Pendidikan Penilaian Lanjutan 1  (PLP  1)

Properti

PENDEKATAN  PENDAPATAN
METODE  INCOME  CAPITALISATION
Basic  Technique  and  Application

Bayu  R.  Wiseso

1
 KONSEP

Pendekatan  Pendapatan

2
n Konsep Pendekatan Pendapatan

n Pendekatan pendapatan digunakan untuk penilaian

properti yang menghasilkan pendapatan [income
producing property].

Pendekatan pendapatan terkait erat dengan investasi

jangka panjang, sehingga faktor rate of return harus
dapat mengakomodasi unsur risiko dan penghasilan
dari investasi properti tersebut untuk jangka panjang.

3
n Konsep  Pendekatan  Pendapatan

n Berkaitan dengan Prinsip Penilaian :

q Prinsip Antisipasi & Perubahan

q Prinsip Supply & Demand

q Substitusi : market oriented, estimasi harga sewa,

biaya operasi, discount rate, capitalization rate
q Keseimbangan : lokasi & jenis properti,
penggunaan tanah yang efisien, disain bangunan
yang efisien [ Highest and Best Use ]
q Fakto-­faktor eksternal : peraturan pemerintah,
fasilitas transportasi , Peraturan tata kota yang
berlaku .

4
 n Konsep  Pendekatan  Pendapatan
n Nilai suatu properti merupakan fungsi dari
pendapatan yang dapat dihasilkan properti tersebut.

PBT 1 PBT 2 PBT 3 PBT n - 1 PBT n

Future Value
Present Value

Properti Value

5
n Konsep  Pendekatan  Pendapatan

n Nilai  dapat  digambarkan  dengan  persamaan  sebagai  berikut  :

PBT  1 PBT  2 PBT  3 PBT  4 PBT  5 PBT  n  -­  1 PBT  n
V = + + + + + + +
(  1  +  i  )  1   (  1  +  i  )  2   (  1  +  i  )  3   (  1  +  i  )  4   (  1  +  i  )  5   (  1  +  i  )  n-­1   (  1  +  i  )  n  
n Bila  pada  tahun  ke    [  x  ]    pendapatan  dari  Properti  telah  konstan  
(  dianggap  tetap  )  investor  akan  menghentikan  Investasinya  atau  
Properti  tersebut  dijual  ,  maka  Nilai  Pasar  Properti  tersebut  akan  
dapat  dihitung  dengan  Formula  :  V    =    I    /    R  .  
Maka  V  disebut  sebagai  “  Terminal  Value  “  ,  oleh  beberapa  buku  
disebut  sebagai  Nilai  Pasar  saat  properti  dilepas  oleh  Investor  .
R  disebut  sebagai  “  Terminal  Capitalization  Rate  “  sedang  I  
adalah  pendapatan  bersih  saat  pendapatan  telah  konstan  .

6
 METODE

Pendekatan  Pendapatan

7
n Metode Pendekatan Pendapatan

n Ada 4 [empat] metode yaitu :

q Direct Capitalization
q Gross Income Multiplier
q Residual Technique
q Discounted Cash Flow

8
Metode Pertama:

n Direct  Capitalization [Kapitalisasi  Langsung]

Nilai  objek  penilaian  didapatkan  dari  membagi  
Income [pendapatan  satu  tahun]  dengan  
Capitalization  Rate [tingkat  kapitalisasi]

Income
Nilai Objek Penilaian / Value =
Capitalization Rate

9
Metode Ke Dua :

Nilai Properti = Nilai Pasar Kontrak dikalikan dengan

Gross Income Multiplier [pengali pendapatan kotor
potensial].

Sale Price = Potential Gross Income x Gross

Income Multiplier

10
 Metode keTiga:

n Discounted  Cash  Flow

n [Metode Arus Kas Terdiskonto]
Nilai properti didapatkan dengan mendiskontokan [mengalikan
dengan discount  factor  tertentu]  rangkaian pendapatan yang  
akan datang menjadi nilai sekarang.

PBT  1 PBT  2 PBT  3 PBT  4 PBT  5 PBT  n  -­  1 PBT  n

V = + + + + + + +
(  1  +  i  )  1   (  1  +  i  )  2   (  1  +  i  )  3   (  1  +  i  )  4   (  1  +  i  )  5   (  1  +  i  )  n-­1   (  1  +  i  )  n  
V = Value
PBT = Pendapatan Bersih Tahunan ( Net Operating Income )
i = Discount Rate

11
n Rumus  Pendekatan  Pendapatan  bila  dalam  waktu  tertentu  
pendapatan  telah  dapat  dianggap  tetap  maka  formula  
Pendekatan  Pendapatan  secara  umum  dapat  dinyatakan  
sebagai  :

PBT  1 PBT  2 PBT  3 PBT  4 PBT  5 V  T

V = + + + + +
(  1  +  i  )  1   (  1  +  i  )  2   (  1  +  i  )  3   (  1  +  i  )  4   (  1  +  i  )  5   (  1  +  i  )  5  

V          =      Nilai  Pasar  dari  Properti  .

V  T =    Terminal  Value  .
i            =    Tingkat  diskonto  (  Discount  Rate  )

12
Metode ke Empat:
n Residual  Technique [Teknik Penyisaan]

Nilai tanah/bangunan didapatkan dengan

mengurangkan annual income dari elemen yang
diketahui [tanah/bangunan] terhadap net operating
income properti dan kemudian
mengkapitalisasikannya dengan tingkat kapitalisasi
tertentu.
PBT = x
Annual Income Tanah = y
Annual Income Bangunan = x-y
Nilai Bangunan = [x-y] / Rb
Nilai Properti = Nilai Tanah + Nilai Bangunan

13
 Langkah-­Langkah

Pendekatan  Pendapatan

14
n Langkah  Kerja  

n Melakukan  riset  terhadap  Income  &  Expense

[pendapatan  dan  pengeluaran]  dari  objek  penilaian  
dan  properti  pembanding.
n Melakukan  estimasi  besarnya  Potential  Gross  
Income [pendapatan  kotor  potensial]  dari  objek  
penilaian.
n Melakukan  estimasi  besarnya  Vacancy  &  Collection  
Loss  [tingkat  kekosongan  dan  kehilangan  
pendapatan]  dari  objek  penilaian.

15
n Langkah  Kerja

n Menghitung  Effective  Gross  Income [pendapatan  

kotor  efektif]  dengan  mengurangkan  tingkat  
kekosongan  dan  kehilangan  pendapatan  dari  total  
pendapatan  kotor  potensial.
n Melakukan  estimasi  besarnya  total  biaya  
operasional*,  terdiri  dari  biaya  tetap,  biaya  variabel  
dan  cadangan  penggantian  .
n Menghitung  Net  Operating  Income [pendapatan  
bersih  operasi]  dengan  mengurangkan  total  biaya  
operasional  dari  pendapatan  kotor  efektif.

16
n Langkah  Kerja

n Menetapkan capitalization rate* [tingkat kapitalisasi]

atau discount rate [tingkat diskonto].
n Menghitung  nilai  objek  penilaian  melalui  metode  
kapitalisasi  langsung  atau  metode  arus  kas  
terdiskonto.

17
n *Biaya  Operasional

n Biaya  Variabel  :  Gaji,  Bonus  Karyawan,    Listrik,  Air,  

Biaya  Pemeliharaan,  dll.
n Biaya  Tetap  :  Insurance,  PBB
n Biaya  Cadangan  :  Biaya  penggantian/perbaikan  
sistem  pendingin,  elevator,  karpet,dll
n Catatan  :  Terdapat  perbedaan  penerapan  biaya  untuk  
kepentingan  akuntansi  dan  penilaian

18
n Pendapatan  dan  pengeluaran  harus  yang  
berhubungan  langsung  dengan  operasional  
property.  
n Yang  tidak  berhubungan  misalnya  :
q Bunga  tabungan
q Bunga  pinjaman  bank
q Penyusutan  /  depresiasi
q Pajak  penghasilan  (tapi  untuk  penilaian  saham  
diperhitungkan)
n Pendapatan  /  pengeluaran  harus  dalam  1  tahun
n Hitung  biaya  cadangan penggantian

19
Kapitalisasi Pendapatan

Pendekatan  Pendapatan

20
PENDEKATAN(PENDAPATAN(
!
Penilaian!dengan!Pendekatan!Pendapatan!memiliki!2!elemen!yang!penting!yaitu:!
!
(
1.( Tingkat(Kapitalisasi(/(Capitalization(Rate(

Suatu! tingkat! balikan! tertentu! dalam! persen,! yang! menggambarkan!

perbandingan! antara! pendapatan! bersih! tahunan! dengan! Nilai! suatu!
properti.!
!
2.( Tingkat(Diskonto/(Discount(Rate(

Suatu! besaran! tertentu! yang! mengkonversi! suatu! pendapatan! bersih! di!

masa!mendatang!menjadi!nilai!kini.

21
Tingkat(Kapitalisasi(/(Capitalization(Rate(
(
Tingkat( Kapitalisasi( digunakan( untuk( mengkonversi( suatu( pendapatan( properti(
yang((telah(dianggap(tetap(/(stabil(menjadi(Nilai(Properti(tersebut.(
(
Secara(umum(ada(2(dasar(metode(/(teknik(kapitalisasi(dalam(penilaian(properti(:(
1)( Penerapan(tingkat(kapitalisasi(secara(menyeluruh(dari(suatu(Properti(
2)( Penerapan( metode( /( teknik( penyisaan( dengan( mempertimbangkan(
pendapatan(komponenBkomponen(dari(propertiBproperti(yang(dinilai.(

22
I.##Menentukan#Tingkat#Kapitalisasi#Properti#
!
Pada! prinsipnya! setiap! investasi! real! estate! yang! dapat! menghasilkan!
pendapatan!dapat!dinilai!dengan!Metode!Kapitalisasi!Langsung.!
!
Properti! yang! dihuni! sendiri! oleh! pemilik! juga! dapat! dinilai! dengan!
menganggap!Properti!tersebut!disewakan!secara!Pasar.!
!
Dasar! penentuan! Tingkat! Kapitalisasi! Properti! dapat! digambarkan! dengan!
persamaan!:!
!
Pendapatan!Bersih!Tahunan!Properti!(I)!
!!!!!!!Nilai!(V)!!!!!!=!
!
!

Tingkat!Kapitalisasi!Properti!(R)!
!
Tingkat! Kapitalisasi! Properti! dapat! diestimasi! dengan! beberapa! cara! atau!
teknik.!!
!
Teknik!perhitungan!tingkat!kapitalisasi!properti!ini!tergantung!pada!jumlah!data!
dan!kualitas!data!yang!tersedia.

23
Apabila'data'pasar'yang'tersedia'dapat'dipercaya'maka'ada'beberapa'teknik'
perhitungan'yang'dapat'digunakan'yaitu:'
'

a.' Perbandingan'data'jual9'
b.' Faktor'Pengali'Sewa'Kotor'(GIM)9'
c.' Band' of' invesment,' perbandingan' komponen' pinjaman' dan' komponen'
investasi'sendiri9''
d.' Band'of'investment,'perbandingan'investasi'tanah'dan'investasi'bangunan9'
dan'
e.' Teknik'Penyisaan'Tanah'dan'Bangunan.
f.' Penjumlahan'(Summation)'

24
a.# ##Menentukan#tingkat#kapitalisasi#berdasarkan#perbandingan#data#jual#
! !

Teknik!ini!dapat!digunakan!apabila!data!jual!beli!/!sewa!dari!properti!yang!
sejenis!tersedia.!!
!

Data! yang! diperlukan! adalah! data! jual,! pendapatan,! biaya! operasioanal,!

data!pembiayaan!properti!dan!kondisi!pasar.!
!
Contoh!:!
!

Properti!A!(perkantoran)!terjual!! Rp.!365.500.000.000,F!
Pendapatan!bersih!/!tahun!!! Rp.!35.000.000.000,F!
Indikasi!Tingkat!kapitalisasi!=!
!

Rp.!35.000.000.000,F! !
!!!!!R!!!!!=! !

Rp.365.000.000.000,F! !
!

!
! !!!!!R!!!!!!=!!0,095!
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!=!!9,5!%

25
!!!!!!!!Properti!B!(Hotel)!terjual!!!!!!!! ! ! !Rp.!425.000.000.000,8!
! Pendapatan!bersih!operasional!/!tahun!!!!! !Rp.!40.000.000.000,8!
! Indikasi!tingkat!kapitalisasi!=!
! !

Rp.!40.000.000.000,8! !
!!!!R!!!!=!
Rp.425.000.000.000,8! !
!
! !!!!R!!!!=!!0,094!
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!=!!9,4!%!

26
b.# Menetukan#tingkat#kapitalisasi#dengan#teknik#Pengali#Sewa#Kotor#(GIM)#
!

Seringkali!tingkat!kapitalisasi!tidak!dapat!dihitung!secara!langsung!karena!data!
yang! diperlukan! untuk! menghitung! Tingkat! Kapitalisasi! berdasarkan!
perbandingan! data! jual! tidak! tersedia! dengan! baik,! tetapi! data! jual! dan! data!
pendapatan! kotor! tersedia! dengan! baik! maka! tingkat! kapitalisasi! dihitung!
dengan!Pengali!Sewa!Kotor!(Gross!Income!Multiplier).!
!
Formula!untuk!menghitung!tingkat!kapitalisasi!GIM!adalah!:!
!
Ratio!Pendapatan!bersih!
!!!!R!!!!=! !
!

Efektif!Pengali!Sewa!Kotor!

27
! Properti!A!(perkantoran)!terjual!=!Rp.!365.500.000.000,:!
! Pendapatan!Kotor!Potensial!!!!!!=!Rp.!85.000.000.000,:!
! Pendapatan!Kotor!Efektif! !!!!!!!!=!Rp.!80.000.000.000,:!
! Biaya!Operasional! ! !!!!!!!!=!Rp.!45.000.000.000,:!
! Jadi!pendapatan!bersih! !!!!!!!!=!Rp.80.000.000.000,:!:!Rp.!45.000.000.000,:!
! ! ! ! !! !!!!!!!!!=!Rp.!35.000.000.000,:!
! !!
Rp.!35.000.000.000,:!
Ratio!Pendapatan!Bersih!!!!!!!!!=! !
=!!0,4375!
Rp.!80.000.000.000,:!
!
Rp.!365.000.000.000,:!
!Efektif!Pengali!Sewa!Kotor!!!!!!=! !
=!!4,5625!
Rp.!80.000.000.000,:!
!
0,4375!

!!!!R!!!!=! ! =!!!0,095!
4,5625!

=!!!9,5!%!
!

28
c.# Menetukan# tingkat# kapitalisasi# dengan# teknik# Band# of# Investment,#
perbandingan#Komponen#pinjaman#dan#Komponen#Investasi#Sendiri#
!
!Karena! Properti! biasanya! dibeli! dengan! 2! (dua)! komponen! investasi! yaitu!
modal! sendiri! dan! modal! pinjaman! maka! Tingkat! Kapitalisasi! harus! juga!
menggambarkan! tingkat! pengembalian! dari! kedua! jenis! investasi! tersebut!
dalam!pasar.!
!
Pemberi! pinjaman! biasanya! menentukan! suatu! besaran! resiko! atas!
pinjaman! yang! diberikan! dalam! menentukan! jangka! waktu! pengembalian!
atas! investasinya,! untuk! menentukan! besaran! dana! dan! jangka! waktu!
pinjaman.!!
!
Demikian! juga! investor! yang! memiliki! modal! mempertimbangkan! segala!
resiko! atas! investasinya! dan! resiko! atas! modal! sendiri! yang! ditanamkan!
pada!suatu!properti.!
!

29
 Formula(teknik(perhitungan(Tingkat(Kapitalisasi(ini(adalah:(
(
!!!!Ro!!!!=! M.!RM!!!!+!!E.!RE
! !
(
(
((((( Ro( =((Tingkat(Kapitalisasi(Properti((%)(
( M(( =((Modal(Pinjaman((((%)(
( E( =((Modal(Sendiri(((((%)(
( RM( =((Tingkat(Kapitalisasi(Modal(Pinjaman((%)(
(( RE( =((Tingkat(Kapitalisasi(Modal(Sendiri((%)(

30
! Contoh!!:!
!
! Pinjaman!yang!tersedia!70%!dari!Modal!Investasi.!
! Bunga!pinjaman!yang!berlaku!!12%!
! Tingkat!Kapitaliasi!Modal!Sendiri!!!14!%!
!

! Jadi!tingkat!kapitaliasi:!
!
!!!!Ro!!!!=! 0,70!!x!!12%!!+!!0,3!!x!14%!
!!!!!!!!!!!!!=! 12,6%!

31
d.# Menetukan# tingkat# kapitalisasi# dengan# teknik# Band# of# Investment,#
perbandingan#Investasi#tanah#dan#Investasi#Bangunan##
!
Suatu!properti!terdiri!dari!beberapa!investasi!aset0!contohnya!seperti!hotel!
terdiri!dari!tanah,!!bangunan,!mesin8mesin!dan!peralatannya,!perabot!dan!
peralatannya.! Masing8masing! tipe! investasi! aset! tersebut! memberikan!
resiko!investasi!yang!berbeda8beda.!
!
Bila! investasi! properti! terdiri! dari! tanah! dan! bangunan! maka! tiap! unsur!
yaitu!tanah!akan!memiliki!tingkat!kapitalisasi!tersendiri!(RT)!dan!bangunan!
akan!memiliki!tingkat!kapitalisasi!yang!berbeda!juga!yaitu!(RB)!
!
Formula!teknik!perhitungan!Tingkat!Kapitalisasi!ini!adalah:!
!
!!!!Ro!!!!=! T!!!x!!RT!!!+!!B!!x!!!RB!
!

! T!!+!!B!

32
!!!!!!!RP!!!! =!Tingkat!Kapitalisasi!Properti!!(%)!
! T! =!Nilai!Pasar!Tanah!
! B! =!Nilai!Pasar!Bangunan!
! RT!!!! =!Tingkat!Kapitalisasi!Tanah!!!(%)!
! RB! =!Tingkat!Kapitalisasi!Bangunan!(%)!
!
RT!!=!safe!rate!(deposito!bank!atau!surat!utang!negara)!
RB!!=!safe!rate!+!(!100%!/!sisa!umur!bangunan!)!
RMesin!!=!safe!rate!+!(!100%!/!sisa!umur!mesin!)!
Rfurniture!!=!safe!rate!+!(!100%!/!sisa!umur!furniture!)!
!
Catatan:!!
!! semakin!sedikit!sisa!umur!ekonomis!maka!semakin!besar!R!
!! RP!=!RT!+!RB!+!RMesin!+!RFurniture!
!
33
! Contoh:!
!
! Estimasi!Nilai!Pasar!Tanah! =!!Rp.!45.000.000.000,:!
! Estimasi!Nilai!Pasar!Bangunan!! =!!Rp.!55.000.000.000,:!
! Tingkat!Kapitalisasi!Tanah!berdasarkan!data!Pasar!!!!!!!!=!!10,5%!
! Tingkat!Kapitalisasi!Bangunan!berdasarkan!data!Pasar!!=!16%!
!
! Indikasi!Tingkat!Kapitalisasi!:!
!! !!
!!!!Ro!!!!=! !!!!!45.000.000.000,:!!!x!!10,5%!!!+!!55.000.000.000,:!!x!16%!
!

! 100.000.000,:!
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
! ! !=!!!13,525%!

= 13,5 %

34
e.# Menetukan# tingkat# kapitalisasi# dengan# teknik# Penyisaan# Tanah# dan#
Bangunan##
!
! Menentukan!tingkat!kapitalisasi!dengan!dasar!teknik!Penyisaan!merupakan!
cara! yang! hampir! sama! dengan! Band! of! Investment,! yakni! perbandingan!
investasi!tanah!dan!investasi!bangunan.

35
 f.# Menetukan# tingkat# kapitalisasi# dengan# teknik# Penjumlahan#
(Summation)#
!
! Seorang! investor! dapat! menempatkan! investasinya! pada! suatu! instrumen!
keuangan! yang! aman! dan! pasti! misalnya! deposito! bank! atau! surat! utang!
yang!dijamin!pemerintah7!dengan!suatu!imbal!balik!yang!disebut!Safe!Rate!
(SR).!Namun!investasi!ini!bersifat!pasif!dan!konstan.!
! !!
! Sebagai! alternatif,! investor! dapat! menempatkan! investasinya! di! instrumen!
lainnya! antara! lain! seperti! membeli! properti! yang! dapat! menghasilkan!
pendapatan!bagi!investor!tersebut.!Namun!terdapat!beberapa!risiko!apabila!
berinvestasi!pada!sektor!properti!yaitu!antara!lain:!
!! Ketidakpastian!pendapatan!
!! Kesulitan!manajemen!
!! Kesulitan!untuk!menjual!(Likuiditas)!
!
! Walaupun! ada! risiko,! berinvestasi! pada! properti! juga! memberikan!
! kelebihan!bagi!investor!karena:!
!! Nilai!jualnya!meningkat!dengan!waktu!(apresiasi)!
!! Dapat!dijadikan!agunan!untuk!pinjaman!bank!(bankable)!
!! Dapat!mengurangi!pajak!(tax!benefit)!

36
TINGKAT'DISKONTO'/'DISCOUNT'RATE'/'YIELD'CAPITALIZATION'
!
Dalam! penilaian! properti,! Tingkat! Diskonto! digunakan! untuk! mengkonversi!
pendapatan! bersih! di! masa! yang! akan! datang! menjadi! Indikasi! Nilai! Kini! yang!
mencerminkan!Nilai!Pasar!dari!properti!tersebut.!
!
Untuk! menentukan! Tingkat! Diskonto! yang! dapat! menggambarkan! Nilai! Pasar!
dari! properti,! Penilai! harus! dapat! menentukan! Tingkat! Diskonto! untuk! pasar!
properti!tertentu.!
!

37
Untuk&menentukan&Tingkat&Diskonto&maka&penilai&harus&memperhatikan&:&
&

1.& Lamanya& waktu& investasi& yang& diharapkan& investor& (investment( payback(

period)>&
2.& Proyeksi& arus& kas& di& masa& mendatang& atau& bentuk& arus& kas,& termasuk&
“terminal&value”.&
3.& Pilih&tingkat&balikan&yang&tepat.&
4.& Mengkonversi& harapan& keuntungan& di& masa& mendatang& menjadi& Nilai& Kini&
dengan&tingkat&diskonto&tertentu&setiap&tahun&yang&mungkin&berbedaKbeda.&
&

38
Dalam% menentukan% tingkat% kapitalisasi% /% discount% rate/% yield% capitalization% harus%
menggambarkan% kondisi% pasar% properti.% Dalam% penggunaannya% Penilai% harus%
terbiasa%dengan%konsep%dan%teknik%sebagai%berikut%:%
%
o% Struktur%Pendapatan%dari%properti%yang%dinilai<%
o% Konsep%tingkat%pengembalian%Model%Investasi<%
o% Teori%matematika%dalam%proses%mendiskonto<%
o% Harapan% Investor% dan% Investasi% seperti% jangka% waktu% investasi,% antisipasi%
pertumbuhan%pasar%dan%inflasi<%dan%
o% Ketepatan%menentukan%tingkat%pengembalian%Investasi.%

39