KOTA DAN PEMUKIMAN I

IDENTIFIKASI DAN ANALISA KEBUTUHAN FASILITAS

LINGKUNGAN PERUMAHAN DI KOTA BEKASI

Oleh :
Riswinda Kurnia Utari
1855012005

Dosen Pengampu :

Yunita Kesuma, S.T., M.Sc.

Fadhilah Rusmiati, S.T., M.T.

S1 ARSITEKTUR

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS LAMPUNG

2020
 KATA PENGANTAR

Puji syukur kita panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa karena dengan rahmat dan
hidayah-Nya penulis dapat membuat sebuah makalah mata kuliah kota dan permukiman I.
Dalam makalah ini, penulis menyajikan materi-materi yang bersangkutan dengan identifikasi dan
analisa kebutuhan fasilitas lingkungan perumahan di Kota Bekasi.

Makalah ini disusun berdasarkan apa yang diperoleh dari berbagai sumber. Penulis
menyadari sepenuhnya bahwa makalah ini masih belum sempurna dan untuk menjadi sempurna
diharapkan adanya kritik, saran dan usulan demi perbaikan di masa yang akan datang, mengingat
tidak ada sesuatu yang sempurna tanpa sarana yang membangun. Semoga makalah ini dapat
dipahami bagi siapapun yang membacanya. Sekiranya makalah yang telah disusun ini dapat
berguna bagi penulis maupun orang yang membacanya.

Akhir kata diucapkan banyak terima kasih.

Jakarta,

5 Mei 2020
 BAB I
PENDAHULUAN

1.1.Latar Belakang dan Isu Permasalahan

Perumahan adalah sekelompok rumah atau bangunan lainnya yang dibangun
bersamaan sebagai sebuah pengembangan tunggal. Bentuknya bervariasi di negara-
negara manapun. Perumahan biasanya dibangun oleh seorang kontraktor tinggal dengan
hanya beberapa gaya rancangan rumah atau bangunan, sehingga penampilannya menjadi
seragam. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat
tinggal atau hunian yang dilengkapi dengan prasarana lingkungan yaitu kelengkapan
dasar fisik lingkungan, misalnya penyediaan air minum, pembuangan sampah,
tersedianya listrik, telepon, jalan, yang memungkinkan lingkungan pemukiman berfungsi
sebagaimana mestinya. Sedangkan pengertian dari rumah yaitu struktur fisik atau
bangunan untuk tempat berlindung, dimana lingkungan berguna untuk kesehatan jasmani
dan rohani serta keadaan sosialnya baik untuk kesehatan keluarga dan individu (Komisi
WHO Mengenai Kesehatan dan Lingkungan, 2001). Lokasi rumah, posisi rumah,
property yang digunakan, bahan material yang di gunakan, dan luas tanah dan bangunan
menjadi faktor penentu harga rumah yang ditawarkan.
Tingginya tingkat pertumbuhan penduduk ditambah dengan adanya fenomena
urbanisasi yang terjadi di kota-kota besar juga mengakibatkan semakin meningkatnya
kebutuhan akan ruang yang relatif tetap. Disebabkan terus bertumbuhnya kebutuhan akan
ruang kota seperti untuk fasilitas perumahan dan permukiman maka rencana tata ruang di
wilayah perkotaan harus diikuti untuk menghindari ketidakteraturan kawasan,
mengakibatkan berkembangnya kawasan kumuh yang berdampak pada gangguan terhadap
lingkungan. Pembangunan yang tidak terkendali, termasuk perumahan yang
pembangunannya tidak jadi dilanjutkan, juga dapat menyebabkan rusaknya lingkungan
yang mendukung kehidupan setiap individu yang hidup yang pada akhirnya apabila
kerusakan lingkungan ini tetap berlanjut, maka akan mempengaruhi kehidupan manusia
pula. Hal inilah yang menjadi masalah utama dalam penataan ruang terutama perumahan
dan kawasan pemukiman di kota Bekasi sehingga perlu diketahui profile developer
perumahan, perumahan itu sendiri serta fasilitas yang disediakan. Oleh karena
keinginatahuan terhadap perumahan yang spesifik yang berada di daerah Bekasi, yaitu
Perumahan Premier Estate 2, penulis membuat makalah ini.

1.2. Rumusan Masalah Tentang Kebutuhan Fasilitas Perumahan

1.2.1. Bagaimana latarbelakang dan reputasi developer Perumahan Premier Estate 2?
1.2.2. Bagaimana profil dari Perumahan Premier Estate 2?
1.2.3. Apa saja fasilitas yang ditawarkan di Perumahan Premier Estate 2?
1.2.4. Apakah fasilitas yang ditawarkan sudah memenuhi kebutuhan perumahan dan
permukiman?

1.3. Tujuan dan Manfaat

1.3.1. Tujuan Penelitian
 1.3.1.1.Untuk mengetahui bagaimana latar belakang dan reputasi dari developer Perumahan
Premier Estate 2
1.3.1.2.Untuk mengetahui bagaimana profil dari Perumahan Premier Estate 2
1.3.1.3.Untuk mengetahui fasilitas apa saja yang tersedia dan ditawarkan di Perumahan
Premier Estate 2
1.3.1.4.Untuk mengetahui apakah fasilitas yang ditawarkan oleh pihak Perumahan Premier
Estate 2 sudah memenuhi kebutuhan perumahan dan pemukiman
1.3.2. Manfaat Penelitian
1.3.2.1. Diharapkan dapat bermanfaat dalam hal pelaksanaan pembangunan perumahan dan
permukiman yang sesuai dengan peraturan, serta memenuhi syarat kenyaman yang
dibutuhkan oleh masyarakat.
1.3.2.2. Memberikan pengetahuan lebih kepada para pembaca terkait banyaknya pertimbangan
yang perlu diperhatikan dalam hal pembangunan perumahan dan permukiman.
1.3.2.3.Penelitian ini diharapkan memberikan manfaat teoritis berupa sumbangan bagi
pengembangan ilmu yang berkaitan dengan perumahan dan permukiman.

1.4. Sistematika Penulisan

Demi memudahkan para pembaca dalam memahami tulisan ini, maka penulisan makalah akan
dibagi dalam lima bab yang terdiri dari beberapa poin penting didalamnya yang semuanya
merupakan satu kesatuan yang tak dapat dipisahkan.

BAB I PENDAHULUAN
yang terdiri dari latar belakang dan isu permasalahan, rumusan masalah, tujuan dan
manfaat, serta sistematika penulisan.

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

yang berisikan tinjauan umum terkait standar perencanaan perumahan dan kebutuhan
fasilitas berdasarkan kebijakan terkait.

BAB III PROFIL SALAH SATU PERUMAHAN DI KOTA BEKASI

yang terdiri dari profil pengembang/Developer, serta profil lengkap dari perumahan yang
ditinjau.

BAB IV PEMBAHASAN
yang berisikan identifikasi dan analisis terkait kondisi perumahan terpilih, apakah sudah
sesuai dengan kebutuhan yang ditetapkan. (berdasarkan SNI 03-17332004 serta analisis
SWOT)

BAB V PENUTUP
terdiri dari kesimpulan dan saran terkait kebutuhan fasilitas perumahan (terpilih) sesuai
dengan SNI 03-1733-2004.
 BAB II
TINJAUAN PUSTAKA

2.1. Tinjauan Pustaka Terkait Perumahan di Perkotaan

Makna perumahan menurut Undang-Undang nomor 1 pasal 1 ayat (2) tahun 2011
tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, perumahan adalah kumpulan rumah
sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi
dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang
layak huni. Penyelenggaraan perumahan dan permukiman, menurut UU no.1 pasal 2 tahun
2011 mengenai Perumahan dan Kawasan Permukiman, harus berasaskan pada; Kesehatan;
Keadilan dan pemerataan; Kenasionalan; Keefisienan dan kemanfaatan; Keterjangkauan
dan kemudahan; Kemandirian dan kemanfaatan; Kemitraan; Keserasian dan keseimbangan;
Keterpaduan; Kesehatan; Kelestarian dan keberlanjutan, dan; Keselamatan, keamanan,
ketertiban, dan keteraturan.
Menurut Undang-Undang No. 4 Tahun 1992 Tentang Perumahan dan Permukiman dalam
Pasal I menyebutkan bahwa rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal
atau hunian dan sarana pembinaan keluarga; Perumahan adalah kelompok rumah yang
berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi
dengan prasarana dan sarana
lingkungan; sedangkan Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan
lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung
perikehidupan dan penghidupan. Satuan lingkungan permukiman adalah kawasan
perumahan dalam berbagai bentuk dan ukuran dengan penataan tanah dan ruang, prasarana
dan sarana lingkungan yang terstruktur; Asas dari penataan perumahan dan permukiman
berlandaskan pada asas manfaat, adil dan merata, kebersamaan dan kekeluargaan,
kepercayaan pada diri sendiri, keterjangkauan, dan kelestarian lingkungan hidup (Bab II
Pasal 3). Sedangkan dalam Pasal 4 menyebutkan bahwa penataan perumahan dan
permukiman bertujuan untuk:
• Memenuhi kebutuhan rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia, dalam
rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat;
• Mewujudkan perumahan dan permukiman yang layak dalam lingkungan yang
sehat, aman, serasi, dan teratur;
• Memberi arah pada pertumbuhan wilayah dan persebaran penduduk yang rasional;
• Menunjang pembangunan di bidang ekonomi, sosial , budaya, dan bidang-bidang
lain.
2.2. Kebijakan Perencanaan Perumahan dan Kebutuhan Fasilitas Terkait SNI 03-1733-2004
a. Perencanaan Kebutuhan Sarana Hunian

1. Ketentuan dasar perencanaan

Rumah merupakan kebutuhan dasar manusia yang selain berfungsi sebagai tempat
berteduh dan melakukan kegiatan sehari-hari dalam keluarga, juga berperan besar dalam
pembentukan karakter keluarga. Sehingga selain harus memenuhi persyaratan teknis kesehatan
dan keamanan, rumah juga harus memberikan kenyamanan bagi penghuninya, baik kenyamanan
thermal maupun psikis sesuai kebutuhan penghuninya.

Untuk merencanakan bangunan rumah yang memenuhi persyaratan teknis kesehatan,

keamanan dan kenyamanan, data dan informasi yang perlu dipersiapkan:
a. jumlah dan komposisi anggota keluarga;
b. penghasilan keluarga;
c. karakteristik nilai sosial budaya yang membentuk kegiatan berkeluarga dan
kemasyarakatan;
d. kondisi topografi dan geografi area rencana sarana hunian;
e. kondisi iklim; suhu, angin, kelembaban kawasan yang direncanakan;
f. pertimbangan gangguan bencana alam;
g. kondisi vegetasi eksisting dan sekitar; dan
h. peraturan setempat, seperti rencana tata ruang yang meliputi GSB, KDB, KLB, dan
sejenisnya, atau peraturan bangunan secara spesifik, seperti aturan khusus
arsitektur,keselamatan dan bahan bangunan.

Kebutuhan data dan informasi pada perencanaan bangunan sarana hunian ini dapat
mengacu secara terinci pada peraturan lain mengenai hal tersebut.

2. Penggolongan

Acuan penggolongan sarana hunian ini berdasarkan beberapa ketentuan / peraturan yang
telah berlaku, berdasarkan tipe wujud fisik arsitektural dibedakan atas:

a) Hunian Tidak Bertingkat

Hunian tidak bertingkat adalah bangunan rumah yang bagian huniannya berada
langsung di atas permukaan tanah, berupa rumah tunggal, rumah kopel dan rumah deret.
Bangunan rumah dapat bertingkat dengan kepemilikan dan dihuni pihak yang sama.

b) Hunian Bertingkat
Hunian bertingkat adalah rumah susun (rusun) baik untuk golongan berpenghasilan
rendah (rumah susun sederhana sewa), golongan berpenghasilan menengah (rumah susun
sederhana) dan maupun golongan berpenghasilan atas (rumah susun mewah apartemen).
Bangunan rumah bertingkat dengan kepemilikan dan dihuni pihak yang berbeda dan
terdapat ruang serta fasilitas bersama.
3. Persyaratan dan kriteria

a. Hunian tidak bertingkat

Dalam merencanakan bangunan rumah harus memperhatikan keselamatan dan
kenyamanan rumah dengan mengacu pada standar-standar sebagaimana diuraikan pada
berbagai SNI dan peraturan lainnya yang telah diberlakukan.

b. Hunian bertingkat ( rumah susun)

Hunian bertingkat dapat dikembangkan pada kawasan-lingkungan perumahan yang
direncanakan untuk kepadatan penduduk >200 Jiwa/ha, berdasarkan Rencana Tata Ruang
Wilayah atau dokumen rencana lainnya, yaitu kawasan-kawasan:
• Pusat kegiatan kota;
• Kawasan-kawasan dengan kondisi kepadatan penduduk sudah mendekati atau melebihi
200 jiwa/ha; dan
• kawasan-kawasan khusus yang karena kondisinya memerlukan rumah susun, seperti
kawasan-kawasan industri, pendidikan dan campuran.

Pembangunan hunian bertingkat mempertimbangkan hal-hal berikut;

a) Rumah susun terdiri dari bagian-bagian sebagai berikut: bagian pribadi, yaitu satuan
hunian rumah susun (sarusun) bagian bersama, yaitu bagian rumah susun yang dimiliki
secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-
satuan rumah susun dan dapat berupa ruang untuk umum, struktur dan komponen
kelengkapan rumah susun, prasarana lingkungan dan sarana lingkungan yang menyatu
dengan bagunan rumah susun. Benda bersama, yaitu benda yang terletak di atas tanah
bersama di luar bangunan rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk
pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan rumah susun dan dapat berupa
prasarana lingkungan dan sarana umum. Tanah bersama, yaitu bagian lahan yang
dibangun rumah susun.

b) Rumah susun harus dilengkapi sarana lingkungan yang berfungsi untuk penyelenggaraan
dan pengembangan kehidupan ekonomi, sosial dan budaya, termasuk sarana perniagaan,
sarana ibadah, sarana kesehatan, sarana peribadatan, sarana pemerintahan dan pelayanan
umum serta pertamanan.

c) Bangunan rumah susun harus dilengkapi dengan alat transportasi bangunan, pintu dan
tangga darurat kebakaran, alat dan sistem alarm kebakaran, alat pemadam kebakaran,
penangkal petir, dan jaringan-jaringan air bersih, saluran pembuangan air hujan, saluran
pembuangan air limbah, tempat pewadahan sampah, tempat jemuran, kelengkapan
pemeliharaan bangunan, jaringan listrik, generator listrik, gas, tempat untuk
kemungkinan pemasangan jaringan telepon dan alat komunikasi lainnya, yang memenuhi
persyaratan teknis, mengacu kepada Standar Nasional atau peraturan bangunan gedung
yang sudah ada.

d) Rancangan bangunan rumah susun harus memenuhi persyaratan keamanan, keselamatan,

kesehatan dan kenyamanan bagi penghuni dan/atau pemakainya, sebagaimana ketentuan
untuk bangunan hunian tidak bertingkat.
 e) Selain harus memenuhi persyaratan keselamatan dan kenyamanan teknis sebagaimana
diuraikan pada Ketentuan umum tentang rancangan bangunan (4.5), rancangan bangunan
hunian bertingkat juga harus mengacu pada ketentuan-ketentuan yang diatur dalam
standar sebagai berikut:

1) SNI 03-2845-1992 tentang Tata cara perencanaan rumah susun modular;

2) SNI 03-2846-1992 tentang Tata cara perencanaan kepadatan bangunan lingkungan,
bangunan rumah susun hunian;
3) SNI 03-6573-2001 tentang Transportasi vertical

Sumber : SNI 03-1733-2004

b) Perencanaan Kebutuhan Sarana Dan Prasarana Lingkungan

1. Sarana pemerintahan dan pelayanan umum

a. Jenis sarana Yang termasuk dalam sarana pemerintahan dan pelayanan umum adalah:
a) kantor-kantor pelayanan / administrasi pemerintahan dan administrasi kependudukan;
b) kantor pelayanan utilitas umum dan jasa; seperti layanan air bersih (PAM),listrik (PLN),
telepon, dan pos; serta
c) pos-pos pelayanan keamanan dan keselamatan; seperti pos keamanan dan pos pemadam
kebakaran.

b. Kebutuhan ruang dan lahan

Dasar penyediaan sarana pemerintahan dan pelayanan umum untuk melayani setiap unit
administrasi pemerintahan baik yang informal (RT dan RW) maupun yang formal (Kelurahan
dan Kecamatan), dan bukan didasarkan semata-mata pada jumlah penduduk yang dilayani oleh
sarana tersebut.
Dasar penyediaan sarana ini juga mempertimbangkan pendekatan desain keruangan
unitunit atau kelompok lingkungan yang ada. Tentunya hal ini dapat terkait dengan bentukan
grup bangunan/blok yang nantinya terbentuk sesuai konteks lingkungannya. Sedangkan
penempatan penyediaan sarana mempertimbangkan jangkauan radius area layanan terkait
dengan kebutuhan dasar sarana yang harus dipenuhi untuk melayani pada area tertentu.

2. Sarana pendidikan dan pembelajaran

a. Jenis sarana
Sarana pendidikan yang diuraikan dalam standar ini hanya menyangkut bidang pendidikan
yang bersifat formal / umum, yaitu meliputi tingkat prabelajar (Taman Kanak-kanak); tingkat
dasar (SD/MI); tingkat menengah (SLTP/MTs dan SMU).

Adapun penggolongan jenis sarana pendidikan dan pembelajaran ini meliputi:

a) Taman kanak-kanak (TK), yang merupakan penyelenggaraan kegiatan belajar dan
mengajar pada tingkatan pra belajar dengan lebih menekankan pada kegiatan bermain,
yaitu 75%, selebihnya bersifat pengenalan;
 b) Sekolah dasar (SD), yang merupakan bentuk satuan pendidikan dasar yang
menyelenggarakan program enam tahun;
c) sekolah lanjutan tingkat pertama (SLTP), yang merupakan bentuk satuan pendidikan
dasar yang menyelenggarakan proram tiga tahun sesudah sekolah dasar (SD);
d) sekolah menengah umum (SMU), yang merupakan satuan pendidikan yang
menyelenggarakan program pendidikan menengah mengutamakan perluasan
pengetahuan dan peningkatan keterampilan siswa untuk melanjutkan pendidikan ke
jenjang pendidikan tinggi;
e) sarana pembelajaran lain yang dapat berupa taman bacaan ataupun perpustakaan umum
lingkungan, yang dibutuhkan di suatu lingkungan perumahan sebagai sarana untuk
meningkatkan minat membaca, menambah ilmu pengetahuan, rekreasi serta sarana
penunjang pendidikan.

b. Kebutuhan ruang dan lahan

Berbagai pertimbangan yang harus diperhatikan pada penentuan kebutuhan ruang dan lahan
adalah:
a) Penyediaan jumlah sarana pendidikan dan pembelajaran yang harus disediakan.
b) Kebutuhan sarana pendidikan prabelajar serta pendidikan tingkat dasar dan menengah,
harus direncanakan berdasarkan perhitungan proyeksi jumlah siswa
c) Perencanaan kebutuhan ruang dan lahan untuk sarana pendidikan didasarkan tipe masing-
masing sekolah yang dibedakan menurut:
1) jumlah rombongan belajar;
2) jumlah peserta didik;
3) jumlah tenaga kependidikan; kepala sekolah, wakil kepala sekolah, guru, dan tenaga
tata usaha;
4) kebutuhan ruang belajar, ruang kantor, dan ruang penunjang;
5) luas tanah, dan lingkungan/lokasi sekolah.
d) Kebutuhan luas lantai dan lahan untuk masing-masing sarana pendidikan tergantung pada
tipe sekolah untuk masing-masing tingkatan pendidikan.

Untuk perencanaan bangunan SMU, mengacu pada SNI-03-1730-2002 tentang Tata cara
perencanaan bangunan gedung sekolah menengah umum. Dasar penyediaan ini juga akan
mempertimbangkan pendekatan desain keruangan unit-unit atau kelompok lingkungan yang ada
beserta posisi pusat lingkungan yang ada. Tentunya hal ini dapat terkait dengan bentukan grup
bangunan / blok yang nantinya lahir sesuai konteks lingkungannya.
 3. Sarana kesehatan

4. Sarana peribadatan

5. Sarana perdagangan dan niaga

6. Sarana kebudayaan dan rekreasi

7. Sarana ruang terbuka, taman dan lapangan olah raga

8. Prasarana/Utilitas – Jaringan jalan

9. Prasarana/ Utilitas – Jaringan drainase

10. Prasarana/ Utilitas – Jaringan air bersih

11. Prasarana/ Utilitas – Jaringan air limbah

12. Prasarana/ Utilitas – Jaringan persampahan

13. Prasarana/ Utilitas – Jaringan listrik

14. Prasarana/ Utilitas – Jaringan telepon

15. Prasarana/ Utilitas – Jaringan transportasi lokal

Sumber : SNI 03-1733-2004

 BAB III
PROFIL PERUMAHAN PREMIER ESTATE 2
1) Profil Developer
Nama : PT. PREMIER QUALITAS INDONESIA
Tipe Lokasi : Urban Periphery
Alamat : South Quarter Tower C Lantai 17, Jl. RA.
Kartini Kav. 8 Cilandak Barat, Jakarta
Selatan – 12430
Telepon : (021)22766788, Fax (021)22766768
Web : premierindonesia.com

2) Profil Perumahan Premier Estate 2

Premier Estate 2 Kodau Jatiwarna merupakan salah satu perumahan yang terletak di
perbatasan Jakarta Timur. Lokasinya cukup strategis di Jl. Raya Kodau, Jatiwarna bisa diakses
melalui 2 TOL yaitu JORR dan Lingkar Dalam.
Dikelilingi oleh berbagai macam fasilitas seperti, Sekolah Bertaraf Internasional, Pusat
Perkantoran TB Simatupang, Pusat Rekreasi TMII, Pusat Perbelanjaan, Hotel Bintang 4, Rumah
Sakit, Royale Golf Jakarta, Bandara Halim Perdana Kusuma dan Green Terrace.
a. Lokasi
Alamat: Jl. Raya Kodau,
RT.005/RW.003, Jatiwarna, Kec. Pd.
Melati, Kota Bks, Jawa Barat 17422

b. Site Plan
c. Tapak Perumahan
Tipe A

Type B

Type C
Type D

Type E
 BAB IV

PEMBAHASAN IDENTIFIKASI DAN ANALISIS

KONDISI PERUMAHAN PREMIER ESTATE 2

Premier Estate 2 Kodau Jatiwarna merupakan salah satu perumahan yang terletak di
perbatasan Jakarta Timur. Lokasinya cukup strategis di Jl. Raya Kodau, Jatiwarna bisa diakses
melalui 2 TOL yaitu JORR dan Lingkar Dalam.

Dikelilingi oleh berbagai macam fasilitas seperti, Sekolah Bertaraf Internasional, Pusat
Perkantoran TB Simatupang, Pusat Rekreasi TMII, Pusat Perbelanjaan, Hotel Bintang 4, Rumah
Sakit, Royale Golf Jakarta, Bandara Halim Perdana Kusuma dan Green Terrace.
Hunian Eksklusif Bernuanasa Alam. sebuah hunian eksklusif Premier Estate 2 Kodau
menghadirkan kenyamanan suasana alam tropis yang asri dalam hunian yang berkualitas.
Suasana terbuka di dalam rumah, menjadikan hubungan antar ruang lebih fleksibel dan
bersinergi dengan alam.

DATA DASAR LINGKUNGAN

Luas lahan : 10 hektar
Total rumah : 456 unit rumah di lahan seluas 7,4 Ha.
1 buah Apartemen menempati lahan seluas 1,6Ha.
Sertifikat : SHM

Premier Estate 2 Jatiwarna termasuk merupakan bagian dari kecamatan Pondok Gede,
Bekasi. Dengan Jumlah keseluruhan penduduk Kecamatan Pondok Gede adalah 151.577 jiwa
dengan jumlah penduduk laki-laki 75.913 jiwa, dan penduduk perempuan 75.664 jiwa. Tingkat
kepadatan penduduk di Kecamatan Kasihan adalah 2.247 jiwa/Km2. Terletak di Kota Bekasi
yang memiliki 12 kecamatan dan 56 kelurahan. Pada tahun 2017, jumlah penduduknya mencapai
2.409.083 jiwa dengan luas wilayah 206,61 km² dan sebaran penduduk 4.035 jiwa/km²
Ekonomi Bekasi ditunjang oleh kegiatan perdagangan, perhotelan, dan restoran. Pada
awalnya pusat pertokoan di Bekasi hanya berkembang di sepanjang jalan Ir. H. Juanda yang
membujur sepanjang 3 km dari alun-alun kota hingga terminal Bekasi. Selain itu keberadaan
kawasan industri di kota ini, juga menjadi mesin pertumbuhan ekonominya, dengan
menempatkan industri pengolahan sebagai yang utama.

Tipe unit yang tersedia di Premier Estate 2:

Tipe Ajaccio berukuran 9×15 m dengan luas tanah 135 m2 dan luas bangunan 135 m2,
Tipe Biarritz ukuran 7×12 m dengan LT 84 m2 dan LB 84 m2,
Tipe Chamonix ukuran 6×12 m dengan LT 72 m2 dan LB 65 m2.
Tipe Dancourt ukuran dengan LT 144 m2 dan LB 150 seharga Rp. 2,6M
Tipe Eloise ukuran LT 216 m2 dan LB 225 m2 seharga Rp.4,5M

Fasilitas :
Danau Buatan & Jogging Track di area Danau
Kolam Renang, Club house, Gym
Underground Utilities
Function Room
Taman bermain anak

PERSYARATAN LOKASI

Terletak di Jl. Raya Kodau, RT.05/RW.03, Jatiwarna, Kec. Pd. Melati, Kota Bekasi, Jawa Barat

1. Kriteria Keamanan
Premier Estate 2 yang berlokasi di Jatiwarna, Kota Bekasi terletak di daerah yang aman,
dengan kontur tanah yang rata, security dan CCTV 24 jam, tidak terletak berdekatan dengan
tempat yang memiliki listrik bertegangan tinggi, tidak terletak didaerah perkebunan dengan
aneka satwa liar.

2. Kriteria Kesehatan
Letaknya yang berada di pinggir kota Jakarta, membuat Premier Estate 2 memiliki
tingkat pencemaran polusi udara yang tidak terlalu tinggi, dengan fasilitas RTH yang luas
dan memiliki sistem sanitasi yang baik, dan dilengkapi dengan danau buatan dan vegetasi
yang cukup banyak serta fasilitas olah raga yang lengkap dan berada di kawasan bebas
banjir.

3. Kriteria Kenyamanan
Lokasinya yang berada di pinggir kota, tidak menimbulkan suara kebisingan yang
menganggu, serta letaknya yang tidak terlalu berdekatan dengan jalan tol, terminal, bandara,
dan stasuin membuat perumahan ini memiliki kondusifitas yang baik.

4. Kriteria Keindahan
Dengan susunan lansekap yang baik, permier estate 2 memiliki kriteria keindhan yang
baik saat dipandang dengan berbagai pilihan tipe rumah dengan gaya Minimalis Tropical dan
susunan jalan yang teratur, danau serta fasilitas RTH yang cocok untuk menenangkan diri.

5. Kriteria Flesibilitas
 Pada lokasi Premier Estate 2, masih terdapat beberapa lahan kosong yang sebagian akan
digunakan sebagai kelanjutan pembangunan yaitu membangun apartemen, dan beberapa
ruang terbuka hijau (RTH) yang suatu saat masih bisa digunakan ketika akan dilakukan
pemekaran pembangunan.

6. Kriteria Keterjangkauan Jarak

Lokasi sangat strategis , bisa diakses melalui 2 TOL, yaitu JORR dan Lingkar Dalam.
Dikelilingi oleh sekolah bertaraf internasional, pusat perkantoran TB simatupang, Pusat
Rekreasi TMII, pusat perbelanjaan, hotel bintang 4, Rumah sakit, Royale Golf aJakarta, 15
menit menutju Bandara Halim Perdana Kusuma, Greenterace dll.

PERSYARATAN FISIK LINGKUNGAN

Lokasinya yang berada di Kota Bekasi dengan Kondisi Topografi kemiringan antara 0 –
2 % dan terletak pada ketinggian antara 11 m – 81 m di atas permukaan air laut. Kondisi
hidrologi Kota Bekasi mencakup kondisi air hujan yang mengalir ke sungai-sungai. Wilayah
Kota Bekasi dialiri 3 (tiga) sungai utama yaitu Sungai Cakung, Sungai Bekasi dan Sungai Sunter,
beserta anak-anak sungainya. Sungai Bekasi mempunyai hulu di Sungai Cikeas yang berasal dari
gunung pada ketinggian kurang lebih 1.500 meter dari permukaan air.

Air permukaan yang terdapat di wilayah Kota Bekasi meliputi sungai/kali Bekasi dan
beberapa sungai/kali kecil serta saluran irigasi Tarum Barat yang selain digunakan untuk
mengairi sawah juga merupakan sumber air baku bagi kebutuhan air minum wilayah Bekasi
(kota dan kabupaten) dan wilayah DKI Jakarta. Air Tanah Kondisi air tanah di wilayah Kota
Bekasi sebagian cukup potensial untuk digunakan sebagai sumber air bersih terutama di wilayah
selatan Kota Bekasi

Wilayah Kota Bekasi secara umum tergolong pada iklim kering dengan tingkat
kelembaban yang rendah. Kondisi lingkungan sehari-hari sangat panas. Hal ini terlebih
dipengaruhi oleh tata guna lahan yang meningkat terutama industri/perdagangan dan
permukiman. Temperatur harian diperkirakan berkisar antara 24 – 33 °C.

Dari total luas wilayahnya, lebih dari 50% sudah menjadi kawasan efektif perkotaan
dengan 90% kawasan perumahan, 4% kawasan industri, 3% kawasan perdagangan, dan sisanya
untuk bangunan lainnya

Dalam pengolahan sampah, sekitar 35% dari timbunan sampah telah dapat dikelola, dan
pemerintah setempat telah menetapkan kawasan Bantar Gebang di selatan kota Bekasi sebagai
kawasan tempat pembuangan akhir sampah.

Sementara sebagai sumber air bersih untuk masyarakat di kota Bekasi berasal dari
sumber air permukaan. Pemerintah kota Bekasi bekerja sama dengan pemerintah Kabupaten
Bekasi dalam kepemilikan dan pengelolaan penyediaan air bersih melalui PDAM Bekasi. Ada
lima unit Instalasi Pengolahan Air (IPA) di lima kecamatan di kota Bekasi dengan total kapasitas
produksi sebesar 1.065 liter/detik atau sebanyak 109.728.000 liter/hari.

Untuk masalah kesehatan, Bekasi memiliki beberapa rumah sakit dengan layanan cukup
baik. Disamping RSUD Bekasi yang dikelola oleh pemerintah, terdapat pula rumah sakit yang
dikelola pihak swasta, antara lain RS Mitra Keluarga Bekasi Barat, RS Mitra Keluarga Bekasi
Timur, RSIA Hermina Bekasi, RSIA Hermina Galaxi, RS Awal Bros, RS Ananda, RS Citra
Harapan, RS Taman Harapan Baru, RS Jati Sampurna, dan RS Anna.

SARANA PRASARANA

1. Jalan di dalam perumahan

Terdapat dua kelas jalan di Premier Estate 2 yaitu Jalan Lokal Sekunder I dan Jalan Lokal
Sekunder II. Jalan Lokal Sekunder I adalah jalan masuk dari Perumahan Premier Estate 2 dengan
lebar total 15 m yang terbagi menjadi dua lajur. Jenis perkerasan jalan di perumahan ini ada dua
jenis yaitu aspal dan paving block. Lajur masuk adalah jalan dengan perkerasan paving block
sedangkan lajur keluar merupakan lajur dengan perkerasan aspal. Jalan lokal sekunder I ini
kondisinya baik karena perumahan ini termasuk perumahan yang baru saja dibangun ukuran
jalannya cukup lapang, besar serta bersih. Sedangkan Jalan Lokal Sekunder II, perkerasan pada
Jalan Lokal Sekunder II ini juga ada yang berupa paving block dengan kondisi sebagian besar
sudah baik. Secara umum, jaringan jalan lokal sekunder II yang ada baik namun kondisi bahu
jalannya kurang memadai.

2. Trotoar
Berdasarkan hasil analisis penyediaan prasarana, lebar perkerasan jalan lokal sekunder I
sudah memenuhi SNI bahkan lebih lebar dan dapat digunakan untuk dilalui mobil dan motor. Di
jalan utama ini tidak terdapat trotoar maupun pedestrian jalan dimana dalam standar SNI kelas
jalan ini harus terdapat pedestrian selebar 1,5 m dan trotoar 0,5 m. Bahu jalan juga digunakan
untuk vegetasi sehingga orang yang parkir mengganggu fungsi jalan utama yang mengakibatkan
berkurangnya lebar jalan untuk dilalui kendaraan. Sedangkan kelas jalan yang kedua yaitu jalan
lokal sekunder II. Untuk lebar perkerasan jalan sudah memenuhi standar yang ditetapkan di
dalam SNI. Namun di jalan ini tidak terdapat trotoar maupun pedestrian sehingga pejalan kaki
harus bercampur dengan kendaraan pengguna jalan lainnya yang dapat membahayakan pejalan
kaki. Tidak adanya pedestiran ini mengakibatkan kurangnya vegetasi.

3. Sumber Air Bersih

Sumber air di permukaan tanah yang terhubung dengan jaringan drainase adalah sungai.
Pada jaringan drainase ini juga terdapat gorong-gorong dan pertemuan saluran. Hal ini sudah
memenuhi ketetapan yang diatur di dalam SNI. Sumber penyediaan air bersih di Perumahan Puri
Dinar Mas berasal dari PDAM dan banyak rumah yang memiliki sumur. Jarigan PDAM tersebut
sudah tersedia di setiap rumah yang ada di Perumahan Puri Dinar Mas sehingga setiap warga
sudah mendapatkan akses air bersih. Hal ini sudah memenuhi standar yang ditetapkan di dalam
 SNI dan kondisinya dapat dikatakan baik dengan akses yang mudah. Hanya saja di perumahan ini
tidak terdapat penyediaan kran umum dimana bila mengacu kepada SNI penyediaan kran umum.

4. Sistem Drainase dan Aliran Pembuangan Air

Terdapat dua jenis drainase pada PerumahanPremier Estate 2, yang pertama adalah
drainase dengan lebar 1 m dan kedalaman 75 cm yang terdapat pada sepanjang jalan lokal
sekunder I, dan yang kedua adalah drainase dengan lebar 50 – 75 cm dengan kedalaman 50 cm
yang berada pada jalan lokal sekunder I. Jaringan drainase ini juga sudah dilengkapi dengan
bangunan pelengkap berupa gorong-gorong.

5. Sistem Pembuangan Air

Pada Perumahan Premier Estate 2 sistem pembuangan air limbah sudah menggunakan
septic tank. Septic tank ini sudah ada di setiap rumah yang ada di komplek Perumahan Premier
Estate 2. Hal ini sudah memenuhi SNI.

6. Pembuangan Sampah
Pada lingkungan Perumahan Premier Estate 2 masing-masing rumah sudah memiliki tong
sampah dengan dimensi 1 m2 yang terletak di depan rumah dengan kondisi yang dapat dikatakan
sudah baik. Hal ini sudah memenuhi ketetapan yang diatur di dalam SNI. Di lingkungan
Perumahan Puri Dinar Mas hanya terdapat 1 bak sampah (TPS) dan 1 gerobak sampah. Sesuai
dengan luasan perumahan ini dapat dikatakan sudah memenuhi ketetapan yang diatur di dalam
SNI.

7. Jaringan Listrik
Pada lingkungan Perumahan Premier Estate 2 sudah tersedia jaringan listrik dan tiang
listrik yang mengikuti jaringan jalan. Setiap rumah di lingkungan perumahan ini juga telah
mendapatkan daya listrik yang bersumber dari PLN. Penyediaan daya listrik di perumahan ini
telah sesuai dengan yang diatur dalam SNI dan memenuhi kebutuhan listrik rumah tangga. Hal
yang tidak sesuai dengan SNI adalah penempatan tiang listrik dekat dengan jalan dan selokan,
seharusnya tiang listrik tersebut ditempatkan di pedestrian.

8. Hydran Kebakaran
Di perumahan ini tersedia hidran kebakaran dan sumur kebakaran dimana sesuai standar
SNI adalah harus tersedia di hidran kebakaran setiap jarak minimal 200 m dan jarak dengan tepi
jalan minimal 3 m.

9. Sarana Peribadatan
Karena Ukuran perumahan yang tidak terlalu besar dan ratarata target konsumen
penghuni perumahan adalah orang-orang dengan mibilitas tinggi, musholla tiak tersedia di dalam
perumahan.
 BESARAN RUANG TERBUKA HIJAU

Premier Estate 2 dilengkapi dengan Backyard dan halaman pada setiap rumah, rumah
yang tersedia dan terdiri dari beberapa tipe pun memiliki konsep hunian suasana alam tropis
minimalis dengan berbagai fasilitas RTH seperti Danau Buatan & Jogging Track di area Danau
Kolam Renang, Club house, Underground Utilities, Taman bermain anak, Tennis court, Taman
buatan, dan masih banyak lagi, dengan presentadi luasan terhadap luas perumahan sekitar 35%.
 BAB V
PENUTUP

5.1. Kesimpulan

Berdasarkan hasil penelitian evaluasi penyediaan sarana dan prasarana di Perumahan

Premier Estate 2 didapatkan hasil bahwa di perumahan ini ketersediaan sarana dan prasarana
belum sepenuhnya memenuhi ketetapan yang diatur di dalam SNI. Dari 37 jenis sarana dan
prasarana berdasarkan SNI hanya tersedia jenis sarana dan prasarana dan sebanyak 70%
diantaranya tidak memenuhi standar. Dari jenis sarana dan prasarana tersebut 85% kondisinya
dapat dikatakan baik namun berdasarkan persepsi pengguna menyatakan kondisinya sudah
baik. Hal ini dipengaruhi oleh karakteristik pengguna yang memiliki mobilitas tinggi karena
bekerja dan tidak sedikit pengguna yang memiliki karateristik pendidikan yang rendah dan
usia >60 sehingga karakteristik pengguna dengan kriteria tersebut kurang memahami fungsi
dan tidak dapat memanfaatkan sarana dan prasarana yang tersedia di Perumahan Premier
Estate dengan baik.

5.2. Saran
Kebutuhan fasilitas perumahan Premier Estate 2 sesuai dengan SNI 03-1733-2004. Dapat
dikatakan hampir terpenuhi hanya beberapa aspek yang perlu di tambahkan aau diperbaiki,
yaitu tepian jalan perlu diperbanyak vegetasi, peletakan lampu jalan, dan pengadaan fasilitas
peribadatan.
 DAFTAR PUSTAKA

Badan Standarisasi Nasional. (2004). Standar Nasional Indonesia (SNI) 03-1733-2004 tentang
Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di Perkotaan. Jakarta: BSN.

Kementerian Permukiman dan Prasarana Wilayah. (2001). Keputusan Menteri Permukiman dan
Prasarana Wilayah No. 534/KPTS/M/2001 tentang Pedoman Penentuan Standar
Pelayanan Minimal Bidang Penataan Ruang, Perumahan dan Permukiman, dan
Pekerjaan Umum. Jakarta.

Kepmen. No. 217/KPTS/M/2002 tentang Kebijakan dan Strategi Nasional Perumahan dan
Permukiman (KSNPP)

SNI 03-1733-2004

PP. RI. NOMOR 14 TAHUN 2016

https://www.jogloabang.com/pustaka/uu-1-2011-perumahan-kawasan-permukiman

https://leumburkuring.wordpress.com/tata-ruang-2/buku-nspk-norma-standard-pedoman-
dan-kriteria/sni-03-1733-2004-tata-cara-perencanaan-lingkungan-perumahan-
diperkotaan/

https://www.premierindonesia.com/tentang-kami/

https://www.premierestate2.co.id/premier-estate-2/

https://docs.google.com/viewer?a=v&pid=sites&srcid=ZGVmYXVsdGRvbWFpbnxoZG
VzaWduMDV8Z3g6NjhmZmEzMmM1NTBiZDE3Yw