Penilaian Hotel 2022-12-10 Kuliah

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN
SEKOLAH PASCA SARJANA

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MK : MPP 614
PENILAIAN HOTEL
OLEH
FAREL SIREGAR
Agenda
• Definisi Hotel
• Peraturan Hotel
• Klasifikasi Hotel menurut Peraturan Pemerintah
• Statistik Hotel
• Klasifikasi Hotel Berdasarkan Jenisnya
• Daftar Jaringan Hotel
• Logo Jaringan Hotel
• Jenis Operasi Pengelolaan Hotel
• Sistem Perencanaan/penentuan tarifnya (Hotel Type of Plan)
• Standar SPI
• Penilaian Hotel
• Pendekatan & Metodologi Penilaian Hotel
• Contoh Kasus
MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

Definisi
• Hotel adalah bangunan berkamar banyak yang disewakan sebagai tempat

untuk menginap dan tempat makan orang yang sedang dalam perjalanan;
bentuk akomodasi yang dikelola secara komersial, disediakan bagi setiap
orang untuk memperoleh pelayanan, penginapan, makan dan minum.
(KBBI)
• Usaha Hotel adalah usaha penyediaan akomodasi berupa kamar-kamar di

dalam suatu bangunan, yang dapat dilengkapi dengan jasa pelayanan makan
dan minum, kegiatan hiburan dan/atau fasilitas lainnya secara harian dengan
tujuan memperoleh keuntungan.
(Permen PM.53/HM.001/MPEK/2013)

Peraturan Hotel di Indonesia

Peraturan Motel di Indonesia

Klasifikasi Hotel Menurut Peraturan Pemerintah
Hotel Bintang 1
Hotel Non
Hotel Bintang 2
Bintang
Usaha Hotel
Hotel Bintang Hotel Bintang 3
Hotel Bintang 4
Hotel Bintang 5
• Hotel Bintang adalah hotel yang telah memenuhi kriteria penilaian penggolongan kelas
hotel bintang satu, dua, tiga, empat, dan bintang lima.
• Hotel Nonbintang adalah hotel yang tidak memenuhi kriteria penilaian penggolongan
kelas hotel sebagai hotel bintang satu.
Permen PM.53/HM.001/MPEK/2013

Klasifikasi Hotel Menurut Peraturan Pemerintah
Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif

Nomor PM.53/HM.001/MPEK/2013 tentang Standar
Usaha Hotel. Pada Lampiran II Permen tersebut,
disebutkan ada 50 unsur dan 208 sub unsur yang akan
dinilai dari sebuah hotel. Unsur-unsur itu di antaranya
meliputi fasilitas-fasilitas yang ada di hotel tersebut: lobi,
lorong, area parkir, front desk, kamar mandi, dapur,
fasilitas olahraga, bar, dan sebagainya.

Statistik Hotel di Indonesia
• Tahun 2021 : 27.607 usaha

• Jumlah kamar : 718.898 kamar
• Usaha akomodasi : 3.521 usaha atau 12,75%
• Hotel klasifikasi bintang dengan jumlah kamar sebanyak :
345.062 unit

Statistik Hotel di Indonesia
1. Hotel bintang tiga 1.409 usaha (40,02 %) dengan 122.186 kamar (35,41 %)
2. Hotel bintang empat 762 usaha (21,64 %) dengan 112.854 kamar (32,71 %)
3. Hotel bintang dua sebanyak 760 hotel (21,58 %) dengan jumlah kamar
49.318 kamar (14,29 %).

Klasifikasi Hotel Berdasarkan Jenisnya
1. Ukuran - Jumlah Tiap Kamar Di Hotel

2. Target Markets/ Target Pasar
3. Levels Of Service (Pelayanannya)
4. Ownership Dan Affiliations

Klasifikasi Hotel Berdasarkan Ukuran - Jumlah Tiap
Kamar Di Hotel
1. Di bawah 200 kamar

2. 200 hingga 399 kamar
3. 400 hingga 700 kamar
4. Lebih dari 700 kamar
Kategori di atas memungkinkan hotel dengan ukuran

yang sama untuk membandingkan prosedur operasi
layanan yang akan di pakai dan hasil statistik pendapatan
yang akan dikalkulasikan dengan ongkos operasionalnya.
Klasifikasi Hotel Berdasarkan Target Markets/ Target
Pasar
1. Business Hotels 8. Timeshare / Vacation

2. Airport Hotels Rentals
3. Suite Hotels 9. Casino Hotels
4. Extended Stay Hotels 10.Conference and
Convention Centres
5. Serviced Apartments
11.Pension/Guest House
6. Resort Hotels
12.City Hotel
7. Bed and Breakfast /
Homestays 13.Motel

Klasifikasi Hotel Berdasarkan Levels Of Service
(Pelayanannya)
• Budget / Limited Service
• Mid-Range Service
• World-class Service

Klasifikasi Hotel Berdasarkan Ownership Dan
Affiliations
• Independent / Single Owner Hotels
• Chain Hotels/ Jaringan Hotel

Daftar jaringan hotel (Internasional)
• Accor • Days Inn • Holiday Inn Express/Express by Holiday Inn
• Aston International • Doubletree • Homewood Suites by Hilton
• Baio Internasional • Drury Hotels • Hotel Indigo
• Budget Suites of America • Econo Lodge • Hotel Indonesia Group
• Best Western • Embassy Suites • Hyatt
• Britannia Hotels • Fairmont Hotels and Resorts • Howard Johnson's
• Candlewood Suites • Folio hotels • Iberostar
• Clarion Hotels • Fontainebleau Resorts • Ibis
• Carlson Hotels Worldwide • Four Points by Sheraton • Intercontinental Hotels Group
• Choice Hotels International • Four Seasons Hotel • Le Meridien
• Concorde Hotels & Resorts • Golden Tulip Hospitality Group • Loews Hotels
• Comfort Inn • Hampton Inn • The Luxury Collection
• Comfort Suites • Hilton Hotels • Mainstay Suites
• Conrad Hotels • Hilton Garden Inn • Mandarin Oriental
• Crowne Plaza • Holiday Inn • Marriott

Daftar jaringan hotel (Nasional)
• Adonara Hospitality Development • Meru Hotels • Waringin Hospitality Group
• Aerowisata Hotel and Resorts • Parador Hotels & Resorts • GWA Group Hospitality
• Azana Hotels & Resorts • Phinisi Hospitality Indonesia
• Amithya Hotels & Resorts • PHM Hospitality
• Dafam Hotel & Resort • Prasanthi Hotels & Resorts
• Hotel Indonesia Group • SAS Hospitality[1]
• Hotel 88 Grogol • Sahid Group
• Hotel Grandzuri • Santika Indonesia Hotels &
Resorts
• Hotel Horison
• Singgasana Hotels & Resorts
• Intiwhiz Hospitality Management
• Sofyan Hospitality International
• Jayakarta Hotels & Resorts
• Tauzia
• Kagum Hotels
• Topotels Hotels & Resorts
• KHAS Hotels
• Truntum Hotels
• LeGreen Hotel & Suite
• TURU Manajemen Indonesia
• Liberta Hotels

Daftar jaringan hotel (Daerah Bercabang)
• Bintan Resorts
• Nirwana Gardens

Logo jaringan hotel

Jenis Operasi Pengelolaan Hotel
Dioperasikan secara independen. Biasa digunakan dalam hotel berskala kecil.

Sistem Dengan jumlah kamar yang relatif sedikit.
Swa Kelola Lebih dikenal dengan sebutan losmen atau villa
Usaha patungan seseorang dengan hotel yang sudah ada dan telah
Joint Venture memiliki nama yang baik serta memiliki pangsa pasar yang luas
Technical Dioperasikan oleh tenaga ahli dari perusahaan induk atau oleh perusahaan
perhotelan lain. Seperti menyewa spesialis asing dalam bidang tertentu, atau
Assistant Bahkan menyewa suatu perusahaan untuk mengelola seluruh manajemennya.
Sistem Dioperasikan secara franchise sesuai perjanjian kerjasamanya.

Contoh: Accor Group, Hilton, Regent, Intercontinental.
Franchise

Sistem perencanaan/ penentuan tarifnya (hotel type
of plan)
1. European Plan (EP), adalah suatu sistem penentuan tarif (room
rate) di suatu hotel yang dicantumkan dalam harganya hanya
merupakan sewa kamar saja (room rent only).
2. American Plan (AP), adalah suatu sistem penentuan tarif/sewa
kamar ala Amerika, Package Rate dimana room rate yang
ditawarkan sudah termasuk : sewa kamar + 3 kali makan (room
rent + 3 meals)
3. Full American Plan (FAP), adalah berasal dari American Plan
yang dikembangkan harga paketnya lebih lengkap yaitu : room
rent + 3 meals + 3 extras. Ketiga extras tersebut yaitu : morning
coffee break, afternoon tea, supper (setelah makan malam)
Sistem perencanaan/ penentuan tarifnya (hotel type
of plan)
4. Modified American Plan (MAP), adalah Room rent + 2 meals (2

meals breakfast + lunch atau breakfast + dinner)
5. Bermuda Plan or Dual Plan (BP/DP), penentuan tarif/sewa
kamar yang juga berasal dari Amerika, namun harga yang
ditawarkan : Room Rent + Full American Breakfast
6. Continental Plan (CP), adalah suatu sistem penentuan tarif/sewa
kamar ala hotel intercontinental, yaitu Room Rent + Continental
Breakfast

Pemenuhan Standar
PPI 03 Penilaian Properti dengan Bisnis Khusus
PPI 03 ini memiliki fokus untuk penilaian PBK. Untuk
pemahaman lebih jauh dalam penerapan prinsip-prinsip
penilaian, PPI 03 seharusnya merujuk dan/ atau dibaca
bersamaan pada:
• SPI 300 Penilaian Real Properti
• SPI 301 Penilaian Properti Agrikultur
• SPI 310 Penilaian Mesin dan Peralatan
• SPI 320 Penilaian Aset Takberwujud
• SPI 330 Penilaian Bisnis
Pemenuhan Standar
PPI 03 Penilaian Properti dengan Bisnis Khusus
• Properti dengan Bisnis Khusus, Kategori real properti tertentu,
yang dirancang untuk jenis bisnis khusus, yang biasanya
diperjualbelikan di pasar sesuai dengan potensi usahanya.
• PBK dipertimbangkan sebagai properti komersial individual

yang biasanya dinilai berdasarkan potensi Pendapatan
sebelum Bunga, Pajak, Amortisasi (EBITDA)-nya, yang
disesuaikan untuk merefleksikan usaha dari Pengelola yang
efisien secara Wajar dan seringkali didasarkan pada
metodologi DCF atau kapitalisasi langsung dari EBITDA.
SPI 300 Penilaian Real Properti
Penilaian PBK biasanya didasarkan pada asumsi-asumsi bahwa usaha
akan berkelanjutan yang dikelola oleh Pengelola yang Efisien secara
Wajar, dengan memperhatikan perijinan, persediaan usaha, perabotan,
peralatan dan perlengkapan yang ada dan dengan modal kerja yang
memadai.
Komponen dari PBK adalah :
- Tanah
- Bangunan
- Perabotan, Peralatan, Perlengkapan termasuk perangkat lunak
- Barang Persediaan (dapat dimasukkan atau tidak harus di ungkap)
- Aset Tak Berwujud, termasuk Goodwill yang dapat dialaihkan
- Lisensi dan Perijinan yang dipersyaratkan untuk usaha.
Prosedur Penilaian Properti

Inspeksi Lapangan Dan Pengumpulan Data
• Data Khusus
Penilai harus melakukan verifikasi yang cukup atas seluruh
komponen aset yang menjadi obyek penilaian secara keseluruhan,
meliputi aspek legal, aspek fisik, aspek operasional, aspek
pemasaran, aspek keuangan dan bisnis plan.
• Data Umum
Penilai harus melakukan pengumpulan data umum sekaligus
melakukan analisa nya, meliputi kondisi sekitar obyek penilaian,
lokasional, aksesibiltas, ketersediaan infrastruktur, utilitas, fasum-
fasos, regulasi yang berlaku, kondisi pasar sektor properti obyek
penilaian dan data-data pesaing.
Kebutuhan Data Khusus
• Copy Legalitas Tanah
• Copy IMB, IPB
• Copy Izin Usaha Perhotelan, Copy klasifikasi bintang hotel
• Copy Pembayaran PBB tahun terakhir
• Profile Hotel Secara Umum (operator, hotel facilities dan room
facilities)
• Laporan keuangan operasional lima tahun terakhir
• Laporan keuangan operasional tahun berjalan
• Gambar Denah Bangunan (lantai dasar dan lantai typical)
• Gambar Denah Bangunan (lantai dasar dan typical)
Kebutuhan Data Khusus
• Daftar Mekanikal dan Elektrikal (dilengkapi dengan tahun

perolehan dan nilai perolehannya)
• Daftar Fixture, Funiture, dan Equipment (dilengkapi dengan
tahun perolehan dan nilai perolehannya)
• Daftar Kendaraan dilengkapi dengan copy STNK
• Analisa Kompetitor dan Analisa Market Share
• Bussiness Plan
• Copy Studi AMD AL, RKL, RPL
• Copy izin-izin lainnya yang terkait dengan kegiatan operasional
hotel
Pendekatan & Metodologi Penilaian Hotel

Pendekatan / Metodologi Penilaian Hotel
• Pada prinsipnya ke-tiga pendekatan dalam penilaian dapat

digunakan dalam penilaian hotel. Namun pendekatan data pasar
sulit diaplikasikan mengingat sulitnya / tidak tersedianya data
pembanding. Para penilai property pada umumnya melupakan
pendekatan ini.
• Pada umumnya penilai menggunakan satu atau dua pendekatan

yaitu:
• Pendekatan Pendapatan
• Pendekatan Biaya

Karakteristik Nilai Hotel
Pendekatan Pendapatan
• Nilai FF&E (Personal Property):

• Nilai Furniture : Kursi, tempat tidur, televise, lemari dsb
Nilai Properti • Nilai fixture: Disain-disain interior
• Nilai Equipment: Peralatan laundry, restoran, bar dan
sebagainya
• Nilai Bisnis atau going concern dan franchise affiliation
Pendekatan Biaya
• Nilai Tanah
• Nilai Bangunan

Pendekatan / Metodologi Penilaian Hotel
Nilai Hotel Metode Discounted Cash Flow

Struktur Cash Flow Hotel
REVENUE Rooms (1)
Food
Beverage
MOD
Others

DEPARTMENT EXPENSES Rooms (2)
Food
Beverage
MOD
Others

DEPARTMENT INCOME (3)=(1)-(2)

UNDISTRIBUTED OPERATING Administration & General Exp (4)
EXPENSES
Marketing exp
Property Operation & Maintenance
Energy Cost

(5)=(3)-(4)
INCOME BEFORE FIXED
CHARGE

FIXED CHARGE Management Fee (6)
Property Tax
Insurance
Reserve for Replacement

NET INCOME (7)=(5)-(6)

Kerangka Dasar Proses Penilaian Pendekatan Pendapatan :

1. Memperkirakan Pendapatan Bersih untuk kurun waktu tertentu
2. Memperkirakan Discount rate
3. Melakukan Proses Discounting (DCF)

1. Memperkirakan Pendapatan Bersih untuk kurun waktu

tertentu:
 Menentukan Potential Gross Income (PGI)
• Menentukan Pendapatan Total Kamar Tahunan.
• Jumlah Kamar Tersedia dalam 1 tahun x Tarif Kamar
Bersih
• Menentukan Pendapatan F & B
• Menentukan pendapatan lain-lain


tertentu:
 Menentukan Effective Gross Income (EGI)
• Menentukan Pendapatan atas kamar terisi tahunan
• pendapatan F&B
• pendapatan lain-lain yang dipengaruhi oleh tingkat hunian
kamar
EGI = Tingkat Hunian Kamar (Occupancy) x PGI Kamar


tertentu:
 Menentukan biaya - biaya yang dikeluarkan
• Biaya departemen yang terdiri dari :
oBiaya Departemen Kamar
oBiaya Departemen F & B
oBiaya Departemen Lain – Lain


tertentu:
• Biaya operasional
oBiaya Umum dan Administratif
oBiaya Pemasaran
oBiaya POMEC (Property Operating, Maintenance &
Energy Cost)
oBiaya Asuransi
oBiaya PBB


tertentu:
• Biaya lain-lain
o Biaya Fee Managemen
o Biaya Cadangan Penggantian (Sinking Fund)


tertentu:
• Menentukan pendapatan bersih
o Pendapatan Efektif – Biaya biaya yang dikeluarkan
PGI
(-) Vacancy Loss
= EGI
(-) Operating Cost
= NOI
2. Memperkirakan Discount rate atau tingkat kapitalisasi
 Metode dalam memperkirakan discount rate yang digunakan :
1. Capital Asset Pricing Model (CAPM)
2. Weighted Average Cost of Capital (WACC)
3. Tingkat pengembalian/yield yang diobservasi atau diduga
4. Internal Rate of Return (IRR)
5. Weighted Average Return on Assets (WARA)
6. Metode build-uo (umumnya digunakan hanya pada saat
tidak adanya data masukan pasar)
7. Band of investment-komponen utang dan ekuitas
8. Band of investment-komponen tanah dan bangunan
PENDEKATAN / METODOLOGI PENILAIAN HOTEL
Pendekatan Biaya
Metode Perbandingan
Nilai Tanah Data Pasar Asumsi
Tanah Kosong
-Nilai Bangunan
Nilai Hotel
-Nilai Mesin-mesin dan Metode Biaya
Elektrikal Pengganti Baru
-Nilai Fixture & Disusutkan (Fisik,
Furniture Fungsi, Ekonomis)
Nilai H.O.E
Hal Yang Perlu Diperhatikan
Dalam Pendekatan Biaya
• Penilai harus memahami mana aset operasional dan mana aset

non operasional.
• Seluruh aset operasional berkontribusi untuk menghasilkan
pendapatan bersih hotel, dengan demikian seluruh aset tersebut
harus dinilai.
• Penilai harus memahami minimal spesifikasi umum dari aset
operasional hotel untuk dapat menghitung biaya
pengganti/reproduksi baru. Sekaligus juga harus memahami
kondisi dari aset untuk menentukan penyusutan.

• Kelompok aset yang dinilai, meliputi :

 Tanah
 Bangunan Hotel
 Mekanikal & Elektrikal
 Fixture & Furniture
 Hotel Operating Equipment
• Pahami struktur pendapatan dari hotel
• Pendapatan hotel didrive oleh pendapatan kamar, pendapatan
lain diestimasi dari pendapatan kamar

• Pendapatan kamar diperoleh dari pengalian antara kamar terjual

dengan tarif kamar rata-rata. Oleh karenaya penentuan proyeksi
kamar terjual dan tarif kamar merupakan hal yang paling penting
dalam penilaian hotel
• Pahami struktur biaya operasional hotel antara biaya departemen
(department expenses) dan biaya operasional yang tidak dapat
dibebankan ke masing-masing departmen secara langsung
(undistributed operating expenses/UDOE)
• Dapatkan informasi tentang sistem operasional yang terkait dengan
kontrak dengan operator hotel / chain hotel

Room Rate Multiplier
• Dasar Pemikiran : Properti Hotel memiliki Nilai 1000 kali lipat dari
tarif rata-rata harian kamarnya
• Nilai Hotel = Tarif Kamar Rata-Rata Harian x Jumlah Kamar x

1.000

Room Rate Multiplier
• Tarif rata-rata hotel = Rp. 750.000

• Jumlah Kamar = 125
• Nilai hotel = Rp. 750.000 x 125 x1.000
= Rp. 93.750.000.000

The Coke-can Multipler
• Dasar Pemikiran : harga properti hotel adalah 100.000 kali dari biaya
sekaleng coca cola yang dijual di hotel tersebut
• Nilai Hotel = Harga Coke x Jumlah Kamar x 100.000

The Coke-can Multipler
• Harga 1 kaleng coke = Rp. 10.000

• Jumlah kamar = 125
• Nilai Hotel = Harga Coke x Jumlah Kamar x 100.000

= Rp. 10.000 x 125 x 100.000
= Rp. 125.000.000.000

Contoh Kasus 1
Suatu hotel dapat dinilai dengan menggunakan metode kapitalisasi langsung dengan data-data
sebagai berikut:
- Pendapatan sewa kamar dan sewa gedung pertemuan Rp.6.300.000.000,00

- Pendapatan lain-lain (restaurant dan laundry) Rp. 2.600.000.000,00
- Pengeluaran per tahun termasuk biaya tetap, biaya variable dan biaya pengganti:
- Untuk gedung pertemuan Rp. 3.570.000.000,00
- Untuk restaurant dan laundry Rp. 1.130.000.000,00
Hitunglah nilai pasar hotel tersebut.
Diketahui:
- Tingkat kapitalisasi untuk hotel dengan peralatan lengkap 10,5%

Contoh Kasus 2
a. Untuk menilai suatu hotel dengan metode kapitalisasi pendapatan diperoleh data sebagai
berikut:
b. Pendapatan kotor potensial/tahun = Rp. 900.000.000,00
c. Kekosongan dan collection loss = Rp. 100.000.000,00
d. Biaya tetap, variable, dan biaya penggantian properti hotel = Rp. 20.000.000,00 per bulan
e. Tingkat kapitalisasi hotel yang sejenis (data pasar) = 12,5%.
A. Hitung nilai pasar tanah dan bangunan dari hotel tersebut.

Contoh Kasus 3
Anda diminta menilai suatu properti dengan kondisi sebagai berikut:
Tanah seluas 7,000 m2 diatasnya telah berdiri hotel bintang 3 yang memiliki 150 kamar. pada saat anda menilai, hotel telah beroperasi
selama 2 tahun.
• Data tambahan untuk hotel :
• Tingkat hunian hotel adalah sebagai berikut :

• Tahun 1 50%
• Tahun 2 55%
• Tahun 3 65%
• Tahun 4 60% Perpetuity
• Rata-rata room rate pada tahun pertama sebesar Rp. 300.000 per malam, selanjutnya tumbuh 10 setiap tahun
• Pendapatan dari F&B sebesar 60 % dari pendapatan kamar
• Pendapatan dari MOD sebesar 20 % dari pendapatan kamar
• Biaya Kamar sebesar sebesar 15 % dari pendapatan kamar
• Biaya F&B sebesar sebesar 60 % dari pendapatan F&B
• Biaya MOD sebesar sebesar 35 % dari pendapatan MOD
• Biaya marketing sebesar 2,5 % dari pendapatan total
• Biaya Adm & Umum sebesar 5 % dari pendapatan total
• Biaya POMEC sebesar 15 % dari pendapatan total
• Reserve for replacement sebesar 2 % dari pendapatan total
Asumsi-asumsi lainnya yang belum disebutkan diasumsikan sendiri.

Berapa Nilai dari properti diatas ??

Tugas 1
Data Properti
• Data Umum
Objek Properti : Hotel Merpati
Nama Pemilik : PT MMPP
Klasifikasi : Hotel Bintang Tiga
Operator : The Accor Asia Pacific Group Hotel dan Resort
Tipe : Bisnis Hotel
Lokasi : Jalan SM Raja Medan
Mulai Beroperasi : Januari 2005
Hotel Akomodasi: 125 deluxe rooms
Fasilitas Kamar : Mini bar, 16 saluran TV, tea dan coffe maker
Fasilitas Hotel : Restoran dan coffe shop, ruang pertemuan, bar, bussines centre, outside swimming
poll, health centre, laundry dan dry cleaning, car rental, drugstore, travel agency,
money changer dan 25 hour room services
Areal Parkir : 100 mobil
Luas tanah : 2.056 m2
Luas Bangunan : 11.044 m2

Tugas 1 sambungan
Data Properti
• Data Tanah
Tanah tersebut terdiri Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) No. 100 yang dikeluarkan oleh Kantor
Badan Pertanahan Medan pada tanggal 2 Desember 2003 dan akan berakhir pada 1 Desember 2033
dan masih bisa diperpanjang, tercatat atas nama PT MMPP, dengan luas 2.056 m2.
Anda diminta melakukan penilaian untuk mengetahui nilai pasar atas property komersial tersebut di atas
menggunakan pendekatan pendapatan dengan metode discounted cash flow.

Tugas 1 sambungan
ASUMSI-ASUMSI:
Pendapatan Hotel
Pendapatan hotel utamanya dihasilkan oleh penjualan kamar, dengan asumsi average room rate dan
occupancy 10 tahun ke depan seperti di bawah ini:
Year Room Occupancy Room Rate (Rp.)
1 62,5% 520.000
2 64,6% 540.000
3 67,3% 580.000
4 71,4% 550.000
5 73,7% 600.000
6 75,5% 660.000
7 77,2% 710.000
8 75,3% 760.000
9 72,4% 820.000
10 68,7% 880.000

Tugas 1 sambungan
Disamping itu hotel juga mendapatkan pendapatan dari penjualan makanan dan minuman, dan hasil
operasional lainnya, dengan komposisi sebagai berikut:
• Food dan beverage revenue : 44,36% dari room revenue
• Other operating dept. Revenues : 16,54% dari room revenue
Biaya Operasional
Biaya Operasional dikelompokkan ke dalam 3 kelompok biaya operasional, yaitu:
• Departemental expenses
• Undistributed operating expenses
• Fixed Charge.
Departemental Expenses:
Departemental Expenses adalah biaya langsung pada masing – masing departemen yang
menghasilkan, biaya ini meliputi cost of sales, payroll dan related dan biaya langsung lainnya yang ada
pada departemen tersebut.
• Room expenses : 10,54% dari room revenue.
• Foof dan Beverage expenses : 53,53% dari food dan beverage revenue
• Others operating dePT expenses :42,17% dari other operating dePT revenue
Tugas 1 sambungan
Undistributed Operating Expenses:
Biaya ini meliputi biaya operasional yang tidak secara langsung dapat dibebankan kepada department
yang menghasilkan, meliputi:
• Administration and General Expenses : 16,02% dari total revenue
• Sales dan Marketing : 3,90% dari total revenue
• Energy Cost : 12,79% dari total revenue
• Properti Operation dan Maintenance : 5,05% dari total revenue.
Fixed Charge:
Yang masuk dalam kelompok biaya ini adalah biaya lain-lain yang bersifat charge yang harus
dibayarkan, dalam hal hotel Satya Mandiri beban biaya ini meliputi:
• Management Fee : 3,50% dari total revenue
• Incentive Fee : 10,00% dari G.O.P Management Fee
• Reserve for Replacement FFdanE : 3,00% dari total revenue
• Properti Tax : berdasarkan pembayaran terakhir
(Rp150,000,000,00) dengan kenaikan 5% per
tahun.

Tugas 1 sambungan
• Discount Rate dan Capitalization Rate

• 22,00% untuk tahun-1
• 16,00% untuk tahun-5s.d7
Terminal capitalization rate diasumsikan sebesar 14,00%.
.

Penilaian Hotel 2022-12-10 Kuliah

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Penilaian Hotel 2022-12-10 Kuliah

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN

SEKOLAH PASCA SARJANA

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

• Hotel adalah bangunan berkamar banyak yang disewakan sebagai tempat

• Usaha Hotel adalah usaha penyediaan akomodasi berupa kamar-kamar di

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

• Tahun 2021 : 27.607 usaha

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

1. Ukuran - Jumlah Tiap Kamar Di Hotel

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

1. Di bawah 200 kamar

Kategori di atas memungkinkan hotel dengan ukuran

1. Business Hotels 8. Timeshare / Vacation

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

• Budget / Limited Service

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

• Independent / Single Owner Hotels

• Chain Hotels/ Jaringan Hotel

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

Dioperasikan secara independen. Biasa digunakan dalam hotel berskala kecil.

Sistem Dioperasikan secara franchise sesuai perjanjian kerjasamanya.

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

4. Modified American Plan (MAP), adalah Room rent + 2 meals (2

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

• PBK dipertimbangkan sebagai properti komersial individual

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

• Daftar Mekanikal dan Elektrikal (dilengkapi dengan tahun

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

• Pada prinsipnya ke-tiga pendekatan dalam penilaian dapat

• Pada umumnya penilai menggunakan satu atau dua pendekatan

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

• Nilai FF&E (Personal Property):

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

Nilai Hotel Metode Discounted Cash Flow

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

Kerangka Dasar Proses Penilaian Pendekatan Pendapatan :

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

1. Memperkirakan Pendapatan Bersih untuk kurun waktu

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

1. Memperkirakan Pendapatan Bersih untuk kurun waktu

EGI = Tingkat Hunian Kamar (Occupancy) x PGI Kamar

1. Memperkirakan Pendapatan Bersih untuk kurun waktu

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

1. Memperkirakan Pendapatan Bersih untuk kurun waktu

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

1. Memperkirakan Pendapatan Bersih untuk kurun waktu

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

1. Memperkirakan Pendapatan Bersih untuk kurun waktu

• Penilai harus memahami mana aset operasional dan mana aset

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

• Kelompok aset yang dinilai, meliputi :

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA USU

• Pendapatan kamar diperoleh dari pengalian antara kamar terjual