KONVERSI LAHAN

DEPARTEMEN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

FAKULTAS ARSITEKTUR, DESAIN, DAN PERENCANAAN
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER SURABAYA
 LATAR BELAKANG

perubahan pemanfaatan lahan, yang disengaja

dan yang tidak disengaja
terlalu banyak aktor / pelaku yang terkait
rencana tata ruang sering jadi ‘kambing hitam’
ketidaksesuaian antara kebutuhan publik –
kebutuhan lingkungan – kebutuhan pasar
optimasi pemanfaatan lahan
FAKTOR PEMBENTUK PEMANFAATAN LAHAN
1
 SISTEM KEGIATAN
 Cara manusia dan kelembagaannya mengatur urusan
sehari-hari dalam rangka memenuhi kebutuhan.
 Manusia saling berinteraksi dalam ruang dan waktu
 SISTEM PENGEMBANGAN LAHAN
 Proses pengubahan ruang
 Penyesuaian ruang untuk kebutuhan manusia
 Untuk menampung kegiatan manusia dalam sistem
kegiatan
 SISTEM LINGKUNGAN
 Kondisi biotik
 Kondisi abiotik
 Fokus pada kehidupan tumbuhan dan hewan
 Proses-proses dasar berkaitan dengan air, udara, dan
mineral
FAKTOR PEMBENTUK PEMANFAATAN LAHAN
2
 KEPENTINGAN UMUM
 Kesehatan
 Keselamatan
 Kenyamanan
 Efisiensi
 Konservasi energi
 Kualitas lingkungan
 Persamaan pilihan sosial
 Amenitas sosial
1 PERUBAHAN PEMANFAATAN LAHAN

 TIPE DASAR PENGEMBANGAN KOTA

 PERTUMBUHAN, mencakup semua jenis permukiman
baru, termasuk permukiman yang sama sekali baru
dan perluasan permukiman yang sudah ada. Perluasan
hanya terjadi satu kali
 Transformasi
2 PERUBAHAN PEMANFAATAN LAHAN

 TIPE DASAR PENGEMBANGAN KOTA

 Pertumbuhan
 TRANSFORMASI, perubahan terus menerus
permukiman kota untuk meningkatkan nilai dan
tingkat efisiensi penghuninya. Transformasi dapat
terjadi berulang kali
3 PERUBAHAN PEMANFAATAN LAHAN

 ACUAN PERUBAHAN PEMANFAATAN LAHAN

 PEMANFAATAN LAHAN SEBELUMNYA, adalah
pemanfaatan lahan yang berbeda dengan
pemanfaatan lahan sebelumnya
 RENCANA TATA RUANG, adalah pemanfaatan baru
atas lahan, yang tidak sesuai dengan yang telah
ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang
4 PERUBAHAN PEMANFAATAN LAHAN

 JENIS PERUBAHAN PEMANFAATAN LAHAN

 PERUBAHAN FUNGSI, adalah perubahan jenis
kegiatan yang dikembangkan di atas lahan. Perubahan
fungsi membawa dampak yang paling besar terhadap
lingkungan
 Perubahan intensitas
 Perubahan aspek teknis massa bangunan (bulk)
5 PERUBAHAN PEMANFAATAN LAHAN

 JENIS PERUBAHAN PEMANFAATAN LAHAN

 Perubahan fungsi
 PERUBAHAN INTENSITAS, adalah perubahan yang
mencakup KDB, KLB, dan kepadatan bangunan.
Perubahan intensitas untuk kegiatan sejenis
memperbesar dampak yang telah ada sebelumnya
 Perubahan aspek teknis massa bangunan (bulk)
6 PERUBAHAN PEMANFAATAN LAHAN

 JENIS PERUBAHAN PEMANFAATAN LAHAN

 Perubahan fungsi
 Perubahan intensitas
 PERUBAHAN ASPEK TEKNIS MASSA BANGUNAN (BULK),
adalah perubahan yang mencakup GSB, tinggi bangunan,
dan perubahan minor lainnya tanpa mengubah fungsi dan
intensitasnya. Perubahan teknis bangunan merupakan
pelanggaran yang paling ringan dampaknya
7 PERUBAHAN PEMANFAATAN LAHAN

 TAHAPAN PERUBAHAN PEMANFAATAN LAHAN

 PENETRASI, penerobosan fungsi baru ke dalam suatu
fungsi yang homogen
 INVASI, serbuan fungsi baru yang lebih besar dari
penetrasi tetapi belum mendominasi fungsi lama
 DOMINASI, perubahan dominan proporsi fungsi dari
fungsi lama ke fungsi baru akibat besarnya perubahan
ke fungsi baru
 SUKSESI, pergantian total suatu fungsi dari fungsi
lama ke fungsi baru
1 FAKTOR PERUBAHAN PEMANFAATAN LAHAN

 GAYA SENTRIFUGAL
 GAYA RUANG, terjadi karena timbulnya kemacetan
lalu lintas
 GAYA TAPAK, terjadi kerugian akibat perkembangan
pusat kota yang terlalu intensif
 GAYA SITUASIONAL, terjadi akibat jarak antar
bangunan dan alinyemen fungsional yang tidak terlalu
memuaskan
 GAYA EVOLUSI SOSIAL, terjadi akibat tingginya nilai
lahan dan keterbatasan pengembangan ruang
 STATUS DAN ORGANISASI HUNIAN, terjadi akibat
bentuk fungsional yang kadaluarsa dan fasilitas
transportasi yang tidak memuaskan
2 FAKTOR PERUBAHAN PEMANFAATAN LAHAN

 GAYA SENTRIPETAL
 DAYA TARIK FISIK, terjadi karena kualitas lansekap
yang lebih baik
 KENYAMANAN FUNGSIONAL, terjadi akibat kondisi
aksesibilitas yang maksimal
 DAYA TARIK FUNGSIONAL, fenomena dimana satu
fungsi menarik fungsi lainnya
 GENGSI FUNGSIONAL, terjadi akibat reputasi jalan
atau lokasi untuk fungsi tertentu
3 FAKTOR PERUBAHAN PEMANFAATAN LAHAN

 HUMAN EQUATION
 GAYA SENTRIFUGAL, misalnya akibat pengenaan
pajak yang lebih tinggi di pusat kota
 GAYA SENTIPETAL, misalnya karena harapan
revenue yang lebih tinggi / efisiensi bisnis di pusat
kota
MASALAH DALAM PERUBAHAN PEMANFAATAN LAHAN

 KONFLIK
 PIHAK YANG AKAN MENGUBAH PEMANFAATAN
LAHAN, telah memperhitungkan keuntungan yang
akan diperoleh, namun sering tidak mempertimbang-
kan dampak eksternalitas negatif terhadap pihak lain
 PIHAK YANG TERKENA DAMPAK PERUBAHAN
PEMANFAATAN LAHAN, masyarakat yang sering
terkena dampak eksternalitas negatif seperti
kemacetan lalu lintas, berkurangnya kenyamanan dan
privacy
 PIHAK REGULATOR, pihak pemerintah kota sangat
berkepentingan terhadap perubahan pemanfaatan

1
lahan karena pertimbangan ekonomi, pelayanan
fasilitas serta infrastruktur kota.
MASALAH DALAM PERUBAHAN PEMANFAATAN LAHAN

RENCANA TUNTUTAN PEMANFAATAN LAHAN DARI PELAKU PASAR

PERUNTUKAN
LAHAN BERUBAH TIDAK BERUBAH

Ada perubahan peruntukan Ada perubahan peruntukan

lahan yang sesuai dengan lahan tetapi tidak sesuai dengan
tuntutan perubahan keinginan pelaku yang ingin
pemanfaatan lahan dari pelaku mempertahankan pemanfaatan
BERUBAH lahan yang ada
Ada perubahan peruntukan
lahan tetapi tidak sesuai dengan
tuntutan perubahan
pemanfaatan lahan dari pelaku

Ada perubahan peruntukan Tidak ada tuntutan perubahan

TIDAK lahan dari pelaku yang tidak pemanfaatan lahan maupun
sesuai dengan rencana rencana perubahan pemanfaatan

2
BERUBAH
peruntukan lahan lahan
 MANAJEMEN PENGENDALIAN
PERUBAHAN PEMANFAATAN LAHAN 1
 PEMANFAATAN RUANG
 Pemanfaatan ruang diselenggarakan secara bertahap
melalui program pemanfaatan ruang beserta
pembiayaannya berdasarkan rencana tata ruang
 PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG
 Pengawasan
 Penertiban pemanfaatan ruang
 MANAJEMEN PENGENDALIAN
PERUBAHAN PEMANFAATAN LAHAN 2
 INSENTIF
 Pengaturan yang bertujuan memberikan rangsangan terhadap
kegiatan yang sesuai dengan rencana tata ruang
 Contoh di bidang ekonomi: pemberian kompensasi, imbalan,
tatacara penyelenggaraan sewa ruang dan saham
 Contoh di bidang fisik: pengadaan sarana dan prasarana
lingkungan (jalan, air minum, listrik, telepon, dsb)
 DISINSENTIF
 Pengaturan yang bertujuan membatasi pertumbuhan dan
perkembangan, atau mengurangi kegiatan yang tidak sesuai
dengan rencana tata ruang
 Contoh di bidang ekonomi: pengenaan pajak yang tinggi
 Contoh di bidang fisik: pembatasan pengadaan sarana dan
prasarana lingkungan (jalan, air minum, listrik, telepon, dsb)
 MANAJEMEN PENGENDALIAN
PERUBAHAN PEMANFAATAN LAHAN 3
 PERIJINAN
 Usaha pengendalian melalui penetapan prosedur dan
ketentuan yang ketat yang harus dipenuhi oleh
menyelenggarakan pemanfaatan ruang
 PENGAWASAN
 Usaha untuk menjaga kesesuaian pemanfataan ruang
dengan fungsi ruang yang telah ditetapkan dalam
rencana tata ruang
 Pelaporan, pemantauan, dan evaluasi
 PENERTIBAN
 Usaha untuk mengambil tindakan terhadap
penyimpangan pemanfaatan ruang melalui
pemeriksanaan, penyelidikan, dan pengadilan
 Sanksi administrasi, sanksi pidana, dan sanksi perdata
 MANAJEMEN PENGENDALIAN
PERUBAHAN PEMANFAATAN LAHAN 4
 LAND USE CHANGE MANAGEMENT
MODEL
 Melibatkan perhatian struktural
dari teori-teori ekologi manusia
dan ekonomi politik ke dalam
konsep pemanfaatan lahan
 Ketiga nilai diperlukan untuk
menopang fungsi-fungsi
pemanfataan lahan
 Pengelolaan perubahan
pemanfaatan lahan perlu
mempertimbangkan ketiga nilai
lahan secara tepat, terpadu,
proporsional, dan berkaitan
 MANAJEMEN PENGENDALIAN
PERUBAHAN PEMANFAATAN LAHAN 5
 PLANNING DISCOURSE MODEL
 Rencana pembangunan dapat
berhasil jika rencana
didukung, dipahami, dan
dimiliki oleh masyarakat
 Diikuti program sistematik
untuk memastikan rencana
yang disepakati
 Perlu pertukaran informasi
antar pelaku yang terlibat
dalam pembentukan
pemanfaatan lahan
 Musyawarah antara
masyarakat – pengembang -
pemerhati – birokrat
 Pertukaran informasi,
peranserta, pengaruh, dan
usulan secara teratur
 LESSON LEARNED

1
 PERLU KETEGASAN DALAM PENGENDALIAN
PEMANFAATAN LAHAN
 Pemerintah tidak merekomendasikan perubahan
pemanfaatan lahan
 Pemerintah menolak perijinan perubahan
pemanfaatan lahan yang tidak sesuai rencana tata
ruang
 Persetujuan atas penyimpangan akan menimbulkan
efek domino
 Pengenaan sanksi yang tegas atas setiap
penyimpangan
 LESSON LEARNED

2
 PERLU KONSISTENSI PELAKSANAAN KEBIJAKAN
PENGEMBANGAN KOTA
 Pemerintah harus konsisten
 Inkonsistensi kebijakan dapat menyulitkan
pengendalian pemanfaatan lahan
 Setiap proposal perubahan harus disosialisasikan
kepada publik
 Inkonsistensi dapat menyebabkan tidak efektifnya
rencana tata ruang
 LESSON LEARNED

3
 PERLU KUALITAS DAYA TARIK BAGI LOKASI
PENGEMBANGAN BARU
 City marketing
 Business plan
 Memperkuat faktor yang mendukung gaya sentripetal
 Penyediaan infrastruktur yang memadai
 LESSON LEARNED

4
 PERLU DIKEMBANGKAN MEKANISME INSENTIF DAN
DISINSENTIF
 Fiscal
 Fasilitas
 Infrastruktur
 Pengurusan perijinan