KJPP Toha, Okky, Heru & Rekan - Cabang Bandung

KJPP Toha, Okky, Heru & Rekan - Cabang Bandung

KJPP Toha, Okky, Heru & Rekan - Cabang Bandung
Pendekatan Pasar (Market Approach)

Pendekatan Pasar (Market Approach) adalah salah satu metode penilaian properti real yang paling umum
digunakan. Pendekatan ini menilai nilai properti dengan membandingkannya dengan penjualan properti
sejenis di pasar yang sama atau area yang serupa. Ide dasarnya adalah bahwa nilai properti dapat diukur
dengan melihat harga transaksi properti sejenis di pasar yang komparatif.

Pendekatan pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan aset
yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau penawaran tersedia.

Berikut adalah langkah-langkah umum dalam Pendekatan Pasar:

Pendekatan Pasar (Market Approach) adalah salah satu metode penilaian properti real yang paling umum
digunakan. Pendekatan ini menilai nilai properti dengan membandingkannya dengan penjualan properti
sejenis di pasar yang sama atau area yang serupa. Ide dasarnya adalah bahwa nilai properti dapat diukur
dengan melihat harga transaksi properti sejenis di pasar yang komparatif.
Berikut adalah langkah-langkah umum dalam Pendekatan Pasar:

1.Analisis Pasar:
1. Penilai mengumpulkan data penjualan properti sejenis di wilayah atau pasar yang sama dengan
properti yang dievaluasi. Properti sejenis dapat mencakup ukuran, lokasi, tipe, dan fitur lain yang
serupa.

KJPP Toha, Okky, Heru & Rekan - Cabang Bandung

2. Penentuan Nilai Properti:
• Setelah penyesuaian dilakukan, penilai dapat menentukan nilai properti yang dievaluasi dengan
merata-ratakan atau mengambil median dari harga penjualan properti sejenis yang telah disesuaikan.

Pendekatan Pasar umumnya lebih relevan untuk properti residensial dan komersial yang umumnya memiliki
KJPP Toha, Okky, Heru & Rekan - Cabang Bandung

transaksi pasar yang terdokumentasi dengan baik. Keuntungan utama dari metode ini adalah bahwa nilai
properti didasarkan pada interaksi langsung dengan pasar yang nyata.
Namun, perlu diingat bahwa kondisi pasar dapat berubah, dan properti yang serupa mungkin sulit ditemukan.
Selain itu, properti unik atau yang tidak biasa mungkin tidak memiliki perbandingan langsung di pasar. Oleh
karena itu, dalam beberapa kasus, pendekatan ini dapat dikombinasikan dengan metode penilaian lain seperti
Pendekatan Biaya atau Pendekatan Pendapatan untuk menghasilkan penilaian yang lebih komprehensif dan
akurat.

Pendekatan Pendapatan (Income Approach):

Pendekatan Pendapatan (Income Approach) adalah salah satu metode penilaian properti real yang digunakan
untuk menentukan nilai suatu properti berdasarkan potensi pendapatan yang dapat dihasilkan oleh properti
tersebut di masa depan. Metode ini sering digunakan untuk menilai properti investasi, seperti apartemen,
perkantoran, atau pusat perbelanjaan, di mana pendapatan sewa atau hasil operasional properti merupakan
faktor utama dalam menentukan nilai.

Pendekatan pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas di masa yang akan datang ke
nilai kini.

Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan Tingkat diskonto
yang sesuai.
 Berikut adalah langkah-langkah umum dalam Pendekatan Pendapatan:
1.Estimasi Arus Kas Kotor (Gross Income):
• Penilai mengestimasi arus kas kotor yang dihasilkan oleh properti, termasuk
pendapatan sewa dan sumber pendapatan lainnya.
2.Pengurangan Biaya Operasional (Operating Expenses):
KJPP Toha, Okky, Heru & Rekan - Cabang Bandung

• Biaya operasional, seperti pajak properti, asuransi, biaya pemeliharaan, dan

manajemen properti, dikurangkan dari arus kas kotor untuk menghasilkan arus kas
bersih.
3.Penghitungan Nilai dengan Capitalization Rate (Cap Rate):
• Nilai properti dihitung dengan membagi arus kas bersih tahunan dengan tingkat
kapitalisasi (capitalization rate atau cap rate). Cap rate adalah persentase yang
mencerminkan tingkat pengembalian yang diharapkan oleh investor untuk berinvestasi
dalam properti tersebut.
• Rumus nilai properti: NilaiProperti=ArusKasBersih/CapRate
• Cap rate dapat bervariasi tergantung pada risiko investasi, kondisi pasar, dan jenis
properti. Cap rate yang lebih tinggi umumnya mencerminkan risiko yang lebih tinggi
atau return yang diharapkan yang lebih tinggi.

Pendekatan Pendapatan bergantung pada asumsi tentang arus kas masa depan dan
memerlukan penilaian yang hati-hati terhadap perkiraan pendapatan dan biaya. Metode
ini efektif untuk properti yang digunakan untuk tujuan investasi karena
menitikberatkan pada potensi pendapatan yang dihasilkan oleh properti tersebut.
Namun, seperti halnya dengan metode penilaian lainnya, Pendekatan Pendapatan
seringkali dikombinasikan dengan Pendekatan Pasar dan/atau Pendekatan Biaya untuk
KJPP Toha, Okky, Heru & Rekan - Cabang Bandung

Tampak Depan Tampak Dalam

Tampak Pagar
Tampak Perkerasan