MAKALAH PENILAIAN PUBLIK

PENDEKATAN DATA PASAR

Dosen Pengampu: Astri Warih Anjarwari, S.E.,M.S.A.,Ak.,CA.

Oleh:

Muhammad Khalid Usman (195030407111029)

Ibnu Reza Prasetya (195030407111006)

Fakhri Amanda Saputra (195030400111014)

ADMINISTRASI PERPAJAKAN

FAKULTAS ILMU ADMINISTRASI

UNIVERSITAS BRAWIJAYA

2021

1
 KATA PENGANTAR
Rasa syukur kami panjatkan kepada Allah SWT, karena berkat rahmat dan hidayah-Nya
kami dapat menyusun makalah ini dengan baik dan selesai secara tepat waktu. Makalah ini kami
beri judul “Pendekatan Data Pasar”.

Penyusunan makalah ini bertujuan untuk memenuhi tugas mata kuliah Penilaian dari
dosen pengampu kami Astri Warih Anjarwari S.E.,M.S.A.,Ak.,CA Selaku dosen mata kuliah
Penilaian yang telah memberikan tugas ini sehingga dapat menambah pengetahuan dan wawasan
sesuai dengan bidang studi yang kami tekuni. Selain itu, makalah ini juga bertujuan untuk
memberikan tambahan wawasan bagi kami sebagai penulis dan bagi para pembaca. Khususnya
dalam hal manfaat pelaksanaan bimbingan kelompok sebagai upaya meningkatkan motivasi
belajar siswa.

Terakhir, kami menyadari bahwa makalah ini masih belum sepenuhnya sempurna. Maka
dari itu kami terbuka terhadap kritik dan saran yang bisa membangun kemampuan kami, agar
pada tugas berikutnya bisa menulis makalah dengan lebih baik lagi. Semoga makalah ini
bermanfaat bagi kami dan para pembaca.

Malang, 30 Oktober 2021

2
 DAFTAR ISI

MAKALAH PENILAIAN PUBLIK

KATA PENGANTAR 2
DAFTAR ISI 3
BAB I 4
PENDAHULUAN 4
BAB II 6
PEMBAHASAN 6
BAB III 10
PENUTUP 10
DAFTAR PUSTAKA 11

BAB I

3
 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang

Pendekatan perbandingan data pasar merupakan pendekatan yang menggunakan data

penjualan properti yang sebanding atau hampir sebanding dengan nilai properti didasarkan
pada suatu proses perbandingan. Umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian)
dibandingkan dengan transaksi properti sebanding yang telah terjadi jual beli atau sedang
ditawarkan. Walaupun proses penilaian adalah kualitatif dan memungkinkan menggunakan
analisis yang obyektif, namun data pasar merupakan sebuah pandangan subyektif karena nilai
properti berdasarkan negosiasi antara penjual dan pembeli.

Pendekatan perbandingan data pasar adalah metodologi penilaian yang populer dan
umum untuk real estat. Namun, ada banyak perbedaan dalam pendekatan perbandingan
penjualan untuk pertanahan komersial yang disalahpahami. Pendekatan perbandingan data
pasar memperkirakan nilai pasar untuk sebuah properti menggunakan data penjualan terbaru
dari properti serupa lainnya. Pendekatan perbandingan data pasar mensyaratkan adanya pasar
aktif untuk properti serupa. Selain itu, kondisi pasar lokal, serta kondisi ekonomi nasional,
harus stabil agar dapat mendukung penilaian dengan menggunakan penjualan properti yang
sebanding.

1.2 Rumusan Masalah

1. Apa yang dimaksud Pengertian dan Konsep Pendekatan Data Pasar.?
2. Bagaimana Proses Penerapan Pendekatan Perbandingan Data pasar.?
3. Bagaimana Prinsip Substitusi.?
4. Apa itu Data Pembanding.?
5. Apa saja informasi yang diperlukan.?
6. Bagaimana Teknik Penyesuaian Data.?
7. Bagaimana Menentukan Nilai Indikasi.?
8. Apa saja Keunggulan dan Kelemahan Pendekatan Perbandingan data Pasar.?
9. Bagaimana Keunggulan dan Kelemahan Pendekatan Perbandingan data Pasar.?
1.3 Tujuan

4
1. Diharapkan Mahasiswa dapat mengetehui Pengertian dan Konsep Pendekatan Data
Pasar.
2. Dapat mengerti Bagaimana Proses Penerapan Pendekatan Perbandingan Data pasar.
3. Untuk mengetahui Prinsip Substitusi.
4. Untuk mengetahui Data Pembanding.
5. Untuk mengetahui Informasi apa saja yang diperlukan.
6. Dapat memahami Apa saja Keunggulan dan Kelemahan Pendekatan Perbandingan
data Pasar.
7. Untuk mengetahui Bagaimana Keunggulan dan Kelemahan Pendekatan Perbandingan
data Pasar.

BAB II

PEMBAHASAN
2.1 Pengertian dan Konsep Pendekatan Data Pasar

5
 Pendekatan perbandingan data pasar merupakan pendekatan yang menggunakan data
penjualan properti yang sebanding atau hampir sebanding dengan nilai properti didasarkan pada
suatu proses perbandingan. Umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian) dibandingkan
dengan transaksi properti sebanding yang telah terjadi jual beli atau sedang ditawarkan.
Pada dasarnya, pendekatan data pasar merupakan perbandingan langsung antara data
pasar yang ada dengan objek yang kita nilai dengan dua asumsi pokok.
- Harga jual dari data pembanding merupakan indikator bagi nilai pasar atas objek objek yang
dinilai..
- Properti yang sebanding akan memiliki harga jual yang sebanding dengan objek penilaian.
Poin utama dari dua asumsi di atas tak lain adalah betapa dalam pendekatan data pasar,
properti sebanding menjadi kunci akurasi opini nilai untuk objek yang tengah kita nilai.
Pemilihan data pembanding haruslah benar-benar selektif dan sesuai dengan objek yang kita
nilai. Misalnya, ketika kita menilai objek berupa rumah tinggal dengan tipe 36, sebisanya,
hindarilah data pembanding berupa rumah tinggal bertipe 90 atau bahkan lebih besar dari itu.
Kecuali kita mengalami keterbatasan data, pembanding seperti itu bisa saja digunakan
dengan catatan kita harus melakukan penyesuaian serinci mungkin. Bukan hanya di luas tanah
dan bangunan, spek bangunan, fasilitas, dan kecenderungan pasar juga harus kita masukan
sebagai indikator dalam melakukan penyesuaian. Hal ini dikarenakan, biasanya ada perbedaan
kelas antara kedua tipe rumah tinggal tersebut.
2.2 Proses Penerapan Pendekatan Perbandingan Data pasar
Penerapan pendekatan perbandingan data pasar, seorang penilai biasanya mengikuti
sistematika atau prosedur sebagai berikut.
1) Meneliti pasar untuk mendapatkan informasi transaksi penjualan dan mendapatkan daftar
properti-properti sejenis dengan properti subjek yang sedang ditawarkan atau ditransaksikan.
2)Melakukan verifikasi informasi dengan mengkonfirmasi data apakah memenuhi keakuratan
dan sesuai dengan kenyataan serta memastikan apakah data transaksi yang diperoleh
mencerminkan keadaan sebagaimana disyaratkan oleh kriteria pasar wajar.
3)Memilih unit pembanding yang sesuai (seperti rupiah per meter, per meter persegi, per
meter kubik atau per multiplier pendapatan) dan mengembangkan analisis perbandingan
untuk tiap unit.

6
 4)Membandingkan properti subjek dan properti pembanding dengan menggunakan elemen-
elemen pembanding yang sesuai dan mengadakan penyesuaian terhadap harga penjualan dari
properti permbanding.
5)Melakukan rekonsiliasi berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari analisis perbandingan
ke dalam indikasi nilai tunggal (single value indication) atau dalam range nilai (untuk kondisi
pasar yang kurang pasti).

2.3 Prinsip Substitusi (Principle of Substitution)

Prinsip ini mengatakan bahwa batas dimana substitusi dihentikan terletak pada suatu titik
dimana kerugisn teknik yang ditimbulkan oleh pemakaian benda substitusi menghilangkan
keuntungan yang diperoleh karena nilainya rendah.

Penggantian faktor satu dengan yang lain selalu menimbulkan keuntungan teknik maka
harga akan lebih tinggi atau kerugian teknik karena harganya rendah dan keuntungan ekonomik.
Misalnya pada makanan ternak susunan makanan tidak dapat berubah-ubah karena akan
mempengaruhi pertumbuhan lebih baik dan telur yang dihasilkan akan lebih banyak.
2.4 Data pembanding
Data pembanding yang digunakan dalam analisis adalah data pembanding yang meliputi
objek yang sejenis dan sebanding dengan objek penilaian. Oleh karena itu, data pembanding
yang tersedia di Central Data Access merupakan data pembanding dalam negeri, khususnya
perusahaan non-Tbk, yang sudah diklasifikasikan sesuai dengan bidang usahanya. Sehingga
menjadikan data pembanding ini sangat cocok dan tepat untuk dijadikan benchmark atau
pengujian kewajaran pada dokumen penentuan harga transfer (dokumen Transfer Pricing)
khususnya pada perusahaan yang beroperasi di dalam negeri.
hal-hal yang perlu kita perhatikan dalam proses pemilihan data pembanding adalah:
a. Cangkupan Area
Meski mungkin kita bisa saja kita menemukan data yang apple to apple di are yang jauh
dari objek yang kita nilai, usahakan kita menggunakan data dari pembanding yang
terletak masih di kawasan objek yang kita nilai. Hal ini dikarenakan, selalu ada
perbedaan tingkat interrest pasar terhadap kawasan tertentu. jadi, bukan hanya sebanding

7
 dari karakteristik fisik, kita juga harus mempertimbangkan kesesuaian lingkungan dan
kecenderungan pasar dalam memilih data pembanding yang akan kita gunakan.
b. Waktu /Usia Data.
Dewasa ini, iklan properti bukanlah hal yang sulit ditemui. Satu aset yang dijual,
bisa saja diiklankan oleh banyak broker di media yang beragam pula. Dalam hal ini, kita
juga harus memperhatikan usia data yang kita temukan. Apakah itu data penjualan tahun
lalu, enam bulan yang lalu, atau data penjualan aktual. Begitupun jika datanya berupa
data penawaran. Jangan sampai kita menggunakan data penawaran dari aset yang dari
dua tahun lalu diiklankan belum juga terjual.
c. Karakteristik Fisik.
Untuk karakteristik fisik, kita bisa menyeleksi data pembanding dengan
kemiripannya pada luas tanah, luas bangunan, usia bangunan, dan hal-hal lain yang
terkait dengan fisik properti.
d. Jumlah Properti Pembanding.
Kumpulkan sebanyak-banyaknya data pembanding saat kita berada di lapangan.
Jangan sampai saat kita mulai masuk ke proses penilaian, data pembanding yang kita
bawa habis tak tersisa karena masuk kategori data error.
e. Klasifikasi Status Data Pembanding.
Dalam menggunakan data pembanding, kita harus adil dalam memperlakukan dua
status data. Data penjualan dan data penawaran. Data penjualan adalah fakta yang telah
terjadi dan penawaran adalah harapan penjual yang belum tentu menjadi fakta. Hal ini
sangat berpengaruh saat kita melakukan diskonto terhadap nilai pembanding. Data
penawaran biasanya dikenai diskon lebih besar daripada data penjualan.

2.5 Langkah-langkah Penilain dengan Pendekatan Data Pasar

proses penilaian dengan menggunakan pendekatan data pasar dapat dilakukan melalui
langkah-langkah berikut ini:
1. Inspeksi lapangan terhadap objek yang kita nilai (lakukan pengumpulan data
selengkap-lengkapnya mengenai objek yang kita nilai.
2. Mengumpulkan data pembanding.

8
 3. Seleksi data pembanding dengan memilih yang apple to apple atau paling tidak
mendekati dengan objek yang dinilai
4. Menetapkan poin-poin yang bisa diperbandingkan
5. Melakukan penyesuaian terhadap poin-poin perbandingan
6. Melakukan rekonsiliasi terhadap indikasi nilai yang muncul.
Kelebihan dan kelemahan pengumpulan data pasar
a. Kelebihan : Pengolahan data lebih sederhana
b. Kelemahan: Sulitnya memperoleh data pembanding yang memadai.

2.8 Pendekatan Data Pasar untuk Penentuan NJOP PBB

Pendekatan penilaian yang digunakan untuk menentukan NJOP tanah berdasarkan
metode data pasar yaitu membandingkan secara langsung objek pajak yang akan dinilai dengan
data transaksi pembanding yang telah dianalisa, dengan menggunakan faktor – faktor
penyesuaian (adjustment).

BAB III

PENUTUP
3. Kesimpulan

9
 Pendekatan perbandingan data pasar merupakan pendekatan yang menggunakan data
penjualan properti yang sebanding atau hampir sebanding dengan nilai properti didasarkan pada
suatu proses perbandingan. Seorang penilai biasanya mengikuti sistematika atau prosedur.
Prinsip Subsitusi ini mengatakan bahwa batas dimana substitusi dihentikan terletak pada suatu
titik dimana kerugisn teknik yang ditimbulkan oleh pemakaian benda substitusi menghilangkan
keuntungan yang diperoleh karena nilainya rendah. Data pembanding yang digunakan dalam
analisis adalah data pembanding yang meliputi objek yang sejenis dan sebanding dengan objek
penilaian. Pendekatan penilaian yang digunakan untuk menentukan NJOP tanah berdasarkan
metode data pasar yaitu membandingkan secara langsung objek pajak yang akan dinilai dengan
data transaksi pembanding yang telah dianalisa, dengan menggunakan faktor – faktor
penyesuaian (adjustment).

DAFTAR PUSTAKA
Untung Supardi dkk, Tinjauan Konsep, Prosedur, dan Teknik Penilaian & Properti, Jakarta:
Mitra Wacana Media, 2010.

10
Darwin, Pemetaan, Pendataan, dan Penilaian Objek PBB, Jakarta: Mitra Wacana Media, 2011.

11