Pengantar Penilaiain Properti

Terjemah Chapter 1,3,4,5, dan 6 The Appraisal of Real

Estate

Kelompok 1:
Binsar Dwi Cahyadi Hutajulu 2302190138
Candra Septiana 2302190095
Heru Sidik Ibrahim 2302190055
Mira Roza Yunita 2302190098
Syahril Lutfiansyah 2302190004
Tri Hastowibowo 2302190017

Kelas 4-01

Politeknik Keuangan Negara STAN

Tangerang Selatan
2019
 1 Pengantar tentang Penilaian
Seorang pengembang real estate mengunjungi sebidang tanah kosong di dekat
persimpangan jalan raya pinggiran kota dan membuat beberapa perhitungan back-of-the-
napkin tentang kelayakan pembangunan dan penyewaan gedung kantor spekulatif di lokasi itu
dalam dua tahun ke depan. Seorang broker perumahan real estate dengan daftar untuk rumah
tiga kamar tidur, dua kamar mandi di perkotaan aktif meneliti harga yang dibayarkan baru-baru
ini untuk penjualan rumah dengan ukuran yang sama dengan karakteristik fisik yang sama
sebelum menyarankan harga daftar kepada penjual. Broker lain melihat melalui beberapa
layanan terdaftar sebelum menunjukkan ke pasangan muda enam unit rumah yang dijual di
lingkungan pinggiran kota terdekat yang berada dalam kisaran harga yang dapat dijangkau oleh
pasangan ini. Apa kesamaan situasi ini? Mereka semua melibatkan orang yang membuat
keputusan tentang real estate dan nilainya.
Penilai pajak daerah menggunakan data untuk ratusan properti melalui serangkaian model
statistik dengan mempersiapkan penilaian ulang setiap tiga tahun untuk real estat komersial di
kotamadya. Petugas pinjaman Bank di cabang bank daerah memeriksa aplikasi pinjaman dan
beberapa dokumen pendukung pinjaman sebagai bagian dari analisis dalam membuat
rekomendasi pembiayaan konstruksi untuk ekspansi gudang kantor perusahaan manufaktur
lokal. Seorang pengacara mewakili pemilik tanah pertanian yang berdekatan dengan jalan
kabupaten karena dalam persengketaan dengan departemen transportasi kabupaten atas jumlah
kompensasi yang adil untuk tanah yang diambil sebagai bagian proyek pelebaran jalan.
Jadi jelas, semua individu dalam gambaran diatas membuat keputusan tentang pemilihan
real estate berdasarkan persepsi mereka tentang nilai properti tertentu atau sekelompok properti
di pasar tertentu. Namun, tidak ada peserta kunci di pasar real estate ini yang melakukan
penilaian.

Apa itu Penilaian?

Dalam istilah paling sederhana, penilaian adalah “tindakan atau proses untuk mengembangkan
sebuah opini nilai” dari suatu aset (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice
(Washington, DC: The Appraisal Foundation, 2012), Defintions, U-1). Aset yang dimaksud
bisa apa saja, dari seni rupa hingga mesin dan peralatan, atau bahkan jenis usaha tertentu.
Tetapi, fokus buku ini adalah penilaian properti nyata (real property), yaitu hak dalam real
estate.
 Nilai yang dikembangkan dalam penilaian adalah beberapa ukuran nilai relatif aset,
biasanya dinyatakan dalam bentuk uang. Dengan kata lain, penilaian mengukur ke tingkat
presisi tertentu yang akan dipertimbangkan oleh pembeli dan penjual dalam nilai relatif, dalam
hal ini, beberapa orang minat dalam sebidang tanah dan beberapa ingin perbaikan pada tanah
itu.
Secara implisit definisi tradisional tentang penilaian, yaitu gagasan bahwa penilaian adalah
pendapat seseorang, dibandingkan fakta yang tak terbantahkan. Cara lain yang bermanfaat
untuk menggambarkan dan memikirkan tentang apa itu penilaian adalah dengan melihat lebih
dekat pada orang-orang yang mengembangkan pendapat tentang nilai tersebut. Ketika siapa
pun dapat memiliki pendapat tentang nilai, penilai adalah para profesional dengan pelatihan
dan keahlian dengan metode dan teknik penilaian yang diterima dan memiliki kewajiban etis
untuk tetap tidak tertarik dan tidak memihak saat melakukan penilaian. Keahlian professional
penilai yang kredibel dimiliki untuk memberikan opini nilai pada suatu pasar yang tidak
dimiliki oleh para pelaku pasar lainnya. Kemudian kredibilitas opini penilai yang tidak
memihak tentang nilai (tidak bias), bukti relevan yang dikumpulkan oleh penilai, dan analisis
logis data membuat pendapat penilai berharga bagi klien.
Di Amerika Serikat, penilai real estate yang berlisensi dan bersertifikat harus memenuhi
persyaratan pendidikan, pengalaman, dan pengujian yang ditetapkan oleh negara dan dapat
melakukan penilaian di wilayah hukum yang dicakup oleh lisensi atau sertifikasi mereka
(Pemerintah federal mengamanatkan bahwa semua negara membentuk program lisensi atau
sertifikasi untuk mengatur penilaian untuk transaksi yang terkait dengan federal. Beberapa
negara menetapkan undang-undang yang mensyaratkan lisensi atau sertifikasi hanya untuk
penilaian yang dilakukan untuk tujuan tersebut, sementara negara lain memerlukan lisensi atau
sertifikasi untuk penilaian yang dilakukan untuk setiap (atau hampir semua tujuan). Secara
umum, pengadilan tidak mengharuskan penilai untuk dilisensikan atau disertifikasi. Tetapi
kepemilikan lisensi atau sertifikasi yang dikeluarkan negara telah menjadi indikasi dasar
kompetensi penilai). Di luar Amerika Serikat, penilai secara umum dikenal sebagai valuers .
Tidak heran, kualifikasi profesional penilai bervariasi dari satu negara dengan negara lain,
tergantung pada sifat sistem ekonomi dan sejarah dan perkembangan profesi penilai dalam
suatu negara tertentu. (Untuk diskusi tentang kriteria lisensi di negara-negara tertentu, lihat
Howard C. Gelbtuch dengan Eunice H. Park, Real Estate Valuation in Global Markets, edisi
ke-2 (Chicago: Appraisal Institute, 2011)).
Standar profesional, seperti Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, USPAP
dan International Valuation Standards (Standar Penilaian Internasional), menyoroti kode etik
yang harus diikuti oleh professional penilai. Contohnya, USPAP mendefinisikan penilai
sebagai “Seseorang yang diharapkan dapat melakukan layanan penilaian secara kompeten dan
dengan cara independen, tidak memihak, dan obyektif.” Dengan definisi tersebut, setiap klien
dari penilai tersebut seharusnya mengharapkan profesionalisme tertentu dari seseorang yang
mewakili dirinya sendiri sebagai penilai. Demikian pula, International Valuation Standards
(Standar Penilaian Internasional) menguraikan independensi yang diharapkan dari penilai
sebagai berikut:
Proses penilaian mensyaratkan penilai untuk membuat penilaian yang tidak memihak
tentang ketergantungan yang akan diberikan pada data faktual dan asumsi berbeda untuk
sampai pada kesimpulan. Agar penilaian menjadi kredibel, hal penting dari penilaian bahwa
penilaian mereka dapat dilihat dan telah dilakukan di lingkungan transparan dan
meminimalkan pengaruh dari faktor-faktor subjektif pada proses. (International Valuation
Standards 2011 (London: International Valuation Standards Council, 2011), 14).

Penilai properti profesional memiliki pelatihan dan pengalaman yang luas dan berkomitmen
untuk profesi ini. Penilai profesional terikat kepada kepatuhan yang ketat dengan persyaratan
peraturan yang ada, dan banyak di antara mereka adalah anggota organisasi penilai seperti
Appraisal Institute yang mendorong partisipasi dalam kegiatan profesional dan pengembangan
pendidikan. Para anggotanya menyetujui untuk melakukan tinjauan atas kode etik dan kinerja
mereka, yang mencerminkan komitmen kuat mereka terhadap profesionalisme.
Pendidikan berkelanjutan adalah landasan pengembangan profesional. Dengan terus
melanjutkan pendidikan, penilai menunjukkan komitmen mereka untuk mempertahankan
keterampilan mereka pada tingkat yang jauh di atas minimum yang diperlukan untuk
memenuhi persyaratan lisensi negara. Seseorang yang telah menyelesaikan program
pendidikan yang ketat dan mendapatkan penunjukan profesional yang diakui, menemukan
bahwa pekerjaan dan prospek bisnis mereka sangat meningkat. Komitmen terhadap
profesionalisme membantu mengatur industri dan memastikan pekerjaan penilaian yang
berkualitas.
Menurut standar profesional, praktik penilaian termasuk didalamnya, tetapi tidak terbatas
pada, penilaian, ulasan penilaian, dan layanan lain yang membutuhkan penilaian atau keahlian
terkait penilaian. Penilai terlibat dalam praktik penilaian — yaitu, “bertindak sebagai penilai”
— sementara berbagai profesional lain dapat memberikan layanan penilaian, sesuai dengan
Definisi dalam standar profesional. Berbagai kegiatan mulai dari mengukur ukuran bangunan
hingga mengembangkan studi pasar yang terperinci, memenuhi syarat sebagai praktik penilaian
tetapi tidak sesuai dengan Definisi dari tiga jenis layanan penilaian.

Apa itu Real Property ?

Apa nilai penilai real estat secara tepat? Dalam istilah paling sederhana, hak real properti,
bukan real estat itu sendiri. Dalam penilaian real estat, perbedaan penting dibuat antara istilah
real estate dan real properti. Meskipun konsep-konsep ini berbeda, beberapa undang-undang
negara bagian dan keputusan pengadilan memperlakukannya secara sinonim untuk tujuan
hukum.
Real estat adalah tanah fisik dan perlengkapan yang dilekatkan pada tanah -misalnya,
struktur. Real estat tidak bergerak dan berwujud. Definisi hukum real estat mencakup
komponen berwujud berikut:
 tanah
 semua hal yang merupakan bagian alami tanah, seperti pohon dan mineral
 semua hal yang melekat pada tanah oleh orang-orang, seperti bangunan dan perbaikan
lokasi
Selain itu, semua yang melekat pada bangunan permanen (misalnya, pipa ledeng, kabel listrik,
dan sistem pemanas) serta barang bawaan (seperti lemari dan lift) biasanya dianggap sebagai
bagian real estat. Real estat mencakup semua yang melat, baik di atas maupun di bawah tanah.
Perbedaan antara real estat dan real properti adalah dasar penilaian:
Real Estate
Bidang yang diidentifikasi atau saluran tanah, termasuk perbaikan, jika ada.
Real property
Kepentingan, manfaat, dan hak yang melekat dalam kepemilikan real estate.

Real Properti meliputi kepentingan, manfaat, dan hak yang melekat dalam kepemilikan fisik
real estate. Dalam penilaian, serangkaian kepentingan real properti — bukan real estat —
adalah yang dinilai. Real estate dari dirinya sendiri tidak memiliki nilai; hak, atau kepentingan,
dalam real estat adalah apa yang memiliki nilai.
Hak atau kepentingan dalam real estate juga secara luas disebut sebagai estate. Lebih khusus
lagi, sebuah estate di tanah menggambarkan tingkat, sifat, atau tingkat minat yang dimiliki
seseorang dalam properti sesungguhnya. Untuk memenuhi syarat sebagai estate di tanah,
kepentingan hukum (atau kepentingan) harus memungkinkan suatu kepemilikan - sekarang
atau di masa depan - dan menentukan durasi. Estate dibedakan berdasarkan durasinya dan
terbagi dalam dua kategori: estates freehold (tanah hak milik) dan estates leasehold (tanah
sewa).
Gambar 1.1. Estates dalam Tanah

Durasi Tidak
Durasi Dibatasi
Dibatasi

Hak Milik Hak Sewa

Estates selama
bertahun-tahun

Termasuk minat atau Estates dari period

Tidak termasuk minat kepemilikan dimasa eke peridoe
atau kepemilikan depan
dimasa depan

Estates dengan
Surat
Biaya Biaya Life Estate
Sederhana Sederhana Estates dengan
Pemberian Izin

Biaya Sederhana Biaya Kepentingan

Absolut Sederhana Biaya Sewa
yang dapat
dibatalakan

Bundel Hak
Rentang total kepentingan kepemilikan pribadi dalam properti nyata disebut bundel hak.
Bayangkan seikat ranting di mana setiap “ranting” mewakili hak atau kepentingan yang
berbeda dan terpisah. Bundel hak berisi semua kepentingan dalam real properti, termasuk hak
untuk menggunakan real estate, menjualnya, menyewanya, memasukkannya, dan
memberikannya, dan setiap “ranting” dapat dipisahkan dari bundel dan diperdagangkan di
pasar. Konstitusi AS menjamin kesenangan pribadi atas hak-hak ini, mengikuti batasan dan
pembatasan tertentu, yang dibahas dalam Bab 7.
Bentuk kepemilikan yang paling lengkap adalah fee simple interest (hak milik) — yaitu,
kepemilikan absolut tanpa dibebani oleh kepentingan atau estate lain, hanya tunduk pada
batasan yang diberlakukan oleh kekuasaan perpajakan pemerintah, wilayah kekuasaan
(pemda), kekuasaan polisi, dan escheat. Penilai dapat diminta untuk menilai sesuatu yang
kurang dari biaya bunga sederhana - yaitu bunga parsial atau bunga fraksional. Karena setiap
ranting dalam bundel hak mewakili hak atau kepentingan terpisah yang melekat dalam
kepemilikan, hak individu ini dapat dipisahkan dari bundel dengan penjualan, sewa, hipotek,
sumbangan, atau cara transfer lainnya. Paket lengkap hak termasuk, tetapi tidak terbatas pada,
hal-hal berikut:
- hak untuk menjual
- hak untuk menyewa
- hak untuk menempati properti
- hak menggadaikan
- hak untuk memberikan
Kepemilikan fee simple interest (hak milik) setara dengan kepemilikan seikat ranting lengkap,
sementara satu atau lebih ranting (atau sebagian ranting masing-masing) dapat mewakili
sebagian interest dalam properti tertentu (lihat Gambar 1.2). Setiap hak individu dalam bundel
memiliki nilai potensial. Jika ada beberapa atau semua dihilangkan dari fee simple interest, satu
atau lebih kepentingan parsial dibuat.
Kadang-kadang digambarkan sebagai hak properti absolut, bukan fee simple interest, pada
kenyataannya, tidak absolut karena tunduk pada empat kekuatan pemerintah (yaitu, perpajakan,
pemerintah daerah, kekuasaan polisi, dan escheat). Tetapi pemilik fee simple interest (hak
milik) dalam real estat memiliki hak luas.
Jika ada penyewaan sebuah tempat, bahkan dengan harga dan ketentuan pasar, interest
adalah biaya sewa. Nilai mungkin sama dengan fee simple (biaya sederhana), tetapi interest
diidentifikasi dengan benar sebagai biaya sewa.

Gambar 1.2 Bundel Hak

Batasan Publik tentang Kepemilikan
Kepemilikan pribadi atas hak properti nyata dijamin oleh Konstitusi AS tetapi tunduk pada
batasan tertentu, yang dikenal sebagai empat kekuatan pemerintah:
- perpajakan
- domain unggulan
- kekuatan polisi
- escheat
Perpajakan adalah hak pemerintah untuk meningkatkan pendapatan melalui penilaian barang,
produk, dan hak. Konstitusi AS secara efektif mencegah pemerintah federal membebankan
pajak atas properti nyata secara langsung, meskipun pendapatan dan hasil dari penjualan
properti nyata dapat dikenakan pajak pendapatan federal. Hak atas properti pajak
diperuntukkan bagi pemerintah negara bagian dan lokal.
Domain unggulan adalah hak pemerintah untuk mengambil properti pribadi untuk
digunakan publik setelah pembayaran kompensasi yang adil. Hak ini dapat dilaksanakan oleh
agen pemerintah atau oleh entitas yang bertindak di bawah otoritas pemerintah seperti otoritas
perumahan, distrik sekolah, distrik taman, atau agensi hak jalan. Penghukuman adalah tindakan
atau proses penegakan hak domain unggulan.
Kekuasaan polisi adalah hak pemerintah melalui properti yang diatur untuk melindungi
keselamatan publik, kesehatan, moral, dan kesejahteraan umum. Contoh-contoh kekuasaan
polisi termasuk peraturan zonasi, pembatasan penggunaan, peraturan bangunan, peraturan lalu
lintas udara dan darat, peraturan kesehatan, dan peraturan lingkungan.
Escheat adalah hak pemerintah pusat atau pemerintah lokal (misal kota atau kabupaten)
yang memberikan kepemilikan properti secara tituler ketika pemiliknya meninggal tanpa surat
wasiat atau ahli waris yang sah.

Batasan Pribadi tentang Kepemilikan

Pembatasan pribadi atas kepemilikan properti adalah membatasi penggunaan atau
pengembangan properti dan membatasi cara kepemilikan yang dapat disampaikan atau
musyawarah. Pembeli properti dapat diwajibkan untuk menggunakan properti yang tunduk
pada pembatasan pribadi seperti hak jalan atau perjanjian pembatasan pembangunan dinding.
Pembatasan akta dan perjanjian subdivisi dan pembatasan relatif mudah ditemukan. Ini dapat
ditemukan dalam perbuatan yang dicatat di gedung pengadilan atau informasi yang diberikan
oleh pemilik properti. Pembatasan seperti kenyamanan dan hak-hak jalan mungkin lebih sulit
untuk diungkap. Ini dapat ditemukan dalam laporan judul atau melalui pencarian catatan
publik. Terkadang pemilik, klien, broker, atau tetangga dapat memberikan informasi ini.
Pembatasan lain seperti perjanjian yang tidak tercatat sehubungan dengan hak atas air hampir
mustahil untuk ditemukan.
Properti Pribadi dan Aset Tak Berwujud
Penilai tidak hanya mengenali perbedaan antara real estat dan real properti, mereka juga harus
dapat mengidentifikasi kepentingan terpisah dalam real proeperti, personal properti, dan aset
tidak berwujud yang terlibat dalam penugasan penilaian. (Tabel 1.1 menggambarkan
perbedaan antara berbagai kepentingan). Identifikasi kepentingan properti yang tepat yang
akan dinilai dalam penugasan adalah bagian langkah pertama dalam proses penilaian (lihat Bab
4). Penilai dapat melibatkan salah satu atau semua jenis properti ini, sehingga penilai harus
dapat mengidentifikasi jenis properti mana yang dinilai untuk memastikan bahwa mereka
memiliki kompetensi profesional untuk menyelesaikan penugasan.
Terkadang penugasan penilaian hanya untuk menilai real property, dan di lain waktu
penugasan dapat melibatkan bentuk properti lainnya baik sebagai pengganti atau sebagai
tambahan dari real properti. Penilai harus tahu apakah suatu barang adalah milik pribadi atau
aset tidak berwujud untuk menentukan apakah suatu kepentingan pada barang tersebut akan
dimasukkan dalam indikasi nilai. Personal Properti yang terkait dengan Real Properti dan
dimasukkan dalam opini nilai harus diidentifikasi dalam proses penilaian dan dijelaskan dalam
laporan penilaian. Penilaian aset tidak berwujud adalah penugasan khusus yang membutuhkan
kompetensi tambahan (lihat Bab 35).
Tabel 1.1. Perbedaan Antara Properti Nyata (Real Property), Properti Pribadi (Personal
Property), dan Aset Tidak Berwujud (Intangible Assets)
Properti Karakteristik Barang-barang yang telah dipasang atau melekat pada tanah atau bangunan secara
nyata (Real permanen. Semua perbaikan/pengembangan real estat dulunya milik pribadi; ketika
Property) melekat pada tanah, ini menjadi real estat.
Contoh  Tanah
 Bangunan
 Peralatan - misalnya, pipa ledeng, penerangan, pemanas, dan pendingin udara di
properti perumahan
Properti Karakteristik Item properti bergerak yang tidak melekat secara permanen ke, atau bagian dari, real
pribadi estat. Properti pribadi tidak diberkahi dengan hak kepemilikan properti nyata.
(Personal
Property)
 Contoh  Perabot dan perabotan tidak dimasukkan ke dalam struktur seperti lemari es dan
rak berdiri bebas
 Barang-barang seperti rak buku dan perawatan jendela dipasang oleh penyewa,
berdasarkan persyaratan sewa tertentu, dapat dihilangkan pada saat berakhirnya
sewa.
Aset Tak Karakteristik Aset-aset yang bukan properti nyata berwujud, properti pribadi berwujud, atau aset
Berwujud finansial. Aset tidak berwujud adalah sesuatu yang bukan material, bukan jasmani,
(Intangible tidak nyata secara substansial.
Assests)
Contoh  Waralaba dan lisensi
 Niat Baik
 Tenaga kerja terampil

Mengapa Penilaian Dibutuhkan

Penilaian diminta karena berbagai alasan dan adanya klien. Semua skenario yang diuraikan
pada awal bab ini melibatkan keputusan keuangan signifikan yang memerlukan penilaian dan
seorang penilai. Penilaian seringkali diwajibkan oleh hukum, seperti dalam banyak situasi
peminjaman. Secara tradisional, penilaian untuk pinjaman hipotek telah menjadi pekerjaan
terbesar bagi penilai properti perumahan, dan perubahan dalam peraturan pemerintah tentang
pinjaman hipotek dapat memiliki efek signifikan pada jumlah pekerjaan yang dimiliki oleh
penilai. Contoh lain, otoritas yang melakukan penggusuran biasanya harus menyiapkan
penilaian untuk property, yang diambil melalui pelaksanaan kekuasaan pemerintah dari domain
terkemuka (eminent domain) sebagai pendukung jumlah kompensasi yang adil dibayarkan
kepada pemilik properti. Memang, dalam kebanyakan situasi di mana nilai properti nyata (real
property) sering berkonflik di pengadilan, penilaian berfungsi sebagai bukti utama dan penilai
biasanya dipanggil untuk bersaksi sebagai saksi ahli tentang hal-hal yang berkaitan dengan
nilai properti nyata (real property).
Ketika penilaian tidak diharuskan oleh hukum, mungkin diinginkan oleh klien karena
pendapat penilai adalah obyektif dan tidak bias dan informasi tentang nilai properti nyata akan
berguna dalam beberapa keputusan keuangan. Misalnya, pemilik properti dapat memesan
penilaian untuk menetapkan harga penawaran untuk properti yang akan dipertimbangkan
pembeli saat ini dan kemungkinan akan diterima oleh pasar tanpa periode pemasaran yang
signifikan lama.
 Tabel 1.2 tidak mencerminkan semua kemungkinan penggunaan untuk penilaian, tetapi
memberikan contoh luas kegiatan penilaian profesional.
Tabel 1.2 Penggunaan Khusus Penilaian
Transfer kepemilikan
 Untuk membantu calon pembeli menetapkan harga penawaran
 Untuk membantu calon penjual menentukan harga jual yang dapat diterima
 Untuk membangun basis pertukaran properti nyata
 Untuk membangun dasar untuk mengatur kembali atau menggabungkan kepemilikan
beberapa properti
 Untuk menentukan ketentuan harga jual untuk transaksi yang diusulkan
Pembiayaan dan Kredit
 Untuk mengembangkan pendapat tentang nilai properti nyata yang ditawarkan sebagai
jaminan untuk pinjaman hipotek yang diusulkan
 Untuk memberi investor dasar yang kuat untuk memutuskan apakah akan membeli
hipotek real estat, obligasi, atau jenis sekuritas lainnya
 Untuk menetapkan dasar bagi suatu keputusan untuk mengasuransikan atau menjamin
pinjaman atas properti nyata
Proses pengadilan
Proses domain unggulan
 Untuk mengembangkan pendapat tentang nilai pasar properti secara keseluruhan, yaitu
sebelum pengambilan
 Untuk mengembangkan pendapat tentang nilai pasar sisanya setelah pengambilan
 Untuk memperkirakan kerusakan pada properti yang diciptakan oleh pengambilan
Divisi properti
 Untuk mengembangkan pendapat tentang nilai pasar properti dalam perselisihan kontrak
 Untuk mengembangkan pendapat tentang nilai pasar real estat sebagai bagian dari
portofolio
 Untuk mengembangkan pendapat dari nilai pasar kepentingan kemitraan
Litigasi real estat
 Untuk memperkirakan kerusakan yang disebabkan oleh pelanggaran hukum lingkungan
 Untuk memperkirakan kerusakan yang disebabkan oleh kecelakaan lingkungan
 Untuk memperkirakan kerusakan karena cacat konstruksi atau cacat pada hak milik
 Untuk menentukan tanggung jawab profesional (dari pialang, pengacara, atau penilai)
 Untuk membantu menyelesaikan kasus kebangkrutan dan pembubaran kemitraan dan
pernikahan bisnis
 Untuk mengidentifikasi penipuan atau kesalahan representasi
Masalah pajak
 Untuk mengembangkan pendapat tentang nilai yang dinilai atau jenis nilai lainnya
 Untuk memisahkan aset menjadi barang-barang yang dapat disusutkan (atau perolehan
kembali modal) seperti bangunan dan barang-barang yang tidak dapat dihargai seperti
tanah, dan untuk memperkirakan tingkat penyusutan (atau perolehan kembali modal)
yang berlaku
 Untuk mengembangkan pendapat tentang nilai komponen real estat dari rencana
perumahan yang mewakili dasar untuk keuntungan modal masa depan dan pajak warisan
 Untuk menentukan pajak hadiah atau warisan
 Untuk mengembangkan pendapat nilai easements (kenikmatan) konservasi
Konseling Investasi, Pengambilan Keputusan, dan Akuntansi
 Untuk mengembangkan pendapat dari nilai wajar untuk pelaporan keuangan
 Untuk mengatur jadwal sewa dan ketentuan sewa
 Untuk menentukan kelayakan program konstruksi atau renovasi
 Untuk membantu perusahaan atau pihak ketiga membeli rumah untuk karyawan yang
dipindahkan
 Untuk melayani kebutuhan perusahaan asuransi, penyesuai, dan pemegang polis
 Untuk memfasilitasi merger perusahaan, penerbitan saham, atau revisi nilai buku
 Untuk mengembangkan pendapat tentang nilai likuidasi untuk penjualan paksa atau
proses lelang
 Untuk menasihati klien dengan mempertimbangkan tujuan investasi, alternatif, sumber
daya, kendala, dan waktu kegiatan mereka
 Memberi saran kepada dewan zonasi, pengadilan, dan perencana, antara lain, tentang
kemungkinan efek dari tindakan yang diusulkan
 Untuk membantu menengahi masalah penilaian
 Untuk menganalisis tren penawaran dan permintaan di pasar
 Untuk mengidentifikasi status pasar real estat saat ini
 Untuk menghargai aset tetap dan membantu dalam alokasi nilai aset
Tujuan Penilaian
Tujuan penilaian adalah mengembangkan pendapat tentang beberapa jenis nilai. Sama seperti
penilai harus menyadari perbedaan antara jenis properti, mereka juga harus dapat
mengidentifikasi jenis nilai yang sesuai untuk kebutuhan klien.
Seperti interest yang akan dinilai, jenis nilai yang dicari harus diidentifikasi dan
mendefinisikan pada awal tugas penilaian. Penugasan penilaian yang paling umum melibatkan
pengembangan pendapat tentang nilai pasar, tetapi banyak jenis nilai lainnya menjadi fokus
dari penilaian seperti
- nilai penggunaan
- nilai investasi
- nilai yang dinilai
- nilai bisnis
- nilai wajar
Jenis dan definisi nilai yang sesuai untuk penugasan tertentu sering jelas bagi penilai
berpengalaman. Perbedaan teknis antara jenis dan definisi nilai yang tercantum di atas dibahas
pada Bab 6.
 3 SIFAT NILAI
Sejarah Teori Nilai
Perkembangan teori nilai modern dimulai pada abad ke-18 dan 19 ketika para pemikir ekonomi
dari sekolah klasik pertama kali mengidentifikasi empat agen produksi — tenaga kerja, modal,
koordinasi, dan tanah — dan meneliti hubungan antara faktor-faktor dasar yang menciptakan
nilai dan penawaran dan permintaan, yaitu utilitas, kelangkaan, keinginan, dan daya beli yang
efektif. Teori klasik sebagian besar didasarkan pada kontribusi para fisiokrat, gagasannya
diajukan sebagai reaksi terhadap doktrin-doktrin merkantilisme yang mendominasi pemikiran
ekonomi sebelumnya.
Merkantilisme fokus pada kekayaan sebagai cara meningkatkan kekuatan suatu negara.
Kekayaan nasional disamakan dengan masuknya emas batangan ke dalam perbendaharaan
nasional. Merkantilis berusaha mempertahankan keseimbangan perdagangan yang
menguntungkan dengan menjual barang untuk mengakumulasi emas sebagai alat tukar utama.
Antara abad ke-15 dan kedelapan belas, aktivitas ekonomi di Eropa Barat dikaitkan dengan
eksplorasi, kolonisasi, dan perdagangan luar negeri. Doktrin merkantilis memperkenalkan
kontrol ekonomi pusat yang kuat untuk mempertahankan monopoli perdagangan luar negeri
dan memastikan ketergantungan ekonomi koloni.
Para pemikir fisiokratis pada pertengahan abad kedelapan belas keberatan dengan
penekanan merkantilisme komersial dan nasional. Mereka menekankan pertimbangan lain
dalam merumuskan teori nilai. Produktivitas pertanian, bukan emas, diidentifikasi sebagai
sumber kekayaan, dan tanah disebut sebagai agen produktif mendasar. Para fisiokrat juga
mengidentifikasi pentingnya faktor-faktor seperti utilitas dan kelangkaan dalam menentukan
nilai (Francois Quesnay (1694-1774) dan Anne Robert Turgot (1727-1781) mengemukakan
konsep perilaku ekonomi individualistis, berbasis agraria tanpa kontrol negara yang terpusat.
Mereka mempopulerkan frasa laissez-faire, “untuk membiarkan orang melakukan apa yang
mereka pilih,” yang menggarisbawahi pendekatan individualistis mereka. Lihat Eric Roll, A
History of Economic Thought, edisi ke-3 (Englewood Cliffs, NJ: Prentice-Hall, Inc., 1964),
134).

Sekolah Klasik
Sekolah klasik memperluas dan menyempurnakan prinsip-prinsip pemikiran fisiokratis,
merumuskan teori nilai yang menghubungkan nilai dengan biaya produksi. Pemikir ekonomi
Skotlandia, Adam Smith (1721-1790) menyatakan bahwa modal, selain tanah dan tenaga kerja,
merupakan agen utama produksi. Smith mengakui peran koordinasi dalam produksi tetapi tidak
mempelajari fungsinya sebagai agen utama. Dia percaya bahwa nilai diciptakan ketika agen
produksi disatukan untuk menghasilkan barang yang berguna.
Dalam The Wealth of Nations (1776), menjelaskan sistematis pertama ekonomi, Smith
menganggap nilai sebagai fenomena objektif. Berdasarkan keberadaannya, suatu barang
dianggap memiliki kegunaan. Kelangkaan juga menambah nilai tukar barang. “Harga alami”
dari sebuah objek secara umum mencerminkan berapa banyak biaya barang untuk
menghasilkan. Dalam praktik penilaian kontemporer, teori nilai klasik memengaruhi
pendekatan biaya.
Pemikir ekonomi kemudian dianggap sebagai anggota sekolah klasik menawarkan
penyempurnaan teoretis tentang biaya teori nilai produksi, tetapi tidak ada yang membantah
premis dasarnya. David Ricardo (1772-1823) dalam On the Principles of Political Economy
and Taxation (1817) mengembangkan teori sewa berdasarkan konsep tanah marjinal dan
hukum pengembalian yang semakin menurun. Pengembalian residu tanah disebut sebagai
sewa. Teori Ricardo telah memberikan kontribusi signifikan pada konsep penggunaan tertinggi
dan terbaik dan teknik residu tanah yang digunakan dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan
terhadap nilai.
John Stuart Mill (1806-1873) mengerjakan ulang gagasan Adam Smith dalam The
Principles of Political Economy (1848), yang menjadi teks ekonomi terkemuka pada masanya.
Mill mendefinisikan hubungan antara interest (minat) dan nilai pakai, ia sebut sebagai “nilai
modal”; peran risiko dalam menentukan minat; dan ketidakadilan “kenaikan yang belum
merupakan pendapatan” yang timbul dari tanah. Percaya diri dalam analisisnya tentang teori
biaya produksi, Mill menegaskan, “Syukurlah, tidak ada dalam hukum nilai yang tersisa untuk
dijernihkan oleh penulis saat ini atau di masa depan; teori subjek sudah lengkap.”

Tantangan pada Teori Nilai Klasik

Pada paruh kedua abad ke-19, dua tantangan serius terhadap teori nilai klasik diajukan. Salah
satunya adalah teori nilai kerja, posisi ekstrim yang dianjurkan oleh Karl Marx (1818-1883).
Marx mengklaim bahwa semua nilai adalah hasil langsung dari tenaga kerja dan peningkatan
upah untuk tenaga kerja akan menurunkan laba kapitalistik. Marx membayangkan perjuangan
yang tak terhindarkan antara kelas-kelas sosial yang pada akhirnya akan menghasilkan
pergolakan politik yang keras.
Tantangan lain disajikan oleh utilitas marginal, atau sekolah Austria, yang kritis terhadap
teori klasik dan Marxian. Konsep sentral utilitas marginal menghubungkan nilai ke utilitas dan
permintaan untuk unit marginal, atau tambahan dari suatu item. Jadi, jika satu unit lebih dari
yang dibutuhkan atau diminta muncul di pasar tertentu, pasar menjadi terdilusi dan biaya
produksi menjadi tidak relevan. Nilai dianggap sebagai fungsi permintaan, dengan utilitas
sebagai ajaran fundamental (Eugen von Boehm-Bawerk (1835-1882) mendefinisikan nilai
sebagai “hal penting yang mengakuisisi barang dengan menyumbangkan utilitas menuju
kesejahteraan individu.” William Stanley Jevons (1835-1882), seorang pendiri statistik modern
dan pendukung utama utilitas marjinal, menulis, “ Tenaga kerja yang menggunakan tenaganya
tidak memiliki pengaruh pada nilai masa depan setiap artikel: itu hilang dan hilang selamanya.”
W. Stanley Jevons, The Theory of Political Economy, edisi ke-5 (New York: Augustus M.
Kelley, 1965).). Utilitas marjinal adalah dasar teoretis untuk konsep kontribusi.

Sintesis Neoklasik
Tantangan-tantangan hebat terhadap teori klasik nilai mengilhami para ekonom untuk
mempertimbangkan kembali masalah ini. Pada akhir abad ke-19 dan awal abad ke-20, sekolah
neoklasik berhasil menggabungkan pertimbangan biaya-penawaran dari para klasisis dengan
teori harga-permintaan utilitas marginal. Alfred Marshall (1842-1924) menjelaskan dengan
sintesis ini, merupakan dasar untuk teori nilai kontemporer (Pada tahun 1890, Marshall
menerbitkan Principles of Economics, dimana Mill’s sukses dengan Principles of Political
Economy sebagai teks otoritatif pada pemikiran ekonomi. Dalam hal buku ini, Marshall
menganjurkan teori nilai dinamis untuk menjelaskan peristiwa dunia nyata. Lihat Alfred
Marshall, Principles of Economics, edisi ke 8 (London: MacMillan and Company, 1920); cetak
ulang (Philadelphia: Porcupine Press, 1982), 288-290, 664-669).
Marshall membandingkan penawaran dan permintaan dengan pisau gunting karena tidak
ada konsep yang dapat dipisahkan dari penentuan nilai. Dia menekankan pentingnya waktu
dalam melakukan penyesuaian antara kedua prinsip. Marshall berpendapat bahwa kekuatan
pasar cenderung menuju keseimbangan di mana harga dan biaya produksi bertemu.
Pertimbangan utilitas-permintaan beroperasi dalam rentang terbatas pasar tertentu. Dalam
jangka pendek, penawaran relatif tetap dan nilai adalah fungsi permintaan. Tetapi
pertimbangan penawaran-biaya meluas selama periode lebih luas, di mana arus dan pola
produksi dapat berubah. Marshall percaya bahwa pasar ekonomi yang sempurna pada akhirnya
akan menghasilkan, dan harga, biaya, dan nilai semua akan sama (Lihat Robert L. Heilbroner,
The Worldly Philosophers, edisi revisi. (New York: Simon dan Schuster, 1964), 178-179, dan
Paul F. Wendt, Real Estate Appraisal: Review and Outlook (Athena: University of Georgia
Press, 1974), 18-19).
 Marshall adalah ekonom utama pertama yang mempertimbangkan teknik penilaian,
khususnya penilaian real estat. Dalam hal ini, tulisan-tulisannya dan tulisan-tulisan dari orang-
orang yang membangun di atas karyanya adalah sumber perbedaan antara teori nilai dan teori
penilaian — yaitu, metode memperkirakan, mengukur, atau meramalkan nilai yang ditentukan.
Marshall mengantisipasi dan mengembangkan banyak konsep yang digunakan dalam praktik
penilaian kontemporer. Konsep-konsep ini termasuk penentuan nilai situs melalui kapitalisasi
pendapatan, dampak depresiasi pada bangunan dan tanah, dan pengaruh berbagai jenis
bangunan dan penggunaan lahan terhadap nilai tanah
Marshall juga menjelaskan dengan mengidentifikasi tiga pendekatan tradisional untuk nilai:
perbandingan pasar (penjualan), biaya reproduksi atau penggantian, dan kapitalisasi
pendapatan. Irving Fisher (1867-1947), seorang ekonom Amerika berpengaruh yang terkait
dengan sekolah neoklasik, sepenuhnya mengembangkan teori nilai pendapatan yang
merupakan dasar pendekatan kapitalisasi pendapatan yang digunakan oleh penilai modern
(Paul F.Wendt, Real Estate Appraisal: Review and Outlook (Athena: University of Georgia
Press, 1974), 18-19).

Teori Penilaian Modern

Tulisan-tulisan Marshall, Fisher, dan ekonom lain dari akhir abad kesembilan belas dan awal
kedua puluh dibaca oleh para sarjana dan profesional bisnis yang tertarik pada pemikiran
ekonomi. Pada saat yang sama, bidang penilaian real estat muncul dan beberapa praktisi
mendapatkan pengalaman memperkirakan nilai pasar dan jenis nilai lainnya untuk properti dari
berbagai jenis. Pada tahun 1920-an dan 1930-an, beberapa peristiwa membantu membangun
penilaian sebagai profesi yang muda, tetapi layak.
Salah satu kekuatan pendorong adalah pengenalan ekonomi tanah sebagai disiplin
akademis. Ekonomi pertanahan berkembang dari keterkaitan beberapa disiplin ilmu dan
menarik minat para sarjana dan mahasiswa yang berkontribusi signifikan pada literatur real
estat dan penilaian selama 40 tahun ke depan (Kelompok berpengaruh ini termasuk Richard T.
Ely (1854-1943), pendiri ekonomi pertanahan sebagai subjek akademik, Frederick Morrison
Babcock (1898-1983), Ernest McKinley Fisher (1893-1981), dan Arthur J. Mertzke (1890-
1970). Ely, Babcock, dan Fisher berkontribusi pada seri Land Economics yang diterbitkan oleh
National Association dari Real Dewan Estate (sekarang National Association of Realtors),
merupakan upaya pertama publikasi utama yang dirancang untuk memberikan para profesional
real estate dengan informasi teknis saat ini. Teks pertama dalam seri ini adalah Fisher’s
Principles of Real Estate (1923), Ely and Moorehouse’s Elements of Land Economics (1924),
and Babcock’s The Appraisal of Real Estate (1924)).
Kejadian signifikan dalam sejarah penilaian adalah publikasi Real Estate Appraising oleh
Arthur J. Mertzke pada tahun 1927, diadaptasi dari ide-ide Alfred Marshall untuk
mengembangkan hubungan nyata antara teori nilai dan teori penilaian. Mertzke
menerjemahkan teori ekonomi menjadi teori penilaian yang berfungsi, membantu menetapkan
penekanan jelas pada tiga pendekatan terhadap nilai, dan menjelaskan penggunaan tingkat
kapitalisasi sebagai indeks keamanan. Keunggulan tiga pendekatan untuk menilai dalam proses
penilaian ditekankan dalam publikasi oleh K. Lee Hyder, Harry Grant Atkinson, dan George
L. Schmutz (K. Lee Hyder, “The Appraisal Process,” The Appraisal Journal (Januari 1936);
Harry Grant Atkinson, “The Process of Appraising Single-Family Homes,” The Appraisal
Journal (April 1936); and George L. Schmutz, The Appraisal Process (North Hollywood,
California: penulis, 1941)). Studi mereka menetapkan prosedur sistematis untuk menerapkan
perbandingan penjualan, biaya, dan pendekatan kapitalisasi pendapatan. Schmutz
mempresentasikan model di mana kegiatan penilaian mengarah pada kesimpulan nilai,
kemudian dimasukkan ke dalam The Appraisal of Real Estate, pertama kali diterbitkan oleh
American Institute of Real Estate Appraisers pada tahun 1951.
Teori penilaian dan bahasa yang digunakan untuk menggambarkan teori tersebut terus
berkembang. Persyaratan pendidikan yang ketat hari ini dan penilai menggunakan banyak
metode analisis dan teknik. Menerapkan metode dan teknik ini ke basis data yang berkembang
menghadirkan tantangan baru dan menimbulkan pertanyaan tentang seberapa dapat
diterapkannya model penilaian terhadap penugasan penilaian aktual, seberapa baik ia
menganalisis kekuatan yang mempengaruhi nilai, dan seberapa akurat menafsirkan tindakan
dan motivasi para pelaku pasar.

Agen Produksi
Produksi barang, jasa, dan pendapatan tergantung pada efek gabungan dari empat bahan
ekonomi penting, yang disebut sebagai empat agen produksi :
1. Tanah
2. Buruh
3. Modal
4. Koordinasi kewirausahaan
Dalam konteks real estat, keempat agen produksi digabungkan untuk membuat real estat, dan
jumlah biaya untuk mengembangkan properti adalah salah satu ukuran dasar nilai properti
nyata yang tersedia untuk penilai. Dengan kata lain, produk akhir real estate dibuat dengan
menggabungkan tanah, tenaga kerja, modal, dan koordinasi kewirausahaan, dan pendapat nilai
dapat diturunkan didukung dengan baik melalui analisis sistematis masing-masing komponen,
antar hubungan mereka, dan hubungan mereka dengan properti secara keseluruhan.
Tanah
Hal pertama yang biasanya dipertimbangkan pengusaha dalam mengembangkan properti
adalah biaya untuk memperoleh tanah. Biaya situs kosong atau sebidang tanah mentah adalah
biaya perolehan. Penilai mengantisipasi bahwa peningkatan akan ditambahkan dan properti
akan dipasarkan kepada penyewa atau pengguna akhir.
Tenaga kerja
Komponen tenaga kerja adalah kontribusi fisik dan intelektual pekerja terhadap proses
produksi. Sama dengan tanah, tenaga kerja dianggap sebagai faktor utama produksi karena
tidak ada hasil dari proses ekonomi tetapi justru ada berdasarkan proses alami, bukan ekonomi.
Modal
Pengembangan real estat membutuhkan modal fisik seperti peralatan (mesin dan peralatan),
bangunan (dan semua komponen bangunan), dan infrastruktur (yaitu, barang modal) yang
dapat menghasilkan barang lain. Kategori barang modal merupakan barang yang diproduksi
dan dapat digunakan sebagai input faktor untuk produksi lebih lanjut. Dengan demikian, modal
ada sebagai hasil proses ekonomi.

Koordinasi kewirausahaan Koordinasi Wirausaha

Kemampuan seorang pengusaha
Tidak ada pengembang yang bijaksana akan
untuk menggabungkan tanah,
tenaga kerja, dan modal dalam membangun dan memasarkan properti tanpa
pengembangan properti real;
komponen nilai real estat yang mengantisipasi penerimaan keuntungan selain
mewakili investasi waktu dan pengembalian investasi ekuitas. Pembeli yang
keahlian dalam pengembangan
properti. terus menggunakan lahan yang ada tidak
menciptakan nilai, hanya mempertahankan nilai
melalui manajemen properti yang tepat. Pengembang, di sisi lain, berinvestasi tidak hanya
ekuitas dalam pengembangan tetapi juga waktu dan keahlian. Karenanya, seorang
wirausahawan mengharapkan imbalan — dikenal sebagai insentif wirausaha dan diukur di
pasar sebagai laba wirausaha — untuk menciptakan dan memasarkan produk real estat melalui
koordinasi tanah, tenaga kerja, dan modal. Lebih tepatnya, insentif kewirausahaan adalah
perkiraan jumlah yang diharapkan akan diterima pengembang. Prakiraan ini dikembangkan
sebelum konstruksi selesai. Laba wirausaha adalah jumlah aktual yang diterima setelah properti
selesai. Agen keempat produksi, koordinasi kewirausahaan, memperhitungkan investasi waktu
dan keahlian. (Insentif wirausaha dan laba wirausaha dibahas secara lebih rinci di Bab 27).

Faktor Nilai
Konsep nilai ekonomi tidak melekat dalam komoditas, barang, atau layanan yang dianggap
sebagai penyebab. Ini diciptakan dalam benak individu-individu yang membentuk pasar.
Hubungan yang menciptakan nilai adalah kompleks, dan nilai berubah ketika faktor-faktor
mempengaruhi perubahan nilai.
Biasanya, empat faktor ekonomi yang saling tergantung menciptakan nilai:
- Utilitas
- Kelangkaan
- Keinginan
- Daya beli yang efektif
Keempat faktor harus ada agar properti memiliki nilai. Keempat faktor berinteraksi di pasar
untuk mempengaruhi hubungan penawaran dan permintaan.

Utilitas
Utilitas adalah kemampuan suatu produk untuk memuaskan keinginan, kebutuhan, atau
keinginan manusia. Semua properti harus memiliki utilitas untuk penyewa, pemilik-investor,
atau pemilik-penghuni. Secara umum, properti hunian memenuhi kebutuhan akan hunian, dan
aktivitas bisnis properti komersial. Keduanya memiliki fitur desain yang meningkatkan daya
tarik mereka. Fitur-fitur ini disebut fasilitas. Nilai fasilitas terkait dengan keinginan dan utilitas
mereka untuk pemilik-penghuni atau penghuni-penghuni. Nilai kepemilikan dapat diukur dari
harga yang dibayarkan untuk tempat tinggal. Nilai untuk penyewa dapat diukur sebagai sewa
yang dibayarkan untuk hunian. Manfaat berasal dari sifat menghasilkan pendapatan biasanya
dapat diukur dari segi aliran kas. Pengaruh utilitas pada nilai tergantung pada karakteristik
properti. Utilitas, atau kegunaan properti dapat berhubungan dengan ukuran, desain, lokasi, dan
karakteristik spesifik lainnya. Hubungan waktu/jarak jelas mempengaruhi nilai properti.
Bentuk-bentuk utilitas yang berbeda dapat secara signifikan memberikan pengaruh nilai
properti.
Manfaat kepemilikan real properti yang berasal dari bundel hak yang dimiliki pemilik.
Pembatasan hak kepemilikan dapat menghambat aliran dari manfaat dan , menurunkan nilai
properti. Demikian pula, properti hanya dapat mencapai nilai tertinggi jika secara legal dapat
melakukan fungsi yang paling berguna. Peraturan lingkungan, peraturan zonasi, pembatasan
akta, dan batasan lain tentang hak kepemilikan dapat meningkatkan atau mengurangi utilitas
dan nilai properti.

Kelangkaan
Kelangkaan adalah persediaan saat ini atau yang diantisipasi dari suatu barang relatif terhadap
permintaan untuk hal tersebut. Secara umum, jika permintaan konstan, kelangkaan suatu
komoditas membuatnya lebih bernilai. Tanah misalnya, secara umum masih berlimpah, tetapi
berguna, tanah yang diinginkan relatif jarang dan memiliki nilai lebih besar. Tidak ada objek
termasuk properti nyata dapat memiliki nilai kecuali kelangkaan digabungkan dengan utilitas.
Udara, yang memiliki tingkat utilitas tinggi, tidak memiliki nilai ekonomi yang pasti karena
berlimpah, tetapi bagi penyelam scuba yang berada 100 kaki di bawah air dengan tangki hampir
kosong, itu sangat berharga. Pertanyaan selanjutnya menjadi salah satu dari penawaran dan
permintaan.

Keinginan
Keinginan adalah keinginan pembeli atau pengguna terhadap suatu barang untuk memenuhi
kebutuhan manusia (misalnya tempat tinggal, pakaian, makanan, persahabatan) atau keinginan
individu di luar hal-hal yang diperlukan untuk mendukung kehidupan. Keinginan dapat
mencakup kebutuhan bisnis seperti kebutuhan tempat untuk menjual atau memproduksi
produk. Jenis keinginan ini mendukung pengembangan real estat komersial.

Daya Beli yang Efektif

Daya beli yang efektif adalah kemampuan individu atau kelompok untuk berpartisipasi dalam
pasar — yaitu, untuk memperoleh barang dan jasa dengan uang tunai atau yang setara.
Pendapat valid tentang nilai properti mencakup penilaian akurat atas kemampuan pasar untuk
membayar properti.

Penawaran dan Permintaan

Interaksi kompleks dari empat faktor yang menciptakan nilai tercermin dalam prinsip ekonomi
dasar penawaran dan permintaan. Kegunaan suatu komoditas, kelangkaan atau kelimpahan,
intensitas keinginan manusia untuk memperolehnya, dan daya efektif untuk membelinya
semuanya mempengaruhi persediaan dan permintaan komoditas dalam situasi apa pun.
Permintaan akan suatu komoditas diciptakan dengan kegunaan dan keterjangkauannya.
Permintaan juga dipengaruhi oleh hasrat dan kekuatan yang menciptakan dan merangsang
hasrat. Meskipun kerinduan manusia akan hal-hal mungkin tidak terbatas, keinginan
dikendalikan oleh daya beli yang efektif. Dengan demikian, ketidakmampuan untuk membeli
barang-barang mahal mempengaruhi permintaan.
Demikian pula, pasokan komoditas dapat dipengaruhi oleh kegunaannya dan dibatasi oleh
kelangkaannya. Ketersediaan komoditas dipengaruhi oleh keinginannya. Tanah adalah
komoditas terbatas, dan tanah di daerah yang cocok untuk penggunaan spesifik akan sangat
terbatas jika dirasakan perlu. Daya beli yang lamban menjaga tekanan pada persediaan tetap
terkendali. Jika daya beli meningkat, pasokan komoditas yang relatif tetap akan berkurang dan
menciptakan permintaan yang didorong pasar untuk meningkatkan pasokan permintaan laten
atau terpendam yang ada.

Perbedaan Antara Harga, Biaya, dan Nilai

Penilai kontemporer membuat perbedaan yang cermat antara istilah harga, biaya, dan nilai.
Istilah harga mengacu pada jumlah dimana pembeli setuju untuk membayar dan penjual
tertentu setuju untuk menerima dalam keadaan di sekitar transaksi mereka. Harga, setelah
difinalisasi, mengacu pada harga transaksi dan menyiratkan pertukaran. Pertukaran itu bisa
bersifat sementara — seperti dalam sewa — atau permanen — seperti dalam penjualan. Namun
dalam semua kasus, harga adalah fakta. Harga adalah ekspresi pembeli akan utilitas dan
kelangkaan properti yang dikombinasikan dengan keinginan dan daya beli pembeli.
Beberapa orang menggunakan biaya dan nilai secara sinonim, tetapi praktik penilaian
membutuhkan definisi lebih tepat. Istilah biaya digunakan oleh penilai sehubungan dengan
produksi, bukan pertukaran. Biaya dapat berupa fakta atau estimasi yang dicapai.
Biaya dapat diidentifikasi dengan fase proyek yang terkait - yaitu, biaya konstruksi aktual
atau biaya pengembangan keseluruhan. Biaya konstruksi komponen atau keseluruhan
bangunan biasanya mencakup biaya langsung tenaga kerja dan bahan, serta biaya tidak
langsung seperti biaya administrasi, biaya profesional, dan biaya keuangan. Biaya
pengembangan adalah biaya untuk membuat properti, termasuk tanah, dan membawanya ke
kondisi operasi yang efisien. Biaya pengembangan termasuk biaya perolehan, pengeluaran
aktual, dan laba yang diperlukan untuk mengkompensasi pengembang atau pengusaha untuk
waktu dan risiko yang terlibat dalam menciptakan proyek.
 Pengeluaran yang terkait real estat untuk tenaga kerja
Istilah harga, biaya, dan nilai
dan modal secara langsung terkait dengan harga
digunakan dan didefiniskan secara
barang dan jasa di pasar yang kompetitif. Misalnya,
hati-hati oleh penilai.
biaya bahan atap, batu, rencana arsitektur, dan
perancah sewaan ditentukan oleh interaksi pasokan dan permintaan di daerah tertentu. Dengan
demikian, mereka tunduk pada pengaruh kekuatan sosial, ekonomi, pemerintahan, dan
lingkungan.
Nilai dapat memiliki banyak arti dalam penilaian real estat. Definisi yang berlaku tergantung
pada konteks dan penggunaan (Lihat Halbert C. Smith, “Value Concepts as a Source of
Disparity Among Appraisals,” The Appraisal Journal (April 1977): 203–208, dan Jared Shlaes,
“Value: More than Ever, In Your Eye,” The Appraisal Journal (Januari 1993): 71–78). Di
pasar, nilai biasanya dianggap sebagai antisipasi manfaat yang akan diperoleh di masa depan.
Karena nilai berubah seiring waktu, penilaian mencerminkan nilai pada titik waktu tertentu.
Karena nilai adalah konsep ekonomi, nilai moneter properti, barang, atau jasa kepada pembeli
dan penjual adalah ekspresi nilai. Untuk menghindari kebingungan, penilai tidak menggunakan
kata nilai sendiri. Sebaliknya mereka mengacu pada nilai pasar, nilai wajar, nilai guna, nilai
investasi, nilai dinilai, dan jenis nilai khusus lainnya. Nilai pasar adalah fokus dari sebagian
besar penugasan penilaian properti nyata.
Antisipasi dan Perubahan
Tindakan manusia yang secara kolektif membentuk operasi pasar mencerminkan pencarian
tujuan ekonomi. Prinsip-prinsip dasar antisipasi dan perubahan harus diatasi secara efektif
untuk menganalisis banyak faktor yang dinamis dan interaktif yang mempengaruhi sikap dan
keyakinan orang tentang nilai.

Antisipasi
Nilai diciptakan oleh antisipasi manfaat yang akan diperoleh di masa depan. Di pasar real estat,
nilai properti saat ini biasanya tidak didasarkan pada harga historisnya atau biaya
pembuatannya. Sebaliknya, nilai didasarkan pada persepsi peserta pasar tentang manfaat
akuisisi di masa depan.
Nilai properti hunian yang ditempati pemilik terutama didasarkan pada keuntungan yang
diharapkan di masa depan, fasilitas, dan biaya peluang kepemilikan dan hunian. Sebelum
penjualan properti, pengembalian investasi primer diukur Antisipasi
Semua nilai adalah antisipasi masa
bahwa nilai diciptakan oleh
dalam fasilitas ini dan manfaat ekonomi dari memiliki daripada depan — Justice Oliver Wendell
ekspektasi
Holmes, Jr. manfaat yang akan
diperoleh di masa depan.
menyewa properti, bukan dalam penerimaan pendapatan. Nilai
real estat yang menghasilkan pendapatan didasarkan pada manfaat ekonomi (pendapatan dan
penghargaan) yang diharapkan untuk dihasilkan di masa depan. Oleh karena itu, penilai
properti real harus mengetahui tren real estat lokal, regional, dan nasional yang memengaruhi
persepsi pembeli dan penjual serta antisipasi mereka di masa depan. Data historis pada properti
atau pasar hanya relevan sejauh ini untuk membantu menafsirkan antisipasi pasar saat ini.

Perubahan
Sifat dinamis kekuatan sosial, ekonomi, pemerintahan, dan lingkungan yang memengaruhi
nilai properti riil berperan dalam perubahan. Meskipun perubahan tidak dapat dihindari dan
berkelanjutan, prosesnya bertahap dan tidak mudah terlihat. Di pasar aktif, perubahan dapat
Perubahan terjadi dengan cepat. Perubahan mendadak dapat dipicu oleh
Hasil hubungan sebab dan
akibat di antara kekuatan penutupan pabrik atau pangkalan militer, revisi undang-undang
yang mempengaruhi nilai pajak, dimulainya konstruksi baru, atau bencana alam. Luasnya
properti real.
perubahan terbukti di pasar real estat, di mana kekuatan sosial, ekonomi, pemerintah, dan
lingkungan yang mempengaruhi real estat yang berada dalam transisi konstan. Perubahan
kekuatan ini memengaruhi permintaan dan penawaran real estat dan nilai properti individu.
Penilai berupaya mengidentifikasi perubahan saat ini dan yang diantisipasi di pasar yang dapat
memengaruhi nilai properti saat ini, tetapi karena perubahan tidak selalu dapat diprediksi,
pendapat tentang nilai dikatakan hanya valid pada tanggal penilaian yang ditentukan. Analisis
dan kesimpulan penilai mencerminkan apa yang diantisipasi pasar, dan bukan apa yang
diantisipasi oleh penilai atau pemilik.
Pergeseran dalam preferensi pasar juga memberikan bukti perubahan. Real estat tidak
mudah beradaptasi dengan preferensi konsumen baru dan karenanya sering mengalami
keusangan, yaitu penurunan keinginan dan kegunaan. Kerusakan fisik, fungsional, dan
eksternal yang diamati pada bangunan seiring bertambahnya usia menyebabkan penyusutan,
didefinisikan sebagai hilangnya nilai properti dari sebab apa pun. Penyusutan dapat dilihat
sebagai perbedaan antara biaya untuk mereproduksi atau mengganti properti dan nilai
sekarang. Secara umum, kerugian dalam nilai properti disebabkan oleh kerusakan atau
keusangan. Karena keusangan dapat dimulai pada fase desain dan kemunduran mungkin
dimulai ketika bangunan atau perbaikan masih dibangun, berbagai jenis kerusakan dan
keusangan yang ditemukan di properti memiliki implikasi unik dalam penilaian. (Diskusi
terperinci tentang kemunduran dan keusangan disajikan pada Bab 29).
Penawaran dan Permintaan, Substitusi, Keseimbangan, dan Eksternalitas
Prinsip-prinsip penilaian penawaran dan permintaan, substitusi, keseimbangan, dan
eksternalitas dapat diterapkan pada karakteristik fisik dan hukum yang unik dari sebidang
khusus properti riil. Ketika prinsip-prinsip ekonomi dasar ini sesuai dengan yang seharusnya,
prinsip-prinsip ini menunjukkan penggunaan tertinggi dan terbaik, memiliki signifikansi besar
dalam penilaian properti riil. (Penggunaan tertinggi dan terbaik dibahas secara rinci di Bab 16).

Penawaran dan Permintaan

Sesuai dengan prinsip penawaran dan permintaan, peningkatan penawaran barang atau
penurunan permintaan barang cenderung menurunkan harganya. Kondisi yang berlawanan
menghasilkan efek berlawanan. Hubungan antara penawaran dan permintaan tidak berbanding
lurus, tetapi interaksi kekuatan-kekuatan ini sangat mendasar bagi teori ekonomi. Interaksi
pemasok dan peminta, apakah mereka menjadi penjual dan pembeli atau tuan tanah dan
penyewa, merupakan sebuah pasar.
Biasanya nilai properti bervariasi secara langsung dengan perubahan permintaan dan
berbanding terbalik dengan perubahan penawaran. Jika properti
Penawaran dan Permintaan
untuk penggunaan tertentu menjadi relatif lebih banyak terhadap
Dalam teori ekonomi, prinsip
permintaan, nilainya pada keseimbangan menurun. Sebaliknya, jika yang menyatakan bahwa
harga suatu komoditas,
properti menjadi relatif lebih langka (penawaran menurun relatif barang, atau jasa berbeda
secara langsung, tetapi tidak
terhadap permintaan), harga properti pada keseimbangan selalu proporsional, dengan
meningkat. Penawaran dan permintaan komoditas selalu cenderung permintaan, dan berbanding
terbalik, tetapi tidak harus
bergerak menuju keseimbangan. Pada titik teoretis ini (hampir tidak secara proporsional, dengan
penawaran. Dalam konteks
pernah terjadi), nilai pasar, harga, dan biaya adalah sama. penilaian real estat, prinsip
penawaran dan permintaan
Dalam real estat, penawaran adalah jumlah dari jenis real estat menyatakan bahwa harga
yang tersedia untuk dijual atau disewakan dengan berbagai harga di properti real bervariasi secara
langsung, tetapi tidak selalu
pasar tertentu pada waktu tertentu. Biasanya, lebih banyak barang proporsional, dengan
permintaan dan berbanding
akan disediakan dengan harga lebih tinggi dan lebih sedikit dengan terbalik, tetapi tidak secara
proporsional, dengan
harga lebih rendah. Oleh karena itu, penawaran suatu barang dengan
penawaran.
harga tertentu, pada waktu tertentu, dan di tempat tertentu
menunjukkan kelangkaan relatif barang tersebut, dan ini merupakan faktor dasar nilai.
Penawaran real estat tergantung pada biaya dari empat agen produksi, yang disatukan untuk
menghasilkan produk yang ditawarkan untuk dijual. Ketika permintaan di pasar tertentu
meningkat, nilai properti didorong dan jumlah properti baru yang ditawarkan untuk dijual
secara umum meningkat. Ketika penawaran agen produksi menurun, nilai properti kembali
cenderung naik. Di sisi lain, peningkatan produktivitas tenaga kerja, efisiensi teknologi yang
lebih besar, peningkatan barang modal, dan penggunaan lebih banyak barang modal per pekerja
semuanya dapat mengurangi biaya pengembangan. Lonjakan pembangunan digerakkan
dengan meningkatnya ekspektasi laba di antara pengembang dapat mengakibatkan kelebihan
penawaran properti.
Properti riil merupakan komoditas fisik dan penggunaan real estat, sehingga penawaran real
estat di pasar berkaitan dengan kegunaan serta kuantitas fisik ruang yang tersedia. Akibatnya,
mereka yang terlibat dalam real estat terutama peduli dengan penawaran tanah yang cocok
untuk penggunaan tertentu, bukan hanya jumlah total hektar yang tersedia.
Secara umum, jumlah ruang yang disediakan untuk penggunaan tertentu lambat untuk
menyesuaikan dengan perubahan tingkat harga. Lamanya waktu yang dibutuhkan untuk
membangun struktur baru, jumlah besar modal yang dibutuhkan, dan peraturan pemerintah
seringkali menghambat kemampuan pemasok untuk memenuhi perubahan di pasar. Tetapi
kualitas ruang dapat berubah lebih cepat karena pemasok dapat mengubah ruang nonproduktif
menjadi penggunaan alternatif, menghilangkan pemeliharaan yang ditangguhkan, dan
mempartisi ruang yang ada menjadi unit yang lebih kecil.
Permintaan adalah keinginan dan kemampuan untuk membeli atau menyewakan barang dan
jasa. Dalam real estat, permintaan adalah jumlah jenis real estat yang diinginkan untuk dibeli
atau disewa dengan berbagai harga di pasar tertentu untuk periode waktu tertentu. Biasanya
yang kurang dari suatu barang akan diminta dengan harga lebih tinggi, dan yang lebih banyak
akan diminta dengan harga lebih rendah.
Karena sulit untuk menambah penawaran properti riil untuk penggunaan khusus dalam
waktu singkat, nilai-nilai sangat dipengaruhi oleh permintaan saat ini. Permintaan, seperti
penawaran, dapat dicirikan dari segi kuantitas dan kualitas. Sebagai contoh, permintaan di
pasar perumahan dapat ditentukan oleh jumlah rumah tangga di area pasar, pendapatan rumah
tangga, dan ukuran dan karakteristik rumah tangga serta preferensi perumahan tertentu.
Permintaan yang didukung oleh daya beli menghasilkan permintaan yang efektif, merupakan
jenis permintaan yang dipertimbangkan oleh pasar. Penilai harus menafsirkan perilaku pasar
untuk memastikan hubungan yang ada antara penawaran dan permintaan untuk jenis properti
yang dinilai.
 Kompetisi (antara properti)
Persaingan antara pembeli atau penyewa merupakan upaya
Tingkat produktivitas dan interaktif dari dua atau lebih calon pembeli atau penyewa untuk
fasilitas atau manfaat
karakteristik masing-masing melakukan pembelian atau menjaminkan sewa. Antara penjual atau
properti mempertimbangkan
posisi menguntungkan atau tuan tanah, kompetisi merupakan upaya interaktif dari dua atau
tidak menguntungkan
lebih penjual potensial atau tuan tanah untuk efek penjualan atau
properti relatif terhadap
pesaing sewa. Persaingan merupakan hal mendasar bagi dinamika
penawaran dan permintaan dalam perusahaan bebas, sistem ekonomi yang memaksimalkan
laba.
Pembeli dan penjual properti riil beroperasi dalam lingkungan pasar yang kompetitif.
Intinya, setiap properti bersaing dengan semua properti lain yang cocok untuk penggunaan
yang sama di segmen pasar tertentu dan seringkali dengan properti dari segmen pasar lain,
seperti
- Persaingan reputasi hotel yang memberikan keuntungan dari hotel baru di dekatnya.
- Subdivisi perumahan yang ada bersaing dengan subdivisi baru.
- Properti ritel pusat kota bersaing dengan pusat perbelanjaan pinggiran kota.
Seiring waktu, kekuatan pasar kompetitif cenderung mengurangi laba yang luar biasa tinggi.
Laba mendorong persaingan, tetapi laba berlebih cenderung merusak persaiangan. Sebagai
contoh, toko ritel pertama yang dibuka di daerah baru dan berkembang dapat menghasilkan
lebih banyak keuntungan daripada yang dianggap tipikal untuk jenis usaha tersebut. Jika tidak
ada hambatan untuk masuk, pemilik perusahaan ritel serupa kemungkinan akan tertarik ke
daerah tersebut untuk bersaing demi laba surplus. Akhirnya tidak ada bisnis yang cukup untuk
mendukung semua pengecer. Beberapa toko mungkin mendapat untung, tetapi yang lain akan
gagal. Efek kompetisi dan tren pasar pada tingkat laba sangat jelas bagi penilai yang membuat
proyeksi pendapatan sebagai bagian pendekatan kapitalisasi pendapatan terhadap nilai.

Subtitusi
Prinsip substitusi menyatakan bahwa ketika beberapa komoditas, barang, atau layanan yang
serupa atau sepadan tersedia, komoditas dengan harga terendah menarik permintaan terbesar
dan distribusi terluas. Prinsip ini mengasumsikan rasional, perilaku pasar yang bijaksana tanpa
biaya yang tidak semestinya karena keterlambatan. Menurut prinsip substitusi, pembeli tidak
akan membayar lebih untuk satu properti dibandingkan yang lain yang sama-sama diinginkan.
Nilai properti cenderung ditentukan oleh harga untuk memperoleh properti pengganti yang
sama-sama diinginkan. Prinsip substitusi mengakui bahwa pembeli dan penjual properti riil
memiliki opsi, yaitu properti lain tersedia untuk penggunaan yang sama. Substitusi dari satu
properti ke properti lain dapat dipertimbangkan dalam hal penggunaan, desain struktural, atau
pendapatan. Biaya perolehan dapat berupa biaya untuk membeli situs yang serupa dan
membangun gedung dengan utilitas setara, dengan asumsi tidak ada biaya yang tidak
semestinya karena keterlambatan. Ini adalah dasar dari pendekatan biaya. Di sisi lain, biaya
akuisisi adalah harga perolehan properti yang ada dengan utilitas yang sama, sekali lagi dengan
asumsi tidak ada biaya yang tidak semestinya karena keterlambatan. Ini adalah dasar
pendekatan perbandingan penjualan.
Prinsip substitusi sama-sama berlaku untuk properti seperti rumah, dibeli karena atribut
penghasil fasilitas, dan properti yang dibeli karena kemampuannya menghasilkan pendapatan.
Atribut penghasil fasilitas dari properti hunian dapat mencakup keunggulan desain, kualitas
pengerjaan, atau bahan konstruksi yang unggul. Untuk properti yang menghasilkan
pendapatan, pengganti yang sama-sama diinginkan mungkin merupakan properti investasi
alternatif yang menghasilkan pengembalian investasi setara dengan risiko setara. Batas harga
properti, sewa, dan tarif cenderung ditentukan oleh harga, sewa, dan tarif pengganti yang
diinginkan. Prinsip substitusi adalah fundamental bagi ketiga pendekatan tradisional terhadap
nilai — perbandingan penjualan, biaya, dan kapitalisasi pendapatan.
Meskipun prinsip substitusi berlaku di sebagian besar situasi, kadang-kadang karakteristik
suatu produk dianggap unik oleh pasar. Permintaan yang dihasilkan untuk produksi tersebut
dapat menghasilkan penetapan harga yang unik (Masalah spesifik yang terlibat dalam penilaian
properti unik dibahas oleh Frank E. Harrison, Appraising the Tough Ones: Creative Ways to
Value Complex Residential Properties (Chicago: Appraisal Institute, 1996)). Misalnya, pasar
mungkin tidak memiliki pengganti yang siap untuk properti tujuan khusus seperti tempat
tinggal bersejarah, gedung kantor medis, atau pabrik manufaktur berteknologi tinggi. Dalam
situasi tersebut, penilai harus meneliti properti pengganti di pasar yang lebih luas atau
menggunakan teknik analisis yang sesuai untuk properti pasar terbatas.

Keseimbangan
Prinsip keseimbangan menyatakan bahwa nilai properti riil diciptakan dan dipertahankan
ketika elemen-elemen yang bertolak belakang, berlawanan, atau berinteraksi berada dalam
kondisi ekuilibrium. Prinsip ini berlaku untuk hubungan antara berbagai komponen properti
serta hubungan antara biaya produksi dan produktivitas properti. Tanah, tenaga kerja, modal,
dan koordinasi kewirausahaan adalah agen-agen produksi, tetapi bagi kebanyakan properti riil
kombinasi kritisnya adalah tanah dan perbaikannya. Keseimbangan ekonomi dicapai ketika
kombinasi lahan dan peningkatan optimal — yaitu, ketika tidak ada manfaat atau utilitas
marjinal yang dicapai dengan menambahkan unit modal lain.
Prinsip keseimbangan mengatur prinsip-prinsip terkait dari
Prinsip-prinsip keseimbangan,
pengembalian yang menurun, kontribusi, surplus produktivitas, penurunan utilitas marjinal,
kontribusi, surplus produktivitas,
dan kesesuaian. Hukum pengembalian yang semakin menurun dan kesesuaian menjelaskan
bagaimana integrasi komponen
menyatakan bahwa kenaikan dalam agen-agen produksi yang properti mempengaruhi nilai
ditambahkan ke sebidang properti menghasilkan pendapatan properti

bersih yang lebih besar hingga titik tertentu. Pada titik ini, titik pengembalian menurun, nilai
maksimum tercapai. Pengeluaran tambahan apa pun tidak akan menghasilkan pengembalian
yang sepadan dengan investasi tambahan. Ketika titik penurunan pengembalian tercapai,
kenaikan lebih lanjut dalam agen produksi akan menyebabkan produktivitas menurun secara
proporsional. Ini juga dikenal sebagai prinsip penurunan produktivitas marjinal.
Pemupukan tanah pertanian memberikan contoh sederhana. Penggunaan pupuk ke sebidang
tanah meningkatkan hasil panen hanya sampai titik tertentu. Di luar titik itu, pupuk tambahan
tidak akan menghasilkan peningkatan lebih lanjut dalam output marginal dari areal. Jumlah
optimal pemupukan dicapai ketika nilai kenaikan hasil yang dihasilkan dari unit pupuk terakhir
sama dengan pengeluaran tambahan untuk pupuk. Ini adalah titik keseimbangan.
Sebagai ilustrasi lebih lanjut, pertimbangkan pengembang yang memutuskan berapa banyak
kamar tidur untuk dimasukkan dalam satu unit hunian yang sedang dikembangkan untuk dijual
di pasar perumahan. Hunian satu unit yang khas di pasar perumahan ini memiliki tiga kamar
tidur. Mungkin tidak ekonomis untuk memasukkan kamar tidur keempat jika biaya untuk
membangunnya melebihi nilai tambah properti.
Prinsip keseimbangan juga berlaku untuk hubungan antara properti dan lingkungannya.
Perpaduan tepat dari berbagai jenis dan lokasi penggunaan lahan di suatu daerah menciptakan
dan mempertahankan nilai. Tempat tinggal di dekat tempat tinggal lainnya memiliki daya tarik
pasar yang jauh lebih banyak dibandingkan tempat tinggal di dekat TPA.
Prinsip keseimbangan dan prinsip kontribusi, produktivitas surplus, dan kesesuaian saling
bergantung dan penting dalam analisis penggunaan tertinggi dan estimasi nilai pasar. Konsep-
konsep ini membentuk landasan teoritis untuk memperkirakan semua bentuk penyusutan dalam
pendekatan biaya, membuat penyesuaian dalam pendekatan perbandingan penjualan, dan
menghitung pendapatan yang diharapkan dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan.
Prinsip kontribusi menyatakan bahwa nilai komponen tertentu diukur dalam kontribusinya
terhadap nilai seluruh properti atau sebagai jumlah dimana ketidakhadirannya akan
mengurangi nilai keseluruhan. Biaya suatu barang tidak harus sama dengan nilainya. Kolam
renang dengan biaya $30.000 untuk dipasang tidak serta-merta meningkatkan nilai properti
hunian sebesar $30.000. Sebaliknya, kontribusi dolar pada nilai diukur dari segi manfaat atau
kegunaannya di pasar. Kontribusi nilai kolam renang mungkin
- Lebih tinggi dari biayanya (jika properti dengan kolam
Hukum pengembalian menurun renang dalam permintaan sangat tinggi di pasar).
Premis bahwa pengeluaran
tambahan di luar titik tertentu - Sama dengan biayanya.
(titik penurunan pengembalian)
- Lebih rendah dari biayanya, meskipun masih
tidak akan menghasilkan
pengembalian yang sepadan berkontribusi positif terhadap nilai. Ini adalah situasi paling
dengan investasi tambahan; juga
dikenal sebagai hukum umum, yaitu lebih dari nol tetapi lebih murah dari biayanya.
pengembalian yang semakin
berkurang - Tidak ada kontribusi terhadap nilai. Menambahkan
kolam renang tidak akan berpengaruh pada nilai properti
Hukum pengembalian meningkat
Premis bahwa jumlah agen tersebut di pasar saat itu.
produksi yang lebih besar
menghasilkan laba bersih yang - Kontribusi negatif terhadap nilai. Kolam renang perlu
lebih besar hingga titik tertentu
(titik penurunan pengembalian) dihilangkan dengan biaya tambahan agar properti mencapai
penggunaan tertinggi dan terbaiknya.
Kontribusi perbaikan yang ada mungkin tidak seimbang dengan total properti. Secara khusus
di daerah transisi, penggunaan properti saat ini tidak menggunakan lahan secara maksimal.
Namun demikian, penggunaan yang ada, kurang optimal, yang disebut penggunaan sementara,
akan berlanjut sampai layak secara ekonomi bagi pengembang untuk menyerap biaya konversi
properti, baik dengan meratakan dan mengganti perbaikan yang ada atau dengan
merehabilitasinya.
Produktivitas surplus adalah pendapatan bersih dari lahan yang tersisa setelah biaya agen
produksi lainnya dibayarkan. Ekonom klasik abad ke-18 dan 19 mengidentifikasi surplus
dengan sewa tanah, yang mereka pahami sebagai nilai tanah. Secara tradisional, prinsip surplus
produktivitas telah memberikan dasar bagi konsep residual pengembalian tanah dan teknik
penilaian residu. (Lihat Bab 23). Prinsip-prinsip produktivitas surplus dan pengembalian residu
ke tanah berguna dalam menetapkan penggunaan lahan tertinggi dan terbaik dan dalam
menganalisis opsi mana di antara opsi penggunaan lahan alternatif yang akan menghasilkan
nilai tertinggi. Beberapa ekonom abad kedua puluh berpendapat bahwa surplus produktivitas
harus dianggap berasal dari agen produksi yang berbeda, yaitu koordinasi kewirausahaan yang
diperlukan untuk menggabungkan tanah, tenaga kerja, dan modal menjadi produk real estat
yang lengkap.
Prinsip kesesuaian menyatakan bahwa nilai properti riil dibuat dan dipertahankan ketika
karakteristik properti sesuai dengan tuntutan pasarnya. Gaya dan penggunaan properti di area
tertentu dapat disesuaikan karena beberapa alasan, termasuk tekanan ekonomi dan preferensi
bersama pemilik untuk jenis struktur, fasilitas, dan layanan tertentu. Pengenaan dan penegakan
peraturan dan rencana zonasi oleh pemerintah daerah untuk mengatur penggunaan lahan juga
dapat berkontribusi terhadap kesesuaian. Standar kesesuaian yang ditetapkan oleh pasar dapat
berubah. Kode bangunan lokal dan pembatasan pribadi, cenderung membangun kesesuaian
dalam karakteristik properti dasar seperti ukuran, gaya, dan desain, seringkali sulit untuk
diubah dan dapat mempercepat laju keusangan.
Pasar individual juga menetapkan standar kesesuaian, terutama dalam hal harga. Menurut
prinsip perkembangan, properti dengan harga lebih rendah akan bernilai lebih di lingkungan
dengan harga lebih tinggi dibandingkan dalam lingkungan properti yang sebanding. Di bawah
prinsip regresi, properti dengan harga lebih tinggi akan bernilai kurang di lingkungan dengan
harga lebih rendah dibandingkan di lingkungan properti yang sebanding. Tentu saja, ada
pengecualian untuk prinsip-prinsip ini. Pondok-pondok musiman dan rumah-rumah liburan
mewah yang ada disekitar danau rekreasi yang populer tidak memberikan pengaruh, baik
positif maupun negatif, pada nilai satu sama lain karena pasar menerima keragaman.
Eksternalitas
Prinsip eksternalitas menyatakan bahwa faktor-faktor eksternal pada properti dapat memiliki
efek positif atau negatif pada nilainya. Jembatan dan jalan raya, polisi dan proteksi kebakaran,
serta sejumlah struktur dan layanan penting lainnya adalah eksternalitas positif yang disediakan
paling efisien melalui pembelian bersama oleh pemerintah. Eksternalitas negatif terjadi ketika
ketidaknyamanan dikenakan pada pemilik properti oleh tindakan orang lain. Misalnya,
perusahaan yang melanggar hukum lingkungan dengan membuang limbah berbahaya dan
mengatur untuk menghindari tanggung jawab membebankan biaya pembersihan pada orang
lain.
Karena tidak bergerak secara fisik, real estat dipengaruhi oleh pengaruh eksternal lebih kuat
dibandingkan kebanyakan barang, jasa, atau komoditas ekonomi lainnya. Eksternalitas dapat
merujuk pada penggunaan atau atribut fisik properti yang terletak di dekat properti subjek atau
kondisi ekonomi yang memengaruhi pasar tempat properti subjek bersaing. Misalnya,
peningkatan daya beli rumah tangga yang merupakan area perdagangan untuk fasilitas ritel
kemungkinan akan berdampak positif pada potensi penjualan (penghasil pendapatan) properti.
Pada tingkat yang luas, kondisi ekonomi internasional dapat mempengaruhi nilai real estat
melalui eksternalitas seperti ketersediaan modal asing atau efek peningkatan perdagangan luar
negeri pada pertumbuhan ekonomi nasional. Efek perdagangan luar negeri sangat kuat di
negara-negara yang berbatasan dengan Mexico dan negara di Pesisir Barat Amerika Serikat,
memiliki ekonomi yang mengalami perubahan volume perdagangan dengan negara-negara
Amerika Latin dan Lingkar Pasifik.
Kebijakan fiskal nasional juga berperan penting dalam perekonomian dan akibatnya, pada
pasar real estat. Undang-Undang Reformasi Pajak tahun 1986 menghilangkan banyak
keuntungan pajak dari berinvestasi di properti yang menghasilkan pendapatan. Perubahan ini
berdampak luas pada nilai properti tingkat investasi. Sebagian karena keuntungan pajak yang
tersedia sebelum tahun 1986, beberapa pasar real estat telah dibangun kembali. Setelah undang-
undang pajak diubah, kelebihan penawaran diakui dan nilai-nilai di pasar-pasar ini menurun
secara signifikan.
Perlambatan di pasar perumahan secara nasional pada tahun 2007 yang disebabkan oleh
krisis subprime mortgage menahan laju peningkatan pesat dalam harga perumahan menjelang
akhir dekade abad dua puluh satu. Penurunan dolar Amerika Serikat relatif terhadap mata uang
asing pada pertengahan dekade yang sama membawa peluang baru bagi investor asing di
berbagai pasar Amerika Serikat.
Di tingkat masyarakat dan lingkungan, nilai properti dipengaruhi oleh undang-undang
setempat, kebijakan dan administrasi pemerintah daerah, pajak properti, pertumbuhan
ekonomi, dan sikap sosial. Tren nilai properti yang berbeda dapat ditemukan di komunitas di
wilayah yang sama dan di antara lingkungan di komunitas yang sama. Penilai harus terbiasa
dengan peristiwa eksternal di semua tingkatan yang dapat memengaruhi nilai properti.
 4 Proses Penilaian
Proses penilaian adalah prosedur sistematis yang diikuti oleh penilai untuk memberikan
jawaban atas pertanyaan klien tentang nilai properti real. Ini adalah model yang dapat
disesuaikan dengan berbagai pertanyaan yang berhubungan dengan nilai. Ini juga dapat
digunakan —dengan beberapa modifikasi — untuk menjawab pertanyaan yang tidak terkait
langsung dengan nilai, seperti dalam kasus peninjauan dan tugas konsultasi.
Proses penilaian dimulai ketika penilai menandatangani perjanjian dengan klien untuk
menyediakan layanan penilaian. Secara umum, ketentuan perjanjian dipenuhi ketika penilai
memberikan hasil penugasan (pendapat dan kesimpulan) yang disepakati dengan klien.Tujuan
sebagian besar tugas penilaian adalah mengembangkan pendapat tentang nilai pasar. Proses
penilaian berisi semua langkah yang sesuai untuk jenis penugasan ini. Model ini juga
menyediakan kerangka kerja untuk mengembangkan pendapat tentang nilai-nilai yang
didefinisikan lainnya.
Proses penilaian dilakukan melalui langkah-langkah spesifik. Sejumlah langkah diikuti
tergantung pada tujuan penggunaan hasil tugas, sifat properti, lingkup pekerjaan yang dianggap
sesuai untuk tugas, dan ketersediaan data. Model ini menyediakan pola yang dapat digunakan
dalam penugasan penilaian untuk melakukan penelitian pasar dan analisis data, untuk
menerapkan teknik penilaian, dan mengintegrasikan hasil kegiatan ini ke dalam opini nilai yang
ditentukan. Di samping membantu penilai dalam pekerjaan mereka, model proses penilaian
yang berlaku diakui oleh pasar pengguna penilaian dan memfasilitasi pemahaman mereka
tentang kesimpulan penilaian.
Penelitian dimulai setelah masalah penilaian diidentifikasi dan ruang lingkup pekerjaan
yang diperlukan untuk menyelesaikan masalah telah ditentukan.Analisis data yang relevan
dengan masalah dimulai dengan penyelidikan tren yang diamati pada tingkat pasar —
internasional, nasional, regional, atau lingkungan.Investigasi (yaitu, analisis pasar) membantu
penilai memahami hubungan timbal balik antara prinsip, kekuatan, dan faktor yang
mempengaruhi nilai properti real di area pasar tertentu.Penelitian juga menyediakan data
mentah dari mana penilai dapat mengekstraksi informasi kuantitatif dan bukti tren pasar
lainnya.Tren semacam ini dapat mencakup perubahan persentase positif atau negatif dalam
nilai properti selama beberapa tahun, perpindahan penduduk ke suatu daerah, dan jumlah
peluang kerja yang tersedia dan pengaruhnya terhadap daya beli pengguna properti yang
potensial.
 Dalam penugasan untuk mengembangkan pendapat tentang nilai pasar, tujuan akhir proses
penilaian adalah kesimpulan nilai yang didukung dengan baik yang mencerminkan semua
faktor terkait yang memengaruhi nilai pasar properti yang dinilai. Untuk mencapai tujuan ini,
seorang penilai mempelajari sebuah properti dari tiga sudut pandang berbeda, yang disebut
sebagai pendekatan terhadap nilai.
1. Dalam pendekatan biaya, nilai diperkirakan sebagai biaya saat ini untuk mereproduksi atau
mengganti perbaikan (termasuk insentif atau laba wirausaha yang sesuai), dikurangi
kerugian dalam nilai dari depresiasi, ditambah nilai tanah.
2. Dalam pendekatan perbandingan penjualan, nilai ditunjukkan oleh penjualan terbaru dari
properti yang sebanding di pasar.
3. Dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan, nilai ditunjukkan oleh kekuatan penghasilan
properti, berdasarkan kapitalisasi pendapatan.
Secara tradisional, teknik penilaian tertentu diterapkan dalam tiga pendekatan untuk
memperoleh indikasi nilai properti real.Satu atau lebih pendekatan terhadap nilai dapat
digunakan tergantung pada pendekatan mana yang diperlukan untuk menghasilkan hasil
penugasan yang kredibel, mengingat penggunaan yang dimaksudkan.
Tiga pendekatan saling berkaitan (Pendekatan perbandingan penjualan dulu dikenal sebagai
“pendekatan pasar”.Namun, ini adalah sebuah ironi karena semua tiga pendekatan untuk nilai
adalah pendekatan “pasar”, bahwa ini bergantung pada data pasar).Masing-masing
membutuhkan pengumpulan dan analisis data yang berkaitan dengan properti yang dinilai.
Setiap pendekatan diuraikan secara singkat dalam bab ini dan dibahas secara rinci di bagian
selanjutnya dari buku ini. Dari pendekatan yang diterapkan, penilai mengembangkan indikasi
nilai yang terpisah untuk properti yang dinilai. Untuk menyelesaikan proses penilaian, penilai
mengintegrasikan informasi yang diambil dari riset pasar, analisis data, dan penerapan
pendekatan untuk mencapai kesimpulan nilai. Kesimpulan ini dapat disajikan sebagai estimasi
nilai titik tunggal atau, jika penugasan memungkinkan, sebagai rentang nilai yang dapat
menurun (atau sebagai titik yang dirujuk dari tolok ukur). Integrasi yang efektif dari semua
elemen dalam proses tergantung pada keterampilan, pengalaman, dan penilaian penilai.
Komponen proses penilaian ditunjukkan pada Gambar 4.1.
Gambar 4.1.Proses Penilaian
Identifikasi Masalah
Identifikasi Identifikasi Identifikasi Identifikasi Identifikasi Kondisi
klien dan penggunaan tujuan tanggal karakteristik penugasan
pengguna yang dituju penugasan efektif properti
yang dituju (jenis dan pendapat yang relevan
definisi
nilai)

Lingkup Penentuan Kerja

Pengumpulan Data dan Deskripsi Properti

Data Area Pasar Data Properti Subjek
Karakteristik umum Karakteristik subjek
wilayah, kota, dan penggunaan dan
lingkungan peningkatan lahan,
properti pribadi,
asetbisnis, dan lain-lain
Data Properti Sebanding
Penjualan, daftar,
kekosongan penawaran,
biaya dan depresiasi,
pendapatan dan
pengeluaran, tingkat
kapitalisasi, dan lain-lain.

Analisis Data
Analisis Penggunaan Tertinggi dan
Analisis Pasar
Terbaik
Studi Permintaan
Tanah seolah kosong
Studi Persediaan
Peningkatan ideal
Studi pemasaran
Properti membaik

Opini Nilai Tanah

 Penerapan Pendekatan terhadap Nilai
Pendekatan Perbandingan Pendekatan Kapitalisasi
Pendekatan Biaya
Penjualan Penghasilan

Rekonsiliasi atau Penyesuaian Indikasi Nilai dan Pendapat Akhir Nilai

Laporan Nilai yang Didefinisikan

Identifikasi Masalah Penilaian

Langkah pertama dalam proses penilaian adalah pengembangan pemahaman yang jelas tentang
masalah yang harus dipecahkan. Ini menetapkan parameter untuk penugasan. Untuk
memecahkan masalah apa pun, masalah pertama-tama harus diidentifikasi, dan baru kemudian
solusi yang tepat untuk masalah tersebut dapat ditentukan. Dalam praktik penilaian, identifikasi
masalah secara logis mendahului ruang lingkup penentuan kerja.
Identifikasi masalah penilaian melibatkan identifikasi masing-masing hal berikut:
• klien
• pengguna yang dituju, jika ada, selain klien
• tujuan penggunaan penilaian
• jenis nilai dan definisinya
• tanggal efektif opini dan kesimpulan
• identifikasi karakteristik properti yang relevan dengan jenis dan definisi nilai dan tujuan
penggunaan penilaian (termasuk lokasinya, hak properti yang akan dinilai, dan fitur lainnya)
• kondisi penugasan, termasuk asumsi luar biasa, kondisi hipotetis, dan persyaratan tambahan
yang harus diikuti
Sebelum mengidentifikasi karakteristik properti dan asumsi luar biasa serta kondisi hipotetis
yang relevan dengan tujuan penugasan, penilai harus secara jelas mengidentifikasi klien,
pengguna yang dituju, dan tujuan penggunaan penilaian, tujuan penugasan, dan tanggal efektif
dari pendapat nilai. Setelah masalah penilaian diidentifikasi, penilai dapat menentukan ruang
lingkup pekerjaan yang sesuai untuk tugas tersebut.
Lingkup Penentuan Kerja
Penting bahwa penilai
Lingkup pekerjaan adalah keputusan paling kritis yang
memahami sepenuhnya
akan dibuat oleh penilai dalam melakukan tugas. (Topik pentingnya menentukan
ruang lingkup pekerjaan.
ini dibahas lebih rinci dalam Bab 8.) Memecahkan
Informasi lebih lanjut
masalah penilaian melibatkan tiga langkah: tentang ruang lingkup
pekerjaan dapat
1. Mengidentifikasi masalah
ditemukan di buku
2. Menentukan solusi (atau ruang lingkup pekerjaan) pegangan Scope of Work
yang diterbitkan oleh
3. Menerapkan solusi
Appraisal Institute.
Tidak satu pun dari ketiga langkah tersebut dapat
dihilangkan, dan masing-masing harus dilakukan secara
berurutan.
Untuk menganalisis masalah, penilai mengidentifikasi tujuh elemen penugasan utama: (1)
klien, (2) pengguna yang dituju selain klien, (3) penggunaan yang dimaksudkan, (4) tujuan
penilaian, atau jenis nilai dan definisi, (5) tanggal efektif, (6) karakteristik properti yang relevan
dengan penugasan seperti minat untuk dinilai dan karakteristik fisik dan hukum), dan (7)
kondisi penugasan seperti kondisi hipotetis, asumsi luar biasa, dan persyaratan lainnya.
Elemen-elemen ini menyediakan kerangka kerja untuk penugasan dan memungkinkan penilai
mengidentifikasi masalah yang harus dipecahkan.
Langkah kedua adalah menentukan ruang lingkup pekerjaan untuk menyelesaikan masalah.
Lingkup pekerjaan mencakup semua aspek dari proses penilaian, termasuk pendekatan mana
terhadap nilai yang akan digunakan; berapa banyak data yang harus dikumpulkan, dari sumber
apa, dari daerah geografis mana, dan selama periode waktu apa; sejauh mana proses verifikasi
data; dan tingkat pemeriksaan properti, jika ada.
Ruang lingkup keputusan kerja sesuai ketika memungkinkan penilai untuk mencapai hasil
penugasan yang kredibel dan konsisten dengan harapan klien yang serupa dan pekerjaan yang
akan dilakukan oleh rekan-rekan penilai dalam situasi yang sama.

Merencanakan Penilaian
Untuk menyelesaikan tugas dengan efisien, setiap langkah dalam proses penilaian harus
direncanakan dan dijadwalkan. Persyaratan waktu dan personel akan bervariasi sesuai dengan
jumlah dan kompleksitas pekerjaan. Beberapa penugasan dapat diselesaikan dalam beberapa
hari.Untuk masalah penilaian yang lebih kompleks, minggu atau bulan dapat dihabiskan untuk
mengumpulkan, menganalisis, dan menerapkan semua data terkait.
 Beberapa penugasan dapat dilakukan oleh penilai tunggal, sementara yang lain
membutuhkan bantuan dari anggota staf lain atau spesialis penilai. Kadang-kadang bantuan
spesialis di bidang lain dibutuhkan. Misalnya, dalam menilai sebuah properti hotel, temuan
penilai dapat ditambah dengan pendapat profesional dari penilai properti pribadi. Mengakui
kapan pekerjaan dapat atau harus didelegasikan meningkatkan efisiensi dan meningkatkan
akurasi, tetapi penilai juga harus menyadari tanggung jawab yang melekat dalam penggunaan
laporan yang disiapkan oleh orang lain. (Jenis-jenis keprihatinan ini dibahas dalam Appraisal
Institute’s Guide Note 4 dan Standards Rule 2-3 dari Uniform Standards of Professional
Appraisal Practice).Penilai atau penilai yang menandatangani sertifikasi menanggung
tanggung jawab utama untuk penugasan tersebut.Artinya, setiap penilai yang menandatangani
bagian laporan penilaian harus menandatangani sertifikasi.Dengan tampilan tugas yang
komprehensif, penilai dapat mengenali jenis dan volume pekerjaan yang harus dilakukan dan
menjadwalkan serta mendelegasikan pekerjaan yang benar.
Rencana kerja penilai biasanya mencakup garis besar laporan penilaian yang
diusulkan.Bagian utama laporan ini digambarkan, dan data serta prosedur yang terlibat dalam
setiap bagian dicatat. Dengan menggunakan garis besar ini, data dapat dikumpulkan secara
cerdas dan jumlah waktu yang tepat dapat dialokasikan untuk setiap langkah dalam proses
penilaian.
ScopeCreep
Istilah baru scopecreep diciptakan umumnya mengacu pada perubahan fokus atau parameter
proyek atau peran tertentu, sering mengakibatkan lebih banyak pekerjaan dengan sedikit atau
tidak ada kompensasi tambahan untuk penyedia layanan. Contohnya termasuk meningkatnya
jumlah foto yang diperlukan dalam banyak penugasan penilaian dan meningkatnya persyaratan
pelaporan institusional seperti penerapan terbaru Market Conditions Addendum to the
Appraisal Report (Form 1004MC) oleh Fannie Mae.Kamera digital telah membuat tugas
mendokumentasikan properti dengan foto-foto lebih ringan dibandingkan dulu, tapi harapan
klien meningkat berapa banyak foto-foto yang diperlukan mungkin tidak berkorelasi dengan
peningkatan biaya penilaian.
Pertahanan terbaik terhadap scope creep dalam tugas adalah diskusi tentang harapan klien
dan pernyataan jelas tentang ruang lingkup yang diantisipasi kerja dalam surat atau beberapa
perjanjian tertulis awal lainnya. Sebagai contoh, dalam beberapa kasus, klien mungkin
berasumsi bahwa penilai akan bersedia memberikan kesaksian dalam pemeriksaan pajak
properti tanpa kompensasi tambahan, dengan alasan bahwa kesaksian hanya melaporkan
kesimpulan penilaian kepada pengguna yang dituju. Disarankan bagi penilai dan klien untuk
mencapai kesepakatan di depanbahwa penilaian akan dilakukan untuk biaya yang ditetapkan,
dan kesaksian potensial pada audiensi akan memerlukan penugasan terpisah dengan ruang
lingkup pekerjaannya sendiri untuk ditentukan sesuaiwaktu jika perlu.
Lihat juga Robin L. Phillips, “Scope Creep,”Valuation (Kuartal Pertama 2011): 20-25.
Pengumpulan Data dan Deskripsi Properti
Setelah analisis pendahuluan (yaitu, identifikasi masalah penilaian dan penentuan ruang
lingkup pekerjaan), penilai mengumpulkan data pada area pasar, properti subjek, dan properti
yang sebanding di pasar.Data yang dibutuhkan oleh penilai dapat dibagi menjadi data umum
dan data spesifik.
Data umum termasuk informasi tentang tren dalam kekuatan sosial, ekonomi, pemerintahan,
dan lingkungan yang mempengaruhi nilai properti di area pasar yang ditentukan.Tren adalah
momentum atau kecenderungan dalam arah umum yang disebabkan oleh serangkaian
perubahan yang saling terkait.Tren seperti pergeseran populasi, penurunan tingkat hunian
gedung perkantoran, dan peningkatan permulaan perumahan di area pasar yang diidentifikasi
dengan menganalisis data umum.Data umum dapat berkontribusi signifikan bagi pemahaman
penilai tentang pasar.
Data spesifik berkaitan dengan properti yang dinilai dan properti yang sebanding.Data ini
mencakup informasi hukum, fisik, lokasi, biaya, dan pendapatan dan pengeluaran tentang
properti dan detail penjualan yang sebanding.Pengaturan keuangan yang dapat mempengaruhi
harga jual juga dipertimbangkan.
Data tentang properti yang sebanding dapat berupa data umum yang dimiliki oleh penilai
dalam file atau data spesifik yang harus dikumpulkan untuk penugasan tertentu. Lebih sering,
data properti yang dapat diperbandingkan adalah data penawaran dan permintaan spesifik yang
berkaitan dengan posisi kompetitif properti yang mirip dengan subjek.Data persediaan
mencakup inventaris properti kompetitif yang ada dan yang diusulkan, tingkat kekosongan,
dan tingkat penyerapan.Data permintaan dapat terdiri dari data populasi, pendapatan,
pekerjaan, dan survei yang berkaitan dengan pengguna properti potensial.Dari data ini,
perkiraan permintaan di masa mendatang untuk penggunaan saat ini atau prospektif atau
penggunaan properti subjek dikembangkan.
Jumlah dan jenis data yang dikumpulkan untuk penilaian tergantung pada pendekatan yang
digunakan untuk mengembangkan pendapat tentang nilai dan pada lingkup pekerjaan yang
ditentukan.Dalam penugasan penilaian yang diberikan, lebih dari satu pendekatan terhadap
nilai seringkali tepat dan perlu untuk sampai pada pendapat nilai.Bergantung pada masalah
atau masalah yang harus diatasi, satu pendekatan dapat diberikan penekanan lebih besar dalam
memperoleh pendapat akhir tentang nilai.Dalam melakukan penugasan tertentu, penilaian dan
pengalaman penilai dan jumlah dan kualitas data yang tersedia untuk analisis dapat
menentukan pendekatan atau pendekatan mana yang digunakan.
 Data yang dikumpulkan harus bermakna dan relevan.Semua pengaruh nilai yang relevan,
fakta, dan kesimpulan tentang tren harus secara jelas ditunjukkan dalam laporan dan spesifik
terkait dengan properti yang dinilai. Karena data yang dipilih membentuk dasar untuk penilaian
penilai, penjelasan menyeluruh tentang pentingnya data yang dilaporkan memastikan bahwa
pembaca akan memahami penilaian ini.
Data yang tidak relevan harus dikeluarkan karena dimasukkannya data tersebut dapat
mengurangi kredibilitas analisis dan kesimpulan penilai.Data tentang penjualan properti subjek
sebelumnya hampir selalu relevan.Tidak cukup hanya melaporkan riwayat penjualan
subjek.Ketika pendapat tentang nilai pasar harus dikembangkan, standar profesional
mengharuskan penilai menganalisis semua penjualan properti subjek yang terjadi dalam tiga
tahun sebelum tanggal nilai.Setiap perjanjian penjualan (misalnya, kontrak), opsi, atau daftar
terkini pada tanggal penilaian dan tersedia dalam kegiatan bisnis normal juga harus dianalisis.
Daftar penjualan atau perjanjian lain hanyalah awal.
Pasar yang menurun membuktikan tantangan.Di pasar 2013, menganalisis penjualan
properti subjek yang terjadi dalam tiga tahun sebelumnya sulit. Banyak properti pertanian,
perumahan, industri, dan kantor melewati proses penyitaan, dan hak kepemilikan atas properti-
properti ini dipindahkan ke bank dan pemberi pinjaman lainnya. Informasi tentang perincian
transaksi ini seringkali tidak tersedia.

Analisis Data
Setelah data yang sesuai pada area pasar, properti subjek, dan situs telah dikumpulkan dan
ditinjau ulang untuk keakuratan, penilai memulai proses analisis data, yang memiliki dua
komponen: analisis pasar dan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik. Bahkan penugasan
penilaian yang paling sederhana harus didasarkan pada pemahaman kuat tentang kondisi pasar
yang lazim dan penggunaan real estat yang tertinggi dan terbaik.Dua bentuk analisis saling
terkait.Faktanya, investigasi penilai terhadap tren yang mempengaruhi basis ekonomi area
pasar mengarah langsung ke penentuan penggunaan tertinggi dan terbaik.

Analisis Pasar
Analisis pasar adalah studi tentang kondisi pasar untuk jenis propertispesifik.Deskripsi kondisi
pasar yang lazim membantu pembaca laporan penilaian memahami motivasi peserta di pasar
properti subjek.Kondisi pasar luas memberikan latar belakang pengaruh pasar lokal dan
lingkungan yang berkaitan langsung dengan nilai properti subjek.
 Analisis pasar, dibahas secara rinci dalam Bab 15,
Analisis kondisi pasar dan
penggunaan tertinggi dan memiliki dua fungsi penting.Pertama, ini memberikan latar
terbaik sangat penting untuk belakang perkembangan lokal yang
proses penilaian ketika opini
nilai pasar adalah tujuan dipertimbangkan.Kedua, pengetahuan tentang perubahan
penugasan luas yang memengaruhi penawaran dan permintaan
memberi penilaian kepada penilai tentang bagaimana nilai
berubah dari waktu ke waktu.
Data dan kesimpulan yang dihasilkan melalui analisis pasar adalah komponen penting di
bagian lain dari proses penilaian. Bahkan, sebagian besar waktu dan upaya yang terlibat dalam
proses penilaian dikhususkan untuk analisis pasar, meliputi pengumpulan, verifikasi, dan
analisis data.
Analisis pasar menghasilkan informasi yang diperlukan untuk masing-masing dari tiga
pendekatan tradisional terhadap nilai.Dalam pendekatan biaya, analisis pasar memberikan
dasar menyesuaikan biaya properti subjek untuk depresiasi, yaitu, kemunduran fisik dan
keusangan fungsional dan eksternal.Dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan, semua data
pendapatan, pengeluaran, dan kurs yang diperlukan dievaluasi dengan mempertimbangkan
kekuatan pasar penawaran dan permintaan.Dalam pendekatan perbandingan penjualan,
kesimpulan analisis pasar digunakan untuk menggambarkan pasar dan mengidentifikasi
properti yang sebanding.
Tingkat analisis pasar dan tingkat perincian yang sesuai untuk penugasan tertentu
bergantung pada masalah penilaian yang sedang diperiksa.Penilai yang melakukan bisnis di
pasar yang umumnya stabil setiap hari harus memiliki semua informasi demografis dan
ekonomi yang diperlukan untuk mendokumentasikan kondisi pasar.Ketika penugasan
penilaian itu rumit — ya, sebuah analisis kelayakan pengembangan subdivisi — diperlukan
analisis pasar yang lebih terperinci.Terlepas dari kompleksitas penugasan, logika analisis pasar
harus dikomunikasikan dengan jelas kepada pembaca dalam laporan penilaian.Tingkat
perincian tergantung pada kebutuhan klien dan pengguna yang dituju serta pada tujuan
penggunaan laporan.

Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

Kapan pun opini nilai pasar dikembangkan, analisis penggunaan tertinggi dan terbaik
diperlukan.Melalui analisis penggunaan tertinggi dan terbaik, penilai menafsirkan kekuatan
pasar yang memengaruhi properti subjek dan mengidentifikasi penggunaan atau penggunaan
yang menjadi dasar opini akhir nilai(Analisis penggunaan tertinggi dan terbaik dibahas secara
rinci di Bab 16.)
Meskipun analisis penggunaan tertinggi dan terbaik merupakan bagian penting proses
penilaian, analisis ini sering kali merupakan salah satu bidang terlemah dalam penilaian. Hal
ini terlalu sering dipandang sebagai latihan yang perlu tetapi tidak membuahkan hasil, ketika
ini benar-benar menjadi jantung penugasan dalam analisis nilai pasar.Jika penggunaan tertinggi
dan terbaik tidak ditangani secara memadai, penilai dapat menganalisis properti yang dinilai
secara tidak tepat.
Ketika tujuan penugasan adalah untuk mengembangkan pendapat tentang nilai pasar, penilai
harus menjawab pertanyaan tentang penggunaan tertinggi dan terbaik untuk apa pun yang
dinilai. Dalam menilai properti yang lebih baik, penilai harus menjawab pertanyaan tentang
penggunaan tertinggi dan terbaik seperti yang saat ini ditingkatkan.Dalam menilai situs yang
kosong, penilai harus membahas penggunaan tertinggi dan terbaik seolah-olah kosong.Dalam
menilai suatu situs seolah-olah kosong (misalnyadalam menerapkan pendekatan biaya untuk
properti yang ditingkatkan), penilai harus menjawab pertanyaan tentang penggunaan tertinggi
dan terbaik seolah-olah kosong.
Menganalisis penggunaan tanah tertinggi dan terbaik seolah-olah kosong membantu penilai
mengidentifikasi properti yang sebanding. Kapan pun memungkinkan, properti yang dinilai
harus dibandingkan dengan properti serupa yang telah dijual baru-baru ini di pasar yang sama.
Properti yang berpotensi sebanding yang tidak memiliki penggunaan tertinggi dan terbaik yang
sama biasanya dihilangkan dari analisis lebih lanjut. Memperkirakan penggunaan tanah
tertinggi dan terbaik seolah-olah kosong adalah bagian penting untuk mendapatkan pendapat
tentang nilai tanah.
Ada dua alasan untuk menganalisis penggunaan properti yang tertinggi dan terbaik saat
ditingkatkan.Yang pertama adalah membantu mengidentifikasi properti yang berpotensi
sebanding. Setiap properti yang diperbaiki harus memiliki penggunaan tertinggi dan terbaik
yang sama atau serupa dengan properti subjek yang ditingkatkan, baik seolah-olah kosong
maupun sebagai perbaikan. Alasan kedua untuk menganalisis penggunaan properti yang
tertinggi dan terbaik sebagai yang ditingkatkan adalah untuk memutuskan mana dari opsi
berikut yang harus dikejar:
- Pertahankan perbaikan apa adanya.
- Perbaikan item perawatan yang ditangguhkan dan pertahankan perbaikannya.
- Memodifikasi perbaikan (misalnya, merenovasi, memodernisasi, atau mengkonversi).
- Menghancurkan perbaikan.
Dalam beberapa situasi, properti dapat dikenakan pembatasan (misalnyapelestarian bersejarah)
yang mencegah perbaikan agar tidak dibongkar.Dalam hal ini, penggunaan tertinggi dan
terbaik dibatasi oleh batasan.
Kesimpulan penggunaan tertinggi dan terbaik harus menentukan penggunaan yang optimal
(atau penggunaan), ketika properti akan digunakan atau mencapai hunian yang stabil, dan siapa
yang akan menjadi pembeli atau pengguna properti yang paling mungkin (misalnya, operator
pemilik) dari properti atau investor ekuitas atau utang).

Opini Nilai Tanah

Nilai tanah dapat menjadi komponen utama dari total nilai properti. Penilai sering
mengembangkan pendapat tentang nilai tanah secara terpisah, bahkan ketika menilai properti
dengan perbaikan bangunan yang luas.Nilai tanah dan nilai bangunan dapat berubah pada
tingkat berbeda karena peningkatan hampir selalu tunduk pada penyusutan.Untuk banyak
penilaian, pendapat terpisah tentang nilai tanah diperlukan.
Meskipun estimasi nilai properti total dapat diperoleh dalam perbandingan penjualan atau
pendekatan kapitalisasi pendapatan tanpa memisahkan nilai tanah dan peningkatan, perlu
memperkirakan nilai tanah secara terpisah untuk mengisolasi nilai yang dikontribusikan tanah
terhadap total properti. Dalam pendekatan biaya, nilai tanah harus diperkirakan dan dinyatakan
secara terpisah.
Mengembangkan pendapat tentang nilai tanah dapat dianggap sebagai langkah terpisah
dalam model penilaian atau teknik penting untuk menerapkan pendekatan tertentu terhadap
nilai, tergantung pada masalah penilaian yang ditentukan dan pada analisis penggunaan
tertinggi dan terbaik.Hubungan antara tertinggi dan terbaik dan nilai tanah (penilai
membedakan antara permukaan bumi, baik tanah dan air, dan apapun yang melekat padanya,
apakah dengan alam atau dengan tangan manusia) dan situs (tanah yang diperbaiki sehingga
siap digunakan untuk tujuan tertentu).Perbedaan antara kedua istilah tersebut dibahas lebih
lengkap di Bab 12)dapat menunjukkan apakah penggunaan yang ada adalah penggunaan lahan
tertinggi dan terbaik.
Biasanya, penilaian tanah dilakukan sebagai bagian
Dari berbagai teknik yang
analisis pendekatan biaya, tetapi jika pendekatan biaya tidak
dapat diterapkan untuk
diterapkan dalam penugasan, mungkin untuk
memperkirakan nilai tanah,
mengembangkan penilaian yang didukung dengan baik
perbandingan penjualan
tanpa kesimpulan nilai tanah yang terpisah.Sebagai salah
biasanya yang paling dapat
satu contoh, kesimpulan nilai tanah tidak diperlukan dalam
diandalkan.
 penilaian satu unit kondominium dalam proyek
kondominium perumahan besar.
Penilai dapat menggunakan beberapa teknik untuk mendapatkan indikasi nilai tanah:
- perbandingan penjualan
- ekstraksi
- alokasi
- pengembangansubdivisi
- sisa tanah
- kapitalisasi sewa tanah
Biasanya cara yang paling dapat diandalkan untuk memperkirakan nilai tanah adalah dengan
perbandingan penjualan. Tetapi ketika sedikit penjualan yang tersedia, atau ketika indikasi nilai
yang dihasilkan melalui perbandingan penjualan membutuhkan dukungan tambahan, prosedur
seperti ekstraksi atau alokasi dapat diterapkan.Metode penilaian tanah lainnya, yang semuanya
melibatkan teknik kapitalisasi pendapatan, memiliki batasan lebih banyak dan lebih jarang
digunakan dalam praktik penilaian sehari-hari. Teknik pengembangan subdivisi adalah metode
penilaian khusus yang berguna dalam situasi penggunaan lahan tertentu (Penilaian subdivisi
dibahas lebih lengkap dalam Don M. Emerson, Jr., Subdivision Valuation (Chicago: Appraisal
Institute, 2008)). Teknik residu tanah lebih sering digunakan dalam analisis penggunaan
tertinggi dan terbaik untuk menguji kelayakan berbagai kegunaan daripada memperkirakan
nilai tanah sebagai bagian dari salah satu pendekatan tradisional terhadap nilai.Kapitalisasi
sewa tanah dapat digunakan ketika sewa tanah dan tingkat kapitalisasi lahan sudah tersedia -
misalnya, untuk penilaian di daerah yang berkembang dengan baik.(Teknik-teknik penilaian
tanah ini dibahas secara rinci dalam Bab 17.)

Penerapan Pendekatan terhadap Nilai

Proses penilaian diterapkan untuk mengembangkan pendapat yang didukung dengan baik
dari nilai yang ditentukan berdasarkan analisis data umum dan spesifik terkait. Penilai
mengembangkan pendapat nilai properti dengan prosedur penilaian spesifik yang
mencerminkan tiga metode analisis data berbeda:
- Pendekatan perbandingan penjualan Salah satu dari tiga pendekatan
- Pendekatan kapitalisasi pendapatan terhadap nilai — perbandingan
- Pendekatan biaya penjualan, kapitalisasi pendapatan,
Satu atau lebih dari pendekatan ini digunakan dan biaya —sangat efektif dalam
dalam semua estimasi nilai.Pendekatan yang situasi tertentu. Penilai sering
menggunakan lebih dari satu
pendekatan.
digunakan tergantung pada jenis properti, tujuan
penggunaan penilaian, ruang lingkup pekerjaan
yang berlaku, dan kualitas dan kuantitas data
yang tersedia untuk analisis.
Ketiga pendekatan ini berlaku untuk banyak masalah penilaian, tetapi satu atau lebih
pendekatan memiliki arti lebih besar dalam penugasan yang diberikan.Misalnya, pendekatan
perbandingan penjualan biasanya ditekankan dalam penilaian properti hunian satu unit.Tetapi
pendekatan ini tidak berlaku untuk properti khusus seperti pabrik pembuangan sampah karena
data yang sebanding mungkin tidak tersedia.Pendekatan kapitalisasi pendapatan digunakan
untuk menilai sebagian besar properti yang menghasilkan pendapatan, tetapi bisa sangat tidak
dapat diandalkan di pasar untuk properti komersial atau industri di mana pemilik-penghuni
mengalahkan para investor.Pendekatan kapitalisasi pendapatan biasanya tidak diterapkan
dalam menilai rumah.Pendekatan biaya lebih berlaku untuk properti baru dan tujuan khusus
dan kurang berlaku dalam menilai properti dengan perbaikan yang lebih tua yang mengalami
penyusutan substansial, ini sulit diperkirakan.Penilai harus menerapkan semua pendekatan
yang berlaku dan yang memiliki data. Indikasi nilai alternatif yang diperoleh dapat mendukung
atau membantah satu sama lain.

Pendekatan Perbandingan Penjualan

Pendekatan perbandingan penjualan paling berguna ketika sejumlah properti serupa baru-baru
ini dijual atau saat ini dijual di pasar properti yang menjadi subjek.Menggunakan pendekatan
ini, penilai menghasilkan indikasi nilai dengan membandingkan properti subjek dengan
properti yang serupa (yaitu, sebanding). Harga jual properti yang dinilai paling sebanding
cenderung menunjukkan kisaran di mana indikasi nilai properti subjek akan jatuh.
Penilai memperkirakan tingkat kesamaan atau perbedaan antara properti subjek dan
penjualan yang sebanding dengan mempertimbangkan berbagai elemen perbandingan:
- Hak properti realyang disampaikan
- istilah pembiayaan
- ketentuan penjualan
- pengeluaran dilakukan segera setelah pembelian
- kondisi pasar
- lokasi
- karakteristik fisik
- karakteristik ekonomi
 - karakteristik hukum
- komponen nilai yang tidak nyata
Penyesuaian dolar atau persentase kemudian diterapkan pada harga jual yang diketahui dari
setiap properti yang sebanding untuk mendapatkan nilai yang ditunjukkan untuk properti yang
dimaksud.Teknik analisis kualitatif juga dapat diterapkan untuk elemen perbandingan dimana
penyesuaian kuantitatifnya tidak dapat dikembangkan.Melalui prosedur komparatif ini, penilai
memberikan pendapat tentang nilai yang didefinisikan dalam identifikasi masalah pada tanggal
tertentu.
Pendekatan perbandingan penjualan dapat memberikan indikasi nilai untuk biaya sederhana,
biaya sewa, atau leasehold interests, tergantung pada apa hak properti real yang diwakili dalam
penjualan properti yang sebanding.
Pengganda pendapatan dan tingkat kapitalisasi juga dapat dikumpulkan melalui analisis
penjualan yang sebanding, meskipun faktor-faktor ini tidak dianggap sebagai elemen
perbandingan dalam pendekatan perbandingan penjualan.Sebaliknya, ini harus diterapkan
dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan.

Pendekatan Kapitalisasi Penghasilan

Dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan, nilai sekarang dari manfaat masa depan yang
diharapkan dari kepemilikan properti diukur. Penghasilan properti dan nilai jual kembali saat
pengembalian dapat dikapitalisasi menjadi nilai lump-sum saat ini. Ada dua metode kapitalisasi
pendapatan: kapitalisasi langsung dan kapitalisasi hasil. Dalam kapitalisasi langsung,
hubungan antara pendapatan dan nilai satu tahun tercermin dalam tingkat kapitalisasi atau
pengganda pendapatan.Dalam kapitalisasi hasil, pendapatan perkiraan beberapa tahun dan nilai
pembalikan pada akhir periode yang ditentukan dikonversi ke nilai sekarang menggunakan
tingkat hasil.Aplikasi kapitalisasi hasil yang paling umum adalah diskon analisis arus
kas.Mengingat perbedaan signifikan tentang bagaimana dan kapan properti menghasilkan
pendapatan, ada banyak variasi dalam prosedur kapitalisasi langsung dan hasil, dibahas dalam
Bab 20.
Seperti pendekatan perbandingan penjualan dan pendekatan biaya, pendekatan kapitalisasi
pendapatan membutuhkan riset pasar yang luas.Pengumpulan dan analisis data untuk
pendekatan ini dilakukan dengan latar belakang hubungan penawaran dan permintaan,
menyediakan informasi tentang tren dan antisipasi pasar.
Data spesifik dimana penilai menyelidiki dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan
termasuk harapan pendapatan kotor properti, pengurangan diharapkan dalam pendapatan kotor
disebabkan karena kekosongan dan kehilangan koleksi, biaya operasional tahunan yang
diantisipasi, pola dan durasi aliran pendapatan properti, dan nilai pembalikan yang
diantisipasi.Setelah pendapatan dan pengeluaran diperkirakan, aliran pendapatan dikapitalisasi
dengan menerapkan tingkat atau faktor yang sesuai atau dikonversi menjadi nilai sekarang
melalui diskon. Dalam analisis arus kas yang didiskontokan, kuantitas, variabilitas, waktu, dan
durasi dari satu set pendapatan periodik dan kuantitas dan waktu dari pengembalian ditentukan
dan didiskontokan ke nilai sekarang pada tingkat hasil yang ditentukan. Nilai tukar yang
digunakan untuk kapitalisasi atau diskon berasal dari tingkat pengembalian yang dapat diterima
untuk properti yang serupa.
Seperti pendekatan lain untuk nilai, pendekatan kapitalisasi pendapatan berlaku dalam
penilaian berbagai kepentingan properti. Properti real yang menghasilkan pendapatan dalam
bentuk sewa biasanya disewa, yang menciptakan tanah hukum dari kepentingan kepemilikan
lessor dan lessee (yaitu, bunga sewa dan bunga biaya sewa).Penilaian biaya bunga sederhana
dari properti sewaan, bukan merupakan tugas penilaian yang tidak lazim, mungkin atau tidak
mungkin memerlukan penilaian kepentingan individu.

Pendekatan Biaya
Pendekatan biaya didasarkan pada pemahaman bahwa pelaku pasar menghubungkan nilai
dengan biaya.Dalam pendekatan biaya, nilai properti diperoleh dengan menambahkan nilai
estimasi tanah ke biaya saat ini, membangun reproduksi atau penggantian untuk perbaikan dan
kemudian mengurangi jumlah penyusutan (yaitu, kerusakan dan keusangan) dalam struktur
dari semua sebab.Insentif wirausaha (jumlah yang diharapkan diterima pengembang) atau laba
wirausaha (jumlah yang sebenarnya diterima) dapat dimasukkan dalam indikasi
nilai.Pendekatan ini sangat berguna dalam menilai perbaikan baru atau hampir baru dan
properti yang tidak sering dipertukarkan di pasar.Teknik pendekatan biaya juga dapat
digunakan untuk memperoleh informasi yang dibutuhkan dalam pendekatan perbandingan
penjualan dan pendekatan kapitalisasi pendapatan terhadap nilai, seperti biaya untuk
memperbaiki item pemeliharaan yang ditangguhkan.
Biaya saat ini untuk membangun perbaikan dapat diperoleh dari penaksir biaya, manual
biaya, pembangun, dan kontraktor.Penyusutan diukur melalui riset pasar dan penerapan
prosedur tertentu.Nilai tanah diperkirakan secara terpisah dalam pendekatan biaya.
Biasanya pendekatan biaya memberikan indikasi nilai bunga sederhana.Indikasi nilai perlu
disesuaikan jika biaya sewa atau bunga parsial lainnya dinilai.
Rekonsiliasi Akhir atas Indikasi Nilai
Langkah analitis terakhir dalam proses penilaian adalah rekonsiliasi dari indikasi nilai yang
diturunkan menjadi kesimpulan nilai. Rekonsiliasi terjadi dalam setiap pendekatan terhadap
nilai, tetapi rekonsiliasi akhir terjadi pada akhir proses penilaian. Kesimpulan nilai dapat
dinyatakan sebagai angka tunggal, rentang angka, atau sebagai angka yang lebih besar dari atau
kurang dari jumlah patokan yang ditentukan.Sifat rekonsiliasi tergantung pada masalah
penilaian, pendekatan yang telah digunakan, dan keandalan dan kecukupan data yang
digunakan.
Ketika ketiga pendekatan digunakan, penilai
Penyesuaian
memeriksa tiga indikasi terpisah dan
Fase terakhir setiap penugasan
mempertimbangkan ketergantungan relatif dan penilaian di mana dua atau lebih
penerapan masing-masing pendekatan.Di bagian indikasi nilai yang berasal dari data
pasar diselesaikan menjadi opini nilai
rekonsiliasi laporan, penilai dapat menjelaskan akhir, dapat berupa rentang nilai
variasi di antara indikasi yang dihasilkan oleh akhir atau estimasi titik tunggal.
Standar profesional biasanya
berbagai pendekatan dan memperhitungkan mengharuskan penilai untuk
perbedaan antara kesimpulan nilai dan metode mempertimbangkan kuantitas dan
kualitas data yang tersedia dalam
yang diterapkan. rekonsiliasi

Opini akhir nilai

Laporan Nilai yang Didefinisikan Pendapat nilai berasal dari
Laporan penilaian adalah ekspresi nyata kerja rekonsiliasi atau penyesuaian indikasi
nilai dan dinyatakan dalam laporan
penilai. Persiapan dan penyampaian laporan penilaian; dapat dinyatakan sebagai
penilaian secara umum merupakan langkah titik tunggal, sebagai rentang, atau
dalam kaitannya dengan tolok ukur.
terakhir dalam proses penilaian. Laporan dapat
dikomunikasikan kepada klien secara tertulis atau
lisan.Bab 31 menjelaskan persyaratan untuk
laporan penilaian dan keadaan di mana laporan itu
disiapkan dan diserahkan.
Laporan opini nilai, merupakan langkah terakhir dalam proses penilaian, membahas data
yang dianalisis, metode yang diterapkan, dan alasan yang mengarah pada kesimpulan nilai.
 5 Elemen Penugasan
Pada langkah pertama proses penilaian, penilai mengidentifikasi semua elemen penugasan
yang relevan dalam penilaian:
- klien
- pengguna yang dituju
- tujuan penggunaan penilaian
- tujuan penugasan, yang meliputi jenis dan definisi nilai (dengan sumber)
- tanggal efektif dari pendapat nilai
- karakteristik properti yang relevan
- setiap kondisi penugasan seperti asumsi luar biasa atau kondisi hipotetis
Kombinasi elemen menciptakan tugas yang unik. Jika suatu elemen berubah, tugas lain terjadi.
Bab ini membahas setiap elemen penting penugasan, dan bab-bab berikut dari bagian buku
teks ini menggali lebih dalam menjadi dua elemen mendasar dan kompleks: (1) jenis dan
definisi nilai dan (2) hak-hak yang dinilai dalam penugasan.

Klien
Klien adalah orang yang melibatkan penilai. Klien dapat satu orang (seperti investor individu),
satu entitas (seperti bank), atau sejumlah orang atau entitas yang bertindak bersama. Klien
selalu dianggap sebagai pengguna yang dituju, bahkan dalam kasus-kasus di mana klien tidak
benar-benar menggunakan penilaian, seperti ketika klien melibatkan penilai atas nama
pengguna lain yang dituju. Dalam kasus yang melibatkan perusahaan manajemen penilaian,
perusahaan bertindak sebagai agen pemberi pinjaman dan melibatkan penilai, tetapi pemberi
pinjaman adalah klien.

Pengguna yang Dituju

Pengguna yang dituju adalah orang (atau entitas) yang ingin dinilai oleh penilai menggunakan
hasil penilaian untuk beberapa tujuan. Klien dapat memberikan informasi kepada penilai
tentang calon pengguna penilaian lainnya, tetapi penilai pada akhirnya menentukan siapa
pengguna yang tepat berdasarkan masalah penilaian yang harus dipecahkan. Diperlukan
pengidentifikasian pengguna yang dituju agar penilai dapat melaporkan pendapat dan
kesimpulan yang dikembangkan dalam penilaian dengan cara yang jelas dan mudah dipahami
oleh pengguna yang dituju.
 Pihak yang menerima atau menerima salinan laporan penilaian tidak harus pengguna yang
dituju. Tanggung jawab penilai adalah untuk mengidentifikasi pengguna yang dituju dalam
laporan, bukan untuk semua pembaca laporan penilaian. Klien dapat meminta agar pengguna
yang dituju tidak diidentifikasi dalam laporan, tetapi penilai harus tetap menyimpan informasi
tersebut di dalam workfile (file kerja) dan memberikan pemberitahuan dalam laporan bahwa
identitas pengguna yang dituju sedang ditahan atas permintaan.

Penggunaan yang dituju

Penggunaan yang dituju adalah niat penilai terkait dengan bagaimana laporan akan digunakan.
Identifikasi pengguna yang dituju dan penggunaan yang dituju dari suatu tugas sangat penting
untuk menentukan ruang lingkup pekerjaan. Artinya, penilai harus mengidentifikasi siapa yang
membutuhkan layanan dan untuk tujuan apa orang tersebut (atau entitas) akan menggunakan
informasi yang diberikan oleh penilai.
Tujuan penggunaan penilaian diidentifikasi melalui komunikasi dengan klien. Penggunaan
yang diharapkan mungkin berhubungan dengan:
- pendanaan
- litigasi
- penghukuman
- proses perceraian
- keputusan beli/jual
- pelaporan pajak
- evaluasi portofolio
- arbitrase
- nilai kemitraan
- nilai real
- sumbangan amal
- penilaian untuk pelaporan keuangan
Penggunaan yang dituju adalah pendorong utama dalam menentukan ruang lingkup pekerjaan
yang sesuai untuk penugasan tersebut. Misalnya, penilaian dengan tujuan penggunaan terkait
dengan penghukuman sering membutuhkan pengembangan dua pendapat berbeda tentang
nilai, satu sebelum pengambilan dan satu setelah pengambilan. Sebaliknya, penilai dengan
tujuan penggunaan yang terkait dengan pendanaan memerlukan pengembangan hanya satu
pendapat dari nilai (kecuali nilai terpisah “adalah sebagai,” “setelah selesai,” atau “pada
stabilisasi” yang diminta). Seorang pemberi pinjaman yang membutuhkan penilaian untuk
tujuan pendanaan kemungkinan tahu apa yang terlibat dalam penilaian, tapi pemilik properti
berselisih tentang jumlah kompensasi yang diterima untuk properti yang diambil melalui
domain terkemuka yang tidak mungkin memahami kompleksitas penilaian terkait dengan
penghukuman.
Selain peran penting dalam menentukan ruang lingkup
Tujuan Penggunaan
pekerjaan, tujuan penggunaan penilaian membantu penilai Penilaian
Niat penilai terkait
mengidentifikasi tingkat detail yang sesuai untuk diberikan kepada dengan untuk hal apa
pengguna yang dituju. Misalnya, jika tujuan penggunaan penilaian saja laporan penilaian
akan digunakan.
rumah unit tunggal adalah untuk tujuan peminjaman, kemungkinan
tidak memerlukan tingkat detail yang sama dengan penilaian properti sama yang diminta
dengan penggunaan berbeda seperti penggunaan dalam masalah litigasi.

Jenis Nilai dan Definisi

Jenis nilai (nilai pasar, nilai investasi, nilai pakai, atau lainnya) yang sesuai untuk penugasan
tertentu tergantung pada sifat masalah penilaian. Yaitu, jenis nilai apa yang perlu diketahui
klien tentang nilai pasar, nilai pakai, atau jenis nilai lainnya? Lebih jauh, definisi tipe nilai yang
digunakan dalam penugasan bergantung pada tujuan dan pengguna yang dituju.
Dalam banyak penugasan penilaian real estat, jenis nilai yang diselidiki adalah nilai pasar.
Perhatikan bahwa klien, pengguna yang dituju, yang mengendalikan yurisdiksi, dan pengguna
layanan penilaian dapat menentukan nilai pasar secara berbeda, sehingga pernyataan jelas
tentang definisi jenis nilai yang dinilai (dengan sumber) membantu pengguna penilaian yang
dituju dengan lebih baik memahami kesimpulan penilai.
Definisi nilai yang jelas (serta pendahuluan laporan penilaian lainnya) juga dapat
menunjukkan kepada pengguna yang dituju bahwa penilai kompeten dan mengetahui kondisi
penugasan. Definisi nilai yang tidak sesuai adalah red flag (kondisi janggal yang tidak sesuai
dengan keadaan normal) bahwa penilaian mungkin rusak.

Tanggal Efektif dari Pendapat Nilai

Pendapat dan kesimpulan penilai berhubungan dengan titik waktu secara spesifik. Mengingat
kebutuhan klien dan sifat penugasan, penilai harus mengidentifikasi tanggal pasti pendapat
nilai tersebut akan valid. Tanggal efektif pendapat nilai dapat berupa tanggal saat ini, tanggal
retrospektif (historis), atau tanggal prospektif (masa depan).
 Tanggal pendapat nilai (yaitu, tanggal efektif) tidak
Defenisi Nilai
boleh dikacaukan dengan tanggal laporan penilaian atau Pernyataan yang menentukan jenis
nilai yang akan diestimasi; harus
surat pengiriman saat ditandatangani. Tanggal efektif
diidentifikasi dalam setiap
penilaian mengacu pada titik waktu di mana analisis dan penugasan penilaian dan
dimasukkan atau dirujuk dalam
kesimpulan relevan, bukan tanggal di mana laporan setiap laporan penilaian.
disiapkan atau dikirim ke klien.

Karakteristik Properti yang Relevan

Subjek penilaian, yaitu, apa yang dinilai, adalah bunga pada aset. Bunga dapat berupa biaya
sederhana, biaya sewa, penyewaan, atau jenis bunga lainnya. Dalam hal penilaian properti
nyata, asetnya adalah real estat, atau lahan dan perbaikan lahan. Analisis properti subjek harus
memperhitungkan karakteristik yang mempengaruhi nilai, yaitu karakteristik yang
mempengaruhi utilitas yang disediakan oleh lahan dan peningkatannya.
Beberapa karakteristik terpenting yang berkaitan dengan nilai termasuk
- hak properti nyata yang sedang dinilai (lihat Bab 7)
- lokasi (lihat Bab 11 dan 12)
- karakteristik fisik lainnya seperti ukuran, tata letak, dan kualitas konstruksi (lihat Bab 13)
- karakteristik ekonomi seperti istilah pembiayaan dan tingkat sewa (lihat Bab 10)
- karakteristik hukum seperti penggunaan lahan dan pembatasan zonasi
Beberapa informasi yang relevan akan diberikan oleh klien, dan beberapa akan diteliti oleh
penilai melalui wawancara dengan pemilik properti dan peserta pasar, pengamatan langsung
terhadap properti subjek, dan kegiatan lainnya. Catatan publik adalah sumber data yang jelas
tentang karakteristik properti. Deskripsi hukum lengkap biasanya digunakan untuk
mengidentifikasi properti subjek, meskipun informasi lain dapat berguna seperti alamat jalan
sederhana atau peta beranotasi.

Kondisi Penugasan
Hampir semua tugas penilaian tunduk pada beberapa kondisi yang mempengaruhi ruang
lingkup pekerjaan dan harus dikomunikasikan kepada klien untuk menempatkan analisis
penilai dalam konteks yang tepat. Kondisi penugasan meliputi
- asumsi umum
- asumsi luar biasa
- kondisi hipotetis
- hukum dan peraturan
 - pengecualian yurisdiksi
- kondisi lain yang mempengaruhi ruang lingkup pekerjaan untuk suatu tugas
Asumsi umum dan hukum dan peraturan yang berlaku pada umumnya mudah. Asumsi luar
biasa, kondisi hipotetis, dan pengecualian yurisdiksi dibahas secara rinci di bawah ini.

Asumsi Luar Biasa

Asumsi luar biasa adalah sesuatu yang diyakini benar demi penilaian, tetapi itu mungkin atau
tidak mungkin benar pada tanggal efektif penilaian. Tidak seperti asumsi umum, yang sering
berlaku untuk banyak tugas penilaian yang khas [dan kadang-kadang diperlakukan sebagai
boilerplate (dimasukkan tanpa peru banyak perubahan)], asumsi luar biasa khusus untuk tugas
yang ada.
Contoh penggunaan asumsi luar biasa adalah penilaian properti yang berlokasi di kawasan
industri lama di mana penilai mengasumsikan bahwa properti tidak menderita kontaminasi
tanah atau air tanah. Dengan kata lain, penilai menganalisis tanah seolah-olah tanah itu tidak
terkontaminasi untuk tujuan penilaian, meskipun penilai tidak tahu secara pasti apakah tanah
tersebut dipengaruhi oleh kondisi yang merugikan.
Jika asumsi luar biasa berakhir tidak benar, hasil penugasan akan terpengaruh. Misalnya,
jika properti yang dijelaskan di atas ternyata tanah terkontaminasi dan penilaian dilakukan
dengan asumsi luar biasa bahwa properti tersebut tidak memiliki masalah terkait tanah, efek
kontaminasi tidak akan diperhitungkan dalam analisis penilai. Secara khusus, penilai tidak akan
mempertimbangkan biaya untuk memulihkan kontaminasi ketika bekerja dengan asumsi luar
biasa bahwa kontaminasi tidak ada. Tetapi jika klien telah menerima asumsi luar biasa dan
memahami tujuan penggunaan penilaian, tunduk pada asumsi luar biasa, maka pekerjaan
penilai akan memenuhi standar profesional dan akan menjadi subjek penilaian kredibel dengan
asumsi luar biasa. Jika, setelah mengetahui kontaminasi tanah, klien menginginkan penilaian
yang memperhitungkan keberadaan kontaminasi, penilai dan klien perlu menyepakati tugas
penilaian baru yang tidak tunduk pada asumsi luar biasa.
Penilaian dapat melibatkan lebih dari satu asumsi luar biasa, dalam hal ini
mengkomunikasikan kondisi tersebut kepada klien dengan cara yang mencolok adalah praktik
yang baik. Menangani asumsi luar biasa dengan cara yang jelas dan mencolok dalam laporan
penilaian semakin penting ketika lebih dari satu kondisi semacam itu dapat memengaruhi
penilaian.
Kondisi Hipotetis
Berbeda dengan asumsi yang luar biasa, yang mungkin benar atau tidak benar, suatu kondisi
hipotetis adalah sesuatu yang diketahui bertentangan dengan fakta pada tanggal efektif
penilaian tetapi itu dianggap benar untuk keperluan penilaian. (Valuation Standards
International 2011 mendefinisikan sebuah asumsi khusus yang sama: “asumsi baik
mengasumsikan fakta-fakta berbeda dari fakta yang sebenarnya ada di tanggal penilaian atau
yang tidak akan dilakukan oleh peserta pasar yang khas dalam transaksi pada tanggal penilaian”
(1). Sebagai contoh, jika klien ingin mengetahui nilai pengembangan yang diusulkan seolah-
olah itu selesai pada saat ini, tugas penilaian dapat dilakukan di bawah kondisi hipotetis bahwa
tidak ada perbaikan, sudah ada dan siap untuk digunakan seperti yang diusulkan. Kembali ke
contoh properti yang terletak di kawasan industri lama, penilai akan menggunakan kondisi
hipotetis jika sudah diketahui bahwa properti dipengaruhi oleh kontaminasi tanah tetapi penilai
mengembangkan pendapat tentang nilai properti tersebut seolah-olah itu tidak terpengaruh oleh
kontaminasi tersebut. Nilai seperti itu dicari untuk menentukan kelayakan opsi pembersihan.
Menggambarkan pendapat tentang nilai yang dikembangkan tunduk pada kondisi hipotetis
sebagai “nilai hipotetis” adalah keliru. Nilai itu sendiri tidak hipotetis. Seperti dijelaskan
sebelumnya dalam bab ini, jenis dan definisi nilai diidentifikasi sendiri sebagai bagian berbeda.
dari tujuh elemen signifikan dari penugasan, terpisah dari penentuan kondisi penugasan seperti
kondisi hipotetis.
Penilai mungkin tidak dapat mengidentifikasi asumsi luar biasa dan kondisi hipotetis yang
memengaruhi penilaian sampai analisis benar-benar dimulai. Suatu usaha masih harus
dilakukan untuk mengidentifikasi asumsi yang mungkin (atau kemungkinan) luar biasa dan
kondisi hipotetis yang mempengaruhi penugasan selama percakapan awal dengan klien.
Asumsi luar biasa dan kondisi hipotetis adalah istilah yang muncul dalam USPAP, tetapi
standar tidak memerlukan label ini. Asumsi luar biasa atau kondisi hipotetis dapat diidentifikasi
dengan cara lain (misalnya, sebagai “kondisi khusus”) selama label pengganti tidak
menyesatkan.

Pengecualian Yurisdiksi
Pengecualian yurisdiksi jarang terjadi tetapi dapat mempengaruhi penugasan penilaian ketika
hukum atau peraturan yang relevan menghalangi kepatuhan dengan standar profesional yang
relevan. Persyaratan undang-undang dan peraturan federal, negara bagian, atau lokal, seperti
Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions (Standar Penilaian Seragam untuk
Akuisisi Lahan Federal), dapat bertentangan atau menggantikan sebagian dari serangkaian
standar profesional, seperti Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (Standar
Seragam Praktik Penilaian Profesional). Hanya sebagian dari standar profesional yang
bertentangan dengan peraturan menggantikan yang dipengaruhi oleh pengecualian yurisdiksi.
Keseimbangan standar profesional tetap berlaku.
Instruksi dari klien atau pengacara saja tidak akan menjadi pengecualian yurisdiksi yang
tepat. Juga, pengecualian yurisdiksi harus merupakan pengecualian eksplisit untuk standar
profesional. Jika peraturan pemerintah menetapkan metodologi tertentu untuk situasi tertentu
tetapi USPAP tidak membahas metodologi khusus untuk situasi semacam ini, pengecualian
yurisdiksi tidak diterapkan. Sebaliknya, metodologi yang ditentukan kemungkinan merupakan
teknik yang diakui dan digunakan dalam penilaian di mana peraturan itu relevan, dan penilai
perlu menggunakan semua teknik penilaian yang akan diterapkan oleh rekan-rekan penilai dan
akan menghasilkan penilaian yang kredibel untuk penggunaan yang dituju. Dalam hal ini,
peraturan tersebut menambah dan bukannya mengurangi persyaratan standar profesional.
Karena kompleksitas dan potensi mereka untuk mempengaruhi pengembangan dan hasil
penilaian, pengecualian yurisdiksi perlu diidentifikasi pada awal penugasan dibandingkan
setelah fakta dan ditampilkan secara jelas dalam laporan penilaian.
 6 Mengidentifikasi Jenis dan Definisi Nilai
Satu tugas penting yang harus diselesaikan oleh penilai pada awal proses penilaian adalah
mengidentifikasi dan menentukan jenis nilai yang akan menjadi fokus penugasan penilaian.
Jenis nilai harus menjadi salah satu syarat keterlibatan antara klien dan penilai. Penilai harus
yakin akan hal ini pada saat penugasan diterima, terlepas dari situasi tertentu yang tidak biasa.
Definisi nilai adalah kata-kata yang tepat, dikutip dari sumber otoritatif, menggambarkan
jenis nilai dan menentukan kondisi tertentu yang harus dipenuhi pada hasil penugasan untuk
menjadi kredibel dan bermakna. Dalam laporan penilaian, definisi nilai memberikan klien
penjelasan formal tentang jenis nilai yang akan dinilai dan tujuan penilaian. Bahkan, standar
profesional mengharuskan definisi nilai dimasukkan dalam laporan.
Untuk penilai, penggunaan istilah nilai sendiri sering tidak lengkap dan deskripsi tentang
nilai berpotensi menyesatkan dari pendapat nilai relatif suatu aset. Penilai biasanya merujuk
pada jenis nilai tertentu dibandingkan menggunakan kata nilai sendiri. Jenis nilai yang berbeda
mengklarifikasi pendapat siapa yang relevan dan dalam kondisi spesifik apa. Misalnya, nilai
pasar adalah pendapat “pasar” secara kolektif dalam kondisi tertentu yang berkaitan dengan
jumlah paparan di pasar, motivasi pembeli dan penjual (atau lessor dan lessee), pertimbangan
pembiayaan, dan sebagainya seperti yang ditentukan dalam definisi dari nilai pasar.

Nilai pasar
Konsep nilai pasar sangat penting bagi komunitas bisnis dan real estate. Jumlah besar hutang
dan modal ekuitas dilakukan setiap tahun untuk investasi real estate dan pinjaman hipotek yang
didasarkan pada pendapat nilai pasar. Perpajakan, litigasi, dan legislasi real estate juga
mencerminkan keprihatinan aktif yang berkelanjutan dengan masalah nilai pasar. Di hampir
setiap aspek industri real estate dan peraturannya di tingkat lokal, negara bagian, dan federal,
pertimbangan nilai pasar sangat penting untuk stabilitas ekonomi.
Sejumlah definisi berbeda dari nilai pasar dapat ditemukan dalam berbagai sumber,
termasuk teks penilaian, kamus real estate, standar profesional, peraturan federal dan negara,
hukum perizinan, dan keputusan pengadilan. Meskipun terdapat perbedaan pendapat tentang
aspek-aspek individual dari definisi nilai pasar, secara umum disepakati bahwa nilai pasar
dihasilkan dari penilaian nilai kolektif dari peserta pasar. Pendapat nilai pasar harus didasarkan
pada pengamatan obyektif atas tindakan kolektif pasar. Karena ukuran standar aktivitas ini
adalah uang tunai, kenaikan atau penurunan nilai pasar yang disebabkan oleh pembiayaan dan
syarat penjualan lainnya diukur terhadap nilai semua uang tunai.
 Definisi yang mengikuti gabungan konsep yang paling banyak diterima, seperti mau,
mampu, dan pembeli dan penjual berpengetahuan yang bertindak bijaksana pada tanggal
tertentu, dan memberikan penilai pilihan antara tiga basis: (1) semua uang, (2) istilah yang
setara dengan uang tunai, atau (3) istilah lain yang diungkapkan dengan tepat. Definisi juga
memerlukan penambahan atau pengurangan dari nilai pasar semua-tunai yang akan diukur
dalam hal uang tunai.

Nilai pasar
Harga yang paling memungkinkan, pada tanggal yang ditentukan, dalam bentuk tunai, atau
dalam hal yang setara dengan uang tunai, atau dalam istilah lain yang diungkapkan dengan
tepat, di mana hak properti yang ditentukan harus dijual setelah paparan wajar di pasar yang
kompetitif dalam semua kondisi yang diperlukan untuk sebuah pameran penjualan, dengan
pembeli dan penjual masing-masing bertindak dengan hati-hati, berpengetahuan luas, dan
untuk kepentingan pribadi, dan dengan asumsi bahwa keduanya tidak berada di bawah
tekanan yang tidak semestinya.

Beberapa penilai mengutip definisi ini kata demi

Nilai pasar adalah fokus utama dari sebagian
besar penugasan penilaian properti real.
kata dalam laporan penilaian mereka dan
Definisi ekonomi dan hukum dari nilai pasar menyatakan secara terpisah bahwa nilainya
telah dikembangkan dan diperbaiki. dinyatakan dalam bentuk tunai, dalam hal yang
Perbaikan berkelanjutan sangat penting setara dengan uang tunai, atau dalam istilah lain.
untuk profesi penilaian.
Penilai lain menulis ulang frasa yang relevan dalam
definisi nilai — yaitu, mereka dapat menggantikan “dalam bentuk tunai” dengan “dalam istilah
yang secara hitung setara dengan uang tunai” atau “dalam istilah yang secara tepat diungkapkan
di bawah” sebagaimana yang sesuai. Definisi ini mewakili konsep nilai dalam pertukaran.
Konsep nilai dalam pertukaran dibuat eksplisit dalam definisi nilai pasar yang
dikembangkan oleh Dewan Penilaian Standar Internasional (International Valuation Standards
Council, IVSC) dan digunakan dalam Valuation Standard (Standar Penilaian). Dalam standar
ini, nilai pasar didefinisikan sebagai
Memperkirakan jumlah aset atau kewajiban yang harus dipertukarkan pada tanggal
penilaian antara pembeli yang bersedia dan penjual yang bersedia dalam transaksi wajar,
setelah pemasaran tepat dan di mana masing-masing pihak bertindak secara
berpengetahuan, hati-hati, dan tanpa paksaan (International Valuation Standards Council,
International Valuation Standards 2011 (London: IVSC, 2011), 12).
Panduan kerangka kerja penilaian umum yaitu Berbagai definisi nilai pasar telah
International Valuation Standards (Standar Penilaian dikembangkan oleh Appraisal
Institute, pemerintah federal,
Internasional) menegaskan kembali konsep bahwa Dewan Standar Penilaian
Internasional, dan lainnya
kesediaan untuk berdagang dan pandangan yang dikaitkan
dengan peserta pasar adalah “pembeli dan penjual khusus, atau calon pembeli dan penjual,
yang aktif di pasar pada tanggal penilaian, tidak kepada orang-orang dari setiap individu atau
entitas tertentu.” Dasar nilai pasar dari penilaian yang dijelaskan dalam International Valuation
Standards (Standar Penilaian Internasional) konsisten dengan diskusi lain tentang nilai pasar
dalam standar profesional.
Standar Seragam Praktik Penilai Profesional (Uniform Standards of Professional Appraisal
Practice, USPAP) menggambarkan nilai pasar sebagai
Jenis nilai, dinyatakan sebagai pendapat, bahwa menganggap transfer properti (yaitu, hak
kepemilikan atau seikat hak tersebut), pada tanggal tertentu, di bawah kondisi tertentu yang
ditetapkan dalam definisi dari istilah yang diidentifikasi oleh penilai sebagaimana berlaku
dalam penilaian. (The Appraisal Foundation, Uniform Standards of Professional Appraisal
Practice, Edisi 2012-2013., Definitions, U-3).

Penting untuk dicatat bahwa USPAP tidak menyediakan sitasi definisi dari nilai pasar. USPAP
menyatakan bahwa “penilai diperingatkan untuk mengidentifikasi definisi pasti dari nilai pasar,
dan otoritasnya, yang berlaku di setiap penilaian yang diselesaikan untuk tujuan nilai pasar.”
Oleh karena itu, penilai tidak boleh mengutip USPAP sebagai sumber untuk definisi nilai
pasar.
Definisi sitasi dari nilai pasar dapat ditemukan dalam peraturan negara bagian dan federal,
hukum, atau publikasi. Sebagai contoh, definisi nilai pasar berikut digunakan oleh lembaga
keuangan asuransi federal di Amerika Serikat:
Harga yang paling memungkinkan dimana properti harus membawa pasar kompetitif dan
terbuka dalam semua kondisi yang diperlukan untuk penjualan yang adil, pembeli dan
penjual masing-masing bertindak dengan hati-hati, berpengetahuan dan dengan asumsi
harga tidak terpengaruh oleh stimulus yang tidak semestinya. Tersirat dalam definisi ini
adalah penyempurnaan penjualan pada tanggal yang ditentukan dan pengesahan hak dari
penjual ke pembeli dalam kondisi dimana:
1. pembeli dan penjual yang biasanya termotivasi;
 2. kedua pihak yang juga diinformasikan atau juga disarankan, dan masing-masing
bertindak dalam apa yang dia anggap kepentingannya sendiri;
3. waktu yang wajar diperbolehkan untuk pemaparan di dalam pasar terbuka;
4. pembayaran yang dilakukan dalam hal kas di AS dolar atau dalam hal dari pengaturan
keuangan yang sebanding dengannya; dan
5. harga merupakan pertimbangan biasa untuk properti yang dijual tidak terpengaruh oleh
pembiayaan atau penjualan konsesi khusus atau kreatif (definisi dari nilai pasar yang
digunakan oleh Fannie Mae dan Freddie Mac termasuk diskusi tambahan pembiayaan
dan penjualan konsesi: Penyesuaian terhadap perbandingan harus dibuat untuk
pembiayaan konsesi khusus atau kreatif atau konsesi penjualan. Tidak ada penyesuaian
yang diperlukan untuk biaya-biaya yang biasanya dibayar oleh penjual sebagai akibat
tradisi atau hukum di area pasar, biaya-biaya ini mudah diidentifikasi karena penjual
membayar biaya-biaya ini pada hampir semua penjualan. Penyesuaian untuk pembiayaan
khusus atau kreatif dapat dilakukan dengan membandingkan persyaratan pembiayaan
dari properti yang sebanding dengan persyaratan pembiayaan yang ditawarkan oleh
pemberi pinjaman institusional pihak ketiga yang belum terlibat dalam properti atau
transaksi. Penyesuaian apa pun tidak boleh dihitung berdasarkan perbandingan mekanis
dolar-untuk-dolar dari biaya pembiayaan atau konsesi; lebih tepatnya, jumlah dolar
penyesuaian apapun harus mendekati reaksi pasar ke pembiayaan atau konsesi
berdasarkan penilaian penilai. Lihat Uniform Residential Appraisal Report Freddie Mac
Form 70/Fannie Mae Form 1004, hal.4 (Maret 2005); juga Fannie Mae Single Family
2007 Selling Guide, Part XI: Property and Appraisal Guidelines, 205: Definition of
Market Value. Definisi Fannie Mae/Freddie Mac mensyaratkan bahwa efek pada nilai
properti dari setiap pembiayaan khusus atau kreatif atau konsesi penjualan harus
ditentukan dan pendapat nilai mencerminkan persyaratan setara tunai. Pembiayaan
khusus atau konsesi penjualan sering kali mencirikan transaksi di pasar yang tertekan
yang diberikan oleh siapa pun yang terkait dengan penjualan.

Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions (juga dikenal sebagai The Yellow
Book) menjelaskan definisi nilai pasar, yang harus digunakan dalam penilaian yang dibuat di
bawah standar:
Nilai pasar adalah jumlah dalam bentuk tunai, atau dengan syarat yang setara dengan
uang tunai, kemungkinan besar properti akan dijual pada tanggal efektif penilaian,
setelah waktu pembukaan wajar di pasar kompetitif terbuka, dari yang bersedia dan
 penjual berpengetahuan luas kepada pembeli yang bersedia dan berpengetahuan luas,
tanpa bertindak berdasarkan paksaan untuk membeli atau menjual, dengan
mempertimbangkan semua penggunaan ekonomi properti yang tersedia pada saat
penilaian.

Tujuan penggunaan penilaian yang menentukan definisi nilai pasar yang berlaku untuk tugas
spesifik. Klien ingin atau instruksi tidak mengubah kebutuhan dasar dimana penilai harus
mengidentifikasi penilaian penggunaan yang dimaksudkan dan mengutip sesuai definisi dari
nilai pasar untuk digunakan. Penilai harus memahami mengapa definisi tertentu dari nilai
pasar harus digunakan, menerapkan definisi itu sesuai dengan standar yang ditetapkan, dan
mengomunikasikan persyaratan ini dengan jelas kepada klien yang mereka layani. Pemerintah
dan badan pengatur dapat kembali mendefinisikan atau menafsirkan kembali nilai pasar untuk
jenis tugas spesifik, sehingga individu melakukan jasa penilaian untuk lembaga ini atau untuk
lembaga di bawah kendali mereka harus yakin untuk menggunakan definisi yang berlaku.

Jenis Nilai Lainnya

Penaksiran nilai pasar properti real adalah jenis penugasan paling umum, tetapi penilai juga
dipanggil oleh klien untuk mengembangkan pendapat tentang berbagai jenis nilai lain seperti
berikut ini:
- nilai wajar
- nilai penggunaan
- nilai investasi
- nilai going concern (kelangsungan usaha)
- nilai kepentingan publik
- nilai yang dinilai
- nilai yang dapat diasuransikan
- nilai likuidasi
- nilai disposisi

Nilai Wajar
Secara historis, profesi akuntansi di Amerika Serikat telah menggunakan harga beli yang
disusutkan untuk melaporkan nilai aset perusahaan untuk keperluan pajak dan digunakan dalam
laporan keuangan. Setelah skandal audit yang memunculkan Sarbanes-Oxley Act 2002,
International Accounting Standards Board (IASB) dan US Financial Accounting Standards
Board (FASB) mengubah prinsip-prinsip akuntansi yang diterima secara umum (generally
accepted accounting principles, GAAP) untuk mengakui nilai tersebut. Sebagai gantinya
adalah pengukuran yang lebih akurat. Pada tahun 2007, FASB menetapkan nilai wajar sebagai
Harga yang akan diterima untuk menjual aset atau dibayar untuk mentransfer kewajiban
dalam transaksi yang tertib antara para pelaku pasar pada tanggal pengukuran.
(Awalnya didefinisikan dalam Financial Accounting Standard 157, telah digantikan
oleh Financial Accounting Standards Board Accounting Standards Codification Topic
820: Fair Value Measurements and Disclosures. Definisi ini identik dengan definisi
nilai wajar di International Financial Reporting Standards (IFRS) 13, Fair Value
Measurement, and International Accounting Standards (IAS) 16, Property, Plant, and
Equipment).

Definisi ini lebih mirip dengan pendapat dari nilai pasar sebagai penilai yang telah lama
mendefinisikan istilah. Seperti halnya nilai pasar, pengukuran nilai wajar mengasumsikan
bahwa aset atau liabilitas dipertukarkan dalam transaksi yang tertib antara partisipan pasar
untuk menjual aset atau mentransfer liabilitas pada tanggal pengukuran. Transaksi tertib adalah
transaksi yang mengasumsikan terpapar ke pasar selama periode sebelum tanggal pengukuran
untuk memungkinkan kegiatan pemasaran yang biasa dan kebiasaan untuk transaksi yang
melibatkan aset atau liabilitas tersebut. Ini bukan transaksi paksa seperti likuidasi paksa atau
penjualan berbahaya. Transaksi untuk menjual aset atau mentransfer liabilitas adalah transaksi
hipotetis pada tanggal pengukuran, dipertimbangkan dari perspektif partisipan pasar yang
memegang aset atau utang liabilitas. Oleh karena itu, tujuan pengukuran nilai wajar adalah
menentukan harga yang akan diterima untuk menjual aset atau dibayar untuk mentransfer
kewajiban pada tanggal pengukuran (yaitu, harga keluar).
Pelaku pasar adalah pembeli dan penjual di pasar utama (atau paling menguntungkan) untuk
aset atau liabilitas yang ada
1. Independen dari entitas pelapor (yaitu, mereka bukan pihak terkait)
2. Berpengetahuan, memiliki pemahaman wajar tentang aset atau kewajiban dan transaksi
berdasarkan semua informasi yang tersedia, termasuk informasi yang dapat diperoleh
melalui upaya uji tuntas yang biasa
3. Mampu bertransaksi untuk aset atau liabilitas
4. Bersedia melakukan transaksi untuk aset atau liabilitas (yaitu, mereka termotivasi tetapi
tidak dipaksa atau dipaksa untuk melakukannya)
Nilai wajar aset atau liabilitas harus ditentukan berdasarkan asumsi yang akan digunakan oleh
pelaku pasar dalam menentukan harga aset atau liabilitas tersebut.
Pengukuran nilai wajar mengasumsikan penggunaan tertinggi dan terbaik dari aset oleh
peserta pasar, mengingat penggunaan aset yang secara fisik dimungkinkan, diizinkan secara
hukum, dan layak secara finansial pada tanggal pengukuran. Penggunaan aset tertinggi dan
terbaik menetapkan premis penilaian yang digunakan untuk mengukur nilai wajar aset, secara
spesifik:
1. Sedang digunakan. Penggunaan tertinggi dan terbaik dari aset yang digunakan akan
memberikan nilai maksimum kepada pelaku pasar terutama melalui penggunaannya dalam
kombinasi dengan aset lain sebagai suatu kelompok.
2. Sebagai gantinya. Penggunaan tertinggi dan terbaik dari aset tersebut adalah sebagai
pertukaran jika aset tersebut akan memberikan nilai maksimum kepada para pelaku pasar
terutama pada basis yang berdiri sendiri.
Penilai real estat perlu melaporkan kedua nilai tersebut sehingga pengguna laporan dapat
membuat keputusan yang tepat.
International Valuation Standards (Standar Penilaian Internasional) mengenali perbedaan
antara definisi nilai wajar di IVS dan definisi dalam Standar Pelaporan Keuangan Internasional
(International Financial Reporting Standards, IFRS) dan menunjukkan bahwa definisi nilai
pasar di IVS konsisten dengan definisi dari nilai wajar di IFRS. “Oleh karena itu, untuk
sebagian besar tujuan praktis, nilai pasar berdasarkan IVS akan memenuhi persyaratan
pengukuran nilai wajar berdasarkan IFRS 13 dengan tunduk pada beberapa asumsi spesifik
yang disyaratkan oleh standar akuntansi seperti ketentuan mengenai unit akun atau
mengabaikan pembatasan penjualan,” menurut IVS.

Nilai Pakai
Berbeda sekali dengan nilai pasar dan nilai wajar, nilai pakai adalah nilai yang dimiliki properti
tertentu untuk penggunaan tertentu. Dalam mengestimasi nilai pakai, penilai fokus pada nilai
yang dikontribusikan oleh real estat kepada perusahaan yang merupakan bagiannya atau
penggunaan yang dikhususkan, tanpa memperhatikan penggunaan tertinggi dan terbaik dari
properti atau jumlah uang yang mungkin direalisasikan dari penjualannya.
Properti real memiliki nilai pakai dan nilai pasar, mungkin sama atau berbeda tergantung
pada properti dan pasar. Misalnya, pabrik yang lebih tua yang masih digunakan oleh pemilik
aslinya mungkin memiliki nilai guna cukup besar untuk pemilik itu tetapi hanya nilai pasar
nominal untuk penggunaan lain. Nilai penggunaan dapat bervariasi tergantung pada
manajemen properti dan kondisi eksternal seperti perubahan dalam operasi bisnis. Misalnya,
pabrik yang dirancang berdasarkan proses perakitan tertentu mungkin memiliki satu nilai pakai
sebelum perubahan besar dalam teknologi perakitan dan nilai guna lain sesudahnya.
Penggunaan nilai penugasan penilaian dapat dilakukan untuk menilai aset (termasuk
properti real) untuk merger, akuisisi, pelaporan keuangan perusahaan, atau masalah sekuritas.
Jenis-jenis penugasan ini kadang-kadang ditemui dalam menilai real estat industri ketika bisnis
yang ada mencakup properti real.
Keputusan pengadilan dan undang-undang khusus juga dapat menciptakan kebutuhan untuk
penilaian nilai pakai. Misalnya, banyak negara memerlukan penilaian penggunaan pertanian
atas lahan pertanian untuk keperluan pajak properti (yaitu, nilai berdasarkan produktivitas
tanah) daripada pendapat nilai berdasarkan penggunaan tertinggi dan terbaik. Peraturan IRS
saat ini tentang pajak tanah memungkinkan tanah di bawah penggunaan pertanian sementara
dinilai sesuai dengan penggunaan alternatif ini meskipun tanah tersebut memiliki potensi
pengembangan. (Bagian tentang penilaian penggunaan khusus di United States Estate (dan
Generation-Skipping Transfer) Tax Return (IRS Instructions for Form 706) menyatakan: “ Di
bawah bagian 2032A, Anda dapat memilih untuk menghargai pertanian tertentu dan properti

Nilai Pakai real bisnis yang mempertahankan erat nilai

Dalam penilaian real estat, nilai yang penggunaan pertanian atau bisnisnya dibandingkan
dimiliki properti tertentu untuk
penggunaan tertentu; merupakan nilai pasar wajar (fair market value, FMV). Penilaian
penggunaan tertinggi dan terbaik dari
properti atau penggunaan lainnya yang
penggunaan khusus maupun penilaian alternatif dapat
ditentukan sebagai kondisi penilaian. dipilih)”.

Nilai Pakai, Nilai yang Digunakan, dan Nilai Investasi dalam IVS
Istilah nilai yang digunakan sering digunakan oleh penilai secara sinonim dengan nilai pakai,
tetapi istilah sebelumnya memiliki arti khusus dalam konteks lain, dapat menyebabkan
kebingungan. Secara khusus, Standar Pelaporan Keuangan Internasional mendefinisikan nilai
yang digunakan sebagai “nilai sekarang yang didiskontokan dari perkiraan arus kas masa depan
yang diharapkan timbul dari kelanjutan penggunaan aset dan dari pelepasannya pada akhir
masa manfaatnya.” Definisi ini diparafrasekan dalam aplikasi Standar Penilaian Internasional
terkait dengan penilaian untuk pelaporan keuangan.
 Edisi Standar Penilaian Internasional sebelumnya memasukkan definisi berbeda tentang
nilai penggunaan sebagai bagian dari International Valuation Standard 2: Bases Other Than
Market Value, tapi definisi akhirnya dihilangkan, menghilangkan kebingungan yang mungkin
antara nilai pakai dan nilai investasi. Dalam IVS, definisi Nilai investasi

saat ini tentang nilai investasi tidak spesifik yang berkaitan Nilai spesifik properti untuk
investor tertentu atau kelas investor
dengan pelaporan keuangan sebagai nilai pakai sekarang. berdasarkan persyaratan investasi
individu; dibedakan dari nilai pasar,
impersonal dan terpisah.
Nilai Investasi
Nilai investasi mewakili nilai properti tertentu kepada investor tertentu. Seperti yang digunakan
dalam tugas-tugas penilaian, nilai investasi adalah nilai properti untuk investor tertentu yang
didasarkan pada kebutuhan investasi orang (atau entitas). Berbeda dengan nilai pasar, nilai
investasi adalah nilai untuk seorang individu, tidak harus nilai di pasar.
Nilai investasi mencerminkan hubungan subyektif antara investor tertentu dan investasi
tertentu. Ini berbeda dalam konsep dari nilai pasar, meskipun nilai investasi dan indikasi nilai
pasar kadang-kadang mungkin serupa. Jika persyaratan investor adalah pasar khusus, nilai
investasi dalam hal ini akan sama dengan nilai pasar.
Ketika diukur dalam dolar, nilai investasi adalah harga yang akan dibayarkan investor untuk
investasi mengingat kapasitasnya yang dirasakan untuk memenuhi keinginan, kebutuhan, atau
tujuan investasi individu tersebut. Untuk memberikan pendapat tentang nilai investasi, kriteria
investasi spesifik harus diketahui.

Nilai Kelangsungan Usaha

Going concern (kelangsungan usaha) adalah bisnis yang mapan dan beroperasi dengan masa
depan yang tidak terbatas. Untuk jenis properti tertentu (misalnya, hotel dan motel, restoran,
arena bowling, perusahaan manufaktur, klub atletik, tempat Kelangsungan Usaha
pembuangan sampah), aset real properti fisik merupakan Semua aset berwujud dan tidak
bagian integral dari bisnis yang sedang berjalan. Nilai pasar berwujud dari bisnis yang telah
mapan dan beroperasi dengan
dari properti tersebut (termasuk semua nyata, tidak
umur yang tidak terbatas.
berwujud, dan aset keuangan kelangsungan usaha, seakan
dijual dalam agregat) sering disebut sebagai nilai bisnis atau nilai perusahaan bisnis, tetapi
dalam kenyataannya itu adalah nilai pasar dari kelangsungan bisnis termasuk properti real,
properti pribadi, aset keuangan, dan aset bisnis tidak berwujud. Penilai dapat diminta untuk
mengembangkan pendapat tentang nilai investasi, nilai pakai, atau jenis nilai lain dari
kelangsungan usaha, tetapi sebagian besar penilaian nilai kelangsungan usaha terkait dengan
nilai pasar.
Secara tradisional, istilah nilai going concern (kelangsungan usaha) telah digunakan untuk
menggambarkan nilai pasar dari operasi properti yang terbukti, meskipun istilah yang lebih
akurat adalah nilai pasar dari kelangsungan usaha. Konsep nilai kelangsungan usaha juga
dapat diterapkan pada operasi bisnis yang diusulkan. Definisi saat ini dari kelangsungan usaha
menyoroti asumsi bahwa perusahaan bisnis diharapkan untuk terus beroperasi dengan baik ke
masa depan (biasanya tanpa batas). Nilai pasar dari kelangsungan usaha termasuk nilai
tambahan yang terkait dengan masalah bisnis, berbeda dari nilai properti real dan properti
pribadi. Kumpulan tanah, bangunan, tenaga kerja, peralatan, aset keuangan, dan operasi
pemasaran menciptakan bisnis yang layak secara ekonomi yang diperkirakan akan terus
berlanjut.
Sulit untuk memisahkan nilai pasar dari aset berwujud (yaitu, tanah dan bangunan) dari total
nilai pasar bisnis, tetapi pembagian aset realty dan non-realty diperlukan oleh tujuan
penggunaan penilaian. Penerapan pendekatan biaya dapat berguna dalam memisahkan nilai
aset berwujud karena pendekatan biaya secara spesifik tidak termasuk properti pribadi dan
tidak berwujud. Penilai harus selalu menyatakan kapan aset tidak berwujud termasuk dalam
properti yang dinilai, bahkan ketika penilai belum dapat memisahkan nilai pasar dari properti
real dari nilai pasar kelangsungan usaha.
Hanya praktisi yang memenuhi syarat yang boleh melakukan tugas semacam ini, harus
dilakukan sesuai dengan standar profesional yang sesuai. Mungkin perlu bagi penilai real estat
untuk berkolaborasi dengan penilai properti pribadi atau penilai bisnis atau keduanya pada
penugasan tersebut.

Nilai Kepentingan Umum

Secara historis, nilai kepentingan umum telah digunakan sebagai istilah umum yang mencakup
keluarga konsep nilai yang menghubungkan penggunaan properti tertinggi dan terbaik dengan
penggunaan non-ekonomi. (Istilah lain untuk konsep serupa termasuk nilai alam, nilai
intrinsik, nilai estetika, nilai indah, dan nilai pelestarian). Analisis nilai kepentingan umum
cenderung didorong oleh tujuan kebijakan sosial, politik, dan masyarakat dibandingkan
prinsip-prinsip ekonomi.
Nilai yang Dinilai
Dalam perpajakan ad valorem, nilai yang dinilai mengacu pada nilai properti menurut daftar
pajak. Nilai yang dinilai tidak sesuai dengan definisi dari nilai pasar, tetapi biasanya dihitung
dalam kaitannya dengan dasar nilai pasar. Beberapa
Nilai yang dinilai
kota memperkirakan nilai yang dinilai dan nilai pasar.
Nilai properti menurut daftar pajak
dalam perpajakan ad valorem; lebih Penilai properti real pada umumnya tidak diminta untuk
tinggi atau lebih rendah dari nilai pasar, mengembangkan opini nilai yang dinilai, meskipun
atau berdasarkan rasio penilaian yang dalam perselisihan pajak properti, penilai sering
merupakan persentase dari nilai pasar.
diminta oleh pemilik properti untuk memberikan opini
nilai pasar untuk perbandingan dengan nilai yang dinilai. Dalam konteks lain, data tentang nilai
yang dinilai dapat berguna sebagai data pendukung dalam analisis untuk penugasan yang
melibatkan jenis nilai lainnya. Sebagai contoh, perbandingan nilai yang dinilai dapat membantu
pemilihan properti yang sebanding, atau penelitian tren nilai yang dinilai dapat digunakan
sebagai bukti sekunder perubahan kondisi pasar.

Nilai yang dapat diasuransikan

Secara tradisional, nilai aset atau aset yang dilindungi oleh polis asuransi telah dikenal sebagai
nilai yang dapat diasuransikan, meskipun jumlahnya Nilai yang diasuransikan
lebih akurat sebagai indikasi biaya. Penggantian Nilai suatu aset atau kelompok aset yang
maksimum kerusakan fisik langsung atau kehilangan dilindungi oleh polis asuransi; dapat

properti terbatas pada jumlah yang ditunjukkan pada diperkirakan dengan mengurangi biaya
item yang tidak dapat diasuransikan
kontrak. Nilai ini sering dikendalikan oleh hukum
(misalnya yayasan) dari taksiran biaya
negara dan bervariasi dari satu negara ke negara lain. yang disusutkan.
Tujuan polis asuransi adalah mengembalikan pihak tertanggung ke posisi yang sama
sebelum kehilangan. Nilai yang dapat diasuransikan dapat didasarkan pada biaya penggantian
atau reproduksi barang fisik yang dapat hilang dari bahaya. Nilai tanah tidak termasuk dalam
nilai yang dapat diasuransikan dan barang-barang seperti pipa bawah tanah dan fondasi
biasanya juga dikecualikan.
Ketika diminta untuk memberikan nilai yang dapat diasuransikan, penilai harus
mengidentifikasi dan melaporkan definisi yang digunakan dan memastikan bahwa analisis dan
kesimpulan konsisten dengan definisi itu.

Nilai Likuidasi dan Nilai Disposisi

Properti di pasar tertekan sering tidak memenuhi kondisi tertentu dalam definisi dari nilai
pasar. Jenis nilai lain mungkin lebih cocok untuk properti ketika penjualan paksa atau bentuk
tekanan lain memengaruhi keputusan pembeli atau penjual. Pada tahun 1992, Special Task
Force on Value Definitions of the Appraisal Institute mengembangkan definisi nilai likuidasi
dan nilai disposisi, dan dengan sedikit perubahan kata-kata selama bertahun-tahun mereka
memberikan definisi nilai tetap relevan untuk tugas penilaian tertentu. Definisi saat ini dari
nilai likuidasi adalah
Harga yang paling mungkin diterima oleh kepentingan khusus dalam properti real
dengan ketentuan sebagai berikut:
1. Penyempurnaan dari sebuah penjualan dalam periode waktu singkat.
2. Properti yang dikenakan untuk pasar kondisi yang berlaku dari tanggal penilaian.
3. Pembeli dan penjual bertindak hati-hati dan berpengetahuan.
4. Penjual berada dibawah paksaan untuk menjual.
5. Pembeli biasanya termotivasi.
6. Kedua belah pihak yang bertindak pada apa yang mereka anggap menjadi
kepentingan terbaik.
7. Usaha pemasaran normal tidak mungkin karena untuk paparan waktu singkat.
8. Pembayaran akan dilakukan dalam kas dolar AS atau dalam hal pengaturan
keuangan yang sebanding dengannya.
9. Harga merupakan pertimbangan biasa untuk properti yang dijual, tidak terpengaruh
oleh pembiayaan khusus atau kreatif atau penjualan konsesi yang diberikan oleh
siapa pun yang terkait dengan penjualan.
Definisi ini juga dapat dimodifikasi untuk menyediakan penilaian dengan istilah
pembiayaan tertentu.

Definisi saat ini dari nilai disposisi adalah

Harga paling mungkin diterima dengan kepentingan khusus dalam properti real dengan
ketentuan sebagai berikut:
1. Penyempurnaan dari sebuah penjualan dalam suatu masa paparan waktu yang
ditentukan oleh para klien.
2. Properti yang dikenakan untuk kondisi pasar yang berlaku dari tanggal penilaian.
3. Pembeli dan penjual yang bertindak hati-hati dan berpengetahuan.
4. Penjual di bawah paksaan untuk menjual.
5. Pembeli yang biasanya termotivasi.
 6. Kedua belah pihak yang bertindak pada apa yang mereka anggap menjadi
kepentingan terbaik mereka.
7. Usaha pemasaran normal akan dilakukan selama satu paparan waktu yang ditentukan
oleh klien.
8. Pembayaran akan dilakukan dalam kas dolar AS atau dalam hal dari pengaturan
keuangan yang sebanding dengannya.
9. Harga merupakan pertimbangan biasa untuk properti yang dijual, tidak terpengaruh
oleh pembiayaan khusus atau kreatif atau penjualan konsesi yang diberikan oleh
siapa pun yang terkait dengan penjualan.
Definisi ini juga dapat dimodifikasi untuk menyediakan penilaian dengan istilah
pembiayaan tertentu.

Menurut Guide Note 11 of the Standards of Professional Appraisal Practice of the Appraisal
Institute: Comparable Selection in a Declining Market, penugasan nilai pasar menjawab
pertanyaan berikut:
Properti apa yang akan dijual pada tanggal nilai setelah periode paparan khusus di pasar
terbuka?

Sebaliknya, tugas nilai disposisi menjawab pertanyaan berbeda:

Properti apa yang akan dijual setelah paparan terbatas di pasar mengingat penjual
dipaksa untuk menjual?

Tugas nilai likuidasi menjawab pertanyaan lain:

Properti apa yang akan dijual setelah paparan sangat terbatas di pasar mengingat
penjual sangat dipaksa untuk menjual?

Dalam hal nilai disposisi dan nilai likuidasi, waktu paparan yang terbatas atau sangat terbatas
di pasar ditentukan oleh klien. Jika periode waktu itu sama dengan apa yang khusus di pasar
saat ini, nilai disposisi bisa sama dengan nilai pasar.
Konsep waktu pemaparan penting untuk dipahami. The Dictionary of Real Estate
Appraisal, edisi ke-5, mendefinisikannya sebagai berikut:
Perkiraan panjang waktu kepentingan properti yang akan dinilai akan ditawarkan di pasar
sebelum penyempurnaan hipotesis penjualan pada nilai pasar pada tanggal efektif penilaian;
 estimasi retrospektif berdasarkan analisis peristiwa masa lalu dengan asumsi pasar yang
kompetitif dan terbuka.

Jika properti subjek bersaing dengan properti yang dijual dengan waktu paparan terbatas di
pasar di mana penjualan tersebut lazim, penjualan ini merupakan “pasar.” Nilai properti subjek
harus diestimasi sebagai pengakuan atas pasar tersebut.
Guide Note 14 of the Standards of Professional Appraisal Practice of the Appraisal Institute:
Concept of Exposure Time mencatat bahwa waktu pemaparan bukanlah pendapat penilai ketika
ditentukan oleh klien. Sebaliknya, waktu paparan adalah kondisi penugasan. Catatan panduan
lebih lanjut menunjukkan bahwa definisi nilai disposisi termasuk gagasan “waktu paparan
masa depan,” sering diartikan sebagai sebuah kontradiksi. Misalkan penilai mengembangkan
pendapat tentang nilai yang mengikuti syarat bahwa penjualan akan terjadi dalam katakanlah
lima bulan dari sekarang seperti yang didefinisikan oleh klien. Penugasan penilaian akan
menjadi penilaian prospektif, dan waktu pemaparan akan berada di masa mendatang relatif
terhadap tanggal laporan penilaian. Pendapat nilai dalam relatif masa depan dengan tanggal
laporan tapi masih mendahului tanggal efektif nilai seperti yang dijelaskan dalam definisi
waktu paparan.