Analisis Pasar

Properti
PERTEMUAN I
Oleh
Edy Riyanto
Tujuan
 Untuk menjelaskan bagaimana analisis pasar berkaitan dengan teori
ekonomi penawaran dan permintaan.
 Untuk mengidentifikasi peran analisis pasar dalam proses penilaian.
 Untuk membandingkan metode ilmiah dengan proses penilaian, dan
memperjelas peran analisis pasar dalam penilaian.
 Untuk membagi tiga skenario umum untuk analisis pasar: (1) situs mencari
penggunaan atau pasar, (2) penggunaan atau pasar dalam mencari situs,
dan (3) pertimbangan properti nyata sebagai instrumen investasi alternatif.
 Untuk menunjukkan bagaimana riset pasar menjadi dasar bagi proses
analisis pasar enam langkah yang diperkenalkan dalam buku ini.
What Is The Real Estate Market Analysis ?
3 basic question
 Will there be users to rent or buy the
proposed project?.
 How quickly, at what rent or price, will the
proposed project be absorbed in the market?
 How might the project be planned or
marketed to make it more competitive in its
market?
setiap studi pasar membahas tiga
pertanyaan dasar:
1. Apakah ada pengguna yang menyewa atau membeli
proyek yang diusulkan?
2. Seberapa cepat, dan berapa sewa atau harga, apakah
proyek yang diusulkan akan terserap di pasar?
3. Bagaimana mungkin proyek tersebut direncanakan atau
dipasarkan untuk membuatnya lebih kompetitif di pasarnya?
What is The Real Estate Market Analysis ?

 Real estate market

analysis can help you
better understand
the market.

 The more people

understand their
market, the better
decisions they will
make.
What Is The Real Estate Market Analysis ?
 Can also be called a comparative
market analysis.
 Provide guidance for the many decision
makers – private and public sector.
What Is The Real Estate Market Analysis ?
Definition
 Identification and study of demand and
supply, usually for a particular product.

• Studi yang berpusat pada supply

(penawaran) dan demand
(permintaan) properti secara umum
pada saat sekarang dan
kemungkinannya di masa yang akan
datang pada suatu wilayah tertentu.
What Is The Real Estate Market Analysis ?
Real Estate Type (Product)
 Apartment buildings
 Offices
 Warehouses
 Retails
 Residential

Real Estate Type (Product)

 Hotel
 Bangunan apartemen
 Industrial
 Kantor Market segmentation of Hotel : Luxury resort, Downtown
 Gudang conference hotel, Roadside motels.
Market segmentation of Retail: regional malls, strip centers,
 Ritel
outlet, urban street retail.
 Hunian • hotel dapat dibagi menjadi properti resor mewah, hotel
 Hotel konferensi pusat kota, motel pinggir jalan, dan sebagainya.
 Industri • Pasar ritel dapat mencakup mal regional, pusat strip, outlet,
dan ritel jalanan kota.
Why Is The Real Estate Market Analysis so important?

Tujuan
1. Mengevaluasi jumlah permintaan dan
penawaran dengan tujuan untuk
mengidentifikasi kebutuhan konsumen
yang belum terpenuhi dan
memperkirakan properti yang
dibutuhkan.
Why Is The Real Estate Market Analysis so important?

Tujuan
2. Untuk membantu pihak yang berkepentingan
dalam mengambil keputusan terkait
permasalahan properti, seperti:
1. Dimana lokasi sebuah properti (kantor, rumah,
apartemen dll)?
2. Ukuran dan tipe bangunan yang akan
dibangun diatas lahan tertentu?
3. Tipe penyewa yang seperti apa?
4. Tingkat sewa dan jangka waktu sewa?
5. Kapan memulai sebuah proyek
pembangunan?
6. Berapa unit yang harus dibangun tahun ini?
7. Investasinya di kota mana dan jenis
propertinya apa?
8. Dimana menempatkan outlet ritel baru dan
atau ritel yang harus ditutup.?
 What Is The Real Estate Market Analysis ?

 Populasi, rumah tangga, dan karakteristik

demografi; Demand analysis considers the following
 Pendapatan, keterjangkauan, dan daya beli; data
 Pekerjaan, oleh industri atau pekerjaan;
 Population, households, demographic
characteristics.
 Pola migrasi dan komuter;  Income, affordability, purchasing power
 Faktor-faktor lain, tergantung jenis
 Employment
pengembangan real estate yang sedang
dipelajari.
 Migration and commuting patterns
Analisis penawaran proyek yang bersaing  Others
mempertimbangkan faktor-faktor berikut: Demand side : buyers, renters of real estate
1.  Inventarisasi ruang atau unit yang ada; .
2. Tingkat kekosongan dan karakteristik stok
Supply analysis considers the
kosong;
following data
3. Penyerapan ruang terbaru; • Inventory of existing space or units
4. Proyek yang sedang dibangun dan diusulkan; • Vacancy rates and characteristics of vacant stock
5. Sewa pasar untuk harga jual dan bagaimana • Recent absorbtion of space, type of
mereka berbeda di seluruh lokasi dan tenants/buyers
berdasarkan kualitas produk; • Project under construction and proposed
• Market rents or sale prices
6. Fitur, fungsi, dan keuntungan dari proyek yang • Features, functions
ada dan yang diusulkan; • Lease or sale terms
7. Sewa atau penjualan persyaratan dan konsesi Supply side : existing competitors, and who will
(sewa gratis, fitur bonus, tunjangan perbaikan enter the market.
penyewa, dll.).
 What Is The Real Estate Market Analysis ?
Bagian pemasaran dari analisis The analysis usually assesses the
biasanya menilai atribut permintaan property’s demand attributes
properti. Dengan  Product feature
demikian, pengembang dapat  Price
menyesuaikan
• Fitur produk real estate,
 Amenities
• harga,  services
• Fasilitas The analysis usually assesses
• Layanan
will it be competitive within it
berdagang agar lebih sesuai dengan
pasar dan untuk menarik sekelompok market in term of value and
pengguna dengan quality?
preferensi tertentu.
Apakah akan bersaing dalam
pasarnya dalam hal nilai dan kualitas?
What Is The Real Estate Market Analysis ?
Generation of Ideas

 National and regional market trend and forecasts

 Macroeconomics changes
 Knowledge about supply and demand
 Local market and economic conditions are
important part of market analysis

 Tren pasar nasional dan regional dan prediksinya

 Perubahan Makro Ekonomi
 Pengetahuan tentang permintaan dan
penawaran
 Pasar local dan kondisi ekoomi berperan penting
dalam analisis pasar
What Is The Real Estate Market Analysis ?
Different From Toothpaste, Real
estate Product differs from
Empat perbedaan utama other product :
mendominasi.
• Produk real estate sangat  The real estate product is highly
differentiated (location is unique)
terdiferensiasi.  Constrains on supply are far more
• Batasan pada pasokan jauh variable (site availability and political
entitlement control the volume of supply)
lebih bervariasi.  Market data are much less certain in
• Data pasar jauh kurang case of real estate
pasti dalam kasus real  Most projects must be custom tailored
and cannot be mass produced/marketed.
estate.
• Sebagian besar proyek
harus disesuaikan khusus
dan tidak dapat diproduksi
massal atau dipasarkan
massal.
What Is The Real Estate Market Analysis ?

Tujuan sektor swasta  The private’s sector goal is

adalah untuk to minimize the risks and
meminimalkan risiko dan maximize opportunity to
memaksimalkan peluang developers and investors by
bagi pengembang dan providing analysis that is
investor dengan timely and accurate as
memberikan analisis yang possible.
tepat waktu dan seakurat
mungkin.
The public’s sector goals are to ensure that the new
developments are appropriate for community and that they are
meet the needs of the public. Density, design, traffic.
Tujuan sektor publik adalah untuk memastikan bahwa perkembangan baru
sesuai untuk masyarakat dan memenuhi kebutuhan publik. Kepadatan, desain,
lalu lintas.
 Why Is Real Estate Market Analysis So Important?
• Penting bagi mereka yang menginginkan
aliran uang tetap dari real estat.
• membantu orang menemukan investasi  Important for those who want a
steady cash flow from real estate.
yang baik.  helps people find good
• Realtors atau pembeli pertama kali akan investments.
 Realtors or first-time buyers will
memiliki informasi yang mereka butuhkan
have the information they need to
untuk memilih real estat komersial atau choose the right commercial real
estate or properties. They will see
properti yang tepat. Mereka akan melihat patterns in the area to find
opportunities.
pola di daerah itu untuk menemukan
 Investors will also know what
peluang. possible problems there are in the
area.
• Investor juga akan tahu masalah apa yang
 A real estate market snapshot will
mungkin ada di daerah tersebut. help them avoid any bad
investments.
• Cuplikan pasar real estat akan membantu
 Who uses Market Analysis?

 Developers and builders

• Pengembang dan pembangun
 Investors and Lenders
• Investor dan pemberi pinjaman
 Designers
• Desainer
 Marketing Managers
• Manajer Penjualan
 Local Governments
• Pemerintah Daerah
 Tenants and Occupants
• Penyewa dan penghuni
Sellers, Purchaser,
•

Penjual, Pembeli, Pemilik Tanah Landowners
• Manager Property  Property Managers
 How Do You Do a Real Estate Market Analysis?
(Bagaimana kamu melakukan REMA)

1. Pelajari Tentang Kompetisi Anda  Learn About Your Competition

(Pesaing, pasokan saat ini, permintaan, harga, (competitor, current supply, demand,
price, trend in sales)
tren penjualan)  Examine the Physical Environment
2. Periksa Lingkungan Fisik (local climate, transportation, public
utilities)
(iklim lokal, transportasi, utilitas publik)
 Examine Important Trends and
3. Periksa Tren dan Demografi Penting Demographics
(lihat bagaimana bisnis dilakukan di daerah (see how business performed in
the area, potential new
tersebut, potensi pengembangan baru, izin development, building permit,
bangunan, berlangsung, distribusi usia, underway, age distribution,
education and income of the
pendidikan dan pendapatan masyarakat). people).
 Market Study (Analysis) VS
Marketability Study (Analysis)
BUKU MARE CHAPTER 1
 Market Study VS Marketability Study
 Market Study
Studi untuk demand dan supply .
 Marketability study
 Studi tentang bagaimana suatu properti tertentu (contoh minimarket yang
akan dilakukan penilaian) menampilkan performa di pasaran.
 Bagaimana properti tertentu akan diserap, dijual, atau disewa pada kondisi
pasar saat ini dengan menganalisis pengaruh permintaan, pendapatan,
populasi, dan pekerjaan.
 Penilaian mengadopsi konsep marketability study. Proses penilaian adalah
studi mengenai nilai saat ini dari manfaat di masa depan yang dapat diperoleh
dari properti tertentu.

Contoh kasus penerapan penilaian neighborhood shopping center (minimarket)

 Jenis Pasar Real Estate
 Asset Investment Market
Pasar "transaksi" dari pembeli dan penjual aset real estate sebagai bagian dari investasi dalam
pasar properti.

 Space User Market

Pasar "fundamental" (instrinsic value) yang merupakan nilai ekonomi penggunaan sebuah ruang,
yaitu harga atau sewa untuk mendapatkan hak penggunaan properti dalam jangka waktu tertentu.
Melibatkan pemilik properti, penyewa (tenants), dan pelanggan.

 The focus of this book is market analysis and marketability analysis of real property in the space
user market.
 Economic Foundation of Market Analysis
For Real Estate
 Supply :
Utility and Scarcity (kelangkaan)

 Demand :
Desire of Consumers (Keinginan Konsumen) dan Effective Purchasing Power
(disposable income)
 Economic Foundation of Market Analysis
For Real Estate
 Supply : Utility and Scarcity (kelangkaan)
 Utilitas mengacu pada fungsi penggunaan dari bidang tanah. Untuk
memperoleh nilai pasar properti, penilai mempertimbangkan
penggunaan alternatif dari properti.
 Kelangkaan : penawaran yang terbatas meningkatkan harga
 Demand : Desire of Consumers (Keinginan Konsumen) dan Effective
Purchasing Power (disposable income)
 The Role of Market Analysis and Marketability
Analysis in the Appraisal Process

 To provide the data

 To analysis the highest and best use of a

property.
Yang pertama adalah memberikan data dan analisis untuk mengidentifikasi penggunaan
properti yang tertinggi dan terbaik

Fungsi utama kedua analisis pasar dan analisis daya jual dalam penilaian adalah
menyediakan data dan analisis yang digunakan dalam mengidentifikasi faktor-faktor
kunci penggunaan tertinggi dan terbaik yang mendasari penerapan tiga pendekatan
terhadap nilai.
 The Role of Market Analysis and Marketability
Analysis in the Appraisal Process

 To provide the data

 To analysis to identify the highest and best use
of a property.
 Atribut properti diidentifikasi dan dianalisis (analisis produktivitas) untuk
menentukan daya jual properti.
 Penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU), menghubungkan aspek fisik,
hukum, desain, dan lokasi properti untuk permintaan pasar dan kelayakan
finansial.
 The Scientific Method and the Appraisal Process
Metode Ilmah dan Proses Penilaian

The similarities of the scientific

method and the appraisal process
 Identification of the Problem PERSAMAAN METODE ILMIAH DAN PROSES
 Formulation of a Hypothesis PENILAIAN
 Data Requirements for Research • Identifikasi Masalah
 Application of Appropriate • Perumusan Hipotesis
Methodology
• Persyaratan Data untuk Penelitian
 Reconciliation of Findings
• Penerapan Metodologi yang Tepat
• Penyesuaian Temuan
 The Scientific Method and the Appraisal Proce
Identifikasi masalah
Dalam suatu penilaian, masalah
yang harus dipecahkan
biasanya ditunjukkan oleh
tujuan dari penilaian
 Transaksi, misalnya, akuisisi
atau pelepasan properti
 Perpanjangan kredit,
misalnya, estimasi nilai
jaminan
 Ganti rugi, misalnya,
kompensasi atas kerugian
properti (nilai pasar)
 Perpajakan
 Pengembangan atau
pengembangan kembali real
estat
 Pertimbangan penggunaan
alternatif Ganti rugi, misalnya, kompensasi atas kerugian
 The Scientific Method and the
Appraisal Process
Hipotesis
 Hipotesis merupakan asumsi
tentatif tentang hubungan
antara satu situasi dan
situasi lainnya.

 Dalam suatu penilaian,

hipotesis dinyatakan dalam
tujuan penugasan

 Tujuan penugasan :
memperkirakan nilai pasar.
Misalnya dalam konflik ganti
rugi. Ganti rugi, misalnya, kompensasi atas kerugian
 The Scientific Method and the
Appraisal Process
Data yang diperlukan
 Ketersediaan dan
aksesibilitas data
menentukan teknik penilaian
yang akan digunakan
 The Scientific Method and the Appraisal
Process

Metodologi
Sebagian besar teknik penilaian
dan metode analisis pasar
menggunakan metode
penelitian :
 Analogi,
 Analisis deskriptif, dan
 Analisis sebab akibat.
 The Scientific Method and the Appraisal
Process

Rekonsiliasi Temuan
 an appraiser would rank and
rate (memeringkat)
comparable rental properties
(penilai akan memberi
peringkat dan menilai
properti sewaan yang
sebanding) untuk
menemukan kecocokan yang
paling logis dengan properti
subjek,
 Penilai akan merekonsiliasi
data dan analisis langkah -
langkah sebelumnya dalam
metode ilmiah.
The Market Research Process : 3 skenario
The Market Research Process
 Site = venue = situs = tempat
The Market Research Process
Scoping = opportunity = chance ;

Berbagai alternatif penggunaan misalnya

perumahan, ritel, kantor, industri.

Proses analitis dimulai dengan identifikasi

atribut produktif untuk mengidentifikasi
kapasitas produktif properti, layanan real
estate yang dapat disediakan, dan pasar
pengguna potensial.
• Merupakan dasar dari sebagian besar
penaksiran penilaian. Penilai diminta untuk
menilai situs tertentu. Proses penilaian
berfokus pada situs.
• Menganalisis situs (yaitu, totalitas atribut
lokasi properti) sulit jika penugasan tidak
spesifik lokasi atau khusus.
• Buku ini berkaitan dengan skenario
pertama, yang paling dekat mereplikasi
 The Six-Step Marketability Analysis Process for Appraisal
Ste
pI Langkah 1.
 What attributes does PROPERTY PRODUCTIVITY
ANALYSIS ANALISA PRODUKTIVITAS
the subject property (DETERMINE THE PRODUCT) PROPERTI
Step
offer the market? 2
Langkah 2.
DELINEATE THE MARKET GAMBARKAN PASAR
• Who are the most likely (DETERMINE THE MARKET)
users of these
attributes? Langkah 3.
Step
3 ANALYSIS ANALISA PERMINTAAN
• Is the property use DEMAND
(MEASURE DEMAND)
needed?
Proses ini menjawab pertanyaan-pertanyaan berikut:
Langkah 1 Apa atribut yang ditawarkan properti subjek pada pasar?
Langkah 2 Siapa pengguna paling mungkin dari atribut ini?
Langkah 3* Apakah penggunaan property dibutuhkan?
Langkah 4† Apa kompetisi itu?
Langkah 5‡ Bagaimana kondisi pasar?
Langkah 6 Berapa banyak dari pasar ini yang dapat ditangkap
 The Six-Step Marketability Analysis Process for Appraisal

Step I
 What attributes does the
subject property offer the
market?

Step 2 delineate = describe =

• Who are the most likely users draw
of these attributes?

Step 3
• Is the property use needed?
 The Six-Step Marketability Analysis Process for Appraisal

Step 4 LANGKAH 4
• What is the competition? SUPPLY ANALYSIS
ANALISIS
PERSEDIAAN
(MEASURE COMPETITION)
Step 5
• What is the condition MARKET CONDITION ANALYSIS LANGKAH 5
of the market? (DETERMINE THE MARKET ENVIRONMENT) ANALISIS KONDISI
PASAR
Step 6
• How much of this SUBJECT MARKETABILITY ANALYSIS LANGKAH 6
market can the subject (DETERMINE MARKET CAPTURE) ANALISIS PASAR SUBYEK
property capture?
Proses ini menjawab pertanyaan-pertanyaan berikut:
Langkah 1 Apa atribut yang ditawarkan properti subjek pada pasar?
Langkah 2 Siapa pengguna paling mungkin dari atribut ini?
Langkah 3* Apakah diperlukan penggunaan properti?
Langkah 4† Apa kompetisi itu?
Langkah 5‡ Bagaimana kondisi pasar?
Langkah 6 Berapa banyak dari pasar ini yang dapat ditangkap
Step 4
• What is the competition?

Step 5
• What is the condition of
the market?

Inferr = guess, expect, think
Step 6
• How much of this market
can the subject property
capture?
capture = grab = rebut
TERIMA KASIH