Frictional Vacancy Property

Frictional Vacancy adalah kekosongan yang tidak terkait dengan keseimbangan dalam
penawaran dan permintaan pada tingkat kekosongan pada pasar tertentu yang beroperasi.
Tingkat kekosongan pasar di atas Frictional Vacancy cenderung menghambat konstruksi
baru. Ketika tingkat kekosongan pasar jatuh di bawah Frictional Vacancy, tingkat konstruksi
biasanya meningkat. Frictional Vacancy berbeda untuk setiap pasar. Frictional Vacancy
mungkin 35% untuk pasar hotel di lokasi tertentu, 10% untuk pasar kantor di lokasi yang
sama, dan hanya 5% untuk pasar apartemen. Frictional Vacancy juga dapat bervariasi
menurut kelas (Kelas A vs Kelas B atau Kelas C).

Dengan mempelajari siklus pasar sebelumnya, penilai dapat memperkirakan tingkat

Frictional Vacancy untuk pasar tertentu. Sebagai contoh, dalam pemulihan pasar, Frictional
Vacancy berkaitan dengan titik waktu ketika konstruksi baru menjadi layak dan proyek-
proyek baru diumumkan. Dalam pasar kontrak, Frictional Vacancy dapat sesuai dengan
waktu ketika diskon sewa atau ijin mendirikan bangunan mulai muncul. Perbandingan
Market Vacancy saat ini dengan Frictional Vacancy dapat membantu menentukan di mana
siklus pasar proerti saat ini . Karena pasar secara alami condong ke arah Frictional Vacancy,
pemahaman konsep ini dapat menjadi alat yang kuat dalam memprediksi di mana tingkat
kekosongan di masa depan dan seperti apa kecenderungan dalam sewa.

Dalam pasar yang meningkat, tingkat kekosongan friksi memberikan indikasi di mana sewa
pasar diharapkan mulai meningkat setelah tingkat hunian ekuilibrium tercapai. Ini juga
digunakan sebagai indikator utama oleh pengembang ketika mengeksplorasi peluang
pengembangan.

Studi Kasus di Filipina

Di sektor perkantoran Manila, seperti yang diharapkan, Frictional Vacancy memiliki

hubungan terbalik dengan sewa pasar. Sejak pasar mencapai titik terendah pada tahun
2004, tingkat kekosongan telah melayang di bawah 10%, kecuali pada tahun 2009, ketika
tingkat kekosongan naik menjadi 10,4% dan sewa pasar menurun hampir 10%. Itu juga pada
tahun 2009 ketika pengembang mulai menunda peluncuran dan penyelesaian proyek.
Mengikuti tren ini, tingkat Frictional Vacancy untuk pasar kantor Manila harus sekitar 10%.

Sumber: Penelitian JLL (www.jllapsites.com)

Di tengah meningkatnya tingkat pasokan, kekhawatiran tentang meningkatnya tingkat

Frictional Vacancy berlimpah. Selama beberapa tahun terakhir, sektor kantor Filipina
mengalami booming konstruksi. Penyelesaian tahunan ruang kantor dalam lima tahun
terakhir telah tumbuh pada tingkat pertumbuhan tahunan gabungan sebesar 10%. Selama
empat tahun ke depan, ada sekitar 3,0 juta meter persegi ruang kantor untuk diselesaikan di
Metro Manila saja.

Namun, arah umum tingkat Frictional Vacancy di sektor perkantoran, dapat diperoleh dari
tingkat capture yang bagus, yang telah naik pada permintaan dari sektor offshoring &
outsourcing (O&O). Pada tahun 2014 saja, penerimaan kotor mencapai sekitar 497.000
meter persegi, sedangkan penyelesaian baru hanya 179.000 meter persegi. Akibatnya,
tingkat kekosongan merosot lebih jauh, dari 4,7% pada 2013 menjadi 4,1% pada 2014.
Dengan asumsi kenaikan moderat ke depan, pasar lokal dapat memutus tingkat Frictional
Vacancy dalam tiga tahun ke depan.

Namun, kinerja pertumbuhan dan dinamika pendorong permintaan kantor sangat luar biasa
dalam beberapa tahun terakhir. Sektor O&O digabungkan dengan perusahaan multinasional
yang berkembang (terutama industri keuangan dan manufaktur / logistik) juga diperkirakan
akan menguat ketika ekonomi memasuki fase pertumbuhan baru dalam jangka menengah.
Permintaan ekspansi dari industri-industri ini diproyeksikan tetap konsisten selama
beberapa tahun ke depan, memastikan berlanjutnya penyerapan pasokan kantor baru.
Karena tingkat kekosongan dalam jangka menengah semakin dekat ke tingkat friksi, kita juga
dapat mengharapkan pengembang untuk menahan peluncuran proprti baru.