Cara Mudah Jadi Developer Tanpa Modal

Dengan mempraktekkan ilmu yang didapat di workshop, Ibu ini berhasil mendapatkan 70
Milyar dengan modal HANYA 10 Juta.

Pelajari Strategi Menjadi Developer Properti Bagi Anda yang Kekurangan

Modal

Provokatif, itulah kesan yang saya tangkap ketika membaca judul di atas, mengundang rasa
ingin tahu lebih jauh. Apa benar bisnis property yang nota bene-nya padat modal dan skill
bisa dilakukan hanya dengan modal dengkul alias tanpa modal?

Tanpa modal maksudnya bahwa untuk menjadi developer seseorang bisa memulai tanpa
menggunakan uang sendiri.

Statement ini bukan bermaksud menggampangkan profesi developer properti bahkan

sebaliknya menjadi developer properti tidak bisa dijalankan secara serampangan. Karena
akibatnya bisa amat panjang jika pengelolaan sebuah proyek properti asal jadi

Dari Mana Memulai Bisnis Properti Sebagai Developer?

Langkah awal yang dilakukan adalah mengakuisisi lahan untuk dijadikan proyek. Porsi
modal untuk mengakuisisi lahan mengambil bagian yang signifikan jika dibandingkan
dengan komponen biaya lainnya.
Menurut kebiasaan proyek yang sudah kami jalani porsi untuk harga lahan bisa mencapai
30% dari keseluruhan Rencana Anggaran Biaya (RAB).

Bisa dibayangkan jika kita membeli lahan secara tunai akan membutuhkan modal yang
sangat besar.

Jika anda ingin menjadi developer properti tetapi tidak memiliki uang yang cukup untuk
membeli tanahnya, maka pada tahap ini anda harus pintar dalam bernegosiasi dengan pemilik
lahan agar pemilik lahan bersedia membuat kesepakatan dengan anda.

Tawarkan sesuatu yang sangat menarik untuk pemilik lahan sehingga dia merasa ada
keuntungannya untuk dia. Bangun hubungan baik, sehingga dia menganggap anda orang
yang akan membantu mereka. Karena pada umumnya menjual lahan yang luas sangat sulit.
Ketika anda datang membawa penawaran anda dianggap sebagai dewa penolong bagi
mereka.

Membeli Lahan Tanpa Uang

Membeli lahan tanpa uang, bagi saya pemikiran seperti ini adalah pemikiran yang progresif
dan melawan kodrat!, karena sudah menjadi hukum jual beli bahwa jika kita membeli sesuatu
sudah pasti dibutuhkan alat tukar berupa uang untuk mengganti barang yang kita peroleh atau
kenikmatan yang kita dapatkan jika objek jual beli adalah jasa.

Untungnya property memiliki sifat baik yang memungkinkan kita membeli tanpa uang.

Caranya bisa bermacam-macam diantaranya membeli dengan bayar bertahap seperti dibahas
di atas, membeli dengan sistem bagi hasil atau dikenal dengan istilah kerjasama lahan dan
membeli dengan mengundang investor. (dan masih banyak metode beli tanpa uang lainnya.)

Jadi untuk menjadi developer properti tanpa modal, prinsipnya sederhana, tanah yang
dijadikan proyek properti tidak dibeli, hanya dengan membuat kesepakatan dengan pemilik
lahan bahwa tanahnya akan dibayar setelah proyek berjalan.

Pembayaran bisa dengan secara bertahap sesuai dengan unit terjual, bisa juga bertahap sesuai
dengan waktu tertentu dan strategi bagi unit.
Dalam prinsip kerjasama ini, pemilik lahan tidak diwajibkan mengeluarkan biaya dalam
bentuk apapun karena semua biaya ditanggung oleh developer. Dia hanya menyediakan
lahan saja, setelah itu dia menerima pembayaran atas tanahnya sesuai dengan kesepakatan.

Tetap Butuh Uang untuk Memulai Proyek

Jika owner bersedia dengan sistem pembayaran yang kita tawarkan, deretan langkah-langkah
selanjutnya sudah antri menunggu, yakni (1. mengurus perijinan dan legalitas turutannya
termasuk membuat perencanaan.

Sekali lagi dibutuhkan biaya untuk mengurus perijinan, dimana biaya-biaya tersebut harus
ada pada saat pengajuan perijinan agar bisa diproses di instansi berwenang.

Ya, untuk perijinan kita bisa memakai uang orang lain, apakah dalam wujud uang saudara,
uang teman, dana ADB (Ayah dan Bunda), bahkan menggunakan uang investor dengan
perjanjian dengan format tertentu. Gampang kan?

Ketika pengurusan perijinan selesai kita bisa langsung (2. memasarkan proyek dengan
program yang dirancang dengan baik, sehingga dalam waktu kurang dari enam bulan sudah
terjual sebagian dimana hasil penjualan tersebut digunakan untuk membayar harga tanah
kepada pemilik.

Strategi Pembayaran Bertahap Sesuai Unit Terjual

Dengan strategi bayar tanah sesuai dengan unit terjual, pemilik lahan menerima
pembayaran atas tanahnya jika ada penjualan proyek. Cara ini cenderung lebih aman untuk
developer karena tidak ada pembayaran yang jatuh tempo terhadap developer.

Namun diharapkan tentu saja dengan adanya kelonggaran terhadap pembayaran tidak
membuat developer melalaikan pengerjaan proyek. Bahkan sebaliknya dengan adanya
kemudahan tersebut seharusnya developer lebih terpacu untuk menepati janji kepada pemilik
lahan, karena dengan kesepakatan tersebut si developer tanpa modal bisa memiliki proyek.

Beli Lahan Tanpa Uang Dengan Bayar Bertahap

Strategi selanjutnya yaitu dengan pembayaran bertahap sesuai interval waktu yang disepakati.
Bisa jadi pembayaran setiap 3 bulan, 6 bulan atau 9 bulan.

Besaran dan waktu pembayaran ini harus disepakati di awal sehingga tidak ada permasalahan
lagi ketika proyek sudah berjalan.
Dengan demikian pemilik lahan dan developer sudah mengetahui hak dan kewajiban masing-
masing.

Tentu saja dengan pembayaran bertahap kita tidak perlu membayar harga tanah di muka.
Dalam prakteknya membeli dengan bertahap ini bisa dengan pembayaran uang muka atau
bahkan dengan tanpa uang muka.

Lho kok bisa? Kok pemilik tanah mau? Jelas mau kalau kita menyatakan sanggup membayar
lebih tinggi dari harga yang ditawarkan pemilik atau strategi lainnya yang membuat pemilik
lahan tidak menolak penawaran anda.

Intinya berikan penawaran yang amat menarik bagi pemilik lahan.

Contohnya:

Bang Haji Pitung bermaksud menjual sebidang tanahnya seluas 5000 m2 di Jl. TB.
Simatupang dengan harga 1 juta per-meter. Lalu kita sebagai developer melakukan riset
tentang permintaan hunian dan harga rumah di sekitar lokasi tanah Bang Haji Pitung.

Dari riset didapat bahwa rumah tipe 50/100 dijual dengan harga Rp. 500 s.d. 600 juta.
Dengan perhitungan yang matang kita bisa menawar tanah Bang Haji Pitung dengan harga
Rp. 2 juta/m2.

Dengan perjanjian bahwa pembayaran dilakukan enam bulan lagi sebesar limapuluh persen
kemudian limapuluh persen sisanya dibayarkan dua kali masing-masing tiap tiga bulan.
(tahapan pembayaran ini bisa dinegosiasikan dengan owner, oh ya yang terpenting adalah
tawarkan kepada owner sesuatu yang nggak mungkin mereka tolak!!, silahkan di-explore
sendiri)

Ini sebagai contoh bahwa kita bisa menawar dengan harga yang lebih tinggi dengan syarat
pembayaran dimundurkan.

Menjadi Developer Tanpa Modal dengan Pembayaran Bagi Unit

Strategi lainnya yaitu dengan (3. pembayaran bagi unit dengan pemilik lahan. Dengan
strategi ini, pembayaran tanah dilakukan dengan memberikan beberapa unit kepada pemilik
lahan sebagai kompensasi terhadap kepemilikan lahannya.
Besarnya bagian pemilik lahan terhadap jumlah unit tergantung kesepakatan saja. Bisa jadi
20% atau 25% dari jumlah unit total.

Tentang pembayarannya bisa jadi pemilik lahan memang mendapatkan unitnya bisa jadi
mendapatkan uang sejumlah unit tersebut. Jadi rumahnya dijual secara bersama-sama
kemudian uang sejumlah rumah tersebut diberikan kepada pemilik lahan.

Beli Lahan Tanpa Uang dengan Sistem Bagi Hasil

Dengan sistem bagi hasil ini kewajiban membayar harga tanah adalah pada saat proyek sudah
mulai terjual atau bisa juga pada saat proyek sudah terjual semua, tergantung kenyamanan
para pihak.

Kesepakatan tentang besarnya bagian masing-masing pihak harus dibicarakan terlebih dahulu
dan dikongkritkan dalam bentuk perjanjian tertulis yang bisa menjadi bukti di kemudian hari
jika terjadi perselisihan.

Besarnya bagian masing-masing tergantung sistem kerjasamanya, sebagai contoh jika pemilik
lahan hanya menyediakan lahan tanpa ikut mengelola proyek maka besarnya bagiannya 30
s.d. 40 persen dari laba bersih proyek.

Prosentase akan berbeda jika pemilik tanah juga menyediakan modal kerja atau ikut
mengelola proyek, pembagian 40 s.d. 60 persen adalah wajar untuk pemilik tanah. Sekali lagi
besarnya prosentase ini hanya sebagai contoh, tiap orang dan lokasi bisa menerapkan sistem
yang berbeda.

Jika tanah hanya cocok untuk dibangun perumahan subsidi maka bagian pemilik lahan lebih
kecil, maksimal 20% saja karena biaya membangun proyek tentu lebih besar dari harga tanah.

Beli Lahan Tanpa Uang dengan Mengundang Investor

Cara ini tergolong paling aman, karena lahan yang akan dijadikan proyek sudah dibeli oleh
investor sehingga tidak ada lagi hubungan dengan pemilik tanah.

Developer pengelola selanjutnya membuat perjanjian dengan investor mengenai pelaksanaan

proyek dan rencana bagi hasil.

Besarnya porsi bagi hasilnya bisa mengadopsi sistem bagi hasil antara pengelola dengan
pemilik tanah diatas, hanya saja yang berposisi sebagai pemilik lahan adalah investor
Sistem Pembayaran Kepada Pemilik Tanah

Sistem pembayaran harga tanah kepada pemilik tanah bisa dilakukan dengan melibatkan
pihak bank, yaitu dengan membuat kesepakatan bahwa uang harga pembayaran unit rumah
oleh konsumen akan langsung ditransfer kepada rekening pengelola dan ke rekening pemilik
tanah sesuai dengan besaran jumlah yang diperjanjikan.

Asumsi di atas jika konsumen membeli dengan KPR, jika pembayaran dengan cash atau cash
bertahap akan lebih mudah karena kita tinggal perintahkan konsumen untuk mentransfer uang
ke rekening yang diminta.

Dengan sistem pembayaran ini pemilik lahan merasa uangnya aman karena pembayaran dari
konsumen langsung ke rekeningnya tanpa ada kemungkinan uangnya dilarikan oleh
developer nakal.

Strategi-strategi dan contoh ini hanya sebagian cara yang bisa anda gunakan untuk
mewujudkan impian anda menjadi developer, walaupun anda tidak mempunyai modal.
Keberhasilan metode ini tergantung kepada masing-masing orang.

Setiap orang mempunyai jalannya sendiri-sendiri yang merupakan rahasia Sang Pencipta.
Tetap Semangat Sang Pengembang!!!

Catatan:

Pemilik lahan bersedia menyerahkan tanahnya untuk dijadikan proyek tanpa dibayar lunas
setelah dilakukan negosiasi tentang pembayaran dan besaran bagi hasil.

Hal lainnya yang tak kalah penting adalah pemilik lahan tersebut akan merasa aman dengan
metode pelaksanaan proyek karena seluruh aspek kerjasama proyek dituangkan dalam
perjanjian-perjanjian.

Begitu juga dengan investor, mereka bersedia menyerahkan uangnya untuk dijadikan modal
mengelola proyek setelah mereka merasa aman karena uangnya akan mengikat kepada aset.

Dengan demikian uang investor akan terproteksi tanpa khawatir uangnya akan hilang.

Teknik negosiasi lahan dan membuat perjanjian dengan pemilik lahan dan investor akan
diajarkan dalam Workshop Developer Properti selama 2 hari yang saya adakan. Silahkan klik
link di bawah untuk informasi lebih detil.

Penulis: Asriman A. Tanjung

Founder and Mastercoach of PropertyLearningTechnologies, Inc.
13 Strategi dan Langkah Menjadi
Developer Properti

Pelajari Langkah-Langkah Menjadi Developer Properti, Mudah dan Simpel

Bisnis developer properti adalah sebuah bisnis yang kompleks, banyak sekali bidang-bidang
non properti yang berhubungan dengannya.

Ada bidang formal seperti berhubungan dengan institusi pemerintah ada juga bidang normal
seperti tukang, pemilik toko material, pemilik warung, professional dan traditional broker,
tenaga pengamanan dan lain-lain.

Untuk mengendalikan sektor-sektor di sekitar properti dibutuhkan kemampuan manejerial

tentang pelaksanaan proyek properti, selain itu mutlak diperlukan juga penguasaan terhadap
tahapan-tahapan dalam menjalankan roda proyek tersebut.

Sekurangnya berikut langkah-langkah yang harus Anda lalui jika ingin berbisnis properti
utamanya sebagai developer:

1. Lengkapi Diri dengan Pengetahuan

Apapun yang akan Anda lakukan seyogianya Anda dibekali oleh pengetahuan terlebih
dahulu, sekurangnya mengenali secara makro tentang apa yang akan dikerjakan, hindari
hantam kromo dan asal trabas dalam berbisnis. Khusus bagi Anda yang ingin berbisnis di
bidang properti utamanya sebagai developer wajib hukumnya untuk mengetahui aspek-aspek
dasar tentang developer properti, untuk selanjutnya memahami metodologi kelola sebuah
proyek perumahan atau proyek properti lainnya.

Pengetahuan tentang menjadi pengembang perumahan saat ini dapat dengan mudah Anda
peroleh dengan belajar dari sumber-sumber yang ada di internet, buku dan belajar langsung
kepada pelaku developer sebenarnya, anda bisa menjumpai mereka pada training, workshop
atau seminar tentang developer properti yang mereka adakan.
2. Mencari Lahan yang Layak

Setelah Anda membekali diri dengan ilmu tentang menjadi developer langkah selanjutnya
adalah mencari lahan yang layak untuk dijadikan proyek. Pencarian lahan ini memegang
peran vital dalam rangkaian proses Anda menjadi developer karena lahan adalah bahan baku
wajib bagi seorang developer. Tanpa lahan, tidak mungkin ada proyek properti dan tidak
memungkinkan juga Anda menjadi developer. Iya tho?

Anda sudah mendapatkan keuntungan jika berhasil mendapatkan lahan yang bagus, karena
sebagai developer Anda mengambil keuntungan dari lahan, bukan dari bangunan
sebagaimana kontraktor. Lahan yang bagus itu dilihat dari lokasi, harga, kondisi fisik,
peruntukan dan cara bayar.

Lokasi yang bagus adalah lokasi yang berada di area sunrise properti. Sunrise properti
dapat dipahami secara mudah bahwa lokasi tersebut memiliki prospek cerah di masa
yang akan datang. Prospek cerah bisa disebabkan oleh akan berkembangnya daerah tersebut
karena ada perencanaan pengembangan oleh pemerintah setempat.

Baik pengembangan berupa pembangunan fasilitas vital seperti jalan utama, jalan
protokol ataupun jalan tol ataupun pengembangan fasilitas dan peruntukan kawasan.

Lokasi yang pada awalnya tidak laku dijual, akan naik harganya jika di sekitar lokasi akan
dibangun jalan utama atau jalan tol. Lokasi yang semula dipahami sebagai tempat jin buang
anak mendadak akan meroket harganya jika pemerintah akan membangun fasilitas kawasan
di sekitar daerah tersebut.

Misalnya pembangunan komplek olah raga, komplek Kantor Pemerintah Daerah, komplek
industri dan pembangunan dan perencanaan lainnya yang dapat mengundang masyarakat
untuk mendekat.

3. Pertimbangan Harga

Harga yang bagus adalah sesuai harga pasar, lebih bagus lagi lebih murah, tentu dengan
analisa yang benar. Cara mudah untuk menentukan bahwa harga tanah feasible untuk
dijadikan proyek adalah dengan melihat harga perumahan eksisting. Pelajari harga jual
mereka, lalu analisa dan tarik kesimpulan. Pahami tentang tanah matang dan tanah mentah,
agar Anda terhindar dari kesalahan perhitungan harga lahan.

4. Cara Bayar

Cara bayar lahan terhadap pemilik memiliki peranan penting dalam menentukan initial cost
yang dibutuhkan untuk membangun proyek perumahan. Semakin lunak cara bayar maka
Anda memiliki gerakan yang lebih luwes dalam mengelola proyek terutama berhubungan
dengan cashflow yang ujung-ujungnya Anda bisa menjual dengan harga yang lebih rendah
dibanding pesaing. Dengan demikian Anda akan dengan mudah dapat memenangkan
persaingan.

Saat ini developer besarpun lebih mengutamakan lahan yang bisa diakuisisi dengan pola
kerjasama lahan atau dengan bayar termin atau dibayar mundur, karena semakin mahalnya
harga tanah.
5. Kondisi Fisik

Kondisi fisik lahan yang bagus adalah lahan dengan kontur datar, terdiri dari tanah
keras dan terdapat saluran pembuangan di sekitar lokasi. Kontur tanah datar dapat
dengan cepat dibangun proyek karena tidak memerlukan pekerjaan berat dalam persiapan.
Land clearing hanya bersifat pembersihan.

Apabila kontur tanah tidak rata maka diperlukan pekerjaan berat pada langkah persiapan
proyek seperti pengurugan dan cut and fill. Sebelas dua belas dengan kondisi tanah keras
yang tidak memerlukan proses pemadatan atau pengeringan.

6. Kondisi Legalitas

Kondisi legalitas terbaik adalah tanah sudah sertifikat. Karena dapat dengan mudah
diajukan perijinan, diterima oleh lembaga pembiayaan dan membangun kepercayaan
konsumen dalam membeli nantinya. Hindari membeli lahan yang masih girik, petok D atau
jenis apapun yang belum sertifikat, karena butuh waktu untuk mensertifikatkannya.

Jika tanah sudah setifikatpun pastikan juga sertifikatnya tidak bermasalah dan tidak sedang
diagunkan. Sebenarnya semua bisa diselesaikan tetapi butuh waktu, energi dan biaya.
Sementara proyek harus presisi waktu dan biaya. Jangan sampai prediksi waktu dan biaya
meleset, apalagi meleset jauh.

7. Analisa Lahan

Analisa lahan dilakukan dengan membuat Studi Kelayakan Proyek. Pembuatan Studi
Kelayakan Proyek bisa di-outsource-kan ke Konsultan Perencana, tentu dengan sejumlah
biaya. Jika tidak memiliki modal awal yang cukup Anda dapat membuat analisa lahan sendiri
dengan metode yang dikuasai. Metode analisa lahan banyak diajarkan di kelas-kelas seminar,
training ataupun workshop developer properti.

8. Analisa Pasar

Analisa pasar sebenarnya sudah termaktub dalam Studi Kelayakan Proyek, secara sederhana
dapat dipahami menganalisa pasar sama juga dengan analisa pesaing atau analisa harga
eksisting perumahan yang berada di sekitar lokasi. Jika rencana lokasi berada di area
yang masih lengang, radius lima kilometerpun masih merupakan pesaing head to head.
Apalagi lokasi berada di kelas jalan yang sama. Pelajari harga mereka, pelajari disain mereka
yang cepat laku untuk ditiru dan pelajari juga disain mereka yang tidak laku untuk tidak

dijiplak.

9. Masterplan

Dalam masterplan banyak hal yang musti disusun di dalamnya, seperti siteplan atau gambar
kawasan yang terdiri dari kavling komersil, berapa besaran dan lokasi fasilitas umum, gambar
jalan, lebar jalan, disain saluran, lebar kavling dan sebagainya. Anda dapat gunakan jasa
Konsultan Perencanaan untuk menggambar ini. Jangan paksakan merancang sendiri karena
dapat menghasilkan disain yang aneh, uniq dan janggal, terutama untuk lokasi yang luasnya
satu hektar ke atas.
10. Dapatkan Investor

Keberadaan investor sangat penting dalam proses pelaksanaan proyek. apalagi Anda
termasuk developer yang bermazhab developer tanpa modal. Inverstorlah yang membiayai
perjalan proyek dengan imbalan kenikmatan berupa bagi hasil. Anda harus rela berbagi
keuntungan dengan mereka.

Jika Anda memiliki uang yang cukup untuk membiayai proyek kayaknya Anda tidak akan
menemukan blog ini karena dalam asriman.com ini lebih membahas bagaimana mendapatkan
dan menjalankan proyek perumahan walaupun Anda tidak punya modal. Silahkan eksplor
lebih jauh dan terus berkunjung blog ini karena banyak sekali strategi bisnis praktis yang
dibahas. Tips-tips tersebut merupakan pengalaman empiris selama perjalan waktu.

Selain itu jika Anda memiliki uang untuk membiayai proyek Anda dengan amat mudah
membeli lahan secara kontan, bayar arsitek untuk mendisain, bayar konsultan untuk
perencanaan, bayar kontraktor untuk pembangunan, bayar tukang marketing untuk
memasarkan proyek dan bayar professional untuk menjalankan roda proyek. Anda tidak
ubahnya sebagai Event Organizer.

11. Perijinan

Ada banyak tahapan perijinan yang harus dilalui tapi hasil akhirnya adalah Ijin Mendirikan
Bangunan (IMB). Langkah pendahuluannya berupa Ijin Prinsip, Ijin Lokasi, Pengesahan
Siteplan dan bermuara ke penerbitan IMB. IMB awalnya berupa IMB induk untuk
keseluruhan kawasan perumahan dan kemudian bisa diajukan pemecahan menjadi IMB
perunit rumah apabila sertifikat juga sudah pecah.

Hanya saja perijinan di satu daerah dengan daerah lainnya bisa berbeda satu sama lain. Tidak
ada pakem yang sama untuk diikuti. Datangi instansi bersangkutan dan bertanyalah tentang
proses yang harus dilakukan.

Bila daerah tersebut memiliki Dinas Satu Atap, akan memudahkan Anda mengurus perijinan.
Jika tidak Anda musti bergerilya dari BPN, Bappeda, Kimpraswil untuk mengetahui urutan
perijinan. Atau lebih mudahnya, berikan saja kewenangan kepada Notaris yang sudah ahli di
bidang perijinan untuk mengurus perijinan lokasi Anda.

12. Pemasaran

Setelah perijinan diperoleh, setidaknya dipastikan dapat diperoleh, maka lanjutkan dengan
promosi dan penjualan. Banyak cara dalam promosi, ada out door dan in door. Dengan
spanduk, billboard, umbul-umbul, iklan koran, website, pameran, brosur dan lain-lain.
13. Konstruksi

Ada beberapa pola yang bisa dijalankan untuk membangun proyek:

 Menunjuk kontraktor untuk mengerjakannya. Dengan pola ini Anda tinggal

mengawasi pembangunannnya saja agar hasilnya sesuai dengan speksifikasi bangunan
yang ditetapkan.
 Kerjakan sendiri dengan menunjuk mandor. Dengan pola ini Anda musti menyediakan
bahan bangunan sendiri.

 Kerjakan sendiri. Dengan pola ini Anda menyediakan tukang sendiri, pengawas, dan
bahan bangunan. Pola ini cocok dilakukan jika Anda memiliki pengetahuan yang
cukup tentang pengelolaan proyek dan cocok diaplikasikan untuk proyek dengan
skala kecil. Untuk proyek skala besar jangan coba-coba, kepala Anda akan pening
nanti.

Tidak sulit bukan? Lakukan saja step-by-step tersebut dan Anda akan mendapati Anda sudah
menjadi developer properti. Amiin.
Cara Jitu Menjadi Developer Property
Mau menjadi developer propert? Disinilah tempatnya kita sama-sama belajar bagaimana caranya
dan apa saja langkahnya untuk menjadi seorang developer properti. Di sini kami mengupas semua
tentang bisnis properti, termasuk tentang developer properti. Sudah beberapa artikel dan tips yang
kami muat tentang properti, silakan jelajahi arsip kami, atau melalui pilih kategori. Kali ini kami akan
mengajak Anda melangkah dengan cukup hanya 7 langkah yang akan mengantarkan Anda menjadi
seorang developer properti. 7 langkah menjadi developer propert berikut ini tentunya tidak bisa
hanya dengan dibaca tanpa dipraktekkan. Jadi, kalau ingin sukses menjadi seorang developer
propert, ikuti 7 langkah menjadi developer properti berikut ini :

Langkah Pertama : Huntng Lahan

Kalau mau menjadi developer properti tentunya harus mendapat lahan dulu buat dikembangkan.
Lahan dimaksud bukan sembarang lahan, tapi lahan yang layak atau bisa dibuat layak. Layak disini
maksudnya layak untuk dikembangkan dan dipasarkan. Lokasi dan posisi, kondisi, bentuk, status,
sistem pembayaran, merupakan faktor dasar untuk menentukan apakah sebuah lahan layak untuk
dikembangkan. Kenapa..? Karena :
a. Lokasi dan harga dasar akan mempengaruhi segmentasi pasar.
b. Bentuk lahan akan mempengaruhi efektifitas lahan komersil.
c. Kondisi lahan akan mempengaruhi modal infrastruktur dan biaya pengembangan.
d. Status lahan akan mempengaruhi percepatan proses perijinan yang berakibat biaya.
e. Sistem pembayaran mempengaruhi besaran modal yang musti digelontorkan.

Langkah Kedua : Kalkulasi Kelayakan

Setelah ketemu lahan, kalkulasikan dulu kelayakannya untuk dikembangkan. Berapa harga perolehan
lahan dan type bangunan apa yang akan dibangun diatasnya. Apakah apartemen, pertokoan,
perkantoran ataukah perumahan. Berapa index pendapatan yang diharapkan. Ingat, otak kita dapat
bekerja secara cepat berdasarkan pengalaman sebelumnya. But, ini bagi Anda yang sudah mahir.
Karena sering ketemu lahan, sering menghitung, dan sering praktek. Kalau masih pemula coba
konsultasikan dengan teman developer yang lebih berpengalaman.

Langkah Ketga : Buat Perencanaan

Selanjutnya, buat perencanaan. Ingat, gagal dalam merencanakan mengakibatkan kegagalan dalam
melaksanakan. Banyak hal yang musti disusun dalam perencanaan. Bagaimana siteplan atau gambar
kawasan yang terdiri dari berapa kapling komersil, berapa besaran fasilitas umum, gambar jalan,
lebar jalan, lebar kapling dan sebagainya. Untuk lebih mudahnya, gunakan jasa konsultan
perencanaan untuk melakukannya ini.
Selain itu, survei pemasaran untuk melihat persaingan pasar di daerah tersebut. Bisa dengan
menyamar sebagai calon konsumen, bertanya banyak hal ke marketing developer dari harga jual
(tentunya beserta diskon), spesifikasi, cara pembayaran, pajak-pajak jual beli. Dekati juga para
tukang, mandor atau kontraktor yang sedang mengerjakan proyek di sana, untuk mengetahui
harga borongan. Siapa tahu dapat kontraktor yang dapat diajak kerjasama. Ketahui titik-titik pesaing
dan keunggulan lokasi yang Anda rencanakan dibandingkan dengan yang lain. Sampai Anda mampu
membuat detail kelayakan proyek.

Langkah Keempat : Gandeng Investor

Jika modal Anda untuk proyek development cekak, alangkah baik jika menggandeng investor.
Investor tentu tertarik bila pengembalian atas modal yang ditanamkan di proyek berkembang dan
menghasilkan laba. Anda bisa menawarkan pola 60:40, dimana 60% dari keuntungan bersih akan
kembali ke investor. Atau pola-pola lain yang mungkin Anda temukan di kemudian hari. Bisa juga
dengan menggunakan fasilitas kredit bank sepert KYG BTN atau dengan memanfaatkan KPR
Indent.

Langkah Kelima : Urus Perijinan

Setelah kesepakatan dengan pemilik tanah dan investor sudah didapatkan. Proses perijinan perlu
dijalankan. Hanya saja perijinan di satu daerah dengan daerah lainnya dapat berbeda satu sama
lain. Tidak ada pakem yang sama untuk diikuti. Bila daerah tersebut memiliki Dinas Satu Atap, akan
memudahkan Anda mengurus perijinan. Jika tdak Anda must bergerilya dari BPN, Bappeda,
Kimpraswil untuk mengetahui urutan perijinan. Atau lebih mudahnya, berikan saja kewenangan
kepada notaris yang sudah ahli di bidang perijinan untuk mengurus perijinan lokasi Anda. Bisa juga
dengan memanfaatkan jasa pengurus ijin free lance.

Langkah Keenam : Pemasaran Setelah perijinan diperoleh, setidaknya dipastikan dapat diperoleh,
maka lanjutkan dengan promosi dan penjualan. Banyak cara dalam promosi. Ada out door dan In
door. Dengan spanduk, billboard, umbul-umbul, iklan koran, website, pameran, brosur dan lain-
lain.

Langkah Ketujuh : Pelaksanaan

Setelah enam langkah diatas Anda lewati, inilah langkah terakhir yang menjadi penentu kesuksesan
Anda, yaitu melaksanakan proyek development. Melaksanakan proyek tidaklah lebih mudah dari
enam langkah sebelumnya. But, ada satu cara untuk meringankan langkah terakhir ini, yaitu dengan
memanfaatkan jasa kontraktor. Daripada Anda direpotkan oleh beraneka macam permasalahan
proyek, lebih baik berbagi pekerjaan dengan pihak kontraktor. Beri kesempatan mereka menjadi
subkont di proyek Anda. Tentunya Anda harus mencermati lebih dahulu mana kontraktor yang
bertanggungjawab dan jujur dengan kualitas, mana kontraktor yang hanya menjual janji demi
mengejar keuntungan semata.
5 Syarat Kerjasama KPR Developer
dengan Bank
EvanPray, 7 months ago 3 min read

Untuk memulai suatu bisnis dibidang properti, pastinya tidak akan jauh dari kata KPR atau
Kredit Pemilikan Rumah. Apabila penjualan proyek dilakukan dengan KPR, maka langkah
pertama yang harus dilakukan oleh divisi legal adalah menyiapkan proposal kerjasama
(PKS) dengan bank. Usahakan untuk menyusunnya dengan teliti, ya! Jangan sampai nantinya
justru akan merugikan kamu.

Surat permohonan kerjasama

Image: pexels.com

Ketika kita bekerja disuatu perusahaan atau sebagai pemilik perusahaan pastinya kita akan
menjalin kerjasama dengan perusahaan lain. Surat permohonan kerjasama dibuat untuk
mengenal lebih jauh dengan perusahaan kita. Perlu diperhatikan surat permohonan kerjasama
menggunakan bahasa resmi sesuai Ejaan Yang Disempurnakan dengan menggunakan tata
bahasa yang baik, fokus pada tujuan dan tidak bertele-tele.
Dokumen legalitas perusahaan seperti akta pendirian perusahaan, SIUP, TDP, SKDU,
identitas pengurus dan pemegang saham perusahaan (KTP & NPWP).

Image: pexels.com

Setiap badan usaha yang berdiri harus melengkapi usahanya dengan syarat operasional usaha.
Syarat operasional tersebut dapat menjadi bukti bahwa perusahaan yang berdiri dinyatakan
mempunyai legalitas usaha. Legalitas usaha merupakan keadaan dimana suatu perusahaan yang
berdiri dan bergerak dalam bidang apapun dinyatakan sah secara hukum.

Untuk dapat memiliki berbagai macam legalitas perusahaan sebuah perusahaan harus
melakukan sejumlah prosedur yang telah ditetapkan oleh pemerintah berdasarkan peraturan
yang berlaku saat itu. Legalitas itu akan mendatangkan sejumlah manfaat bagi perusahaan.
Begitu pentingnya legalitas perusahaan bagi setiap kegiatan usaha maka sebaiknya harus segera
dipenuhi.
Company profile

Berisi penjelasan mengenai perusahaan secara umum mencakup sebuah perkenalan, sejarah
singkat perusahaan, data yang relevan pada perusahaan dalam hal permodalan dan finansial,
struktur organisasi, infrastruktur dan sumber daya, produk serta kualitas produk, pengalaman
profesional, dan kapasitas perusahaan. Pelajari dengan baik di setiap poinnya. Teliti lagi
kebenaran informasinya dengan cara mencaritahunya melalui internet.
Dokumen legalitas proyek, seperti sertifikat induk/pecahan, IMB induk/pecahan, site
plan, ijin lokasi, IPPT (Izin Peruntukan Penggunaan Tanah)

Image: Think Studios

Sebelum mengurus proses perijinan proyek diperlukan prasarana yang sudah tersedia, kondisi
tanah matang atau sudah berbentuk kavling-kavling sehingga tidak diperlukan lagi
mengeluarkan bagian tanahnya menjadi fasilitas umum dan fasilitas sosial. Lalu developer
sudah menguasai seluruh tanah yang akan dibangun dengan memiliki sertipikat tanah
HGB Induk atas nama developer.

Legalitas yang berhubungan dengan perijinan proyek, dimana perijinan proyek lebih
merupakan kebijakan masing-masing daerah dalam menetapkan syarat dan
prosesnya. Sehingga tata cara pengurusan perijinan dan syaratnya mungkin saja berbeda antara
suatu daerah dengan daerah lainnya. Namun hasil akhir perijinan tersebut tetap sama yaitu
Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

Brosur & pricelist

Hal wajib yang harus ada sebagai alat promosi penjualan yang berisi informasi – informasi
penting mengenai produk yang dijual serta daftar harga juga perlu dilampirkan untuk
mengetahui harga dari produk tersebut.
Image: Manasons Properties

Brosur ini paling sering digunakan oleh marketing developer untuk menyebarkan informasi
tetntang produknya. Sebab media ini dianggap sangat efektif dalam mempengaruhi konsumen
untuk membeli suatu produk. Keefektifan yang dimaksud disini adalah selain biaya produksi
yang ringan, tapi juga mampu meyakinkan konsumen untuk membeli atau menggunakan
produk yang kita tawarkan. Dengan menggunakan brosur baik pengusaha, penjual maupun
produsen dapat menginformasikan kepada konsumen mengenai keunggulan dan kelebihan
dari sebuah produk.

Setelah semua persyaratan dilengkapi maka pihak bank akan datang untuk survey proyek
perumahan yang akan dibangun tersebut. Proses kerjasama bank dan developer cukup
memakan waktu lama 2 hingga 6 bulan tergantung masing-masing bank dalam melihat
legalitas dan bi checking pengurus perusahaan.
Catat, Delapan Perizinan yang Wajib Dipenuhi Pengembang! Arimbi Ramadhiani
Kompas.com - 02/02/2015, 08:02 WIB Ilustrasi.(www.shutterstock.com)
JAKARTA, KOMPAS.com - Kementerian Dalam Negeri mendapat laporan, para
pengembang yang hendak membangun rumah maupun kawasan residensial,
setidaknya dikenakan 40 perizinan. Menurut Kepala Direktorat Jenderal
Pemerintahan Umum Kemendagri, Agung Mulyana, hal tersebut secara otomatis
menyulitkan pemerintah dalam mengejar target pembangunan satu juta rumah
tahun ini. Oleh sebab itu, pihaknya tengah mengusahakan untuk mengurangi
jumlah perizinan yang harus ditempuh. "Kita akan meminta Pemda (pemerintah
daerah) untuk memangkas (izin) hal-hal yang tidak perlu. Jadi, ada payung
hukum, yang katakanlah bisa digunakan bersama," ujar Agung saat diskusi
panel bersama Realestat Indonesia (REI), Kamis (29/1/2014). Dalam memangkas
perizinan, Kemendagri secara khusus akan melakukan penandatanganan nota
kesepahaman (Memorandum of Understanding) dengan Kementerian Pekerjaan
Umum dan Perumahan Rakyat, Kementerian Agraria dan Tata Ruang, serta para
pengembang yang tergabung dalam REI. Agung mengatakan, dari 40 perizinan,
setidaknya ada delapan izin yang tidak bisa dihilangkan. "Sekarang setidaknya
ada delapan (perizinan). Ini bisa kita press lagi tapi perlu pembicaraan lagi
dengan bapak-bapak untuk mengetahui sebenarnya ada berapa perizinan yang
nyangkut dengan target yang kita kehendaki," jelas Agung. Ia mengaku, untuk
mengurangi 40 perizinan menjadi delapan, membutuhkan usaha ekstra. Dengan
demikian, Agung meminta para pengembang untuk bersabar jika masih ingin
mengurangi delapan perizinan tersebut. Pasalnya, kebanyakan izin ini
dikeluarkan oleh pemerintah daerah. "Mereka (pemda) mungkin merasa
kewenangan dipreteli. Supaya tidak merasa kewenangan dipreteli, kita bicarakan
dulu. Supaya daerah tidak merasa kewenangannya dicabut pemerintah pusat,"
tutur Agung. Ada pun delapan izin itu sebagai berikut: 1. Izin lingkungan
setempat Izin ini terkait juga dengan UU Gangguan yang dikeluarkan oleh
pemda setempat. Menurut Agung, izin ini terpaksa masih diberlakukan. Meski
begitu, ia optimistis masih ada mekanisme lain untuk meringankannya. 2.
Keterangan Rencana Umum Tata Ruang (RUTR) Keterangan ini dikeluarkan
oleh Badan Perencanaan dan Pembangunan Daerah (Bappeda). 3. Izin
pemanfaatan lahan atau izin pengeringan lahan Izin ini terutama diberlakukan
jika ada pengembang yang memakai lahan sawah untuk dikonversi menjadi
perumahan. Izin ini dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional. "Ada keppres
(keputusan presiden) dulu waktu (zaman kepemimpinan) Pak Soeharto, bahwa
dilarang mengonversi lahan beririgasi teknis. Untuk itu dikeluarkan izin ini,"
jelas Agung. 4. Izin prinsip Izin ini dikeluarkan oleh pemerintah daerah setempat.
5. Izin lokasi Izin ini diterbitkan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang atau
Badan Pertanahan Nasional. 6. Izin dari Badan Lingkungan Hidup atau Analisis
Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal) Izin dari BLH merupakan pengganti
Amdal. Jika lokasi yang digunakan cakupannya kecil, cukup mengurus izin
Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup dan Upaya Pengelolaan Lingkungan
Hidup (UPL-UKL). "Kalau besar, misalnya satu area kawasan lebih dari 200
hektar harus (mengurus) Amdal," imbuh Agung. 7. Izin dampak lalu lintas Izin
ini dikeluarkan oleh Menteri Perhubungan. Jika perumahan mau dihubungkan
dengan jalan arteri, pengembang harus memiliki izin ini. "Ini sudah dilimpahkan
pada Dishub (Dinas Perhubungan). Kalau mau dihilangkan, harus dibicarakan
juga dengan "juragan"-nya di dinas perhubungan," kata Agung. 8. Pengesahan
site plan Hasil perencanaan lahan (site plan) berfungsi untuk mengetahui
 pengaturan ruang yang akan digunakan saat perumahan dibangun. Izin ini
diterbitkan oleh dinas pemerintah daerah setempat di bawah Kementerian PU-
Pera. Agung menambahkan, ke delapan izin ini masih memungkinkan untuk
dipangkas. "Nanti kalau mau dikurangi lagi paling-paling bisa izin lokasi,
lingkungan, dan UU gangguan itu jadi satu. Mungkin ini yang bisa dilakukan.
Tapi, kita butuh waktu lagi untuk mengurus ini," pungkas Agung.

Surat Permohonan Kerjasama

Surat permohonan berisi permintaan kerja sama yang meliputi maksud dan tujuan dari
kerjasama yang dilakukan oleh kedua belah pihak, berikut keuntungan yang bisa diperoleh
oleh masing-masing pihak.

Surat Permohonan harus ditulis sesingkat dan sepadat mungkin dengan memperhatikan tata
bahasa dan menggunakan Ejaan Yang Disempurnakan serta fokus pada tujuan utama dari
pengajuan proposal kerjasama sehingga tidak terkesan bertele-tele.

Company Profile

Dalam kerjasama antara developer dengan bank, masing-masing pihak tentunya harus
saling mengenal dan tahu detail dari perusahaan yang akan diajak bekerjasama.

Karena pihak developer yang mengajukan permintaan kerjasama, sudah barang tentu pihak
developer dianggap sudah mengenal pihak perbankan yang akan diajak bekerjasama.

Sehingga yang harus dilakukan developer adalah memperkenalkan diri kepada pihak bank
lewat company profile.

Dalam company profile tersebut harus dijelaskan tentang keberadaan perusahaan secara
umum, sejarah singkat perusahaan, struktur organisasi, kapasitas perusahaan, pengalaman
profesional, produk dan kualitas produk, infrastruktur dan sumber daya, serta berbagai data
yang terkait dengan finansial dan permodalan perusahaan.

Dokumen Legalitas Perusahaan

Beberapa bentuk dokumen legalitas perusahaan diantaranya adalah Akta Pendirian

Perusahaan, SIUP, SKDU, TDP dan identitas dari pengurus serta pemegang saham
perusahaan dalam bentuk KTP serta NPWP.

Baca juga: Workshop Developer Properti di Indonesia yang Wajib Anda Ikuti

Dokumen legalitas perusahaan ini perlu disertakan untuk meyakinkan pihak perbankan
bahwa perusahaan yang dijalankan oleh developer merupakan perusahaan yang telah
memenuhi sejumlah prosedur sebagaimana ketetapan dari pemerintah sehingga dalam
menjalankan usaha dilindungi oleh undang-undang karena telah dinyatakan sah secara
hukum.

Dokumen legalitas perusahaan dibutuhkan, karena pihak bank tidak akan bersedia menjalin
kerjasama dengan perusahaan manapun yang statusnya masih ilegal.
Sebab, selain dalam menjalankan aktifitasnya tidak mendapat perlindungan payung hukum,
jika terjadi sesuatu yang tidak diharapkan dari bisnis yang dijalankan perusahaan ilegal, maka
pihak bank juga sulit untuk dapat menarik kembali investasi yang telah ditanamkan.

Dokumen Legaitas Proyek

Tidak cukup hanya dengan dokumen legalitas perusahaan, proposal kerjasama developer
dan bank juga harus menyertakan dokumen legalitas proyek yang meliputi sertifikat induk
dan sertifikat pecahan, site plan, IMB (Ijin Mendirikan Bangunan) Induk dan Pecahan, Ijin
Lokasi, dan perijinan lainnya.

Dokumen Legalitas Proyek perlu disertakan, karena sebuah perusahaan legal tidak menutup
kemungkinan melakukan perbuatan yang curang dengan mengerjakan proyek-proyek ilegal.

Untuk mengantisipasi kemungkinan buruk yang terjadi di lapangan, pihak bank tidak mau
mengambil risiko, sehingga salah satu syarat yang wajib disertakan dalam proposal kerjasama
adalah Dokumen Legalitas Proyek.

Brosur dan Pricelist

Persyaratan wajib lainnya yang juga harus disertakan dalam pengajuan proposal kerjasama
adalah brosur dan daftar harga atau pricelist dari produk yang dihasilkan pihak developer.

Melalui brosur yang merupakan sarana informasi dan promosi untuk memasarkan produk,
pihak bank akan dapat memperkirakan nilai proyek dan melihat sejauh mana keseriusan
pihak developer dalam menangani proyek dan memperkirakan seberapa besar daya serap
pasar terhadap properti yang ditawarkan.

Demikian beberapa persyaratan yang harus dilampirkan dalam proposal kerjasama

developer dengan bank agar kerjasama tersebut dapat disetujui oleh pihak bank.

Ini hanya secara garis besar, untuk kasus tertentu mungkin saja bank meminta persyaratan
yang sesuai dengan kebijakan masing-masing bank.
CARA MEMBUAT BUSINESS PLAN SEDERHANA

SAYA SUHU PERGURUAN KUNGFU PROPERTI

www.JinProperti.Info - Seseorang yang belum saya kenal di dunia nyata, tetapi menjadi
rekanan saya di dunia maya (dia mengenal saya di blog properti), mengirim email ke saya
meminta diberikan contoh sebuah BUSINESS PLAN sederhana yang akan dipakainya untuk
meyakinkan calon investor alias MPM (Mitra Pemilik Modal). Dia juga meminta advise, item
apa saja yang harus diketahui oleh investor.

Oke deh, saya jawab nanti di blog, biar bisa jadi masukan juga buat rekan-rekan komunitas
properti lain yang ingin tahu masalah ini. Dan business plan yang saya share disini bukan
sekedar teori diatas kertas belaka. Saya bukan dosen yang mengajarkan ilmu dari buku-buku
dan diktat yang tebal dengan bahasa baku ala akademisi. Saya ini suhu di Perguruan Kungfu
Properti, dan saya berteman dengan Avatar serta suhu Perguruan Shaolin, hehe ...Eh maaf,
saya ini praktisi properti sejak 1994, dan business plan yang saya bagikan ini sudah punya
success story meruntuhkan hati sekian banyak investor yang mendukung saya
mengembangkan proyek properti.

Sederhana koq. Investor berasal dari kata INVEST, jadi hakekatnya mereka itu berinvestasi.
Dan defisini INVESTASI menurut saya adalah "Rasio MODAL terhadap LABA dan
terhadap WAKTU". Makin besar labanya (return on investment), makin menarik
investasinya. Makin pendek waktunya, makin happy investornya. Jadi 3 (tiga) hal diatas,
yaitu MODAL, LABA, dan WAKTU adalah data wajib yang mesti disebutkan di business
plan dan diketahui oleh calon Investor.

Business Plan yang saya buat di halaman pertama paling atas menyebutkan 3 hal tersebut,
yaitu berapa kebutuhan MODAL untuk mengembangkan proyek, berapa potensi LABA yang
menjadi hak investor, dan berapa lama WAKTU (Umur Proyek). Jika ketiga hal tersebut
sudah disajikan dan menarik bagi investor, maka dia akan melangkah ke sajian data
berikutnya.

Data selanjutnya yang kita sajikan adalah soal data lahan, harga perolehan lahan dan
luasannya. Termasuk juga berapa efektivitas lahan yang bisa dijual kepada konsumen
(saleable area).

Bagian penting yang harus disajikan adalah mencari HPT (harga pokok tanah). Bagi yang
belajar ilmu ekonomi manajemen, pasti anda mengenal istilah HPP (harga pokok produksi).
HPT sebenarnya idem dengan HPP, ini hanya istilah di bisnis developer. Hitunglah HPT
dengan menambahkan biaya desain dan perijinan, biaya pematangan lahan, dan biaya
overhead cost. Tapi maaf ilmu menghitung HPT tak bisa saya share disini karena itu sifatnya
teknikal, harus melalui simulasi angka-angka. Menghitung HPT adalah bagian dari teknik
membuat ACTION PLAN yang biasanya saya ajarkan di Workshop Properti 2 hari berjudul
CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG. Pelajaran 2 hari tak mungkin diringkas dalam
1-2 paragraf.

Ilmu membuat ACTION PLAN ala Perguruan Kungfu Properti memakai teori base on
square meter. Jadi semua biaya dikonversi ke satuan/variabel yang sama, yaitu per meter
persegi, supaya bisa dijumlahkan. Jika anda ditanya soal berikut; 5x + 3y+ 2z = ........ pasti
anda tidak bisa menjawabnya. Akan tetapi jika soalnya sebagai berikut; 5x + 3x + 2x anda
bisa tahu hasilnya yaitu 10x. Jika semua biaya dikonversi dalam satuan per meter persegi,
maka anda akan bisa menjumlahkannya dan mengetahui berapa HPT nya. Dengan anda
menghitung HPT, maka sekaligus anda sudah membuat Rencana Budget yang detail untuk
setiap item biaya.(perolehan lahan, desain/perijinan, pematangan lahan, dan overhead
cost).

Bagian terpenting dan paling mendebarkan didalam membuat Business Plan adalah
menetapkan berapa target laba. Lazimnya pengembang mencari laba sebesar 1x harga
tanah. Laba proyek yang disebutkan disini adalah laba total. Jadi ini laba keseluruhan
yang akan dibagikan kepada MPT (mitra pemilik tanah) jika kita mesti bagi laba ke pemilik
tanah, laba yang dibagikan kepada MPM (mitra pemilik modal), dan laba yang menjadi
bagian kita selaku MPK (mitra pemilik keahlian).

Data selanjutnya yang perlu disajikan didalam Business Plan ini adalah simulasi harga jual
berdasarkan type yang kita rencanakan. Kenapa perlu disajikan? Supaya kita tahu dan
bisa menganalisa apakah harga jualnya kompetitif atau tidak dibandingkan harga pesaingnya.
Jika harga masih kompetitif, maka makin menambah keyakinan kita bahwa proyek ini bakal
laku. Jika harganya relatif mahal, maka berarti kita perlu melakukan koreksi di HPT dengan
melakukan reduksi biaya, dan pilihan terakhir adalah menurunkan target laba.

Menghitung kebutuhan modal mutlak dilakukan, dan untuk hal ini anda mesti plotting sesuai
kondisi riil. Jika tanah mesti bayar cash, mau tak mau semua harga perolehan lahan masuk
didalam kebutuhan modal. Akan tetapi jika anda hanya perlu membayar uang muka saja
(misal sekian persen), maka anda cukup cantumkan kebutuhan yang jatuh tempo didalam 6
bulan saja, tak perlu menyebutkan keseluruhan biaya perolehan lahan. Budget perijinan
tentu saja mesti dialokasikan 100%, tak mungkin diangsur atau dibayar sebagian.
Untuk biaya pematangan lahan, cukup anda anggarkan apa yang akan anda kerjakan didalam
6 bulan pertama saja. begitu pula untuk biaya overhead cost, anggarkan saja biaya OHC 6
bulan pertama. Kenapa semua hanya 6 bulan? Karena kita berharap ada uang masuk dan
piutang yang bisa dipakai untuk perputaran kebutuhan cashflow kita. Untuk detail lebih lanjut
mengenai menghitung modal ini juga diajarkan di Workshop Properti 2 hari.

Bagian terakhir dari Business Plan adalah menjelaskan berapa hak dan berapa kewajiban dari
masing-masing pihak. Didalam contoh Business Plan ini kebetulan tak ada profit sharing
yang menjadi bagian MPT (mitra pemilik tanah), jadi hanya muncul kewajiban dan hak MPM
alias investor yang tentunya punya kewajiban beneran untuk menyetorkan modal sesuai
kebutuhan yang diperlukan untuk mengembangkan proyek ini. Sedangkan kita (anda ataupun
saya) yang berprosisi sebagai MPK (mitra pemilik keahlian) punya hak atas profit sharing
akan tetapi tidak punya kewajiban menyetorkan modal. Modal kita adalah tenaga dan waktu
dan keahlian.

Sudah saya jelaskan semuanya meski hanya secara ringkas. Bukan karena saya pelit berbagi,
tapi memang tak mungkin saya menguraikannya panjang lebar yang membuat anda malah
bosan membacanya. Dilihat saja gambar lampiran yang merupakan contoh sebuah Business
Plan.

Sekian aja ya? Semoga cukup membantu ...

Salam properti !!!