INVESTASI

PUSAT PERBELANJAAN 1
Berhubungan Erat Dengan:

 Lokasi
 Ukuran toko / kios
 Tipe / jenis toko / kios
 Fasilitas gedung
 Tempat parkir
 Tipe penyewa (termasuk anchor tenant)
 Tipe konsumen

2
Klasifikasi

 Regional Center
 District Center
 Neighborhood Center
 Local Center
(Cont’d)

3
Klasifikasi (Cont’d)

Melayani Anchor Jumlah

Klasifikasi Jumlah Tenant Toko
Penduduk
Regional 500.000 2 80
Center orang
District Center 100.000 2 50 - 60
orang
Neighborhood 25.000 - 1 35 - 40
Center 50.000 orang
Local Center 10.000 orang 1 10 - 20
supermarket

4
Penilaian Pusat Perbelanjaan

 Demografis
Daerah “Primary” Usaha
Daerah “Secondary” Usaha
 Aksesibilitas
 Usia
 Klasifikasi
 Tarif sewa dan jangka waktu sewa
(Cont’d)
5
 Karakteristik Pusat Perbelanjaan
 Kelas Premium

 Terletak di pusat kota atau kawasan pusat bisnis

(CBD) yang utama, atau di pinggir jalan utama
dengan akses pencapaian yang baik;
 Memiliki spesifikasi dan kualitas bahan bangunan
terbaik serta lobi lantai dasar yang mewah dan
impresif;
 Ditunjang dengan utilitas bangunan dan fasilitas
yang modern serta memiliki kapasitas parkir yang
memadai; dan
 Target pasar pengunjung adalah masyarakat kelas
atas.
6
 Kelas A
 Terletak di kawasan pusat bisnis (CBD) tapi
tidak selalu di pusat kota, atau di pinggir jalan
utama dengan akses pencapaian yang baik;
 Memiliki spesifikasi dan kualitas bahan
bangunan yang baik serta lobi lantai dasar yang
bagus;
 Ditunjang dengan utilitas bangunan dan
fasilitas yang modern dan baik serta dilengkapi
dengan kapasitas parkir yang memadai; dan
 Target pasar pengunjung adalah masyarakat
kelas menengah-atas.

7
 Kelas B

 Terletak di mana saja dengan akses

pencapaian yang baik;
 Memiliki spesifikasi dan kualitas bahan
bangunan yang standar;
 Target pasar pengunjung adalah masyarakat
kelas menengah- menengah; dan
 Ditunjang dengan utilitas bangunan dan
fasilitas yang standar serta mimiliki kapasitas
parkir yang memadai.

8
Kelas C

 Memiliki utilitas bangunan dan fasilitas

yang sudah tua dan teknologi
tertinggal;
 Target pasar pengunjung adalah
masyarakat kelas menengah-bawah;
dan
 Kurang pemeliharaan dan tidak dikelola
secara profesional.

9
 MACAM-MACAM PUSAT PERBELANJAAN

 Mall/Mal
sebuah tempat jalan-jalan umum, atau sekumpulan sistem
dengan belokan-belokan yang dirancang khusus untuk pejalan
kaki
 Plaza/Square
Ruang publik terbuka, biasanya miimal ada satu bangunan yang
menyertainya, kadang dikelilingi bangunan lain
 Pertokoan
sebuah kompleks bangunan tersendiri yang terdiri atas gabungan
toko-toko.
 Pusat Perdagangan/Trade Centre
Kawasan pusat jual beli barang sandang, pangan, dan kebutuhan
rumah tangga, alat kesehatan, dan lain-lain secara grosir dan
eceran serta jasa yang didukung oleh saran yang lengkap yang
dimiliki perorangan atau satu badan hukum.
10
 Sistem Sirkulasi Di Pusat Perbelanjaan
 Sistem Banyak Koridor
 Sistem dengan banyak koridor lebih mengarah ke bentuk pertokoan tempo
dulu yang ukuran ruang kiosnya tergolong kecil, yaitu mulai dari 4 m2
hingga 6 m2dan
 lebar jalur sirkulasinya juga lebih kecil
 Sistem Plaza/Square
 menjadi kawasan belanja dalam gedung dengan lahan tengah
(square/plaza) yang cukup luas untuk menampung berbagia kegiatan non
reguler, misal acara lomba, peragaan busana (fashion show), pameran,
acara musik

11
 Sistem Sirkulasi Di Pusat Perbelanjaan
 Sistem Mal memiliki beberapa karakteristik sebagai berikut.:
 Koridor utama dipersiapkan menjadi jalur traffic karma menghu-bungkan
dua pusat kegiatan atau magnet yang seeing disebut anchor.
 suasana interior dan lanskap yang menarik dan menyegarkan suasana
 Aliran pengunjung halls dapat melewati bagian depan dari toko-toko
 Pintu masuk dan keluar mal harus terpisah
 ruangan yang bervariasi dan menarik
 Penempatan dan pengelompokan penyewa utama dan penyewa lainnya
diatur sedemikian rupa
 Jarak antara penyewa-penyewa utama rnaksimum 200 m sampai 250 m
 Lebar mal utama minimum 15 m, sedangkan pada mal bercabang minimum
6 m sampai 7 m.
 Ukuran tiap-tiap unit ritel juga besar, yaitu di atas 24 m2
 Setiap unit loos akan menghadap ke jalur sirkulasi
 Contoh : Pondok Indah Mall, Blok M Mall, Atrium Senen, Mal Kelapa Lading
1-2, Mal. Ciputra.

12
 Data Legalitas, antara lain:
 Sertifikat hak atas tanah atau dokumen kepemilikan
lainnya;
 Perjanjian terkait pembangunan atau penggunaan
Gedung Pusat Perbelanjaan yang menjadi obyek studi
kelayakan
 SIPPT (Surat Izin Penunjukan Penggunaan Tahah)
 Izin Mendirikan Bangunan (IMB);
 Izin Penggunaan Bangunan (IPB) atau Izin Kelayakan
Menggunakan Bangunan (KMB);
 Izin Usaha Pusat Perbelanjaan; dan
 Izin lain yang relevan seperti undang-undang
gangguan, Rencana Tata Letak Bangunan (RTLB),
penggunaan air tanah. 13
 Analisa Pasar
Informasi Tingkat Hunian, Luas Lantai Sewa (Lettable
Floor Area atau Rentable Floor Area) pada tanggal
penilaian dan data historis Tingkat Hunian (Occupancy
Rate) untuk periode 3 tahun terakhir, atau sesuai
dengan lama beroperasinya bangunan apabila bangunan
beroperasi kurang dari 3 (tiga) tahun;
 Daftar penyewa (tenancy list) lengkap dengan rincian
nama penyewa, nomor unit sewa, lokasi lantai, luas unit
sewa, Periode Sewa (Lease Period atau Lease Term)
(termasuk tanggal mulai dan berakhir sewa), Tarif Sewa
(Rental Rate atau Base Rental Rate), Biaya Servis
(Service Charge), cara dan termin pembayaran,
ketentuan kenaikan Tarif Sewa (Rental Rate atau Base
Rental Rate), Biaya Servis (Service Charge) selama
periode sewa (jika ada), dan ketentuan lain (jika ada);
14
 Data Operational (Lanjutan)
 Sampel kontrak perjanjian sewa-menyewa
yang berlaku dengan jumlah paling kurang
mewakili 25% Luas Lantai Sewa (Lettable Floor
Area atau Rentable Floor Area);
 Data historis pendapatan dan biaya operasional
aktual yang telah terjadi pada 3 (tiga) tahun
terakhir sebelum tanggal penilaian, atau sesuai
dengan lama beroperasinya bangunan apabila
bangunan beroperasi kurang dari 3 (tiga)
tahun

15
Analisis Data Umum & Data Khusus
 Memperoleh data jumlah Pusat Perbelanjaan
yang ada dan Tingkat Hunian yang dijadikan
sebagai pembanding di daerah sekitar lokasi.
 Pengamatan pembangunan dan rencana
pembangunan Gedung Pusat Perbelanjaan baru
di daerah sekitar lokasi.
 Penentuan Gedung Pusat Perbelanjaan lain
yang menjadi pesaing dari Gedung Pusat
Perbelanjaan yang menjadi obyek penilaian.

16
 Memperoleh Tarif Sewa (Rental Rate atau Base Rental Rate),
Biaya Servis (Service Charge), dan Tingkat Hunian (Occupancy
Rate) yang berlaku pada Gedung Pusat Perbelanjaan yang
menjadi pesaing dari obyek penilaian.
 Analisis atas keunggulan dan kelemahan Gedung Pusat
Perbelanjaan yang menjadi obyek penilaian dibandingkan
dengan Gedung Pusat Perbelanjaan yang menjadi pesaing.
 Analisis kewajaran Tarif Sewa (Rental Rate atau Base Rental
Rate) Pusat Perbelanjaan yang menjadi obyek penilaian
dibandingkan dengan Tarif Sewa (Rental Rate atau Base Rental
Rate) Pusat Perbelanjaan yang menjadi pesaing.
 Analisis untuk menentukan Tarif Sewa (Rental Rate atau Base
Rental Rate) Gedung Pusat Perbelanjaan dengan menggunakan
Pendekatan Data Pasar melalui teknik perbandingan dan
penyesuaian.
 Menganalisis profil pengunjung atau pangsa pasar dalam
catchment area untuk Pusat Perbelanjaan yang menjadi obyek
penilaian.

17
Analisa Pusat Perbelanjaan
(Cont’d)
 Jumlah dan Jenis Penyewa
Penyewa Utama  Resiko rendah
Penyewa Nasional  Resiko sedang
Penyewa Perorangan  Resiko tinggi
 Potensi kekosongan
 Tingkat Kapitalisasi (TK)
Di pusat perdagangan  TK rendah
Banyak penyewa utama  TK rendah
Banyak pesaing baru  TK tinggi
Jangka waktu panjang  TK lbh rendah
18
Contoh Analisa Kelayakan

Sebuah pusat Perbelanjaan dibangun 10 tahun yang

lalu, Luas tanah 10.000 M2, bangunan dibangun sesuai
Peraturan Tata kota yang ada (KDB= 60 %,KLB =3.0,
Ketinggian 4 Lantai), Bangunan tersebut dilengkapi
dengan 2 lantai Basement yang digunakan untuk areal
parkir dengan luas lantai masing2 8.000M2.
Hitung kelayakan rencana pusat perbelanjaan tersebut
bila diketahui :
- Harga Pasaran Tanah di sekitarnya Rp. 20 juta/M2.
- Biaya Pengganti Baru Bangunan Rp. 5 juta/M2.
- Biaya Pengganti Baru Basement Rp. 3 juta/M2.
- Umur Ekonomis Bangunan = 20 tahun.

19
Nilai Tanah: 10.000M2 x 20 juta =200.000.000.000,-
Bangunan Utama:
24.000 M2 x 5 juta = 120.000.000.000,-
Bangunan Basement:
16.000 M2 x 3 juta = 48.000.000.000,-
----------------------------------------------
Total Bangunan = 168.000.000.000,-
------------------------------------------------

Nilai Investasi Tanah + Nilai Bangunan = 368.000.000.000,-

============

20
PERHITUNGAN PBB

21