Konsep &

Teori
Penilaian
SANDRA HARO
 Sub Pokok Bahasan
1 2 3

Teori dan Identifikasi

Konsep Makro dan Hukum
Penilaian Mikro Pertanahan
Konsep dan Teori
Penilaian
The Dictionary of Real Estate mendefinisikan Penilaian : “The act or Process of Estimating Value” atau Proses
menghitung/mengestimasi Nilai Suatu Barang/Benda/Properti”.
Kepemilikan ata aset itu sendiri sebenarnya bersifat berwujud, namun aset yang dimiliki dapat bersifat berwujud
(tangible assets) atau tidak berwujud (intangible assets)
Menurut Kamus Webster “an estimated value set upon property”
Menurut FIRREA “a written statement used in conection with federally related transaction that is independently
and impartially prepared by licensed or certified appraiser setting forth an opinion of defined value an
adequately described property as of specific date, supported by presentation and analysis of relevan market
information”.
Menurut USPAP “the act or process of estimating value, an estimate of value of, or pertaining to appraising and
related function”  appraisal practice – appraisal services.
Appraisal diartikan penilaian dan penaksiran. Begitu juga Valuation
Istilah “Appraisal dan Appraiser” dipakai di Amerika, sedangkan “Valuation dan Valuer” di negara Inggris dan
Negara Persemakmuran.
Dari pengertian diatas hal yang tidak dapat dipisahkan, yaitu pengertian “Valuation (Penilaian) – Valuer (Penilai)
– Value (Nilai)”.
·Penilaian (appraisal/naluation) adalah suatu proses pekerjaan yang dilakukan seorang Penilai (appraiser) dalam
memberikan suatu estimasi dan pendapat (opini) tentang nilai ekonomi suatu properti, baik berwujud maupun
tidak berwujud berdasarkan analisis terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan
metode tertentu, serta mengacu pada prinsip-prinsip penilaian yang berlaku.
·Penilai adalah orang perseorangan yang dengan keahliannya menjalankan kegiatan penilaian (Kep. Menkeu RI No.
57 Tahun 1996 tentang Jasa Penilai)
·Sedangkan menurut terminologi yang berkembang di komunitas Profesi Penilai Indonesia pengertian penilai
adalah:
“orang yang dalam kegiatan sehari-harinya melakukan penilaian atas harta baik yang berwujud maupun tidak
berwujud, membuat penilaian kelayakan usaha (studi kelayakan), melakukan pengelolaan properti, peralatan
properti dan memberikan konsultasi properti yang dalam melakukan pekerjaannya dilandasi keahlian dan
integritas yang dimiliki serta berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan Kode Etik Penilai Indonesia
(KEPI)”
·Dalam SPI pengertian Penilai dinyatakan:
“perseorangan yang memiliki keahlian secara profesional dalam penilaian yang merupakan anggota Asosiasi
Penilai di Indonesia yang diakui oleh Pemerintah dan telah mendapatkan Ijin atau Lisensi yang berlaku dari Menteri
Keuangan untuk menjalankan kegiatan Penilai dan kegiatan lainnya lainnya yang terkait dengan berdasarkan SPI”
·Dari pengertian diatas terlihat bahwa praktek profesi penilaiharus berdasarkan pada “keahlian”, berarti harus
ada suatu kriteria dan standar untuk berprofesi sebagai penilai profesioanl yang berintegritas. Di Indonesia
kondisi tersebut termuat dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)
Identifikasi Makro
dan Mikro
 MAKRO
CONCLUSION
Market area adalah Properti yang terletak pada suatu wilayah geografis (wilayah tertentu) yang memiliki
orientasi untuk memenuhi perhatian dari pelaku pasar.
Dalam pemahaman lebih luas, pada suatu area (wilayah) di mana properti berada, wilayah tersebut dapat memiliki
beraneka ragam penggunaan lahan
Memahami bagaimana kinerja pasar real estate tersebut adalah penting dalam hampir setiap tahapan proses
penilaian. Pemahaman Market Area atau Neighborhood dan District merujuk ke wilayah yang dimana pasar dari
anggota masyarakat hidup dan bekerja, selain merujuk kepada wilayah dimana penilai memfokuskan analisis
pengaruhnya terhadap nilai
Lingkungan secara umum dapat dibatasai atas dasar peruntukan suatu wilayah (zoning), batas administrasi suatu
wilayah, seperti batas kabupaten, kecamatan dan kelurahan/desa.
Secara alami, batasan suatu lingkungan juga dapat dibatasi, oleh keberadaan jalan, saluran air,
tumbuhan/tanaman, tofografi, bentuk tanah, jalan raya , jalan tol, sungai, danau, gunung, bukit dan kmpung.
Penilai harus mengantisipasi adanya perubahan secara signifikan terhadap batas-batas wilayah yang disebabkan
kebijakan pemerintah (perubahan zoning) maupun tejadinya perubahan peruntukan secara alami (tumbuhnya
pemukiman liar berkembangnya suatu kehidupan sosial masyarakat yang tidak direncanakan)
Change (Perubahan) Hasil dari efek atau sesuatu yang memiliki hubungan terhadap pengaruh nilai properti
Transition (transisi) Perubahan penggunaan tanah/lahan dalam suatu market area, neighborhood dan district.
Seperti peruntukan lahan pertanian berubah menjadi lahan perumahan, peruntukan perumahan berubah menjadi
peruntukan industri
 SIKLUS
CONCLUSION

Pertumbuhan (Growth) – periode selama pasar memberikan keuntungan kepada publik dan senantiasa tetap
diterima. Pada siklus ini, suatu wilayah terus tumbuh dan berkembang sejalan dengan permintaan pasar
Stabil (Stability) – pada periode dimana kondisi dalam keadaan seimbang permintaan dan penawaran dari sutu
kebutuhan pada suatu wilayah pada posisi saling mencukupi
Menurun (Decline) – periode pada masa permintaan dan kebutuhan menurun. Penurunan ini juga dapat disebabkan
factor-faktor fisik dari lingkungan setempat, apakah dilihat dari kualitas bangunan, fasilitas dan sarananya,
keterbatasan lahan dan lingkungan sekitar yang tidak mengikuti perkembangan wilayah yang telah maju
Revitalisasi (tumbuh kembali) – periode tumbuh kembali, dibangun kembali, dimorderenisir dan permintaan naik.
 MAKRO
CONCLUSION
Market area adalah Properti yang terletak pada suatu wilayah geografis (wilayah tertentu) yang memiliki
orientasi untuk memenuhi perhatian dari pelaku pasar.
Dalam pemahaman lebih luas, pada suatu area (wilayah) di mana properti berada, wilayah tersebut dapat memiliki
beraneka ragam penggunaan lahan
Memahami bagaimana kinerja pasar real estate tersebut adalah penting dalam hampir setiap tahapan proses
penilaian. Pemahaman Market Area atau Neighborhood dan District merujuk ke wilayah yang dimana pasar dari
anggota masyarakat hidup dan bekerja, selain merujuk kepada wilayah dimana penilai memfokuskan analisis
pengaruhnya terhadap nilai
Lingkungan secara umum dapat dibatasai atas dasar peruntukan suatu wilayah (zoning), batas administrasi suatu
wilayah, seperti batas kabupaten, kecamatan dan kelurahan/desa.
Secara alami, batasan suatu lingkungan juga dapat dibatasi, oleh keberadaan jalan, saluran air,
tumbuhan/tanaman, tofografi, bentuk tanah, jalan raya , jalan tol, sungai, danau, gunung, bukit dan kmpung.
Penilai harus mengantisipasi adanya perubahan secara signifikan terhadap batas-batas wilayah yang disebabkan
kebijakan pemerintah (perubahan zoning) maupun tejadinya perubahan peruntukan secara alami (tumbuhnya
pemukiman liar berkembangnya suatu kehidupan sosial masyarakat yang tidak direncanakan)
Change (Perubahan) Hasil dari efek atau sesuatu yang memiliki hubungan terhadap pengaruh nilai properti
Transition (transisi) Perubahan penggunaan tanah/lahan dalam suatu market area, neighborhood dan district.
Seperti peruntukan lahan pertanian berubah menjadi lahan perumahan, peruntukan perumahan berubah menjadi
peruntukan industri
 MIKRO
CONCLUSION
Hal-hal yang mempengaruhi nilai adalah sesuatu yang sangat
penting dalam analisis lingkungan berdasarkan pasar. Terdapat 4
(empat) karakteristik yang mempengaruhi nilai terdiri dari;
kekuatan sosial,
kekuatan ekonomi,
kebijakan pemerintah
lingkungan.

SOSIAL
Kepadatan penduduk
Kategori pekerja dan skilnya
Tingkat umur penghuni
Ukuran Rumah Tinggal
Status pekerja (termasuk tenaga kerja
musiman dan pengangguran)
Tingkat kejadian kriminalitas
Tingkat kebersihan
Kualitas dan ketersediaan fasilitas
pendidikan, rumah sakit, tempat rekreasi,
pusat budaya dan pelayanan komersial
PENGARUH
EKONOMI
Tingkat pendapatan masyarakat sekitar
Pendapatan perkapita
Pemerataan pendapatan bagi penghuni
Tingkat hunian pemilik properti
Level dan trend nilai properti
Tingkat kekosongan untuk beberapa jenis
properti
Jumlah pembangunan dan konstruksi
KEBIJAKAN PEMERINTAH
Pajak properti
Peruntukan khusus
Peruntukan dan advis planning
Kualitas pelayanan publik seperti,
pemadam kebakaran, rumah sakit,
sekolah dan kantor pemerintahan
yang berhubungan dengan pelayanan
Ketentuan dan Peraturan
menyangkut lingkungan
 PENGARUH
LINGKUNGAN

Pola penggunaan lahan

Ukuran dan bentuk lot
Vegetasi dan keadaan permukaan
Ketidakunggulan lingkungan hidup
Pola dan lebar jalan
Kepadatan dan struktur ruang terbuka
Perawatan dan pemeliharaan properti
Ketersediaan dan kualitas dari fasilitas
Gangguan dan larangan (pembuangan sampah, polusi dan suara)
Akses terhadap transportasi publlik
Perubahan peruntukan
Perubahan pola dan arah lalu lintas
Karakteristik iklim mikro
Pembuangan limbah
 hUKUM
pERTANAHAN
 Penilaian Hukum
Pertanahan
Penilaian hukum pertanahan adalah proses penilaian nilai ekonomi
objek kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan. Konsep dan
teori penilaian hukum pertanahan melibatkan penilaian atau
evaluasi properti tanah berdasarkan aspek hukum yang terkait. Hal
ini sering dilakukan dalam konteks transaksi jual beli, penilaian
properti, atau sengketa hukum terkait kepemilikan atau hak-hak
atas tanah.
 Konsep Penilaian Hukum
Pertanahan
Kepemilikan Tanah: Konsep ini melibatkan penentuan siapa yang memiliki hak legal
atas tanah dan apa jenis kepemilikan yang dimiliki (misalnya, kepemilikan pribadi,
kepemilikan bersama, hak sewa, atau hak penggarap).
Hak-Hak Atas Tanah: Penilaian hukum pertanahan juga mencakup identifikasi,
penilaian, dan pemahaman tentang hak-hak yang melekat pada tanah, seperti hak
guna usaha, hak tanggungan, hak milik, hak waris, dan hak sewa.
Ketentuan Hukum Terkait: Konsep ini melibatkan pemahaman dan penerapan
peraturan hukum yang berlaku dalam bidang pertanahan, seperti peraturan tentang
pendaftaran tanah, peralihan kepemilikan, hak-hak penggunaan tanah, dan tata cara
penyelesaian sengketa hukum pertanahan.
 Teori Penilaian Hukum
Pertanahan
Asas Kepastian Hukum: Teori ini menyatakan bahwa penilaian hukum pertanahan harus
mencerminkan asas kepastian hukum, yaitu properti tanah harus memiliki status kepemilikan
yang jelas, hak-hak yang terdaftar dengan benar, dan pemenuhan persyaratan hukum yang
diperlukan.
Prinsip Publisitas: Teori ini menekankan pentingnya pendaftaran atau pencatatan hak-hak atas
tanah dalam lembaga hukum tertentu agar hak-hak tersebut dapat diketahui oleh publik.
Prinsip ini berperan penting dalam penilaian hukum pertanahan untuk memastikan adanya
catatan yang akurat dan dapat diandalkan tentang kepemilikan dan hak-hak atas tanah.
Prinsip Pemenuhan Persyaratan Hukum: Teori ini menggarisbawahi pentingnya memastikan
bahwa semua transaksi pertanahan memenuhi persyaratan hukum yang berlaku, termasuk
persyaratan administratif, prosedural, dan substansial. Teori ini menjamin keabsahan dan
keberlakuan transaksi properti serta hak-hak yang terkait.
Teori Hukum Pertanahan
Pengertian Tanah: Tanah adalah permukaan bumi atau lapisan
bumi yang di atas Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) tidak
memberikan pengertian tanah yang bersifat tetap, tetapi
memberikan pemahaman terkait macam-macam hak atas
tanah
Penyelesaian Pertanahan: Proses penyelesaian pertanahan
meliputi beberapa hal, seperti pengukuran tanah, pendaftaran
tanah, dan sertifikasi tanah
THANK
YOU