Adalah salah satu departemen pendukung yang bertanggung jawab terhadap perawatan, perbaikan,
pengawasan, pengontrolan pengeluaran (costs) dan pengontrolan penggunaan energi (saving energy)
baik itu listrik, air, bahan bakar (solar) dengan seefisien mungkin tanpa mengurangi kenyamanan,
keselamatan, keindahan dan dapat dipertanggungjawabkan serta bisa dilaksanakan secara konsisten.
Fungsi dari engineering department adalah melindungi aset pemilik gedung; struktur bangunan,
dengan integritas, dinding, lantai, plafon semua perlengkapan dan peralatan (“furniture, fixtures, and
equipment” atau FF&E) yang terkandung di dalamnya, termasuk transformer listrik dan distribusi
tegangan, pendistribusian air dan limbah, sistem pengkondisian pemanas-ventilasi udara, sistem alarm
kebakaran dan komponen kebakaran, sistem transportasi vertikal (lift). Utilitas manajemen seperti listrik,
air, bahan bakar (solar). Lighting dan sound system dan seterusnya. Juga memastikan kesehatan,
keselamatan kerja, safety hygiene (K3SH)
1. MECHANIC
Pumps ( Pompa )
Pemeriksaan unit–unit peralatan meliputi : Clorination, Blower, Communitor, reducer speed disk, Disk,
Pump-sump pit, Sluge Tank, Deffuser.
b) Periksa kondisi udara diruang STP dan pastikan exhaust fan dan fresh air fan bekerja dengan baik
e) Periksa bak equalizing, apabila level air berlebihan, periksa pompa equalizing
LIFT
Alat yang bekerja untuk memperingan, mempercepat pemindahan baik barang ataupun orang.
Perawatan yang dilakukan oleh Engineering apartemen berguna untuk menjaga unit transportasi vertikal
tetap berfungsi dengan baik, aman dan selalu siap supaya bisa berfungsi dengan baik.
Periksa cable/roofing tersebut secara fisik secara keseluruhan dari atas sampai kebawah.
Cable /roofing yang masih baik adalah jika kawat-kawat bajanya tidak ada yang putus-putus.
Panjang cable tetap tidak bertambah, bisa dilihat pada car lift (jika car lift tidak level , terlalu
turun kemungkinan cable/ roofing sudah bertambah panjang)
Stel / setting jarak antara canvas rem dengan tromol canvas , jangan terlalu jauh agar
hentakannya tidak terlalu kuat.
Gouvernur, diset ulang jarak switch dengan bandul pengeraknya dan bautnya dikencangi.
Perawatan Unit
Periksa cage button dan switch OPB dan pastikan berfungsi dengan baik
Periksa tombol-tombol pintu luar & lampu indikator tiap-tiap lantai dan bersihkan rel pintu tiap
lantai
Mesin pembangkit listrik , biasanya mesin ini dipergunakan jika power listrik PLN tidak berfungsi /
adanya pemadaman. Semua aktivitas yang dilakukan dalam perawatan generating set, supaya back up
catu daya listrik selalu siap untuk fasilitas umum, bila ada pemadaman. Perawatan mesin ini meliputi:
pembersihan radiator, ganti oil machine, ganti filter oil, kontrol air battery, kontrol insulation kumparan,
kontrol sound pit dan cerobong serta kebersihan areal genset. Pemeriksaan bahan bakar pada storage
tank dilakukan setiap satu minggu sekali. Daily tank, battery, fuel pump, dip stick oil dan radiator
pemeriksaan dilakukan satu minggu sekali.
1. Periksa air radiator (jika kurang ditambah). Harus hati-hati karena sewaktu-waktu genset bisa nyala.
2. Periksa oli mesin (jika kurang ditambah)
3. Periksa bahan bakar solarnya serta pastikan kalau pompa solar dalam keadaan Auto.
4. Periksa air accu jika kurang harus ditambah.
5. Periksa breaker genset harus selalu dalam keadaan ON serta switch posisi Auto.
Waktu Pemanasan
Periksa meteran oli, temperature meter, Battrey Charge, pada saat mesin dalam keadaan hidup.
Matikan beban terlebih dahulu , kemudian tunggu mesin nyala kira-kira 2 menit tampa beban
baru dimatikan.
Apabila point diatas tidak dilakukan maka dapat mengakibatkan kerusakan pada AVR
Pemeliharaan Genset
Ganti filter solar 50 jam pertama, selanjutna tiap 200 jam operasi atau 6 bulan (mana yang
duluan ketemu).
Ganti filter oli dan oli mesin 50 jam pertama , selanjutnya 200 jam operasi atau 6 bulan.
Bersihkan / kuras air radiator setia 400 jam operasi (1 tahun sekali), pakailah air yang kandungan
zat kapur, garam dan besinya rendah.
Periksa solarnya apakah mengalir dengan baik dan tidak ada kotoran (tersumbat).
Periksa accunya , apakah cukup kuat , jika tidak kuat perlu dicharge dulu.
2. ELECTRIC
Sound System, CCTV, PABX, MCFA (Master Control Fire Alarm), Electricity / PLN.
Sound System
Perawatan sound system, supaya peralatan berfungsi dan siap pakai. Perawatan sound system
dilaksanakan setiap bulan sekali meliputi : Mixer Power, Amplifier, Speaker, Mic. Pengecekan berkala
sesuai dengan schedule juga dilakukan untuk seluruh peralatan Sound System.
Alat kamera untuk monitor yang dipasang di beberapa area apartemen berserta peralatannya yang
berfungsi untuk melihat kejadian / kegiatan dan merekam data diarea tersebut dari ruang control.
( ruang control biasanya ada di Security Office, Engineering, GM Office ). Perawatan yang dilakukan
secara berkala untuk menjaga Peralatan CCTV tetap berfungsi optimal, meliputi recorder, player receiver,
monitor / lensa .
Telepon (PABX)
Sistem ( soft ware, hard ware ) dan jaringan telephone yang dipergunakan hotel. Perawatan keseluruhan
dilakukan supaya sarana komunikasi / telepon di apartemen/ gedung, bangunan tetap berfungsi dengan
baik, meliputi perangkat / unit PABX, rectifier, back up battery, operator consul, soft ware extension,
soft ware check in & check out, soft ware ticketing dan line telephone pemerintah ( Telkom ) pada
terminal box. Perawatan dilaksanakan secara berkala sesuai dengan schedule maintenance. Dalam posisi
stand by, semua line telephone dari Telkom seharusnya akan memiliki tegangan : Daya, Rectifier dan
Back Up Battery yang bias diukur.
Peralatan yang dipergunakan untuk mengontrol, monitor, mendeteksi adanya kebakaran di area
apartemen yang telah dipasang alat-alat pendeteksi baik itu api, panas ataupun asap, alat ini biasanya
letaknya ada di engineering control room. Perawatan dilakukan secara berkala sesuai dengan jadwal,
untuk melakukan pengecekan seluruh peralatan penginderaan api, supaya peralatan tersebut selalu siap
dan berfungsi dengan baik. Tindakan perawatan fire alarm, meliputi: Master Control Fire Alarm (MCFA),
Announciator, Head detector, smoke detector dan paging system. Semua led/pilot lamp pada panel
MCFA harus dalam kondisi berfungsi. Semua led/pilot lamp penunjuk zone pada announciator harus
menyala saat dilakukan pemeriksaan. Perawatan atas lampu darurat (Emergency lighting) perawatan dan
pemeriksaan meliputi battery, indicator lamp/led dan lighting.
Sistem kelistrikan diseluruh kegiatan / aktivitas yang dilakukan di gedung kita. Perawatan peralatan–
peralatan listrik dari hulu sampai hilir : transformator, HVDP panel, LVMDP panel, distribution panel,
sub–sub panel, berikut peralatan yang ada di dalamnya termasuk cleaning serta penerangan dan stop
contact .
Perawatan dilakukan agar unit–unit system tata udara di apartemen/bangunan, tetap berfungsi dengan
baik dan menghasilkan udara yang : bersih, segar, ideal dan nyaman. Perawatan dilaksanakan berkala,
meliputi pembersihan condensor, evaporator, fisik unit, pemeriksaan fan belt, pemeriksaan ampere,
suction dan discharge, sedangkan FCU perawatan dilaksanakan setiap 3 bulan sekali.
3. CIVIL / CARPENTER
Pengecekan antara sambungan dinding dan langit-langit, bagian yang retak/noda di dempul dan
di cat kembali.
Pengecekan noda langit-langit yang diakibatkan dari rembesan atau kebocoran air.
Perawatan Lantai
Perawatan lantai yang dilakukan setiap 3 (tiga) bulan sekali, diantaranya :
Perawatan meubel
Perawatan meubel yang dilakukan setiap 6 (enam) bulan sekali. diantaranya :
Cara mengatasi dinding Retak Dapat di lakukan dengan cara mengikis bagian yang retak, lalu di
dempul. Kemudian setelah dempulnya kering di amplas. Kemudian di cat sesuai warna catnya
2 . Dinding Bernoda
Dapat di atasi dengan cara mengecatnya dengan cat minyak warna putih. Setelah kering di
dempul dengan kompon. Setelah dempulan tadi kering, kemudian di amplas dan di cat sesuai
warna dinding tersebut.
Di dalam public area / area umum baik front of the house maupun back of the house dimana
banyak terdapat furniture, sofa, carpet, building interior, exterior yang kesemuanya perlu
dijadwalkan pengecekan dan perawatannya.
8. Recycle System
10. Retrofitting
Managing Maintenance
Beberapa hal yang perlu di perhatikan dalam melakukan pengelolaan di department engineering adalah
dengan membuat jadwal perawatan harian dan berkala / Preventive Maintenance Program:
Departemen Engineering harus menyimpan
catatan dan menjaga kelancaran fungsi peralatan atau komplain / keluhan tamu akan fasilitas yang
dipergunakan tamu. Mereka on call 24 jam sehari, dan harus memastikan bahwa sisi teknis gedung
apartemen ini terpelihara. Setiap hari melakukan pemeriksaan rutin, dan staf mengecek area seluruh
apartemen secara teratur sesuai dengan maintannance check list yang ada.
Chief Engineer bertanggungjawab mengawasi para teknisi, dan dipercayakan oleh masing-masing
keahlian dan aspek yang berbeda dari operasi mesin dan peralatan apartemen. Departemen lain
diharapkan menginformasikan kepada engineering tentang segala sesuatu yang memerlukan perbaikan
atau pemeliharaan. Departemen Engineering mengkategorikan pekerjaan dalam dua cara; pemeliharaan
pencegahan dan pemeliharaan terjadwal. Selain preventif maintanance juga melakukan inspeksi mesin
tepat waktu, mematikan listrik blok koridor public (grouping area) dan daerah lainnya secara berkala
yang berfungsi untuk perbaikan, penghematan engery dan untuk memastikan bahwa semua area publik
dan perlengkapan dapat beroperasi dengan benar. Juga melakukan pemeliharaan terjadwal.
Dalam setiap melakukan perawatan mesin-mesin dan peralatan lainnya staff tehnik harus mencatat
dalam kartu perawatan (Scorecard maintenance) atau history card, kartu ini diletakkan di tempat mesin
tersebut atau dilokasi sekitar mesin tersebut, dalam kartu ini terekam semua jenis perawatan yang telah
dilakukan oleh engineering ataupun rencana perawatan berkala yang harus dilakukan oleh engineering,
yang kesemuanya berguna sebagai preventive maintenance.
Staff ini juga bisa berfungsi sebagai Engineering Admin ataupun orang yang bertanggung jawab pada
utilities room atau perlengkapan, alat-alat kerja engineering yang berada di store maupun workshop.
Selain berkomunikasi dengan pesawat radio, alat komunikasi engineering juga berupa laporan tertulis
(Log Book) untuk internal, dimana dalam log book ini berisi segala sesuatu yang berhubungan dengan
rencana kegiatan dan review kegiatan engineering. Sedang keluhan dari department lain untuk
perbaikan dan perawatan diujudkan dengan permintaan pekerjaan/perbaikan (Work Order /
Maintenance Request Form). Untuk perawatan kamar komunikasi langsung dilakukan dengan
department Housekeeping. Work Order ini akan selalu dimonitor tentang hasil dan tenggat waktu
penyelesaian pekerjaan.
1. Staff Departemen TRO yang mempunyai permintaan pekerjaan/perbaikan mengisi WO secara
lengkap dan jelas (date, name of dept, unit/location, work requested details, and work requested by)
2. Lembaran WO diantarkan ke Dept. Engineering, sebagai tanda bahwa WO telah diterima (Staff ENG.
akan mengisi date & time received)
3. Lembaran WO diisi oleh Dept. TRO, lembar kuning dan lembar putih&biru dipegang oleh Dept.
Engineering
4. Pada saat memulai dan selesai pekerjaan, staff ENG. mengisi lembaran WO (date & time work
started, date & time work finished, work checked by Engineering)
5. Setelah pekerjaan selesai, lembaran WO (warna putih dan biru) diserahkan ke Dept. Terkait untuk di
paraf /di otorisasi (authorized signature)
6. Lembaran WO warna putih diarsip oleh Dept. TRO dan lembaran WO warna biru diarsip oleh
Dept. Engineering
Jika dalam operasional GEDUNG telah menggunakan system komputer, maka pembuatan, distribusi /
otorisasi sampai dengan kontrol akan lebih mudah karena semua di lakukan dengan sistem internal
online.
Engineering Tools
Adalah peralatan kerja yang dipergunakan engineering department dalam melakukan semua pekerjaan,
alat ini disimpan dalam engineering store dan work shop dan di awasi distribusinya oleh Engineering
Admin. Setiap alat yang keluar engineering staff menulis dalam log book pengambilan alat / peminjaman
/ keluar alat yang ada di Store, Engineering Admin / Office. Pada setiap hari saat serah terima ( hand over
) pekerjaan hal ini akan jadi perhatian. Sedang untuk pengontrolan akan daya fungsi, kondisi dan masa
pakai alat maka setiap bulan engineering melakukan inventarisasi ( equipment inventory / inventory
tools ).
Cutting Tools
Hand Tools
Painting Equipment
1. Spray Guns (Spray Gun Kit Set) (satu set alat-alat)
2. Paint Roller Tray Set 4"
Measuring Tools
Engineering Tools
1. Lever Type Hand Grease Gun (Alat Pelumas Grease / Stempet)
2. Oiler (Alat / Tempat untuk Melumasi dengan Oli)
Brushes
1. Hand Wire Scratch Brush, Long Handle (Sikat Baja) 6 Row
2. Hand Wire Scratch Brush, Long Handle (Sikat Baja) 2 Row
Dalam pembahasan budget ada beberapa komponen yang harus diperhatikan yaitu PTER (Fix Cost) dan
Others Expenses Operation maintenance, pada materi ini tidak dijabarkan detail tentang cara
pengalokasian anggaran namun akan diterangkan komponen yang mempengaruhi dalam pembuatan
anggaran POMEC.
Pengoperasian & Perawatan gedung tersebut dikenal sebagai POMEC yang menjadi acuan dalam
pembuatan anggaran engineering. Kepanjangan dari POMEC adalah Property Operation, Maintenance
and Energy Cost. Dengan alasan demi kemudahan dalam pengelolaan dan accounting uniformity, POMEC
dibagi menjadi dua, yaitu : POM atau Property Operation Maintenance dan EC atau Energy Cost.
Sedangkan POM sendiri dibagi lagi menjadi dua, yaitu:
1. Salary / Wages, Benefit and Related expenses (Gaji/Upah, Tunjangan dan biaya biaya terkait)
2. Other Expenses for Operation and Maintenance (biaya biaya yang dibutuhkan untuk operasi dan
perawatan atau lebih banyak dikenal sebagai biaya untuk Perbaikan dan Perawatan).
Other Expenses for Operation and Maintenance, atau dikategorikan sebagai Controllable items, adalah
sebagai berikut :
Floor Covering, mencakup semua jenis penutup lantai, seperti Carpet, Keramik, Marmer, Granit
atau Cat lantai.
Paint, Wall Covering and Decoration, mencakup semua jenis Cat, Wall Paper atau penutup
dinding lainnya.
General Carpentry, mencakup semua jenis Lemari kayu, langit langit, tempat tidur, pintu kayu
dan semua kelengkapannya.
Building, mencakup semua dinding, Pintu / Jendela Kaca termasuk kelengkapannya, lantai di
bagian luar gedung.dan dinding ber-ornamen.
Locks and Keys, mencakup semua jenis kunci, termasuk kunci electronics.
Fire & Life Safety, mencakup semua Detection Systems(smoke, gas and heat detectors), Fire
extinguisher, Suppression System, Fire Alarm System dan Evacuation Systems.
Boiler & Heating, mencakup boiler, heat exchanger(calorifier) + semua kelengkapannya dan
inspeksi / sertifikasi setiap dua tahun sekali oleh DEPNAKER.
Lighting Fixtures, Mencakup setuap penggantian Fixtures lampu, seperti Fitting, Cover / Lamp
shade, transformers, Lamp-housing & brackets, dan sejenisnya.
Swimming Pool, Spa, Sauna, termasuk Filter, Pompa, kolam, Chemical Analysis dan Bacteriologie
Test.
Garden & Land Scaping, Biaya dan kebutuhan tanaman dan perlengkapannya.
Water Treatment, mulai dari proses awal sampai dengan produk akhir, storage atau
penyimpanan, dan termasuk Chemical Analysis dan Bacteriologie Test ke laboratorium.
Windows Cleaning, semua pekerjaan pembersihan Kaca dan atau jendela pada sisi luar gedung.
Sewage Treatment Plant, termasuk Compressor, Pompa, Chemical Analysis dan Bacteriologie
Test.
Disposal of Waste, mencakup semua pembuangan sampah, baik sampah kering atau basah, dan
Sludge Waste.
Other Equipment, termasuk didalamnya, Ventilating Fan, Exhaust Fan, Gondola, Dish Washing, &
Glass Washing machine, dll.
Mechanical Electrical Work, mencakup semua Panel Listrik, Pompa, UPS, Penangkal Petir,
pekerjaan Las dan termasuk Thermography Inspection dengan Infra Merah.
Plumbing, mencakup semua yang terkait dengan pipa/pemipaan, fittings/valves, dan semua
bathroom's fixtures dan komponennya.
Audio Video Equipment, mencakup semua yang terkait dengan Audio Video, seperti LCD, MATV,
OHP, VCR/VCD/DVD dan atau Cable TV.
Telephon and Telecomunication, mencakup PABX, Telp.Ext., Handy Talky, Paging System dll.
Elevator & Escalator, mencakup perawatan, perbaikan dan inspeksi / sertifikasi oleh Depnaker.
Consultant, Outsourcing, mencakup semua hal yang memerlukan jasa legal dari konsultan
maupun biaya yang dikerjakan pihak luar (outsourcing).
Enterrtaiment Entertainment, biaya yang dianggarkan untuk meng - entertain petugas atau
pejabat tertentu.
Laundry & Dry Clean, dianggarkan untuk mencuci semua linen dan uniform yang ada.
Travel Expenses, dianggarkan untuk perjalanan dinas keluar kota atau keluar negeri.
Miscelaneous, anggaran yang disiapkan untuk meng-cover yang tidak termasuk point point
diatas.
Dari data diatas dapat diketahui bahwa dalam engineering staff terdapat beberapa bidang ilmu
mulai dari mesin, listrik, sipil sampai administrasi.
Promosi, mutasi, demosi, rewards & punishment
Pengenalan Retrofitting
Dalam hal ini Retrofitting adalah melakukan analisa atas bangunan yang sudah lama ataupun tua tentang
kualitas, kondisi gedung maupun peralatan pendukungnya , baik itu sipil, mechanic, electric dan lainnya,
yang hasilnya dilakukan untuk perbaikan, perubahan, penyempurnaan, supaya kondisi gedung dan
peralatan pendukungnya lebih aman, nyaman, efisien dan ramah lingkungan.
Fungsi ruang dan bangunan yang mungkin tidak sesuai dengan tuntutan fungsi dan kegiatan
sekarang.
Alasan Retrofitting
Usia bangunan yang cukup tua > 20 tahun, namun secara structural masih layak operasional.
Fungsi ruang dan bangunan yang mungkin tidak sesuai dengan tuntutan fungsi dan kegiatan
sekaranng
Tahapan retrofitting
Survay kebutuhan dan tuntutan fungsi dan kegiatan masa kini dan mendatang
Penyusunan rencana retrofitting dan pentahapannya ( arsitektur dan interior, system mechanical
dan Electrical)
Kurang perawatan
Kurang perawatan
Penambahan system instalasi tidak sesuai dengan aturan baku (asal sistm bekerja)
Strategi Retrofitting
Efesiensi energy
Mechanical – Electrical
1 KWH energy listrik yang dibangkitkan oleh bahan bakar batu bara 1 lbs CO2
Mercury ( cacat permanent terhadap janin, menurunkan kemampuan otak (idiot), cebol,
penyakit kanker, ginjal dan hati.
Sebelum GEDUNG melakukan retrofitting ada baiknya dipertimbangkan, ditinjau beberapa hal kendala
dan hambatan dalam retrofitting.