TUGAS RESUME MANAJEMEN ASET

PEMASARAN ASET PROPERTI

KELOMPOK 3 :
Aryono (NIU. 436700)
Grace (NIU. 436712)
Said (NIU. 436723)

Dosen: I Wayan Nuka Lantara, M.Si., Ph.D.

MAPB - MEP FEB

UNIVERSITAS GADJAH MADA

YOGYAKARTA

2019
PENDAHULUAN
Ilmu pemasaran merupakan senjata menjadi pengusaha sukses. Dalam kehidupan kita
apalagi dalam dunia bisnis kita tidak akan pernah bisa terlepas dari dunia marketing.
Marketing adalah kunci tombak bagi sebuah bisnis, tanpa marketing maka pertumbuhan
bisnis akan menjadi sangat lambat bahkan bsia jadi akan hilang dari peredaran persaingan
bisnis, karena semakin hari semakin banyak bermunculan bisnis baru dengan tim marketing
yang handal. Jika kita mulai mepelajari ilmu marketing dari sekarang maka kita akan bisa
mengantisipasi bisnis kita kedepannya.
Apapun bidang bisnis yang sedang Anda jalankan sekarang ini, faktor yang paling
menentukan kesuksesan bisnis Anda adalah keahlian marketing atau pemasaran. Investasi
bidang properti dianggap sebagian orang mampu mendatangkan keuntungan yang berlipatat
ganda meski tidak dapat diperoleh dalam jangka waktu yang cepat. Ada banyak hal yang
mempengaruhi harga jual properti di pasaran, namun jika Anda ingin terjun dibidang bisnis
properti, Anda harus memahami konsep strategi yang berhubungan dengan Pemasaran.
Berikut kami akan menjelaskan terkait Apa itu pemasaran? Apa saja prinsip dan aktifitas
pemasaran? Dan yang terakhir dan utama adalah Apa itu strategi periklanan dan Bagaimana
metode periklanan?
PEMASARAN (MARKETING)
Phillip Kotler menyatakan bahwa pemasaran adalah kegiatan manusia yang diarahkan
untuk memenuhi kebutuhan dan keinginan melalui proses pertukaran. Menurut Phillip Kotler
dan Amstrong, pemasaran sebagai suatu proses sosial dan managerial yang membuat individu
dan kelompok memperoleh apa yang mereka butuhkan dan inginkan lewat penciptaan dan
pertukaran timbal balik produk dan nilai dengan orang lain.
Pemasaran adalah suatu sistem total dari kegiatan bisnis yang dirancang untuk
merencanakan, menentukan harga, promosi dan mendistribusikan barang-barang yang dapat
memuaskan keinginan dan mencapai pasar sasaran serta tujuan perusahaan. Menurut W
Stanton, pemasaran adalah sistem keseluruhan dari kegiatan usaha yang ditujuan untuk
merencanakan, menentukan harga, mempromosikan dan mendistribusikan barang dan jasa
yang dapat memuaskan kebutuhan pembeli maupun pembeli potensial.
Sebelum memahami pemasaran lebih lanjut, hal yang terlebih dahulu perlu kita ketahui
adalah kegiatan pemasaran. Kegiatan pemasaran terdiri dari beberapa jenis yang pertama
adalah mengetahui produk, selanjutnya melakukan present customer base dan yang terakhir
mengetahui tentang peraturan hak sipil. Berikut adalah penjelasan dari ketiga hal tersebut:
 1. Mengetahui Produk
Sebelum memasarkan manajer properti mempersiapkan segala sesuatu menyangkut
fasiltas kebersihan dan utilitas dalam keadaan baik. (clean and good condition).
Keadaan properti harus cek keadaannya sebelum ditunjukkan kepada calon costumer.
Hal pertama yang dilakukan manajer properti adalah memperlihatkan keunikan
properti dan juga unit utama yang memiliki keunggulan dibanding unit lain. Manajer
properti harus menyiapkan informasi terkait properti dengan lengkap dan memadai,
terlebih jika manajer properti menggunakan agen.
2. Present Customer Base
Apabila terdapat tenant yang merasa puas dengan produk atau unit yang kita berikan
atau tawarkan maka hal tersebut akan menjadi hal yang menguntungkan bagi manajer
properti. Rekomendasi yang akan diberikan tenant teresebut kepada calon tenant akan
menjadi cara terbaik dan teremurah dalam pemasaran. Terdapat juga manajer properti
yang memberikan komisi kepada tenant lama yang mengajak tenant baru untuk
membeli produk atau unit yang dijual atau disewa oleh manajer properti.
3. Peraturan Hak Sipil
Iklan hendaknya mematuhi perundang undangan yang berlaku seperti larangan yang
berkaitan dengan SARA, status keluarga, dan cacat fisik. Misalnya, manajer properti
dapat menampilkan iklan yang memiliki tampilan Logo produk atau unit atau
perumahan yang selaras dengan slogan.
Aktifitas pemasaran yang memasarkan produk didukung oleh promosi dan desain iklan
akan lebih cepat pemasarannya dibandingkan dengan pemasaran produk yang lain. Dalam hal
ini promosi merupakan salah satu bagian dalam strategi periklanan dan desain iklan
merupakan aspek penting dalam metode iklan. Strategi periklanan merupakan satu diantara
strategi pemasaran yang sangat penting dengan tujuan menyediakan informasi mengenai
produk dan jasa perusahaan kepada pelanggan potensial yang mencari tahu informasi
mengenai produk yang ingin dibeli. Ada beberapa faktor yang perlu dipersiapkan sebelum
mengiklankan suatu produk atau properti, yaitu:
 Jenis Properti
 Penawaran dan Permintaan (Pasar)
 Sumber Keuangan
Dalam metode pengiklanan terdapat hal yang perlu diketahui bahwa apabila konsumen
menanyakan informasi terkait properti yang dijual maka besar kemungkinan konsumen
potensial tidak mengetahui harga dari properti yang ditawarkan. Hal yang sama terjadi
apabila konsumen menanyakan informasi terkait lokasi properti yang dijual maka besar
kemungkinan konsumen potensial tidak mengetahui lokasi dari properti yang ditawarkan.
Periklanan menjadi salah satu solusi dalam mengenalkan dan mempromosikan produk atau
jasa dari sebuah perusahaan.

JENIS-JENIS METODE PENGIKLANAN

Terdapat berbagai jenis metode pengiklanan yang dapat kita jadikan acuan dalam
mengiklankan properti yang kita jadikan produk, berikut uraiannya:
i. Pemasaran melalui Internet dan Media Sosial
Internet marketing merupakan bentuk usaha dari perusahaan untuk memasarkan
produk dan jasanya serta membangun hubungan dengan pelanggan melalui media
internet. Bentuk pemasaran ini pada dasarnya merupakan situs publik yang sangat
besar di jaringan komputer dengan berbagai tipe yang berbeda dan berasal dari
berbagai negara di seluruh dunia satu sama lainya kedalam suatu wadah informasi
yang sangat besar. Banyak konsumen yang memanfaatkan internet untuk mencari
produk atau jasa, ataupun hanya untuk navigasi (pandu arah) informasi dan
pengalaman.
ii. Pengiriman Surat Langsung
Penggunaan iklan dengan menggunakan pengiriman pesan secara langsung untuk
memberikan informasi melalui suatu kertas yang berisikan informasi properti secara
rapi dan jelas. Penggunaan iklan ini difokuskan kepada penghuni yang berminat pada
ruang kosong untuk perkantoran, pasar retail, dan industri. Biaya untuk penggunaan
iklan ini bisa dikatakan cukup murah.
iii. Majalah dan Publikasi
Alat yang masih andal dan efektif untuk mengiklankan properti residensial, properti
komersial dan industri. Biasanya didistribusikan secara gratis di berbagai lokasi yang
sering dikunjungi (Contoh: Supermarket, bandara, pompa bensin, dan minimarket).
iv. Radio
Tergolong mahal, walaupun audience besar, namun belum tentu banyak pembeli
potensial karena audience yang ada hanya menggunakan radio untuk dijadikan
alternatif kesenangan bukan dengan tujuan mencari informasi.
 v. Televisi
Respon terhadap iklan televisi bervariasi disetiap negara. Televisi merupakan sarana
iklan media yang paling mahal sehingga manajer harus meneliti dengan cermat
keberhasilan iklan televise tersebut.
vi. Iklan Koran
Walaupun jumlah pembaca surat kabar turun, banyak calon penyewa masih
menggunakan media koran untuk mengiklankan propertinya. Untuk mendapatkan
hasil terbaik, manajer harus dengan cermat menentukan jenis iklan mana yang terbaik
untuk properti tertentu. Iklan Koran terbagi dalam iklan berbentuk baris dan iklan
bergambar.
vii. Brosur
Sering kali brosur yang dikirim secara acak tidak memberikan hasil yang diharapkan
terlebih biaya pencetakan brosur lebih mahal. Iklan dengan menggunakan brosur akan
efektif jika menetapkan tema yang berkualitas, dan meyakinkan. Halaman brosur yang
lain harus memiliki daya tarik bagi target dipasar dengan menunjukkan fasilitas yang
memenuhi kebutuhan pasar tersebut.
viii. Flyers
Flyers jika dibandingkan dengan brosur maka flyers lebih sederhana, tidak terlalu
formal dan lebih murah. Flyer dapat menjadi alat pemasaran yang baik jika
ditampilkan secara tepat dan dibagikan kepada orang yang tepat. Biasanya dilengkapi
dengan harga properti, tipe properti yang dijual, dan nomor yang bisa dihubungi.
ix. Mix Media
Iklan sebaiknya tidak terbatas pada satu media saja. Misal, surat yang dikirim ke suatu
target dipasar juga didukung dengan iklan pada billboard dijalan dan juga pada lobbi
properti itu sendiri. Contoh: Model maket properti yang dipajang di bandara didukung
dengan informasi yang relevan pada reklame untuk menarik minat calon pembeli/
penyewa properti yang dapat berasal dari kota lain.

UPAYA DALAM MANAJEMEN PROMOSI

Terdapat upaya-upaya yang dapat dilakukan manajemen promosi. Pertama adalah
keterlibatan komunitas atau community involvement dimana penyewa potensial sering tertarik
dengan properti karena reputasi perusahaan yang menjadi manajemen atau bangunan itu
sendiri, sehingga penting bagi manajer untuk menjaga hubungan baik dengan komunitas real
estate, pers dan masyarakat luas. Kedua adalah press release atau news release dimana
keuntungan yang utama adalah tidak mengeluarkan biaya atau gratis. Manajer hanya cukup
mengeluarkan waktu dan upaya untuk mengembangkan artikel dan siaran pers serta
mendapatkan kredibilitas yang tinggi daripada iklan yang berlayar.
Aktivitas penjualan personal juga dapat dilakukan dengan berbagai jenis pilihan, yaitu:
i. Leasing with broker cooperation
Pilihan ini akan menguntungkan ketika menyewakan suatu pengembangan yang baru
atau besar. Manajer dari leasing properti residensial dapat dan harus membuat
kesepakatan dengan agen real estat dan agen mengetahui siapa yang pasti mampu
untuk menyewa apartment/rumah tersebut.
ii. Direct selling skills
Kemampuan menjual termasuk dengan calon pembeli/penyewa yang memenuhi syarat
dan mengurus hal-hal yang membuat calon pembeli/ penyewa keberatan, serta
melakukan negosiasi sampai dengan transaksi selesai. Untuk dapat memenuhi
kualifikasin dari hal tersebut yang perlu diketahui adalah kebutuhan atas properti,
kepentingan atau keadaan yang mendesak, motivasi untuk pindah serta membentuk
minat dan kepentingan.

IMPLIKASI INVESTOR REAL ESTATE

Pembeli, pemilik dan kreditur dalam melakukan pengembangan suatu properti dengan
tujuan mengambil keuntungan harus melakukan pengecekan potensi bahaya lingkungan.
Penilaian risiko lingkungan perlu dilakukan oleh konsultan lingkungan dengan menggunakan
sample udara, air, catatan properti, inspeksi visual properti agar calon pembeli dan kreditur
dapat memahami terkait hal tersebut. Investor yang memiliki laporan resiko lingkungan harus
memahami ketentuan documenter agar dapat mengalihkan kepemilikan.
Kompensasi yang adil terjadi jika 3 hal berikut terjadi. Pertama, nilai pasar properti
diambil sepenuhnya atau nilai total semua kerugian finansial diambil sebagian. Kedua,
jumlah yang dapat mengembalikan pemilik properti ke posisi keuangan yang setara dengan
yang ada sebelum properti diambil. Dan yang terakhir tidak hanya mencakup nilai properti
yang diambil tetapi juga penurunan nilai properti yang tersisa.
Ketentuan pemerintah untuk pajak real properti adalah pajak properti biasanya
dikumpulkan melalui kantor county tunggal, beberapa yurisdiksi pajak di dalam county di
mana properti itu berada dapat memungut pajak. Pemilik properti, misalnya, dapat membayar
pajak properti untuk mendukung anggaran daerah, kota, distrik sekolah, dan distrik pajak
khusus (misalnya, area pembangunan kembali pusat kota).
 Anggaran dan tarif pajak yuridiksi tergantung pada anggaran dan nilai basis pajaknya.
Anggaran setiap yuridiksi dengan otoritas perpajakan ditentukan dengan memperkirakan
semua pengeluaran yang diusulkan dari setiap unit dalam yuridiksi (layanan polisi dan
pemadam kebakaran, layanan pengadilan, pekerjaan umum dan teknik, berbagai departemen
layanan sosial). Staf administrasi yuridiksi meninjau dan mengagregasi anggaran masing-
masing unit dan kemudian memperkirakan pendapatan yang akan diperoleh dari sumber non
pajak. Anggaran yang diusulkan, termasuk pengeluaran yang diproyeksikan dan pendapatan
non-pajak, kemudian disajikan kepada dewan pemerintahan yuridiksi yang dipilih (misalnya,
dewan kota, komisi kabupaten, atau dewan sekolah) untuk persetujuan karena basis pajak
yang terdiri dari nilai kena pajak dari semua properti yuridiksi diketahui, persetujuan
anggaran menyiratkan adopsi tarif pajak yang cukup untuk mendukung anggaran.
RT = (EB −IO) ÷ (VT −VX)
RT = tarif pajak;
EB = pengeluaran yang dianggarkan;
IO = penghasilan dari sumber selain pajak properti;
VT = total nilai yang dinilai dari semua properti; dan
VX = nilai pengecualian properti.
Properti bebasa pajak adalah properti milik pemerintah dan lainnya yang dibebaskan
oleh hukum negara atau konstitusi Negara serta mencakup universitas, sekolah, rumah sakit,
tempat ibadah, dan properti organisasi keagamaan lainnya. Properti yang dikecualikan
menurunkan basis pajak komunitas, sehingga menaikkan pajak pemilik properti lainnya.
Beberapa negara mengizinkan pemilik properti untuk mengurangi jumlah tertentu dari
penilaian mereka sebelum menghitung tagihan pajak properti mereka (Wisma).
Pemilik properti menempati rumah sebagai tempat tinggal utama keluarga dan telah
mengklaim tempat tinggal di negara bagian tersebut, properti tersebut dapat dianggap sebagai
wisma keluarga. Banyak negara bagian juga mengizinkan pembebasan pajak properti untuk
pertanian dan properti historis, dan untuk orang-orang cacat, veteran, janda, dan orang buta.
Dalam hal ini terdapqat kritik terhadap pajak properti yang berupa pajak bersifat regresif, tarif
tidak rata diseluruh wilayah geografis dan jenis properti serta pajak tidak diatur dengan baik.

PERAN PEMERINTAH DALAM PEMASARAN PROPERTI

Dalam aktifitas pasar properti terdapat 3 hal yang berkaitan, yaitu pelaku pasar, modal
dan pemerintah. Pemerintah memilik regulasi yang berkaitan dengan properti, yaitu UU No. 1
tahun 2011 tentang perumahan dan kawasan permukiman dan UU No 8 tahun 1999 tentang
perlindungan konsumen. Dalam UU No. 1 tahun 2011 Pasal 42 menyatakan bahwa rumah
tinggal, rumah deret dan/atau rumah susun yang masih dalam tahap proses pembangunan
dapat dipasarkan melalui Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli dimana hal tersebut harus
memenuhi persyaratan kepastian atas:
a. status pemilikan tanah;
b. hal yang diperjanjikan;
c. kepemilikan izin mendirikan bangunan induk;
d. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;
e. keterbangunan perumahan paling sedikit 20%
Dalam UU No. 1 tahun 2011 Pasal 45 menyatakan bahwa Badan hukum yang
melakukan pembangunan rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun tidak boleh
melakukan serah terima dan/atau menarik dana lebih dari 80% dari pembeli, sebelum
memenuhi persyaratan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 42. Dalam UU No. 8 Tahun 1999
tentang Perlindungan Konsumen dinyatakan bahwa pelaku usaha dilarang menawarkan atau
mempromosikan mengiklankan suatu barang/jasa secara tidak benar.