8 Hal Agar Transaksi Jual Beli Tanah Berjalan Mulus

1. Pastikan Keaslian Bukti Kepemilikannya

Cek keaslian sertifikat kini bisa dilakukan dari smartphone Anda! (Foto: Pexels)

Jangan sampai Anda kena modus sertifikat palsu atau sertifikat bodong. Anda bisa saja
menggunakan jasa notaris untuk menyelesaikan masalah sertifikat. Anda tinggal duduk manis
menunggu hasilnya. Namun, bila Anda ingin menekan biaya pada bagian ini, ada cara mudah
dan lebih terjangkau untuk melakukan pengecekan sertifikat sendiri.

Pertama, Anda bisa mendatangi langsung kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN). Di loket
pengecekan sertifikat tanah, Anda akan dibantu mengecek keaslian sertifikat berdasarkan
peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah. Dokumen yang harus Anda siapkan
adalah:

 Sertifikat tanah yang akan diperiksa.

 Surat tugas atau surat kuasa pengecekan dari PPAT kepada pegawainya.
 Permohonan pengecekkan sertifikat (form permohonan disediakan di kantor BPN).
 Fotokopi KTP pemilik sertifikat.
 Bukti lunas Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir.
 Biaya Rp50.000 per sertifikat.

Pengecekan ini tidak membutuhkan waktu lama. Dalam sehari, Anda sudah bisa mengetahui
sertifikat yang dicek asli atau tidak. Bila memang asli, Badan Pertanahan Nasional (BPN)
akan memberi cap pada sertifikat.

Langkah kedua yang lebih praktis adalah dengan mengeceknya secara online. Caranya,
unduh aplikasi Sentuh Tanahku. Aplikasi resmi yang diluncurkan BPN ini memiliki fitur
notifikasi, info Berkas, plot bidang tanah, info sertifikat, lokasi bidang tanah, dan info
layanan. Melalui fitur-fitur ini Anda bisa mengecek keaslian sertifikat, mengecek proses
pembuatan balik nama sertifikat, hingga mendapatkan informasi dan biaya untuk mengurus
sertifikat.

Untuk menggunakan fitur info berkas dan info sertifikat, Anda perlu mendaftar ke BPN
terlebih dan mengisi formulir verifikasi pengguna aplikasi Sentuh Tanahku yang telah
disediakan BPN. Jangan lupa melampirkan fotokopi KTP dan sertifikat. Cara ini lebih praktis
dibanding harus mengurus surat tugas atau surat kuasa pengecekan dari PPAT saat akan
mengecek sertifikat melalui loket BPN.

Setelah pendaftaran selesai, kamu bisa mengecek keasliannya melalui aplikasi dengan cara
klik akun baru pada aplikasi lalu masukan username, alamat email, dan password. Setelah
registrasi berhasil, Anda dapat masuk ke fitur dengan
memasukan username dan password Anda. Klik info sertifikat - klik daftar sertifikat. Bila
data informasi tidak muncul, berarti sertifikat yang Anda cek tidak terdaftar di BPN.

2. Cek Status Kepemilikannya

Mengetahui status kepemilikan tanah, akan membantu Anda menentukan nilai lahan tersebut.
(Foto: Pexels)

Status kepemilikan tanah diatur dalam Undang–Undang Pertanahan No. 5 Tahun 1960

tentang Pokok Agraria. Terdapat beberapa macam hak atas tanah yang diatur dalam UU
tersebut, antara lain: Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai.
Dengan mengetahui status kepemilikan tanah akan membantu Anda menentukan nilai tanah
atau properti itu sendiri.

Selain itu, Anda bisa saja menemukan tanah idaman masih berstatus tanah girik. Artinya,
tanah girik adalah tanah hak milik adat yang belum didaftarkan atau dibuatkan sertifikat di
kantor pertahanan setempat. Girik bukan tanda bukti atas tanah, melainkan merupakan bukti
bahwa pemilik girik adalah pembayar pajak dan orang menguasai tanah milik adat atas
bidang tanah tersebut beserta bangunan (jika tersedia di atasnya). Maka sebelum proses jual
beli dilakukan, ada baiknya girik diubah menjadi sertifikat terlebih dahulu.
3. Periksa Detail Tanahnya

Luas bangunan, luas tanah, lokasi tanah dalam sertifikat harus sama dengan fakta di
lapangan. (Foto: Pexels)

Penting untuk Anda memeriksa secara detail tentang ukuran, batas, bentuk, dan luas tanah
yang tercantum dalam sertifikat sesuai dengan kondisi di lapangan. Karena, menurut
Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 Tahun 1995 tentang
Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, diatur bahwa objek pengikatan jual beli harus
diuraikan secara jelas di dalam suatu perjanjian pengikatan jual beli yang terdiri dari luas
bangunan, luas tanah, lokasi tanah, dan harga rumah dan tanah. Maka pastikan semua
komponen ini tidak merugikan kedua pihak.

Bila ternyata Anda menemukan perbedaan ukuran tanah, seperti

dikutip hukumonline.com yang dapat Anda lakukan adalah memeriksa buku tanah yang
tersimpan di kantor pertanahan setempat, yang memuat data fisik dan data yuridis atas tanah.

Namun, jika di dalam buku tanah tersebut Anda menemukan bahwa luas tanah yang
tercantum dalam buku tanah sesuai dengan luas tanah yang disebutkan dalam perjanjian,
maka Anda dapat meminta kantor pertanahan tersebut untuk melakukan pengukuran ulang,
sehingga Anda dapat mengetahui batas-batas yang Anda miliki berdasarkan sertifikat hak
atas tanah.

4. Cek Status Pemilik

Jangan sampai jual beli tanah berujung sengketa karena tidak adanya kesepakatan dari
suami/istri pemilik. (Foto: Pexels)

Meski terlihat sepele, nyatanya yang tak kalah penting adalah mengecek status pemilik tanah.
Bila pemilik sudah menikah, transaksi jual beli tanah harus jadi kesepakatan bersama dengan
suami/istri. Karena banyak kasus jual beli tanah berujung sengketa karena tidak adanya
kesepakatan dari suami/istri pemilik.

Bila pemilik sudah menikah, Anda bisa mengecek apakah surat bukti persetujuan suami istri
yang merupakah salah satu syarat jual beli tanah, sudah dilampirkan oleh penjual atau belum.
Serta fotokopi KTP suami dan istri dan surat menikah.

Di samping itu, kondisi lainnya adalah Jika suami/istri penjual sudah meninggal maka yang
penjual harus menyertakan akta kematian. Dan jika suami istri telah bercerai, yang harus
dilampirkan adalah Surat Penetapan dan Akta Pembagian Harta Bersama yang menyatakan
tanah/bangunan adalah hak dari penjual dari pengadilan.

5. Biaya Lain-Lain

Atur budget dan dana Anda untuk biaya-biaya lain agar transaksi berjalan lancar. (Foto:
Pexels)

Selain harga tanah itu sendiri, ada biaya-biaya lain yang harus disiapkan pembeli dan penjual.

No

Jenis Biaya

Jumlahnya

Yang Harus Membayar

Uang jasa/honor PPAT dan saksi

Tidak lebih dari 1% harga transaksi yang tercantum di akta.

Ditanggung bersama (pembeli dan penjual) atau sesuai kesepakatan

BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)

Maksimal 5% dari nilai transaksi/NJOP dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena
Pajak.

Pembeli

PPh (Pajak Penghasilan)

5% dari harga tanah

Penjual

Pengecekan sertifikat

Rp 50.000

Pembeli

Balik nama

Bila mengurus sendiri, biayanya tergantung NJOP tanah, yang bisa Anda cek di BPN. Namun
bila Anda menggunakan jasa notaris, biaya balik nama Sudah termasuk dalam uang jasa
notaris/PPAT.

Pembeli

PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)

Sebesar 1 per seribu/pemill dari NJOP tanah. Dan dibayarkan sekaligus saat pengajuan balik
nama.

Pembeli

6. Seriuskan Dengan Tanda Jadi

Uang tanda jadi untuk menunjukkan keseriusan pembeli saat melakukan jual beli tanah.
(Foto: Pixabay)

Uang tanda jadi berbeda dengan uang tanda muka. Uang muka biasanya sebesar 10-30 persen
dari harga jual. Uang tanda jadi lebih kecil jumlahnya, nilainya di bawah Rp10 juta dan
biasanya akan memotong jumlah pembayaran uang muka bila jual beli berjalan mulus.
Tujuan uang tanda jadi adalah untuk menunjukkan keseriusan pembeli saat melakukan jual
beli tanah.

Namun, ada hal yang harus diperhatikan. Jumlah tanda jadi sebaiknya menjadi kesepakatan
pembeli dan penjual. Jumlahnya juga jangan terlalu besar karena biasanya uang tanda jadi ini
tidak bisa dikembalikan bila kontrak dibatalkan.

Baca juga: Kenali Aturan Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum

7. Pembuatan Akta Jual Beli

Lakukan AJB di kantor notaris demi keabsahannya. (Foto: Pexels)

Akta jual beli (AJB) menjadi bukti transaksi jual beli tanah. Proses ini harus dilakukan di
hadapan notaris atau pejabat pembuat akta tanah agar memiliki kekuatan hukum. Ada
dokumen dan kewajiban yang harus disiapkan penjual dan pembeli sebagai persyaratan.

Penjual:

 Sertifikat tanah asli

 Izin mendirikan bangunan (IMB)
  KTP dan surat persetujuan suami/istri jika sudah menikah
 Jika suami/istri meninggal, harus ada akta kematian
 Bukti bayar PBB 10 tahun terakhir
 Kartu keluarga
 Surat pernyataan tanah tidak dalam sengketa
 Kewajiban: membayar PPh sebesar Nilai Jual Objek Pajak/harga jual x 5%.

Pembeli:

 KTP
 Kartu keluarga
 Kewajiban: melunasi BPHTB sebesar NJOP/(harga beli – nilai tidak kena pajak) x
5%.

Tip Rumah
Tak seperti KPR dengan tenor bisa mencapai 20 tahun, tenor KPT lebih singkat. Paling lama
hanya mencapai waktu 5 tahun. Konsekuensinya, cicilan pembayaran perbulannya menjadi
lebih tinggi.

8.    Cara Pembayaran

Lengkapi persyaratannya agar tembus KPT. (Foto: Pexels)

Pilih cara pembayaran yang paling sesuai dengan kondisi keuangan Anda. Bila
memungkinkan, Anda bisa membayarkan secara tunai di kantor notaris sesaat setelah
penandatanganan AJB. Namun, bila membawa uang cash dalam jumlah banyak merepotkan,
Anda bisa membayarkan dengan cara transfer ke rekening penjual sebagaimana sesuai
kesepakatan bersama.
Selain itu, Anda juga bisa memilih menggunakan Kredit Pemilikan Tanah (KPT) yang
ditawarkan oleh bank. Besarnya KPT tergantung masing-masing kebijakan bank. Biasanya
angka berkisar 70-80 persen dari nilai appraisal bank atas tanah. Syarat agar tembus KPT
adalah tanah berlokasi di perumahan, harus bersertifikat Surat Hak Milik (SHM) dan
menandatangani surat perjanjian yang menyatakan tanah akan dibangun dalam jangka waktu
tertentu.