PENGHITUNGAN DAN PENETAPAN

RASIO BIAYA PRODUKSI DAN

ANGKA KAPITALISASI

Disampaikan pada:

Kuliah Umum Program Studi Diploma II Pajak

Politeknik Keuangan Negara STAN

Selasa, 13 November 2018

Kementerian Keuangan Republik Indonesia

Direktorat Jenderal Pajak
Direktorat Ekstensifikasi dan Penilaian
 ANGKA KAPITALISASI DAN BIAYA PRODUKSI
1. Angka Kapitalisasi
1.1 Latar Belakang
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Sektor Pertambangan, Perkebunan, Perhutanan dan Sektor
Lainnya (P3L) merupakan salah satu sumber penerimaan negara bagi pemerintah pusat
disamping PBB sektor Pedesaan dan Perkotaan (P2) yang pengelolannya telah beralih ke
pemerintah daerah.
Sesuai dengan Undang-Undang Pajak Bumi dan Bangunan Nomor 12 Tahun 1985 jo. Nomor 12
Tahun 1994 Pasal 6 ayat (1), dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP
adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar dan
bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga
dengan objek lain yang sejenis atau nilai perolehan baru atau nilai objek pajak pengganti.
NJOP ditentukan melalui suatu proses penilaian yang dilakukan baik secara massal ataupun
secara individual. Terdapat tiga pendekatan penilaian, diantaranya
a. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach),
merupakan pendekatan penilaian yang menggunakan data transaksi atau penawaran atas
properti yang sebanding dan sejenis dengan Objek Penilaian, yang didasarkan pada suatu
proses perbandingan dan penyesuaian.
b. Pendekatan Biaya (Cost Approach),
merupakan pendekatan penilaian berdasarkan Biaya Pembangunan Baru atau Biaya
Penggantian Baru setelah dikurangi dengan penyusutan.
c. Pendekatan Pendapatan (Income Approach),
merupakan pendekatan penilaian dengan cara mengkonversi pendapatan bersih selama
periode tertentu yang dapat dihasilkan oleh Objek Penilaian dengan Tingkat Diskonto
tertentu
Penggunaan masing-masing pendekatan tersebut diatas dipengaruhi oleh karakteristik dan jenis
properti yang dinilai. Misalnya untuk pendekatan pendapatan biasa digunakan untuk menilai
properti yang menghasilkan pendapatan (income producing property). Aliran pendapatan yang
menghasilkan pendapatan tertinggi akan sebanding dengan tingkat risiko dan tercermin dalam
nilai objek penilaian tersebut. Setidaknya terdapat empat metode dalam Pendekatan
Pendapatan (MAPPI, 2012), diantaranya
a. Metode Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization)
b. Metode Pengali Pendapatan Kotor (Gross Income Multiplier)
c. Metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow)
d. Teknik Penyisaan (Residual Technique)
1.2 Metode Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization Method)
Menurut Appraisal Institute (2001), Metode Kapitalisasi Langsung adalah metode yang
digunakan dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan untuk mengubah perkiraan pendapatan
tunggal menjadi suatu indikasi nilai. Indikasi nilai didapatkan dengan cara membagi perkiraan
penghasilan dengan tingkat kapitalisasi yang sesuai atau dengan mengalikannya dengan faktor
pendapatan yang sesuai (angka kapitalisasi). Secara umum, penentuan nilai menggunakan
metode Kapitalisasi Langsung dapat diformulasikan sebagai berikut :

𝐼
𝑉=
𝑅
Dimana :
V = Nilaiproperti (Value)
I = Pendapatanbersihoperasional (Net Operating Income)
R = Tingkat Kapitalisasi (Capitalization Rate)
1.3 Tingkat Kapitalisasi (Capitalization Rate)
Tingkat kapitalisasi adalah rasio antara Net Operating Income dengan harga jual (selling price).
Tingkat kapitalisasi digunakan untuk mengestimasi nilai property dengan menggunakan
estimasi tunggal pendapatan di tahun yang akan datang.
Secara umum, tingkat kapitalisasi dapat diestimasi dengan beberapa teknik, dimana pemilihan
teknik yang akan digunakan didasarkan pada kuantitas dan kualitas dari data yang tersedia pada
saat proses penentuan dan penghitungan tingkat kapitalisasi.
Menurut Appraisal Institute (2001), terdapat beberapa teknik dalam menentukan tingkat
kapitalisasi, diantaranya :
a. MetodeP erbandingan Data Pasar,
Dalam metode ini, tingkat kapitalisasi didapatkan dengan cara membandingkan Net
Operating Income (NOI) dengan harga jual (selling price). Berikut adalah contoh
penggunaan metode perbandingan data pasar,
Sale A Sale B Sale C
Price 368,000,000 425,000,000 310,000,000
NOI 35,000,000 40,000,000 30,500,000
Indicated R 0.0951 0.0941 0.0984
Jika diketahui terdapat tiga transaksi yang terjadi secara wajar dan sebanding dengan objek
penilaian, penilai dapat mengestimasi bahwa tingkat kapitalisasi atas objek properti yang
dinilai adalah 0,0959 atau 9,6% yang merupakan rata-rata dari tingkat kapitalisasi indikasi
dari tiga transaksi diatas.
b. Perbandingan antara Net Income Ratio dengan Effective Gross Income Multipliers
Metode ini digunakan jika data yang tersedia adalah data transaksi jual beli dan data
pendapatan kotor efektif (effective gross income). Tingkat Kapitalisasi diformulasikan
sebagai berikut,
𝑁𝐼𝑅
𝑅=
𝐸𝐺𝐼𝑀
Dimana :
R = Tingkat Kapitalisasi (Capitalization Rate)
NIR = Net Income Ratio
EGIM = Effective Gross Income Multiplier
Rasio Pendapatan Bersih (Net Income Ratio-NIR) merupakan perbandingan antara Net
Income Operation dengan Effective Gross Income, sedangkan Effective Gross Income
Multiplier (EGIM) merupakan perbandingan antara nilai transaksi dengan Effective Gross
Income.
Contoh :
Selling Price 368,500,000
Effective Gross Income 80,000,000
Operating Expense Ratio 56.25%
NOI = 43.75% x EGI 35,000,000
NIR 0.4375
EGIM 4.6063
R 0.094978616
Diketahui bahwa tingkat kapitalisasi adalah 0,094978 atau 9,5 %
c. Band Of Investment Method
➢ Band Of Investment Method-Mortgage and Equity
Pada umumnya, pembelian property berasal dari sumber pendanaan internal dan
eksternal, yaitu modal (equity) dan utang. Tingkat kapitalisasi harus mencerminkan return
pasara tas modal dan utang sesuai dengan proporsi masing-masing. Penetapan tingkat
kapitalisasi dapat dihitung menggunakan Weighted Average Cost of Capital (WACC). Tingkat
Kapitalisasi diformulasikan sebagai berikut,
𝑅 = (𝑀 𝑥 𝑅𝑚) + (𝐸 𝑥 𝑅𝑒)
Dimana :
R = Tingkat Kapitalisasi (Capitalization Rate)
M = BobotUtang (Mortgage)
Rm = Tingkat KapitalisasiUtang
E = Bobot Modal (Equity)
Re = Tingkat Kapitalisasi Modal
Contoh :
Jika suatu property dibeli dengan menggunakan dana yang berasal dari utang dan modal
sendiri dengan bobot 75% dan 25%. Diketahui bahwa tingkat kapitalisasi utang (Rm) adalah
10,9% dan tingkat kapitalisasi modal (Re) adalah 6,5%, maka tingkat kapitalisasi properti
tersebut adalah R = (75% x 0,10,9%) + (25% x 6,5%) = 0,0981 = 9,81%
➢ Band Of Investment Method-Land and Building
Metode Band Of Investment juga dapat diaplikasikan pada komponen fisik dari suatu
properti, yaitu tanah dan bangunan. Dalam teknik ini, tingkat kapitalisasi dihitung dengan
menggunakan metode tertimbang (WACC) atas unsur tanah dan bangunan pada suatu
properti. Tingkat Kapitalisasi diformulasikan sebagaiberikut,
𝑅 = (𝐿 𝑥 𝑅𝑙) + (𝐵 𝑥 𝑅𝑏)
Dimana :
R = Tingkat Kapitalisasi (Capitalization Rate)
L = Land Value as Percentage of Total Property Value
Rl = Tingkat KapitalisasiTanah
B = Building Value as Percentage of Total Property Value
Rb = Tingkat KapitalisasiBangunan
d. Debt Coverage Method
Dalam metode ini, tingkat kapitalisasi didapatkan dengan cara mengalikan Debt Coverage
Ratio (DCR) dengan tingkat kapitalisasi utang (Rm) dan BobotUtang (M).
𝑅 = 𝐷𝐶𝑅 𝑥 𝑅𝑚 𝑥 𝑀
Dimana :
R = Tingkat Kapitalisasi (Capitalization Rate)
DCR = Debt Coverage Ratio
Rm = Tingkat KapitalisasiUtang
M = BobotUtang (Mortgage)
Debt Coverage Ratio (DCR) merupakan rasio net operating income (NOI) terhadap annual
debt service (Im), dimana annual debt service adalah biaya yang dikeluarkan oleh
perusahaan untuk membayar bunga atas utang dan pokok utang setiap tahunnya.
 e. Summation Method
Dalam metode penjumlahan (summation method), investor menambahkan semua tingkat
pengembalian yang diinginkan (return) berikut penyesuaian untuk menghasilkan suatu
tingkat kapitalisasi.
1.4 AngkaKapitalisasi
Angka Kapitalisasi adalah angka pengali yang digunakan untuk mengkonversi pendapatan
operasional bersih setahun menjadi nilai properti. Angka Kapitalisasi tersebut merupakan
kebalikan dari Tingkat Kapitalisasi. Jika diformulasikan adalah sebagai berikut:
1
𝐴𝐾 =
𝑅

Dimana :
AK = AngkaKapitalisasi
R = Tingkat Kapitalisasi (Capitalization Rate)

1.5 PenentuandanPenetapanAngkaKapitalisasi
1.5.1 Sektor Lainnya, Sub Sektor Perikanan Tangkap dan Perikanan Budidaya
Sesuai dengan PER-20/PJ/2015 tentang Tata Cara Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan
Sektor Lainnya, penentuan angka kapitalisasi untuk perikanan tangkap dan perikanan
budidaya ditentukan dalam Keputusan Direktorat Jenderal Pajak. Sesuai dengan KEP-
126/PJ/2015 tentang Penetapan Nilai Bumi Per Meter Persegi, Rasio Biaya Produksi, Angka
Kapitalisasi, dan Luas Areal Penangkapan Ikan per Kapal, Untuk Penentuan Besarnya Nilai
Jual Objek Pajak PBB Sektor Lainnya, diketahui bahwa angka kapitalisasi untuk usaha
perikanan tangkap dan usaha pembudidayaan ikan adalah 10.
Penentuan angka kapitalisasi didapatkan melalui penggunaan pendekatan penilaian
pendapatan dengan metode Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization) dengan formula
sebagai berikut :

𝐼
𝑅=
𝑉
Jika angka kapitalisasi diformulasikan sebagai berikut:

1
𝐴𝐾 =
𝑅

Maka dapat dikonversi menjadi:

𝑉
𝐴𝐾 =
𝐼

karena I adalah NOI, sedangkan NOI = EBITDA, maka formula di atas menjadi:
𝑉
𝐴𝐾 =
𝐸𝐵𝐼𝑇𝐷𝐴
Angka kapitalisasi untuk perikanan tangkap dan perikanan budidaya didapatkan dari data
Entreprise Value Multiples pada situs Aswath Damodaran untuk industri yang terkait dengan
laut dans amudera.
 Investments & Asset Management 148 20.53 20.79 24.69 33.08
Machinery 137 9.44 10.46 13.56 19.04
Metals & Mining 124 6.37 6.47 11.12 15.55
Office Equipment & Services 25 8.06 8.91 12.77 18.85
Oil/Gas (Integrated) 8 5.82 5.90 9.30 14.85
Oil/Gas (Production and Exploration) 392 5.08 5.09 10.87 17.05
Oil/Gas Distribution 85 16.03 16.03 25.03 28.71
Oilfield Svcs/Equip. 161 6.66 6.92 10.39 14.46
Atas industri perikanan tangkap dan perikanan budidaya, diketahui bahwa nilai kapitalisasi
Packaging & Container 26 8.72 9.09 13.78 18.65
Paper/Forest Products 22 8.99 9.05 14.93 16.15
(EV/EBITDA) untuk industri shipbuilding and marine adalah 9,44 atau dibulatkan menjadi 10.
Power 82 9.86 9.89 18.14 26.01
Angka tersebut didapatkan dari 14 sampel perusahaan yang bergerak di bidang usaha terkait
Precious Metals 147 5.85 6.11 30.13 35.34
Publshing & Newspapers 43 8.95 9.57 17.17 24.51
dengan laut dan samudera.
R.E.I.T. 213 22.66 22.67 51.90 52.75
Real Estate (Development) 18 27.76 27.76 55.29 92.28
Date updated: 5-Jan-15
Real Estate (General/Diversified) 11 8.23 8.23 9.17 11.37
Created by: Aswath Damodaran, adamodar@stern.nyu.edu
Real Estate (Operations & Services) 52 14.86 14.86 23.74 29.03
What is this data? Enterprise value multiples
Recreation 68 9.25 10.41 16.36 21.01
Home Page: http://www.damodaran.com
Reinsurance 4 6.71 6.71 7.72 11.28
Data website: http://www.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/data.html
Restaurant/Dining 79 11.83 11.86 21.68 31.90
Companies in each industry: http://www.stern.nyu.edu/~adamodar/pc/datasets/indname.xls
Retail (Automotive)
Variable definitions: 30 12.58 12.58 20.53 32.95
http://www.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/variable.htm
Retail (Building Supply) 5
Number of
12.41 12.41 17.67 28.04
Industry
Retail (Distributors) 90 EV/EBITDAR&D
12.18 EV/EBITDA
12.23 EV/EBIT
15.02 EV/EBIT
23.08(1-t)
firms
Retail (General)
Advertising 23
52 9.56
9.66 9.57
9.76 16.57
17.20 25.95
25.31
Retail (Grocery and Food)
Aerospace/Defense 21
93 9.19
8.16 9.19
10.35 27.44
12.93 43.08
17.91
Retail
Air (Online)
Transport 46
22 21.37
8.06 24.51
8.09 59.62
22.22 77.98
26.05
Retail (Special Lines)
Apparel 128
64 9.37
12.03 9.40
12.39 20.41
18.49 31.44
25.66
Rubber&
Auto Tires
& Truck 4
22 4.65
8.70 5.31
14.53 8.40
41.13 10.89
44.72
Semiconductor
Auto Parts 100
75 6.43
6.45 10.29
8.16 15.89
12.14 20.25
16.41
Semiconductor
Bank Equip
(Money Center) 47
13 7.20
NA 12.21
NA 21.57
NA 28.41
NA
Shipbuilding
Banks & Marine
(Regional) 14
676 9.44
NA 9.44
NA 19.50
NA 32.38
NA
Shoe
Beverage (Alcoholic) 13
22 15.07
17.31 15.17
17.32 20.26
21.29 26.78
29.29
Software (Entertainment)
Beverage (Soft) 20
46 6.76
13.95 13.11
14.26 18.19
17.63 21.33
23.33
Software (Internet)
Broadcasting 327
28 14.15
10.68 21.10
10.68 33.76
14.96 49.02
20.79
Software (System
Brokerage & Application)
& Investment Banking 259
46 9.65
NA 14.32
NA 18.41
NA 24.10
NA
Steel Materials
Building 40
39 8.56
11.08 8.63
11.81 16.14
17.60 21.00
21.64
Telecom (Wireless)
Business & Consumer Services 21
177 7.76
10.00 7.79
10.16 120.94
16.03 126.82
24.72
Telecom.
Cable TV Equipment 126
18 7.52
9.19 12.01
9.20 15.86
14.82 19.75
22.48
Telecom. (Basic)
Chemical Services 77
46 5.95
6.28 6.03
6.48 10.53
9.41 15.22
13.79
Tobacco (Diversified)
Chemical 20
10 11.28
7.82 11.55
9.56 12.24
14.24 18.15
19.06
Transportation
Chemical (Specialty) 21
103 10.62
10.36 10.64
11.85 18.25
16.16 28.33
21.96
Transportation
Coal (Railroads)
& Related Energy 10
42 10.51
8.55 10.51
8.91 13.98
66.81 22.17
68.45
Trucking Services
Computer 30
119 9.97
7.14 9.97
8.39 16.70
10.79 27.70
13.55
Unclassified
Computers/Peripherals 8
64 33.81
8.32 114.72
10.00 NA
12.64 NA
16.92
Utility (General)
Construction Supplies 21
55 10.57
8.80 10.58
10.34 17.81
14.88 25.85
21.01
Utility (Water)
Diversified 19
23 11.36
12.76 11.38
14.03 16.70
19.46 25.05
24.79
Total Market
Drugs (Biotechnology) 7887
400 13.18
10.75 14.73
19.06 22.80
36.39 31.54
53.26
Drugs (Pharmaceutical) 151 9.45 13.58 18.79 23.41
Sumber : http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/
Education 42 7.21 7.56 20.14 30.07
Electrical Equipment 126 8.91 10.15 13.74 20.61
1.5.2 Sektor Pertambangan
Electronics (Consumer & Office) 28 12.05 19.55 28.49 38.22
Electronics (General) 189 8.26 11.02 18.02 24.00
Sesuai KEP-28/PJ/2018 tentang Penetapan Nilai Bumi Per Meter Persegi untuk Permukaan
Engineering/Construction 56 7.58 7.60 12.08 18.26
Bumi Offshore, Nilai Bumi Per Meter Persegi untuk Tubuh Bumi Eksplorasi, Angka
Entertainment 84 11.69 11.71 15.79 22.07
Environmental & Waste Services 103 9.96 9.97 17.17 29.25
Kapitalisasi, Harga Uap, dan Harga Listrik, Untuk Penentuan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak
Farming/Agriculture 37 8.52 9.65 13.28 19.53
PBB Sektor Pertambangan Tahun Pajak 2018, diketahui bahwa angka kapitalisasi untuk
Financial Svcs. (Non-bank & Insurance) 288 NA NA NA NA
Food Processing 96 11.38 11.91 15.08 21.37
pertambangan minyak bumi dan gas bumi, serta panas bumi adalah 10,04, angka kapitalisasi
Food Wholesalers 14 11.21 11.21 15.60 24.77
Furn/Home Furnishings 27 9.08
untuk pertambangan mineral adalah 8,2 dan angka kapitalisasi untuk pertambangan 10.36 15.42 19.71
Green & Renewable Energy 26 14.31 14.32 52.03 79.72
batubara adalah 10,25.
Healthcare Products 261 11.00 14.49 21.06 28.22
Healthcare Support Services 138 10.35 10.49 13.43 21.78
Penentuan tingkat kapitalisasi menggunakan Teknik Penjumlahan (The summation
Heathcare Information and Technology 127 13.56 17.57 29.77 38.68
Homebuilding 35 14.43 14.44 15.59 22.07
technique) digunakan untuk menentukan tingkat kapitalisasi yang mengacu terhadap
Hospitals/Healthcare Facilities 56 12.24 12.24 21.01 26.09
Institusi dari Amerika Serikat yaitu State Tax Department, Department of Revenue, State Of
Hotel/Gaming 80 12.81 12.97 22.56 26.29
Household Products 135 11.77 12.80 16.13 22.35
West Virginia. Lima komponen yang membentuk tingkat kapitalisasi adalah sebagai berikut :
Information Services 67 13.35 14.07 17.69 25.25
a. Tingkat suku bunga bebas resiko (safe rate/risk free rate),
Insurance (General) 24 8.22 8.23 11.12 14.71
Insurance (Life) 25 9.79 9.79 10.67 14.26
suku bunga ini mencerminkan suatu tingkat pengembalian yang diharapkan oleh
Insurance (Prop/Cas.) 52 8.59 8.59 9.37 13.10
investor dari suatu investasi dengan resiko yang minimal. Tingkat suku bunga bebas
Investments & Asset Management 148 20.53 20.79 24.69 33.08
Machinery 137 9.44 10.46 13.56 19.04
resiko yang digunakan dalam Keputusan Direktorat Jenderal Pajak ini adalah suku bunga
Metals & Mining 124 6.37 6.47 11.12 15.55
simpanan berjangka Bank Persero 3 bulan selama 3 (tiga) tahun terakhir yang diperoleh
Office Equipment & Services 25 8.06 8.91 12.77 18.85
Oil/Gas (Integrated) 8 5.82 5.90 9.30 14.85
dari data Statistik Ekonomi Keuangan Indonesia (SEKI) Bank Indonesia. Rata-rata
Oil/Gas (Production and Exploration) 392 5.08 5.09 10.87 17.05
terhadap suku bunga simpanan berjangka Bank Persero 3 bulan untuk masing-masing
Oil/Gas Distribution 85 16.03 16.03 25.03 28.71
Oilfield Svcs/Equip. 161 6.66 6.92 10.39 14.46
tahun tersebut digunakan untuk mendapatkan tingkat suku bunga bebas resiko (safe
Packaging & Container 26 8.72 9.09 13.78 18.65
rate/risk free rate).
Paper/Forest Products 22 8.99 9.05 14.93 16.15
Power 82 9.86 9.89 18.14 26.01
b. Tingkat resiko (risk rate),
Precious Metals 147 5.85 6.11 30.13 35.34
tingkat relatif resiko investasi pada properti yang menghasilkan pendapatan dari hasil
Publshing & Newspapers 43 8.95 9.57 17.17 24.51
R.E.I.T. 213 22.66 22.67 51.90 52.75
produksi berupa minyak bumi, gas bumi, panas bumi dan minerba sulit untuk ditentukan
Real Estate (Development) 18 27.76 27.76 55.29 92.28
Real Estate (General/Diversified) 11 8.23 8.23 9.17 11.37
Real Estate (Operations & Services) 52 14.86 14.86 23.74 29.03
Recreation 68 9.25 10.41 16.36 21.01
Reinsurance 4 6.71 6.71 7.72 11.28
Restaurant/Dining 79 11.83 11.86 21.68 31.90
Retail (Automotive) 30 12.58 12.58 20.53 32.95
Retail (Building Supply) 5 12.41 12.41 17.67 28.04
Retail (Distributors) 90 12.18 12.23 15.02 23.08
 secara langsung dari suku bunga yang dipublikasikan setiap periodenya, sehingga
memerlukan analisis data untuk memperoleh tingkat resiko tersebut. Suku bunga atas
kredit pinjaman yang diperlukan untuk akuisisi dan/atau investasi pembangunan yang
menghasilkan pendapatan dari hasil produksi berupa minyak bumi, gas bumi dan panas
bumi selama 3 (tiga) tahun terakhir dibandingkan dengan suku bunga simpanan
berjangka Bank Persero 3 bulan selama 3 (tiga) tahun terakhir (tingkat suku bunga bebas
resiko). Rata-rata dari selisih tingkat suku bunga untuk masing-masing tahun tersebut
melalui analisis perhitungan dengan metode band of investment digunakan sebagai
dasar untuk mengestimasi tingkat resiko.
c. Tingkat non-likuiditas (non liquidity rate),
tingkat non likuiditas harus dikembangkan melalui survei tahunan untuk menentukan
perkiraan waktu yang wajar bahwa hasil produksi berupa minyak bumi, gas bumi dan
panas bumi akan dapat terjual atau tidak terjual dalam suatu pasar properti. Periode
waktu tersebut akan digunakan dengan mengidentifikasi suku bunga yang paling aman
dengan perbedaan waktu yang sama atau lebih tinggi dari suku bunga simpanan
berjangka Bank Persero 3 bulan terakhir (tingkat suku bunga bebas resiko). Perbedaan
kepentingan antara efek tersebut digunakan untuk mewakili tingkat non likuiditas.
Misalnya, jika ditentukan bahwa produksi berupa minyak bumi, gas bumi, panas bumi
dan minerba tetap di pasar untuk rata-rata sembilan bulan (39 minggu) sebelum dijual,
tingkat non-likuiditas akan diturunkan dengan mengambil suku bunga simpanan
berjangka Bank Persero 1 tahun selama 3 (tiga) tahun terakhir dikurangi dengan suku
bunga simpanan berjangka Bank Persero 3 bulan selama 3 (tiga) tahun terakhir terakhir
(tingkat suku bunga bebas resiko).
d. Tingkat biaya manajemen (management rate),
tingkat biaya manajemen ini merepresentasikan biaya pengelolaan investasi, bukan
biaya pengelolaan properti. Pengelolaan investasi oleh Negara yang memiliki/menguasai
sumber daya minyak bumi, gas bumi dan panas bumi diasumsikan lebih kecil
dibandingkan pengelolaan investasi oleh pihak ketiga yaitu sebesar (1,25%) yang
bersumber dari http://stiebanten.blogspot.co.id/2011/06/imbalan-jasa-dan-alokasi-
biaya.html
e. Tingkat inflasi (inflation rate),
tingkat inflasi diperoleh dari Statistik Ekonomi Keuangan Indonesia (SEKI) Bank Indonesia
selama 3 (tiga) tahun terakhir.

Tabel 1, merupakan contoh perhitungan angka kapitalisasi untuk pertambangan minyak

bumi dan gas bumi, serta panas bumi dengan menggunakan summation method.

Tabel 1
Perhitungan Tingkat Kapitalisasi dan Hasil Angka Kapitalisasi
TAHUN 20XX 20XX-1 20XX-2
TINGKAT BUNGA RESIKO AMAN 5,67% 6,83% 6,75%
TINGKAT RESIKO BERBOBOT * 6,84% 6,75% 6,59%
TINGKAT NONLIKUIDITAS 0,60% 0,15% 0,83%
TINGKAT MANAJEMEN 1,25% 1,25% 1,25%
INFLASI -4,28% -5,38% -5,13%
JUMLAH 10,08% 9,60% 10,29%
BOBOT 0,5000 0,3333 0,1667
5,04% 3,20% 1,72%

TINGKAT KAPITALISASI (R) 9,96%

ANGKA KAPITALISASI (1/R) 10,04
2. Rasio Biaya Produksi

Rasio biaya produksi adalah persentase tertentu yang diperoleh dari rata-rata biaya produksi satu
tahun dibandingkan dengan rata-rata pendapatan kotor satu tahun. Rasio biaya produksi digunakan
untuk mengetahui pendapatan bersih produksi yang merupakan dasar pengenaan pajak.
2.1 Penentuan dan Penetapan Rasio Biaya Produksi pada Sektor Lainnya, Sub Sektor Perikanan
Tangkap dan Perikanan Budidaya
Pada sub sektor perikanan tangkap dan perikanan budidaya, rasio biaya produksi ditetapkan
melalui perbandingan antara total biaya produksi penangkapan atau total biaya produksi
budidaya yang dikeluarkan dengan hasil produksi penangkapan atau hasil produksi budidaya.
2.1.1 Definisi
Menurut Berita Resmi Statistik No. 75/23/17/I (2014), Usaha Penangkapan Ikan di Laut
adalah suatu kegiatan penangkapan ikan yang dilakukan di laut dengan tujuan sebagian
atau seluruh hasilnya dijual untuk memperoleh pendapatan/keuntungan dengan
menanggung risiko usaha (sebagai pengusaha/bukan sebagai buruh), sedangkan Usaha
Penangkapan Ikan di PerairanUmum adalah suatu kegiatan penangkapan ikan dilakukan
di perairan umum (sungai, danau, waduk, rawa, dan lain-lain) dengan tujuan sebagian
atau seluruh hasilnya dijual untuk memperoleh pendapatan/ keuntungan dengan
menanggung risiko usaha (sebagai pengusaha/bukan sebagai buruh).
Usaha Budidaya ikan adalah kegiatan untuk memelihara, membesarkan dan atau
membiakkan (pembenihan) ikan dengan menggunakan lahan, perairan dan fasilitas
buatan serta memanen hasilnya dengan tujuan sebagian atau seluruhnya untuk dijual/
ditukar atas risiko usaha.
2.1.2 Biaya Produksi
Menurut Berita Resmi Statistik No. 75/23/17/I (2014), Biaya yang dikeluarkan untuk
usaha penangkapan ikan meliputi:
a. Upah pekerja dihitung untuk pekerja dibayar maupun perkiraan upah untuk pekerja
tidak dibayar/pekerja keluarga.
b. Bahan bakar minyak (bensin, solar, minyak tanah), oli/pelumas, garam/es,
perbekalan baik yang berasal dari pembelian maupun perkiraan nilai dari bukan
pembelian.
c. Biaya lainnya yaitu sewa alat/sarana, penyusutan barang modal, dan lainnya
(umpan, pajak tak langsung, jasa perikanan, wadah, dan sebagainya).

Menurut Berita Resmi Statistik No. 75/23/17/I (2014), Biaya yang dikeluarkan untuk
usaha budidaya ikan meliputi:
a. Biaya benih/bibit, pupuk dan obat-obatan, pakan dihitung baik yang berasal dari
pembelian maupun bukan pembelian, untuk bukan pembelian diperkirakan nilainya.
b. Upah pekerja dihitung untuk pekerja dibayar maupun perkiraan upah untuk pekerja
tidak dibayar/pekerja keluarga.
c. Biaya lainnya mencakup sewa lahan (termasuk perkiraan sewa lahan milik sendiri
dan bebas sewa), alat/saran usaha (termasuk perkiraan bebas sewa dan perbaikan
kecil/pemeliharaan) dan lainnya (bunga kredit/pinjaman, penyusutan barang modal,
pajak tak langsung, pengangkutan, jasa perikanan, dan sebagainya).

2.1.3 Rasio Biaya Produksi

Sesuai dengan Gambar 1, jumlah biaya per trip untuk usaha pengangkapan ikan laut
menggunakan kapal motor adalah 5.738.000 dan hasi produksi hasil penangkapan
adalah 8.095.000. Rasio biaya produksi per trip untuk usaha pengangkapan ikan laut
menggunakan kapal motor adalah 70,88%.
 Gambar 1
Nilai Produksi dan Biaya Trip Usaha Penangkapan Ikan di Laut

Sumber : Berita Resmi Statistik No. 75/23/17/I (2014)

Sesuai dengan PER-20/PJ/2015 tentang Tata Cara Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan
Sektor Lainnya, penentuan angka kapitalisasi untuk perikanan tangkap dan perikanan
budidaya ditentukan dalam Keputusan Direktorat Jenderal Pajak. Sesuai dengan KEP-
126/PJ/2015 tentang Penetapan Nilai Bumi Per Meter Persegi, Rasio Biaya Produksi,
Angka Kapitalisasi, dan Luas Areal Penangkapan Ikan per Kapal, Untuk Penentuan
Besarnya Nilai Jual Objek Pajak PBB Sektor Lainnya, diketahui bahwa rasio biaya
produksi untuk usaha perikanan tangkap dan usaha pembudidayaan ikan ditetapkan
sebesar 70%.

DAFTAR PUSTAKA

Institute, Appraisal (2001). The Appraisal of Real Estate.

Undang-Undang Pajak Bumi dan Bangunan Nomor 12 Tahun 1985 jo. Nomor 12 Tahun 1994
PER-20/PJ/2015 tentang Tata Cara Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Sektor Lainnya
KEP-126/PJ/2015 tentang Penetapan Nilai Bumi Per Meter Persegi, Rasio Biaya Produksi, Angka
Kapitalisasi, dan Luas Areal Penangkapan Ikan per Kapal, Untuk Penentuan Besarnya Nilai Jual Objek
Pajak PBB Sektor Lainnya
KEP-28/PJ/2018 tentang Penetapan Nilai Bumi Per Meter Persegi untuk Permukaan Bumi Offshore,
Nilai Bumi Per Meter Persegi untuk Tubuh Bumi Eksplorasi, Angka Kapitalisasi, Harga Uap, dan Harga
Listrik, Untuk Penentuan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak PBB Sektor Pertambangan Tahun Pajak
2018
Berita Resmi Statistik No. 75/23/17/I (2014)
http://stiebanten.blogspot.co.id/2011/06/imbalan-jasa-dan-alokasi-biaya.html
http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/