Perhitungan Bisnis Properti dengan ROI dan Cap Rate

Fungsi dari perhitungan bisnis properti menggunakan ROI (Return on Investment) dan
Cap Rate yaitu untuk mengetahui seberapa untungnya investasi properti yang akan di mulai.
Rumus perhitungan ROI digunakan untuk mengetahui profit yang dihasilkan dari sebuah
investasi apabila dinilai dari total asetnya. Kemudian apabila ingin mengetahui perhitungan
keuntungan bisnis properti yang terfokuskan dalam sewa menyewa salah satunya menggunakan
Cap Rate.

Definisi ROI (Return on Investment) sendiri merupakan pengukuran efisiensi investasi

dengan membandingkan laba bersih dengan modal yang sudah di investasikan serta dapat juga
digunakan untuk menghitung banyaknya modal yang hilang selama investasi.

Sedangkan, Cap Rate (tingkat kapitalis) merupakan perhitungan untuk mendapatkan

operasional bersih, yang nilai asetnya direkap secara tahunan guna menentukan potensi
pengembalian investasi. Rumus Cap Rate yaitu:

PenghasilanOperasional Bersih
Cap Rate=
Harga Pembelian

Kisaran dari Cap Rate sendiri ditentukan berdasarkan persentase tingkat kapitalisasi dari properti
yang akan disewakan yang secara umum adalah sebagai berikut:

1. Lahan Kosong (0,5% - 2%)

2. Rumah Sewa (3% - 5%)
3. Ruko dan Rukan (6% - 9%)
4. Kios dan Toko (5% - 10%)
5. Apartemen dan Kondominium (7% - 12%)

Faktor-Faktor yang Mempengaruhi ROI

1. Profit Margin
Profit Margin merupakan perbandingan pendapatan terhadap penjualan, yang mana
hasilnya diperoleh dari penjualan bersih dikurang dengan harga pokok, lalu dibagi dengan
penjualan bersih. Hal ini digunakan untuk mengontrol kebutuhan operasional.
2. Tingkat Perputaran Aktiva
 Digunakan untuk mengukur kecepatan berputarnya aktiva dalam satu periode untuk
pengembalian investasi, terlepas dari hasil ROI bernilai positif atau negatif. Disini aktiva
merupakan aset investasi yang dapat diberikan pemasukan tiap periodenya (termasuk dalam
bisnis properti yang disewakan). Perhitunganya yaitu:
(Nilai Investasi Saat Ini−Biaya Investasi)
ROI = x 100
Biaya Investasi
Jika ROI menghitung keuntungan investasi dan balik modal, cap rate dapat menentukan
harga tarif sewa dengan tepat.
Dalam perhitungan lain, untuk mendapatkan bisnis properti, yakni dengan
menghitung jangka waktu balik modal. Rumus perhitunganya adalah:
Total Biaya ( Modal )
Waktu Balik Modal=
Biaya SewaTiap Bulan
Jika ROI menghitung keuntungan investasi dan balik modal, maka cap rate dapat
menentukan harga tarif sewa dengan tepat. Nilai jual fluktuatif tanah memiliki cap rate
sebesar 9% karena melihat lokasi dari Villa Ahsana yang berada di area premium (kawasan
Islami pertama di Pacet, lokasi yang strategis dan view langsung ke arah Gunung Welirang,
dan ketinggian 810mdpl). Perhitungan tarif sewa yaitu sebagai berikut:
Tarif Sewa ( Tiap Tahun )=Nilai Properti x Cap Rate
Setelah mendapatkan tarif yang tepat, maka baru bisa menghitung keuntungan sewa dalam
satu tahun. Dan setelah mendapatkan perhitungan keuntungan dari bisnis properti di Villa
Ahsana Mansion Hills, maka saatnya untuk menjadi warga negara yang baik dengan
membayar pajak properti persewaan tersebut.
Ketentuan Pajak
Ketentuan pembayaran pajak berlaku bagi orang yang memiliki properti bisnis
(persewaan Villa) berukuran besar atau kecil, berdasarkan peraturan PPh Pasal 4 ayat 2 yang
memasukkan bisnis persewaan Villa kedalam golongan penghasilan usaha, jadi bukan
termasuk dalam penghasilan dari sewa tanah atau bangunan.
Perhitungan berdasarkan Peraturan Pemerintahan Republik Indonesia No. 46 tahun
2013 Pasal 2 ayat 1, PPh untuk usaha yang diperoleh wajib pajak memiliki perhitungan
bruto tertentu. Apabila bisnis persewaan Villa mendapatkan omset tidak lebih dari Rp. 48M
per tahun, maka akan dikenakan PPh final dengan tarif sebesar 1% dari total pendapatan
selama 1 bulan.
ROA, ROI, dan ROE

A. ROA (Return On Assets)

ROA pada dasarnya berarti pengembalian asset, atau bisa diartikan sebagai indikator
tentang profit yang dihasilkan dari sebuah investasi apabila dinilai dari total asetnya. ROA
akan memberikan gambaran kepada investor tentang seberapa efisien manajemen sebuah
perusahaan dalam menggunakan aset atau investasinya untuk menghasilkan pendapatan atau
laba. ROA disajikan dalam bentuk persentase, jadi misal ROA sebuah investasi semakin
tinggi, maka semakin baik perusahaanya karena perusahaan bisa menunjukan efisiensi aset
yang relatif tinggi.
Rumus ROA bisa didapatkan dengan cara membandingkan antara laba bersih
perusahaan dengan nilai total asetnya, atau secara matematis rumusnya yaitu:
Net Income
ROA=
Total Assets
B. ROI (Return On Investment)
ROI merupakan ukuran kinerja yang biasa digunakan untuk mengevaluasi efisiensi
dari suatu investasi atau bisa juga untuk membandingkan efisiensi dari sejumlah investasi
yang berbeda. Rumusnya adalaha:
(Nilai Investasi Saat Ini−Biaya Investasi)
ROI=
Biaya Investasi
C. ROE (Return On Equity)
ROE bertujuan untuk dapat membantu investor dalam menilai perusahaan mana yang
sekiranya bisa memberikan lebih banyak keuntungan bagi mereka. Untuk menemukan
perusahaan mana yang potensial menurut investor, maka bisa menggunakan nilai rata-rata
ROE dari sebuah perusahaan dalam jangka waktu 5 tahun terakhir.
Net Income
ROE=
Shareholders Equity
Dimana :
- Net Income = Laba Bersih
- Shareholders Equity = Nilai Ekuitas Pemegang Saham