MANAJEMEN KONSTRUKSI 1

PERTEMUAN 5

OLEH : WIRDATUNNAFIAH PUTRI,S.T., M.T

1. Mahasiswa dapat menyebutkan pengertian kontrak dan syarat sahnya kontrak
2. Mahasiswa dapat menyebutkan jenis-jenis dan bentuk-bentuk kontrak
3. Mahasiswa dapat menjelaskan kontrak konstruksi di Indonesia
4. Mahasiswa dapat menyebutkan isi kontrak kerja konstruksi
5. Mahasiswa dapat menyebutkan aspek-aspek dalam kontrak konstruksi
6. Mahasiswa dapat menyebutkan hak dan kewajiban penyedia serta pengguna
jasa
7. Mahasiswa dapat menjelaskan sengketa pada proyek konstruksi
▪ Kontrak kerja konstruksi adalah keseluruhan dokumen yang mengatur
hubungan hukum antara pengguna jasa dan penyedia jasa dalam
penyelenggaraan pekerjaan konstruksi.
▪ Dalam Pasal 1604 - Pasal 1615 KUH Perdata Buku Ke Tiga Tentang
Perikatan pada Bagian Ke Enam Tentang Pemborongan Pekerjaan
digunakan istilah perjanjian pemborongan untuk kontrak kerja
konstruksi.
▪ Syarat sahnya kontrak adalah
▪ kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
▪ kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
▪ suatu hal tertentu;
▪ suatu sebab yang tidak terlarang.
1. Versi PemerintahStandar yang biasanya dipakai adalah standar
yang dikeluarkan oleh Departemen Pekerjaan Umum
2. Versi Swasta Nasional
▪ Versi ini beraneka ragam sesuai dengan keinginan Pengguna
Jasa/ Pemilik Proyek.
▪ Kadang-kadang dibuat dengan mengikuti standar Pemerintah
atau mengikuti sistem kontrak luar negeri seperti FIDIC
(Federation Internationale des Ingenieurs Counsels atau
International Federation of Consulting Engineers), JCT (Joint
Contract Tribunals) atau AIA (American Institute of Architects).
3. Versi/Standar Swasta/Asing
 KONTRAK BERDASARKAN PRINSIP
HUKUM (SIFAT DAN RUANG LINGKUP)
1. Kontrak nasional, merupakan kontrak yang dibuat oleh dua pihak
dalam wilayah nasional Indonesia yang tidak ada unsur asingnya
baik objek dan subjek kontraknya.
2. Kontrak internasional, merupakan suatu kontrak yang di dalamnya
terdapat unsur asing atau foreign element, yang objek
pekerjaannya berada di wilayah Indonesia maupun di wilayah
negara lain.
▪ Unsur asing dalam hal ini adalah adanya keterkaitan sistim hukum
dari negara salah satu pihak yang terlibat dalam kegiatan kontrak
tersebut sebagaimana pilihan hukum atau choice of law yang
disepakati diantara keduanya
 UNSUR YANG DAPAT MENJADI INDIKATOR SUATU
KONTRAK INTERNASIONAL
▪ Kebangsaan berbeda; :
▪ Domisili hukum berbeda dari para pihak;
▪ Hukum dipilih adalah hukum asing, termasuk aturan-aturan atau prinsip-prinsip
kontrak internasional terhadap kontrak tersebut;
▪ Penyelesaian sengketa kontrak dilangsungkan di luar negeri;
▪ Penandatangan kontrak dilakukan di luar negeri;
▪ Objek kontrak berada di luar negeri;
▪ Bahasa digunakan dalam kontrak adalah bahasa asing;
▪ Digunakannya mata uang asing dalam kontrak tersebut
BENTUK SUMBER HUKUM KONTRAK INTERNASIONAL

1. Hukum nasional termasuk peraturan perundang-undangan suatu negara baik

secara langsung atau tidak langsung terkait dengan kontrak;
2. Dokumen kontrak;
3. Kebiasaan-kebiasaan di bidang perdagangan internasional terkait dengan kontrak;
4. Prinsip-prinsip hukum umum mengenai kontrak;
5. Putusan pengadilan;
6. Doktrin
7. Perjanjian internasional mengenai kontrak.
▪ UUJK No 2 tahun 2017 Pasal 39 Ayat (3) tentang Pengikatan Para Pihak dinyatakan
bahwa pengikatan dalam hubungan kerja jasa konstruksi dilakukan berdasarkan
prinsip persaingan yang sehat melalui pemilihan penyedia jasa dengan cara
pelelangan umum atau terbatas.
▪ Pasal 42 Ayat (1) UUJK dinyatakan pula bahwa dalam keadaan tertentu, penetapan
penyedia jasa dapat dilakukan dengan cara pemilihan langsung atau penunjukan
langsung.
▪ Pasal 46 Ayat (1) UUJK menyatakan bahwa pengguna jasa dan penyedia jasa harus
menindaklanjuti penetapan tertulis dengan suatu Kontrak Kerja Konstruksi untuk
menjamin terpenuhinya hak dan kewajiban para pihak (UUJK)
▪ FIDIC/JCT yang tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang
berlaku
1. Para pihak, memuat secara jelas identitas para pihak;
2. Rumusan pekerjaan, memuat uraian yang jelas dan rinci tentang lingkup kerja, nilai
pekerjaan, harga satuan, lumsum, dan batasan waktu pelaksanaan;
3. Masa pertanggungan, memuat tentang jangka waktu pelaksanaan dan
pemeliharaan yang menjadi tanggung jawab penyedia jasa;
4. Hak dan kewajiban yang setara, memuat hak pengguna jasa untuk memperoleh
hasil jasa konstruksi dan kewajibannya untuk memenuhi ketentuan yang
diperjanjikan, serta hak penyedia jasa untuk memperoleh informasi dan imbalan
jasa serta kewajibannya melaksanakan layanan jasa konstruksi;
5. Penggunaan tenaga kerja konstruksi, memuat kewajiban mempekerjakan tenaga
kerja konstruksi bersertifikat;
6. Cara pembayaran, memuat ketentuan tentang kewajiban Pengguna Jasa dalam
melakukan pembayaran hasil layanan Jasa Konstruksi, termasuk di dalamnya
jaminan atas pembayaran;
7. wanprestasi, memuat ketentuan tentang tanggung jawab dalam hal salah satu
pihak tidak melaksanakan kewajiban sebagaimana diperjanjikan;
8. penyelesaian perselisihan, memuat ketentuan tentang tata cara penyelesaian
perselisihan akibat ketidaksepakatan;
9. pemutusan Kontrak Kerja Konstruksi, memuat ketentuan tentang pemutusan
Kontrak Kerja Konstruksi yang timbul akibat tidak dapat dipenuhinyakewajiban
salah satu pihak;
10. keadaan memaksa, memuat ketentuan tentang kejadian yang timbul di luar
kemauan dan kemampuan para pihak yang menimbulkan kerugian bagi salah
satu pihak;
11. Kegagalan Bangunan, memuat ketentuan tentang kewajiban Penyedia Jasa
dan/atau Pengguna Jasa atas Kegagalan Bangunan dan jangka
waktupertanggungjawaban Kegagalan Bangunan
12. Pelindungan pekerja, memuat ketentuan tentang kewajiban para pihak dalam
pelaksanaan keselamatan dan kesehatan kerja serta jaminan sosial;
13. Pelindungan terhadap pihak ketiga selain para pihak dan pekerja, memuat
kewajiban para pihak dalam hal terjadi suatu peristiwa yang menimbulkan
kerugian atau menyebabkan kecelakaan dan/atau kematian;
14. Aspek lingkungan, memuat kewajiban para pihak dalam pemenuhan ketentuan
tentang lingkungan;
15. Jaminan atas risiko yang timbul dan tanggung jawab hukum kepada pihak lain
dalam pelaksanaan pekerjaan konstruksi atau akibat dari kegagalan bangunan;
dan
16. Pilihan penyelesaian sengketa konstruksi
 ▪Aspek teknis,
ASPEK- ▪Hukum,
ASPEK ▪Administrasi,
DALAM ▪Keuangan/perbankan,
KONTRAK ▪Perpajakan,
KONSTRUKSI ▪Sosial ekonomi.
 1. Syarat-syarat Umum Kontrak
(General Condition of Contract)

ASPEK TEKNIS 2. Lampiran-lampiran (Apendices)

3. Syarat-syarat Khusus Kontrak
DALAM (Special Condition of
KONTRAK Contract/Condition of Contract –
Particulars)
KERJA 4. Spesifikasi Teknis (Technical

KONSTRUKSI Specifications)
5. Gambar-gambar Kontrak
(Contract Drawings).
1. Lingkup Pekerjaan (Scope of Works)
2. Waktu Pelaksanaan (Construction Period)
3. Metode Pelaksanaan (Construction Method)
4. Jadwal Pelaksanaan (Time Schedule)
5. Cara/Metode Pengukuran (Method of Measurement).
1. Penghentian Sementara Pekerjaan (Suspension of Work)
2. Pengakhiran Perjanjian/Pemutusan Kontrak (Termination of Contract)
3. Ganti Rugi Keterlambatan (Liquidity Damages)
4. Penyelesaian Perselisihan (Settlement of Dispute)
5. Keadaan Memaksa (Force Majeure)
6. Hukum yang Berlaku (Governing Law)
7. Bahasa Kontrak (Contract Language)
8. Domisili (Domicile).
 1. BENTUK IMBALAN
▪Lump Sum;
▪harga satuan;

KONTRAK
▪biaya tambah imbalan jasa;
▪gabungan Lump Sum dan harga
KERJA satuan (Aliansi)

KONSTRUKSI 2. JANGKA WAKTU PELAKSANAAN

▪Tahun tunggal
(PP 29/2000) ▪Tahun jamak
3. CARA PEMBAYARAN HASIL
PEKERJAAN
▪Sesuai kemajuan pekerjaan
▪Secara berkala
1. Fixed Lump Sum price, kontraknya sering dinamakan kontrak Harga Pasti
▪ Kontrak harga pasti atau Fixed Lump Sum Price adalah suatu kontrak di
mana volume pekerjaan yang tercantum dalam kontrak tidak boleh diukur
ulang
▪ kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka waktu
tertentu dengan jumlah harga yang pasti dan tetap serta semua resiko yang
mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan yang sepenuhnya
ditanggung oleh penyedia jasa sepanjang gambar dan spesifikasinya tidak
berubah.
2. Unit Price, kontraknya disebut Kontrak Harga Satuan
▪ kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka waktu
tertentu berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap untuk setiap
satuan/unsur pekerjaan dengan spesifikasi teknis tertentu yang volume
pekerjaannya benar-benar telah dilaksanakan penyedia jasa.
3. Bentuk imbalan jasa biaya tambah, merupakan kontrak jasa atas
penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka waktu tertentu
dimana jenis-jenis pekerjaan dan volumenya belum diketahui
dengan pasti, sedangkan pembayarannya dilakukan berdasarkan
pengeluaran biaya yang meliputi pembelian bahan, sewa peralatan,
upah perjam dan lain-lain, ditambah imbalan jasa yang telah
disepakati kedua belah pihak
 BENTUK IMBALAN DALAM KONTRAK KERJA
KONSTRUKSI BERDASARKAN PERHITUNGAN JASA

▪ Biaya Tanpa Jasa (Cost Without Fee)

▪ Biaya Ditambah Jasa (Cost Plus Fee)
▪ Biaya Ditambah Jasa Pasti (Cost Plus Fixed Fee)
 BENTUK IMBALAN BERDASARKAN CARA PEMBAYARAN
ATAS PRESTASI PEKERJAAN PENYEDIA JASA

▪ Pembayaran Bulanan (Monthly Payment),

▪ Pembayaran Atas Prestasi (Stage Payment),
▪ Pembayaran atas seluruh hasil pekerjaan setelah pekerjaan
selesai 100% atau yang sering disebut Pra Pendanaan
Penuh dari penyedia jasa (Contractor’s Full Prefinanced)
▪ Pengikatan para pihak dinyatakan bahwa pengikatan hubungan kerja
jasa konstruksi dilakukan berdasarkan prinsip persaingan yang sehat
dan dapat dipertanggungjawabkan secara keilmuan
▪ Kontrak kerja konstruksi harus mencantumkan hak dan kewajiban para
pihak dalam kontrak kerja konstruksi yang meliputi hak dan kewajiban
pengguna jasa; dan hak dan kewajiban penyedia jasa
▪ Mengubah sebagian isi kontrak kerja konstruksi tanpa mengubah
lingkup kerja yang telah diperjanjikan atas kesepakatan dengan
penyedia jasa;
▪ Menghentikan pekerjaan sementara apabila penyedia jasa bekerja
tidak sesuai ketentuan kontrak kerja konstruksi;
▪ Menghentikan pekerjaan secara permanen dengan cara pemutusan
kontrak kerja konstruksi apabila penyedia jasa tidak mampu memenuhi
ketentuan kontrak kerja konstruksi;
▪ Menolak usulan perubahan isi sebagian kontrak kerja konstruksi yang
diusulkan penyedia jasa.
▪ Menyerahkan sarana kerja kepada penyedia jasa untuk pelaksanaan
pekerjaan sesuai kesepakatan kontrak kerja konstruksi;
▪ Menerima bahan dan atau hasil pekerjaan yang telah memenuhi
persyaratan teknis dan administrasi;
▪ Memberikan imbalan atas prestasi lebih.
▪ Mengajukan usul perubahan atas sebagian isi kontrak kerja konstruksi;
▪ Mendapatkan imbalan atas prestasi lebih yang dilakukannya;
▪ Mendapatkan kompensasi atas kerugian yang timbul akibat perubahan
isi kontrak kerja konstruksi yang diperintahkan pengguna jasa;
▪ Menghentikan pekerjaan sementara apabila pengguna jasa tidak
memenuhi kewajibannya;
▪ Menghentikan pekerjaan secara permanen dengan cara pemutusan
kontrak kerja konstruksi, apabila pengguna jasa tidak mampu
melanjutkan pekerjaan atau tidak mampu memenuhi kewajibannya dan
penyedia jasa berhak mendapat kompensasi atas kerugian yang timbul
akibat pemutusan kontrak kerja konstruksi
▪ Memberikan pendapat kepada pengguna jasa atas penugasannya,
dokumen yang menjadi acuan pelaksanaan pekerjaan, data
pendukung, kualitas sarana pekerjaan atau hal-hal lainnya yang
dipersyaratkan pada kontrak kerja konstruksi;
▪ Memperhitungkan risiko pelaksanaan dan hasil pekerjaan;
▪ Memenuhi ketentuan pertanggungan, membayar denda dan atau ganti
rugi sesuai yang dipersyaratkan pada kontrak kerja konstruksi
▪ Sengketa dalam kontrak kerja konstruksi yang di dunia barat disebut construction
dispute adalah sengketa yang terjadi sehubungan dengan pelaksanaan pekerjaan
konstruksi antara para pihak yang tersebut dalam suatu kontrak kerja konstruksi
▪ Salah satu klausula yang wajib dibuat dalam kontrak konstruksi adalah tentang
penyelesaian perselisihan/sengketa yang terjadi selama pelaksanaan kontrak.
▪ Terjadinya sengketa hukum tersebut dapat disebabkan oleh faktor-faktor
eksternal dan internal dari pelaku perjanjian tersebut
▪ Penyebab eksternal adalah faktor dari luar yang tidak dapat dikendalikan oleh
pelaku perjanjian, antara lain adalah kebijakan pemerintah, perubahan peraturan
perundang-undangan, kondisi politik, ekonomi, sosial, budaya dan pengaruh
global, seperti perubahan kurs mata uang
▪ Faktor internal yaitu market level, sektor atau perusahaan dan pada project level,
yang dapat bersumber dari perorangan tenaga kerja, tenaga ahli, atau manajer
konstruksi, tergantung pada tahap dalam pelaksanaan proyek, atau dapat pula dari
perusahaan pelaksana atau kontraktor
 SUMBER RISIKO YANG BERKAITAN
DENGAN BIDANG KONTRAK DAN HUKUM
(PMBOK)

1. Pasal-pasal kurang lengkap, kurang jelas, dan interpretasi

yang berbeda
2. Pengaturan pembayaran, change order dan klaim.
3. Masalah jaminan, guaranty, dan warranty.
4. Lisensi dan hak paten.
5. Force majeure.
 ▪ Konsultasi,
▪ Negosiasi,
▪ Mediasi,
▪ Konsiliasi
PENYELESAIAN ▪ Penilai akhli,
SENGKETA ▪ Badan peradilan
(pengadilan),
▪ Arbitrase baik lembaga
atau ad hoc.
 PENYEBAB TERJADINYA KLAIM YANG DAPAT
MENIMBULKAN SENGKETA HUKUM
(PRIYATNA ABDURRASYID, 2011)
1. Informasi design yang tidak cepat (delayed design information).
2. Informasi design yang tidak sempurna (inadequate design information).
3. Investigasi lokasi yang tidak sempurna (inadequate site investigation).
4. Reaksi klien yang lambat (slow client response)
5. Komunikasi yang buruk (poor communication)
6. Sasaran waktu yang tidak realistis (unrealistic time target).
7. Administrasi kontrak yang tidak sempurna (inadequate contract administration)
8. Kejadian eksternal yang tidak terkendali (uncontrollable external events).
9. Informasi tender yang tidak lengkap (incomplete tender information).
10. Alokasi risiko yang tidak jelas (unclear risk allocation)
11. Kelambatan – ingkar membayar (lateness – non payment).
1. PENGERTIAN KONTRAK DAN SYARAT SAHNYA KONTRAK
2. JENIS-JENIS DAN BENTUK-BENTUK KONTRAK
3. KONTRAK KONSTRUKSI DI INDONESIA
4. ISI KONTRAK KERJA KONSTRUKSI
5. ASPEK-ASPEK DALAM KONTRAK KONSTRUKSI
6. HAK DAN KEWAJIBAN PENYEDIA SERTA PENGGUNA JASA
7. SENGKETA PADA PROYEK KONSTRUKSI