BAB 2

LANDASAN TEORI dan KERANGKA PEMIKIRAN

2.1. Landasan Teori

2.1.1 Properti

Menurut Kotler (2005, p8) properti adalah hak kepemilikan tak berwujud baik

itu berupa benda nyata (real estate) maupun financial (saham dan obligasi).

Sedangkan menurut Robert & Floyd (1991, p4) properti adalah semua bangunan yang

ada diatas permukaan bumi yang menjulang ke angkasa yang melekat secara

permanen baik secara alamiah maupun dengan campur tangan manusia.

2.1.2 Klasifikasi Properti

Perusahaan besar dengan real estate yang luas seperti hotel dan motel

berspesialisasi lainnya akan mempunyai staf departemen manajemen properti dengan

manajer yang berpengalaman. Tetapi, sebagian besar manajemen properti yang

profesional membutuhkan struktur bangunan untuk real property, dimana ini tidak

intrinsik untuk membangun sebuah bisnis atau industri. Tujuan dari pembelajaran

manajemen properti spesialisasi, real estate akan dibagi menjadi 4 (empat) klasifikasi

yaitu :

1. Residensial real estate.

Perumahan penduduk, baik milik pribadi maupun milik pemerintah dan

institusional, yang memenuhi kebutuhan dasar perlindungan bagi manusia. Ini

merupakan sumber permintaan terbanyak dari jasa manager properti profesional.

8
 10

2. Commercial real estate

Perumahan komersil terdiri dari bangunan perkantoran dan properti retail.

Seperti apartemen, bangunan perkantoran dapat berupa baik walk ups, garden

development, atau high rise complexes. Beberapa korporasi besar memenuhi gedung

perkantoran mereka untuk tujuan bisnis. Properti institusional ini mungkin tidak

diatur oleh pemilik korporasi. Kebanyakan ruang kantor disewakan kepada satu atau

lebih pelaku bisnis. Hampir semua bangunan perkantoran dengan berbagai penyewa

diatur secara profesional. Sedangkan Properti retail meliputi toko dan restauran,

pusat komunitas, pusat perbelanjaan besar. Kebanyakan bangunan dengan penyewa

tunggal digunakan sendiri oleh pemilik dan diatur.

3. Industrial property

Properti industrial meliputi pabrik manufaktur berat dan ringan, gudang untuk

penyimpanan dan pendistribusian produk. Kebanyakan properti industrial

membutuhkan penanganan minimal dari pihak luar karena adanya integrasi

hubungan dari poses produksi. Seringkali, tanggung jawab untuk menangani properti

industrial dibagi secara bersama antara pemilik dan penyewa di bawah perjanjian

sewa. Pengembangan industrial yang memiliki kantor disebut sebagai kawasan

industrial atau bisnis.

4. Special-purpose property

Hotel, motel, klub, resort, rumah sakit, teater, sekolah, universitas, institusi

pemerintah, tempat ibadah dimasukkan ke dalam kategori properti dengan tujuan

khusus. Denominasi umum mereka adalah fakta bahwa aktivitas yang terjadi di

dalam bangunan ini merupakan bisnis khusus. Manajemen dari properti ini biasanya

disediakan secara internal dari anggota dari bisnis atau organisasi tersebut. Individu-
 11

individu ini sendiri pasti memiliki kemampuan tinggi teknik dari manajemen properti

profesional dan wawasan pada bidang khusus mereka (Robert & Floyd, 1991, p4)

2.1.3 Properti Perumahan

Properti perumahan termasuk tempat tinggal pribadi seperti pemerintah dan

perumahan kelembagaan, memberikan kepuasan yang dibutuhkan oleh penduduk.

Sumber permintaan yang besar ini merupakan pelayanan dari manajer properti

profesional. Umumnya kita semua selalu pilih-pilih yang terbaik untuk kehidupan kita

dan itulah yang terjadi ketika kita hendak membeli rumah. Sebelum membeli, kita

selalu membanding-bandingkan semua pilihan yang telah kita cari dan kita temukan

(Robert & Floyd, 1991, p4)

2.1.4 Pemasaran

Menurut Kotler dan Armstrong (2004, p7), pemasaran adalah suatu proses

sosial dimana setiap individu dan kelompok memperoleh apa yang mereka inginkan

dan butuhkan dengan menciptakan, menawarkan dan secara bebas mempertukarkan

produk yang bernilai dengan pihak lain.

Menurut Ma’ruf (2005, p3), pemasaran adalah kegiatan memasarkan barang

atau jasa umumnya kepada masyarakat dan khususnya kepada masyarakat potensial.

Menurut Yusuf dan Williams (2007, p25), pemasaran dalam arti luas adalah

semua kegiatan yang dirancang untuk mendorong dan mengelola segala pertukaran

untuk memuaskan keinginan dan kebutuhan kita.

Menurut Suyanto (2007, p7), pemasaran dapat didefinisikan sebagai proses

perencanaan, pelaksanan, dan evaluasi konsepsi, penetapan harga, promosi, dan

 12

distribusi ide, barang dan jasa untuk menciptakan pertukaran yang memuaskan

tujuan individu dan organisasi.

Dari pernyataan di atas dapat disimpulkan bahwa pemasaran merupakan

suatu proses sosial yang dirancang dengan menciptakan, menawarkan, dan

mengelola segala pertukaran yang bernilai dengan pihak lain untuk memuaskan

keinginan dan kebutuhan individu atau organisasi, umumnya kepada masyarakat, dan

khususnya pada masyarakat potensial.

2.1.5 Kegiatan Pemasaran Properti

Tujuan utama kegiatan pemasaran yang dilakukan para manajer properti

adalah menyewakan atau menjual suatu properti kepada para konsumen agar

memperoleh keuntungan dari penyewaan atau penjualan tersebut. Untuk mencapai

tujuan tersebut, maka para manajer harus memiliki keahlian dalam bidang pemasaran

yang meliputi :

1. Advertising campaign strategy and methods

Strategi ini bergantung pada tiga faktor utama yaitu tipe dari properti,

persediaan dan permintaan, dan sumber keuangan yang tersedia.

a. Tipe properti yang akan dipromosikan harus memberikan pengaruh terkuat

dari perancangan kampanye marketing. Metode yang digunakan untuk

memasarkan tipe spesifik properti yang merupakan fungsi alamiah dan jumlah

dari penyewa potensial yang tertarik harus didapatkan.

b. Tingkat penyediaan dan permintaan pada area ini juga dapat menjadi

penentu strategi marketing pada properti. Hanya ada sedikit kebutuhan akan

promosi besar-besaran untuk menarik prospek pada pasar yang stabil;

bagaimanapun juga, program promosi dapat meningkatkan prestise

 13

bangunan, sebagai hasil dari menghasilkan permintaan konsumen dan

memungkinkan pemilik untuk menaikkan jadwal penyewaan. Sebaliknya

tingkat penyewaan yang tinggi membutuhkan promosi marketing untuk

mengundang yang berpotensi menyewa secepat mungkin.

c. Pengaruh ketiga dari pada perancangan strategi marketing adalah adanya

sumber finansial. Pendapatan dari properti biasanya memiliki efek langsung

pada dana total yang dialokasikan untuk iklan.

Setelah memilih strategi, manajer dapat memilih dari beberapa metode

iklan dan promosi untuk mencapai target. Media iklan termasuk papan penanda,

iklan surat kabar, radio, televisi, surat langsung, brosur. Keputusan pada metode

mana atau kombinasi dari metode-metode untuk digunakan akan bergantung

terutama pada tipe properti yang akan dipromosikan.

2. Promotional effort

Manajer properti dapat menaikkan rasio sewa melalui tindakan promosi

yang baik. Penyewa mungkin dapat tertarik dari reputasi manajer atau properti itu

sendiri. Waktu yang diinvestasikan untuk membuat image yang baik sebagai

profesional akan memberikan nilai ekonomi yang signifikan. Berita yang

dikirimkan pada surat kabar lokal dan jurnal merupakan cara efisien untuk

mendapatkan publisitas untuk properti spesifik. Sebuah keuntungan dari publisitas

adalah, tidak seperti iklan, hampir gratis. Dengan sedikit waktu dan usaha,

manajer dapat menarik perhatian publik dan calon penyewa.

3. Personal selling activities

Aktivitas penjualan personal secara langsung diarahkan pada broker

seperti pada individual berprospek (Robert & Floyd, RPA/SMA, 1991 : p68)
Thank you for using Wondershare PDF Converter Pro 4.1.0.

Yo u ca n o nly c onv er t up to 5 p ag es i n th e trial v er sio n.

To get the full version， please purchase the program here:

http://cbs.wondershare.com/go.php?pid=839&m=db