Modul 3

Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

KATA PENGANTAR

Segala puji dan syukur kami ucapkan kehadirat Allah SWT yang telah memberikan
kemudahan dalam menyelesaikan Modul Diklat Penyusunan Rencana Detail Tata
Ruang Tingkat Dasar. Modul ini disusun sebagai penunjang kegiatan diklat agar
peserta diklat dapat mempelajari dan memahami materi-materi yang diberikan.

Pada kesempatan ini pula, kami menyampaikan rasa terima kasih kepada semua
pihak yang terlibat dalam penyusunan modul ini. Semoga Tuhan Yang Maha Esa
membalas semua kebaikan dan jerih payah Saudara-saudara sekalian.

Semoga modul ini dapat memberikan manfaat dan pengetahuan yang lebih luas
kepada pembaca, khususnya peserta diklat. Akhir kata dengan segala kerendahan
hati, tim penyusun mengharapkan masukan dan kritikan demi perbaikan
penyusunan modul di masa akan datang.

Terima kasih.

Jakarta, 2021
Kepala Pusat Pengembangan Sumber Daya
Manusia,

Deni Santo, S.T., M.Sc

NIP. 19700129 199703 1 004

ii
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

DAFTAR ISI

Hal
KATA PENGANTAR................................................................................................ ii
DAFTAR ISI............................................................................................................. iii
DAFTAR GAMBAR ................................................................................................ iv
DAFTAR TABEL ...................................................................................................... v
BAB I PENDAHULUAN........................................................................................... 1
1. LATAR BELAKANG ............................................................................................................. 1
2. DESKRIPSI SINGKAT .......................................................................................................... 2
3. TUJUAN PEMBELAJARAN ................................................................................................ 2
4. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK ................................................................ 3

BAB II ANALISIS PENYUSUNAN RDTR............................................................... 4

1. ANALISIS RDTR .................................................................................................................... 4
2. KELUARAN HASIL ANALISIS RDTR ............................................................................. 13
RANGKUMAN ................................................................................................................................. 14

BAB III OUTPUT ANALISIS PENYUSUNAN RDTR .......................................... 16

1. OUTPUT TUJUAN PENATAAN WILAYAH PERENCANAAN .................................... 16
2. OUTPUT RENCANA STRUKTUR RUANG ..................................................................... 17
3. OUTPUT RENCANA POLA RUANG ............................................................................... 18
4. OUTPUT KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG ....................................................... 19
5. OUTPUT PERATURAN ZONASI ...................................................................................... 21
RANGKUMAN ................................................................................................................................. 43

BAB IV PENUTUP ................................................................................................. 44

DAFTAR PUSTAKA .............................................................................................. 45

iii
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

DAFTAR GAMBAR

Hal
Gambar 1 Ilustrasi Pusat Pelayanan di Dalam Wilayah Perencanaan ............................ 5
Gambar 2 Contoh Kalimat Tujuan Penataan Wilayah Perencanaan ............................. 17
Gambar 3 Contoh Peta Rencana Pola Ruang ................................................................ 19

iv
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

DAFTAR TABEL

Hal
Tabel 1 Indikasi Program Pemanfaatan Ruang Prioritas .................................................. 20
Tabel 2 Contoh Kriteria Pengklasifikasian Zona dan Subzona Kawasan Lindung ....... 22
Tabel 3 Contoh Kriteria Pengklasifikasian Zona dan Subzona Kawasan Budidaya ..... 30
Tabel 4 Contoh Tabel Matriks ITBX ..................................................................................... 39

v
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

BAB I
PENDAHULUAN

1. LATAR BELAKANG
Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten/Kota belum operasional dan
sulit dijadikan rujukan dalam pengendalian pemanfaatan ruang. Rencana Detail Tata
Ruang (RDTR) sudah lebih rinci (mengatur guna lahan, intensitas bangunan, tata
massa bangunan), tetapi tetap kurang operasional bila tidak disertai dengan aturan
yang lengkap. Dengan hal tersebut maka dengan terdapat peraturan zonasi dalam
muatan RDTR maka bertujuan untuk melengkapi RDTR agar lebih operasional.
RDTR merupakan dasar dalam penerbitan perizinan pemanfaatan ruang. Muatan
RDTR yang terdiri dari tujuan penataan wilayah perencanaan, struktur ruang, pola
ruang, ketentuan pemanfaatan ruang, dan peraturan zonasi dapat dijadikan sebagai
dasar perizinan untuk pemanfaatan ruang serta perangkat operasional pengendalian
pemanfaatan ruang.
Analisis yang digunakan penyusunan RDTR meliputi analis struktur internal
wilayah perencanaan, analisis sistem penggunaan lahan (land use), analisis kedudukan
dan peran wilayah perencanaan dalam wilayah yang lebih luas, analisis sumber daya
alam dan fisik atau lingkungan wilayah perencanaan, analisis sosial budaya, analisis
kependudukan, analisis ekonomi dan sektor unggulan, analisis transportasi
(pergerakan), analisis sumber daya buatan, analisis kondisi lingkungan binaan, analisis
kelembagaan, analisis karakteristik peruntukan zona, analisis jenis dan karakteristik
kegiatan yang saat ini berkembang dan mungkin akan berkembang di masa
mendatang, analisis kesesuaian kegiatan terhadap peruntukan/zona/sub zona, analisis
dampak kegiatan terhadap jenis peruntukan/zona/sub zona, analisis pertumbuhan dan
pertambahan penduduk pada suatu zona, analisis gap antara kualitas
peruntukan/zona/sub zona yang diharapkan dengan kondisi yang terjadi di lapangan,
analisis karakteristik spesifik lokasi, analisis ketentuan dan standar setiap sektor terkait,

1
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

analisis kewenangan dalam perencanaan, pemanfaatan ruang, dan pengendalian

pemanfaatan ruang.
Analisis penyusunan RDTR merupakan instrument yang digunakan untuk
menghasilkan perumusan substansi RDTR. Data yang telah di analisis akan
menghasilkan potensi dan masalah pengembangan, peluang dan tantangan
pengembangan, tema pengembangan wilayah perencanaan, kecenderuangan
perkembangan, perkiraan kebutuhan pengembangan di wilayah perencanaan,
intensitas pemanfaatan ruang sesuai dengan daya dukung dan daya tampung, indikasi
arahan penanganan kawasan dan lingkungan, kriteria performa zona/subzona yang
termuat pada tabel kriteria pengklasifikasian zona/subzona dalam RDTR, definisi zona
dan kualitas lokal minimum yang diharapkan, kesesuaian/kompatibilitas kegiatan
dengan peruntukan/zona/ subzone, kesesuaian/kompatibilitas kegiatan dengan kualitas
local peruntukan/zona/ subzona sebagai dasar perumusan ketentuan ITBX, lokasi-
lokasi dengan karakteristik spesifik yang membutuhkan pengaturan yang berbeda,
kebutuhan prasarana minimum/maksimum dan standar-standar pemanfaatan ruang,
kebutuhan teknik pengaturan zonasi, dan konsep awal peraturan zonasi termasuk
untuk mitigasi bencana, pemanfaatan ruang dalam bumi, dan lain-lain.
Aparat pemerintah daerah perlu memahami analisis dalam penyusunan RDTR
agar hasil dan output analisis RDTR dapat menghasilkan rencana tata ruang yang
berkualitas sehingga dapat dijadikan acuan dalam pengendalian pemanfaatan ruang
agar lebih efektif.

2. DESKRIPSI SINGKAT
Mata Diklat Analisis Penyusunan RDTR ini membekali peserta agar dapat
memahami Analisis Penyusunan RDTR dan Output Analisis Penyusunan RDTR dalam
penyusunan RDTR.

3. TUJUAN PEMBELAJARAN
Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta mampu menjelaskan Analisis
Penyusunan RDTR dan Output Analisis Penyusunan RDTR. Indikator keberhasilan dari
pembelajaran ini peserta mampu:

2
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

1. Menjelaskan analisis – analisis yang digunakan dalam penyusunan RDTR; dan

2. Menjelaskan output dari analisis penyusunan RDTR.

4. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK

1) Analisis Penyusunan RDTR
a. Analisis RDTR
b. Keluaran Hasil Analisis RDTR
2) Output Analisis Penyusunan RDTR
a. Output Tujuan Penataan Wilayah Perencanaan
b. Output Rencana Struktur Ruang
c. Output Rencana Pola Ruang
d. Output Ketentuan Pemanfaatan Ruang
e. Output Peraturan Zonasi

3
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

BAB II
ANALISIS PENYUSUNAN RDTR

INDIKATOR KEBERHASILAN

Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta dapat menjelaskan analisis penyusunan RDTR dalam
menyusun RDTR, selain itu peserta diharapkan mampu menjelaskan keluaran dari hasil analisis
secara umum dan keseluruhan.

1. ANALISIS RDTR
Dalam penyusunan RDTR serangkaian analisis digunakan sebagai masukan
dalam merumuskan konsepsi RDTR meliputi, tujuan penataan wilayah perencanaan,
penyusunan rencana struktur ruang, penyusunan rencana pola ruang, perumusan
ketentuan pemanfaatan ruang, penentuan deliniasi blok peruntukkan, perumusan
aturan dasar dan teknis peraturan zonasi. Berikut merupakan analisis yang digunakan
sebagai perumusan RDTR :
a) Analisis struktur internal wilayah perencanaan
Analisis struktur internal kawasan wilayah perencanaan (WP) dilakukan untuk
merumuskan kegiatan fungsional sebagai pusat dan jaringan yang menghubungkan
antarpusat di dalam WP ruang dari RTRW Kabupaten ke RDTR. Analisis struktur
internal WP didasarkan pada kegiatan fungsional di dalam WP tersebut, pusat-pusat
kegiatan, dan sistem jaringan yang melayaninya. Analisis struktur internal kawasan
membagi WP berdasarkan homogenitas kondisi fisik, ekonomi, dan sosial budaya,
serta menggambarkan arahan garis besar intensitas ruang dan arahan
pengembangannya di masa datang.
Pada analisis struktur internal WP meliputi 3 analisis yaitu analisis system pusat
pelayanan, analisis sistem jaringan jalan, dan analisis intensitas pengembangan ruang
pada seluruh WP. Analisis struktur internal WP digunakan sebagai bahan
pertimbangan merumuskan rencana pola ruang dan masukan perumusan konsep
struktur internal WP.

4
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

Gambar 1 Ilustrasi Pusat Pelayanan di Dalam Wilayah Perencanaan

b) Analisis sistem penggunaan lahan (land use)

Analisis sistem penggunaan lahan dilakukan untuk mendetailkan pola ruang dari
RTRW Kabupaten/Kota ke RDTR. Analisis sistem penggunaan lahan didasarkan pada
kondisi fisik kawasan perencanaan, kondisi eksisting, status lahan, dan kerentanan
terhadap risiko bencana. Analisis sistem penggunaan lahan meliputi analisis
simpangan antara pola ruang RTRW dan kondisi eksisting, analisis tutupan lahan dan
run-off yang ditimbulkan, dan analisis kepemilikan tanah. Analisis ini digunakan
sebagai bahan pertimbangan dalam menentukan rencana pola ruang.

c) Analisis kedudukan dan peran WP dalam wilayah yang lebih luas

Analisis WP pada wilayah yang lebih luas, dilakukan untuk memahami
kedudukan dan keterkaitan WP dalam sistem regional yang lebih luas dalam
aspek sosial, ekonomi, lingkungan, sumber daya buatan atau sistem prasarana,
budaya, pertahanan, dan keamanan. Sistem regional tersebut dapat berupa sistem
kota, wilayah lainnya, kabupaten atau kota yang berbatasan, pulau, dimana WP
tersebut dapat berperan dalam perkembangan regional.
Pada analisis regional dilakukan analisis pada aspek analisis kedudukan dan
keterkaitan sosial-budaya dan demografi, analisis kedudukan dan keterkaitan ekonomi,
analisis kedudukan dan keterkaitan sosial – budaya dan demografi WP pada

5
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

wilayah yang lebih luas, analisis kedudukan dan keterkaitan sistem prasarana
wilayah perencanaan dengan wilayah yang lebih luas, analisis kedudukan dan
keterkaitan aspek lingkungan, analisis kedudukan dan keterkaitan aspek pertahanan
dan keamanan WP, analisis kedudukan dan keterkaitan aspek pendanaan WP, dan
analisis spesifik terkait kekhasan kawasan.
Hasil dari analisis regional adalah memberikan gambaran pola ruang dan sistem
jaringan prasarana WP yang berhubungan dengan WP lain dan kota atau wilayah yang
berbatasan, gambaran fungsi dan peran WP pada wilayah yang lebih luas, gambaran
potensi dan permasalahan pembangunan akan penataan ruang pada wilayah yang
lebih luas terkait dengan kedudukan dan hubungan WP dengan wilayah yang lebih
luas, dan gambaran peluang dan tantangan pembangunan wilayah perencanaan
dalam wilayah yang lebih luas yang ditunjukkan oleh sektor unggulan.
Hasil analisis regional tersebut digunakan sebagai pertimbangan dalam
penyusunan RDTR meliputi penetapan fungsi dan peran WP dalam wilayah yang lebih
luas yang akan mempengaruhi pada pembentukan jaringan prasarana terutama lintas
sub wilayah/lintas kawasan atau yang mengemban fungsi layanan dengan skala yang
lebih luas dari wilayah WP. Selain itu, digunakan sebagai bahan pertimbangan
pembentukan pola ruang WP yang serasi dengan kawasan berdekatan terutama pada
wilayah perbatasan agar terjadi sinkronisasi dan harmonisasi dalam pemanfaatan
ruang antar WP dalam rangka perwujudan tujuan penataan ruang.

d) Analisis sumber daya alam dan fisik atau lingkungan WP

Analisis dilakukan untuk memberikan gambaran kerangka fisik pengembangan
wilayah serta batasan dan potensi alam WP dengan mengenali karakteristik sumber
daya alam, menelaah kemampuan dan kesesuaian lahan agar pemanfaatan lahan
dalam pengembangan wilayah dapat dilakukan secara optimal dengan tetap
memperhatikan keseimbangan ekosistem dan meminimalkan kerugian akibat bencana.
Analisis sumber daya alam dan fisik/lingkungan wilayah yang perlu dilakukan
mencakup beberapa analisis yaitu, analisis sumber daya air, analisis sumber daya
tanah, analisis topografi dan kelerengan, analisis geologi lingkungan, analisis

6
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

klimatologi, analisis sumber daya alam (zona lindung), dan analisis sumber daya alam
dan fisik wilayah lainnya (zona budi daya).
Analisis sumber daya air dilakukan untuk memahami bentuk dan pola
kewenangan, pola pemanfaatan, dan pola kerjasama pemanfaatan sumber daya
air yang ada dan yang sebaiknya dikembangkan di dalam WP. Khususnya
terhadap sumber air baku serta air permukaan (sungai dan/atau danau) yang mengalir
dalam WP yang memiliki potensi untuk mendukung pengembangan dan/atau memiliki
kesesuaian untuk dikembangkan bagi kegiatan tertentu yang sangat membutuhkan
sumber daya air. Analisis ini menjadi dasar dalam menetapkan kebijakan yang
mengatur sumber-sumber air tersebut.
Analisis sumber daya tanah digunakan dalam mengidentifikasi potensi dan
permasalahan pengembangan WP berdasarkan kesesuaian tanah serta kawasan
rawan bencana. Analisis ini menghasilkan rekomendasi bagi peruntukan zona budi
daya dan zona lindung.
Analisis topografi dan kelerengan dilakukan untuk potensi dan permasalahan
pengembangan wilayah perencanaan berdasarkan ketinggian dan kemiringan
lahan. Analisis ini dilakukan untuk mengetahui daya dukung serta kesesuaian
lahan bagi peruntukan kawasan budi daya dan lindung
Analisis geologi lingkungan dilakukan untuk mengidentifikasi potensi dan
pengembangan WP berdasarkan potensi dan kendala dari aspek geologi lingkungan.
Analisis ini menjadi rekomendasi bagi peruntukan kawasan rawan bencana,
kawasan lindung geologi, dan kawasan pertambangan.
Analisis klimatologi digunakan dalam mengidentifikasi potensi dan permasalahan
pengembangan WP berdasarkan kesesuaian iklim setempat. Analisis ini menjadi
bahan rekomendasi bagi kesesuaian peruntukan pengembangan kegiatan budi daya.
Analisis sumber daya alam (zona lindung) dilakukan untuk mengetahui daya
dukung/kemampuan wilayah perencanaan dalam menunjang fungsi hutan/sumber
daya alam hayati lainnya, baik untuk perlindungan maupun kegiatan produksi.
Selain itu, analisis ini dimaksudkan untuk menilai kesesuaian lahan bagi penggunaan
hutan produksi tetap dan terbatas, hutan yang dapat dikonversi, hutan lindung, dan
kesesuaian fungsi hutan lainnya.

7
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

Analisis sumber daya alam dan fisik wilayah lainnya (zona budi daya) perlu juga
dilakukan analisis terhadap sumber daya alam lainnya sesuai dengan karakteristik WP
yang akan direncanakan, untuk mengetahui pola kewenangan, pola pemanfaatan,
maupun pola kerjasama pemanfaatan sumber daya tersebut.
Secara umum analisis fisik/lingkungan dan SDA memberikan gambaran daya
dukung lingkungan fisik dalam menampung kegiatan yang ada maupun yang akan
dikembangkan sampai akhir masa berlakunya RDTR, gambaran daya dukung
maksimum (daya tampung) ruang/lingkungan hidup dalam menampung kegiatan
sampai waktu yang melebihi masa berlakunya RDTR, gambaran kesesuaian lahan
untuk pemanfaatan ruang di masa datang berdasarkan kondisi fisik/lingkungannya,
gambaran potensi dan hambatan pembangunan keruangan dari aspek fisik, dan
gambaran alternatif-alternatif upaya mengatasi hambatan fisik/lingkungan yang ada di
WP. Hasil analisis ini digunakan sebagai bahan dalam sintesa analisis holistic dalam
melihat potensi, masalah, peluang penataan ruang WP dalam penyusunan RDTR.

e) Analisis sosial budaya

Analisis ini dilakukan untuk mengkaji kondisi sosial budaya masyarakat yang
mempengaruhi pengembangan wilayah perencanaan seperti elemen-elemen kota
yang memiliki nilai historis dan budaya yang tinggi (urban heritage, langgam
arsitektur, landmark kota) serta modal sosial dan budaya yang melekat pada
masyarakat (adat istiadat) yang mungkin menghambat ataupun mendukung
pembangunan, tingkat partisipasi/peran serta masyarakat dalam pembangunan,
kepedulian masyarakat terhadap lingkungan, dan pergeseran nilai dan norma yang
berlaku dalam masyarakat setempat.

f) Analisis kependudukan
Analisis yang dilakukan untuk mengidentifikasi dan mendapatkan proyeksi
perubahan demografi seperti pertumbuhan dan komposisi jumlah penduduk serta
kondisi sosial kependudukan dalam memberikan gambaran struktur dan karakteristik
penduduk. Hal ini berhubungan erat dengan potensi dan kualitas penduduk,
mobilisasi, tingkat pelayanan dan penyediaan kebutuhan sektoral (sarana, prasarana
maupun utilitas minimum). Selain itu analisis terhadap penyebaran dan perpindahan

8
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

penduduk dari daerah perdesaan ke daerah perkotaan memberikan gambaran

dan arahan kendala serta potensi sumber daya manusia untuk keberlanjutan
pengembangan, interaksi, dan integrasi dengan daerah di luar WP. Analisis
dilakukan dengan mempertimbangkan proyeksi demografi terhadap batasan daya
dukung dan daya tampung WP dalam jangka waktu rencana.

g) Analisis ekonomi dan sektor unggulan

Dalam mewujudkan ekonomi WP yang berkelanjutan melalui keterkaitan ekonomi
lokal dalam sistem ekonomi kota, regional, nasional, maupun internasional,
analisis ekonomi dilakukan dengan menemukenali struktur ekonomi, pola persebaran
pertumbuhan ekonomi, potensi, peluang dan permasalahan perekonomian wilayah
kota untuk mencapai pertumbuhan ekonomi yang baik, terjadinya investasi dan
mobilisasi dana yang optimal.
Analisis diarahkan untuk menciptakan keterkaitan intra-regional (antar
kawasan/kawasan perkotaan/perdesaan/kabupaten/kota) maupun inter-regional
sehingga teridentifikasi sektor-sektor riil unggulan, dan solusi-solusi secara
ekonomi yang mampu memicu peningkatan ekonomi wilayah kota. Analisis
diharapkan dapat membaca potensi ekonomi lokal terhadap pasar regional, nasional
maupun global.
Dari analisis ini, diharapkan diperoleh karakteristik perekonomian wilayah
perencanaan dan ciri-ciri ekonomi kawasan dengan mengidentifikasi basis
ekonomi, sektor-sektor unggulan, besaran kesempatan kerja, pertumbuhan dan
disparitas pertumbuhan ekonomi di WP.

h) Analisis transportasi (pergerakan)

Analisis transportasi dilakukan untuk menciptakan kemudahan dalam pergerakan,
mendorong pertumbuhan ekonomi kawasan, dan mendukung fungsi masing-masing
zona. Analisis transportasi didasarkan pada pusat kegiatan, proyeksi kebutuhan lalu
lintas. Analisis transportasi meliputi analisis sistem kegiatan, analisis sistem jaringan,
dan analisis sistem pergerakan. Analisis ini digunakan sebagai bahan pertimbangan
dalam menyusun rencana struktur ruang.

9
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

i) Analisis sumber daya buatan

Sumber daya buatan merupakan sumber daya alam yang telah/akan ditingkatkan
dayagunanya untuk memenuhi kebutuhan manusia. Pemanfaatan sumber daya buatan
akan mengurangi eksploitasi sumber daya alam sehingga tetap dapat menjaga
keseimbangan ekosistem suatu wilayah. Misalnya, waduk, dinding talud penahan
tanah, reklamasi pantai, sodetan sungai, terasering, dan lain-lain.
Analisis sumber daya buatan dilakukan untuk memahami kondisi, potensi,
permasalahan, dan kendala yang dimiliki dalam peningkatan pelayanan sarana dan
prasarana pada WP. Melalui analisis ini diharapkan teridentifikasi kebutuhan sarana
dan prasarana yang diperlukan untuk memaksimalkan fungsi WP.
Analisis didasarkan pada luas wilayah dan perhitungan penduduk per unit kegiatan
dari sebuah WP atau perhitungan rasio penduduk terhadap kapasitas atau skala
pelayanan prasarana dan sarana wilayah perencanaan atau intensitas pemanfaatan
ruang terhadap daya dukung prasarana/utilitas serta analisis daya dukung wilayah.
Dalam analisis sumber daya buatan perlu dianalisis cost benefit ratio terhadap
program pembangunan sarana dan prasarana tersebut. Analisis sumber daya buatan
sangat terkait erat dengan perkembangan dan pemanfaatan teknologi.

j) Analisis kondisi lingkungan binaan

Analisis kondisi lingkungan binaan dilakukan untuk menciptakan ruang yang
berkarakter, layak huni dan berkelanjutan secara ekonomi, lingkungan, dan sosial.
Analisis kondisi lingkungan binaan didasarkan pada kondisi fisik kawasan perencanaan
dan kriteria lokal minimum. Analisis kondisi lingkungan binaan meliputi analisis figure
and ground, analisis aksesibilitas pejalan kaki dan pedestrian, analisis ketersediaan
dan dimensi jalur khusus pedestrian, analisis karakteristik kawasan (langgam
bangunan), analisis land use, analisis ketersediaan ruang terbuka hijau dan non hijau,
analisis vista kawasan (pelataran pandang), analisis tata massa bangunan, analisis
intensitas bangunan, analisis land value capture (pertambahan nilai lahan), analisis
kebutuhan prasarana dan sarana sesuai standar (jalan, jalur pejalan kaki, jalur sepeda,
saluran drainase, dan lainnya), dan analisis cagar budaya. Analisis ini digunakan
sebagai bahan pertimbangan dalam menentukan konsep ruang.

10
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

k) Analisis kelembagaan
Analisis kelembagaan dilakukan untuk memahami kapasitas pemerintah kota
dalam menyelenggarakan pembangunan yang mencakup struktur organisasi dan tata
laksana pemerintahan, sumber daya manusia, sarana dan prasarana kerja,
produk-produk pengaturan serta organisasi nonpemerintah, perguruan tinggi dan
masyarakat. Analisis diharapkan menghasilkan beberapa bentuk dan operasional
kelembagaan di WP sehingga semua pihak yang terlibat dapat berpartisipasi dalam
perencanaan, pemanfaatan, dan pengendalian pemanfaatan ruang.

l) Analisis karakteristik peruntukan zona

Analisis ini dilakukan untuk mengidentifikasi definisi dan kualitas local minimum
pada masing – masing zona/subzone serta menjadi rumusan bagi ketentuan
penggunaan lahan, ketentuan intesitas pemanfaatan ruang, ketentuan tata bangunan,
dan ketentuan khusus.

m) Analisis jenis dan karakteristik kegiatan yang saat ini berkembang dan mungkin
akan berkembang di masa mendatang
Analisis jenis dan karakteristik kegiatan eksisting dan perkembangannya
digunakan untuk mengidentifikasi kegiatan yang ada saat ini, kegiatan yang
direncanakan, dan/atau kegiatan yang mungkin timbul akibat rencana yang disusun.
Analisis ini digunakan sebagai perumusan ketentuan kegiatan dan penentuan kegiatan
peraturan zonasi.

n) Analisis kesesuaian kegiatan terhadap peruntukan/zona/sub zona

Analisis kesesuaian kegiatan terhadap peruntukan/zona/sub zona dilakukan untuk
mengindentifikasi kompatibilitas kegiatan dengan zona/sub zona serta kompatibilitas
kegiatan dengan kualitas lokal minimum zona/sub zona. Analisis ini merupakan dasar
dalam perumusan ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan (matriks ITBX).

11
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

o) Analisis dampak kegiatan terhadap jenis peruntukan/zona/sub zona

Analisis dampak kegiatan terhadap jenis peruntukan/zona/sub zona dilakukan
sebagai dasar dalam perumusan ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan (matriks
ITBX) dan penentuan kebutuhan TPZ.

p) Analisis pertumbuhan dan pertambahan penduduk pada suatu zona

Analisis pertumbuhan dan pertambahan penduduk pada suatu zona dilakukan
sebagai dasar penentuan kebutuhan prasarana dan sarana minimum/maksimum di
setiap zona/sub zona. Analisis ini juga dapat dilakukan untuk mengidentifikasi standar
teknis dari sektor-sektor terkait.

q) Analisis gap antara kualitas peruntukan/zona/sub zona yang diharapkan dengan

kondisi yang terjadi di lapangan
Analisis gap antara kualitas peruntukan/zona/sub zona yang diharapkan dengan
kondisi eksisting dilakukan untuk mengidentifikasi lokasi-lokasi dengan karakteristik
spesifik yang membutuhkan pengaturan yang berbeda. Analisis ini merupakan dasar
dalam perumusan ketentuan khusus serta dapat menjadi masukan bagi analisis
kewenangan dalam perencanaan, pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan
ruang.

r) Analisis karakteristik spesifik lokasi (obyek strategis nasional/provinsi, ruang dalam

bumi)
Analisis karakteristik spesifik lokasi dilakukan untuk mengidentifikasi lokasi-lokasi
dengan karakteristik spesifik yang membutuhkan pengaturan yang berbeda. Analisis ini
dilakukan sebagai dasar perumusan dalam ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan
(matriks ITBX), ketentuan khusus, kebutuhan TPZ.

s) Analisis ketentuan dan standar setiap sektor terkait

Analisis ketentuan atau standar setiap sector terkait dilakukan untuk
mengindentifikasi kebutuhan prasarana maksimum/minimum dan standar-standar
pemanfaatan ruang. Analisis ini digunakan sebagai dasar perumusan ketentuan
sarana dan prasarana minimum.

12
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

t) Analisis kewenangan dalam perencanaan, pemanfaatan ruang dan pengendalian

pemanfaatan ruang.
Analisis ini digunakan sebagai dasar perumusan dalam ketentuan pelaksanaan.

Selain analisis – analisis tersebut yang digunakan untuk penyusunan RDTR,

analisis lainnya yang dapat ditambahkan adalah sebagai berikut :
1) Kapasitas daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup untuk
pembangunan;
2) Perkiran mengenai dampak dan resiko lingkungan hidup;
3) Kinerja layanan atau jasa ekosistem;
4) Efisiensi pemanfaatan sumber daya alam;
5) Tingkat kerentanan dan kapasitas adaptasi terhadap perubahan iklim; dan
6) Tingkat ketahanan dan potensi keanekaragaman hayati

2. KELUARAN HASIL ANALISIS RDTR

Dalam penyusunan RDTR, analisis diperlukan sebagai masukan dalam
perumusan konsep sehingga menjadikan rencana sesuai dengan karakterisitik
terhadap kebutuhan wilayahnya. Selain itu serangkaian analisis yang dilakukan guna
mengidentifikasi dan mengkaji kebutuhan dalam perencanaan, sehingga hasil dari
analisis tersebut dapat menjaga konsistensi dan keserasian pengembangan kawasan
perencanaan. Secara umum, berdasarkan serangkaian analisis untuk menyusun
RDTR menghasilkan beberapa keluaran yang bermanfaat bagi masukan dalam
perumusan konsepsi RDTR.
Keluaran yang dihasilkan dari serangkaian analisis penyusunan RDTR yaitu
potensi dan masalah pengembangan di wilayah perencanaan, peluang dan tantangan
pengembangan, tema pengembangan wilayah perencanaan, kecenderungan
perkembangan, perkiraan kebutuhan pengembangan di wilayah perencanaan,
intensitas pemanfaatan ruang sesuai dengan daya dukung dan daya tampung
(termasuk prasarana/infrastruktur dan utilitas), indikasi arahan penanganan kawasan
dan lingkungan, kriteria performa zona/subzona yang termuat pada tabel kriteria
pengklasifikasian zona/subzona dalam RDTR.

13
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

Selain keluaran tersebut, keluaran lainnya dari analisis untuk kepentingan

peraturan zonasi diantaranya meliputi definisi zona dan kualitas local minimum yang
diharapkan, kesesuaian/kompatibilitas kegiatan dengan peruntukan/zona/subzona,
kesesuaian/kompatibilitas kegiatan dengan kualitas lokal peruntukan/zona/subzona
sebagai dasar perumusan ketentuan ITBX, dampak kegiatan terhadap
peruntukan/zona/subzone sebagai dasar perumusan ketentuan ITBX, lokasi-lokasi
dengan karakteristik spesifik yang membutuhkan pengaturan yang berbeda, kebutuhan
prasarana minimum/maksimum dan standar-standar pemanfaatan ruang, kebutuhan
teknik pengaturan zonasi, konsep awal peraturan zonasi termasuk untuk mitigasi
bencana, pemanfaatan ruang dalam bumi, dan lain-lain.

RANGKUMAN
Penyusunan RDTR meliputi berbagai serangakaian analisis yaitu, analis struktur
internal wilayah perencanaan, analisis sistem penggunaan lahan (land use), analisis
kedudukan dan peran wilayah perencanaan dalam wilayah yang lebih luas, analisis
sumber daya alam dan fisik atau lingkungan wilayah perencanaan, analisis sosial
budaya, analisis kependudukan, analisis ekonomi dan sektor unggulan, analisis
transportasi (pergerakan), analisis sumber daya buatan, analisis kondisi lingkungan
binaan, analisis kelembagaan, analisis karakteristik peruntukan zona, analisis jenis dan
karakteristik kegiatan yang saat ini berkembang dan mungkin akan berkembang di
masa mendatang, analisis kesesuaian kegiatan terhadap peruntukan/zona/sub zona,
analisis dampak kegiatan terhadap jenis peruntukan/zona/sub zona, analisis
pertumbuhan dan pertambahan penduduk pada suatu zona, analisis gap antara
kualitas peruntukan/zona/sub zona yang diharapkan dengan kondisi yang terjadi di
lapangan, analisis karakteristik spesifik lokasi, analisis ketentuan dan standar setiap
sektor terkait, analisis kewenangan dalam perencanaan, pemanfaatan ruang, dan
pengendalian pemanfaatan ruang. Adapun analisis yang dapat ditambahkan yaitu
kapasitas daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup untuk pembangunan,
perkiran mengenai dampak dan resiko lingkungan hidup, kinerja layanan atau jasa
ekosistem, efisiensi pemanfaatan sumber daya alam, tingkat kerentanan dan kapasitas

14
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

adaptasi terhadap perubahan iklim, dan tingkat ketahanan dan potensi

keanekaragaman hayati.

15
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

BAB III
OUTPUT ANALISIS
PENYUSUNAN RDTR

INDIKATOR KEBERHASILAN

Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta diharapkan mampu menjelaskan output dari analisis
penyusunan RDTR sesuai dengan hasil kegiatan perumusan konsepsi RDTR.

Penyusunan RDTR disusun dengan memperhatikan tujuan penataan wilayah

perencanaan yang merupakan kualitas yang terukur yang akan dicapai sesuai arahan
pencapaian dalam RTRW dan dilengkapi dengan konsep pencapaian. Berdasarkan
perumusan konsep RDTR, akan menghasilkan tujuan penataan wilayah perencanaan,
rencana struktur ruang, rencana pola ruang, ketentuan pemanfaatan ruang, dan
peraturan zonasi sesuai dengan muatan RDTR.
Analisis penyusunan RDTR dilakukan untuk menjawab hasil kegiatan perumusan
konsepsi RDTR agar penentuan konsep menjadi tepat dan efisien. Berdasarkan hasil
analisis penyusunan RDTR secara keseluruhan akan memberikan output. Output yang
dihasilkan dari serangkaian analisis dalam perumusan konsepsi RDTR, diantaranya
meliputi tema penataan wilayah perencanaan, peta rencana struktur ruang, peta
rencana pola ruang, indikasi program pemanfaatan ruang prioritas, tabel ketentuan
kegiatan dan penggunaan lahan. Berikut ini akan dijelaskan mengenai output dari
analisis penyusunan RDTR:
1. OUTPUT TUJUAN PENATAAN WILAYAH PERENCANAAN
Sesuai dengan muatan RDTR yakni tujuan penataan wilayah perencanaan
yang merupakan hasil kegiatan perumusan konsepsi RDTR, menghasilkan tema yang
akan di rencanakan di wilayah perencanaan. Penetapan tema tersebut dihasilkan dari
serangkaian analisis penyusunan RDTR berdasarkan arahan yang telah ditetapkan di
RTRW, isu strategis wilayah perencanaan, dan karakteristik wilayah perencanaan.
Berikut ini adalah mindmap untuk menghasilkan tema wilayah perencanaan :

16
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

Gambar 2 Contoh Kalimat Tujuan Penataan Wilayah Perencanaan

Tujuan penataan wilayah perencanaan berisi tema yang akan direncanakan di

wilayah perencanaan, dimana hal tersebut menjadi faktor penentu dalam memilih
pendekatan teknis yang akan diterapkan dalam menyusun RDTR. Penulisan kalimat
tujuan penataan wilayah perencanaan juga harus mampu menjawab rumusan isu
strategis yang muncul, memuat solusi ideal yang dapat merujuk pada indikator kualitas
suatu kota, berorientasi pada kondisi yang akan dicapai di masa depan dengan
menyisipkan unsur waktu, serta bersifat positif dan proaktif. Sehingga dari tujuan
penataan wilayah perencanaan akan menghasilkan tema yang akan di rencanakan di
wilayah perencanaan.

2. OUTPUT RENCANA STRUKTUR RUANG

Dalam perumusan konsepsi penyusunan RDTR, analisis untuk rencana struktur
ruang akan menghasilkan rencana pengembangan pusat pelayanan, rencana jaringan
transportasi, dan rencana jaringan jalan. Output dari analisis tersebut akan
menghasilkan peta rencana pusat pelayanan yang memuat pusat – pusat pelayanan,
peta rencana jaringan transportasi, peta rencana jaringan energi, peta jaringan
telekomunikasi, peta rencana jaringan sumber daya air, peta rencana jaringan air
minum, peta rencana jaringan air limbah dan pengelolaan limbah bahan berbahaya dan
beracun (B3), peta rencana jaringan drainase, peta rencana jaringan persampahan, dan

17
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

peta rencana jaringan prasarana lainnya. Peta rencana struktur ruang ini digambarkan
secara tersendiri untuk masing – masing peta rencana. Peta rencana struktur ruang
digambarkan dalam peta dengan skala atau ketelitian informasi 1 : 5.000 dan mengikuti
ketentuan mengenai sistem informasi geografis yang dikeluarkan oleh
kementerian/lembaga yang berwenang serta disajikan dalam format digital sesuai
dengan pedoman basis data.

3. OUTPUT RENCANA POLA RUANG

Dalam perumusan konsepsi penyusunan RDTR, rencana pola ruang meliputi
zona lindung dan zona budidaya. Output dari analisis menghasilkan rencana pola ruang
yaitu peta rencana pola ruang yang meliputi rencana alokasi zona dan subzone sesuai
klasifikasi yang telah ditentukan. Peta rencana struktur ruang digambarkan dalam peta
dengan skala atau ketelitian informasi 1: 5.000 dan mengikuti ketentuan mengenai
sistem informasi geografis yang dikeluarkan oleh kementerian/lembaga yang
berwenang. Rencana pola ruang dapat digambarkan kedalam beberapa lembar peta
yang tersusun secara beraturan mengikuti ketentuan yang berlaku serta peta rencana
pola ruang harus sudah menunjukkan batasan bidang tanah/persil untuk wilayah yang
sudah terbangun . Peta disajikan dalam format digital sesuai dengan pedoman basis
data. Berikut ini adalah output dari serangkaian analisis untuk menghasilkan peta
rencana pola ruang :

18
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

Gambar 3 Contoh Peta Rencana Pola Ruang

4. OUTPUT KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG

Ketentuan pemanfaatan ruang dalam RDTR merupakan upaya mewujudkan
RDTR dalam bentuk program pengembangan wilayah perencanaan dalam jangka
waktu perencanaan 5 (lima) tahunan sampai akhir tahun masa perencanaan. Hasil
serangkaian analisis untuk merumuskan konsepsi ketentuan pemanfaatan ruang,
output dituangkan dalam bentuk narasi namun khusus untuk program prioritas 5
(lima) tahun pertama disusun dalam bentuk tabel indikasi program pemanfaatan
ruang prioritas. Berikut ini adalah contoh matriks indikasi program pemanfaatan
ruang prioritas :

19
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

Tabel 1 Indikasi Program Pemanfaatan Ruang Prioritas

NO. PROGRAM PRIORITAS LOKASI WAKTU PELAKSANAAN SUMBER DANA INSTANSI
PJM-1 (T1 – T5) PJM-2 S/D PELAKSANA
T1 T2 T3 T4 T5 PJM-4
A.. Perwujudan Rencana
struktur ruang
• ……….
• ……….
• ……….
• ……….
B. Perwujudan Rencana
Pola Ruang
1. Perwujudan Zona
Lindung
• ……….
• ……….
• ……….
• ……….
2. Perwujudan Zona
Budidaya
• ……….
• ……….
• ……….
• ……….

20
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

5. OUTPUT PERATURAN ZONASI

Peraturan zonasi disusun untuk setiap zona peruntukan baik zona lindung
maupun zona budidaya. Berdasarkan serangkaian analisis penyusunan RDTR
diantaranya memuat analisis untuk kebutuhan peraturan zonasi. Hasil dari beberapa
analisis untuk kebutuhan zonasi diantaranya untuk dapat merumuskan konsepsi
peraturan zonasi. Bentuk output dari hasil analisis - analisis tersebut dalam
merumuskan konsepsi peraturan zonasi menghasilkan aturan dasar (ketentuan
kegiatan dan penggunaan lahan, ketentuan instensitas pemanfaatan ruang,
ketentuan tata bangunan, ketentuan prasarana dan sarana minimal, ketentuan
khusus, dan ketentuan pelaksanaan) dalam bentuk tabel/matriks ITBX yang
dilengkapi ketentuan ITBX dalam bentuk deskripsi untuk setiap zona.
Sebelum menghasilkan output tabel ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan,
perlu diketahui klasifikasi zona/sub zona pada kawasan perencanaan agar dapat
diketahui kategori zona lindung atau zona budidaya. Untuk menentukan klasifikasi
penentuan zona/subzone lindung dan budidaya, kriteria pengklasifikasian
zona/subzone memuat sekurang – kurangnya nama zona/subzone,
kodezona/subzone, definisi zona, tujuan penetapan zona, kriteria performazona, dan
kriteria perencanaan zona.
Pengklasifikasian zona lindung dan budidaya dapat dilakukan dengan melihat
kriteria-kriteria berdasarkan zona lindung dan budidaya, sebagai berikut:

21
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

Tabel 2 Contoh Kriteria Pengklasifikasian Zona dan Subzona Kawasan Lindung

22
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

A. Kriteria Pengklasifikasian Zona dan Subzona Kawasan Budidaya

Kriteria pengklasifian zona dan subzona kawasan budidaya dibagi menjadi 8 (delapan) zona, yakni zona perumahan,
zona perdagangan dan jasa, zona perkantoran, zona industri, zona sarana pelayanan umum, zona peruntukan lainna,
dan zona peruntukan campuran. Berikut ini penjelasan pengklasifikasian zona budidaya:

Klasifikasi Zona Budidaya

23
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

24
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

25
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

26
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

27
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

28
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

29
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

Tabel 3 Contoh Kriteria Pengklasifikasian Zona dan Subzona Kawasan Budidaya

30
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

31
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

32
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

33
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

34
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

35
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

36
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

37
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

Matriks I, T, B dan X untuk kegiatan dan penggunaan lahan pada suatu zonasi
didasarkan pada:
1) Pertimbangan Umum
Pertimbangan umum berlaku untuk semua jenis penggunaan lahan, antara lain
kesesuaian dengan arahan pemanfaatan ruang dalam RTRW kabupaten/kota,
keseimbangan antara kawasan lindung dan kawasan budi daya dalam suatu
wilayah, kelestarian lingkungan (perlindungan dan pengawasan terhadap
pemanfaatan air, udara, dan ruang bawah tanah), perbedaan sifat kegiatan
bersangkutan terhadap fungsi zona terkait, definisi zona, kualitas lokal minimum,
toleransi terhadap tingkat gangguan dan dampak terhadap peruntukan yang
ditetapkan (misalnya penurunan estetika lingkungan, penurunan kapasitas
jalan/lalu-lintas, kebisingan, polusi limbah, dan restriksi sosial), serta kesesuaian
dengan kebijakan lainnya yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah
kabupaten/kota.

2) Pertimbangan Khusus
Pertimbangan khusus berlaku untuk masing-masing karakteristik guna lahan,
kegiatan atau komponen yang akan dibangun. Pertimbangan khusus dapat disusun
berdasarkan rujukan mengenai ketentuan atau standar yang berkaitan dengan
pemanfaatan ruang, rujukan mengenai ketentuan dalam peraturan bangunan
setempat, dan rujukan mengenai ketentuan khusus bagi unsur bangunan atau
komponen yang dikembangkan. Selain itu perlu dipertimbangkan kondisi yang harus
dipenuhi agar kegiatan dapat berlangsung pada zona terkait yang antara lain meliputi:
a. prosedur administrasi yang harus diikuti;
b. kajian kelayakan lingkungan yang harus dipenuhi;
c. prasarana dan/atau sarana tambahan yang harus diadakan untuk menunjang
kegiatan tersebut;
d. pembatasan yang harus diberlakukan, terkait:
(1) luas fisik pemanfaatan ruang;
(2) kaitan dengan kegiatan lain di sekitar
(3) jumlah tenaga kerja;
(4) waktu operasional;
(5) masa usaha;

38
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

(6) arahan lokasi spesifik;

(7) jumlah kegiatan serupa;
(8) pengembangan usaha kegiatan lebih lanjut; dan
(9) penggunaan utilitas untuk kegiatan tersebut harus terukur dan tidak
menimbulkan gangguan pada zona tersebut.
e. persyaratan terkait estetika lingkungan; dan
f. persyaratan lain yag perlu ditambahkan.

Berikut ini merupakan contoh tabel matriks ITBX :

Tabel 4 Contoh Tabel Matriks ITBX

Berdasarkan tabel ITBX diatas, dapat dilihat bahwa terdapat kegiatan

perumahan pada zona perumahan (R) dan zona perdagangan dan jasa (K).
Kegiatan yang berhubungan dengan aktifitas perumahan dilarang (X) dibeberapa
sub zona, seperti pada sub zona rumah kepadatan sangat tinggi (R1), sub zona
rumah kepadatan tinggi (R2), dan sub zona perdagangan dan jasa skala kota (K1)
seperti kegiatan panti jompo, panti asuhan, paviliun, rumah dinas lain, dan

39
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

lainnya. Kemudian terdapat pula kegiatan perumahan yang diperbolehkan

bersyarat (B) yaitu rumah tunggal, rumah kopel, rumah deret, townhouse, rumah
susun rendah, rumah mewah, dan rumah adat. Kegiatan perumahan yang
diperbolehkan terbatas (T) yaitu rumah susun rendah, rumah susun sedang,
rumah susun tinggi, dan lain sebagainya.
Matriks ITBX tersebut kemudian dilengkapi dengan deskripsi yang memuat
ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan, ketentuan instensitas pemanfaatan
ruang, ketentuan tata bangunan, ketentuan prasarana dan sarana minimal,
ketentuan khusus, dan ketentuan pelaksanaan pada setiap zona. Berikut ini
merupakan contoh deskripsi aturan dasar sebagai keterangan pada matriks ITBX :

Aturan Dasar Zona : Perumahan (R)

Subzona : Kepadatan Sangat Tinggi (R-1)

I. Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan

A. Pemanfaatan Bersyarat secara Terbatas (T):
1. Ruko, warung, toko, pasar lingkungan, diijinkan secara
terbatas dengan batasan :
a. tidak mengganggu lingkungan sekitarnya;
b. KDB maksimum sebesar 60%;
c. KLB maksimum 1,0-1,8;
d. KDH minimal 40% dari luas persil; dan
e. jumlah maksimal perbandingan dari masing-masing kegiatan lahan
tersebut dengan jumlah rumah yang ada di blok tersebut adalah 1 : 4.
B. Pemanfaatan Bersyarat Tertentu (B) :
1. Rumah tunggal, kopel, deret, townhouse, diijinkan dengan syarat :
a. menyesuaikan dengan desain arsitektur dari rumah-rumah lain yang
ada di sekitarnya; dan
b. memperoleh persetujuan dari Ketua RT dan Ketua RW setempat.
2. Rumah mewah dan rumah adat diijinkan dengan syarat :
a. memperoleh persetujuan dari Ketua RT dan Ketua RW setempat,
memperoleh persetujuan dari masyarakat setempat, dan
b. dibatasi jumlahnya hanya 5 untuk setiap blok.

40
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

II. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang

A. KDB
KDB maksimum sebesar 70%.
B. KLB
KLB maksimum sebesar 2.1-3.0.
C. KDH
KDH minimal 30% dari keseluruhan luas lahan perumahan, setiap
100𝑚2 RTH diharuskan minimum ada 1 pohon tinggi dan rindang.
III. Ketentuan tata bangunan
A. GSB
1. Kavling besar
Sempadan muka bangunan adalah 14 meter, sempadan samping
bangunan adalah 8 meter, sempadan belakang bangunan adalah 10 meter
2. Kavling sedang
Sempadan muka bangunan adalah 9 meter, sempadan samping
bangunan adalah 4 meter, sempadan belakang bangunan adalah 5 meter
B. Ketinggian maksimum dan minimum
1. Ketinggian bangunan maksimum perumahan berkepadatan tinggi
bersusun adalah 40 meter (setara dengan 8 lantai).
2. Ketinggian bangunan maksimum perumahan berkepadatan tinggi tidak
bersusun adalah 10 meter (setara dengan 2 lantai).
C. Jarak bebas antar bangunan minimum
Perumahan berkepadatan tinggi tidak bersusun dengan jarak bebas
samping 2 meter dan jarak bebas belakang 2 meter.
D. Tampilan bangunan
1. Ketentuan arsitektural yang berlaku pada subzona perumahan ini adalah
bebas, dengan catatan tidak bertabrakan dengan arsitektur tradisional
lokal serta tetap memperhatikan keindahan dan keserasian lingkungan
sekitar.
2. Warna bangunan, bahan bangunan, tekstur bangunan, tidak diatur
mengikat.

41
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

IV. Ketentuan prasarana dan sarana minimum

A. Jalur pejalan kaki
1. Jalur pejalan kaki dengan tipe sidewalk dengan LOS B seluas
5,6m2/pejalan kaki dan arus pejalan kaki lebih dari 16-23
orang/menit/meter.
2. Dilengkapi fasilitas pejalan kaki seperti lampu jalan, bangku jalan,
fasilitas penyeberangan, dan jalur hijau.
B. Ruang terbuka hijau
1. Ruang terbuka hijau berupa taman rekreasi skala kota.
2. Ruang terbuka hijau privat bagi rumah berlantai 2 atau lebih wajib
menerapkan konsep "green roof".
C. Ruang terbuka non hijau
Ruang terbuka non hijau berupa lapangan olahraga.
V. Ketentuan pelaksanaan
1. Pembangunan rumah sesuai dengan peraturan zonasi ini akan diberikan
insentif berupa kemudahan perizinan pembangunan dan keringanan pajak.
2. Pembangunan rumah yang tidak sesuai dengan peraturan zonasi ini namun
sudah memiliki ijin yang diperoleh sebelum disahkannya Peraturan Zonasi
ini dan belum dilaksanakan, maka pembangunannya dapat terus dilakukan,
namun akan dikenakan disinsentif berupa peningkatan pajak dan tidak
diterbitkannya lagi perizinan operasi (bila ada), serta dicabutnya ijin setelah
5 tahun tahun dengan memberikan ganti rugi kepada pihak yang
bersangkutan.
VI. Ketentuan khusus
Ketentuan khusus pada sub zona perumahan kepadatan sangat tinggi pada
wilayah perencanaan ini adalah :
A. Untuk kawasan yang juga termasuk zona rawan bencana gempa, yang
petanya terdapat pada lampiran xx, maka :
1. Konstruksi bangunan rumah harus mengikuti standar pembangunan
rumah tahan gempa (sesuai aturan teknis atau peraturan daerah
mengenai kawasan rawan bencana), dan

42
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

2. KDH harus ditambahkan 10% dari yang disebutkan.

B. Untuk kawasan yang juga termasuk zona rawan bencana banjir, yang
petanya terdapat pada lampiran xx, maka :
1. Konstruksi bangunan rumah harus mengikuti standar pembangunan
rumah tahan banjir (sesuai aturan teknis atau peraturan daerah
mengenai kawasan rawan banjir), KDH harus ditambahkan 10% dari
yang disebutkan,
2. Konstruksi bangunan rumah harus mengikuti standar pembangunan
rumah tahan banjir (sesuai aturan teknis atau peraturan daerah
mengenai kawasan rawan banjir),

RANGKUMAN
Penyusunan RDTR dilakukan untuk menjawab konsep muatan RDTR agar
penentuan konsep menjadi tepat dan efisien. Berdasarkan hasil analisis
pennyusunan RDTR secara keseluruhan memberikan output. Output yang
dihasilkan dari serangkaian analisis dalam perumusan konsepsi RDTR, diantaranya
meliputi tema penataan wilayah perencanaan, peta rencana struktur ruang, peta
rencana pola ruang, tabel indikasi program pemanfaatan ruang prioritas, dan tabel
ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan.

43
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

BAB IV
PENUTUP

Modul ini disusun agar peserta diklat dapat memahami materi pembelajaran ini
dalam konteks analisis penyusunan RDTR. Analisis penyusunan RDTR merupakan
instrument yang digunakan untuk menghasilkan perumusan substansi RDTR.
Analisis yang digunakan penyusunan RDTR meliputi analis struktur internal
wilayah perencanaan, analisis sistem penggunaan lahan (land use), analisis
kedudukan dan peran wilayah perencanaan dalam wilayah yang lebih luas, analisis
sumber daya alam dan fisik atau lingkungan wilayah perencanaan, analisis sosial
budaya, analisis kependudukan, analisis ekonomi dan sektor unggulan, analisis
transportasi (pergerakan), analisis sumber daya buatan, analisis kondisi lingkungan
binaan, analisis kelembagaan, analisis karakteristik peruntukan zona, analisis jenis
dan karakteristik kegiatan yang saat ini berkembang dan mungkin akan berkembang
di masa mendatang, analisis kesesuaian kegiatan terhadap peruntukan/zona/sub
zona, analisis dampak kegiatan terhadap jenis peruntukan/zona/sub zona, analisis
pertumbuhan dan pertambahan penduduk pada suatu zona, analisis gap antara
kualitas peruntukan/zona/sub zona yang diharapkan dengan kondisi yang terjadi di
lapangan, analisis karakteristik spesifik lokasi, analisis ketentuan dan standar setiap
sektor terkait, analisis kewenangan dalam perencanaan, pemanfaatan ruang, dan
pengendalian pemanfaatan ruang.
Dengan adanya analisis dan output analisis penyusunan RDTR, sehingga
perencanaan wilayah dapat lebih terukur arahan yang akan dicapai dengan
penggunaan analisis – analisis yang tepat sesuai kebutuhan wilayah perencanaan,
serta output yang dihasilkan dapat merumuskan konsep perencaan wilayah sesuai
dengan karakteristiknya.

44
 Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR

DAFTAR PUSTAKA

Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang

Undang – Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Undang – Undang Cipta Kerja
Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan
Ruang

45
 Modul 2
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Pengenalan Muatan Prosedur RDTR

109