JUDUL

TUGAS AKHIR

PERENCANAAN DAN PERANCANGAN KANTOR SEWA ( ) DI KOTA DILI

DENGAN PENDEKATAN ARSITEKTUR BIOKLIMATIK

DISUSUS OLEH

NAMA : TOMAS FILOMENO XIMENES

NO. REG : 221 12 013

JURUSAN ARSITEKTUR – FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS KATOLIK WIDYA MANDIRA

KUPANG

2018

i
 HALAMAN PERSUTUJUAN

PERENCANAAN DAN PERANCANGAN KANTOR SEWA DI KOTA DILI

( PENDEKATAN RANCANGAN ARSITEKTUR BIOKLIMATIK )

PROPOSAL

OLEH

TOMAS FILOMENO XIMENES

NO. REGIS 221 12 013

DIPERIKSA :

PEMBIMBING I PEMBIMBING II

(Ir. RICHARDUS DATON, MT) (STEPHANUS OLA DEMON, ST, MT)

DISETUJUI :

KETUA JURUSAN ARSIEKTUR

UNWIRA KUPANG

( DONATUS A. KIAN, ST, MT )

ii
 DAFTAR ISI

JUDUL ........................................................................................................................................................... i
JURUSAN ARSITEKTUR – FAKULTAS TEKNIK ............................................................................... i
HALAMAN PERSUTUJUAN ..................................................................................................................... ii
DAFTAR ISI.................................................................................................................................................. i
DAFTAR LAMPIRAN ................................................................................................................................ iv
DAFTAR GAMBAR .................................................................................................................................... v
DAFTAR TABEL........................................................................................................................................ vi
BAB I ............................................................................................................................................................ 1
PENDAHULUAN ........................................................................................................................................ 1
1.1. Latar Belakang .............................................................................................................................. 1
1.2. Permasalahan ................................................................................................................................ 2
1.2.1. Identifikasi masalah ...................................................................................................................... 2
1.2.2. Rumusan masalah ......................................................................................................................... 2
1.3. Tujuan dan sasaran ....................................................................................................................... 2
1.3.1. Tujuan ........................................................................................................................................... 2
1.3.2. Sasaran .......................................................................................................................................... 2
1.4. Ruang lingkup dan batasan ........................................................................................................... 3
1.5. Sistematik penulisan ..................................................................................................................... 3
BAB II........................................................................................................................................................... 5
KAJIAN PUSTAKA ..................................................................................................................................... 5
2.1. Pemahaman judul ......................................................................................................................... 5
2.1.1. Pengertian ..................................................................................................................................... 5
2.1.2. Interpetasi judul ............................................................................................................................ 6
2.1.3. Perbandingan judul sejenis ........................................................................................................... 7
2.2. Pemahaman judul obyek perencanaan dan perancangan .............................................................. 7
2.2.1. Pemahaman tentang obyek perencanaan ...................................................................................... 7
2.3.1.1. Pengertian kantor sewa ................................................................................................................. 7

i
 2.3.1.2. Tujuan dan Fungsi Kantor ............................................................................................................ 8
2.3.1.3. Klasifikasi Kantor ......................................................................................................................... 9
2.3.1.4. Konfigurasi Kantor ..................................................................................................................... 13
2.3.1.5. Pendekatan Perencanaan............................................................................................................. 15
2.2.2. Studi banding obyek sejenis ....................................................................................................... 15
2.3. Pemahaman tema ........................................................................................................................ 18
2.3.1. Pengertian tema .......................................................................................................................... 18
2.3.1.1. Arsitektur Bioklimatik ................................................................................................................ 18
2.3.1.2. Perkembangan Arsitektur Bioklimatik ....................................................................................... 19
2.3.1.3. Prinsip Desain Arsitektur Bioklimatik........................................................................................ 20
2.3.2. Prinsip dan gagasan .................................................................................................................... 20
2.3.2.1. Prinsip-prinsip Arsitektur Bioklimatik Secara Ekologi Menurut Kenneth Yeang ..................... 20
2.3.2.2. Unsur-Unsur Perancangan Bioklimatik ...................................................................................... 21
2.3.2.3. Contoh Bangunan Arsitektur Bioklimatik .................................................................................. 24
2.3.3. Kajian tema pada karya desain ( study kasus ) ........................................................................... 25
2.4 Tinjaun umum wilaya dan lokasi perencanaan ........................................................................... 27
2.4.1 Administratif dan geografis ........................................................................................................ 27
2.4.2 Fisik dasar ................................................................................................................................... 28
2.4.2.1 Iklim ........................................................................................................................................... 28
2.4.2.2 Cuaca .......................................................................................................................................... 29
2.4.2.3 Topografi .................................................................................................................................... 29
2.4.2.4 Geologi ....................................................................................................................................... 29
2.4.2.5 Vegetasi ...................................................................................................................................... 30
2.4.3 Ekonomi dan social budaya ........................................................................................................ 30
2.4.4 Tinjaun khusus lokasi perancanaan ............................................................................................ 30
2.4.5 Potensi dan peluang .................................................................................................................... 30
BAB III ....................................................................................................................................................... 32
METODOLOGI .......................................................................................................................................... 32
3.1. Data............................................................................................................................................. 32
3.1.1. Jenis data..................................................................................................................................... 32
3.1.2. Kebutuhan data ........................................................................................................................... 33
3.1.3. Teknik pengumpulan data........................................................................................................... 34

ii
 3.2. Teknik analisa data ..................................................................................................................... 34
3.2.1. Kualitatif ..................................................................................................................................... 34
3.2.2. Kuantitatif ................................................................................................................................... 35
3.2.3. Kerangka berpikir ....................................................................................................................... 35
3.2.4. Organisasi penelitian .................................................................................................................. 36
3.2.5. Jadwal penelitian ........................................................................................................................ 37
Tabel 2 Jadwal penelitian........................................................................................................................ 37
Tabel Waktu Pelaksanaan Kegiatan Tugas Akhir 2017/2018 ............................................................. 37
3.3. Biaya penelitian .......................................................................................................................... 38
3.3.1. Sumber ........................................................................................................................................ 38
3.3.2. Rencana Anggaran Biaya ........................................................................................................... 38
DAFTAR PUSTAKA ................................................................................................................................. vii
LAMPIRAN............................................................................................................................................... viii

iii
DAFTAR LAMPIRAN

iv
 DAFTAR GAMBAR
gambar 1 Gedung Graha Wonokoyo .......................................................................................................... 16
gambar 2 Perancangan menggunakan analisis diagram sun path ............................................................. 18
(gambar 3 Perpustakaan di Universitas Indonesia Masjid Al-Irsyad ) ...................................................... 24
(gambar 4Kotabaru Parahyangan Bandung, Indonesia)............................................................................ 24
(gambar 5California academy of sciences unveiled) .................................................................................. 24
(gambar 6Greenpix zero energy media wall lights up Beijing) .................................................................. 24
(gambar 7Amazing Green roof art school in Singapore)............................................................................ 24
(gambar 8The Bioclimate Skyscaper) ......................................................................................................... 24
(gambar 9'The Green Building', Dublin. View of the atrium. Architects: Murray O'Laoire, Dublin.)....... 24
(gambar 10Irish Energy Centre, Dublin. Architects: Energy Research Group University College Dublin.)
.................................................................................................................................................................... 24
gambar 11. Gedung Kementrian PU .............................................................. Error! Bookmark not defined.
gambar 12Gedung Menara Grand BCA Indonesia ..................................................................................... 25
gambar 13 Skema Daur Ulang Air Bekas ................................................................................................... 26
gambar 14 Penggunaan Material Kaca ....................................................................................................... 26
gambar 15. Insulated Glazing..................................................................................................................... 27
(Gambar 16 Peta Timor Leste) .................................................................................................................... 27
(gambar 17.lokasi perencanaan) ................................................................................................................ 30

v
 DAFTAR TABEL
Tabel 1 pencarian data ................................................................................................................................ 33
Tabel 2 Jadwal penelitian............................................................................................................................ 37
Tabel 3 Waktu Pelaksanaan Kegiatan Penelitin Tugas Akhir 2017/2018 .................................................. 37
Tabel 4 Rencana Anggaran Biaya ............................................................................................................... 38

vi
 BAB I
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Dili, kota terbesar serta Ibu Kota Negara di Timor Leste, merupakan titik fokus di
distrik Dili. Dili adalah pusat ekonomi dan pemerintah Negara Timor Leste. Di era
sekarang ini, bekerja digedung perkantoran merupakan trend bekerja yang ada sekarang.
Ada saatnya sebuah perusahan menghendaki untuk menempati sebuah bangunan yang
baru dan perusahaan-perusahaan yang baru pun memerlukan tempat untuk melaksanakan
usahanya dan pada saat ini juga perusahan yang ada di kota Dili masih menyewa sebuah
bangunan masyarakat ( Rumah masyarakat ) sebagai tempat usaha atau tempat kerja.
Untuk itu merencanakan sebuah gedung kantor sewa di kota Dili untuk menyewakan para
Perusahaan-perusahan yang berskala nasional maupun internasional memiliki kantor
cabang yang tersebar di Negara Timor leste, terutama di kota Dili. Kantor-kantor
cabang itu biasanya akan menyewa tempat untuk kantor tersebut.
Dengan banyaknya kendala yang dihadapi apabila ingin membangun kantor
sendiri, maka orang akan cenderung memilih untuk menyewa kantor saja daripada
membangun sendiri. Kendala yang didapat seperti: sulitnya mencari lokasi yang
strategis, harga tanah yang semakin tinggi, lamanya pembangunan, dan ditambah
lagi dengan harga bahan-bahan material yang juga semakin mahal.
Pertimbangan akan berbagai kemudahan yang didapatkan bila menyewa
kantor semakin menambah kecenderungan perusahaan untuk menyewa kantor. Berbagai
kemudahan seperti tempat yang strategis dan mudah dijangkau, sarana dan prasarana
juga sudah siap dapat ditemui pada kantor sewa. Keputusan untuk menyewa muncul
apabila ternyata dirasa lebih efisien dan menguntungkan.
Bisnis jasa transportasi, bisnis jasa pendidikan dan bisnis-bisnis jasa lainnya yang
berskala nasional maupun internasional, bisa menjadikan bangunan ini sebagai kantor
tetap mereka dalam menjalankan usaha, mengingat penawaran jasa-jasa seperti yang
disebutkan diatas memerlukan tempat yang strategis dan juga membutuhkan ruang gerak
yang efisien tanpa banyak memerlukan banyak biaya guna mengoperasikan kegiatan
mereka.

1
 Kantor-kantor yang ada sekarang ini kebanyakan sangat boros energi. Bangunan
kantor menghabiskan biaya operasional sama seperti banyaknya bangunan kantor
tersebut mengkonsumsi energi. Kenyataannya, biaya penyediaan energi pada bangunan
kantor adalah yang paling tinggi dari semua jenis bangunan komersial. Sistem pemanas,
ventilasi, dan sistem penghawaan buatan serta pencahayaan buatan masih merupakan
konsumsi energi terbesar, sedangkan konsumsi energi peralatan kantor sekarang
meliputi hampir 16% dari seluruh penggunaan energi bangunan kantor.

1.2. Permasalahan

1.2.1. Identifikasi masalah

Bagaimanakah konsep perancangan bangunan tinggi untuk fungsi kantor
sewa dikawasan pusat kota Dili yang responsive terhadap lingkungan dengan
menerapkan prinsip-prinsip arsitektur bioklimatik

1.2.2. Rumusan masalah

a) Bagaimanakah konsep perancangan bangunan yang berbasis pendekatan
arsitektur bioklimatik ?
b) Bagaimanakah konsep massa dan tata layout ruang serta lanskap yang
mendukung penggunaan energi yang lebih hemat tanpa mengurangi kenyamanan?
c) Bagaimanakah konsep dan penggunaan elemen-elemen bangunan hemat
energi yang terintegrasi sebagai bagian dari elemen arsitektur ?

1.3. Tujuan dan sasaran

1.3.1. Tujuan
Mendapatkan rancangan bangunan tinggi untuk fungsi kantor sewa yang
menggunakan prinsip-prinsip arsitektur bioklimatik

1.3.2. Sasaran
Sasaran pembahasan adalah untuk mendapatkan :

a) Konsep bangunan yang memiliki citra arsitektur bioklimatik

2
 b) konsep massa dan tata layout ruang serta landscape yang mendukung
penggunaan energi yang lebih hemat tanpa mengurangi kenyamanan

c) Konsep elemen-elemen bangunan hemat energi yang terintegrasi kedalam

1.4. Ruang lingkup dan batasan

1.4.2.2. Ruang lingkup

Dalam pemaparan Materi ini yang akan di bahas adalah wadah kegiatan yang
mencakup : tata ruang bangunan, tampilan bangunan , dan bangunan yang hemat energi,
yang bergaya arsitektur bioklimatik, dan system struktur bangunan yang melibatkan
subyek kegiatan ( pegawai/karyawan) dan obyek kegiatan dalam area rancangan dalam
hal ini kegiatan administrasi perkantoran di dalam kantor sewa di kota dili. Dengan
penerapan ciri dan karekter arsitektur bergaya bioklimatik dalam perencanaan obyek
kajian.
1.4.2. Batasan
1. Pembahasan di batasi pada wujud bangunan dan lingkungan bangunan yang
berlandaskan pada macam-macam kegiatan yang ada di dalam sebuah kantor.
2. Oreintasi pembahasan diprioritaskan pada masalah fisik ( Arsitektur pada kantor
sewa di kota dili dengan aspek tinjaun adalah masalah bangunan berkarakter atau
bergaya Arsitektur Bioklimatik)
3. Pembahasan yang dilakukan dalam lingkup yang di tangani dibatas pada
bangunan dan lingkungan dimana bangunan itu berdiri agar penanganannya dapat
lebih jelas.
4. Peninjaunnya pada nilai-nilai fungsional, perilaku, niali-nilai Arsitektur
Bioklimatik dan aktifitas pada bangunan itu.

1.5. Sistematik penulisan

Dari metode dan teknik penulisan yang telah dibahas, maka dapat diuraikan
sistematika penulisan sebagai berikut:

 BAB I. PENDAHULUAN
Meliputi : Latar Belakang, Identifikasi Masalah, Rumusan Masalah, Tujuan dan
Sasaran, Ruang Lingkup dan Batasan Studi, dan Sistematika Penulisan.

3
 BAB II. KAJIAN PUSTAKA
Meliputi : Landasan Teori mengenai kantor sewa di kota dili yang mencakup
Pengertian judul, Tema Arsitektur, Tinjauan mengenai kantor sewa, Tinjauan
arsitektur bioklimatik
 BAB III. METODELOGI PENELITIAN
Meliputi : Data, Jenis Data, Kebutuhan Data, Teknik Pengumpulan Data, Teknik
Analisis Data, Kerangka Berpikir, Organisasi Penelitian, Biaya Penelitian,
Sumber Rencana Anggaran Biaya.

4
 BAB II
KAJIAN PUSTAKA
2.1. Pemahaman judul

2.1.1. Pengertian
Perencanaan Dan Perancangan Kantor Sewa

Dengan Pendekatan Arsitektur Bioklimatik

Untuk dapat mendalami judul diatas secara keseluruhan, berikut ini di jelaskan
beberapa pengertian yang berkaitan dengan judul sebagai berikut :

a. Drs. Peter Salim dan Yeni Salim. ( kamus bahasa Indonesia kontemporer, 1997 :
1260)
 Rencana : rancangan, buram, konsep, naskah surat, cerita, laporan
pemberitaan,catatan terutam dalam rapat, acara pogram, artikel, makalah, niat.
 Berencana : mempunyai rencana.
 Merencana : bercerita.
 Merencanankan : Mengkonsepkan, menyusun konsep, merancang,
menguraikan, menyusun laporan, memaksudkan.
 Perencana : menyusun konsep, orang yang merencanankan
perancang.
 Perencanaan :proses, cara, atau perbuatan merencanakan.
b. badudu Zain ( kamus umum bahasa Indonesia : 1155 )
 perencanaan adalah hal, cara atau hasil kerja merencana
 rancang adalah merancang, membuat gambar bentuk bangunan secara kasar (
hanya garis besar), menyusun karangaka-karangka ( dalam pikiran dengan
catatan kasar bagian-bagiannya). Menyusun dalam pikiran tentang rencana
pekerjaan yang akan dilaksanakan.
 Perancang adalah orang yang menbuat atau menyusun rancangan.
 Perancangan adalah hal, cara, hasil atau proses kerja merancang, ( : 1129)
c. Kantor : balai ( gedung, rumah, ruang ) tempat mengurus suatu pekerjaan
(perusahan dsb), tempat kerja. ( menurut kamus besar Indonesia )

5
 d. Sewa : pemakaian sesuatu dengan menbayar uang, uang yang dibayarkan karena
memakai atau meminjam sesuatu ; ongkos, biaya pengangkutan ( transpor ); yang
boleh dipakai setelah dibayar dengan uang. ( menurut kamus besar Indonesia )
e. Kantor Sewa
Menurut Hunt, W.D. dalam Marlina 2008, kantor sewa adalah suatu
bangunan yang mewadahi transaksi bisnis dan pelayanan secara profesional.
Lebih lanjut Marlina (2008:116) memaparkan bahwa kantor sewa merupakan
suatu fasilitas perkantoran yang berkelompok dalam satu bangunan sebagai
respon terhadap pesatnya pertumbuhan ekonomi khususnya di kota-kota besar
(perkembangan industri, bangunan/konstruksi, perdagangan, perbankan, dan lain-
lain).
f. Di : kata depan untuk menyatakan atau menandai tempat; kata depan sebagai
penanda waktu. (sumber: kamus bahasa indonesia lengkap, Eko hadi wiyono)
g. Kota: Daerah pemerintah, perumahan dan bangunan-bangunan yang merupakan
satu (kamus umum Bahasa Indonesia, 1997,157)
h. Dili (ibu kota negara Timor Leste) : nama tempat / lokasi berada
i. Pendekatan : - Proses perbuatan, cara mendekati Usaha dalam rangka aktifitas
penilitian untuk mengadakan hubungan dengan orang yang diteliti, atau metode-
metode untuk mencapai pengertian tentang masalah penelitian.(sumber: Kamus
Besar Bahasa Indonesia,Balai pustaka,1998)
j. Arsitektur : - Seni dan ilmu merancang dan membuat konstruksi bangunan.
Metode dan gaya rancangan suatu konstruksi .Sebagai sistem simbol makna,
ruang,dan waktu, (sumber: Kamus Besar Bahasa Indonesia, Balai pustaka 1998)
k. Arsitektur bioklimatik : suatu konsep terpadu pada rancangan bangunan dimana
sistem struktur, ruang dan konstruksi bangunan, tersebut dapat menjamin adanya
kondisi nyaman bagi penghuninya.

2.1.2. Interpetasi judul

Perencanaan dan Perancangan kantor sewa di Kota Dili” dengan pendekatan
rancangan Arsitektur Bioklimatik adalah menyediakan suatu fasilitas bangunan
yang memadai dalam hal membantu penhematan energi serta memberikan

6
 kemudahan bagi para penyewah bangunan yang mengacu pada pendekatan
arsitektur Bioklimatik dengan lokasinya yang terletak di kota Dili.

2.1.3. Perbandingan judul sejenis

Sesuai judul yang di ambil yaitu perencanaan dan perancangan kantor sewa
di kota Dili maka studi kasus yang di ambil sebagai pembanding perencanaan di
atas yaitu Gedung Graha Wonokoyo di kota Surabaya

2.2. Pemahaman judul obyek perencanaan dan perancangan

2.2.1. Pemahaman tentang obyek perencanaan

2.3.1.1. Pengertian kantor sewa

Menurut Cyrill M. Haris dalam bukunya Dictionary of Architecture and
Construction, kantor berarti bangunan yang digunakan untuk tujuan profesional
ataupun administrasi dan tidak ada bagian yang dipergunakan untuk keperluan
hunian, kecuali oleh para penjaga dan pemberasih kantor.

Kantor sewa dapat diartikan sebagai kantor yang disewakan oleh pengelola
terhadap pengguna (user) yang digunakan untuk menampung segala bentuk yang
bersifat administratif dan komersil dengan menyewakan ruang-ruang yang telah
disediakan oleh pihak pengelola baik berupa ruangan terkecil (modul terkecil) dari
sebuah ruangan kantor sewa hingga disewa perlantai (modul terbesar) dari suatu
ruangan kantor sewa yang disewa dalam jangka waktu tertentu pula sesuai dengan
kesepakatan antara pihak pengelola dengan pihak penyewa (user).

Bangunan perkantoran selain dibangun untuk memenuhi seragam

kebutuhan maupun tuntutan yang berlaku umum, juga dimaksudkan untuk dapat
menarik sebanyak mungkin peminat dari segala lapisan yang membutuhkannya.
Keadaan akan tuntutan ini mendorong munculnya perbedaan-perbedaan dalam
bentuk bangunannya.

Secara teoritis tidak boleh ada perbedaan karena untuk semua rancangan
perkantoran pada dasarnya memiliki prinsip dasar yang sama yakni perubahan

7
 bentuk suatu organisasi berubah lebih cepat dibandingkan perubahan
bangunannya sendiri.

Untuk bertahun-tahun terakhir terdapat dua pola pengembangan dasar

dalam bangunan-bangunan perkantoran, yakni pertama, ditandai dengan
mengurangi sekaligus sebagai bentuk rancangan penunjang untuk jangka waktu
pemakaian singkat saja, terutama yang berbentuk perabotan yang dapat
dimanfaatkan untuk berbagai fungsi, sehingga pemisahan antara instalasi
pelayanan teknis, baik secara pandangan dan akustik, maupun yang befungsi
dekoratif secara teratur dapat disesuaikan dengan perabotan sekaligus. Kedua,
ditandai dengan adanya kesulitan memilah fungsi aktifitas sampingannya seperti
laboratorium, proses suatu industri, pendidikan.

2.3.1.2. Tujuan dan Fungsi Kantor

Kantor sewa bertujuan untuk menampung kegiatan administratif sebuah

badan usaha ataupun perorangan baik berupa pelayanan jasa, penjualan secara
makro dengan menggunakan list, penyimpanan uang(pengawasan keuangan),
mencatat keterangan, menjamin aktiva-aktiva dan lainnya.

Tujuan perancangan dari sebuah kantor sewa dapat dilihat dari:

1. Pengelola

Motivasi pengelola adalah untuk mencari keuntungan sebesar-

besarnya dengan cara menyediakan tempat / ruang ataupun bangunan yang
difungsikan sebagai kantor dengan strandar dan ukuran tertentu sesuai
dengan modul – modul yang telah ditetapkan dan dapat disewakan seluas-
luasnya. Yang perlu diperhatikan dalam perancangan kantor sewa adalah :

 Luasan lantai
 Efisiensi energi
 Sistem informasi
 Sistem komunikasi

8
  Sistem utilitas
 Fasilitas eksekutif
 Tempat makan dan sosialisasi
 Standby listrik
2. Penyewa

Sesuai dengan aktivitasnya sebagai penyewa, maka yang diinginkan

oleh penyewa adalah :

 Penampilan bangunan yang memiliki nilai estetik dan representatif .

Hal ini sangat dibutuhkan sebagai bukti dan untuk memberikan rasa
kepercayaan terhadap penyewa untuk menghadapi klien-klien dari
masing-masing penyewa.
 Suasana kerja yang nyaman yang diciptakan untuk meningkatkan
produktifitas kerja hingga mampu mendorong kemajuan kantor.
 Fleksibilitas dari modul ruang yang disewakan sesuai dengan tingkat
kebutuhan penyewa sesuai dengan jumlah pegawai, jenis kantor dan
aktivitas yang berlangsung serta asumsi kebutuhan luas kantor yang
selalu berubah sesuai dengan tingkat kemajuan perusahaan.
 Para penyewa tidak perlu mengeluarkan biya ulang untuk maintenance
bangunan
 Tingkat keamanan dan keselamatan

2.3.1.3. Klasifikasi Kantor

Secara garis besar jenis kantor dapat dibedakan menjadi 4 macam
menurut (Manasseh & Cunliffe, 1962), yaitu :

1. Commercial Office

Jenis perkantoran yang termasuk golongan ini adalah perkantoran (untuk

took, disewakan), perusahaan (trading company), asuransi dan transportasi.

9
2. Industrial Office

Jenis perkantoran ini terikat hams mempunyai hubungan fisik dengan

pabriknya.

3. Profesional Office

Jenis perkantoran ini tidak dipakai dalam waktu yang panjang dan
merupakan perkantoran yang jumlah modal yang digunakan relative kecil.

4. Institutional / Governmental Office

Jenis perkantoran ini bersifat usaha yang teratur dalam bentuk lembaga.
Biasanya digunakan dalam waktu yang lama atau panjang.

Berdasarkan kelasnya, gedung perkantoran dibedakan menjadi beberapa

kelas, antara lain :

1. Kelas Premium (dengan luas gedung minimal 20.000 m2 serta terletak di

Central Business District)

2. Kelas A (Luas minimum gedung 6.000 m2 serta terletak di daerah pusat

bisnis)

3. Kelas B (dengan luas berapa saja dan terletak dilokasai mana saja namun
memiliki kualitas material yang baik dan cukup modern) Dilihat dari segi
kelas, yang lebih diperhatikan adalah dalam hal luas gedung perkantoran,
lokasi, fasilitas serta kualitas material bangunan yang digunakan.

Guna membantu pengambilan keputusan desain ruang kerja dan

kantor, dapat dibedakan tiga jenis ruang kantor :

1. Ruangan Kerja (Work Spaces)

Ruangan kerja dalam suatu kantor biasanya digunakan untuk

melaksanakan pekerjaan kantor yang lazim, seperti membaca, menulis

10
 dan pekerjaan dengan computer. Ada sembilan jenis generik ruangan
kerja dengan aktivitas-aktivitas yang berbeda.

2. Ruangan Pertemuan (Meeting Spaces)

Ruangan pertemuan dalam sebuah kantor biasanya digunakan

untuk proses interaktif, dapat berupa percakapan singkat atau
pertukaran pendapat brainstorm intensif. Ada enam jenis generik
ruangan pertemuan dengan aktivitas-aktivitas yang berbeda.

3. Ruangan Pendukung (Support Spaces)

Ruangan pendukung dalam suatu kantor biasanya digunakan

untuk aktivitas sekunder seperti pengarsipan dokumen atau
beristirahat. Ada dua belas jenis generik ruangan pendukung dengan
aktivitas-aktivitas yang berbeda.

a. Kantor Sewa

Menurut Hunt, W.D. dalam Marlina (2008), kantor sewa adalah

suatu bangunan yang mewadahi transaksi bisnis dan pelayanan secara
profesional. Memaparkan bahwa kantor sewa merupakan suatu fasilitas
perkantoran yang berkelompok dalam satu bangunan sebagai respon
terhadap pesatnya pertumbuhan ekonomi khususnya di kota-kota besar
(perkembangan industri, bangunan/konstruksi, perdagangan, perbankan, dan
lain-lain). Berdasarkan kepemilikannya, gedung perkantoran terbagi
menjadi 2 macam yaitu:

1. Gedung perkantoran sewa

Pada tipe gedung perkantoran sewa, yang disewakan adalah besaran

atau luasan tertentu dari gedung perkantoran tersebut. Penyewaan dilakukan
sesuai dengan jangka waktu yang disepakati bersama. Biaya yang harus
dikeluarkan bagi penyewa adalah biaya sewa dan service charge kepada

11
pengelola yang biasanya dihitung berdasarkan luas ruangan yang disewa dan
dibayar per bulan.

2. Gedung perkantoran Strata tittle (milik)

Pada tipe gedung perkantoran Strata Title (milik), ruang bangunan

gedung perkantoran dapat dimiliki seperti rumah tinggal ataupun
apartemen strata title. Namun pemiliknya harus tetap membayar service
charge per bulan sebagai biaya perawatan dan pemeliharaan gedung.

b. Konstruksi Bangunan Kantor Sewa

Menurut Oya ada dua hal penting yang harus diperhatikan dari sisi
konstruksi pada bangunan kantor sewa adalah Teknologi dan Modul
Ruang Sewa.

 Teknologi Bangunan Kantor Sewa

Bangunan kantor sewa memerlukan rancangan yang dapat

mengakomodasi perkembangan teknologi, karena selain merupakan
bangunan komersial, bangunan kantor sewa juga identik dengan
kemudahan dan kenyamanan layanan. Teknologi yang dimaksud
meliputi teknologi pembangunan itu sendiri (material maupun
sistem struktur), teknologi infrastruktur bangunan (utilitas bangunan),
serta teknologi pengelolaan bangunan (teknologi komunikasi,
pengamanan, pemeliharaan, serta layanannya).

 Modul Ruang Sewa

Dalam perancangan gedung kantor sewa, modul ruang menjadi

penting karena berpengaruh pada seberapa banyak ruang yang bisa
disewakan dan menghasilkan keuntungan bagi pemilik bangunan.
Adapun klasifikasi modul ruang sewa dibagi menjadi tiga yakni, small
space, medium space dan large space.

12
 Pertimbangan yang mendasari pembagian/klasifikasi modul
tersebut diantaranya:

 Efisiensi dan efektifitas penataan ruang. Ruang dalam kantor sewa

perlu penataan yang efisien namun juga efektif dalam mewadahi
aktivitas di dalamnya,

 Tipe lantai yang disewakan dapat dipilih menggunakan sistem

rentable floor area, Gross Area System, atau semi Gross System,

 Jenis kegiatan yang ada akan mempengaruhi kebutuhan ruang

yang meliputi dimensi, dan karakter ruang serta fasilitas yang perlu
direncanakan,

 Faktor kebutuhan ekonomi. Faktor ini didasarkan pada analisa

keburuhan dan ekonomi konsumen yang menjadi sasaran penyewa.

2.3.1.4. Konfigurasi Kantor

1. Central (interior)

Lokasi ini untuk inti memiliki sejumlah keunggulan. Ini memungkinkan

semua jendela ruang untuk dimanfaatkan sebagai sewa ruang kantor dan
tergantung pada konfigurasi dari rencana bangunan akan mengizinkan kantor
kedalaman bervariasi untuk menerima cahaya alami. Lokasi pusat juga hal itu
sangat nyaman akses dan dalam beberapa kasus mungkin berjarak sama untuk
semua pihak. Ini menyederhanakan pembagian wilayah dan menyediakan
fleksibilitas yang baik distribusi penyewa dengan cara yang sama. Horisontal
utilitas berjalan juga mungkin relatif berjarak sama dari inti. Dikombinasikan
dengan rencana bangunan persegi, bantalan eksterior, dan dinding inti, lokasi
ini memungkinkan rencana lantai bebas kolom dan dengan demikian benar-
benar fleksibel untuk tata letak kantor.

13
2. Off-center (interior)

Seperti inti pusat-interior, off-pusat inti interior memungkinkan semua

jendela atau bangunan perimeter ruang yang akan digunakan untuk kantor. Namun,
menyajikan fleksibilitas agak lebih mendalam dan penataan ruang yang maksimal.
Ini akan sangat diinginkan di mana ruang terbuka besar seperti kolam sekretaris
atau administrasi yang diperlukan. Lokasi inti ini mungkin menyajikan beberapa
masalah akses. Karena itu off-pusat, itu agak jauh dan dengan demikian kurang
nyaman untuk sisi jauh dan sudut-sudut bangunan. Jika ada beberapa tenant-hunian
pada setiap lantai yang diberikan, koridor akses panjang akan diperlukan sebagai
akan menjadi koridor perimeter sekitar inti itu sendiri. Lokasi off-pusat juga
dapat mengurangi fleksibilitas distribusi penyewa.

3. Split ( Interior)

Kelebihan utama dari inti perpecahan adalah bahwa hal itu hampir
menghilangkan kebutuhan untuk koridor perifer pada inti. Akses ke inti ini adalah
dari daerah antara unsur-unsur perpecahan dan bukan berasal dari daerah sekitar
tepi. Hal ini memungkinkan fleksibilitas yang lebih dari divisi lantai-daerah,
meninggalkan bahkan daerah yang berbatasan langsung dengan inti yang tersedia
untuk ruang kantor.

4. Exterior

Berbeda dengan tiga lokasi inti interior dibahas, keuntungan utama dari
pengaturan inti eksterior adalah bahwa ia meninggalkan seluruh luas lantai
bangunan tersedia untuk digunakan penyewa. Selain itu, inti tidak menyulitkan
rencana lantai baik fungsional atau struktural. Dengan jenis pengaturan,
fleksibilitas maksimum dicapai sehubungan dengan distribusi penyewa,
kedalaman kantor, dan tata letak. Lokasi di luar bangunan juga memungkinkan
inti untuk bertindak sebagai titik transisi antara satu bangunan dan lain skala
mungkin berbeda.

14
 Beberapa bidang masalah juga dibuat dengan menempatkan core di luar
bangunan. Kelemahan utama adalah bahwa, dalam kasus multi- penyewa
hunian, inti membutuhkan koridor akses panjang mengurangi fleksibilitas
distribusi penyewa. Selain itu, inti menempati ruang jendela yang diinginkan
sehingga kantor berbatasan langsung ke inti mungkin tidak menerima cahaya
alami.

2.3.1.5. Pendekatan Perencanaan

Pertimbangan utama dalam mengidentifikasi pendekatan yang paling
tepat untuk merencanakan daerah kantor umum:

o Jumlah fleksibilitas perencanaan diperlukan

o Jumlah privasi visual dan akustik diperlukan untuk personil
o Biaya konstruksi dan furniture awal dan siklus hidup

2.2.2. Studi banding obyek sejenis

1. Gedung Graha Wonokoyo

Terletak di pusat kota Surabaya, Graha Wonokoyo menjulang dengan

10 lantai pada menaranya. Graha Wonokoyo merupakan gedung perkantoran yang
dibangun pada situs konservasi arsitektur kolonial. Dirancang hemat energi dan
kontekstual, mencitrakan bangunan yang menghubungkan memori antara masa
lalu dan masa kini. Massa lainnya berupa bangunan medium tiga lantai yang
berfungsi sebagai gallery, hall, dan ruang rapat kolektif pada bagian tengah.
Massa penanda merupakan tower perkantoran yang membujur sumbu utara-selatan
sesuai kondisi site sebagai klimaks. Layout Graha Wonokoyo dibagi menjadi tiga
zona. Di sisi barat, zona thermal barrier dengan penempatan ruang penerima,
ruang rapat dan service-core.

Graha Wonokoyo merupakan contoh konkrit bangunan yang berbicara

tentang solusi untuk konservasi energi pada bangunan komersial, memadukan
penampilan elemen arsitektur kolonial dalam bingkai pemikiran bangunan
yang hemat energi.

15
 gambar 1 Gedung Graha Wonokoyo
Sumber : http://elearning.upnjatim.ac.id/

Informasi Bangunan
 Lokasi : Jl. Taman Bungkul 1-3-5-7 Surabaya
 Fungsi : Gedung Kantor
 Pemilik : Wonokoyo Group
 Jumlah Lantai : 1 Basement, dan terdapat 3 area
 Area A : 2 lantai Area B : 4 lantai Area C : 10 lantai
 Luas Tapak : 1.854 m2
 Luas Bangunan : 7.121 m2
 Material : Struktur beton, kaca stopsol, aluminium komposit
 Penggunaan Energi : 88 kWh/m2/tahun
 Arsitek : Ir. Jimmy Priatman, M Arch (PT.Archi-Metric)
 Penghargaan : Runner-up ASEAN Energy Award ACE 2006

Terletak di pusat kota Surabaya, Graha Wonokoyo menjulang dengan

10 lantai pada menaranya. Graha Wonokoyo merupakan gedung perkantoran yang
dibangun pada situs konservasi arsitektur kolonial.

Bangunan yang terdiri dari 11 lantai dengan luas lahan 1.854 m² dan luas
bangunan 7.121 m². Luas unit kantor yang disewakan ±42 m², ±100 m²,±640 m².
Yang di arsiteki oleh Jimmy Priatman, Graha Wonokoyo adalah salah satu dari
gedung perkantoran di Surabaya yang menerapkan konsep bangunan hemat

16
energi, dengan pendekatan bentuk bangunan arsitektur kolonial karena konteks
lokasinya yang berada dalam kawasan konservasi.

Bangunan ini terdiri dari tiga massa. Dari depan adalah bangunan
penerima 2 lantai dengan gaya arsitektur kolonial sebagai manifestasi dari
pendekatan, massa tengah 3 lantai bertindak sebagai transisi antara bentuk
kolonial dengan bentuk modern, dan massa belakang dengan bentuk modern 11
lantai adalah menara kantor

Detil yang ditampilkan adalah satu elemen dari arsitektur kolonial yang
sangat mempengaruhi tampilan bangunan ini. Dalam merencanakan bangunan ini
mencoba untuk mengurangi tingkat standar konsumsi energi yang telah diatur
sesuai dengan indeks efisiensi energi (EEI) untuk bangunan kantor yang tidak
harus lebih dari 200/kwh/tahun.

Untuk arah bangunan yang menghadap timur dan selatan tidak

mengimplementasikan material kaca penuh, tetapi masih menggabungkan elemen
bukaan neo klasik seperti jendela sehingga mempersempit masuknya radiasi
matahari, sedangkan di utara dan barat yang memiliki radiasi yang lebih tinggi
menggunakan jenis kaca v-kool teknologi tinggi yang dapat menyerap radiasi
matahari. Jenis AC VRV sistem yang menghemat energi dan dapat diatur
independen di setiap lantai. Sisi barat, yang bertindak sebagai penghalang panas
berfungsi sebagai ruang resepsionist, ruang pertemuan, dan layanan kamar. Sisi
utara adalah sebagai unit ruang AC, pantry dan ruang arsip. Di selatan dan
sebelah timur zona utama yang difungsikan sebagai ruang kantor.

17
 2. Organisasi Ruang

gambar 2 Perancangan menggunakan analisis diagram sun path

Sumber : http://elearning.upnjatim.ac.id/

Untuk menentukan arah hadap, fasade, dan organisasi ruang. Arah hadap
utama adalah Barat, (jalan raya utama). Strategi yang diterapkan adalah massa
bangunan depan berupa area penerima 2 lantai, tengah adalah transisi 4 lantai, dan
berakhir pada menara 10 lantai sebagai klimaks (membujur Utara-Selatan sesuai
tapak). Lay out menara terbagi atas zona perkantoran pada sisi Selatan dan Timur.
Zona thermal barrier berada di sisi Barat, dengan penempatan ruang penerima,
ruang rapat kolektif, dan service core, sedangkan zona thermal barrier di sisi
Utara, untuk kegiatan outdoor, unit AC, pantry dan ruang arsip.

2.3. Pemahaman tema

2.3.1. Pengertian tema

2.3.1.1. Arsitektur Bioklimatik

Dalam Esiklopedia Nasional Indonesia, “Arsitektur adalah ilmu dan seni
merancang bangunan, kumpulan bangunan dan struktur lain yang fungsional,
terstruktur dengan baik serta memiliki nilai-nilai estetika” (Ensiklopedia Nasional
Indonesia, 1990).

Menurut Yeang Kenneth, “Bioclimatology is the study of the relationship

between climate and life, particulary the effect of climate on the health and
activity of living things”. Artinya, ”Bioklimatik adalah ilmu yang mempelajari

18
 hubungan antara iklim dan kehidupan terutama efek dari iklim pada kesehatan
dan aktifitak sehari-hari”.

Bangunan bioklimatik adalah bangunan yang bentuk bangunannya disusun

oleh desain penggunaan teknik hemat energi yang berhubungan dengan iklim
setempat dan data meteorologi, hasilnya adalah bangunan yang berinteraksi
dengan lingkungan, dalam penjelmaan dan operasinya serta penampilan
berkualitas tinggi. (Yeang Kenneth tahun 1996).

Maka berdasarkan dari penjelasan di atas bisa kita simpulkan Arsitektur

Bioklimatik adalah suatu pendekatan yang mengarahkan arsitek untuk
mendapatkan penyelesaian desain dengan memperhatikan hubungan antara
bentuk arsitektur dengan lingkungannya dalam kaitan iklim daerah tersebut.

2.3.1.2. Perkembangan Arsitektur Bioklimatik

Perkembangan Arsitektur Bioklimatik berawal dari 1960-an. Arsitektur
Bioklimatik merupakan arsitektur modern yang dipengaruhi oleh iklim. Arsitektur
bioklimatik merupakan pencermian kembali arsitektur Frank Loyd Wright yang
terkenal dengan arsitektur yang berhubungan dengan alam dan lingkungan dengan
prinsip utamanya bahwa didalam seni membangun tidak hanya efisiensinya saja
yang dipentingkan tetapi juga ketenangannya, keselarasan, kebijaksanaan,
kekuatan bangunan dan kegiatan yang sesuai dengan bangunannya, “Oscar
Niemeyer dengan falsafah arsitekturnya yaitu penyesuaian terhadap keadaan alam
dan lingkungan, penguasaan secara fungsional, dan kematangan dalam
pengolahan secara pemilihan bentuk, bahan dan arsitektur”.

Akhirnya dari Frank Wright dan Oscar Niemeyer lahirlah arsitek lain
seperti Victor Olgay pada tahun 1963 mulai memperkenalkan arsitektur
bioklimatik. Setalah tahun 1990-an Kenneth Yeang mulai menerapkan arsitektur
bioklimatik pada bangunan tinggi bioklimatik yang memenangkan penghargaan
Aga Khan Award tahun 1966 dan Award pada tahun 1966.

19
 2.3.1.3. Prinsip Desain Arsitektur Bioklimatik
Penampilan bentuk arsitektur sebagian besar dipengaruhi oleh lingkungan
setempat ;

 Meminimalkan ketergantungan pada sumber energi yang tidak dapa

diperbaharui.
 Penghematan energi dari segi bentunk bangunan, penempatan bangunan,
dan pemilihan material.
 Mengikuti pengaruh dari budaya setempat.

Hal-hal yang harus dipehatikan dalam mendesain dengan tema bioklimatik

strategi pengendalian iklim

 Memperhatikan keuntungan matahari

 Meminimalkan perlakuan aliran panas
 Meminimalkan pembesaran bukaan/bidang terhadap matahari
 Memperhatikan ventilasi
 Memperhatikan penguapan pendinginan, sistem atap.

2.3.2. Prinsip dan gagasan

2.3.2.1. Prinsip-prinsip Arsitektur Bioklimatik Secara Ekologi Menurut

Kenneth Yeang
Penempatan Core Menurut Yeang, Posisi service core sangat penting
dalam merancang bangunan tingkat tinggi. Service core bukan hanya sebagai
bagian struktur, juga mempenagruhi kenyamanan ternal.
Posisi core dapat diklasifikasikan dalam tiga bentuk, yaitu :
 Core pusat
 Core ganda
 Core tunggal terletak pada sisi bangunan.

Core Pusat Core Ganda Core tunggal

20
 Core ganda memiliki banyak keuntungan, dengan memakai dua core dapat
dijadikan sebagai penghalang panas yang masuk kedalam bangunan. Penelitian
harus menunjukkan penggunaan pengkondisian udara secara minimum dari
penempatan service core ganda yang tampilan jendala menghadap utara dan selatan,
dan core ditempatkan pada sisi timur dan barat. Penerapan ini juga dapat diterapkan
pada daerah beriklim sejuk.

2.3.2.2. Unsur-Unsur Perancangan Bioklimatik

1. Sirkulasi vertikal
a. Terdiri dari tangga, escalator, elevator, dumb waiters, semua komponen
tersebut berada di dalam core.
b. Sirkulasi vertikal berfungsi :
 Kekakuan struktural
 Pelindung matahari
 Pelindung Angin
 Emergency refuge zone
 Hubungan antara setiap lantai
Penempatan core pada bangunan bioklimatik harus pada sisi
bangunan (pheriphery core) .Untuk iklim tropis seperti di Jakarta
mempunyai banyak keuntungan yaitu :
 Tidak memerlukan ducting fire-fighting presuration.
 Dapat melihat keluar bangunan melalui lobby lift.
 Dapat memasukan ventilasi alami dan pencahayaan alami dalam
ruang core.
 Core dapat berfungsi sebagai pelindung matahari.
2. Vertical Landscaping
Keuntungannya :
 Mempunyai nilai estetika untuk pengguna bangunan dan
menghasilkan produktifitas kerja yang tinggi.
 Memperlunak fasade bangunan.
 Melindungi ruang dalam dan dinding luar bangunan

21
  Meminimalkan radiasi panas pantulan sinar matahari dan kaca ke
dalam bangunan.
 Menyerap CO2 dan CO dari polusi udara dan memberikan O2
melalui fotosintesis.
 Menghalangi pandangan dan menyerap suara terutama pada skycourt.

3. Ventilasi
Penggunaan ventilasi pada bangunan bioklimatik lebih
mengutamakan ventilasi alami terutama pada lobby, elevator, tangga dan
toilet area.
Keuntungan ventilasi alami adalah:
a. untuk menambah kenyamanan pada periode kelembaban tinggi.
b. Untuk alasan kesehatan, menyediakan oksigen yang cukup.
c. Untuk kenyamanan penglihatan yang lebih baik pada penghuni
bangunan.
d. Untuk konservasi energi melalui pengurangan dan meniadakan
mekanikal ventilasi.
4. Dinding Luar Bangunan.
Aturan desain penutup luar bangunan.
- Efesiensi energi maksudnya adalah kulit bangunan harus dapat
mengurangi pemakaian energi.
- Penyediaan of sentral daylight untuk mengurangi radiasi matahari
langsung.
- Meminimalkan penembusan udara dan kondensasi.
- Penyediaan pemilihan warna,tekstur dan finising.
- Dilengkapi dengan peralatan pembersih jendela otomatis.
- Dapat mengakomodasikan pergerakan bangunan.
- Meminimalkan beban pada rangka struktur.
- Meminimalkan perlengkapan maintenance.

22
5. Sistem Struktur
Penggunaan struktur pada bangunan bioklimatik tergantung pada
penggunaan system tinggi tiap lantai dan ukuran elemen layout struktur
vertical terdiri dari elemen service core dan kolom dan juga dipengaruhi
oleh syarat struktur untuk menahan beban mati, angin dan gempa serta
sitem kekakuan bangunan. Struktur juga dapat dikombinasikan dengan
sistem low energi.

6. Mekanikal dan Energi.

M&E meliputi system AC, ventilasi, system pemanasan,
penyediaan air, listrik dan penerangan, telekomunikasi, sewage, system
sanitasi, system komputer, system keamanan dan intelligent building
system. Tujuan utama dari bangunan bioklimatik ialah untuk mengurangi
ketergantungan pemakaian bangunan pada system M&E dan untuk
mengurangi penggunaan energi bangunan melalui system passive low
energy.
Ketentuan desain M&E pada bangunan bioklimatik :
1. M&E harus ekonomis untuk dibangun dan dioperasikan, efisien
dan meminimalkan penggunaan energi selama konstruksi dan
selama kelangsungan hidup bangunan.
2. M&E harus tinggi tingkat Kenyamanan hunian, temperatur,
akustik, dan pencahayaan.
3. M&E harus meminimalkan biaya operasional dan maintanance
dengan penggunaan material yang berkualitas.
4. M&E harus memaksimalkan penggunaan ruang dengan
mengurangi daerah equipment dan memaksimalkan efisiensi
structural.
5. M&E harus memperhatikan lingkungan dengan pemilihan system
instalasi yang tidak berisik, tidak polusi, menggunakan material
bebas CFC dan mengurangi produksi CO2.

23
 2.3.2.3. Contoh Bangunan Arsitektur Bioklimatik

(gambar 3 Perpustakaan di Universitas Indonesia

Masjid Al-Irsyad )

(gambar 7 Amazing Green roof art school in

Singapore)

(gambar 4 Kotabaru Parahyangan Bandung,

Indonesia)

(gambar 8 The Bioclimate Skyscaper)

(gambar 5 California academy of sciences unveiled)

(gambar 9 'The Green Building', Dublin. View of the

atrium. Architects: Murray O'Laoire, Dublin.)

(gambar 6 Greenpix zero energy media wall lights up

Beijing) (gambar 10 Irish Energy Centre, Dublin. Architects:
Energy Research Group University College Dublin.)

24
 2.3.3. Kajian tema pada karya desain ( study kasus )
Gedung Menara Grand BCA Indonesia (GI)

gambar 11Gedung Menara Grand BCA Indonesia

Sumber : http://gbcindonesia.org/

 Informasi Bangunan
 Lokasi : Jl. M.H. Thamrin, Menteng, Jakarta Pusat
 Fungsi : Kantor Pusat Bank Cental Asia (BCA)
 No Sertifikat : 001/PP/EB/XII-2011, Des 2011 – Des 2014
 Tinggi : 230 meter
 Jumlah Lantai : 57 Lantai
 Pembangunan : Dikembangkan Tahun 2008
 Penghargaan : Greenship Platinum Kategori EB (Existing Building) (GBCI)
Tahun 2012
 onsep Hemat Energi
- Kesesuaian Tapak
- Area Parkir Sepeda
- Memiliki Ruang Terbuka
 Efisiensi Dan Konservasi Energi
- Memakai LED-light emitting diode
- memasang lampu tabung jenis T5 yang dilengkapi sensor cahaya untuk mengukur
tingkat pencahayaan saat ruangan gelap atau terang.
- Konsumsi energi listrik sebesar 35% dari pemakaian pada gedung sejenis, atau setara
penurunan emisi gas karbon dioksida (CO2) sebesar 6.360 ton per tahun.
- menghemat pembayaran listrik hingga Rp 5,6 miliar/tahun.

25
 gambar 13 Penggunaan Material Kaca
gambar 12 Skema Daur Ulang Air Bekas
Sumber : http://kabulkarya.com/
Sumber : aquacaresalsabila.files.wordpress.com

 Konservasi Air, Sumber Dan Siklus Material

- Lahan area perkantoran mampu menyerap 100 % air hujan.
- Buangan air per orang per hari berhasil ditekan menjadi 40 liter.
- Pancuran atau shower bagi pesepeda untuk membersihkan badan,
- Pengolahan air bekas wudhu sebagai air pembilas toilet
- Seluruh bagian lantai di luar ruangan dibuat berpori sehingga mampu menyerap
hampir 100 persen air yang jatuh, dan dipakai kembali untuk berbagai keperluan di
dalam kantor.
- Menara BCA juga mengurangi impor material karena akan menambah jejak karbon
(carbon footprint) yang diemisikan saat pengangkutan, termasuk kaca selubung
gedung yang telah berhasil dibuat pabrik dalam negeri
- Penambahan aerator pada wastafel
 Kualitas Udara & Kenyamanan Ruang
- Memakai teknologi insulated glazingatau biasa juga disebut double glazing.
- Penyejuk ruangan Menara BCA juga dapat diatur pada 25 derajat Celsius
- Alat pengukur kualitas udara

26
 gambar 14. Insulated Glazing

Sumber : theglassblog.wordpress.com

2.4 Tinjaun umum wilaya dan lokasi perencanaan

2.4.1 Administratif dan geografis

Negara Republik Demokratik Timor-Leste merupakan salah satu Negara
baru merdeka yang beribukota di Dili; dengan luas wilayah 14.874 km2 dan luas
daratan 1.460.938 Ha ( Rencana Struktur Tata Ruang Negara Timor-Leste, 2001:11
) luas ini termasuk dua pulau kecil yaitu pulau Jaco dan pulau Atauro. Wilayah
Timor-Leste terdiri dari tiga propinsi, 13 Kabupaten, 66 Kecamatan, 446 Desa;
dengan jumlah penduduk 1,120,392 jiwa ( sensus penduduk tahun 2011, volume 2 )
secara geografis Negara Republik Demokrtik Timor-Leste terletak antara koordinat
: 80 15’ dan 100 30’ LS dan 1230 20’ dan 1270 10’ BT.

(Gambar 15 Peta Timor Leste)

Sumber : http//www.lonelyplanet.com/maps/asia/east-timor/dili

27
 Perencanaan dan perancangan terminal bus yang berlokasikan di Kota Dili
yang secara administratif, berdasarkan Perencanaan Pembangunan Nasional
Timor Leste, Kota Dili di tetapkan sebagai ibu Kota Negara Timor-Leste yang
merupakan salah satu daerah otonomi yang berdiri sendiri, dimana segala
aktivitas pemerintahan, ekonomi, sosial budaya, terpusat di Kota Dili.

 Batas Wilayah Administrasi Kota Dili

Berdasarkan data Badan Pertahanan Nasional Timor-Leste tahun 2009.
Luas wilayah secara keseluruhan di Kota Dili adalah 13.637.97 hektar, dengan
batas – batas wilayah sebagai berikut, yaitu :

 Sebelah Utara : berbatasan dengan kecamatan Atauro ( Selat Utara )

 Sebelah Timur : berbatasan dengan kecamatan Metinaro
 Sebelah Selatan : berbatasan dengan kabupaten Aileu
 Sebelah Barat : berbatasan dengan kabupaten Liquica

 Wilayah Administrasi
Kota Dili adalah salah satu kota terbesar di Timor-Leste dengan jumlah
kecamatan ada 6, yang terdiri atas 38 suco ( desa ) dan 243 aldeia ( kampung ) yakni :

 Kecamatan Atauro di bagian Utara ( 5 desa )

 Kecamatan Vera cruz di bagian Selatan ( 11 desa )
 Kecamatan Cristo Rei di bagian Timur ( 10 desa )
 Kecamatan Metinaro di bagian Timur ( 3 desa )
 Kecamatan Nain Feto do kota Dili ( 9 desa )

2.4.2 Fisik dasar

2.4.2.1 Iklim
Menurut Buletin Agrometeorologia, Departemen Pertanian Timor Leste
(Dili Airport Station Report, 2017) bahwa secara umum Kota Dili beriklim kering,
dengan musim hujan yang sangat pendek, karena musim hujan terjadi antara bulan
Desember hingga bulan Maret, sedangkan musim kemarau terjadi antara bulan
April hingga Desember.

28
 Kota Dili termasuk daerah tropis dengan temperatur udara berkisar antara
25°C-35°C, dengan temperatur udara tertinggi berkisar 34°C terjadi pada bulan
November, sedangkan temperatur udara terendah berkisar 15°C pada bulan
agustus, dan kelembaban udara rata-rata 84%-85% dan tekanan udara rata-rata
1006,67 milibar, dengan penyinaran matahari pada musimkemarau berkisar 84,6%
dan pada musim hujan 68,1%. ( Rencana Struktur Tata Ruang Negara Republik
Demokratik Timor – Leste,2017;1 )

2.4.2.2 Cuaca
Keadaan cuaca Kota Dili, Timor-Leste suhu udaranya panas dengan
temperatur berkisar antara 25,4C – 34,2C. kelembaban udara rata-rata 84% - 85%,
tekanan udara rat- rata 1006,67 milibar, dan kecepatan angin rata-rata 4-6 km/jam,
curah hujan rata-rata 500-3000 mm/tahun, di bagian utara 500-1000 mm/tahun dan
di bagian selatan 1500-2000 mm/tahun.(Rencana struktur tata ruaang RDTL,2017;1)

2.4.2.3 Topografi
Kondisi topografi Negara Republik Demokratik Timor-Leste pada umumnya
bervariasi, wilayahnya berbukit-bukit atau pengunungan yang terdapat di bagian
tengah; sedangkan daerah dataran pada bagian pantai yaitu pada bagian Utara,
Selatan dan Timur. Daerah berbukit atau pengunungan serta daerah yang curam
memiliki kemiringan lahan yang bervariasi. ( rencana struktur tata ruang Negara
Timor – Leste, 2017 ; 11 - 13 )

2.4.2.4 Geologi
Jenis tanah yang membentuk wilayah RDTL terdiri dari bermacam-macam
jenis tanah yaitu litosol, batu gaping, batu koral, tanah merah ini kebanyakan
terdapat di daerah pengunungan; sedangkan di daerah dataran terdiri dari lepung
organik pasir dan kerikil yang membentuk komposisi tanah di pengaruhi oleh iklim
setempat. Keadaan topografi dengan kemiringan tanah di bawah 35% serta
kedalaman tanah keras 10m. ( rencana struktur tata ruang Negara republic
demokratik Timor – Leste, 2017 ; 13 -14 dan rencana detail tata ruang ibu kota Dili,
2017 ; 15 ).

29
 2.4.2.5 Vegetasi
Jenis vegetasi yang ada sangat beragam jenis tanamannya berupa kopi,
cengkeh, kelapa serta pohon-pohon sebagai tempat peneduh untuk menghindari
hawa panas.

2.4.3 Ekonomi dan social budaya

Negara Republik Demokratik Timor-Leste merupakan salah satu Negara
yang berproduksi terbesar hasil buminya seperti kopi, kelapa, kayu cendana dan
minyak bumi.

2.4.4 Tinjaun khusus lokasi perancanaan

Lokasi perencanaan yang di usulkan berada di Kecamatan Nain Feto Kabupaten
Dili,dengan batas-batas lokasinya :

Lokasi perencanaan berada pada Jln.

Alm. Americo Tomas, kampung alor Dili,
dengan batas-batas sebagai berikut :
LOKASI
 Sebelah Timur : Lahan Kosong PERENCANAAN

 Sebelah Barat : Masjid An-Nur

 Sebelah Selatan : Perumahan
 Sebelah Utara : SAMES (Serviço Autónomo (gambar 16.lokasi perencanaan)
Sumber : http//www.lonelyplanet.com/maps/asia/east-
de Medicamentos e Equipamentos de Saúde) timor/dili

2.4.5 Potensi dan peluang

 Potensi
Dari potensi-potensi dan perkembangan yang ada, maka pada perencanaan
ini dicoba untuk memberikan fasilitas kantor sewa di Kawasan kota Dili, dan juga
tepatnya yang merupakan jalur yang strategis kawasan bisnis di pusat kota.
Dengan semakin berkembangnya di Kota Dili sebagai pusat jasa dan komersil
menuntut adanya suatu fasilitas kerja yang memadai yang dapat menampung dan
memberikan peluang yang sebesar-besarnya kepada peminat dari segala lapisan
yang membutuhkan fasilitas ruang kerja.

30
  Peluang
Bisnis properti di Negara Timor Leste adalah yang paling menguntungkan
saat ini, terlebih lagi untuk wilayah kota besar. Bagaimana tidak, sebuah
bangunan kecil saja nilai investasinya bisa menjadi sangat besar jika berada di
pusat kota.
Salah satu bisnis properti paling menjanjikan saat ini adalah kantor
sewa di jantung kota. Pertumbuhan di sektor ini tiap tahunnya selalu menjadi
perhatian banyak pebisnis properti karena mulai banyak pelaku bisnis yang
membutuhkan ruang kerja yang lebih fleksible.
Jika dari bisnis sewa rumah pada umumnya bisa mendapatkan keuntungan
yang besar, apalagi dengan bisnis sewa ruang kantor karena jelas peminatnya dari
berbagai perusahaan dengan taraf nasional hinggal internasional.

31
 BAB III
METODOLOGI
3.1. Data

3.1.1. Jenis data

Data-data yang di gunakan yaitu :

a) Data Primer

Data primer merupakan data yang secara langsung diperoleh dengan

melakukan survey dan peninjauan langsung pada lokasi dengan cara bertatapan
muka dengan memberikan pertanyaan/wawancara langsung kepada instansi yang
terkait dan beberapa pegawaiatau para pekerja yang bisa menberikan masukan yang
mendalam, dimana semuanya akan mendukung hasil penelitian dan objek
perencanaan. Data primer ini terdiri dari :

1. Data ukuran site, data jenis vegetasi dan kondisi tanah, bentuk tanah
sehingga menunjang analisa site dan kelayakan studi lokasi;
2. Interview dengan narasumber mengenai pemahaman objek perencanaan
dan perancangan, dalam hal ini menperhitung perabot-perabot yang di
dalam bangunan kantor yang dapat melakuakn survey di lokasi tersebut.
b) Data Sekunder
Data sekunder merupakan data yang di dapatkan tidak secara langsung
pada saat di lokasi ( data penunjang ) yang didapatkan dari .instansi-instansi terkait
berupa referensi/buku panduan, dan literatur lainnya. Dengan kata lain data
sekunder berupa data literatur ( library search ), yang merupakan data hasil
penelitian kepustakaan untuk mendapatkan landasan teori yang relevan dengan
kenyataan di lapangan dan topik perencanaan.

1. Data peraturan yang berlaku, keadaan social budaya masyarakat, peta

kondisi wilayah seperti pola penggunaaan lahan, jaringan utilitas,
transportasi, dan jenis tanah;
2. Studi literatur dari buku-buku tentang pengertian, karakteristik,
serta buku-buku yang berkaitan tentang pendekatan arsitektur bioklimatik

32
 3.1.2. Kebutuhan data
Data – data yang di butuhkan adalah sebagai berikut :

Tabel 1 pencarian data

No Jenis Data Sumber Cara Pengambilan Data Analisis
Data Statistik Direcção Nacional de
Estatística Dili (dinas Memberikan surat
 Deskriptif Kebutuhan
1. kependudukan dan keterangan permohonan
 indeuktif Bangunan
pencatatan sipil kota pengambilan data.
Dili )
Menisterio Obras e Memberikan surat
Data administratif Lokasi
2. Públicas Dili ( dinas tata keterangan permohonan
dan geografis perencanaan
ruang kota ) pengambilan data.
Meberikan surat keterangan
permohonan pengambilan
Data pola tata guna Menisterio Obras e
data, dan melakukan Kebutuhan
3. lahan, pembagian Públicas Dili
wawancara agar data yang Bangunan
wilayah Kota Dili. ( dinas tata ruang kota )
di dapat benar-benar
fleksibel.
Dinas sosial/ Memberikan surat
Kebutuhan
4. Social dan budaya departemento social keterangan permohonan
Bangunan
Dili. pengambilan data
Kebutuhan struktur
Observasi ke lapangan bangunan, Utilitas
5. Foto / dokumentasi Kamera pribadi
( lokasi perencanaan ). bangunan, site plan
( tapak ).
Struktur dan
konstruksi, baik Perpustakaan( library Kebutuhan struktur
Meminjam dengan kriteria
bahan ( material ) search) buku-buku bangunan, Utilitas
yang di tetapkan pada
maupun jenis struktur, teknologi bangunan, dan
6. perpustakaan yang ada,
strukturnya, bahan, landscape, data tampilan
membeli buku terkait, dan
( kawasan ) dan data arsitek ( neuvert ) dan bangunannya dan
internet search.
tentang arsitektur perancangan arsitektur kawasan areal
Bioklimatik
Kebutuhan struktur
Syarat kantor sewa Meminjam dengan kriteria
Perpustakaan ( library bangunan, Utilitas
dan aturan-atura yang di tetapkan pada
search ), buku –buku bangunan,
8. serta undang-undang perpustakaan yang ada,
bahan, dan data arsitek programming
yang berkaitan membeli dan internet
( neuvert) ruang, dan luasan
dengan kantor sewa search.
ruang.
Memberikan surat Kebutuhan
keterangan permohonan struktur, site plan
Data topografi dan
Kantor lurah ( instansi pengambilan data, ( tapak ) dan
geologi.
7. terkait ) dan land and melakukan wawancara agar vegetasi
Kepemilikan,
property Kota Dili data yang di dapat benar-
pertanahan.
benar holistic dan observasi
langsun ke lokasi

33
 3.1.3. Teknik pengumpulan data
Pengumpulan data di lakukan dengan cara :

1. Observasi lapangan ( lokasi )

Peneliti langsung melakukan survei pada lokasi perencanaan sehingga
memperoleh data-data exsisting terkait lokasi perencaaan.
Data lokasi perencanaan yang di butuhkan antara lain :
 Luasan lokasi;
 Keadaan tanah;
 Sarana dan prasarana utilitas/ infra struktur kota pada lokasi studi;
 Batas Administrasi Site
2. Wawancara
Wawancara tak berstruktur di lakukan oleh peneliti sebagai instrument
penelitian dimana wawancara ini di lakukan dengan cara tatapan muka,
melakukan tanya jawab secara tertulis guna mendapatkan informasi tambahan
yang dapat melengkapi dan mendukung data-data yang di dapat dari observasi
lapangan.

3. Mendokumentasikan
Pengambilan dokumentasi berupa foto-foto, misalnya fasilitas yang telah
tersedia di lokasi maupun pengamatan secara langsung yang berhubungan dengan
keperluan perencanaan yang nantinya di pakai sebagai data, bahan analisis yang
menunjang perencanaan proyek.

3.2. Teknik analisa data

3.2.1. Kualitatif
Melakukan analisis data-data yang ada dengan melihat hubungan sebab-
akibat dalam kaitannya dengan penciptaan suasana yang berhubungan dengan
perancangan kantor sewa yang akan direncanakan di kota dili . Analisa ini
dikaitkan pada :

34
 1. Kenyamanan dalam ruang sirkulasi tapak,
2. Kualitas terciptanya ruang, baik penghawaan, tingkat pencahayaan,
kenyamanan dekoratif, dan penyatuan fungsi antara ruang;
3. Hubungan organisasi antara fungsi ruang yang di prioritaskan pada jenis
pemakai, aktifitas dan sifat ruang.

3.2.2. Kuantitatif
Analisa ini dilakukan dengan membuat perhitungan-perhitungan
matematis berdasarkan studi yang di buat guna menentukan luasan ruang dalam,
kebutuhan ruang yang di rencanakan. Analisa ini diorientasikan pada :

a. Perhitungan presen tase jumlah kantor yang masih tersebar/ menyewa ruamh
masyarakat
b. Perhitungan presen tase pemikat yang hendak menyewa kantor sewa d buat
atau di bangun.

3.2.3. Kerangka berpikir

Adapun Kerangka Berpikir Yang Di Rencanakan Yaitu :
LATAR BELAKANG

PERMASALAHAN

TUJUAN DAN SASARAN

UMPAN BALIK
ANALISA

KAJIAN KONSEP BATASAN

PUSTAKA

DESAIN

gambar 17 karangka berpikir

35
3.2.4. Organisasi penelitian

A. Pembimbing Tugas Akhir

1) Pembimbing 1

Nama : Ir. Richardus Daton, MT

Jabatan : Dosen tetap Fak. TEKNIK JURUSAN ARSITEKTUR UNWIRA

Kupang

Hub. Kerja : Pembimbing I

Alamat : Fakultas Teknik Unwira - Kupang

2) Pembimbing 2

Nama :Stephanus Ola Demos , ST.MT

Jabatan : Dosen tetap Fak. TEKNIK JURUSAN ARSITEKTUR UNWIRA

Kupang

Hub. Kerja : Pembimbing II

Alamat : Fakultas Teknik Unwira - Kupang

B. Penulis / Pelaksana Penelitian

Nama : Tomas Filomeno Ximenes

No. Reg. : 221 12 013

Jabatan : Mahasiswa

Fak / Jur : Teknik / Arsitektur

Semester : XII

Alamat : Penfui

C. Pembimbing Akademik

Nama : Reginaldo Ch. Lake, ST, MT

Jabatan : Dosen tetap JURUSAN ARSITEKTUR UNWIRA Kupang

Alamat : Fakultas Teknik Unwira - Kupang

36
 3.2.5. Jadwal penelitian

Tabel 2 Jadwal penelitian

Tabel Waktu Pelaksanaan Kegiatan Tugas Akhir 2017/2018

NO TAHAPAN TUGAS AKHIR FEBRUARI MARET APRIL MEI JUNI

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
1 PERTEMUAN AWAL
2 USULAN JUDUL TA
3 PENNETUAN PEMBIMBING
4 PROPOSAL TA
5 SURVEY/ PENGUMPULANG DATA
6 MAKALAH TA
7 WORKSHOP KONSEP CRAFIS DAN TES PAR
STUDIO
8 STUDIO DESAIN
9 UJIAN SARJANA
10 YUDISIUM
11 WISUDA

Sumber ; Hasil Analisa Penulis, berdasarkan Jadwal Jurusan Teknik Arsitektur Unwira Kupang,
dalam buku pedoman pelaksanaan Tugas Akhir.

Tabel 3 Waktu Pelaksanaan Kegiatan Penelitin Tugas Akhir 2017/2018

Waktu pelaksanaan penelitian tugas akhir 2017/2018
No
Kegiatan Minggu 1 Minggu 2
1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6 7
1 Pengurus surat penelitian
2 Pengantar surat ijin ke instasi
3 Pengambilang data ke instasi
4 Melakukan wawancara
5 Observasi lapangan
6 Studi pustaka dan studi banding
7 Tabulasi data
8 Seminar data

Sumber ; Hasil Analisa Penulis dari .

37
3.3. Biaya penelitian

3.3.1. Sumber
Biaya penelitian bersumber dari Orang Tua.

3.3.2. Rencana Anggaran Biaya

Tabel 4 Rencana Anggaran Biaya

Jumlah
No JenisKegiatan Keterangan
(Rp)

1 Tahap Persiapan 500.000,- Pengajuan proposal

2 Pengumpulan data dan 2.000.000.- Buku acuan, foto-copy,

pengadaan literatur referensi, download internet

3 Tahap Penelitian 2.000.000,- Surat-menyurat, Pengetikan,

(pengumpulan, pengolahan Akomodasi, Observasi,
dan pengetikan data) Interview dan lain-lain

4 Penulisan makalah 2.000.000,- Ketik, asistensi dan jilid

5 Biaya produk desain 1.000.000,- Bahan, alat dan akomodasi

6 Produk maket 2.000.000,- Bahan, alat dan akomodasi

7 Biaya tak terduga 750.000,-

8 Jumlah 10.250.000,- Asumsi biaya minimum

38
 DAFTAR PUSTAKAP

1. Baskaran dan Liu, 2005 ; IGRA, 2007 ; Towshead dan Duggie 2007
2. Ernest Neufert, 1996. Data Arsitek 1-terjemahan.Jakarta;Erlangga
3. Rencana Struktur Tata Ruang RDTL, 2001:1
4. Seran Adrianus, Skripsi Tugas Akhir 2012, tema rancangan arsitektur modern.
5. Badan pusat Statistik Dili-Timor leste Vol 2-4,2010-2011
6. Kamus Bahasa Indonesia Lengkap, Eko hadi Wiyono, 2007
7. Kamus besar Bahasa Indonesia Pusat Bahasa Depdiknas (2001: 66),
8. Alvin L, Arnold. 1993. The Arnold Encyclopedia of Real Estate. U.S: J. Wiley.
9. Cyrill M Harris.1975. Dictionary of Architecture and Construction. Mc Graw Hill Book
Comp
10. De Chiarra, Joseph. 1973. Time Saver Standards for Building Type
11. Duffy, franccis; Cave, Colin danWhortington, John.1976.Planning Office Space.
London: The Architecture Press Ltd.
12. Fairweather, Leslie. AJ Metric Handbook. Green Building Council Indonesia. 2010.
Greenship Guidelines for New Building Version 1.0.
13. Griffin, W. Kenneth. Building Type Basic for Transit Facility.

vii
LAMPIRAN

viii