaan..................................................................... 80
VI.2.1. Persyaratan ................................................................................ 80
VI.2.2. Mekanisme Penanganan Pengaduan Keberatan Nilai Tanah ..... 80
DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................... 84
Lampiran ........................................................................................................... 85
~ iii ~
Daftar gambar
Gambar 1. Pembuatan Zona Awal Menggunakan Peta Bidang Tanah ............. 9
Gambar 2 Pembuatan Zona Awal tanpa menggunakan Peta Bidang Tanah .... 10
Gambar 3 Satu zona terdiri dari 3 sampel ................................................... 28
Gambar 4 Satu zona kurang dari 3 sampel ................................................. 28
Gambar 5 Pemenuhan zona dengan sampel Individual ................................ 29
Gambar 6 Pemenuhan zona dengan 3 sampel Individual .............................. 30
Gambar 7 Ilustrasi luasan Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah ....................... 34
Gambar 8 Diagram Alir Penanganan Keberatan Informasi Nilai Tanah ............ 80
Gambar 9 Penanganan Pengaduan Keberatan Skema 1 .............................. 81
Gambar 10 Penanganan Pengaduan Keberatan Skema 2 ............................ 81
Gambar 11 Penanganan Pengaduan Keberatan Skema 3 ............................ 82
Daftar Tabel
Tabel 1. Penjelasan Entri Data Tekstual ..................................................... 14
Tabel 2 Penyusutan Rumah ...................................................................... 19
Tabel 3 Penyusutan Ruko......................................................................... 19
Tabel 4 Penjelasan Entri Data Tekstual Pembaruan ..................................... 38
Daftar Lampiran
Lampiran 1 Formulir Survei Nilai Tanah Non Pertanian ................................. 85
Lampiran 2 Formulir Survei Nilai Tanah Pertanian........................................ 87
Lampiran 3 Layout Peta Zona Nilai Tanah .................................................. 88
Lampiran 4 Upload Peta Zona Nilai Tanah dan atau Peta Nilai Bidang Tanah .. 97
Daftar Singkatan
AOI : Area of Interest
APL : Area Penggunaan Lain
PPIB : Penundaan Pemberian Izin Baru
LP2B : Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan
RTRW : Rencana Tata Ruang Wilayah
RDTR : Rencana Detail Tata Ruang
RCN : Replacement Cost New atau Biaya Pengganti Baru
~ iv ~
BAB I
Pendahuluan
I.1. Latar Belakang
Direktorat Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan sebagaimana

tertuang dalam Pasal 368 Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/BPN
Nomor 16 Tahun 2020 mempunyai tugas melaksanakan perumusan dan
pelaksanaan kebijakan, penyusunan norma, standar, prosedur dan kriteria, dan
pemberian bimbingan teknis dan supervisi, serta pelaksanaan evaluasi dan
pelaporan, fasilitasi penanganan permasalahan informasi nilai tanah,
pengembangan penilaian, pemanfaatan nilai tanah sebagai dasar kebijakan dan
pendayagunaan ekonomi pertanahan. Dalam melaksanakan tugas tersebut,
Direktorat Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan menyelenggarakan fungsi
sebagai berikut:
a. penyediaan informasi nilai tanah dan properti, pengembangan penilaian dan
pendayagunaan ekonomi pertanahan;
b. pembinaan penyediaan informasi nilai tanah dan properti, pengembangan
penilaian dan pendayagunaan ekonomi pertanahan;
c. penyiapan pemanfaatan peta nilai tanah dan properti sebagai dasar layanan
pertanahan dan referensi kebijakan ekonomi pertanahan;
d. fasilitasi penanganan permasalahan informasi nilai tanah dan properti,
pengembangan penilaian dan pendayagunaan ekonomi pertanahan;
e. pelaksanaan pembangunan basis data informasi nilai tanah dan properti,
pengembangan penilaian dan pendayagunaan ekonomi pertanahan;
f. pelaksanaan fungsi lain yang diberikan oleh Direktur Jenderal; dan
g. pelaksanaan urusan tata usaha dan rumah tangga Direktorat.
Kemudian dalam Pasal 15 dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata

Ruang/BPN Nomor 17 Tahun 2020 diatur juga bahwa salah satu tugas Bidang
Pengadaan Tanah dan Pengembangan di Kanwil Badan Pertanahan Nasional
adalah Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan.
Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021

1
Dalam pelaksanaan tugas pokok dan fungsi di bidang penilaian tanah dan
ekonomi pertanahan terdapat beberapa permasalahan seperti kurangnya
pemahaman pelaksana pekerjaan terhadap urutan kegiatan yang harus
dilakukan sehingga mengakibatkan output yang kurang berkualitas.
Oleh karena itu, diperlukan petunjuk teknis di bidang penilaian tanah dan
ekonomi pertanahan untuk mendapatkan output hasil kegiatan yang sesuai
standar dalam rangka mencapai hasil kegiatan yang optimal.
I.2. Dasar Hukum
1. Undang-Undang No 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi

Pembangunan Untuk Kepentingan Umum;
2. Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas
Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian
Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional;
3. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 47 Tahun 2020 Tentang
Kementerian Agraria dan Tata Ruang (Lembaran Negara Republik Indonesia
Tahun 2020 Nomor 83);
4. Peraturan Presiden Nomor 48 Tahun 2020 tentang Badan Pertanahan
Nasional (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2020 Nomor 84);
5. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 16 Tahun 2020 tentang Organisasi dan Tata Kerja
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional;
6. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 17 Tahun 2020 tentang Organisasi dan Tata Kerja Kantor
Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan Kantor Pertanahan.
I.3. Maksud dan Tujuan
Maksud dilaksanakannya penyediaan informasi nilai tanah yaitu sebagai

kebutuhan dan rujukan nasional untuk mewujudkan fungsi tanah bagi sebesar-
besar kemakmuran rakyat, melalui:

2
1. Percepatan penyediaan informasi nilai pasar tanah;
2. Informasi umum nilai pasar tanah;
3. Referensi nilai untuk tukar menukar tanah dan properti, baik untuk
kepentingan masyarakat, maupun khususnya untuk kepentingan
pengamanan aset negara;
4. Penghitungan tarif layanan pertanahan melalui PNBP;
5. Referensi masyarakat dalam transaksi pertanahan dan properti;
6. Informasi nilai dan pajak tanah yang lebih transparan dan adil (fair);
7. Referensi dalam penetapan nilai ganti-rugi bagi masyarakat dan
Tim/Lembaga Penilai Tanah;
8. Piranti monitoring nilai dan pasar tanah;
9. Memberikan gambaran yang cepat mengenai perkembangan perekonomian
suatu wilayah; dan
10. Pembuatan model indeks harga tanah.
Tujuan pembuatan penyediaan informasi nilai tanah yaitu agar dapat

dimanfaatkan untuk pelayanan pertanahan dan sebagai referensi kebijakan yang
berkaitan dengan nilai tanah.
I.4. Definisi
1. Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan

untuk suatu aset. Karena kemampuan keuangan, motivasi atau kepentingan
khusus dari pembeli atau penjual, jarga yang dibayarkan mungkin berbeda
dengan nilai dari aset tersebut berdasarkan anggapan pihak lain. (Kode Etik
Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia 2018);
2. Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau
menciptakan suatu aset. Ketika aset telah diperoleh atau diciptakan, biaya
merupakan suatu fakta. Harga berhubungan dengan biaya, karena harga
yang dibayar untuk suatu aset menjadi biaya bagi pembeli. (Kode Etik
Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia 2018);
3. Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau
harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran,
sehingga nilai bukan merupakan fakta. Aset diartikan juga sebagai barang

3
dan jasa. (Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia
2018);
4. Tanah adalah permukaan bumi, sebagaimana dimaksud dalam ketentuan
Pasal 4 Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria, di daratan maupun di bawah air, termasuk ruang di
atas maupun di bawahnya, dalam batas-batas tertentu termasuk kekayaan
alam yang terkandung di dalamnya, yang mempunyai batas-batas dan
sistem-sistem tertentu, baik batas dan sistem alam, batas dan sistem
administrasi, maupun batas dan sistem penguasaan, pemilikan,
penggunaan, dan pemanfaatannya; Dalam pengertian ini maka tanah
termasuk baik tanah yang sudah ada sesuatu hak di atasnya, maupun yang
belum dilekati oleh sesuatu hak menurut peraturan perundang-undangan
yang berlaku;
5. Nilai Tanah adalah nilai tanah sebagaimana dimaksud di atas, dalam
keadaan “kosong”, tidak termasuk nilai benda-benda yang melekat padanya;
6. Zona Nilai Tanah adalah poligon yang menggambarkan nilai tanah yang
relative sama dari sekumpulan bidang tanah didalamnya, yang batasanya
bisa bersifat imajiner ataupun nyata sesuai dengan penggunaan tanah dan
mempunyai perbedaan nilai antara satu dengan yang lainnya berdasarkan
analisa petugas dengan metode perbandingan harga pasar dan biaya;
7. Properti merupakan kata singkat dari “Properti Riil” (Real Property), adalah
tanah berikut seluruh benda-benda buatan manusia yang melekat padanya
sebagai satu kesatuan, baik yang berada pada, di atas, dan di bawah
permukaan tanah dimaksud;
8. Nilai Properti adalah nilai tanah berikut nilai seluruh benda-benda buatan
manusia yang melekat padanya sebagai satu kesatuan, baik yang berada
pada, di atas, dan di bawah permukaan tanah dimaksud;
9. Nilai Pasar didefenisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat
diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada
tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjualan
yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan. (Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia 2018);

4
10. Land Extraction adalah metode yang digunakan untuk mengestimasi nilai
tanah dengan cara mengurangi nilai bangunan dari total nilai properti (https:/
/study.com/ academy/ lesson/ extraction-method-of-land-site-valuation.html);
11. Indeks pada dasarnya merupakan suatu angka yang dibuat sedemikian rupa
sehingga dapat dipergunakan untuk melakukan perbandingan antara
kegiatan yang sama (hasil penjualan, produksi, ekspor, jumlah uang beredar,
dll) dalam waktu yang berbeda. Dari angka indeks dapat diketahui maju
mundurnya atau naik turunnya suatu usaha atau kegiatan. Jadi tujuan
pembuatan angka indeks sebetulnya adalah untuk mengukur secara
kuantitatif terjadinya perubahan dalam dua waktu yang berlainan misalnya
indeks nilai untuk mengukur perubahan harga (berapa kenaikannya atau
penurunannya);
12. Dalam membuat angka indeks diperlukan dua macam waktu, yaitu waktu
dasar (base period) dan waktu yang bersangkutan atau sedang berjalan
(current period). Waktu dasar adalah waktu dimana suatu kegiatan
(kejadian) dipergunakan sebagai dasar perbandingan. Waktu yang sedang
berjalan ialah waktu dimana suatu kegiatan (kejadian) dipergunakan sebagai
dasar perbandingan terhadap kegiatan (kejadian) pada waktu dasar;
13. Indeks Nilai Tanah adalah angka yang menggambarkan perbandingan
tingkat kemahalan nilai tanah suatu kabupaten/kota atau provinsi dari waktu
ke waktu. Indeks Nilai Tanah merupakan cerminan nilai tanah per satuan
ukuran luas di suatu kabupaten/kota atau provinsi. Sesuai dengan
pengertiannya, Indeks Nilai Tanah dapat dikategorikan sebagai indeks
spasial, yaitu indeks yang menggambarkan perbandingan harga untuk lokasi
yang berbeda pada periode waktu tertentu;
14. Pembaruan adalah pemutakhiran atau pemeliharaan agar menggambarkan
keadaan terkini;
15. Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah adalah kegiatan yang dilakukan untuk
memutakhirkan nilai tanah yang terkandung dalam peta zona nilai tanah
sehingga perubahan atas nilai tanah yang disebabkan oleh beberapa faktor
seperti, inflasi ekonomi, perubahan penggunaan lahan, atau faktor lainnya
dapat terdeteksi;
16. Peta ZNT terbarukan adalah Peta Zona Nilai Tanah yang telah dimutahirkan
atau diperbarui sesuai dengan kebutuhan dan ketentuan yang berlaku;

5
I.5. Pokok Bahasan
Standar Operasional Prosedur Internal ini akan membahas:

1. Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah;
2. Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah;
3. Pembuatan Peta Nilai Bidang Tanah;
4. Upload Peta Zona Nilai Tanah dan/atau Peta Nilai Bidang Tanah;
5. Penilaian Bidang Tanah Kantor Pertanahan Kab/Kota; dan
6. Penanganan Pengaduan Keberatan Nilai Tanah.

6
BAB II
Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah
II.1. Ruang Lingkup Pekerjaan
Ruang lingkup pekerjaan Kegiatan Pembuatan Peta Zona Nilai

Tanah antara lain:
1. Kegiatan Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah mencakup wilayah yang
luas dan bersifat massal atau mencakup jumlah bidang tanah yang
banyak, baik untuk daerah pertanian dan non pertanian;
2. Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah memiliki berbagai skala ketelitian
sesuai dengan penggunaan dan anggaran;
3. Skala ketelitian menunjukkan kedetailan peta, antara lain skala
1:25.000 dan 1:10.000;
4. Dasar Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah menggunakan nilai pasar;
5. Idealnya Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah dilaksanakan setiap
5 tahun sekali, yang artinya Peta Zona Nilai Tanah diperbarui setiap
tahun dan kemudian pada tahun ke 5 dapat dilaksanakan pembuatan
peta zona nilai tanah baru. Namun apabila sebelum tahun ke 5 akan
dibuat peta zona nilai tanah baru, dapat dilaksanakan dengan skala
ketelitian yang lebih besar.
II.2. Tahapan Pekerjaan
Tahapan pekerjaan pembuatan peta zona nilai tanah antara lain:
II.2.1. Persiapan
A. Penyiapan Alat Kerja Lapangan

Hardware:
1) Mendukung Kerja Studio: Komputer, Printer, Plotter; dan
2) Mendukung Kerja Lapangan: Tablet/ Smartphone, Formulir Isian,

7
GPS navigasi, kamera dan Alat Tulis
Software:
1) Pengolahan Data Spasial yang disediakan oleh Direktorat Penilaian
Tanah dan Ekonomi Pertanahan;
2) Pengolahan Data Tabular; dan
3) Aplikasi Penentuan Lokasi Koordinat Sampel bagi pengguna
Smartphone.
Bahan untuk kegiatan ini adalah peta digital diantaranya:

1) Citra Satelit dan atau foto udara;
2) Peta Batas Administrasi;
3) Peta Jaringan Jalan;
4) Peta Pendaftaran Tanah/Peta Bidang Tanah;
5) Peta Batas Kawasan Hutan;
6) Peta Batas Kawasan Lainnya, seperti PPIB, LP2B dan lain
sebagainya;
7) Peta Penggunaan Tanah;
8) Peta Toponimi;
9) Peta RTRW dan atau Peta RDTR;
10) Data Rekapitulasi Peralihan Hak Atas Tanah di Kantor Pertanahan
Setempat;
B. Persiapan Kerja Lapangan

Kegiatan persiapan kerja lapangan meliputi:
1) Penyiapan kelengkapan administrasi, antara lain surat tugas, jadwal
kegiatan;
2) Koordinasi dengan Kantor Pertanahan;
3) Koordinasi dengan Instansi terkait, antara lain Pemerintah Daerah
Kabupaten/Kota, Kecamatan, Kelurahan/Desa, Dusun, dan atau
RT/RW;
4) Memastikan kelengkapan dan fungsi alat-alat survei;
5) Penyiapan formulir daftar isian pengumpulan data pasar yang terdiri
dari Formulir Survei Nilai Tanah Non Pertanian dan Formulir Survei
Nilai Tanah Pertanian (Lampiran 1 dan Lampiran 2).

8
II.2.2. Pembuatan Peta Zona Awal Nilai Tanah
A. Deliniasi Zona Awal Nilai Tanah

Hal-hal yang harus diperhatikan dalam pembuatan peta zona awal antara
lain:
1) Penentuan AoI berdasarkan:
a) Batas administrasi;
b) Batas APL:
(1) Diluar batas kawasan hutan;
(2) Diluar batas kawasan lainnya;
(3) Diluar kawasan bandara;
(4) Diluar jalur pipa gas;
(5) Diluar sungai-sungai besar;
c) Batas Peta Zona Nilai Tanah yang sudah ada sebelumnya.
2) Digitasi zona awal dibuat berdasarkan Citra Satelit dan atau foto
udara, Peta Batas Administrasi, Peta Jaringan Jalan, Peta
Pendaftaran Tanah/Peta Bidang Tanah, Peta Batas Kawasan Hutan,
Peta Batas Kawasan Lainnya, seperti PPIB, LP2B, Peta Penggunaan
Tanah, Peta Toponimi, Peta RTRW, Peta RDTR, Data Rekapitulasi
Peralihan Hak Atas Tanah di Kantor Pertanahan Setempat;
3) Zona awal menggunakan sistem koordinat TM3;
4) Pembuatan Zona Nilai Tanah diutamakan di lokasi yang memiliki
pertumbuhan ekonomi yang dinamis;
5) Membuat delineasi zona untuk bidang tanah di pinggir jalan dengan
jarak satu bidang tanah di kanan dan kiri jalan, dengan ketentuan:
a) Sesuai peta bidang, mengikuti batas bidang tanah;
Gambar 1. Pembuatan Zona Awal Menggunakan Peta Bidang Tanah

9
b) Jika tidak ada peta bidang, maka sesuai kenampakan pada citra;
c) Jika kenampakan pada citra tidak jelas dan tidak bisa dibatasi,
maka untuk daerah perkotaan 20 meter dari jalan dan untuk
perdesaan 50 meter dari jalan;
Gambar 2 Pembuatan Zona Awal tanpa menggunakan Peta Bidang

Tanah
d) Deliniasi batas zona jalan dibuat dengan kriteria jalan sebagai
berikut:
(1) Jaringan jalan arteri;
(2) Jaringan jalan kolektor;
(3) Jaringan jalan lokal (yang berpengaruh terhadap nilai tanah).
e) Untuk delineasi jalan, seperti jenis jalan arteri, kolektor atau jalan
lain yang diperkirakan mempunyai nilai yang sama harus dibuat
batas zona atau buffer (kanan dan kiri) disesuaikan dengan peta
citra satelit dan peta pendaftaran;
6) Deliniasi batas zona dilakukan juga terhadap obyek lain yang
berpengaruh terhadap nilai tanah antara lain jalur kereta api, jalur
pipa gas, dll;
7) Delineasi zona lainnya sesuai peta bidang tanah dan atau sesuai
kenampakan pada citra. Penarikan batas zona disesuaikan dengan
skala ketelitian pembuatan peta;
8) Jumlah zona awal:
a) Sesuai ketelitian pembuatan peta;
b) Pembuatan zona awal menyesuaikan dengan jumlah sampel
yang tertera dalam RAB;

10
c) Jumlah titik sampel dapat diprediksi dari jumlah zona awal.
9) Luas zona terkecil sesuai dengan minimal unit, yaitu:
a) Skala 1:10.000: (½ cm x skala peta) x (½ cm x skala peta) = 0.25
Ha;
b) Skala 1:25.000: (½ cm x skala peta) x (½ cm x skala peta) =
1.5625 Ha;
10) Pengelompokkan jenis zona berdasar penggunaan tanah pertanian
dan non pertanian;
11) Beberapa hal lain yang perlu diperhatikan dalam deliniasi zona awal
antara lain:
a) Dalam satu zona diperkirakan mempunyai nilai pasar tanah yang
relatif sama;
b) Dalam satu zona diperkirakan memperoleh akses fasilitas sosial
dan fasilitas umum yang sama;
c) Dalam satu zona diperkirakan mempunyai aksesibilitas yang
tidak jauh berbeda.
12) Hasil deliniasi zona awal merupakan peta kerja yang akan dibawa ke
lapangan.
B. Survei Batas Zona Awal Nilai Tanah

1) Kegiatan ini bertujuan untuk mengamati kesesuaian hasil deliniasi
zona awal dengan keadaan yang sebenarnya di lapangan;
2) Dalam hal terjadi perubahan detil lapangan maka perubahan tersebut
agar digambarkan pada peta kerja yang akan digunakan sebagai
dasar perbaikan deliniasi zona awal;
3) Survei dilaksanakan secara teliti guna mengurangi kemungkinan
terjadinya perbedaan nilai bidang tanah yang ekstrim pada zona yang
sama.
C. Perbaikan Zona Awal

Perbaikan zona awal harus memperhatikan hasil dari survei batas zona
awal nilai tanah.

11
II.2.3. Pengumpulan Data
A. Spesifikasi Sampel
Sampel yang dimaksud dalam survei dan pemetaan nilai tanah adalah
bidang tanah yang terdaftar/belum terdaftar yang memberikan informasi
harga transaksi atau penawaran bidang tanah tersebut pada kurun waktu
24 bulan terakhir untuk tanah non pertanian dan 48 bulan terakhir untuk
tanah pertanian. Diupayakan harga transaksi jual-beli.
1) Penentuan Sampel
Sampel dipilih dengan karakteristik sebagai berikut:
a) Sampel dipilih dengan teknik random sampling;
b) Jenis sampel antara lain:
(1) Sampel transaksi yaitu sampel yang diambil dari bidang
tanah yang sudah dijualbelikan;
(2) Sampel penawaran yaitu sampel yang diambil dari bidang
tanah yang sedang ditawarkan; dan
(3) Sampel individual yaitu sampel yang diambil dari bidang
tanah yang nilainya diperoleh dari perbandingan data pasar
(transaksi atau penawaran).
(4) Jumlah sampel individual tidak boleh melebihi jumlah sampel
transaksi dan sampel penawaran;
c) Jumlah sampel dalam setiap zona minimal 3 (tiga) sampel yang
valid;
d) Untuk zona dengan luas di atas muka peta lebih dari 10 cm x 10
cm, sampel minimal adalah 5 (lima). Untuk kelebihan setiap 10
cm x 10 cm jumlah sampel ditambah 2 (dua) demikian
seterusnya setiap kelipatan 10 cm x 10 cm;
e) Jumlah sampel harus memenuhi jumlah minimal sampel pada
RAB;
f) Sampel yang dipilih diupayakan berupa bidang tanah kosong
untuk mengurangi resiko kesalahan menghitung nilai bangunan
dan benda-benda tak bergerak yang melekat pada bidang tanah
tersebut.

12
2) Penentuan responden
Responden adalah sumber data utama yang dapat memberikan
gambaran dan keterangan yang dapat dipercaya tentang informasi
harga transaksi atau harga penawaran. Responden yang dapat
dipilih adalah:
a) Pemilik tanah yang telah melakukan transaksi;
b) Pemilik tanah yang berniat menjual tanahnya;
c) Real estate agent/perusahaan perantara properti;
d) Developer;
e) Lurah, aparat lainnya, masyarakat sekitar yang diyakini sebagai
sumber terpercaya informasi harga pasar jika seluruh responden
yang dipersyaratkan tidak tersedia.
B. Pengumpulan Data
Kegiatan pengumpulan data yang dilakukan antara lain:
1) Wawancara dengan responden dilakukan untuk memperoleh
keterangan yang lebih mendetail terhadap data bidang tanah serta
informasi harga penawaran atau transaksi bidang tanah.
2) Petugas dalam melakukan pengumpulan data, wajib mengumpulkan
sekurang-kurangnya jenis data seperti yang tertera pada Formulir
Survei Nilai Tanah Non Pertanian dan Formulir Survei Nilai Tanah
Pertanian (terlampir) yang meliputi:
a) Survei data fisik tanah;
b) Survei data lingkungan dan sosial ekonomi;
c) Survei data fisik bangunan dan benda-benda tak bergerak yang
melekat pada bidang tanah tersebut;
d) Survei data harga pasar tanah/properti;
e) Penentuan koordinat obyek/sampel;
f) Pengambilan foto obyek.
3) Dalam hal sampel data transaksi atau penawaran tidak bisa terpenuhi
3 (tiga) sampel dalam satu zona, maka petugas pengumpulan data
langsung menentukan sampel kekurangannya yang terletak dalam
satu zona dengan menggunakan penilaian bersifat individual. Dalam
melakukan pengumpulan data, wajib mengumpulkan sekurang-
kurangnya jenis data seperti pada poin (2), kecuali data harga pasar

13
tanah/properti;
4) Sampel sebaiknya terdistribusi secara merata/mewakili di dalam zona
dan harus sesuai dengan peruntukan/zoning;
5) Untuk zona yang tidak terdapat sampel transaksi atau penawaran
dan tidak dimungkinkan metode individual digunakan metode
penggabungan (merger) zona.
II.2.4. Entri Data Tekstual
Petugas yang mengumpulkan data wajib memasukkan seluruh data yang

telah dikumpulkan menggunakan Formulir Survey Nilai Tanah. Penyimpanan
hasil pengumpulan data dapat dilakukan minimal dengan menggunakan Tabel
Standar Pengolahan Data Tekstual dan Numeris (tipe file: Excel).
Tabel 1. Penjelasan Entri Data Tekstual
No. Nama Kolom Penjelasan
1. No Urut Entri Diisi sesuai dengan urutan sampel yang diperoleh
dari lapangan.
2. No Marking GPS Diisi sesuai dengan hasil marking GPS di lapangan
3. No Identifikasi Diisi sesuai dengan urutan sampel yang diperoleh
oleh masing-masing surveyor lapangan.
4. Nama Surveyor Diisi sesuai dengan nama petugas survei lapangan.
5. Tanggal Pelaksanaan Diisi sesuai dengan tanggal survei lapangan.
6. Bangunan (B)/ Tanah Diisi sesuai dengan jenis sampel, bila sampel adalah
Kosong (TK) rumah/ruko maka diisi B, bila sampel adalah tanah
kosong/sawah/kebun maka diisi TK.
7. Alamat Diisi alamat lengkap sesuai lokasi sampel. Bila lokasi
berada ditepi jalan hendaknya dituliskan nama
jalannya.
8. Kelurahan Diisi sesuai dengan lokasi sampel.
9. Kecamatan Diisi sesuai dengan lokasi sampel.
10. Koordinat X Diisi sesuai dengan lokasi sampel.
11. Koordinat Y Diisi sesuai dengan lokasi sampel.
12. Status Kepemilikan HM = Hak Milik; HGB= Hak Guna Bangunan;
HGU=Hak Guna Usaha; HP= Hak Pakai; TMA=
Tanah Milik Adat/tanah yang belum memiliki
sertipikat Hak Atas Tanah
13. Jenis Data Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
14. Tanggal Bila sampel adalah penawaran maka diisi sesuai
Penawaran/Transaksi dengan tanggal pelaksanaan, bila sampel adalah
transaksi maka diisi sesuai dengan tanggal
transaksi.
15. Harga Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
Penawaran/Transaksi

14
(Rp.)
16. Luas Tanah (m2) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
17. Lebar Depan (m) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
18. Panjang Kebelakang (m) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
19. Bentuk Tanah Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
20. Elevasi dari Jalan Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
21. Letak Tanah Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
22. Kelas Jalan Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
23. Lebar Jalan (m) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
24. Aksesibilitas Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
25. Drainase Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
26. Utilitas Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
27. Fasilitas Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
28. Zoning/Peruntukan Diisi sesuai dengan isian pada formulir. Bila sampel
memiliki peruntukan non pertanian maka diisi angka
1, sedangkan pertanian diisi angka 2.
29. Luas Bangunan (m2) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
30. Jenis Bangunan Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
31. Jumlah Lantai Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
32. Tahun Pembuatan Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
33. Tahun Renovasi Diisi sesuai dengan isian pada formulir. Bila sampel
bangunan tidak direnovasi maka tahun renovasi diisi
sama dengan tahun pembuatan.
34. Konstruksi Atas Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
35. Konstruksi Bawah Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
36. Atap Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
37. Dinding Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
38. Langit-langit Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
39. Lantai Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
40. Pagar Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
41. Panjang Pagar (m) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
42. Luas Carpot (m2) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
43. Pintu/Jendela Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
44. Jumlah Fasilitas Diisi sesuai dengan isian pada formulir. Contoh bila
fasilitas yang dipilih adalah listrik, AC dan Sumur
Pantek maka ditulis 3.
45. Keadaan Fisik Umumnya Diisi sesuai dengan isian pada formulir. Untuk
keadaan fisik Baik Sekali ditulis BS, Baik ditulis B,
Sedang ditulis S, Jelek ditulis J dan Jelek Sekali
ditulis JS.
46. Biaya Per m2 Bangunan Diisi sesuai dengan biaya pembuatan baru per meter
(Rp.) sampel bangunan tersebut.
47. RCN (Biaya Pembuatan Hasil perkalian antara luas bangunan dengan biaya
Bangunan Baru/Rp.) per meter bangunan *
48. Tahun Penilaian Diisi sesuai dengan tahun pelaksanaan kegiatan.
49. Umur Efektif Hasil perhitungan dari tahun penilaian dikurangi

15
tahun pembuatan ditambah 2 kali tahun penilaian
dikurangi tahun renovasi dibagi *
50. Penyusutan (%) Hasil dari perhitungan pada tabel penyusutan
dengan memperhitungkan variabel umur efektif,
biaya per meter bangunan dan kondisi fisik
bangunan *
51. Nilai Bangunan (Rp.) Hasil perkalian antara RCN/Biaya Pembuatan
Bangunan Baru dengan Penyusutan yaitu nilai
bangunan setelah penyusutan.*
52. Harga Penyesuaian Harga penawaran dikurangi prosentase
Penawaran (Rp.) penyesuaian/adjustment.*
53. Nilai Bangunan (Rp.) Nilai bangunan pada kolom.*
54. Harga Tanah (Rp.) Hasil pengurangan Harga Penyesuaian Penawaran
dikurangi Nilai bangunan*
55. Penyesuaian Waktu (%) Prosentase penyesuaian waktu yaitu tanggal akhir
tahun berjalan (31 Desember) dikurangi tanggal
penawaran/transaksi dibagi 365 (jumlah hari dalam
setahun) dikalikan prosentase kenaikan harga tanah
pada wilayah tersebut. *
Misal:
- Pelaksanaan kegiatan pada tahun anggaran
2021.
- Tanggal transaksi sampel 18 Juni 2021.
- Prosentase kenaikan harga tanah 10%.
- Maka Penyesuaian waktu
= ((31/12/2021 – 18/06/2021):365) x 10% = 2%
- Apabila penggunaan lebih cepat dari 31
Desember, maka penyesuaian waktu
disesuaikan dengan tanggal terakhir bulan
sebelum diunggah. Contohnya, Peta ZNT akan
diunggah bulan Juni 2021, maka tanggal
penyesuaian adalah 31 Mei 2021.
56. Penyesuaian Status Prosentase penyesuaian status kepemilikan yaitu
Kepemilikan (%) semua sampel di anggap memiliki status SHM
sehingga sampel dengan status kepemilikan HGB,
HP dan TMA akan ditambahkan nilainya, sementara
sampel yang telah SHM prosentase penyesuaiannya
nol (0).*
57. Nilai Luas (Rp.) Nilai tanah dari luas keseluruhan sampel dikalikan
penjumlahan prosentase penyesuaian waktu dan
status kepemilikan.*
58. Nilai (Rp.) Nilai tanah per meter dari sampel.*
Keterangan:
*formula (bukan input)

16
II.2.5. Perhitungan dan Analisis Data
Setelah dilakukan entri data, maka selanjutnya dilakukan

perhitungan dan analisis data, dengan tahapan sebagai berikut:
A. Menghitung Land Extraction (Optional)

Untuk sampel tanah yang terdapat bangunan/benda tak bergerak
yang melekat pada bidang tanah tersebut, maka nilai bangunan/benda
tersebut harus dikeluarkan/dikurangkan untuk mendapatkan nilai tanah.
Nilai Bangunan diperoleh dengan cara mengurangkan Biaya Penganti
Baru dengan besarnya penyusutan. RCN dihitung dengan menggunakan
pendekatan nilai per meter persegi bangunan. Nilai tersebut di atas
diharapkan didapat dari rekomendasi dari instansi terkait atau dengan
melakukan survei ke perusahaan yang bergerak di bidang konstruksi
bangunan sejenis untuk memperoleh RCN pada Kabupaten/kota
setempat.
Pada tabel excel dalam proses entri data di atas, tahapan

penghitungan nilai bangunan dimulai dengan memasukkan data
bangunan sesuai dengan formulir dilanjutkan penghitungannya.
Perhitungan ini meliputi tahapan sebagai berikut:
1) Kolom RCN (Biaya Pembuatan Bangunan Baru/Rp.) yang merupakan
hasil perkalian antara luas bangunan dengan biaya per meter
bangunan.
Biaya per meter bangunan adalah biaya yang diperoleh dari
rekomendasi dari instansi terkait atau dengan melakukan survei ke
perusahaan yang bergerak di bidang konstruksi bangunan sejenis
untuk memperoleh Biaya Pengganti Baru atau Replacement Cost
New (RCN) pada Kabupaten/kota setempat.
Contoh:
Diketahui suatu sampel memiliki luas bangunan 60 m2 dengan biaya
per meter bangunan Rp. 1.500.000,- maka Biaya Pengganti Baru
atau Replacement Cost New (RCN) adalah
= 60m2 x Rp. 1.500.000,- = Rp. 90.000.000,-
2) Umur efektif merupakan hasil perhitungan dari tahun penilaian
dikurangi tahun pembuatan ditambah 2 kali tahun penilaian dikurangi
tahun renovasi dibagi 3. Sesuai definisi yang dimuat dalam website

17
MAPPI, umur ekonomis adalah suatu periode waktu dimana aset
(bangunan) diharapkan dapat digunakan/dimanfaatkan secara
ekonomis sesuai fungsinya.
Contoh:
a) Diketahui sampel bangunan dibangun pada tahun 2010, dengan
tahun penilaian 2021, maka umur efektif bangunan adalah =
2021 - 2010 = 11 tahun.
b) Diketahui sampel bangunan dibangun pada tahun 2005 dan
direnovasi pada tahun 2011, dengan tahun penilaian 2021,
sehingga umur efektif bangunan adalah
= (2021-2005) + 2 x (2021-2011)/3 = 23
Maka umur efektif bangunan tersebut adalah 23 tahun.
c) Prosentase penyusutan bangunan merupakan hasil dari
perhitungan pada tabel penyusutan dengan memperhitungkan
variabel umur efektif, biaya per meter bangunan dan kondisi fisik
bangunan. Penyusutan adalah pengurangan nilai dari biaya
pembuatan baru.
Dalam melakukan penilaian dengan pendekatan Kalkulasi Biaya
(Cost Approach), diperlukan suatu tahapan yang cukup penting,
yaitu memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi dari
bangunan untuk dapat memperoleh nilai pasar dari bangunan
atau nilai pasar dari properti yang dinilai.
Depresiasi dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur
bangunan saja, tetapi juga keadaan bangunan, walaupun
bangunan dalam keadaan 100% baru. Karena dalam penilaian
yang kita tentukan adalah nilai bangunan bukan biaya
membangun baru bangunan.
Berikut adalah tabel yang digunakan untuk menghitung
prosentase penyusutan, yaitu:

18
(1) Jenis bangunan rumah;
Tabel 2 Penyusutan Rumah
BIAYA PEMBUATAN / PENGGANTIAN BARU DAN KONDISI PADA BIAYA PEMBUATAN / PENGGANTIAN BARU DAN KONDISI PADA
UMUMNYA UMUMNYA
RUMAH RUMAH
kurang dari atau sama dengan Rp.2.500.000 lebih dari Rp.2.500.000
Umur Efektif BS B S J JS Umur Efektif BS B S J JS

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1 4 5 6 7 8 1 3 4 5 6 7
2 8 9 10 12 14 2 5 7 9 11 11
3 11 13 14 17 20 3 7 10 13 16 16
4 14 15 18 22 25 4 10 13 17 20 21
5 16 18 22 26 30 5 12 16 20 24 27
6 16 21 26 30 35 6 14 19 23 28 31
7 16 24 29 34 39 7 15 22 26 31 35
8 16 27 32 38 43 8 15 24 29 34 38
9 16 31 35 41 47 9 15 26 32 37 43
10 16 34 38 44 50 10 15 28 35 40 47
11 16 34 41 47 53 11 15 30 38 43 50
12 16 34 44 50 56 12 15 32 40 46 53
13 16 34 47 53 59 13 15 32 42 49 56
14 16 34 50 56 62 14 15 32 44 52 58
15 16 34 52 59 64 15 15 32 46 54 60
(2) Jenis bangunan ruko.

Tabel 3 Penyusutan Ruko
UMUMNYA UMUMNYA
RUKO RUKO

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6
2 7 8 9 10 11 2 4 5 7 9 10
3 10 11 13 14 15 3 6 8 10 13 14
4 12 14 17 18 19 4 8 10 14 17 18
5 14 17 21 22 23 5 10 13 18 21 22
6 14 20 25 26 27 6 12 15 21 24 26
7 14 23 29 30 31 7 13 17 24 29 30
8 14 26 32 34 35 8 13 20 27 32 34
9 14 28 35 38 39 9 13 22 30 35 38
10 14 30 38 41 43 10 13 24 33 38 41
11 14 30 41 44 47 11 13 26 36 41 44
12 14 30 44 47 50 12 13 28 39 44 47
13 14 30 47 50 53 13 13 28 41 47 50
14 14 30 49 53 56 14 13 28 43 49 52
15 14 30 51 56 59 15 13 28 45 51 54
Contoh:
Diketahui sampel bangunan dengan umur efektif 5 tahun, biaya per
meter bangunan Rp. 1.500.000,- dan kondisi fisik bangunan baik,
maka prosentase penyusutan bangunan adalah 18 %, didapat pada
tabel penyusutan bangunan, sebagai berikut:

19
3) Nilai bangunan setelah penyusutan merupakan hasil perkalian antara
RCN/Biaya Pembuatan Bangunan Baru dengan Penyusutan.
Contoh:
Diketahui sampel bangunan dengan RCN/Biaya Pembuatan
Bangunan Baru Rp. 140.000.000,- dan prosentase penyusutan
bangunan 11%, maka nilai bangunan setelah penyusutan adalah:
= Rp. 140.000.000,- x 11% = Rp. 124.600.000,-
Maka nilai bangunan setelah penyusutan adalah Rp. 124.600.000,-
B. Menentukan harga tanah

Setelah mengetahui nilai bangunan dari sampel, selanjutnya
memperoleh harga tanah dari masing-masing sampel, yaitu dengan cara
harga properti dikurangi nilai bangunan.
Contoh:
Diketahui sampel bangunan dengan harga jual Rp. 350.000.000,- setelah
dilakukan perhitungan diperoleh nilai bangunan Rp. 124.600.000,- maka
harga tanah sampel tersebut adalah:
= Rp. 350.000.000 - Rp. 124.600.000 = Rp. 225.400.000,-
Maka harga tanah adalah Rp. 225.400.000,-
Untuk tanah pertanian dilakukan survei harga komoditas untuk
kemudian nilai total dikurangi nilai komoditas diperoleh nilai tanah
C. Menentukan nilai penyesuaian/adjustment

Data harga tanah per meter persegi yang diperoleh dari hasil
survei selanjutnya ditetapkan besarnya prosentase
penyesuaian/adjustment untuk mendapatkan nilai bidang tanah meliputi
faktor-faktor:
1) Harga dari jenis data penawaran dikonversi menjadi harga dari jenis
data harga transaksi;
Cara menentukan besarnya adjustment jenis data:
a) Pemilik Langsung atau Informasi Masyarakat Sekitar:
(1) Membandingkan data penawaran dengan data transaksi
yang memiliki karakteristik (waktu transaksi/penawaran,
luas, lokasi, status hak) yang relative sama minimal di 3
lokasi;

20
(2) Mengambil rata-rata perbandingan di minimal 3 lokasi yang
menyebar;
(3) Mempertimbangkan informasi dari Kantor
Pertanahan/masyarakat setempat (mempertimbangkan
faktor local knowledge).
Contoh:
Pada suatu wilayah kabupaten terdapat beberapa karakteristik
nilai tanah, antara lain:
➢ Bidang tanah yang terletak di jalan arteri dengan jenis data
penawaran memiliki nilai Rp. 3.000.000,- per meter,
sedangkan jenis data transaksi memiliki nilai Rp.
2.500.000,-sehingga prosentase penurunan dari
penawaran ke transaksi adalah ((3jt – 2,5jt): 3jt) x 100% =
17%;
➢ Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan jenis data
penawaran memiliki nilai Rp. 680.000,- per meter,
sedangkan jenis data transaksi memiliki nilai Rp. 520.000,-
sehingga prosentase penurunan dari penawaran ke
transaksi adalah ((680rb – 520rb): 680rb) x 100% = 24%;
➢ Bidang tanah yang terletak di jalan setapak dengan jenis
data penawaran memiliki nilai Rp. 165.000,- per meter,
sedangkan jenis data transaksi memiliki nilai Rp. 128.000,-,
sehingga prosentase penurunan dari penawaran ke
transaksi adalah ((165rb – 128rb): 165rb) x 100% = 22%;
➢ Dari ketiga karakteristik yang berbeda tersebut kemudian
dirata-ratakan prosentase penurunannya, yaitu: (17% +
24% + 22%) : 3 = 21%;
➢ Dengan mempertimbangkan informasi dari Kantor
Pertanahan/masyarakat setempat maka besarnya
penyesuaian jenis data adalah 21%.
b) Perusahaan Perantara Perdagangan Properti:
(1) Mempertimbangkan informasi dari aturan terkait komisi dari
jasa properti;

21
(2) Menambahkan penyesuaian pada sumber data Pemilik
Langsung atau Informasi Masyarakat Sekitar.
Contoh:
Pada harga penawaran Tahun 2021 dari Perusahaan Perantara
Perdagangan Properti disebutkan harga Rp.1.000.000.000,-
sesuai dengan aturan terkait komisi dari perusahaan tersebut
maksimal 5% dari harga properti. Kemudian berdasarkan
penyesuaian sumber data Pemilik Langsung atau Informasi
Masyarakat Sekitar diperoleh 10% dari harga properti
sesungguhnya. Maka penyesuaian menjadi 5% + 10% = 15%
dari harga properti sehingga harga properti menjadi
Rp.850.000.000,-
2) Harga pada waktu transaksi/penawaran disesuaikan menjadi harga
pada tanggal 31 Desember tahun anggaran berjalan
Cara menentukan besarnya adjustment waktu:
a) Apabila penggunaan atau pemanfaatan nilai tanah lebih cepat
dari 31 Desember, maka penyesuaian waktu disesuaikan dengan
tanggal terakhir bulan sebelum diunggah. Contohnya, Peta ZNT
akan diunggah bulan Juni 2021, maka tanggal penyesuaian
adalah 31 Mei 2021.
b) Penyesuaian waktu dihitung berdasarkan hari.
Contoh:
transaksi tanggal 15/10/2014 memiliki nilai Rp. 528.000,- per
meter, dilokasi yang sama terdapat sampel lain dengan jenis
data transaksi tanggal 15/12/2015 memiliki nilai Rp. 602.000,-,
sehingga prosentase kenaikannya adalah
((602rb – 528rb): 602) x 100% = 12%;

22
((467rb – 404rb): 467) x 100% = 13%;
➢ Bidang tanah yang terletak di jalan setapak dengan jenis data
((215rb – 170rb): 215) x 100% = 21%;
dirata-ratakan prosentase kenaikannya, yaitu:
(12% + 13% + 21%) : 3 = 16%;
penyesuaian waktu transaksi adalah 16%.
3) Harga dari jenis data dengan status hak selain hak milik dikonversi
menjadi harga dari jenis data dengan status hak milik;
Cara menentukan besarnya adjustment status hak:
a) Membandingkan antara data transaksi yang memiliki karakteristik
(luas, lokasi, waktu transaksi/penawaran) yang relative sama
dengan status hak yang berbeda minimal di 3 lokasi;
b) Mengambil rata-rata perbandingan di minimal 3 lokasi yang
menyebar;
c) Mempertimbangkan informasi dari Kantor
Pertanahan/masyarakat setempat (mempertimbangkan faktor
local knowledge).
Contoh untuk status kepemilikan TMA:
➢ Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan status
kepemilikan HM memiliki nilai Rp. 516.000,- per meter, dilokasi
yang sama terdapat sampel lain dengan status kepemilikan
TMA memiliki nilai Rp. 469.000,-, sehingga prosentase
selisihnya adalah ((516rb – 469rb): 516) x 100% = 9%;

23
dirata-ratakan prosentase kenaikannya, yaitu: (9% + 11% +
10%) : 3 = 10%;
Pertanahan/masyarakat setempat maka besarnya penyesuaian
status kepemilikan dari TMA ke HM adalah 10%.
Contoh yang sama berlaku juga untuk status kepemilikan dari
HGB ke HM.
4) Penyesuaian lain yang dianggap perlu oleh Petugas.
Ketiga penyesuaian diatas adalah penyesuaian minimal yang
dapat digunakan dalam pembuatan peta zona nilai tanah. Petugas
dimungkinkan untuk menambah variabel lain yang dianggap perlu.
Petugas wajib menetapkan besarnya penyesuaian dengan prinsip
kehati-hatian yang cukup dengan mengacu pada kriteria dan data
pasar.
D. Menentukan nilai tanah per meter persegi sampel

Setelah dilakukan pengurangan nilai bangunan dan
penyesuaian/adjustment terhadap setiap sampel maka selanjutnya
dilakukan perhitungan nilai tanah.
E. Penilaian bersifat Individual

Dalam hal sampel bidang tanah yang akan dihitung menggunakan
penilaian bersifat individual, dapat digunakan pendekatan perbandingan
data pasar dan atau pendekatan biaya. Langkah-langkah yang harus
dilakukan adalah:

24
1) Memilih 3 data sampel pembanding yang akan digunakan untuk
penilaian individual;
2) Sampel pembanding sebaiknya mempunyai karakteristik yang mirip
(apple to apple), dan terletak pada lokasi yang tidak terlalu jauh;
3) Menentukan faktor-faktor yang berpengaruh. Banyaknya faktor
tergantung dari karakteristik sampel obyek penilaian.
4) Menentukan besarnya adjustment/penyesuaian pada tiap faktor

antara lain:
a) Jenis data harga (penawaran atau transaksi);
b) Status hak;
c) Waktu transaksi;
d) Fisik tanah ;
(1) Luas tanah
(2) Lebar depan
(3) Bentuk tanah
(4) Elevasi tanah
(5) Letak tanah
e) Kelas jalan
f) Aksesibilitas
g) Fasilitas sosial/fasilitas umum/utilitas
h) Zonasi
i) Drainase
5) Menentukan indikasi nilai sampel
6) Menentukan pembobotan terhadap indikasi nilai sampel
7) Menentukan Nilai
Nilai tanah hasil penilaian individual, merupakan nilai tanah pada
tanggal penilaian atau tanggal survei pengumpulan data, dengan
jenis data transaksi dan dengan status hak sesuai dengan sampel
obyek penilaian.
F. Penggabungan Zona
Untuk zona yang tidak terdapat sampel transaksi atau penawaran
dan tidak dimungkinkan metode individual digunakan penggabungan
zona.

25
II.2.6. Pengolahan Data Spasial
Jika hasil entry data dan pengolahan tekstual sudah dilakukan

serta deliniasi zona awal nilai tanah sudah dianggap mewakili keadaan di
lapangan, maka tahap selanjutnya dilakukan pengolahan data spasial.
Tahapan yang dilakukan dalam pengolahan data spasial antara lain
adalah:
A. Plotting Sampel
1) Melakukan plotting Sampel nilai tanah pada peta kerja.
2) Menampilkan nilai tanah per m2 persegi hasil pengolahan data
pada setiap titik Sampel.
3) Dipastikan terdapat minimal 3 sampel pada setiap zona.
B. Penghitungan Nilai Zona

1) Menghitung Persen Standar deviasi dari semua Sampel pada
masing-masing zona.
2) Menghitung rata-rata nilai dari semua Sampel pada masing-
masing zona.
C. Analisis Nilai Pasar Tanah pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT)
1) Zona Nilai Tanah (ZNT) harus memenuhi syarat prosentase
standar deviasi, yaitu:
a) Skala 1:10.000 standar deviasi lebih kecil dari 25%
b) Skala 1:25.000 standar deviasi lebih kecil dari 30%
2) Apabila persen standar deviasi tidak memenuhi syarat prosentase

standar deviasi maka dilakukan :
a) Zona awal kurang menggambarkan kondisi lapangan dan
memiliki tutupan lahan yang variatif dengan jumlah Sampel
lebih dari yang disyaratkan, maka dapat dipecah menjadi
beberapa zona, apabila jumlah sampel kurang dari yang
disyaratkan maka perlu penambahan sampel.
b) Jika terdapat Sampel yang nilainya lebih tepat berada pada
zona disebelahnya, maka dilakukan editing zona sehingga
mendapatkan zona dengan Sampel yang bersesuaian dengan

26
memperhatikan kondisi sebenarnya di lapangan.
c) Jika proses editing sudah selesai maka dilakukan
penghitungan ulang zona nilai tanah sampai memenuhi syarat
standar deviasi.
d) Analisis ulang terhadap titik-titik Sampel
Perlu Pengecekan data untuk memastikan kembali kebenaran
data, sebelum dilakukan penghitungan nilai zona, meliputi;
(1) Sampel yang kurang lengkap datanya.
Jika diperoleh data seperti ini maka sebaiknya dicek
kembali ke lapangan.
(2) Sampel yang lengkap datanya tetapi menghasilkan nilai
diluar kewajaran.
Dilakukan analisis ulang terhadap data tersebut
(3) Sampel yang memuat data yang salah dilakukan validasi
kembali
e) Terhadap Sampel-Sampel dalam zona yang tidak memenuhi
syarat dapat dilakukan analisis ulang atau dihapus dengan
kondisi sebagai berikut:
(1) Analisis ulang dilakukan pada saat terjadi kesalahan entri
data;
(2) Menghapus sampel yang menyebabkan zona tidak
memenuhi standar deviasi atau menjadikan sampel
tersebut sebagai sampel individual (menghapus harga
tanahnya dan apabila terdapat bangunan maka luas
bangunan dihapus selanjutnya dianalisis menggunakan
metode perbandingan data pasar);
Gambar di bawah ini merupakan ilustrasi kondisi sampel di
lapangan.

27
(1) Dalam satu zona terdiri dari 3 sampel
Gambar 3 Satu zona terdiri dari 3 sampel
(2) Dalam satu zona kurang dari 3 sampel
Gambar 4 Satu zona kurang dari 3 sampel
Dalam hal kasus di atas, maka petugas pendata di lapangan

harus mencari minimal 2 (dua) data bidang tanah lagi dalam
zona AB, yang akan dinilai secara individual.

28
Gambar 5 Pemenuhan zona dengan sampel Individual
Gambar di atas menunjukkan bahwa dalam zona AB petugas

lapangan melakukan pendataan bidang tanah nomor 5 dan 6
untuk memenuhi 3 sampel per zona. Bidang tanah nomor 5
dinilai dengan cara individual dengan sampel pembanding
nomor 1 dan 2 pada zona sebelahnya serta sampel
pembanding nomor 4 dalam satu zona, kemudian bidang
tanah nomor 6 juga dinilai dengan cara individual dengan
sampel pembanding nomor 1 dan 2 pada zona sebelahnya
serta sampel pembanding nomor 4 dalam satu zona, dengan
pendekatan perbandingan data pasar dan atau pendekatan
biaya. Syarat yang harus dipenuhi perbandingan tersebut
adalah mempunyai karakteristik yang relative sama.

29
(3) Dalam 1 (satu) zona tidak terdapat sampel harga tanah
Gambar 6 Pemenuhan zona dengan 3 sampel Individual
Dalam kasus di atas, jika petugas pendataan lapangan tidak

menemukan sampel harga tanah pada satu zona, maka
petugas langsung mencari minimal 3 (tiga) sampel bidang
tanah yang akan di nilai secara individual dengan sampel
pembanding yang relative mempunyai karakteristik yang sama
pada zona lainnya.
3) Jika proses editing sudah selesai maka dilakukan penghitungan

ulang zona nilai tanah sampai memenuhi syarat.
II.2.7. Pencetakan Peta
Album peta dibuat dalam kertas A0 dengan format yang

ditetapkan oleh Direktorat Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan
dengan jumlah 3 album, dengan jenis kertas Paper CAD Premium Coated
Paper 120 gram dan masing-masing terdiri dari duplikat Peta Zona Nilai
Tanah masing-masing kabupaten (contoh terlampir).
II.2.8. Pelaporan
A. Buku laporan
Kegiatan pembuatan laporan keseluruhan pekerjaan baik itu
gambaran umum wilayah pekerjaan dan hasil akhir yaitu peta ZNT. Hasil

30
dari kegiatan ini adalah buku laporan hasil pekerjaan. Isi laporan dapat
dilihat sebagai berikut:
IKHTISAR PEMBUATAN PETA ZONA NILAI TANAH
BAB I. PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
1.2. Tujuan dan Sasaran
1.3. Lingkup Kegiatan
1.4. Lokasi Kegiatan
BAB II. GAMBARAN UMUM WILAYAH KEGIATAN
BAB III. METODOLOGI PELAKSANAAN
BAB IV. HASIL PELAKSANAAN KEGIATAN
4.1. Persiapan Pekerjaan
4.2. Penetapan Lokasi
4.3. Pembuatan zona awal nilai tanah
4.4. Pengumpulan data Lapangan
(dilengkapi tabel statistik pengumpulan data lapangan)
4.5. Entri data
4.6. Pengolahan data tekstual
4.7. Pengolahan data spasial
(dilengkapi tabel statistik pengolahan data spasial zona
nilai tanah dan tabel zona nilai tanah tertinggi dan terendah
per kecamatan di tiap kabupaten)
4.8. Penyajian peta
BAB V. KESIMPULAN DAN SARAN
5.1. Kesimpulan
5.2. Saran
LAMPIRAN
B. Penjelasan Isi Buku Laporan

PENDAHULUAN, terdiri dari:
• Latar Belakang : Berisikan penjelasan mengenai alasan pemilihan
lokasi.
• Tujuan dan Sasaran : berisikan manfaat dan output hasil akhir
kegiatan.

31
• Lingkup Kegiatan : Berisikan penjelasan mengenai persiapan
administrasi, persiapan teknis (penetapan lokasi, pengumpulan data,
entri data, perhitungan dan analisis data, pengolahan spasial,
presentasi hasil, penyajian peta dan tabel Jadwal pelaksanaan).
• Lokasi Kegiatan : Berisikan penjelasan mengenai lokasi, luas dan
tanggal pelaksanaan kegiatan pembuatan Peta Zona Nilai Tanah.
GAMBARAN UMUM WILAYAH KEGIATAN:

Berisikan Profil wilayah kegiatan diantaranya penjelasan administrasi dan
demografi, topografi, klimatologi, penggunaan lahan.
METODOLOGI PELAKSANAAN:
Berisikan penjelasan mengenai metode pengambilan sampel, metode
pengolahan tekstual dan spasial.
HASIL PELAKSANAAN KEGIATAN:

• Persiapan Pekerjaan: Berisikan penjelasan mengenai persiapan alat
dan bahan kegiatan lapangan, kegiatan pengolahan data tekstual,
pengolahan data spasial, penyajian data dan pelaporan.
• Penetapan Lokasi: berisikan penjelasan mengenai dasar-dasar
penetapan lokasi kegiatan.
• Pembuatan zona awal nilai tanah: berisikan tentang penjelasan
mengenai alasan penarikan zona, jumlah zona awal, jumlah zona
pertanian, dan jumlah zona non-pertanian
• Pengumpulan data Lapangan:berisikan tentang penjelasan mengenai
keadaan lapangan dan karakteristik responden.
• Entri data : berisikan data hasil survei lapangan
• Pengolahan data tabular: berisikan tentang rangkuman data (tabel
statistik) sampel yang diolah antara lain : nilai sampel tertinggi dan
terendah, nilai zona tertinggi dan terendah, serta lokasi letak sampel
tersebut berada.
• Pengolahan data spasial : dilengkapi tabel statistik pengolahan data
spasial zona nilai tanah dan tabel zona nilai tanah tertinggi dan
terendah per kecamatan di tiap kabupaten.
• Penyajian peta : berisi Peta Zona Nilai Tanah yang dihasilkan sesuai
layout tamplate yang telah ditentukan (contoh terlampir)

32
KESIMPULAN DAN SARAN
• Kesimpulan : berisi resume hasil pekerjaan
• Saran : berisi masukan hasil pekerjaan
LAMPIRAN
• Surat-surat terkait kegiatan Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah (Surat
Pengantar Pekerjaan, SK Tim Pelaksana, Surat Tugas, dan lain lain)
• Formulir Daftar Isian Lapangan Zona Nilai Tanah (digital)
C. Struktur Data Peta Digital

Struktur data peta digital dibuat dengan ketentuan sebagai berikut:
1) Peta digital dibuat sebanyak 3 dataset;
2) Format file digital layout yang memuat seluruh lokasi kerja dalam 1
(satu) kabupaten/kota terdiri dari:
a) Peta Zona Awal.mxd
b) Peta Persentase Standar Deviasi.mxd
c) Peta Penyebaran Sampel.mxd
d) Peta Zona Nilai Tanah.mxd
3) Data file zona nilai tanah.shp dan sebaran sampel.shp harus mengikuti
standar Struktur Geobasisdata Spasial Direktorat Penilaian Tanah;
4) Struktur penyimpanan file hasil pekerjaan harus mengikuti contoh
berikut:
(C:) Geospasial_Kabupaten ... 2020
a. File excel (.xls)

b. File shp (.shp)
c. File image (.ecw)
d. File project (.mxd)
e. File pewarnaan (.lyr)
f. File template (.mxd)
g. File logo bpn
h. File peta hasil (.pdf)
i. File foto sampel (.jpeg)
Pekerjaan/kegiatan dianggap selesai apabila sudah terupload dalam
Portal Penilaian Tanah.

33
BAB III
Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah
III.1. Ruang Lingkup Pekerjaan
Ruang lingkup pekerjaan Kegiatan Pembaruan Peta Zona Nilai

Tanah antara lain:
1. Pembaruan peta zona nilai tanah dilakukan di atas peta zona nilai
tanah yang sudah ada, Jika peta znt tahun sebelumnya dibuat untuk
satu Kab/Kota, maka pembaruan dilaksanakan di satu Kab/Kota
tersebut secara menyeluruh;
Gambar 7 Ilustrasi luasan Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah
2. Pembaruan peta zona nilai tanah dilaksanakan sekurang-kurangnya

satu tahun sekali atau atas pertimbangan kepala kantor pertanahan
kabupaten/kota dengan memperhatikan dinamika perkembangan nilai
tanah daerahnya dan idealnya pada tahun ke lima dilaksanakan
pembuatan baru peta zona nilai tanah
3. Pembaruan peta zona nilai tanah memiliki skala yang sama dengan
peta zona nilai tanah awal;
4. Pembaruan dapat dilakukan dengan mendeliniasi zona yang sudah
ada di lokasi yang sama dengan peta ZNT awal jika terdapat

34
perubahan penggunaan tanah atau kondisi karakteristik zona, deliniasi
zona tersebut menghasilkan zona baru yang memerlukan minimal 3
sampel;
5. Untuk peta zona nilai tanah yang belum diperbarui karena
keterbatasan anggaran, maka Peta ZNT tetap dapat digunakan dalam
kegiatan pelayanan pertanahan untuk tahun berjalan;
6. Dasar pembaruan peta zona nilai tanah menggunakan nilai pasar;
7. Dalam pembaruan peta zona nilai tanah, data yang digunakan adalah
data transaksi, penawaran dan individual tahun berjalan;
8. Sampel tersebar merata dan proporsional di lokasi Peta ZNT tahun
sebelumnya;
9. Pembaruan peta zona nilai tanah menggunakan metode indeks nilai
tanah dan untuk zona-zona baru menggunakan metode standard
deviasi
III.2. Tahapan Pekerjaan
Tahapan pekerjaan pembaruan peta zona nilai tanah antara lain:
III.2.1. Persiapan

Hardware:
1) Mendukung Kerja Studio: Komputer, Printer, Plotter; dan
Software:
1) Pengolahan Data Spasial yang disediakan oleh Direktorat
Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan;
2) Pengolahan Data Tabular; dan
3) Aplikasi Penentuan Lokasi Koordinat Sampel bagi pengguna
Smartphone.

35
Bahan untuk kegiatan ini adalah peta digital diantaranya:
1) Peta ZNT yang akan diperbarui
7) Peta Batas Kawasan Lainnya, seperti PPIB (Penundaan
Pemberian Izin Baru), LP2B (Lahan Pertanian Pangan
Berkelanjutan), dan lain sebagainya;
9) Peta Toponimi;
10) Peta RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah) dan atau Peta RDTR
(Rencana Detail Tata Ruang);
11) Data Rekapitulasi Peralihan Hak Atas Tanah di Kantor
Pertanahan Setempat;

1) Penyiapan kelengkapan administrasi, antara lain surat tugas,
jadwal kegiatan;
Kabupaten/Kota, Kecamatan, Kelurahan/Desa, Dusun, dan atau
RT/RW;
5) Penyiapan formulir daftar isian pengumpulan data pasar yang
terdiri dari Formulir Survei Nilai Tanah Non Pertanian dan Formulir
Survei Nilai Tanah Pertanian (Lampiran 1 dan Lampiran 2).
III.2.2. Analisa Peta Zona Nilai Tanah yang akan diperbarui

Melakukan analisa perubahan penggunaan lahan pada peta zona nilai
tanah yang akan diperbarui, apabila terdapat perubahan penggunaan tanah
maka dilakukan deliniasi batas zona baru.

36
III.2.3. Survei batas zona dan pengumpulan data pasar
pembaruan peta zona nilai tanah
A. Survey Batas Zona

Survei Batas Zona adalah kegiatan yang bertujuan untuk mengamati
kesesuaian hasil analisa peta zona nilai tanah yang akan diperbarui
dengan keadaan yang sebenarnya di lapangan.
B. Pengumpulan Data
1) Spesifikasi Sampel
Sampel yang dimaksud dalam kegiatan pembaruan peta zona nilai
tanah adalah bidang tanah yang terdaftar/belum terdaftar yang
memberikan informasi harga transaksi atau penawaran bidang
tanah pada tahun berjalan untuk tanah non pertanian dan tanah
pertanian.
a) Penentuan Sampel
Karakteristik sampel yang dipilih antara lain:
(1) Sampel dipilih dengan teknik random sampling;
(2) Sampel terdistribusi secara merata dan proporsional;
(3) Untuk zona-zona yang tidak mengalami perubahan batas,
zona tersebut akan dihitung nilai tanahnya menggunakan
metode perhitungan indeks, sehingga jumlah sampelnya
tidak berlaku minimal 3 sampel. Zona yang tidak
mendapatkan sampel tetap diperkenankan, karena nilai
zona sebelumnya akan dikalikan dengan index yang akan
menghasilkan nilai tanah baru.
(4) Zona yang mengalami perubahan penggunaan tanah, zona
tersebut akan dihitung nilai tanahnya menggunakan
standar deviasi sehingga jumlah sampelnya harus minimal
3 sampel
b) Penentuan Responden
gambaran dan keterangan yang dapat dipercaya tentang
informasi harga transaksi atau harga penawaran. Responden
yang dapat dipilih adalah:

37
(1) Pemilik tanah yang telah melakukan transaksi;
(2) Pemilik tanah yang berniat menjual tanahnya;
(3) Real estate agent/perusahaan perantara properti;
(4) Developer;
(5) Lurah, aparat lainnya, masyarakat sekitar yang diyakini
sebagai sumber terpercaya informasi harga pasar jika
seluruh responden yang dipersyaratkan tidak tersedia.
2) Pengumpulan Data
a) Wawancara dengan responden dilakukan untuk memperoleh
keterangan yang lebih mendetail terhadap data bidang tanah
serta informasi harga penawaran atau transaksi bidang tanah.
b) Petugas dalam melakukan pengumpulan data, wajib
mengumpulkan sekurang-kurangnya jenis data seperti yang
tertera pada Formulir Pendataan Penilaian Sampel
Tanah/Bangunan Non Pertanian dan Formulir Pendataan
Penilaian Sampel Tanah Pertanian (terlampir) yang meliputi:
(1) Survei data fisik tanah;
(2) Survei data lingkungan dan sosial ekonomi;
(3) Survei data fisik bangunan dan benda-benda tak bergerak
yang melekat pada bidang tanah tersebut;
(4) Survei data harga pasar tanah/properti;
(5) Plotting koordinat obyek/sampel;
(6) Pengambilan foto obyek.
III.2.4. Entri Data Tekstual

telah dikumpulkan menggunakan Formulir Survey Nilai Tanah. Penyimpanan
hasil pengumpulan data dapat dilakukan minimal dengan menggunakan Tabel
Standar Pengolahan Data Tekstual dan Numeris (tipe file: Excel).
Tabel 4 Penjelasan Entri Data Tekstual Pembaruan
No. Nama Kolom Penjelasan
1. No Urut Entri Diisi sesuai dengan urutan sampel yang diperoleh
dari lapangan.
2. No Marking GPS Diisi sesuai dengan hasil marking GPS di

38
lapangan
3. No Identifikasi Diisi sesuai dengan urutan sampel yang diperoleh
oleh masing-masing surveyor lapangan.
4. Nama Surveyor Diisi sesuai dengan nama petugas survei
lapangan.
5. Tanggal Diisi sesuai dengan tanggal survei lapangan.
Pelaksanaan
6. Bangunan (B)/ Tanah Diisi sesuai dengan jenis sampel, bila sampel
Kosong (TK) adalah rumah/ruko maka diisi B, bila sampel
adalah tanah kosong/sawah/kebun maka diisi TK.
7. Alamat Diisi alamat lengkap sesuai lokasi sampel. Bila
lokasi berada ditepi jalan hendaknya dituliskan
nama jalannya.
8. Kelurahan Diisi sesuai dengan lokasi sampel.
9. Kecamatan Diisi sesuai dengan lokasi sampel.
10. Koordinat X Diisi sesuai dengan lokasi sampel.
11. Koordinat Y Diisi sesuai dengan lokasi sampel.
12. Status Kepemilikan HM = Hak Milik; HGB= Hak Guna Bangunan;
HGU=Hak Guna Usaha; HP= Hak Pakai; TMA=
Tanah Milik Adat/tanah yang belum memiliki
sertipikat Hak Atas Tanah
13. Jenis Data Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
14. Tanggal Bila sampel adalah penawaran maka diisi sesuai
Penawaran/Transaksi dengan tanggal pelaksanaan, bila sampel adalah
transaksi maka diisi sesuai dengan tanggal
transaksi.
15. Harga Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
Penawaran/Transaksi
(Rp.)
16. Luas Tanah (m2) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
17. Lebar Depan (m) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
18. Panjang Kebelakang Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
(m)
19. Bentuk Tanah Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
20. Elevasi dari Jalan Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
21. Letak Tanah Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
22. Kelas Jalan Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
23. Lebar Jalan (m) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
24. Aksesibilitas Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
25. Drainase Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
26. Utilitas Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
27. Fasilitas Diisi sesuai dengan isian pada formulir.

39
28. Zoning/Peruntukan Diisi sesuai dengan isian pada formulir. Bila
sampel memiliki peruntukan non pertanian maka
diisi angka 1, sedangkan pertanian diisi angka 2.
29. Luas Bangunan (m2) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
30. Jenis Bangunan Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
31. Jumlah Lantai Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
32. Tahun Pembuatan Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
33. Tahun Renovasi Diisi sesuai dengan isian pada formulir. Bila
sampel bangunan tidak direnovasi maka tahun
renovasi diisi sama dengan tahun pembuatan.
34. Konstruksi Atas Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
35. Konstruksi Bawah Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
36. Atap Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
37. Dinding Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
38. Langit-langit Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
39. Lantai Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
40. Pagar Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
41. Panjang Pagar (m) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
42. Luas Carpot (m2) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
43. Pintu/Jendela Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
44. Jumlah Fasilitas Diisi sesuai dengan isian pada formulir. Contoh
bila fasilitas yang dipilih adalah listrik, AC dan
Sumur Pantek maka ditulis 3.
45. Keadaan Fisik Diisi sesuai dengan isian pada formulir. Untuk
Umumnya keadaan fisik Baik Sekali ditulis BS, Baik ditulis B,
Sedang ditulis S, Jelek ditulis J dan Jelek Sekali
ditulis JS.
46. Biaya Per m2 Diisi sesuai dengan biaya pembuatan baru per
Bangunan (Rp.) meter sampel bangunan tersebut.
47. RCN (Biaya Hasil perkalian antara luas bangunan dengan
Pembuatan biaya per meter bangunan.*
Bangunan Baru/Rp.)
48. Tahun Penilaian Diisi sesuai dengan tahun pelaksanaan kegiatan.
49. Umur Efektif Hasil perhitungan dari tahun penilaian dikurangi
tahun pembuatan ditambah 2 kali tahun penilaian
dikurangi tahun renovasi dibagi 3*
50. Penyusutan (%) Hasil dari perhitungan pada tabel penyusutan
dengan memperhitungkan variabel umur efektif,
biaya per meter bangunan dan kondisi fisik
bangunan.*
51. Nilai Bangunan (Rp.) Hasil perkalian antara RCN/Biaya Pembuatan
Bangunan Baru dengan Penyusutan yaitu nilai

40
bangunan setelah penyusutan.*
52. Harga Penyesuaian Harga penawaran dikurangi prosentase
Penawaran (Rp.) penyesuaian/adjustment.*
53. Nilai Bangunan (Rp.) Nilai bangunan pada kolom.*
54. Harga Tanah (Rp.) Hasil pengurangan Harga Penyesuaian
Penawaran dikurangi Nilai bangunan*
55. Penyesuaian Waktu Prosentase penyesuaian waktu yaitu tanggal akhir
(%) tahun berjalan (31 Desember) dikurangi tanggal
penawaran/transaksi dibagi 365 (jumlah hari
dalam setahun) dikalikan prosentase kenaikan
harga tanah pada wilayah tersebut. *
Misal:
- Pelaksanaan kegiatan pada tahun anggaran
2021.
- Tanggal transaksi sampel 18 Juni 2021.
- Prosentase kenaikan harga tanah 10%.
- Maka Penyesuaian waktu
= ((31/12/2021 – 18/06/2021):365) x 10% =
2%
- Apabila penggunaan lebih cepat dari 31
Desember, maka penyesuaian waktu
disesuaikan dengan tanggal terakhir bulan
sebelum diunggah. Contohnya, Peta ZNT
akan diunggah bulan Juni 2021, maka tanggal
penyesuaian adalah 31 Mei 2021.
56. Penyesuaian Status Prosentase penyesuaian status kepemilikan yaitu
Kepemilikan (%) semua sampel di anggap memiliki status SHM
sehingga sampel dengan status kepemilikan
HGB, HP dan TMA akan ditambahkan nilainya,
sementara sampel yang telah SHM prosentase
penyesuaiannya nol (0).*
57. Nilai Luas (Rp.) Nilai tanah dari luas keseluruhan sampel
dikalikan penjumlahan prosentase penyesuaian
waktu dan status kepemilikan.*
58. Nilai (Rp.) Nilai tanah per meter dari sampel.*
Keterangan:
*formula (bukan input)
III.2.5. Perhitungan dan Analisis Data
Setelah dilakukan entri data, maka selanjutnya dilakukan perhitungan

dan analisis data, dengan tahapan sebagai berikut:

41
Nilai Bangunan diperoleh dengan cara mengurangkan Biaya Penganti Baru
dengan besarnya penyusutan. Biaya Pengganti Baru atau Replacement
Cost New (RCN) dihitung dengan menggunakan pendekatan nilai per
meter persegi bangunan. Nilai tersebut di atas diharapkan didapat dari
perusahaan yang bergerak di bidang konstruksi bangunan sejenis untuk
memperoleh Biaya Pengganti Baru atau Replacement Cost New (RCN)
pada Kabupaten/kota setempat.

penghitungan nilai bangunan dimulai dengan memasukkan data bangunan
sesuai dengan formulir dilanjutkan penghitungannya. Perhitungan ini
meliputi tahapan sebagai berikut:
bangunan.
untuk memperoleh Biaya Pengganti Baru atau Replacement Cost New
(RCN) pada Kabupaten/kota setempat.
Contoh:
per meter bangunan Rp. 1.500.000,- maka Biaya Pengganti Baru atau
Replacement Cost New (RCN) adalah
= 60m2 x Rp. 1.500.000,- = Rp. 90.000.000,-

42
Contoh:
tahun penilaian 2021, maka umur efektif bangunan adalah
= 2021 - 2010 = 11 tahun.
= (2021-2005) + 2 x (2021-2011)/3 = 23
pembuatan baru.
bangunan untuk dapat memperoleh nilai pasar dari bangunan atau
nilai pasar dari properti yang dinilai.
Berikut adalah tabel yang digunakan untuk menghitung prosentase
penyusutan, yaitu:

43
(1) Jenis bangunan rumah;
UMUMNYA UMUMNYA
RUMAH RUMAH

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1 4 5 6 7 8 1 3 4 5 6 7
2 8 9 10 12 14 2 5 7 9 11 11
3 11 13 14 17 20 3 7 10 13 16 16
4 14 15 18 22 25 4 10 13 17 20 21
5 16 18 22 26 30 5 12 16 20 24 27
6 16 21 26 30 35 6 14 19 23 28 31
7 16 24 29 34 39 7 15 22 26 31 35
8 16 27 32 38 43 8 15 24 29 34 38
9 16 31 35 41 47 9 15 26 32 37 43
10 16 34 38 44 50 10 15 28 35 40 47
11 16 34 41 47 53 11 15 30 38 43 50
12 16 34 44 50 56 12 15 32 40 46 53
13 16 34 47 53 59 13 15 32 42 49 56
14 16 34 50 56 62 14 15 32 44 52 58
15 16 34 52 59 64 15 15 32 46 54 60
(2) Jenis bangunan ruko.

UMUMNYA UMUMNYA
RUKO RUKO
C kurang dari atau sama dengan Rp.3.500.000 lebih dari Rp.3.500.000

o 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6
n 2
3
7
10
8
11
9
13
10
14
11
15
2
3
4
6
5
8
7
10
9
13
10
14
4 12 14 17 18 19 4 8 10 14 17 18
t 5 14 17 21 22 23 5 10 13 18 21 22
6 14 20 25 26 27 6 12 15 21 24 26
7 14 23 29 30 31 7 13 17 24 29 30
o 8 14 26 32 34 35 8 13 20 27 32 34
9 14 28 35 38 39 9 13 22 30 35 38
h 10
11
14
14
30
30
38
41
41
44
43
47
10
11
13
13
24
26
33
36
38
41
41
44
12 14 30 44 47 50 12 13 28 39 44 47
: 13 14 30 47 50 53 13 13 28 41 47 50
14 14 30 49 53 56 14 13 28 43 49 52
D 15 14 30 51 56 59 15 13 28 45 51 54
iketahui sampel bangunan dengan umur efektif 5 tahun, biaya

per meter bangunan Rp. 1.500.000,- dan kondisi fisik
bangunan baik, maka prosentase penyusutan bangunan dapat
d
i
l
i
h
a
t
p
a

44
da tabel penyusutan bangunan, yaitu:
Maka prosentase penyusutan bangunan adalah 18%.
Contoh:
Diketahui sampel bangunan dengan RCN/Biaya Pembuatan Bangunan
Baru Rp. 140.000.000,- dan prosentase penyusutan bangunan 11%,
maka nilai bangunan setelah penyusutan adalah:
= Rp. 140.000.000,- x 11% = Rp. 124.600.000,-

Contoh:
dilakukan perhitungan diperoleh nilai bangunan
Rp. 124.600.000,- maka harga tanah sampel tersebut adalah:
= Rp. 350.000.000 - Rp. 124.600.000 = Rp. 225.400.000,-
kemudian nilai total dikurangi nilai komoditas diperoleh nilai tanah.
C. Menentukan nilai penyesuaian/adjustment

Data harga tanah per meter persegi yang diperoleh dari hasil survei
selanjutnya ditetapkan besarnya prosentase penyesuaian/adjustment untuk
mendapatkan nilai bidang tanah meliputi faktor-faktor:

45
(1) Membandingkan data penawaran dengan data transaksi yang
memiliki karakteristik (waktu transaksi/penawaran, luas,
lokasi, status hak) yang relative sama minimal di 3 lokasi;
menyebar;
local knowledge).
Contoh:
sedangkan jenis data transaksi memiliki nilai Rp. 2.500.000,-,
sehingga prosentase penurunan dari penawaran ke transaksi
adalah ((3jt – 2,5jt): 3jt) x 100% = 17%;
penawaran memiliki nilai Rp. 680.000,- per meter, sedangkan
jenis data transaksi memiliki nilai Rp. 520.000,-, sehingga
prosentase penurunan dari penawaran ke transaksi adalah
((680rb – 520rb): 680rb) x 100% = 24%;
((165rb – 128rb): 165rb) x 100% = 22%;
dirata-ratakan prosentase penurunannya, yaitu:
(17% + 24% + 22%) : 3 = 21%;

46
jasa properti;
Contoh:
sesungguhnya. Maka penyesuaian menjadi 5% + 10% = 15%
dari harga properti sehingga harga properti menjadi
Rp.850.000.000,-

a) Apabila penggunaan atau pemanfaatan nilai tanah lebih cepat dari
31 Desember, maka penyesuaian waktu disesuaikan dengan
adalah 31 Mei 2021.
Contoh:
Pada suatu wilayah kabupaten terdapat beberapa karakteristik nilai
tanah, antara lain:
meter, dilokasi yang sama terdapat sampel lain dengan jenis data
transaksi tanggal 15/12/2015 memiliki nilai Rp. 602.000,-,
((602rb – 528rb): 602) x 100% = 12%;

47
((467rb – 404rb): 467) x 100% = 13%;
((215rb – 170rb): 215) x 100% = 21%;
➢ Dari ketiga karakteristik yang berbeda tersebut kemudian dirata-
ratakan prosentase kenaikannya, yaitu:
(12% + 13% + 21%) : 3 = 16%;
waktu transaksi adalah 16%.
menyebar;
c) Mempertimbangkan informasi dari Kantor Pertanahan/masyarakat
setempat (mempertimbangkan faktor local knowledge).

48
dirata-ratakan prosentase kenaikannya, yaitu: (9% + 11% +
10%) : 3 = 10%;
Contoh yang sama berlaku juga untuk status kepemilikan dari
HGB ke HM.
Ketiga penyesuaian diatas adalah penyesuaian minimal yang dapat
digunakan dalam pembuatan peta zona nilai tanah. Petugas
pasar.

III.2.6. Pengolahan Data Spasial
Pengolahan data spasial dilakukan dengan langkah-langkah sebagai berikut:

49
A. Perhitungan Indeks Nilai Tanah
Langkah-langkah kegiatan metode indeks yaitu
1) Mengidentifikasi dan mengelompokan data pasar sesuai dengan
penggunaan tanah.
2) Melakukan perhitungan nilai indeks sampel dengan membandingkan
data pasar yang baru dengan nilai zona tahun sebelumnya pada zona
yang sama.
B. Pemetaan dan Analisis Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah

Hal-hal yang diperhatikan dalam analisa indeks nilai tanah, antara lain:
1) Indeks sampel yang tidak wajar atau memiliki perbedaan nilai indeks
sampel yang signifikan terhadap sampel-sampel yang lain dapat
dipisahkan secara manual;
2) Melakukan perhitungan statistik metode kuartil dan jangkauan untuk
mendapatkan nilai indeks sampel yang wajar.
3) Setelah didapatkan nilai indeks sampel yang wajar, maka dilakukan
perhitungan rata-rata nilai indeks per jenis penggunaan, dalam hal ini
akan ada dua indeks yaitu indeks pertanian dan indeks non pertanian
yang digunakan untuk menghitung nilai baru;
4) Untuk sampel dengan nilai indeks yang dipisahkan secara manual dan
sampel yang dipisahkan dengan metode kuartil dilakukan perhitungan
dengan metode standar deviasi untuk mendapatkan nilai baru.
5) Peta Zona Nilai Tanah diperbarui merupakan hasil dari perhitungan
metode indeks dan standar deviasi.
III.2.7. Pencetakan Peta
Album peta dibuat dalam kertas A0 dengan format yang ditetapkan oleh
Direktorat Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan dengan jumlah 3 album,
dengan jenis kertas Paper CAD Premium Coated Paper 120 gram dan masing-
masing terdiri dari duplikat Peta Zona Nilai Tanah masing-masing kabupaten
(contoh terlampir).
III.2.8. Pelaporan
A. Buku laporan

50
IKHTISAR PEMBARUAN PETA ZONA NILAI TANAH
BAB I. PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
4.10. Analisa Peta Zona Nilai Tanah yang akan diperbarui
4.11. Entri data
4.14. Penyajian peta
5.1. Kesimpulan
5.2. Saran
LAMPIRAN
B. Penjelasan Isi Buku Laporan

PENDAHULUAN, terdiri dari:
• Latar Belakang : Berisikan penjelasan mengenai alasan pemilihan
lokasi.
• Tujuan dan Sasaran : berisikan manfaat dan output hasil akhir
kegiatan.
• Lingkup Kegiatan : Berisikan penjelasan mengenai persiapan
administrasi, persiapan teknis (penetapan lokasi, pengumpulan data,
entri data, perhitungan dan analisis data, pengolahan spasial,

51
presentasi hasil, penyajian peta dan tabel Jadwal pelaksanaan).
• Lokasi Kegiatan : Berisikan penjelasan mengenai lokasi, luas dan
tanggal pelaksanaan kegiatan pembuatan Peta Zona Nilai Tanah.
GAMBARAN UMUM WILAYAH KEGIATAN:

Berisikan Profil wilayah kegiatan diantaranya penjelasan administrasi dan
demografi, topografi, klimatologi, penggunaan lahan.
METODOLOGI PELAKSANAAN:
Berisikan penjelasan mengenai metode pengambilan sampel, metode
pengolahan tekstual dan spasial.
HASIL PELAKSANAAN KEGIATAN:

• Persiapan Pekerjaan: Berisikan penjelasan mengenai persiapan alat
dan bahan kegiatan lapangan, kegiatan pengolahan data tekstual,
pengolahan data spasial, penyajian data dan pelaporan.
• Penetapan Lokasi: berisikan penjelasan mengenai dasar-dasar
penetapan lokasi kegiatan.
• Pembuatan zona awal nilai tanah: berisikan tentang penjelasan
mengenai alasan penarikan zona, jumlah zona awal, jumlah zona
pertanian, dan jumlah zona non-pertanian
• Pengumpulan data Lapangan:berisikan tentang penjelasan mengenai
keadaan lapangan dan karakteristik responden.
• Entri data : berisikan data hasil survei lapangan
• Pengolahan data tabular: berisikan tentang rangkuman data (tabel
statistik) sampel yang diolah antara lain : nilai sampel tertinggi dan
terendah, nilai zona tertinggi dan terendah, serta lokasi letak sampel
tersebut berada.
• Pengolahan data spasial : dilengkapi tabel statistik pengolahan data
spasial zona nilai tanah dan tabel zona nilai tanah tertinggi dan
terendah per kecamatan di tiap kabupaten.
• Penyajian peta : berisi Peta Zona Nilai Tanah yang dihasilkan sesuai
layout tamplate yang telah ditentukan (contoh terlampir)
KESIMPULAN DAN SARAN

• Kesimpulan : berisi resume hasil pekerjaan
• Saran : berisi masukan hasil pekerjaan

52
LAMPIRAN
• Surat-surat terkait kegiatan Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah (Surat
Pengantar Pekerjaan, SK Tim Pelaksana, Surat Tugas, dan lain lain)
• Formulir Daftar Isian Lapangan Zona Nilai Tanah (digital)
C. Struktur Data Peta Digital

1) Peta digital dibuat sebanyak 3 dataset;
a) Peta Zona Awal.mxd
b) Peta Persentase Standar Deviasi.mxd
c) Peta Penyebaran Sampel.mxd
d) Peta Zona Nilai Tanah.mxd
3) Data file zona nilai tanah.shp dan sebaran sampel.shp harus
mengikuti standar Struktur Geobasisdata Spasial Direktorat Penilaian
Tanah;
berikut:
(C:) Geospasial_Kabupaten ... 2020
a) File excel (.xls)
b) File shp (.shp)
c) File image (.ecw)
d) File project (.mxd)
e) File pewarnaan (.lyr)
f) File template (.mxd)
g) File logo bpn
h) File peta hasil (.pdf)
i) File foto sampel (.jpeg)
Pekerjaan/kegiatan dianggap selesai apabila sudah terupload dalam

Portal Penilaian Tanah.

53
BAB IV
Pembuatan Peta Nilai Bidang Tanah
IV.1. Ruang Lingkup Pekerjaan
Ruang lingkup pekerjaan Kegiatan Pembuatan Peta Nilai Bidang

Tanah antara lain:
1. Kegiatan Pembuatan Peta Nilai Bidang Tanah mencakup wilayah yang
luas dan bersifat massal atau mencakup jumlah bidang tanah yang
banyak, untuk setiap penggunaan tanah;
2. Pembuatan Peta Nilai Bidang Tanah memiliki skala ketelitian 1:1.000;
3. Dasar Pembuatan Peta Nilai Bidang Tanah menggunakan nilai pasar.
IV.2. Tahapan Pekerjaan
Tahapan pekerjaan pembuatan Peta Nilai Bidang Tanah antara lain:
IV.2.1. Persiapan

Hardware:
1) Mendukung Kerja Studio: Komputer, Printer, Plotter
Software:
1) Pengolahan Data Spasial yang disediakan oleh Direktorat Penilaian
Tanah dan Ekonomi Pertanahan;
2) Pengolahan Data Tabular;
3) Aplikasi survei berbasis mobile.
Data sekunder untuk kegiatan ini adalah peta digital diantaranya:


54
6) Peta Batas Kawasan Lainnya, seperti PPIB (Penundaan Pemberian
Izin Baru), LP2B (Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan), dan lain
sebagainya;
8) Peta Toponimi;
9) Peta RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah) dan atau Peta RDTR
(Rencana Detail Tata Ruang);
10) Data Rekapitulasi Peralihan Hak Atas Tanah di Kantor Pertanahan
Setempat;

1) Penetapan lokasi dengan mempertimbangkan beberapa kondisi
sebagai berikut:
a) Luas bidang tanah terpetakan minimal 80% dari luas area
penggunaan lain (APL) mengacu pada petunjuk teknis
kabupaten/kota lengkap;
b) Diprioritaskan wilayah yang memiliki Peta RDTR dan akan
menjadi pengembangan pusat pelayanan yang dinamis;
c) Memiliki karakteristik wilayah dengan tingkat pertumbuhan dan
perkembangan properti yang dinamis.
2) Studi literatur untuk mendapatkan sebanyak mungkin informasi
tentang faktor-faktor penentu harga tanah di kota/ kabupaten yang
menjadi lokasi kegiatan;
3) Penyiapan kelengkapan administrasi, antara lain surat tugas, jadwal
kegiatan;
Kabupaten/Kota, Kecamatan, Kelurahan/Desa, Dusun, dan atau RT/RW;
7) Penyiapan formulir daftar isian pengumpulan data pasar yang terdiri
dari Formulir Survei Nilai Tanah Non Pertanian dan Formulir Survei
Nilai Tanah Pertanian (Lampiran 1 dan Lampiran 2).

55
IV.2.2. Survei Data Fisik, Data Lingkungan Bidang Tanah
dan Penyusunan basis data penilaian bidang tanah
Tujuan dari survei data fisik dan lingkungan bidang tanah adalah untuk
mendapatkan pengetahuan yang lebih memadai tentang keadaan fisik dan
lingkungan di kota/ kabupaten yang akan menjadi obyek penilaian tanah massal
berbasis bidang tanah. Kombinasi antara hasil pengumpulan data sekunder dan
hasil survei ini akan dijadikan dasar untuk menetapkan variabel-variabel prediksi
yang akan digunakan.
A. Verifikasi Lapang atas Data Sekunder

Verifikasi dilakukan untuk mengecek kesesuaian antara data sekunder
dengan keadaan di lapangan, antara lain terkait data bidang tanah, jaringan
jalan, fasilitas, resiko, zonasi, dan data terkait faktor-faktor lain yang
menentukan nilai tanah sesuai dengan keunikan masing-masing
kabupaten/kota.
B. Pengumpulan Data Primer

Untuk faktor-faktor yang potensial menentukan nilai tanah tetapi tidak
ditemukan data sekunder yang mewakili, dilakukan survei lapangan untuk
pengumpulan data tersebut.
C. Penyusunan Basis Data Penilaian Bidang Tanah

Tujuan dari kegiatan penyusunan basis data penilaian bidang tanah ini
adalah untuk mempersiapkan data terkait masing-masing dari seluruh variabel
prediksi untuk masing-masing dari seluruh bidang tanah di kabupaten/kota
yang bersangkutan.
a) Menyiapkan data Bidang Tanah

Hal-hal yang harus diperhatikan dalam penyiapan data Bidang Tanah
antara lain:
1) Data Bidang Tanah diekstrak dengan mengambil Layer Bidang Tanah
dari Peta Pendaftaran Tanah/Peta Bidang Tanah;
2) Data atribut yang diekstrak adalah Nomor Identifikasi Bidang Tanah
(NIB);
3) Untuk tiap bidang tanah, ditentukan luas, bentuk, lebar depan, posisi,
dan karakteristik lainnya sesuai ketersediaan data;
4) Karakteristik-karakteristik pada poin 3 di atas akan dimasukkan dalam

56
kumpulan variable prediksi nilai tanah.
b) Menyiapkan data terkait Jaringan Jalan

Hal-hal yang harus diperhatikan dalam penyiapan data Jaringan Jalan
antara lain:
1) Data Jaringan Jalan dibuat dengan mengambil Layer Sisi Jalan dan
atau Layer Bidang Tanah dari Peta Pendaftaran Tanah/Peta Bidang
Tanah
2) Tiap ruas jalan dalam data Jaringan Jalan diekstrak dari Layer Sisi
Jalan dan atau Layer Bidang Tanah, sebagai garis tengah (centerline)
antar sisi jalan atau antar bidang tanah yang berseberangan;
3) Digitasi data Jaringan Jalan dilakukan untuk melengkapi data Jaringan
Jalan hasil ekstraksi tersebut di atas dengan membandingkan kondisi
jaringan jalan eksisting;
4) Kesalahan-kesalahan penggambaran harus diperbaiki pada data
Jaringan Jalan;
5) Lebar masing-masing ruas jalan pada data Jaringan Jalan ditentukan
sebagai 2 (dua) kali jarak antara titik tengah ruas jalan dengan sisi
jalan atau bidang tanah terdekat;
6) Kesalahan-kesalahan data lebar jalan yang diakibatkan oleh kesalahan
penggambaran harus diperiksa dan diperbaiki;
7) Informasi kelas jalan untuk tiap-tiap ruas jalan ditentukan dengan
mengacu pada Peta Jaringan Jalan yang tersedia;
8) Lebar jalan, kelas jalan, dan informasi lain terkait jaringan jalan sesuai
ketersediaan data, akan dimasukkan dalam kumpulan variable prediksi
nilai tanah;
9) Tiap-tiap bidang tanah akan dihubungkan dengan ruas jalan dimana
bidang tanah bersangkutan terletak.
10) Dalam proses pada poin 9 di atas, informasi dari ruas jalan akan
diteruskan ke bidang tanah.
c) Menyiapkan data terkait fasilitas dan resiko

Hal-hal yang harus diperhatikan dalam penyiapan data Jaringan Jalan
antara lain:
1) Jenis dan jumlah data fasilitas dan data resiko yang digunakan dalam
kegiatan penilaian tanah dapat bervariasi antar kabupaten/ kota.

57
Formulir pengumpulan data digunakan sebagai acuan awal untuk
menentukan jenis dan jumlah data fasilitas dan data resiko yang akan
digunakan. Selanjutnya, petugas menganalisis jenis-jenis fasilitas dan
resiko yang perlu ditambahkan dalam kegiatan penilaian tanah;
2) Dalam rangka menentukan jarak dari tiap-tiap bidang tanah ke tiap-
tiap fasilitas dan resiko, data Jaringan Jalan dikonversi ke dalam
format network dataset;
3) Informasi terkait fasilitas dan resiko akan dimasukkan dalam
kumpulan variable prediksi nilai tanah;
d) Menyiapkan data terkait zonasi

1) Untuk tiap-tiap bidang tanah, ditentukan jenis zonasi yang paling
sesuai dengan mengacu pada peta RDTR/ RTRW dan citra satelit/
foto udara. Selanjutnya, petugas dapat menganalisis dan
menetapkan jenis-jenis zona yang paling tepat untuk mewakili
keadaan di lapangan;
2) Informasi terkait jenis zonasi akan dimasukkan dalam kumpulan
variable prediksi nilai tanah;
e) Menyiapkan data terkait faktor-faktor lain yang menentukan nilai

tanah sesuai dengan keunikan masing-masing kota/ kabupaten.
IV.2.3. Pengumpulan Sampel Data Transaksi/Penawaran

Properti
A. Formulir survei
Formulir Survei Nilai Tanah dengan format yang disediakan oleh
Direktorat Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan. Formulir Survei
Nilai Tanah terdiri dari sampel non pertanian dan sampel pertanian.
B. Spesifikasi Sampel
Sampel yang dimaksud dalam survei dan pemetaan nilai tanah adalah
bidang tanah yang terdaftar/belum terdaftar yang memberikan informasi
harga transaksi atau penawaran bidang tanah tersebut pada kurun waktu
24 bulan terakhir untuk tanah non pertanian dan 48 bulan terakhir untuk
tanah pertanian.
1) Penentuan Sampel
Sampel dipilih dengan teknik purposive random sampling dengan

58
memperhatikan kriteria pada masing-masing variabel prediksi nilai
tanah memiliki keterwakilan sampel. Variabel prediksi nilai tanah,
antara lain posisi, bentuk, zonasi, kelas jalan, jarak terhadap fasilitas, dll.
2) Penentuan responden
gambaran dan keterangan yang dapat dipercaya tentang informasi
harga transaksi atau harga penawaran. Responden yang dapat dipilih
adalah:
a) Pemilik tanah yang telah melakukan transaksi;
b) Pemilik tanah yang berniat menjual tanahnya;
c) Real estate agent/perusahaan perantara properti;
d) Developer;
e) Lurah, aparat lainnya, masyarakat sekitar yang diyakini sebagai
sumber terpercaya informasi harga pasar jika seluruh responden
yang dipersyaratkan tidak tersedia.
C. Pengumpulan Data
Hal-hal yang dilakukan pada tahap ini antara lain:
1) Mendapatkan sampel bidang tanah;
2) Wawancara dengan responden dilakukan untuk memperoleh
keterangan yang lebih mendetail terhadap data bidang tanah serta
informasi harga transaksi atau penawaran bidang tanah;
3) Melakukan plotting titik sampel nilai tanah pada peta bidang tanah
dalam basisdata penilaian bidang tanah dan memastikan tiap titik
sampel sesuai dengan bidang tanah yang dimaksud.
4) Petugas dalam melakukan pengumpulan data, wajib mengumpulkan
sekurang-kurangnya jenis data seperti yang tertera pada Formulir
Survei Nilai Tanah.
IV.2.4. Entri data

telah dikumpulkan menggunakan Formulir Survei Nilai Tanah. Penyimpanan hasil
pengumpulan data dapat dilakukan minimal dengan menggunakan Tabel Standar
Pengolahan Data Tekstual dan Numeris (sama dengan entri formulir survei nilai
tanah ZNT).

59
IV.2.5. Sinkronisasi Data Sampel dengan Basisdata
Penilaian Bidang Tanah
Sampel bidang tanah yang telah dientri selanjutnya dilakukan

sinkronisasi dengan basisdata penilaian bidang tanah yang telah disusun. Hal-
hal yang dilakukan pada tahap ini antara lain:
a. Melakukan join data titik sampel bidang tanah dengan basisdata penilaian
bidang tanah dan memastikan data titik sampel bidang tanah telah sinkron
bidang tanah yang dimaksud pada database penilaian bidang tanah.
b. Jika terdapat titik sampel bidang tanah yang belum sinkron dengan database
penilaian bidang tanah maka dapat dilakukan pengeditan posisi titik sampel
bidang tanah sehingga posisi titik sampel bidang tanah sesuai dengan
bidang tanah yang dimaksud.
IV.2.6. Perhitungan dan Analisis Data

Setelah dilakukan entri data, maka selanjutnya dilakukan perhitungan
dan analisis data, dengan tahapan sebagai berikut:

Nilai Bangunan diperoleh dengan cara mengurangkan Biaya Penganti Baru
dengan besarnya penyusutan. Biaya Pengganti Baru atau Replacement
Cost New (RCN) dihitung dengan menggunakan pendekatan nilai per
meter persegi bangunan. Nilai tersebut di atas diharapkan didapat dari
perusahaan yang bergerak di bidang konstruksi bangunan sejenis untuk
memperoleh Biaya Pengganti Baru atau Replacement Cost New (RCN)
pada Kabupaten/kota setempat.

penghitungan nilai bangunan dimulai dengan memasukkan data bangunan
sesuai dengan formulir dilanjutkan penghitungannya. Perhitungan ini
meliputi tahapan sebagai berikut:

60
bangunan.
untuk memperoleh Biaya Pengganti Baru atau Replacement Cost New
(RCN) pada Kabupaten/kota setempat.
Contoh:
per meter bangunan Rp. 1.500.000,- maka Biaya Pengganti Baru atau
Replacement Cost New (RCN) adalah
= 60m2 x Rp. 1.500.000,- = Rp. 90.000.000,-
Contoh:
tahun penilaian 2021, maka umur efektif bangunan adalah = 2021
- 2010 = 11 tahun.
= (2021-2005) + 2 x (2021-2011)/3 = 23

pembuatan baru.

61
bangunan untuk dapat memperoleh nilai pasar dari bangunan atau
nilai pasar dari properti yang dinilai.
Berikut adalah tabel yang digunakan untuk menghitung prosentase
penyusutan, yaitu:
(1) J
e UMUMNYA UMUMNYA
RUMAH RUMAH
n kurang dari atau sama dengan Rp.2.500.000 lebih dari Rp.2.500.000

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1i 4 5 6 7 8 1 3 4 5 6 7
2 8 9 10 12 14 2 5 7 9 11 11
3
4
s 11
14
13
15
14
18
17
22
20
25
3
4
7
10
10
13
13
17
16
20
16
21
5 16 18 22 26 30 5 12 16 20 24 27
6 16 21 26 30 35 6 14 19 23 28 31
7 16 24 29 34 39 7 15 22 26 31 35
8 16 27 32 38 43 8 15 24 29 34 38
9
10
b 16
16
31
34
35
38
41
44
47
50
9
10
15
15
26
28
32
35
37
40
43
47
11 16 34 41 47 53 11 15 30 38 43 50
12
13
a 16
16
34
34
44
47
50
53
56
59
12
13
15
15
32
32
40
42
46
49
53
56
14 16 34 50 56 62 14 15 32 44 52 58
15n 16 34 52 59 64 15 15 32 46 54 60
gunan rumah;
(2) Jenis bangunan ruko
UMUMNYA UMUMNYA
RUKO RUKO

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6
2 7 8 9 10 11 2 4 5 7 9 10
3 10 11 13 14 15 3 6 8 10 13 14
4 12 14 17 18 19 4 8 10 14 17 18
5 14 17 21 22 23 5 10 13 18 21 22
6 14 20 25 26 27 6 12 15 21 24 26
7 14 23 29 30 31 7 13 17 24 29 30
8 14 26 32 34 35 8 13 20 27 32 34
9 14 28 35 38 39 9 13 22 30 35 38
10 14 30 38 41 43 10 13 24 33 38 41
11 14 30 41 44 47 11 13 26 36 41 44
12 14 30 44 47 50 12 13 28 39 44 47
13 14 30 47 50 53 13 13 28 41 47 50
14 14 30 49 53 56 14 13 28 43 49 52
15 14 30 51 56 59 15 13 28 45 51 54

62
Contoh:
Diketahui sampel bangunan dengan umur efektif 5 tahun, biaya per meter
bangunan Rp. 1.500.000,- dan kondisi fisik bangunan baik, maka
prosentase penyusutan bangunan dapat dilihat pada tabel penyusutan
bangunan, yaitu:
M
a
k
a
p
r
o
s
entase penyusutan bangunan adalah 18%.
Contoh:
Diketahui sampel bangunan dengan RCN/Biaya Pembuatan Bangunan
Baru Rp. 140.000.000,- dan prosentase penyusutan bangunan 11%,
maka nilai bangunan setelah penyusutan adalah:
= Rp. 140.000.000,- x 11% = Rp. 124.600.000,-

Contoh:
dilakukan perhitungan diperoleh nilai bangunan Rp. 124.600.000,- maka
harga tanah sampel tersebut adalah:
= Rp. 350.000.000 - Rp. 124.600.000 = Rp. 225.400.000,-

63

kemudian nilai total dikurangi nilai komoditas diperoleh nilai tanah
C. Menentukan Nilai Penyesuaian/Adjustment

Data harga tanah per meter persegi yang diperoleh dari hasil survei
selanjutnya ditetapkan besarnya prosentase penyesuaian/adjustment untuk
mendapatkan nilai bidang tanah meliputi faktor-faktor:
(1) Membandingkan data penawaran dengan data transaksi yang
memiliki karakteristik (waktu transaksi/penawaran, luas, lokasi,
status hak) yang relative sama minimal di 3 lokasi;
menyebar;
local knowledge).
Contoh:
sedangkan jenis data transaksi memiliki nilai Rp. 2.500.000,-,
sehingga prosentase penurunan dari penawaran ke transaksi
adalah ((3jt – 2,5jt): 3jt) x 100% = 17%;
((680rb – 520rb): 680rb) x 100% = 24%;

64
((165rb – 128rb): 165rb) x 100% = 22%;
dirata-ratakan prosentase penurunannya, yaitu: (17% + 24% +
22%) : 3 = 21%;
jasa properti;
Contoh:
sesungguhnya. Maka penyesuaian menjadi 5% + 10% = 15% dari
harga properti sehingga harga properti menjadi Rp.850.000.000,-
a) Apabila penggunaan atau pemanfaatan nilai tanah lebih cepat dari
31 Desember, maka penyesuaian waktu disesuaikan dengan
adalah 31 Mei 2021.
Contoh:

65
((602rb – 528rb): 602) x 100% = 12%;
((467rb – 404rb): 467) x 100% = 13%;
((215rb – 170rb): 215) x 100% = 21%;
dirata-ratakan prosentase kenaikannya, yaitu:
(12% + 13% + 21%) : 3 = 16%;
penyesuaian waktu transaksi adalah 16%.
menyebar;
c) Mempertimbangkan informasi dari Kantor Pertanahan/masyarakat

66
setempat (mempertimbangkan faktor local knowledge).
Pada suatu wilayah kabupaten terdapat beberapa karakteristik nilai
tanah, antara lain:
➢ Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan status kepemilikan
HM memiliki nilai Rp. 516.000,- per meter, dilokasi yang sama
terdapat sampel lain dengan status kepemilikan TMA memiliki nilai
Rp. 469.000,-, sehingga prosentase selisihnya adalah
((516rb – 469rb): 516) x 100% = 9%;
((293rb – 262rb): 293) x 100% = 11%;
((170rb – 153rb): 170) x 100% = 10%;
➢ Dari ketiga karakteristik yang berbeda tersebut kemudian dirata-
ratakan prosentase kenaikannya, yaitu: (9% + 11% + 10%) : 3 =
10%;
Contoh yang sama berlaku juga untuk status kepemilikan dari HGB
ke HM.
Ketiga penyesuaian diatas adalah penyesuaian minimal yang dapat
digunakan dalam pembuatan peta zona nilai tanah. Petugas
pasar.

67
IV.2.7.Pembuatan Model Prediksi Nilai Tanah
Tahapan-tahapan pada bagian ini dapat didetilkan sebagai berikut:
A. Seleksi variabel untuk prediksi

1) Melakukan regresi dengan metode backward elimination untuk
melakukan seleksi variabel-variabel yang akan digunakan dalam
model prediksi;
2) Mengeliminasi variable-variabel dengan nilai Variable Inflation Factor
(VIF) yang relatif tinggi diantara semua variabel prediksi;
3) Melakukan transformasi data terkait variable prediksi (jika diperlukan)
untuk meningkatkan hubungan linier antara variable prediksi tersebut
dengan nilai tanah;
4) Melakukan pengecekan awal kualitas model prediksi dengan
menjalankan regresi linier;
5) Melakukan pengecekan awal terkait masalah autokorelasi spasial;
6) Kombinasi variable prediksi yang digunakan adalah yang memberikan
model dengan nilai koefisien determinasi (R2) paling tinggi, nilai indeks
autokorelasi spasial paling rendah, dan nilai VIF yang paling rendah
untuk masing-masing variabel prediksi.
B. Menyiapkan model prediksi

Model prediksi dibangun mengunakan variable-variabel prediksi
yang telah lolos proses seleksi variable. Tahapan yang dilakukan dalam
persiapan model prediksi antara lain:
1) Menjalankan model Geographically Weighted Regression (GWR)
dengan menggunakan data sampel bidang tanah;
2) Melakukan pengecekan kesalahan prediksi (persentase residual)
untuk tiap lokasi sampel, dan memeriksa sampel-sampel dengan
kesalahan prediksi yang relatif tinggi;
3) Menganalisis kualitas model prediksi dengan mengacu pada tabel
laporan diagnosa model;

68
4) Melakukan pengecekan terkait masalah autokorelasi spasial. Jika
indeks autokorelasi spasial lebih besar dari 0,25 atau lebih kecil dari -
0,25, maka proses seleksi variabel perlu diulang.
IV.2.8.Prediksi Nilai Tanah dan Perbaikan Kesalahan
Model prediksi nilai tanah yang telah dirumuskan pada tahap

pembuatan model prediksi selanjutnya digunakan untuk memprediksi nilai
bidang tanah. Tahapan pada bagian ini dijelaskan sebagai berikut:
a. Melakukan prediksi nilai tanah untuk semua bidang tanah di area of
interest.
Tahapan yang dilakukan dalam prediksi nilai tanah antara lain:
1) Model prediksi yang digunakan adalah yang sudah memenuhi
persyaratan pada poin b tahap pembuatan model prediksi di atas.
2) Lokasi prediksi adalah semua bidang tanah yang terletak di dalam
area of interest.
b. Kontrol kualitas prediksi
Tahapan yang dilakukan dalam kontrol kualitas hasil prediksi antara lain:
1) Kontrol kualitas pertama dilakukan dengan memeriksa koefisien
variasi prediksi nilai tanah untuk bidang-bidang tanah dalam satu per
satu cluster. Untuk cluster-cluster dengan koefisien variasi lebih
besar dari 30 (tiga puluh) persen, dilakukan pemeriksaan lebih lanjut
untuk menemukan bidang-bidang tanah dengan nilai prediksi yang
ekstrim lebih tinggi atau lebih rendah dibanding prediksi lain dalam
cluster yang bersangkutan.
2) Kontrol kualitas kedua dilakukan dengan memeriksa pola clustering
dan outlier dari prediksi nilai tanah untuk bidang-bidang tanah dalam
satu per satu cluster. Prioritas utama pemeriksaan adalah pada
bidang tanah dengan prediksi dengan pola outlier dan tetangga-
tetangga terdekatnya.
3) Dari pemeriksaan pada poin 1 dan poin 2 di atas, kemungkinan
ditemukan prediksi yang berpotensi tidak akurat. Untuk prediksi yang
tidak akurat, dilakukan perbaikan data terkait variabel prediksi yang
digunakan dalam model prediksi.
4) Perbaikan data juga dilakukan untuk bidang-bidang tanah yang hasil
prediksi nilainya cenderung kurang teliti jika dibandingkan dengan

69
prediksi nilai pada bidang-bidang tanah tetangganya, walaupun tidak
terdeteksi dalam proses pada poin 1 dan poin 2 di atas.
c. Prediksi ulang nilai tanah untuk semua bidang tanah di area of interest.
Tahapan yang dilakukan dalam prediksi ulang antara lain:
1) Proses prediksi ulang nilai tanah untuk semua bidang tanah di area of
interest dilakukan setelah perbaikan data terkait variabel prediksi
yang digunakan dalam model prediksi selesai.
2) Proses prediksi ulang nilai tanah untuk semua bidang tanah di area of
interest dapat dilakukan berulang kali, sesuai analisis petugas.
IV.2.9. Pencetakan Peta
Peta dicetak ukuran kertas A0 dengan format yang ditetapkan oleh

Direktorat Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan, dengan jenis kertas Paper
CAD Premium Coated Paper 120 gram
IV.2.10. Pelaporan
A. Buku laporan
IKHTISAR PEMBUATAN PETA ZONA NILAI TANAH
BAB I. PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
4.16. Penetapan Lokasi
4.17. Pembuatan zona awal nilai tanah

70
4.18. Pengumpulan data Lapangan
(dilengkapi tabel statistik pengumpulan data lapangan)
4.19. Entri data
4.22. Penyajian peta
5.1. Kesimpulan
5.2. Saran
LAMPIRAN
B. Struktur Data Peta Digital

a) Peta Sebaran Sampel.mxd
b) Peta Koefisien Variasi Prediksi.mxd
c) Peta Pola Clustering dan Outlier.mxd
d) Peta Nilai Bidang Tanah.mxd
Untuk Peta Koefisien Variasi Prediksi dan Peta Pola Clustering dan
Outlier, ditampilkan kondisi awal (sebelum perbaikan data) dan akhir
(setelah perbaikan data).
berikut:
a) File sampel dalam format excel (.xls)
b) File sampel dalam format file geodatabase (.gdb)
c) File citra dalam format ecw (.ecw)
d) File peta dalam format shp (.shp)
e) File layout peta hasil (.pdf)
f) Apabila menggunakan aplikasi survei berbasis mobile maka File
formulir survei nilai tanah dalam format pdf.

71
BAB V
Penilaian Aset Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota
V.1. Ruang lingkup pekerjaan
Ruang lingkup pekerjaan ini adalah merupakan penilaian yang

dilaksanakan guna mengungkapkan suatu pendapat mengenai Nilai Pasar atas
aset dengan tujuan untuk kepentingan Penilaian Aset pada Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota dengan cara melakukan pemeriksaan secara langsung,
penelitian, dan analisa terhadap aset yang dinilai dengan memperhatikan faktor-
faktor utama yang berpengaruh terhadap nilai, antara lain:
a. Sifat – sifat dari aset.
b. Manfaat dan kegunaan aset.
c. Perbandingan dengan aset sejenis, baik di sekitar lokasi atau yang
mendekati dengan obyek penilaian.
d. Obyek penilaian dalam penugasan ini adalah berupa tanah dan bangunan.
Metode penilaian yang digunakan adalah perbandingan data pasar untuk

menilai bidang tanah dan pendekatan biaya (bisa dengan survei kuantitas/RAB
atau metode meter persegi) untuk menilai bangunan.
Pendekatan Perbandingan Data Pasar adalah pendekatan yang
menggunakan data penjualan atas properti yang sebanding ataupun yang hampir
sebanding dengan objek penilaian, didasarkan pada suatu proses perbandingan.
Kemudian Harga jual/penawaran dari properti pembanding dianalisis dengan
menerapkan satuan pembanding yang sesuai dan dicocokan dengan perbedaan
atas objek penilaian berdasarkan unsur-unsur pembanding.
Pendekatan Biaya untuk perhitungan biaya bangunan bisa dengan
menggunakan survei kuantitas atau menggunakan RAB jika sudah tersedia lalu
disesuaikan dengan tingkat inflasi tahun penilaian.

72
V.2. Tahapan Pekerjaan
V.2.1. Analisis Nilai Tanah
A. Identifikasi Bidang Tanah

Mengidentifikasi karakteristik objek penilaian, dalam hal ini Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota yang dinilai, antara lain lokasi/letak Kantor
Pertanahan, data lingkungan, data fisik tanah, data yuridis (status
kepemilikan tanah) dengan dilampirkan data-data pendukung (gambar
situasi tanah, foto-obyek serta peta lokasi yang menunjukkan letak tanah).
B. Identifikasi Data Pembanding

Mengidentifikasi karakteristik objek pembanding dengan ketentuan
sebagai berikut :
1) Mencari 10 properti pembanding yang dinilai mirip dengan waktu
transaksi/penawaran pada data pembanding tidak terlalu lama
dengan tanggal penilaian;
2) Sumber data/responden antara lain : Penjual/Pembeli,notaris, agen
properti, developer, lurah, surat kabar/iklan, dll;
3) Mencatat Unsur Pembanding. Unsur pembanding adalah
karakteristik/ faktor-faktor dari properti yang menyebabkan terjadinya
perbedaan nilai pasar antara properti yang satu dengan yang lain;
4) Atibut sebagai unsur pembanding antara lain lokasi/alamat, luas
tanah dan luas bangunan, status hak atas tanah, lebar depan, bentuk
tanah, elevasi tanah, letak tanah, kelas jalan, drainase, aksesibilitas,
fasum/fasos, utilitas, tanggal transaksi/ penawaran, jenis
transaksi/penawaran dan harga transaksi/penawaran;
5) Formulir survei yang digunakan sama dengan formulir survei nilai
tanah pada pembuatan peta ZNT;
6) Entri data pembanding kedalam Excel untuk dilakukan penyesuaian
terhadap obyek penilaian.
C. Melakukan Penyesuaian/Adjustment
Melakukan Penyesuaian antara Properti Pembanding dengan
Objek Penilaian. Penyesuaian perlu dilakukan agar harga jual/penawaran
dari properti pembanding mendekati sama dengan nilai objek penilaian.

73
Penyesuaian dilakukan terhadap properti pembanding dan bukan
objek penilaian. Properti pembanding yang mempunyai kemiripan paling
banyak dengan objek penilaian akan mendapat penyesuaian paling
sedikit. Demikian pula sebaliknya.
Teknik penyesuaian unsur pembanding dibangun dari beberapa

asumsi sebagai berikut:
1) Penyesuaian Waktu Transaksi/penawaran
Bila obyek pembanding memiliki waktu transaksi/penawaran yang lebih
lama dari obyek penilaian maka prosentase penyesuaiannya
ditambah/plus (+), dan jika sebaliknya prosentase penyesuaiannya
dikurang/minus (-).
2) Penyesuaian Status Hak
Data status hak HM dianggap sebagai status hak tertinggi. Bila obyek
pembanding memiliki status hak yang lebih tinggi dari obyek penilaian
maka prosentase penyesuaiannya dikurangi /minus (-), dan jika
sebaliknya prosentase penyesuaiannya ditambah/plus (+).
3) Penyesuaian Jenis Data
Jenis data transaksi dianggap lebih baik dari jenis data penawaran.
Bila obyek pembanding memiliki jenis data yang lebih baik dari obyek
penilaian maka prosentase penyesuaiannya dikurangi /minus (-),dan
jika sebaliknya prosentase penyesuaiannya ditambah/plus (+).
4) Penyesuaian Luas Tanah
Semakin besar luas tanah maka nilai tanahnya semakin kecil. Bila
obyek pembanding memiliki luas tanah yang lebih kecil dari obyek
penilaian maka prosentase penyesuaiannya dikurangi/minus(-), dan
5) Penyesuaian Lebar Depan
Semakin panjang lebar depan maka nilai tanahnya semakin tinggi. Bila
obyek pembanding memiliki lebar depan yang lebih lebar dari obyek
penilaian maka prosentase penyesuaiannya dikurangi/minus (-), dan
6) Penyesuaian Bentuk Tanah
Data bentuk tanah persegi/normal dianggap memiliki nilai tanah
tertinggi. Bila obyek pembanding memiliki bentuk tanah yang lebih baik

74
dari obyek penilaian maka prosentase penyesuaiannya dikurangi
/minus (-), dan jika sebaliknya prosentase penyesuaiannya
ditambah/plus (+).
7) Penyesuaian Elevasi
Bidang tanah yang berada lebih tinggi dari jalan dianggap memiliki nilai
tanah tertinggi. Bila obyek pembanding memiliki elevasi dari jalan yang
lebih tinggi dari obyek penilaian maka prosentase penyesuaiannya
dikurangi /minus (-), dan jika sebaliknya prosentase penyesuaiannya
ditambah/plus (+).
8) Penyesuaian Letak Tanah
Letak tanah yang berada di huk dianggap memiliki nilai tanah tertinggi.
Bila obyek pembanding memiliki letak tanah yang lebih baik dari obyek
penilaian maka prosentase penyesuaiannya dikurangi /minus (-), dan
9) Penyesuaian Kelas Jalan
Bidang tanah yang berada di jalan arteri atau jalan utama dianggap
memiliki nilai tanah tertinggi. Bila obyek pembanding memiliki kelas
jalan yang lebih baik dari obyek penilaian maka prosentase
penyesuaiannya dikurangi/minus (-), dan jika sebaliknya prosentase
penyesuaiannya ditambah/plus (+).
10) Penyesuaian Aksesibilitas
Bidang tanah yang paling terjangkau dengan angkutan umum
dianggap memiliki nilai tanah tertinggi. Bila obyek pembanding
memiliki aksesibilitas yang lebih baik dari obyek penilaian maka
prosentase penyesuaiannya dikurangi /minus (-), dan jika sebaliknya
prosentase penyesuaiannya ditambah/plus (+).
11) Penyesuaian Fasilitas dan Utilitas
Bidang tanah yang paling banyak dikelilingi oleh fasilitas-fasilitas
serta memiliki banyak utilitas dianggap memiliki nilai tanah tertinggi.
Bila obyek pembanding memiliki fasilitas yang lebih baik dari obyek
penilaian maka prosentase penyesuaiannya dikurangi /minus (-), dan

75
D. Melakukan Rekonsiliasi
Rekonsiliasi adalah teknik pembobotan yang diperlukan untuk
menentukan nilai pasar objek penilaian dari indikasi-indikasi nilai yang
ada. Bobot yang paling besar diberikan kepada properti pembanding yang
mempunyai perbedaan paling sedikit dengan objek penilaian. Demikian
pula sebaliknya.
Pembobotan dapat dilakukan dalam bentuk persentase maupun

dalam bentuk skala [rating]. Praktek penilaian sehari-hari di Indonesia
pada umumnya meggunakan teknik pembobotan dalam bentuk
persentase. Jumlah total pembobotan harus 100%. Setelah dilakukan
pembobotan didapatkan nilai tanah obyek penilaian.
V.2.2. Analisis Nilai Bangunan
A. Identifikasi Bangunan
Mengidentifikasi karakteristik objek penilaian, dalam hal ini
bangunan yang terdapat didalam Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
yang dinilai, antara lain :
1) Mengumpulkan data RAB pembuatan bila ada termasuk gambar
perencanaan. Data Tahun pembuatan, besaran anggaran (bila ada);
2) Data IMB (bila ada);
3) RTRW lokasi bangunan;
4) Membuat Sket / Gambar Bangunan; dan
5) Mencatat kondisi fisik bangunan.
B. Metode Penilaian Bangunan

Metode Penilaian Bangunan yang dapat digunakan, berdasarkan
ketentuan sebagai berikut :
1) Dapat menggunakan RAB Bangunan yang sudah ada lalu
disesuaikan dengan tingkat inflasi tahun penilaian;
2) Bila tidak tersedia RAB, menggunakan Pendekatan Biaya dengan
metode survei kuantitas. Survei Kuantitas bila tersedia data pasar
yang memadai sehingga biaya pembangunan bisa diestimasi
berdasarkan rincian kuantitas satuan pekerjaan dan harga satuan
pekerjaan. Pendekatan Biaya digunakan untuk mendapatkan nilai
pasar bangunan dengan cara: biaya pengganti baru disusutkan atau

76
(New Replacement Cost) dikurangi penyusutan – penyusutan yang
terjadi terhadap bangunan.
C. Tahapan Penilaian Bangunan

1) Melakukan survei terhadap bangunan yang akan dinilai dengan
mengumbulkan data : Data Pembuatan Bangunan, Membuat Sket /
Gambar Bangunan, Mencatat kondisi fisik bangunan;
2) Menghitung Volume Pekerjaan;
3) Menentukan Harga Satuan Pekerjaan;
4) Menghitung Jumlah Biaya Pekerjaan;
5) Membuat Rekapitulasi Biaya (RAB);
6) Menghitung Penyusutan Bangunan;
Penyusutan merupakan pengurangan nilai dari nilai pembuatan baru.

Penentuan Jumlah Penyusutan adalah dari waktu membangun
sampai saat penilaian. Penyusutan dapat terjadi karena kerusakan
fisik (rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada
strukturnya), kemunduran fungsional, dan kemunduran ekonomi.
Perhitungan penyusutan bangunan menggunakan tabel penyusutan
penilaian masal.
Penyusutan Fisik = Umur Efektif x 100%

Umur Manfaat
7) Menghitung Nilai Bangunan
Setelah didapatkan nilai penyusutan bangunan, maka Nilai bangunan

setelah penyusutan didapatkan dengan rumus :
Nilai Bangunan = Nilai Bangunan Baru x (100% - Penyusutan)
V.2.3. Perhitungan Nilai Aset/Properti Kantor

Pertanahan
Setelah didapatkan Nilai Tanah dan Nilai Bangunan, maka nilai aset
didapatkan dengan rumus :
Nilai Aset = Nilai Tanah + Nilai Bangunan

77
V.2.4. Penyusunan Laporan Penilaian
Laporan Penilaian Aset Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota memuat :
1) Pernyataan Penilai
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda
tangan di bawah ini menerangkan bahwa :
1. Pernyataan, analisis, opini dan kesimpulan dalam Laporan Penilaian ini,sebatas
pengetahuan kami, adalah benar dan akurat.
2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini
dibatasi oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan
Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini dan Kesimpulan Penilai
yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.
3. Penilai bertanggung jawab sepenuhnya atas hasil penilaian yang dilakukannya
dalam batas-batas yang ditetapkan berdasarkan Petunjuk Pelaksanaan dan
Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan;
Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan
yang mempengaruhi analisa, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan
ini.
No. Nama Tanda Tangan

1. Penanggung Jawab :
.................................... ........................................
NIP.
2. Pengawas :
................................... .....................................
NIP.
3. Penilai dan Pelaksana Lapangan :
.................................... ........................................
NIP.
2) Dasar Penugasan
Dalam rangka pelaksanaan penilaian aset di kantor pertanahan maka

dibuat surat tugas yang ditanda tangani oleh pejabat yang berwenang.
3) Maksud dan Tujuan Penilaian
Contoh :
Maksud dari penugasan ini adalah guna mengungkapkan dan

menyatakan opini Nilai Pasar/Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada
atas obyek penilaian pada tanggal ....................... dengan tujuan guna
mengungkapkan suatu pendapat mengenai Nilai Pasar/Nilai Pasar untuk

78
Penggunaan yang ada atas aset dengan tujuan untuk kepentingan
Penilaian Aset Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota .........................
dengan cara melakukan pemeriksaan secara langsung, penelitian, dan
analisa terhadap aset yang dinilai dengan memperhatikan faktor-faktor
utama yang berpengaruh terhadap nilai.
4) Identifikasi Lokasi
5) Tanggal Pengumpulan Data dan Penilaian
6) Pendekatan Penilaian
7) Asumsi dan Batasan Penilaian
8) Analisis Penilaian
9) Memuat data Pembanding, uraian pengolahan data, analisis nilai tanah,

nilai bangunan dan nilai aset.
10) Ringkasan Penilaian

Uraian Nilai Pasar
▪ Lokasi : Kantor Pertanahan .......................................
Tanah (Luas : ........ m2) Rp. ........................-
Bangunan (Luas : ......... m2) Rp. .....................-
Total Tanah dan Bangunan Rp. ....................-
11) Kesimpulan
Contoh :
Berdasarkan pertimbangan-pertimbangan pokok dan faktor-faktor lain
yang berhubungan dengan penilaian ini, menurut pendapat kami jumlah
Rp ...................- / meter, merupakan Indikasi Nilai Pasar / Indikasi Nilai
Pasar untuk penggunaan yang ada dari tanah tersebut. jadi total harga
tanah dan bangunan di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
.........................adalah Rp. ..............................,-
12) Lampiran
Lampiran berisi data pendukung penilaian tergantung data yang tersedia
seperti Peta Lokasi, Gambar Situasi Tanah dan Bangunan, Formulir
Survei, foto-foto aset, dll.

79
BAB VI
Penanganan Pengaduan Keberatan Nilai Tanah
VI.1. Ruang Lingkup Pekerjaan
1. Lokasi penanganan keberatan yaitu bidang tanah yang nilainya tertuang

di peta zona nilai tanah yang diajukan keberatan oleh masyarakat;
2. Kewenangan melakukan perubahan nilai maupun deliniasi zona pada
peta zona nilai tanah adalah kantor pertanahan.
VI.2. Tahapan Pekerjaan
VI.2.1. Persyaratan
Persyaratan yang dilampirkan dalam melakukan penanganan keberatan
antara lain:
1. Surat pengaduan yang ditujukan kepada kepala kantor pertanahan
setempat dan sudah ditanda tangani pemohon atau kuasanya;
2. Fotokopi kutipan zona nilai tanah;
3. Fotocopy sertifikat hak atas tanah/alas hak lainnya;
4. Fotocopy identitas diri (KTP) pemohon atau yang dikuasakannya;
5. Bukti transaksi jual beli dan atau bukti lain sebagai dasar pengaduan.
VI.2.2. Mekanisme Penanganan Pengaduan Keberatan Nilai

Tanah
Mekanisme penanganan keberatan terhadap nilai tanah dalam peta zona
nilai tanah dijabarkan dalam diagram sebagai berikut:
1
Tidak ada indikasi perubahan
Analisa
Pelapor Pengaduan Ada indikasi perubahan
Pengaduan
Survei Nilai
Tidak ada perubahan
Zona
2
3 Ada perubahan
Perubahan
Nilai Tanah
pada zona
Gambar 8 Diagram Alir Penanganan Keberatan Informasi Nilai Tanah

Terdapat tiga skema mekanisme penanganan pengaduan keberatan
nilai tanah, yaitu:

80
1. Skema 1: Jika nilai tanah setelah di analisa ternyata Peta ZNT sudah
sesuai
Cek Berkas
Kasubsi
Kasi
Loket
Gambar 9 Penanganan Pengaduan Keberatan Skema 1
a. Berkas pengaduan dari loket disampaikan kepada Kepala Seksi

Pengadaan Tanah dan Pengembangan, yang kemudian
mendisposisikan kepada Penata Pertanahan Pratama untuk
dianalisis;
b. Jika nilai tanah yang menjadi objek pengaduan keberatan setelah
dicek pada berkas, cek data dan pengolahan, Peta ZNT sudah sesuai
maka dibuat berita acara dan berkas dikembalikan kepada pemohon
dengan Kutipan Nilai Tanah yang ditandatangani oleh Kepala Seksi
Pengadaan Tanah dan Pengembangan.
2. Skema 2: Jika terdapat keraguan terhadap nilai tanah pada skema 1

sehingga harus dilaksanakan pengecekan lapangan, namun ternyata hasil
nilai tanah pada Peta ZNT sudah sesuai.
Cek Berkas
Kasubsi Cek Lapangan
Kasi Petugas
Lapangan
Loket

81
mendisposisikan kepada Penata Pertanahan Pratama untuk dianalisis;
b. Jika nilai tanah yang menjadi objek pengaduan keberatan setelah dicek
pada berkas, cek data dan pengolahan, terdapat keraguan maka Peta
ZNT dilakukan pengecekan lapangan;
c. Apabila hasil dari pengecekan lapangan ternyata nilai pada peta ZNT
sudah sesuai maka dibuat berita acara dan berkas dikembalikan kepada
pemohon dengan Kutipan Nilai Tanah yang ditandatangani oleh Kasi
Pengadaan Tanah dan Pengembangan.
3. Skema 3: Jika terdapat keraguan terhadap nilai tanah pada skema 1

sehingga harus dilaksanakan pengecekan lapangan, namun ternyata hasil
nilai tanah pada Peta ZNT belum sesuai
Cek Berkas
Kasubsi
Cek Lapangan
Kasi Petugas
Lapangan
Loket
Kakan

mendisposisikan kepada Penata Pertanahan Pratama untuk
dianalisis;
b. Jika nilai tanah yang menjadi objek pengaduan keberatan setelah
dicek pada berkas, cek data dan pengolahan, terdapat keraguan
maka Peta ZNT dilakukan pengecekan lapangan;
c. Apabila hasil dari pengecekan lapangan ternyata nilai pada peta ZNT
belum sesuai maka zona dimana nilai tanah tersebut, dibekukan
(tidak diberlakukan) dan pada zona tersebut dilakukan pengolahan
nilai tanah berdasarkan hasil pengecekan lapangan. Selanjutnya nilai

82
pada zona tersebut disesuaikan dengan nilai hasil pengolahan
terbaru;
d. Perubahan nilai tanah tersebut dijelaskan dalam berita acara dan
kemudian dibuat Surat Keputusan oleh Kepala Kantor Pertanahan
untuk mengunggah ulang peta ZNT yang telah di perbaiki;
e. Berkas dikembalikan ke pemohon disertai dengan Kutipan Nilai
Tanah yang ditandatangani oleh Kasi Pengadaan Tanah dan
Pengembangan.

83
DAFTAR PUSTAKA
1. MAPPI. 2018. Kode Etik Penilaian Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia. Jakarta: MAPPI
2. https://study.com/academy/lesson/extraction-method-of-land-site-valuation.html
3. PUSDATIN DAN LP2B. 2021. Upload Peta ZNT
4. Fotheringham, A. Stewart, Chris Brunsdon, and Martin Charlton. Geographically Weighted
Regression: The Analysis of Spatially Varying Relationships, Wiley. Chichester, United
Kingdom, 2002.
5. https://www.djkn.kemenkeu.go.id/artikel/baca/12937/Penggunaan-Zona-Nilai-Tanah-Sebagai-
Dasar-Pemilihan-Data-Pembanding-Untuk-Penilaian-Tanah-Dengan-Pendekatan-
Perbandingan-Data-
Pasar.html#:~:text=Zona%20Nilai%20Tanah%20(ZNT)%20yang,nyata%20sesuai%20dengan%
20penggunaan%20tanah.
6. https://www.kpk.go.id/id/berita/berita-kpk/1319-kpk-dorong-kerja-sama-peningkatan-
pendapatan-daerah-di-maluku
7. https://desktop.arcgis.com/en/arcmap/latest/tools/spatial-statistics-toolbox/geographically-
weighted-regression.htm
84
Lampiran
Lampiran 1 Formulir Survei Nilai Tanah Non Pertanian
85
86
Lampiran 2 Formulir Survei Nilai Tanah Pertanian
87
Lampiran 3 Layout Peta Zona Nilai Tanah
1. Contoh Layout Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah
88
2. Contoh Layout Peta Standar Deviasi
89
3. Contoh Layout Sebaran Titik
90
4. Contoh Layout Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah
91
5. Contoh Layout Peta Nilai Bidang Tanah
92
6. Standar Layout Peta Znt Dan Pembaruan Znt
KETERANGAN LAYOUT:
1. Ukuran kertas A0
Garis batas peta :
Posisi : Ukuran :
X : 9 cm P : 105 cm
Y : 2 cm L : 80 cm
2. Garis Tepi Peta merupakan garis yang dibuat mengelilingi gambar peta untuk menunjukkan
batas peta tersebut.
Posisi : Ukuran :
X : 10 cm P : 80 cm
Y : 3 cm L : 78 cm
Interval grid menggunakan satuan Meters dengan X Axis Interval 27.000 dan Y Axis Interval
27.000
3. Informasi Tepi :
Posisi : Ukuran :
X : 91 cm P : 22 cm
Y : 3 cm L : 78 cm
93
4. Informasi Peta
a. Judul Peta dituliskan dengan Huruf Kapital jenis Arial dengan ukuran 28, ditebalkan dan
letaknya ditengah (centre).
b. Arah utara berada di bawah judul peta dan letaknya ditengah (centre).
c. Skala Peta menggunakan Skala Bar yang dibuat dengan jenis Arial dengan ukuran 12 dan
letaknya ditengah (centre).
5. Petunjuk Lokasi berisi:
a. Menggambarkan letak kabupaten wilayah kerja dalam 1 Provinsi
b. Menggambarkan Peta Zona Nilai Tanah yang sedang dikerjakan dalam kabupaten yang
bersangkutan.
6. Klasifikasi Nilai Tanah berisi 8 gradasi warna Nilai Tanah beserta Nilai Tanah dari masing-
masing simbol gradasi warna tersebut. Semakin mendekati warna hijau, maka nilai tanah akan
semakin murah. Sedangkan jika mendekati warna merah, maka nilai tanah akan semakin
mahal.
7. Legenda peta adalah keterangan dari simbol-simbol peta yang digunakan supaya mudah
dipahami, yang berisi kumpulan beberapa simbol yang digunakan pada peta, antara lain :
No Simbol Nama Keterangan
1. Ibukota - Penulisan nama Ibukota Kabupaten/Kota
Kabupaten/Kota dituliskan dengan Huruf Kapital jenis Arial
dengan ukuran 20 dan letaknya berdekatan
dengan simbol Ibukota Kabupaten/Kota.
2. Batas Negara - Penulisan nama Negara yg berbatasan dengan
wilayah kerja dituliskan dengan Huruf Kapital
jenis Arial dengan ukuran 22 dan ditebalkan.
3. Batas - Penulisan nama Provinsi yg berbatasan dengan
Provinsi wilayah kerja dituliskan dengan Huruf Kapital
jenis Arial dengan ukuran 22 dan ditebalkan.
4. Batas - Penulisan nama Kabupaten/Kota baik
Kabupaten/Kota Kabupaten/Kota yang sedang dikerjakan
pembuatan Peta ZNT, maupun Kabupaten/Kota
yang berbatasan dituliskan dengan Huruf Kapital
jenis Arial dengan ukuran 16.
5. Batas - Penulisan nama Kecamatan dituliskan dengan
Kecamatan Huruf Kapital jenis Arial dengan ukuran 14.
Contoh : Kec. Cibinong
6. Batas - Batas kelurahan ditampilkan jika Peta ZNT
Kelurahan/Desa dibuat dengan skala besar.
7. Jalan - Jalan yang ditampilkan yaitu jalan kolektor dan
jalan arteri.
8. Nomor Zona - Nomor Zona Nilai Tanah dituliskan dengan jenis
Nilai Tanah huruf Arial Narrow ukuran 6 dan letaknya di
atas Nilai Rata-rata per m.
9. Nilai Rata- - Nilai Rata-rata per m dituliskan dengan jenis
rata per m huruf Arial Narrow ukuran 6 dan letaknya di
bawah Nomor Zona Nilai Tanah.
10. Lokasi - Lokasi kawasan, yaitu lokasi yang tidak
Kawasan termasuk lokasi pembuatan Peta ZNT, misalnya
94
No Simbol Nama Keterangan
kawasan hutan, kawasan wisata, dll.
11. Wilayah - Wilayah yang belum ada Peta ZNT nya.

Belum Ada Peta
ZNT
12. Wilayah - Wilayah yang sudah ada Peta ZNT nya.
Sudah Ada Peta
ZNT
13. Hutan -
14. LP2B -
15. Sungai - Nama sungai dituliskan dengan jenis Arial

ukuran 8, huruf miring dan warna tulisan biru.
16. Perairan - Nama Perairan seperti laut, danau, waduk dan
lainnya dituliskan dengan menggunakan jenis
huruf Arial ukuran 8, huruf miring dan warna
tulisan biru.
8. Sumber data berisi data-data yang digunakan sebagai bahan untuk pembuatan Peta Zona Nilai
Tanah, contoh:
a. Citra Satelit Tahun 2014;
b. Hasil Survei Lapangan Skala 1:10.000 Tahun 2016;
c. Peta Pendaftaran Skala 1:1.000 Tahun 2015;
d. Peta Penggunaan Tanah Skala 1:50.000 Tahun 2012; dan
e. Peta-peta lainnya.
9. Sistem Proyeksi dan Grid terdiri dari:
a. Proyeksi : TM-3
b. Datum : WGS-84
c. Zona : Zona disesuaikan dengan lokasi pekerjaan
10. Satuan kerja yang membuat Peta Zona Nilai Tanah dan disebelah kiri dicantumkan logo
Kementerian.
a. Apabila yang membuat Peta Zona Nilai Tanah adalah Direktorat Penilaian Tanah, maka
yang dituliskan adalah Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN dengan logo
Kementerian.
b. Apabila yang membuat Peta Zona Nilai Tanah adalah Kantor Wilayah BPN Provinsi atau
Kantor Pertanahan, maka yang dituliskan adalah Kantor Wilayah BPN Provinsi dengan
logo BPN
11. Dituliskan nama kegiatan Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah sesuai dengan yang tercantum
dalam POK.
12. Keterangan :
aLuas Luas
: area pembuatan Peta Zona Nilai Tanah
.
bJumlah Zona Jumlah
: zona akhir setelah dilakukan pengolahan data
95
. spasial
cTanggal Pelaksanaan Tanggal
: pelaksanaan pengambilan data di lapangan
.
dTanggal Penilaian Tanggal
: penilaian dibawa ke tanggal 31 Desember tahun
. berjalan atau disesuaikan
ePelaksana Pelaksana
: Kegiatan Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah
.
fPenanggung Jawab Penilaian Orang
: yang bertanggung jawab terhadap hasil penilaian
. Peta Zona Nilai Tanah
gPenanggung Jawab Pemetaan Orang
: yang bertanggung jawab terhadap hasil pemetaan
. Peta Zona Nilai Tanah
hDiperiksa Kepala
: Seksi Penilaian Tanah atau Pejabat Fungsional
. yang setara
13. Untuk pembuatannya ditandatangani oleh pejabat dimana anggaran pembuatan Peta Zona Nilai
Tanah berada.
14. Untuk penggunaannya ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan lokasi pembuatan Peta
Zona Nilai Tanah.
96
Lampiran 4 Upload Peta Zona Nilai Tanah dan atau Peta Nilai Bidang Tanah
TUTORIAL IMPORT ZNT

1. Login https://kkp2.atrbpn.go.id/
2. Pilih Sub menu PETA seperti di bawah ini
97
3. Pilih menu Interaksi Spasial kemudian pilih Peta Pendaftaran seperti dibawah ini
4. Sebelum import znt siapkan terlebih dahulu file shp dan lakukan compress ke file
zip seperti ketentuan dibawah ini
98
5. Pada Peta Pendaftaran pilih box pada peta seperti dibawah ini
Muncul tampilan pemilihan view untuk di peta pendaftaran
99
6. Masuk ke menu Unggah/Unduh lalu pilih tipe proses “Unggah Zona Nilai Tanah”
Catatan:
Profil petugas upload Zona Nilai Tanah adalah profil yang sudah ditambahkan
Pelaksana Subseksi Pemanfaatan Tanah Pemerintah dan Penilaian Tanah atau
Kepala Subseksi Pemanfaatan Tanah Pemerintah dan Penilaian Tanah
7. Klik browse dan cari file znt berformat zip yang sudah disiapkan.
100
8. Saat browse File ZNT yang akan diupload dan dimasukkan maka tampilan akan
langsung men-zoom ke lokasi peta pendaftaran wilayah yang di maksud.
101
9. Selanjutnya tinggal mengisi inputan yang ada:
File shp : File shp yang di extract ke Winzip

Nomor SK : di isi sesuai nomor SK kantah masing-masing
Tanggal SK : di isi sesuai Tanggal SK kantah masing-masing
Field Nomor Zona : Pilih NOZONE
Field Mean : Pilih MEAN
Field Nilai : Nilai hasil pembulatan dari data shp pada kolom Mean dan Rpbulat
Sesuaikan untuk nilai pembulatan normal atas atau ke bawah
10. Nilai hasil pembulatan dapat di lihat di open atribute tabel pada file shp dengan melihat
nilai
MEAN dan RPBULAT seperti di bawah ini:
102
11. Selanjutnya klik PROSES hingga ada pemberitahuan “Proses Berhasil” dan zona nilai
tanah sudah terupdate terbaru seperti dibawah ini.
Hasil update zona nilai tanah terbaru
103
12. Di bawah ini merupakan contoh data shp yang geometry nya tidak valid dan
pada saat di proses status gagal atau eror, seperti polygon ada yang tidak
menutup, di dalam polygon ada polygon kecil, maka otomatis aplikasi akan
gagal dalam mengupload ZNT. Untuk mengatasi masalah tersebut, lakukan
perbaikan pada polygon yang tidak menutup dan hapus polygon-polygon kecil
yang ada di dalam polygon dan pastikan geometry yang tersedia dalam 2D
jangan 3D.
a. Contoh data Shp geometry tidak valid dan 3Dimensi
104
b. Contoh polygon-polygon kecil di dalam satu polygon
c. Contoh dalam satu polygon saling silang antar vertek
105
106

Petunjuk Teknis Pt&ep - 2021

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Petunjuk Teknis Pt&ep - 2021

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

~ ~

Kata Pengantar ..................................................................................................... i

I.1. Latar Belakang

Direktorat Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan sebagaimana

Kemudian dalam Pasal 15 dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021

I.2. Dasar Hukum

1. Undang-Undang No 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi

I.3. Maksud dan Tujuan

Maksud dilaksanakannya penyediaan informasi nilai tanah yaitu sebagai

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021

Tujuan pembuatan penyediaan informasi nilai tanah yaitu agar dapat

1. Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021

Standar Operasional Prosedur Internal ini akan membahas:

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021

II.1. Ruang Lingkup Pekerjaan

Ruang lingkup pekerjaan Kegiatan Pembuatan Peta Zona Nilai

II.2. Tahapan Pekerjaan

Tahapan pekerjaan pembuatan peta zona nilai tanah antara lain:

A. Penyiapan Alat Kerja Lapangan

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021

Bahan untuk kegiatan ini adalah peta digital diantaranya:

B. Persiapan Kerja Lapangan

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021

A. Deliniasi Zona Awal Nilai Tanah

Gambar 1. Pembuatan Zona Awal Menggunakan Peta Bidang Tanah

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021

Gambar 2 Pembuatan Zona Awal tanpa menggunakan Peta Bidang

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021

B. Survei Batas Zona Awal Nilai Tanah

C. Perbaikan Zona Awal

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021

II.2.4. Entri Data Tekstual

Petugas yang mengumpulkan data wajib memasukkan seluruh data yang

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021

Setelah dilakukan entri data, maka selanjutnya dilakukan

A. Menghitung Land Extraction (Optional)

Pada tabel excel dalam proses entri data di atas, tahapan

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021

Umur Efektif BS B S J JS Umur Efektif BS B S J JS

(2) Jenis bangunan ruko.

Umur Efektif BS B S J JS Umur Efektif BS B S J JS

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021

B. Menentukan harga tanah

C. Menentukan nilai penyesuaian/adjustment

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021

D. Menentukan nilai tanah per meter persegi sampel

E. Penilaian bersifat Individual

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021

4) Menentukan besarnya adjustment/penyesuaian pada tiap faktor

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan 2021

Jika hasil entry data dan pengolahan tekstual sudah dilakukan