6032201022 – MP Mutiara Firdaus

MMT ITS – Analisis Investasi Proyek C

TUGAS 2
Feasibility Study

Berikan penjelasan dengan menggunakan Bahasa Anda sendiri pada beberapa terminology
yang digunakan dalam Analisa Investasi Proyek berikut dan berikan contoh yang konkrit:
1. Capitalization Rate
2. Net Operating Income
3. Operating Expenses
4. Debt Service Coverage Ratio
5. Loan to Value Ratio
6. Internal Rate of Return
7. Discounted Cash Flow Analysis
Jawaban:
1. Capitalization rate adalah Tingkat kapitalisasi, umumnya dikenal sebagai cap
rate atau tingkat yang membantu dalam mengevaluasi investasi real estate. Dalam dunia
real estat komersial untuk menunjukkan tingkat pengembalian yang diharapkan
dihasilkan dari properti investasi real estat. Ukuran ini dihitung berdasarkan laba bersih
yang diharapkan dihasilkan oleh properti dan dihitung dengan membagi pendapatan
operasional bersih dengan nilai aset properti dan dinyatakan sebagai persentase. Ini
digunakan untuk memperkirakan potensi pengembalian investor atas investasi mereka
di pasar real estat.
Cap rate adalah ukuran paling populer yang digunakan untuk menilai investasi
real estat berdasarkan profitabilitas dan potensi pengembaliannya. Tingkat kapitalisasi
hanya mewakili hasil properti selama jangka waktu satu tahun dengan asumsi properti
dibeli secara tunai dan bukan dengan pinjaman.
Tingkat kapitalisasi dihitung dengan membagi pendapatan operasional bersih
properti dengan nilai pasar saat ini. Rasio ini, dinyatakan sebagai persentase, adalah
perkiraan potensi pengembalian investor atas investasi real estat. Cap rate paling
berguna sebagai perbandingan nilai relatif dari investasi real estat serupa.
Rumus Tingkat Kapitalisasi
Ada beberapa versi untuk penghitungan tingkat kapitalisasi. Dalam rumus yang
paling populer, tingkat kapitalisasi investasi real estat dihitung dengan membagi
pendapatan operasional bersih (NOI) properti dengan nilai pasar saat ini. Secara
matematis,
6032201022 – MP Mutiara Firdaus
MMT ITS – Analisis Investasi Proyek C

Tingkat Kapitalisasi = Pendapatan Operasional Bersih / Nilai Pasar Saat Ini

dimana,
Pendapatan operasional bersih adalah pendapatan tahunan (yang diharapkan)
yang dihasilkan oleh properti (seperti sewa) dan diperoleh dengan mengurangi semua
biaya yang dikeluarkan untuk mengelola properti. Pengeluaran ini termasuk biaya yang
dibayarkan untuk pemeliharaan rutin fasilitas serta pajak properti.
Nilai pasar saat ini dari aset adalah nilai properti saat ini sesuai dengan harga
pasar yang berlaku. Dalam versi lain, angka tersebut dihitung berdasarkan biaya modal
asli atau biaya perolehan properti.
Tingkat Kapitalisasi = Pendapatan Operasional Bersih / Harga Pembelian
Contoh Tingkat Kapitalisasi
Misalnya, jika sebuah bangunan dibeli dengan harga jual $ 1.000.000 dan
menghasilkan pendapatan operasional bersih positif sebesar $ 100.000 (jumlah yang
tersisa setelah biaya tetap dan biaya variabel dikurangkan dari pendapatan sewa kotor)
selama satu tahun, maka:
$ 100.000 / $ 1.000.000 = 0,10 = 10%
Tingkat kapitalisasi aset adalah sepuluh persen; sepersepuluh dari biaya
bangunan dibayar dari pendapatan bersih tahun tersebut.

Asumsikan bahwa seorang investor memiliki $ 1 juta dan dia sedang

mempertimbangkan untuk berinvestasi di salah satu dari dua opsi investasi yang
tersedia - satu, dia dapat berinvestasi dalam obligasi negara yang diterbitkan pemerintah
yang menawarkan bunga tahunan nominal 3 persen dan dianggap sebagai investasi
teraman dan dua, dia dapat membeli bangunan komersial yang memiliki banyak
penyewa yang diharapkan membayar sewa reguler.
Dalam kasus kedua, asumsikan bahwa total sewa yang diterima per tahun adalah
$ 90.000 dan investor harus membayar total $ 20.000 untuk berbagai biaya
pemeliharaan dan pajak properti. Itu membuat laba bersih dari investasi properti pada
$ 70.000. Asumsikan bahwa selama tahun pertama, nilai properti tetap stabil pada harga
beli awal sebesar $ 1 juta.
Tingkat kapitalisasi akan dihitung sebagai (Pendapatan Operasional Bersih / Nilai
Properti) = $ 70.000 / $ 1 juta = 7%.
 6032201022 – MP Mutiara Firdaus
MMT ITS – Analisis Investasi Proyek C

2. Net Operating Income

Pendapatan operasional bersih (NOI) adalah perhitungan yang digunakan
untuk menganalisis profitabilitas dari investasi real estat yang menghasilkan
pendapatan. NOI sama dengan semua pendapatan dari properti, dikurangi semua
biaya operasional yang diperlukan secara wajar.
NOI adalah angka sebelum pajak, muncul di pendapatan properti dan laporan
arus kas, yang tidak termasuk pembayaran pokok dan bunga pinjaman, belanja modal,
depresiasi, dan amortisasi. Saat metrik ini digunakan di industri lain, ini disebut sebagai
"EBIT", yang berarti "penghasilan sebelum bunga dan pajak".
Pendapatan operasional bersih adalah metode penilaian yang digunakan oleh
para profesional real estat untuk menentukan nilai yang tepat dari properti penghasil
pendapatan mereka. Untuk menghitung NOI, biaya operasional properti harus
dikurangkan dari pendapatan yang dihasilkan properti.
NOI membantu investor real estat menentukan tingkat kapitalisasi, yang pada
gilirannya membantu mereka menghitung nilai properti, sehingga memungkinkan
mereka untuk membandingkan berbagai properti yang mungkin mereka pertimbangkan
untuk dibeli atau dijual.
Untuk properti yang dibiayai, NOI juga digunakan dalam debt coverage ratio
(DCR), yang memberi tahu pemberi pinjaman dan investor apakah pendapatan properti
menutupi biaya operasional dan pembayaran utangnya. NOI juga digunakan untuk
menghitung pengganda laba bersih, laba atas investasi tunai, dan laba atas investasi
total.
Cara Menghitung Pendapatan Operasional Bersih (NOI)
Untuk menghitung pendapatan operasional bersih, kurangi biaya operasional
dari pendapatan yang dihasilkan oleh properti. Pendapatan dari real estat meliputi
pendapatan sewa, biaya parkir, perubahan layanan, mesin penjual otomatis, mesin cuci,
dan sebagainya.
6032201022 – MP Mutiara Firdaus
MMT ITS – Analisis Investasi Proyek C

Biaya operasional mencakup semua biaya yang terkait dengan pengoperasian

properti. Ini termasuk biaya manajemen properti, asuransi, utilitas, pajak properti,
perbaikan, dan pemeliharaan.

Pendapatan yang dilaporkan oleh bank atau perusahaan induk bank, setelah
dikurangi biaya operasional normal, tetapi sebelum mengambil keuntungan atau
kerugian dari penjualan sekuritas, kerugian dan pembebanan biaya lainnya, dan
penambahan ke rekening cadangan untuk kemungkinan kerugian pinjaman. Biasanya,
NOI mengacu pada pendapatan sebelum pajak pendapatan federal dibayarkan. Disebut
juga laba bersih atau laba bersih.
Pendapatan Operasional Bersih (NOI) adalah Pendapatan dari properti atau
bisnis setelah dikurangi biaya operasional, tetapi sebelum dikurangi pajak pendapatan
dan biaya pembiayaan (pembayaran bunga dan pokok).
 6032201022 – MP Mutiara Firdaus
MMT ITS – Analisis Investasi Proyek C

3. Operating Expenses
Biaya operasi adalah biaya yang dikeluarkan bisnis melalui operasi bisnis
normalnya. Sering disingkat OPEX, biaya operasional meliputi sewa, peralatan, biaya
persediaan, pemasaran, penggajian, asuransi, biaya langkah, dan dana yang
dialokasikan untuk penelitian dan pengembangan. Salah satu tanggung jawab khas
yang harus dihadapi manajemen adalah menentukan bagaimana mengurangi biaya
operasi tanpa secara signifikan mempengaruhi kemampuan perusahaan untuk bersaing
dengan pesaingnya. Biaya operasional diperlukan dan wajib untuk sebagian besar
bisnis.
Rumus biaya operasi dapat secara sederhana dinyatakan sebagai penjumlahan
dari berbagai biaya penjualan, umum dan administrasi (SG&A) seperti gaji staf kantor,
komisi penjualan, biaya promosi & iklan, biaya sewa, utilitas, dll. Secara matematis,
ini direpresentasikan sebagai,

Di sisi lain, rumus beban operasional juga dapat dinyatakan sebagai pendapatan
dikurangi pendapatan operasional (EBIT) dikurangi COGS. Secara matematis, ini
direpresentasikan sebagai,
6032201022 – MP Mutiara Firdaus
MMT ITS – Analisis Investasi Proyek C

Pada table diatas adalah laporan laba rugi Apple Inc. (AAPL) per 29 Desember
2018, menurut laporan Apple melaporkan total pendapatan atau penjualan bersih $
84,310 miliar untuk periode tersebut (disorot dengan warna biru). Total biaya penjualan
(atau harga pokok penjualan) adalah $ 52,279 miliar, sedangkan total biaya operasional
adalah $ 8,685 miliar (warna merah). Kami menghitung biaya operasi sebesar $ 52,279
miliar (COS) + $ 8,685 miliar (OPEX). Biaya operasional adalah $ 60,964 miliar untuk
periode tersebut.
 6032201022 – MP Mutiara Firdaus
MMT ITS – Analisis Investasi Proyek C

4. Debt Service Coverage Ratio

Rasio cakupan layanan utang (DSCR) didefinisikan sebagai pendapatan
operasional bersih dibagi dengan total layanan utang.

Misalnya, Pendapatan Operasional Bersih (NOI) adalah $ 120.000 per tahun

dan total pembayaran utang adalah $ 100.000 per tahun. Dalam hal ini debt service
coverage ratio (DSCR) akan menjadi $ 120.000 / $ 100.000, yang sama dengan 1,20.
Ini juga umum untuk melihat "x" setelah rasio. Dalam contoh ini dapat ditampilkan
sebagai "1,20x", yang menunjukkan bahwa NOI mencakup pembayaran utang 1,2 kali.
DSCR yang lebih besar dari 1.0 berarti ada arus kas yang cukup untuk menutupi
pembayaran hutang. DSCR di bawah 1,0 menunjukkan tidak ada arus kas yang cukup
untuk menutupi pembayaran utang. Namun, hanya karena DSCR 1,0 cukup untuk
menutupi pembayaran utang tidak berarti hanya itu yang diperlukan.
Berapa rasio cakupan layanan hutang minimum atau yang sesuai? Sayangnya
tidak ada satu ukuran yang cocok untuk semua jawaban dan DSCR yang diperlukan
akan berbeda menurut bank, jenis pinjaman, dan jenis properti. Namun, persyaratan
DSCR biasanya berkisar dari 1,20x-1,40x. Secara umum, properti yang lebih kuat dan
stabil akan berada di ujung bawah kisaran ini, sementara properti berisiko dengan sewa
jangka pendek atau penyewa yang kurang layak kredit akan berada di ujung yang lebih
tinggi dari kisaran ini.
6032201022 – MP Mutiara Firdaus
MMT ITS – Analisis Investasi Proyek C

DSCR sangat penting saat menentukan ukuran pinjaman real estat komersial.
Mari kita lihat bagaimana rasio cakupan layanan hutang dihitung untuk properti
komersial. Misalkan kita memiliki Proforma berikut:

Seperti yang terlihat, NOI tahun pertama kami adalah $ 778.200 dan total
pembayaran hutang adalah $ 633.558. Hal ini menghasilkan rasio cakupan layanan
hutang tahun 1 sebesar 1,23x ($ 778,200 / $ 633,558). Dan seperti inilah perhitungan
debt service coverage ratio untuk semua tahun dalam holding period:

Seperti yang ditunjukkan di atas, DSCR adalah 1,23x di tahun 1 dan kemudian
terus meningkat selama periode penyimpanan menjadi 1,28x di tahun 5.
 6032201022 – MP Mutiara Firdaus
MMT ITS – Analisis Investasi Proyek C

5. Loan to Value Ratio

Loan To Value Ratio adalah rasio jumlah pinjaman sehubungan dengan nilai
total aset tertentu dan paling umum digunakan oleh bank atau pemberi pinjaman untuk
menentukan jumlah pinjaman yang sudah diberikan pada aset tertentu atau margin yang
akan diberikan. dipertahankan sebelum mengeluarkan uang untuk melindungi dari
fleksibilitas nilai.

Satu hal yang perlu kita pahami tentang LTV adalah - semakin tinggi rasionya,
semakin besar risikonya. Jadi, jika pemberi pinjaman memberi Anda LTV yang lebih
tinggi; itu berarti memiliki lebih banyak risiko yang melekat di dalamnya. Dan itulah
alasan suku bunga juga akan lebih tinggi.
Dan peminjam juga sangat menderita karena LTV yang tinggi bahkan jika
peminjam tampaknya mendapatkan keuntungan. Ketika LTV lebih tinggi, biaya
pinjaman meningkat dan karena risiko pinjaman jauh lebih besar (karena pemberi
pinjaman membayar lebih banyak), tingkat bunganya jauh lebih tinggi. Misalnya, jika
peminjam meminjam uang dari bank dengan Rasio Pinjaman terhadap Nilai 95% akan
membayar setidaknya tingkat bunga 1% lebih tinggi daripada peminjam yang telah
mengambil pinjaman dengan LTV 75%.

Nah dengan mengikuti rumus sederhana, kita akan menghitung loan to value
ratio (LTV).
Untuk Bank A, LTV adalah = (300.000 / 400.000) = 75%.
Untuk Bank B, LTV adalah = (250.000 / 350.000) = 71,42%.
 6032201022 – MP Mutiara Firdaus
MMT ITS – Analisis Investasi Proyek C

Pertama, Bank B memiliki LTV yang lebih rendah. Itu berarti risiko yang
melekat pada jumlah pinjaman akan lebih rendah dan dengan demikian, tingkat suku
bunga juga akan lebih rendah. Ini akan membantu peminjam. Namun dalam kasus Bank
A, LTV-nya sedikit lebih tinggi. Tetapi karena jumlahnya tidak lebih dari 80%,
peminjam tidak perlu memberikan asuransi hipotek pribadi.

6. Internal Rate of Return

The internal rate of return ( IRR ) or economic rate of return ( ERR ) adalah
tingkat pengembalian yang digunakan dalam penganggaran modal untuk mengukur dan
membandingkan profitabilitas investasi. Tingkat pengembalian internal atas investasi
atau proyek adalah "tingkat pengembalian majemuk efektif tahunan" atau tingkat
pengembalian yang membuat nilai sekarang bersih (NPV sebagai NET * 1 / (1 + IRR)
^ tahun) dari semua arus kas (keduanya positif dan negatif) dari investasi tertentu sama
dengan nol. Ini juga dapat didefinisikan sebagai tingkat diskonto di mana nilai sekarang
dari semua arus kas masa depan sama dengan investasi awal atau dengan kata lain
tingkat di mana investasi impas. Dalam istilah yang lebih spesifik, IRR investasi adalah
tingkat diskonto di mana nilai bersih saat ini dari biaya (arus kas negatif) dari investasi
sama dengan nilai bersih sekarang dari manfaat (arus kas positif) dari investasi.
Perhitungan IRR biasanya digunakan untuk mengevaluasi keinginan investasi atau
proyek. Semakin tinggi IRR proyek, semakin diinginkan untuk melaksanakan proyek
tersebut. Dengan asumsi semua proyek memerlukan jumlah investasi di muka yang
sama, proyek dengan IRR tertinggi akan dianggap yang terbaik dan dilakukan terlebih
dahulu.
Sederhananya, tingkat pengembalian internal (IRR) untuk investasi adalah
tingkat persentase yang diperoleh dari setiap dolar yang diinvestasikan untuk setiap
periode yang diinvestasikan. IRR juga merupakan istilah lain yang digunakan orang
untuk kepentingan. Pada akhirnya, IRR memberi investor sarana untuk
membandingkan investasi alternatif berdasarkan hasil mereka.
6032201022 – MP Mutiara Firdaus
MMT ITS – Analisis Investasi Proyek C

Secara matematis, IRR dapat ditemukan dengan mengatur persamaan Net

Present Value (NPV) sama dengan nol (0) dan menyelesaikan tingkat pengembalian
(IRR).

Misalkan kita dihadapkan pada rangkaian arus kas berikut

Investasi $ 100.000 yang dilakukan hari ini akan bernilai $ 161.051 dalam 5
tahun. Seperti yang ditunjukkan IRR yang dihitung adalah 10%. Sekarang untuk
melihat dengan tepat apa yang terjadi dengan investasi di masing-masing dari 5 tahun
tersebut:

Seperti yang ditunjukkan di atas pada tahun 1, jumlah total yang di investasikan
adalah $ 100.000 dan tidak ada arus kas yang diterima. Karena 10% IRR di tahun 1
yang kami terima tidak dibayarkan kepada kami sebagai arus kas sementara, namun
ditambahkan ke jumlah investasi terutang kami untuk tahun 2. Itu berarti di tahun 2
kami tidak lagi memiliki $ 100.000 diinvestasikan, melainkan kami memiliki $ 100.000
+ 10.000, atau $ 110.000 yang diinvestasikan.
 6032201022 – MP Mutiara Firdaus
MMT ITS – Analisis Investasi Proyek C

7. Discounted Cash Flow Analysis

Discounted Cash Flow adalah istilah yang digunakan untuk menggambarkan
nilai arus kas masa depan Anda dalam nilai hari ini. Ini juga dikenal sebagai nilai
sekarang (PV) dari arus kas masa depan.
Dengan menghitung arus kas yang didiskon, Anda dapat membuat perkiraan
yang tepat tentang berapa nilai arus kas Anda pada waktu tertentu di masa depan yang
berharga bagi Anda saat ini, mirip dengan bagaimana Anda dapat menghitung berapa
banyak bunga yang akan Anda peroleh. uang yang Anda masukkan ke rekening
tabungan dengan memperhitungkan bunga majemuk.
Namun, dengan menghitung bunga majemuk, Anda dapat mengetahui
bagaimana nilainya meningkat. Dengan arus kas yang didiskon, Anda dapat
menghitung tingkat penurunan nilai. Singkatnya, nilai uang Anda menurun jika tidak
segera dapat diakses oleh Anda. Dan arus kas yang didiskon menunjukkan seberapa
besar penurunan itu.
Mengetahui nilai sekarang dari properti pendapatan sangat penting untuk
pengelolaan uang yang cerdas. Cara utama properti pendapatan untuk menghasilkan
nilai adalah melalui arus kas. Saat Anda menjalankan properti pendapatan Anda dan
saat Anda menjualnya, Anda menghasilkan arus kas. Tujuan Anda adalah menemukan
nilai total dari semua arus kas masa depan ini dalam dolar saat ini, karena itulah nilai
investasi Anda pada tingkat pengembalian tertentu (juga dikenal sebagai tingkat
diskonto). Ini juga merupakan bagian dari perhitungan Net Present Value, yang
dijelaskan di halaman terpisah.
Arus kas diskon digunakan untuk membuat keputusan untuk melanjutkan
proyek, atau untuk memilih di antara beberapa proyek yang bersaing. Ini menentukan
nilai sekarang, dalam nilai hari ini, dari semua arus kas proyek yang diharapkan.
Keputusan untuk menolak proyek harus dibuat ketika arus kas yang
didiskontokan kurang dari investasi awal.
Ketika arus kas yang didiskontokan lebih besar dari investasi awal, proyek
memiliki tingkat pengembalian yang positif. Jika hanya ada satu proyek yang
dipertimbangkan, itu harus dilakukan. Tetapi jika ada beberapa proyek di atas meja,
nilai sekarang bersih atau tingkat pengembalian internal digunakan untuk memilih
proyek dengan tingkat pengembalian terbesar. Selain itu, waktu pengembalian modal
dapat digunakan untuk menentukan kapan investasi awal mencapai titik impas.
6032201022 – MP Mutiara Firdaus
MMT ITS – Analisis Investasi Proyek C

Pabrik pengolahan makanan ingin memutuskan apakah mereka harus memperluas

pabrik yang sudah ada atau membangun yang baru.
 Perluasan pabrik akan menelan biaya $ 30 juta. Arus kas yang didiskon akan menjadi
$ 22,5 juta.
 Membangun pabrik baru akan menelan biaya $ 120 juta. Arus kas yang didiskon akan
menjadi $ 55 juta.

Berdasarkan arus kas yang didiskontokan, keputusan diambil untuk melanjutkan

dengan opsi 1, perluasan pabrik.

Sebuah perusahaan ingin membangun gedung baru. Bangunan ini akan menelan
biaya $ 1 juta dan menghasilkan $ 250.000 per tahun sebagai pendapatan tambahan
selama lima tahun.
6032201022 – MP Mutiara Firdaus
MMT ITS – Analisis Investasi Proyek C

Arus kas yang didiskontokan adalah nilai bersih sekarang dari arus kas positif
(pengembalian):

Seperti yang dapat lihat, investasi ini sekitar setengah dari keuntungan yang
mungkin disarankan oleh analisis.