ABSTRAK / ABSTRACT
Mekanisme pasar tanah akhir-akhir ini telah banyak dirusak oleh sekelompok orang
yang secara langsung atau tidak langsung telah melambungkan harga penawaran
tanah. Akibatnya terjadi perbedaan yang begitu jauh dengan harga permintaannya.
Gejala meningkatnya harga tanah tanpa melalui mekanisme pasar yang wajar,
umumnya mengikuti pola penggunaan tanah. Untuk mengendalikannya diperlukan
intervensi pemerintah. Tulisan ini membahas salah satu upaya pengendalian harga
tanah yang dapat dilakukan dengan pendekatan spasial/keruangan.
Recently, the mechanisms of land market have ruined with the speculant, who were
booming in land price. In many cases, its make gaps between demand and supply of
land price. Indications of this condition without through reasonable mechanisms,
commonly, follow in pattern of the land use of the cities. The government intervention
should be control the land price in the market. One of the solutions is spatial
approach, that will be review in this paper.
PENDAHULUAN
Tanah sebagai bagian dari ruang muka bumi adalah sarana bagi manusia untuk
melaksanakan segala aktivitasnya. Penilaian orang atas sebidang tanah akan
menjadi sangat berbeda, karena tanah memiliki beberapa dimensi dan ukuran yang
berbeda-beda pula. Istilah tanah, bisa diartikan menjadi tiga hal, yakni :
1. benda
tempat
tumbuhnya
tanaman
(soil),
ukurannya
adalah
tingkat
kesuburannya,
2. benda yang dapat diangkat dan dipindahkan (material), ukurannya adalah
beratnya dalam ton, meter kubik atau kilogram,
3. bagian dari wilayah muka bumi (space) yang sering disebut dengan tempat,
ukurannya adalah luasnya, dalam hektar, meter persegi dan sebagainya.
Untuk keperluan yang berkaitan dengan tanah sebagai tempat, Sandy (1983)
membedakannya menjadi dua hal yakni yang terkait dengan hak (hukum) atas tanah
tersebut dan yang terkait dengan penggunaannya. Untuk melakukan transaksi atas
tanah sebagai tempat, diperlukan beberapa parameter lain (selain luasnya) yang
harus dapat mewakili tanah tersebut dengan lebih baik lagi. Jual beli, ganti rugi,
agunan, garansi, gadai maupun hipotik adalah beberapa contoh transaksi atas tanah
yang memerlukan suatu harga atau nilai sebagai cerminan dari manfaat atau
kegunaan tanah tersebut.
Penilaian atas sebidang tanah memerlukan keahlian tersendiri. Selain membutuhkan
pengalaman, penilaian tanah juga membutuhkan pengetahuan yang memadai
tentang prinsip-prinsip penilaian, teknik pendekatan dalam penilaian, faktor-faktor
yang berpengaruh secara langsung atau tidak langsung ataupun pengetahuan
tentang teknik/metode yang dapat dipakai untuk mempermudah estimasi nilai tanah.
Dalam tulisan ini selanjutnya, akan dibahas tentang konsepsi penilaian tanah,
termasuk di dalamnya memuat faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah.
menjadi lebih ekonomis. Penggunaan atas sebidang tanah harus dapat memberikan
harapan keuntungan yang paling besar, baik keuntungan yang bersifat material
maupun yang bersifat non material. Sebenarnya, tanah itu sendiri sudah memiliki
nilai, akan tetapi pengembangannya dapat memberikan kontribusi baru terhadap
bertambahnya nilai tanah.
Sebagai salah satu faktor produksi, tanah dapat memberikan keuntungan lebih
(surplus productivity), selain yang diberikan oleh faktor produksi lainnya seperti
tenaga kerja, modal dan manajemen. Hal itu disebabkan karena tanah merupakan
sisa keuntungan yang telah dinikmati.
Prinsip perubahan (change) menyatakan bahwa nilai pasar dipengaruhi oleh
dinamika ekonomi, politik dan faktor demografi seperti adanya pemintakatan
(zoning), suku bunga (interest rate), transportasi ataupun keadaan ekonomi lokal
dan regional. Sedangkan prinsip antisipasi (anticipation), didasari oleh pendekatan
pendapatan. Nilai pasar akhirnya diartikan sama dengan nilai saat ini yang
diproyeksikan pada keuntungan yang akan datang (present value of future benefits).
Jika dicermati lebih jauh maka dapat diketahui bahwa pola harga tanah cenderung
mengikuti pola keruangan penggunaan tanahnya. Fakta tersebut masih relevan
dengan teori yang dikemukakan Von Thunen yang membuat model tentang sewa
tanah dan jarak. Makin dekat jarak dari pusat kota, makin tinggi harga sewa tanah.
Demikian pula sebaliknya, makin jauh jarak dari pusat kota, maka makin rendah
harga sewa tanah.
Pola keruangan penggunaan tanah juga telah dikemukakan oleh Walter Christaller
(1933), seorang ahli geografi Jerman dalam Teori Tempat Central (Central Place
Theory). Teori ini mengemukakan bahwa tempat sentral merupakan lokasi kegiatan
yang melayani kebutuhan manusia (Nursid Sumaatmadja, 1981)
Teori yang berhubungan dengan harga tanah baik secara langsung ataupun tidak
langsung selalu berdasarkan pada ruang. Teori lokasi yang dikemukakan oleh
model Von Thunen maupun model Christaller, keduanya melandasinya pada
substansi ruang.
Jadi karena harga atau nilai tanah merupakan suatu gejala ruang, maka faktor-faktor
yang mempengaruhinya juga akan lebih banyak berkaitan dengan gejala ruang.
Dikemukakan juga ada 4 faktor yang mempengaruhi nilai tanah, yaitu :
1. Faktor ekonomi.
Faktor ekonomi berkaitan dengan keadaan ekonomi global/internasional,
nasional, regional maupun lokal. Variabel-variabel permintaan (demand) yang
mempengaruhi nilai tanah termasuk di dalamnya ialah jumlah tenaga kerja,
tingkat upah, tingkat pendapatan dan daya beli, tersedianya keuangan, tingkat
suku bunga dan biaya transaksi.
2. Faktor sosial.
Faktor sosial membentuk pola penggunaan tanah pada suatu wilayah. Kepadatan
penduduk, tingkat pendidikan, tingkat kejahatan dan kebanggaan memiliki
(daerah bergengsi) adalah faktor-faktor sosial yang mempengaruhi nilai tanah.
PENUTUP
Fenomena alokasi kegiatan manusia pada ruang menjadikan tanah sangat bernilai
tinggi. Sejalan dengan dinamika ekonominya, manusia memerlukan pengetahuan
untuk mengestimasi nilai tanah.
Beberapa faktor yang mempengaruhi nilai tanah dapat dikelompokkan menjadi dua
aspek, yaitu :
1. Aspek internal (site), yaitu semua sifat atau karakter yang dimiliki suatu persil
atau daerah tertentu. Elemen-elemen site antara lain kondisi fisik persil yang
berupa luas, ukuran (size), bentuk, topografi, legalitas hukum (hak penguasaan
dan penggunaannya), kesesuaian denga pemintakatan (zoning) dan lain
sebagainya.
2. Aspek eksernal (situation), yaitu keadaan atau karakteristik lingkungan yang
mempengaruhi site-nya. Misalnya, aksesibilitas (kemudaham menuju lokasi
atau site yang lainnya), tersedianya jaringan infrastruktur kota, dan lain-lain.
Teknik-teknik penilaian tanah sangat bermacam-macam. Namun demikian pada
dasarnya semua merupakan penjabaran dari tiga macam pendekatan, antara laian
pendekatan data pasar, biaya dan pendapatan.
Untuk menganalisa data sampai diperoleh nilai tanah, diperlukan suatu pedoman
penilaian. Prinsip terpenting dalam penilaian tanah adalah highest and the best use.
Prinsip ini telah merangkum berbagai faktor yang berpengaruh (faktor internal dan
eksternal), yang selanjutnya diaplikasikan pada penggunaan ruang atau tanahnya.
DAFTAR PUSTAKA
American Institute of Real Estate Appraisers, The Appraisal of Real Estate, Ninth
Edition, Chicago, 1987.
Mangkoesoebroto, Guritno, Kebijakan Ekonomi Publik di Indonesia: Substansi dan
Urgensi, Editor : A. Tony Prasetiantono, Jakarta : P.T. Gramedia Pustaka Umum,
1994.
Northam, Ray M., Urban Geography, New York: John & Sons, Inc., 1975.
Nilai properti merupakan informasi yang sangat penting dan dibutuhkan masyarakat, baik
untuk tujuan jual beli, pengajuan pinjaman/kredit, pemberian ganti rugi, pajak ataupun untuk
kepentingan lainnya. Mengingat pentingnya informasi tersebut, maka informasi dituntut
akurat dan mencerminkan kondisi pasar yang wajar.
Secara umum, di Indonesia dikenal tiga pendekatan panilaian, yaitu pendekatan perbandingan
data pasar (market data comparison approach), pendekatan biaya (cost approach) dan
pendekatan pengkapitalisasian pendapatan (incomne capitalized approach).
Dari ketiga pendekatan itu, kata Budi Harjanto Adv DEM MSi, pendekatan pengkapitalisasian
pendapatan merupakan pendekatan yang jarang dipergunakan. Padahal, menurutnya,
pendekatan ini cukup efisien untuk memberikan gambaran nilai pasar. Terlebih, untuk
kawasan yang memiliki perkembangan pesat, seperti di kota Yogkarta dan sekitarnya.
Demikian pendapat Dosen MEP UGM yang disampaikan saat ujian doktor di Sekolah
Pascasarjana UGM, Sabtu, (13/1). Promovendus mempertahankan desertasi berjudul Tingkat
Kapitalisasi Berbagai Jenis Penggunaan Tanah Dalam Rangka Penentuan Zona Nilai Tanah di
Kota Yogyakarta, dengan bertindak selaku promoter Prof Dr Insukindro MA dan kopromotor Ir Subaryono MA PhD serta Dr Akhmad Makhfatih MA.
Selain itu, terdapat kecederungan kurang transparannya informasi harga jual beli properti
oleh masyarakat karena masalah pembayaran pajak, menjadikan pendekatan ini lebih sesuai
untuk dipergunakan. Melalui pendekatan ini, nilai properti diperoleh melalui
pengkapitalisasian pendapatan sewa bersih yang diterima dari waktu ke awaktu dengan
tingkat kapitalisasi tertentu sesuai degan jenis penggunaan properti dan lokasinya, ujar Budi
Harjanto.
Kata Budi, hingga saat ini di Indonesia belum ada lembaga yang berwenang memberikan
informasi tingkat kapitalisasi dan rumusan yang baku. Oleh karena itu, kata dia, penelitiann
ini dilakukan untuk merumuskan tingkat kapitalisasi (khususunya tanah) dengan
mempertimbangkan faktor keuntungan modal (capital gain) yang selama ini belum
dipertimbangkan dalam penentuan tingkat kapitalisasi.
Lebih lanjut lagi, tingkat kapitalisasi tanah ini akan diintegrasikan dengan model penaksir
pendapatan sewa dan sebuah sistem informasi geografis (SIG) untuk menentukan zona nilai
tanah dan kontur nilai tanah seluruh kawasan di kota Yogyakarta, lanjut Kepala Seksi
Bimbingan Pendapatan dan Penilaian pada Kantor Wilayah DJP DIY.
Ditambahkan Budi, Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) selama ini belum memberikan gambaran
riil mengenai nilai pasar. Hasil penelitiannya terhadap 14 Kecamatan dan 45 Kelurahan di
Kota Yogyakarta, dengan jumlah sampel 577 transaksi antara tahun Januari 2003 s.d April
2004, menunjukkan tingkat kapitalisasi untuk jenis penggunaan tanah perumahan berkisar
4,29% - 6,64%, untuk komersialisasi antara 6,13% - 13% dan untuk pertanian 2,82% (hanya
di Kecamatan Umbulharjo).
Tingkat kapitalisasi yang relatif tinggi terjadi di kawasan pusat kota dan berbeda untuk tiap
lokasi, tambah dosen MEP UPN Veteran Yogyakarta.
9
Berdasar hasil pengujian statistik yang dilakukan, kata Budi, diperoleh gambaran terdapat
perbedaan signifikan antara hasil taksiran berdasar rumusan dalam penelitian ini terhadap
NJOP yang berlaku. Demikian pula antara hasil ekstrasi harga pasar dengan NJOP-PBB
terdapat perbedaan yang cukup signifikan.
Kenyataan ini membarikan indikasi bahwa NJOP-PBB yang berlaku belu mencerminkan
nilai pasar yang sesunggguhnya, dan sebaliknya prosedur yang ditawarkan dalam penelitian
ini cukup mampu memberikan gambaran riil terkait dengan nilai pasar wajar tanah, tandas
peraih penghargaan Tengku Haizam Memorial Award (Malaysia) di Bidang Penilaian pada
tahun 1995.
Setelah mempertahankan desertasinya, pria kelahiran Yogyakarta 23 Desember 1970 ini,
dinyatakan lulus dengan predikat cumlaude, sekaligus meraih gelar doktor dari UGM. (Humas
UGM)
http://ugm.ac.id/index.php?page=rilis&artikel=592
10