BISNIS PROPERTI SYARIAH

MODAL NOL RUPIAH

Oleh : Richo Dianto

Bismillaahirrohmanirrohiim
Assalamualaikum teman-teman para calon pengusaha
properti syariah muslimin dan muslimah (semoga semua
menjadi pengusaha properti syariah yang sukses dan
berkah dunia akhirat ya.. Aamiiin!)

Alhamdulilah setelah perjalanan belasan tahun terjun

di dunia properti, kali ini akhirnya saya siap berbagi
melalui tulisan (Udah lama sih ada yang menyarankan
agar pengalaman ini ditulis, tapi kemarin-kemarin
masih belum PD)

Namun bermodalkan bismillah disertai Panggilan nurani

yang terus mengelitik sanubari plus melihat kenyataan
banyaknya kemungkaran di bisnis properti yang terjadi
di negeri ini. Dimana pemikiran dan pemahaman barat
merusak generasi. Sistem bisnis yang kapitalis
menggeser aqidah dan akhlak umat ini, yang seharusnya
semua transaksi sesuai syari.

2
Itulah alasan utama hadirnya Ebook ini. Sudah saatnya
semua konsep dan system bisnis properti kembali ke
jalan yang Allah ridhai. Apalagi katanya properti ga
mungkin lepas dari jeratan sistem ribawi. Benarkah?
Yuk simak dan hayati semua tulisan ini.

Dan perjalanan panjang ini, Kita mulai dari sini

Silakan siapkan camilan dan minumnya, biar bisa fokus
menyimak sampai selesai

PROPERTI YANG RIBAWI

DP RINGAN!
KPR MUDAH CAIR!
DP 5JT SIAP HUNI!

Demikian Contoh iklan perumahan yang bertebaran

dimana-mana. Mulai dari spanduk di gang-gang, poster

3
di tiang listrik, stiker di pintu angkot, dan brosur-
brosur yang disebarkan oleh SPG saat pameran. Saya
yakin Anda sudah tidak asing dengan kalimat-kalimat
itu, bukan?

Sekilas itu semua kelihatan normal (kecuali SPG yang

gak nutup aurat ya, DOSA). Namun mungkin hanya
sebagian dari kita yang tahu, syukur-syukur semua
paham. Bahwa rata-rata iklan itu adalah jeratan dan
JEBAKAN RIBAWI. Nah lhooo!

Pertanyaannya, kenapa sih koq umat muslim tetap mau

membeli?
Karena KEBUTUHAN!
Betuuul! Semua orang butuh tempat tinggal. Inilah yang
membuat jeratan itu sulijika tak bisa dikatakan, gak
bisa dihindari.

Karena kebutuhan rumah terus meningkat dan penyedianya

kurang, akhirnya tidak sedikit pengusaha yang terjun
di dunia bisnis nan seksi ini. Ujung-ujungnya,
terpaksa masuklah ke sistem ribawi. Karena gak ada
pilihan.

Karena hanya ingin mencari nafkah dunia, semua lupa

yang dilakukan itu sudah sesuai anjuran agama atau
tidak. Sesuai syariat atau tidak. Bahkan banyak yang

4
memisahkan antara agama dan bisnis. Ini makin kacau.
Padahal Islam sang penyempurna agama, hadir untuk
mengatur segala sesuatunya. Ilmu bisnis sekalipun, ada
aturannya, di ilmu Fiqh Muamalah.

Widiih berat, masuk kajian Fiqh Muamalah..

Tenang, itu mah ada kajiannya sendiri. Saya gak akan
membahas detail tentang Fiqh Muamalah di sini. Klo
ingin tau, silahkan belajar di Grup
@KampusPropertiSyariah di Telegram dan Channel
@richodianto. InshaAllah sudah banyak ilmu di sana.

Kita kembali ke bisnis properti ya. Saat semua

mencibir,
Mana mungkin bisnis properti ga pake bank? Gak pake
utang?

Ada lagi,
Mana mungkin bisnis properti ga berhubungan
dengan RIBA?.

Ah, itu semua ungkapan orang-orang yang males mikir

aja kali yaa.

Jelas-jelas kata Allah:

Barang siapa bertakwa kepada Allah maka Dia akan
menjadikan jalan keluar baginya, dan memberinya rezeki

5
dari jalan yang tidak ia sangka, dan barang siapa yang
bertawakal kepada Allah maka cukuplah Allah baginya,
Sesungguhnya Allah melaksanakan kehendak-Nya, Dia
telah menjadikan untuk setiap sesuatu kadarnya, (QS.
Ath-Thalaq: 2-3).

Jadi kuncinya adalah TAQWA. Bila kita bertaqwa, Allah

akan berikan jalan keluarnya. Munculnya formula
properti syariah adalah semata-mata ingin menjalankan
bisnis properti sesuai dengan ketentuan Hukum Syara.
Makanya, riset demi riset dilakukan. Dan ternyata
ketemu. Jadi, bila sudah teguh iman untuk menjalankan
sesuai syariah, inshaAllah mudah bagi Allah untuk
membukakan jalan bagi kita.

Sudahkah benar-benar bertaqwa kepada Allah? Kalau

sudah, koq masih toleransi dengan riba? Jelas-jelas
dosa riba itu luar biasa. Ga percaya? Nih

Rasulullah shallahu alahi wasallam bersabda Jauhilah

tujuh dosa besar yang membawa kepada kehancuran, lalu
beliau sebutkan salah satunya adalah memakan riba.
(HR. al-Bukhari dan Muslim).

6
Dalam hadits yang lain Nabi shallahu alahi wasallam
mengancam pelaku riba dengan lebih tegas, beliau
bersabda:
Dosa riba memiliki 72 pintu, dan yang paling ringan
adalah seperti seseorang berzina dengan ibu kandungnya
sendiri. (Shahih, Silsilah Shahihah no.1871)

Naudzubillah. Kebayang kan dosanya? Ini hadist

Rasulullah loh. Kita muslim kan? Kita punya Aqidah,
salah satunya yakni beriman kepada Rasul-Rasul Allah,
benar bukan? Ga ada kata ga nurut donk harusnya. Koq
masih aja beralasan ga mau ninggalin riba?. Ehhmmm

Ya Semoga semua yang dapat Ebook ini ga ada kaitan

dengan riba lagi yaa Amiin.

KENAPA HARUS BERBISNIS PROPERTI SYARIAH?

Sekarang kita masuk ke yang Anda tunggu-tunggu semua.

Sebentar lagi saya akan membongkar rahasia formula
bisnis properti berkonsep syariah dan sudah tentu
tidak ada jeratan RIBA, atau akad-akad ganda.
Siaaapp??

7
Sebelum saya beberkan formulanya, saya ingin tau dulu,
apakah serius bener-bener ingin terjun di bisnis
property syariah?...

Yakiiin?
Beneran niii?

OK, baiklah, bagi Anda yang masih ragu pun ga apa-apa.

Harapannya, setelah baca sampe tuntas, Anda yang
tadinya gak ingin jadi ingin berbisnis properti. Anda
yang tadinya seorang developer konvensional, segera
hijrah ke syariah. Bahkan mungkin Anda, yang tadinya
sudah malang melintang jualan properti konvensional
sebagai agent, mulai membuka diri untuk hijrah ke
syariah bahkan naik kelas jadi developer. Amin.

Alasan kenapa Anda harus berbisnis properti:

1. Karena banyak tauladan dari sahabat yang kaya
raya lewat properti.
2. Karena Allah tidak ciptakan bumi yang kedua,
sehingga harganya makin mahal
3. Karena harga properti naik terus dan tidak
fluktuatif
4. Karena properti adalah investasi terbaik dan
teraman
5. Karena properti memiliki dua keuntungan
Capital gain dan cash flow

8
 6. Karena bumi ini harus diwarisi oleh kaum yang
taat kepada Allah saja

Intinya, Bisnis berbasis properti syariah adalah

bisnis yang aman dan nyaman insya Allah. Jika tidak
berbasis syariah, properti sangat rentan sekali
terjerat dengan RIBA dan Akad Bathil. Ini yang
menjadikan bisnis kita gak berkah.

Sudah paham semuanyaaa?

Baik, silakan minum dulu. Biasanya ada yang mendadak
deg-degan kalau saya bahas bisnis dengan riba dan akad
bathil. Inget cicilan mobil di leasing atau utang
kartu kredit, katanya.

Sudah, lupakan dulu. Tapi janji yaa, habis ini credit

card-nya digunting! (jangan lupa dilunasi dulu,
laah..)

Baik, ini dia formulanya

Formula bisnis properti syariah

Formula ini mempunyai urutan yang harus sesuai

tahapannya. Ingat! harus urut, jangan lompat atau
acak. Ini cocok banget untuk, pebisnis pemula,

9
developer properti pemula, developer properti yang
tidak mempunyai kekuatan dana besar, bahkan yang mau
coba-coba jadi developer properti. Semua bisa memulai
sebuah proyek dengan modal yang relatif kecil bahkan
nol rupiah.

Ada 5 tahap dalam formula ini:

1. Bentuk Super Team

Bisnis ini gak mungkin dijalankan sendiri. Untuk

mempercepat jalannya project, Anda harus membentuk tim
yang sevisi. Tentunya yang siap terikat hukum Syara
ya. Untuk awal ga perlu komplit dulu. Hemat. Minimal
3 org, maksimal 5 orang. Yang terdiri dari:
1.Project Leader
2.Digital Marketing
3.Agent Coordinator

10
 4.Customer Service
5.Arsitek/Designer

Project Leader
Bertanggung jawab terhadap semua kegiatan bisnis.
Kualifikasinya, kudu yang mempunyai jiwa leadershipnya
tinggi.

Digital Marketing
Jelas, ini era digital, semua serba online. Ga perlu
lagi sebar-sebar brosur di mall-mall. Kuno. Saatnya
memasarkan project Anda di dunia online. Banyak koq
yang sudah paham tentang ilmu ini.

Agent Coordinator
Adalah orang yang melakukan recruiting freelance
sebanyak-banyaknya, dan lakukan pembinaaan. Siapkan
kurikulum edukasi. Latih berjualan. Dan sering kopdar
dengan para agent.

Customer Service
Di formula ini, posisi CS bukan hanya melayani di
front office aja. Melainkan sampai dengan akad
terjadi, bila para agent berhalangan menemani buyer-
nya. Dan bahkan, seorang CS juga rutin melakukan
engagement dengan calon buyer. Terutama menyampaikan

11
edukasi RIBA dan akad-akad bathil yang melekat pada
developer konvensional.

Arsitek/Designer
Ini posisi kunci. Gak ada ini, ya gak ada properti
yang dijual. Kualifikasinya, minimal bisa menggambar
sampai visual 3D.

Itu gambaran jobdesk dari masing-masing orang yang

menjadi superteam.

2. Cari lahan

Untuk lahan, cari minimal 3 lokasi alternatif.

Tujuannya, untuk berjaga-jaga, khawatir lokasi pertama
bermasalah ditengah jalan. Karena sudah bukan rahasia
lagi, banyak tanah yang sengketa. Kadang sertifikatpun
bisa ganda.

12
Untuk pemula sebaiknya jangan terlalu besar dulu. Kalo
bisa dibawah 1 hektar.

Dalam pencarian lahan perlu mempertimbangkan 3 hal:

1.Segmen pasar yang ditargetkan
2.Zonasi peruntukan lahan
3.Keunggulan lokasi

Sebelum mencari lahan, sebaiknya tentukan dulu market

yang disasar. Karena akan mempengaruhi daya beli
nantinya. Jangan asal ya.

Untuk zonasi peruntukan lahan, bisa tanyakan ke Dinas

Tata Kota di kantor pemerintahan setempat. Gratis koq.
Ini penting, karena ga semua lahan bisa dibangun
sesuai keinginan. Bila ga sesuai, proyek terancam
gagal. Karena izin ga keluar.

Selanjutnya kumpulkan informasi apa saja yang menjadi

keunggulan lokasi. Tentunya disesuaikan dengan konsep
proyek yang akan dibangun. Bila perumahan, minimal ada
rumah sakit, sekolah, masjid, angkutan umum dll.

13
3. Riset market

Sekarang adalah jaman data. Sebuah proyeksi bisnis,

kalau gak didukung dengan data yang valid, resikonya
besar sekali. Untuk itulah saya selalu melakukan
survey dan riset sebelum mulai project baru. Karena
ini baru akan dimulai, saya hanya melakukan 2 survey:

1.Survey kompetitor, untuk mengukur daya saing

disekitar dan menentukan harga jual.
2.Survey market, untuk menganalisa minat dan
mendapatkan data.

Untuk survey competitor, cukup muter-muter aja di

sekitaran lokasi. Cek dan cari tahu tentang proyek
sekitar dalam radius 5km. Silaturahmi saja ke kantor
pemasaran dan dapatkan price list-nya.

14
Selanjutnya survey market. Ini bisa dilakukan cukup
online saja. Banyak metodenya, bisa dengan media
social dan jaringan Anda. Saya membuat standarnya,
bila hasil survey peminat terhadap proyek Anda
jumlahnya 300% dari total rencana unit yang akan
dibangun, maka ini bisa anggap valid. Dan layaklah
proyek tersebut dibuka. Kenapa harus 300%? Nanti
sabar dulu. Alasannya ada di akhir nanti. Kita lanjut
dulu ke step selanjutnya yaa.

4. Ikat lahan

Di formula ini, saya benar-benar ingin mengecilkan

resiko, bila perlu hilang (kalau bisa). Jadi super
safety.

Setelah melakukan survey, dan ternyata valid, maka

barulah bisa melakukan pengikatan lahan.
15
Metodenya ada beberapa:
1.Membeli
2.Kerjasama (Tanpa modal, Nol rupiah)
3.Tukar guling (Tanpa modal, alias Nol rupiah)

Saat mengikat lahan, ilmu NEGOSIASI harus mumpuni.

Banyak sih tips dan triknya. Ini membutuhkan
pembahasan khusus. Namun saya akan memberikan tips
yang cukup mumpuni. Minimal bisa digunakan untuk
menguasai lahan.

Bila membeli, kalau bisa DP pun kecil aja, bisa 1%,

ato maksimal 5% lah. Nah, klo yang mahir negosiasi,
bisa ga pake modal uang. Bila belum jago nego, bisa
juga pake tanda jadi ato DP. Ga mesti uang sendiri.
Klo ada sih lebih baik. Klo gak ada, bisa ditawarkan
ke keluarga ato dari teman-teman dekat. Klo gak ada,
baru relasi yang agak jauh. Jangan yang baru kenal
banget ya.

Bisa juga berjamaah, misal DP lahan 50jt, nah ajak aja

10 orang dengan masing-masing setor 5jt, kan gak berat
jadinya. Sisanya kapan? Bisa bayar bertahap, atau
sesuai termin yang disepakati. Harus pinter nego.

Kalau kerjasama, prosentase pemilik lahan dan

developer. Bisa 20:80, 25:75, 30:70, 35:65, tinggal

16
pilih aja yang sama-sama nyaman. Gak mesti ngotot loh
ya. Kedua belah pihak kudu saling ridlo. Persentase
developer yang harus lebih besar.

Tukar guling. kalau model ini agak simple, misal

developer bangun 3 unit, 1 unitnya untuk pemilik
lahan, 2 unitnya untuk developer. Namun, developer
bantu jual kalau pemilik nitip mau dijualkan juga.
Kecuali, dibangun hanya untuk ditempati atau investasi
jangka panjang. Ini cocok untuk pemula, simple, dan
gak banyak tekanan. Adem lah pokoknya.

Setelah ikat lahan selesai, Anda tinggal cari orang

atau jasa yang bisa mengurus perizinan. Bayar aja. Gak
perlu Anda yang turun langsung.

5. Gathering

17
Membuat event gathering, gak bisa ngasal. Ini
memerlukan strategi yang cukup detail. Karena, bila
tepat melakukannya, bukan gak mungkin bisa closing
banyak dalam sekali event. Bahkan bisa sold out.

Apa saja yang perlu dipersiapkan? Berikut diantaranya:

a.Brosur, untuk dibagikan
b.Siteplan, untuk pilih unit
c.Price list, harga tunai/bertahap/cicil
d.Tim Panitia acara dan Tim Eksekutor
e.Materi presentasi
f.Kwitansi
g.Spanduk, banner
h.FAQ

Setelah persiapan matang, tinggal kita undang deh

calon konsumen kita. Nah siapa coba yang diundang? Ya
itu, data peminat yang didapatkan hasil survey
sebelumnya. Jelas-jelas mereka minat kan. Inilah
fungsinya survey di depan. Sekarang bayangin aja,
misal unit 100, peminat yang diundang 300 orang. Kira-
kira habis gak unitnya dalam sekali gathering? Bahkan
kurang bukan? Hehehe

Tapi tunggu dulu, gak semua orang yang diundang bakal

datang lho. Dari pengalaman saya, rata-rata sih 70%
yang hadir. Dan belum tentu semuanya beli. Anggap saja

18
yang terburuk, misal 30% aja yang beli. Berarti
sekitar 60 unit kan? SOLD OUT deh 60%.
Alhamdulillaaah. Lunasin deh lahan dan mulai
pembangunan. Setelah izin turun tentunya. Selesai.

Catatan tambahan sedikit, bila survey marketnya

tertarget, kemungkinan bisa 100% SOLD OUT dalam sekali
gathering. Anda membutuhkan ilmu digital marketing
untuk ini.

Setelah omset penjualan mulai kelihatan, lahan sudah

lunas, barulah sistem perusahaan dirapikan.

Fiuuh..
Gantian saya yang minum dulu
Legaa bener deh saya kalau udah membagikan ilmu ini
sama teman-teman.

Lanjuut!
Untuk kontraktor bagaimana? Gampang, bayar aja.
Berbagi rezeki donk. Masa semua mau dimakan sendiri.
Dengan berbagi, inshaAllah rezeki berkah dan makin
bertambah.

Gimana? Cukup jelas? Ada gambaran?

19
Formula ini sangat simple, Saya ga suka yang ribet-
ribet. Sampai sekarang, ini masih terus dikembangkan.
Tapi, dengan yang formula yang sekarang aja, sudah
melahirkan banyak developer. Bahkan, sudah ada yang
sold out.

Harapan saya, akan banyak muncul developer-developer

properti syariah yang tidak perlu bergantung dengan
Bank yang bersistem ribawi dan akad-akad bathil. Bila
bisa sendiri, kenapa harus bergantung? Saatnya umat
muslim mandiri, bersatu dan bangkit.
Sekian ebook kali ini ya. InsyaaAllah kita ketemu lagi
di ebook selanjutnya dengan bahasan berbeda namun
tetap satu tujuan

Al Baqarah Dua Tuju Lapan

Riba dilarang bagi yang beriman
Bila Al Quran menjadi pedoman
KPR Riba wajib ditinggalkan

Semoga bermanfaat.
Richo Dianto Hasanah Land

20