Susi Yanti (1604104010036) Menpro

TEKNOLOGI SISTEM BANGUNAN TINGGI
AnalisisTekno-Ekonomi Bangunan Tinggi
Dosen:
MIRZA MAHMUD ST,MT
Disusun oleh :
Susi Yanti ( 1604104010036 )
Program Studi Arsitektur
Fakultas Teknik
Universitas Syiah Kuala
Banda Aceh
2020
Analisis Tekno-Ekonomi Bangunan Tinggi
DAFTAR ISI
Daftar Isi..................................................................................................................... 2
Bab I : Pengertian Tekno-Ekonomi Bangunan Tinggi.................................................3

1.1. Penilaian Terhadap Waktu........................................................................................6
1.2. Perhitungan bunga....................................................................................................7
1.3. Nilai kemudian dan nilai sekarang............................................................................7
1.4. Jumlah faktor nilai sekarang.....................................................................................8
1.5. Faktor Pemulihan Modal (FPM) atau Capital Recovery Factor..................................9
Bab II : Analisis Tekno-Ekonomi Bangunan..............................................................11

2.1. Revenue Cost Ratio (R/C) - Perbandingan Pendapatan Terhadap Pengeluaran......12
2.2. Rate Of Return On Investment Before Tax (RI b) - Tingkat Pengembalian Investasi
Sebelum Pajak....................................................................................................................13
2.3. Rate Of Return On Investment After Tax (RI a) - Tingkat Pengembalian Investasi
Setelah Pajak......................................................................................................................14
2.4. Rate Of Return On Equity (RE) - Tingkat Pengembalian Modal Sendiri...................15
2.5. Break Event Point (BEP) - Titik Impas......................................................................16
Daftar Pustaka..........................................................................................................18
Progam Studi Arsitektur – Universitas Mercu Buana | 2

BAB I : PENGERTIAN TEKNO-EKONOMI

BANGUNAN TINGGI
Untuk dapat mengadakan evaluasi tekno ekonomi sesuatu proyek dalam rangka
suatu proses pemutusan apakah mau turut menanam modal atau bersedia memberi
modal pinjaman, atau untuk mempertanggung jawabkan suatu usulan proyek, maka
perlu dipahamio terlebih dahulu beberapa pengertian dasar yang sering digunakan
dalam analisa tekno ekonomi seperti uraian dibawah ini.
DATA BANGUNAN YANG DIGUNAKAN :
a = luas lantai berulang (m2)
a’ = luas lantai netto per orang (m2)
n = jumlah lantai
e = efisiensi bangunan (%)
b = koefisien dasar bangunan (%)
f = koefisien lantai bangunan
m = kapasitas lift (orang)
s = kecepatan lift (mps)
h = tinggi lantai ke lantai (meter)
g = masa konstruksi (tahun)
p = masa pelunasan kredit (tahun)
z = umur eknomis proyek (tahun)
i = suku bunga kredit (% pertahun)
d = perubahan nilai uang terhadap waktu
discountfactor (% per tahun)
q = perbandingan modal pinjaman terhadap modal sendiri
u = harga satuan gedung (Rp/m2 atau US$/m2)
s = harga satuan tanah (Rp/m2 atau US$/m2)
t = cadangan pajak (%)
D = depresiasi/ penyusutan (%)

C = biaya tidak langsung (%)
v = faktor kekosongan gedung (%)
k = cadangan biaya (%)
Lo = pokok kredit
r = nilai sewa minimum
Sewa Dasar (BaseRate) = Nilai sewa gedung belum termasuk serviceCharge
Service Charge = Biaya operasi gedung (listrik, AC, air, telepon, asuransi,
cleaningservice, dll)
Service charge : perkantoran 25 % x sewa dasar, flat 5 % x sewa dasar, hotel ** 20

% x pendapatan total, hotel *** 30 % x pendapatan total, hotel **** 40 % x
pendapatan total, hotel***** 50 % x pendapatan total.
1. Perubahan nilai uang terhadap waktu (discountfactor) = d
d > i  tidak menguntungkan, i = suku bunga
Modal sendiri  keuntungan : tidak mengurangi pajak
Modal pinjaman  bunga : bisa mengurangi pajak
2. Perhitungan bunga
Pokok kredit : Lo
Jangka waktu : n Perkembangan kredit =Ln = Lo + Lo.ni = Lo(1+ni)
Suku bunga :i
3. Bunga berbunga (CompoundInterest)
Perkembangan kredit : Ln = Lo(1+i)n
4. Nilai kemudian (FutureValue)
Ln = Lo(1+i)n FV = PV (1+i)n
FV = FutureValue
PV = PresentValue
Jika PV = 1  (1+i)n = faktor nilai kemudian
Jika FV = 1  1 = faktor nilai sekarang
(1+i)n

- Jumlah faktor nilai sekarang = (1+i)n-1
i(1+i)n
semua rencana pemasukan dan pengeluaran harus dihitung dalam nilai sekarang.
5. Faktor Pemulihan Modal (Capital RecoveryFactor)
Pembayaran tahunan yang sama besarnya selama masa pelunasan kredit, yang
jumlah nilai sekarang sama dengan perkembangan kredit setelah masa konstruksi
atau pokok kredit ditambah bunganya.
Jika pokok kredit + bunga = 1, maka pembayaran yang sama tsb. Sebesar:
 A = i(1+i)n
(1+i)n-1
FPM X Pokok kredit  amortisasi dari kredit tersebut = pembayaran
pokok kredit + bunga yang sama setiap akhir
waktu.
CONTOH PERHITUNGAN
COMPOUND INTEREST
Modal Rp 100.000, i = 12 %
FV = PV ( 1 + i ) n
Tahun ke PV FV
n (1+i) (Rp) (Rp)
1 1,12 100.000 112.000
2 1,12 112.000 125.000
3 1,12 125.000 140.492,8
4 1,12 140.492,8 157.351,93
5 1,12 157.351,93 176.234,16

F = Rp 100.000, i = 15 %
P= Fx 1
(1+i)n
Akhir th ke 1 FV PV
n (1+i) (Rp) (Rp)
1 0,869565 100.000 86.956,50
2 0,869565 86.956,50 75.614,34
3 0,869565 75.614,34 65.751,58
4 0,869565 65.751,58 57.175,27
5 0,869565 57.175,27 49.717,61
1.1. Penilaian Terhadap Waktu

Perubahan nilai uang terhadap waktu dari suatu mata uang tergantung pada tingkat
perekonomian Negara yang mempunyai mata uang tersebut, dan tergantung lagi
pada keadaan perekonomian dunia, karena tidak ada suatu negara di dunia ini,
bagaimana juga majunya yang dapat berdiri sendiri tanpa bergantung sedikitpun
dengan negara lain.
Dalam dunia modern seperti sekarang ini, bangsa-bangsa hidup saling bergantung
baik politis ekonomis, regional, maupun internasional.Kalau perubahan nilai uang
terhadap waktu lebih tinggi dari tingkat bunga yang dapat dibebankan pada suatu
jenis usaha, maka hasil evaluasi tekno ekonomi terhadap usaha tersebut, akan
selalu negatif (tidak menguntungkan).
Pemerintah yang bijaksana akan selalu mengusahakan agar perubahan nilai uang
terhadap waktu selalu serendah-rendahnya dan harus selalu dibawah tingkat bunga
yang berlaku, yang masih dapat diterapkan dalam usaha apapun. Sebab kalau
tidak, tidak akan ada satu usaha pun yang menguntungkan dalam arti kata yang
sebenarnya.
1.2. Perhitungan bunga

Perhitungan bunga dapat dilakukan sebanding dengan satuan waktu dan
tingkat bunga atau sampleinterest sebagai berikut : Jika pokok kredit L o , satuan n
dan suku bunga i, maka perkembangan kredit setelah satuan waktu n adalah :

Lo = Lo + Loni = Lo (1+ni )...............................................................................(1)
Kemungkinan kedua adalah bahwa bunga yang timbul setelah satuan waktu,
diperlukan sebagai pokok lagi ( bunga berbunga ) atau compoundinterest .
Jadi jumlah uang yang terhutang kepada kreditor dan dipakai lagi oleh
peminjam dalam periode bunga yang berikutnya adalah :
Lo + Lo i = Lo (1+i )
Dan oleh karena kreditor berhak atas bunga dari jumlah uang yang terhutang
kepadanya, maka bunga dalam periode bunga kedua adalah :
( Lo + Lo i)i = Loi + L0 i2
Jadi dengan adanya bunga, satuan pokok kredit pada permulaan suatu
periode bunga akan mempunyai harga (1+i) satruan pada akhir periode tersebut.
Untuk jelasnya dapat digambarkan sebagai berikut:
Periode Pokok kredit Bunga selama Perkembanngan pokok kredit

atau pada awal periode pada akhir periode
satuan
waktu
1. Lo Lo i Lo + Lo i = Lo (1+i )
2. Lo (1+i ) Lo (1+i )i Lo (1+i ) + Lo (1+i )i = Lo Lo (1+i)2
3. Lo (1+i)2 Lo (1+i)2 i Lo (1+i)2 + Lo (1+i)2i = Lo (1+i)3
4 Lo (n-1) Lo (n-1)i Lo (1+i )n-1+ Lo (1+i )n-1i = Lo (1+i )n
Jadi Ln= Lo (1+i )n............................................................................................(2)
1.3. Nilai kemudian dan nilai sekarang

Dengan menggunakan rumus Ln= Lo (1+i ) dapat diterik kesimpulan bahwa nilai
kemudian (futurevalue) dari Lo jika tingkat bunga i % setelah n satuan waktu adalah:
Lo (1+i )n
Dapat ditulis secara umum:
FV =PV Ln(1+i )n ..............................................................................................(3)

FV =FutureValue
PV = PresentValue.
Jika PV = 1 , maka nilai kemudian setelah n satuan waktu dan bunga i% adalah
(1+i)n
Maka (1+i)n adalah faktor nilai kemudian (futurevaluefactor). (1+i )n dapat dihitung
dengan berbagai harga i dan n seperti terlihat pada daftar lampiran buku ini.
Dari rumus FV =PV Ln(1+i )n dapat ditarik pengertian :
FV 1
PV = =FV x
( 1+i )n ( 1+i )n
Untuk FV = 1 maka nilainya sekarang adalah :
1
PV =
( 1+i )n .................................................................................................(4)
1
( 1+i )n adalah faktor nilai sekarang dari 1 pada suatu harga i dan setelah n
satuan waktu (presentvaluefactor) factor ini sekarang dapat dihitung untuk berbagai
harga i dan n, seperti terlihat pada daftar lampiran buku ini.
1.4. Jumlah faktor nilai sekarang

Untuk dapat mengadakan evaluasi tekno ekonomi yang mendekati kenyataan,
semua uang yang akan diterima ataupun yang akan dikeluarkan selama umur
ekonomi proyek, harus dihitung dalam nilai sekarang (presentvalue).
Jumlah nilai sekarang dari pembayaran-pembayaran sebesar I selama n tahun yang

akan datang adalah :
1 1 1 1
1
+ 2
+ 3
+. .. . .. .. . .. .. .+
( 1+i ) (1+i ) ( 1+ i) ( 1+i )n
1
Ini adalah suatu deret ukur dengan suku ( 1+i ) yang jumlahnya:
1 1 1
1
− n +1
1−
( 1+i ) (1+i ) ( 1+i )n1 ( 1+i )n−1
= =
1 ( 1+i ) −1 i ( 1+ i )n
1-
( 1+i )

( 1+i )n −1
∑ PV = i ( 1+i )n ………………………………………………………….(4)
1.5. Faktor Pemulihan Modal (FPM) atau Capital

RecoveryFactor
Dalam analisa tekno ekonomi suatu proyek, perlu didapat rumus untuk menghitung
dengan cepat berapakah pembayaran tahunan yang sama besarnya selama masa
pelunasan kredit, yang jumlah nilai sekarang sama dengan perkembangan kredit
selama msa konstruksi, atau pokok kredit ditambah bunganya, selama proyek belum
menghasilkan pendapatan.
Jikja pokok kredit ditambah bunganya sama dengan 1, maka pembayaran yang
sama tersebut adalah sebesar :
i ( 1+i )n
A= ( 1+i )n −1 ……………………………………………………….(5)
Jumlah nilai sekarang dari pembayaran yang sama itu adalah :

n n n n
i ( 1+i ) 1 i ( 1+i ) 1 i ( 1+i ) 1 i ( 1+i ) 1
n [ ]
( 1+i ) −1 ( 1+i ) 1
+ n
( 1+i ) −1 ( 1+i )[ ]
2
+ n
( 1+i ) −1 ( 1+i ) 3 [ ]
+
( 1+i ) −1 ( 1+i )n
n [ ]
i ( 1+i )n 1 1 1 1
= ( 1+i )n −1 [ 1
+ 2
+
( 1+i ) ( 1+i ) ( 1+i ) 3
.. .. . .. .+
]
( 1+i )n
i ( 1+i )n
(1+i )n −1
n
× n
=1
= ( 1+i ) −1 i ( 1+i )
Faktor pemulihan modal dikalikan dengan pokok kredit merupakan amortasi dari
kredit tersebut, yang sama dengan pembayaran pokok kredit berikut bunganya, yang
dibayar dalam waktu yang sama dan jumlah pembayaran yang sama pada setiap
akhir satuan waktu.
Cara pembayaran yang sama itu memudahkan administrasi kredit. FPM dapat
dihitung untuk berbagai nilai i dan n, yang dapat dilihat pada lampiran buku ini.
Nilai Sewa Minimum (r)
Adalah nilai sewa gedung dengan dasar permeter persegi perbulan sebelum
ditambah servicecharce. Sewa dasar gedung diusahakan masih dalam batas yang
dapat dipasarkan pada suatu waktu.
Biaya Investasi = I (Biaya Proyek)
Biaya Gedung = US$

Biaya Tanah = US$
Biaya Tidak Langsung = US$
Biaya Cadangan = US$ +
Biaya Investasi = US$
Biaya Investasi
Modal Sendiri = 1 x I = US$ ( 25 % )

q+1 1:3 Modal
Pinjaman = q x I = US$ ( 75 % )
q+1
Pendapatan ProyekR = 12 aenr (1-v) = US$ … (…r)
Pengeluaran Proyek ( C )
Perkembangan kredit setelah masa konstruksi (Lg)
Lg = Lo (1+i)g = US$ ….
Bunga = i (1+i)p x Lg – Lg = US$ …
(1+i)p-1 p
Depresiasi ( D ) = 2,5 % x Biaya bangunan = US$ …
Biaya Operasi & Pemeliharaan ( O )
25 % x R = US$ … ( …r )
Pajak = 15% x (R-bunga-D-O) = US$ … ( …r )
Pembayaran kembali pokok kredit = Lg = US$ …

p
Persamaan  Pendapatan = Pengeluaran
R = bunga + D + O + pajak + pembayaran kembali pokok kredit
Nilai sewa minimum ( r ) = US$ …/m2/bulan
Bila ingin menurunkan sewa, dana depresiasi dapat digunakan untuk melunasi
kredit, maka persamaan
R + D = bunga + O + pajak + pembayaran pokok kredit
 r = US$ … /m2 / bulan
Sewa dasar ( baserate ) = 100/125 x harga sewa ( r )

BAB II : ANALISIS TEKNO-EKONOMI

BANGUNAN
Merupakan pedoman singkat bagi para perencana bangunan bertingkat banyak dan
developer dalam menyusun study kelayakan (feasibilitystudy) suatu proyek dan
analisa ekonomi.
Dalam analisis tekno-ekonomi diperlukan nilai-nilai tertentu yang dijadikan dasar bagi
perhitungan selanjutnya. Nilai-nilai yang diperlukan untuk menentukan besarnya
biaya, sebagaimana telah dijelaskan pada uraian sebelumnya adalah harga satuan
tanah dan harga satuan bangunan gedung, yang jika dikalikan dengan jumlah luas
lantai (luas lantai bruto) akan menghasilkan biaya bangunan.
Analisa Ekonomi mempertimbangkan :
1. RevenueCostRatio (perbandingan pendapatan terhadap pengeluaran)

R/C
Ratio ini menentukan besarnya resiko investasi.
Harus >1
 makin besar selisihnya terhadap 1  makin kecil resiko
2. Rate of Return on Invesment (Tingkat Pengembalian Investasi)
Ukuran ini menggambarkan daya tarik dan fisibilitas proyek. Makin tinggi rate of
return makin menarik proyeknya bagi investor.
Untuk gedung-gedung bertingkat banyak kriteria rate of return digunakan untuk

pertimbangan pemutusan jumlah lantai yang akan dibangun, disamping kriteria fisik
teknologis yang lain.
 Dihitung selama umur ekonomis proyek
Hasil bagi harus > 1  proyek fisibel/ layak
a. Tingkat pengembalian sebelum pajakRIb
Jumlah nilai sekarang dari keuntungan sebelum pajak dibagi nilai
sekarang dari investasi total.
b. Tingkat pengembalian sesudah pajak RIa

Jumlah nilai sekarang dari keuntungan setelah pajak dibagi nilai sekarang dari
investasi total
3. Rate of Return on Equity (Tingkat Pengembalian Modal Sendiri) RE
Ukuran ini menggambarkan profitibilitas penanaman modal.
Adalah Jumlah nilai sekarang dari pembayaran pengembalian modal + keuntungan +

penumpukan modal setelah kredit lunas dibagi jumlah nilai sekarang dari modal yang
ditanam.
 hasilnya harus > 1
4. BreakEvenPoint (Faktor Okupasi Titik Pulang Pokok) BEP
Berapa % tercapai untuk batas minimum tersewa supaya bisa ditutup dari
pendapatan gedung. Makin rendah faktor okupasi impasnya makin kecil resiko
investasi proyek.
Berdasarkan Analisa Ekonomi, maka :
 Developer dapat mengambil keputusan apakah ikut menanam modal

 Bank bersedia memberi pinjaman
 Untuk mempertanggung jawabkan proposal suatu proyek
2.1. RevenueCostRatio (R/C) - Perbandingan Pendapatan

Terhadap Pengeluaran
Adalah Perbandingan jumlah nilai sekarang dari pendapatan kotor selama umur
ekonomis proyek terhadap jumlah nilai sekarang dari pengeluaran-pengeluaran
pokok. Ratio ini menentukan besarnya resiko investasi.
Sebelum kredit lunas ( tahun 1 s/d tahun ke 15 )
Jumlah pengeluaran pokok (tanpa penyusutan dan pajak) =bunga + biaya operasi &
pemeliharaan = US$ …
Jumlah nilai sekarang ( tahun 1 s/d tahun ke 15 )
(1+d)p-1 x pengeluaran pokok = US$ …
d(1+d)p
Setelah Kredit Lunas (th 16 s/d th 40)
Jumlah pengeluaran pokok (tanpa penyusutan dan pajak) =

biaya operasi & pemeliharaan = US$ …
- Jumlah nilai sekarang (th ke 16 s/d th ke 40)
(1+d)Z-1 – (1-d)p-1 x pengeluaran pokok = US$ …

d(1+d)Z d(1+d)p
Jumlah nilai sekarang
Jumlah nilai sekarang pengeluaran pokok (th 1 s/d 15 + th 16 s/d 40) = US$ ... (… r )
Nilai sekarang pendapatan kotor = (1+d)Z-1 x pendapatan proyek = US$ … (… r )

d(1+d)Z
R/C = jumlah nilai sekarang pendapatan kotor = … r
jumlah nilai sekarang pengeluaran kotor …r
Untuk r = US$ …  R/C = … (jika > 1 OK )
2.2. Rate Of Return On Investment BeforeTax (RIb) - Tingkat

Pengembalian Investasi Sebelum Pajak
Adalah Perbandingan jumlah nilai sekarang laba sebelum pajak ditambah
penyusutan , terhadap nilai sekarang jumlah investasi. Ukuran ini menggambarkan
daya tarik dan fisibilitas proyek.
Laba sebelum pajak ditambah penyusutan
Pendapatan – bunga – biaya operasi & pemeliharaan = US$ ( … r )
(1+d)Z-1 x Laba = US$ … ( … r )
d(1+d)Z
Setelah Kredit Lunas (th ke 16 s/d th ke 40)
Laba sebelum pajak ditambah penyusutan =
Pendapatan – biaya operasi & pemeliharaan = US$ … ( … r )
Jumlah nilai sekarang (th ke 16 s/d th ke 40)
(1+d)2-1 – (1-d)p-1 x Laba = US$ … ( … r )
d(1+d)2 d(1+d)p
Jumlah nilai sekarang Laba sebelum pajak ditambah penyusutan

Jumlah nilai sekarang (th 1 s/d 15 + th 16 s/d 40) = US$ (… r )
Nilai sekarang investasi total = (1 + d/2)g x total investasi = US$ …
RIb = nilai sekarang Laba sebelum pajak = … r
nilai sekarang investasi total …
Untuk r = US$ … RIb = … (jika > 1 OK )
2.3. Rate Of Return On Investment AfterTax (RIa) - Tingkat

Pengembalian Investasi Setelah Pajak
Adalah Perbandingan jumlah nilai sekarang laba setelah pajak ditambah penyusutan
selama umur ekonomis proyek, terhadap nilai sekarang investasi total. Ukuran ini
menggambarkan profitibilitas penanaman modal.
Laba setelah pajak ditambah penyusutan
Pendapatan – bunga – biaya operasi & pemeliharaan – pajak =
US$ … ( … r )
(1+d)p-1 x Laba = US$ … ( … r )
d(1+d)p
Setelah Kredit Lunas (tidak ada pembatasan bunga)
Pajak = 15 % (pendapatan-penyusutan-operasi& pemeliharaan)
Laba sesudah pajak ditambah penyusutan =
Pendapatan – biaya operasi & pemeliharaan – pajak = US$ ( … r )
Jumlah nilai sekarang (th ke 16 s/d th ke 40)
(1+d)Z-1 – (1-d)p-1 x Laba = US$ … ( … r )
d(1+d)Z d(1+d)p
Jumlah nilai sekarang Laba sesudah pajak ditambah penyusutan

Nilai sekarang investasi total = (1 + d)g x total investasi = US$ …
RIa = nilai sekarang Laba sesudah pajak = … r
nilai sekarang investasi total …
Untuk r = US$ … RIb = … (jika > 1 OK )
Jika RIa< 1  sewa minimum ( r ) dinaikan.
2.4. Rate Of Return On Equity (RE) - Tingkat Pengembalian

Modal Sendiri
Adalah Perbandingan jumlah nilai sekarang laba sesudah pajak dikurangi
pembayaran kembali pokok kredit, terhadap nilai sekarang modal sendiri. Ukuran ini
menggambarkan profitibilitas penanaman modal.
Laba setelah pajak setelah dikurangi pembayaran kembali pokok kredit =

Pendapatan – bunga – biaya operasi & pemeliharaan – pajak – pembayaran kembali
pokok kredit = US$ … ( … r )
(1+d)p-1 x Laba = US$ … ( … r )
d(1+d)p
Setelah Kredit Lunas (tidak ada pembayaran bunga dan pokok kredit)
Pajak = 15 % (pendapatan-penyusutan-operasi& pemeliharaan)
Laba sesudah pajak ditambah penyusutan =
Pendapatan – biaya operasi & pemeliharaan – pajak = US$ ( … r )
- Jumlah nilai sekarang (th ke 16 s/d th ke 40)
(1+d)Z-1 – (1-d)p-1 x Laba = US$ … ( … r )
d(1+d)Z d(1+d)p
Jumlah nilai sekarang setelah pajak dikurangi pembayaran kembali pokok

kredit ditambah penyusutan

Nilai sekarang modal total = (1 + d)g x modal sendiri = US$ …
RE = nilai sekarang Laba sesudah pajak dikurangi pembayaran pokok kredit = … r
nilai sekarang modal sendiri …
Untuk r = US$ …  RE = … (jika > 1 OK )
Jika RE < 1  sewa minimum ( r ) dinaikan.
2.5. BreakEventPoint (BEP) - Titik Impas

Adalah suatu titik keseimbangan dimana pendapatan dapat menutup pengeluaran –
pengeluaran pokok gedung. Jadi berapa persen ruang harus tersewa agar
pengeluaran-pengeluaran pokok dapat ditutup.
Pendapatan penuh (Rmax) = 12 aenr = US$ … ( … rv )
Pengeluaran Pokok =
Biaya operasi & pemeliharaan + pembayaran pokok kredit + bunga = US$ … ( … rv)
Titik Impas  pendapatan penuh = pengeluaran pokok
rv = US$ … (sewa minimum)
Bila faktor pengisian (okupasi) pada titik impas = V %
maka : Rmax = US$ … ( … rV )pengeluaran pokok = US$ … ( … rV )
Dari persamaan : Pendapatan = Pengeluaran
 V = ……
…r
Untuk r = US$ …  V = … ( jika < 0,80 OK )

Jadi BreakEvenOccupancyFactor (V) = … %
Titik Impas Terjadi Pada r = rv
Penghunian Gedung V %
Keterangan :
Pengeluaran Tetap = pembayaran kembali pokok kredit + pembayaran bunga

HOTEL BISNIS DI KOTA MALANG DENGAN PENDEKATAN

TEKNO EKONOMI BANGUNAN
Ardi Kurniawan1, Tito Haripradianto2, Ary Deddy Putranto2
1Mahasiswa Jurusan Arsitektur Fakultas Tenik Universitas Brawijaya
2Dosen Jurusan Arsitektur Fakultas Teknik Universitas Brawijaya
Alamat Email penulis: ardkurniawn@gmail.com
ABSTRAK
Dengan semakin meningkatnya pendatang baik dibidang pariwisata, pendidikan
dan ekonomi, perkembangan Kota Malang kian hari kian pesat. Hal ini dapat dibuktikan
dengan terus meningkatnya jumlah hotel dan okupansi kamar pada data survey Badan
Pusat Statistik Kota Malang tahun 2005-2014. Penambahan pembangunan hotel
merupakan solusi dari terus meningkatnya jumlah hotel dan akupansi kamar tersebut.
Sesuai dengan capaian data yang diperoleh, hotel bisnis bintang 4 dengan jumlah kamar
78 buah akan dirancang dengan pendekatan tekno ekonomi bangunan. Tapak bangunan
seluas 12.840 m² berlokasi di jalan Ahmad Yani yang merupakan jalan arteri sekunder
yang menghubungkan Kota Surabaya dan Kota Malang. Pemilihan lokasi strategis
karena merupakan kawasan perdagangan dan jasa. Pendekatan tekno ekonomi
bangunan yang dilakukan disertakan dalam setiap aspek perancangan untuk
mengoptimalkan desain sehingga dapat meningkatkan nilai jual dan peluang investasi.
Dengan memasukkan program ruang yang dibutuhkan, perencanaan hotel ini telah
diperhitungkan dengan indikasi studi kelayakan bisnis maka diperoleh balik modal
investasinya adalah selama 1,3 tahun dengan Net Present Value bernilai
Rp376.498.497.203,- (NPV > 0). Selain itu nilai Profitability Index yang diperoleh sebesar
4,04 (PI > 1). Berdasarkan pertimbangan kebutuhan investasi dan perhitungan rencana
bisnis (Business Plan) pada perancangan pembangunan hotel bisnis bintang 4, daya
ketertarikan bagi para investor untuk menanamkan modalnya akan semakin besar.
Kata kunci: Hotel Bisnis, Tekno Ekonomi Bangunan, Investasi, Malang
ABSTRACT
Because of the enhancement of newcomer on tourism, education and economic field, the
growth of Malang City is increasing rapidly, this thing can be proven by the increase
number of hotel and room occupancy from the survey data of Central Bureau of Statistic
since 2005 to 2014. The added of hotel development is the solution of the increasing
number of hotel and room occupancy that needed nowadays. In accordance with the data
that established, the 4- stars business hotel with 78 rooms will be built with techo
economic approach. The building site measuring 12.840 m² which is located at Ahmad
Yani street as the artery secondary street connects Malang and Surabaya. The selection of
the strategic location caused this area is center of trade and services. The techno economic
approach is included in every design aspect to optimize the hotel’s design so it can increase
the sale value and the chances of investment. By using the space program needed, the hotel
planning has been calculated with indications business feasibility study. So, the return of
investment can be obtained in 1,3 year with Rp376.498.497.203,- (NPV > 0) Net Present
Value. Beside, the value of Profitability Index obtained is 4,04 (PI > 1). Based on investment
needs and business plan on 4 stars- business hotel design development, the investor
interest to invest will be greater.
Keywords: Bussiness Hotel, Techno Building Economy, Investment, Malang

1. Pendahuluan
Kota Malang merupakan kota terbesar kedua di Provinsi Jawa Timur
setelah Kota Surabaya. Kota ini memiliki daya tarik bagi pendatang lokal dan
pendatang asing baik dibidang pariwisata, pendidikan, maupun ekonomi. Dalam
kurun waktu 10 tahun terakhir, Kota Malang mengalami perkembangan yang
pesat, terlihat dari pertumbuhan jumlah penduduk dan perubahan tata guna
lahan. Hotel yang akan dirancang terletak di jalan Ahmad Yani Kecamatan
Blimbing, daerah yang berdasarkan regulasi termasuk dalam Malang Timur Laut
dan merupakan kawasan perdagangan dan jasa. Lokasi tersebut sarat berpotensi
pengembangannya untuk mendukung pariwisata dan bisnis karena letaknya
yang strategis yaitu di tengah pusat kota dengan akses jalan utama penghubung
Kota Malang dan Kota Surabaya.
Berdasarkan data survey Badan Pusat Statistik (BPS) Kota Malang pada tahun
2005-2014 jumlah hotel meningkat dari 52 sampai 78 buah hotel dan pada
okupansinya (persentase jumlah kamar yang terjual setiap tahun) pada tahun
2011 menembus angka 92,24%. Melalui grafik proyeksi linier didapatkan suatu
analisa bahwa tren positif dari tahun ke tahun memberi dampak rencana
penambahan perancangan hotel untuk memberikan solusi dari okupansi yang
terus meningkat. Dari capaian data yang diperoleh dan perhitungan rasio antara
jumlah hotel dan okupansi maka kebutuhan kamar hotel bintang 4 di Kota
Malang sangat dibutuhkan dan jumlah kamar yang dibutuhkan adalah 157
kamar. Karena adanya rencana pemerintah untuk membangun di 2 lokasi
berbeda maka pada 1 hotelnya diperkirakan membutuhkan 78 kamar.
2. Metode
Perancangan Hotel bisnis bintang 4 menggunakan metode utama
pendekatan tekno ekonomi bangunan untuk menentukan nilai investasi yang
mengacu pada kebutuhan kamar hotel berdasarkan room occupancy dan sesuai
dengan peraturan pemerintah yang berlaku. Data yang didapatkan dianalisa
yang nantinya akan menyimpulkan sebuah desain dan disetiap analisanya
disertakan perhitungan tekno ekonomi bangunan yang mempunyai peran
penting dalam pengukuran kajian data yang didapat.
3. Hasil dan Pembahasan

3.1 Lokasi Tapak Perancangan

Gambar 1. Kondisi eksisting tapak dan area pendukungnya
Tapak perancangan berada pada Jalan Ahmad Yani yang terletak di sub
daerah Malang Timur Laut Kota Malang dengan luasan mencapai 12.840 m² dan
dilewati jalan arteri sekunder (jalan Ahmad Yani) yang menghubungkan Kota
Malang dengan Surabaya. Lokasi perancangan berada di kawasan fungsi
perdagangan dan jasa. Batas-batas yang mengelilingi area tapak antara lain
sebelah utara tapak yaitu Plaza Telkom, sebelah timur yaitu Carrefour dan
pertokoan, sebelah selatan yaitu rumah tinggal dan pertokoan, dan sebelah barat
yaitu perumahan di Jalan Candi Jago dan Candi Kalasan.
3.2 Tekno Ekonomi Program Fungsi Bangunan
3.2.1 Tekno Ekonomi Fungsi Bangunan
Dengan mengacu pada pendekatan tekno ekonomi bangunan sebagai landasan

dari perancangan dapat dilihat bahwa ruang-ruang yang terbentuk atas dasar
kebutuhan fungsi didominasi oleh ruang-ruang dengan fungsi terjual. Jika
dibandingkan, terdapat 18 ruang yang terjual dan 12 ruang yang tidak terjual
memiliki perbandingan 3:2 dengan prosentase terjual 60% dari fungsi

keseluruhan.
3.2.2 Analisis Tata Massa Dasar

Pola penataan massa bangunan juga sesuai dengan bentuk tapak yaitu
seperti huruf “L”. Massa terdiri dari 4 bangunan yaitu diantaranya massa
penerima sebagai massa publik, massa bisnis sebagai massa semi publik, massa
hunian sebagai massa privat, dan massa utilitas sebagai massa servis. . Pola
penataan ruang secara vertikal disesuaikan berdasarkan ketetapan KLB sekitar
bangunan dan berdasarkan kebutuhan fungsi bangunan secara keseluruhan.
3.2.3 Tekno Ekonomi Berdasarkan Kebutuhan Ruang

Untuk mengetahui apakah program ruang yang dibentuk berdasarkan
kebutuhan ruang memenuhi target perhitungan analisis tekno ekonomi
bangunan, maka dibutuhkan perhitungan yang dapat dibedakan menjadi 2 yaitu
perhitungan fungsi massa hunian dan fungsi massa bisnis.

1. Perhitungan Massa Bisnis

Yang termasuk dalam perhitungan ini adalah massa penerima, massa
bisnis, dan lantai 6-7 massa hunian yang dijual berupa kondotel. A. Data
Investasi Fungsi Bisnis
a.Total luas bruto massa penerima-bisnis : 7.120,5 m²(tidak terjual 1.815 m²)
b. Total luas netto massa penerima-bisnis : 5.209,5 m²
c.Jumlah lantai gedung/basement : 4 / 1
e. Harga satuan gedung : Rp.3.000.000,-
f. Harga satuan basement : Rp.3.500.000,-
g. Harga satuan tanah : Rp.4.000.000,-
h. Biaya-biaya tidak langsung : 10% biaya bangunan
i. Koefisien Dasar Bangunan : 60%
j. Masa konstruksi : 2 tahun
k. Masa pelunasan kredit : 15 tahun
l. Umur ekonomis proyek : 40 tahun
m. Perubahan nilai uang/inflasi : 8%
n. Suku bunga kredit bank BCA : 10,25%
B. Total Investasi Fungsi Bisnis (Ib)

Penjumlahan biaya proyek = Tanah + bangunan + tidak langsung + cadangan
Tanah = Rp. 25.680.000.000,-
Bangunan (BC) = Rp. 35.141.131.500,-
Biaya non standard = Rp. 15.441.787.838,-
Tidak langsung = Rp. 5.827.089.750,-
Cadangan = Rp. 5.136.000.000,- + Total Investasi = Rp. 84.913.032.488,-
Dengan total investasi sebesar Rp.84.913.032.488,- pada bagian fungsi bisnis
didapatkan perhitungan terkait pembiayaan proyek sampai dengan perhitungan
nisbah pendapatan dan pengeluaran yang menjadi arus kas proyek perencanaan
hotel.
- Pembiayaan Proyek = Rp.103.212.321.695,-

- Modal Sendiri = Rp. 25.803.080.424,- (25% pembiayaan proyek)
- Modal Pinjaman = Rp. 77.409.241.271,- (75% pembiayaan proyek)
- Bunga Pinjaman = Rp. 6.880.821.446,-
- Depresiasi = Rp. 878.528.288,-
- Penerimaan Total = Rp.102.730.789.349,-
- Operasional dan Perawatan = Rp. 16.532.697.337,-
- Asuransi = Rp. 1.653.269.734,-
- Pajak = Rp. 6.027.820.882,-
- Pembayaran Pinjaman Pokok = Rp. 5.954.557.021,-
- Sewa Dasar = Rp. 330.580,-
- Tingkat Pengembalian Invesitasi = 7,92 (ROI Sebelum Pajak)
7,32 (ROI Setelah Pajak)
- BEP Sebelum Pajak = 5,05 Tahun
- BEP Setelah Pajak = 5,5 Tahun

- Tingkat Pengembalian Modal = 0,035

- Nisbah Pendapatan–Pengeluaran = 1,739
Perhitungan fungsi bisnis ini disertakan dengan konsep penjualan sebagian
lantai kamar hotel berupa penjualan kondotel sebagai wujud dari aplikasi
konsep yang operator hotel Tauzia berikan. Sebagai ciri khas dan keberhasilan
dari suatu investasi memang keberadaan operator hotel sangat berperan
penting. Dengan begitu pengembalian modal dan pendapatan memperoleh
keuntungan yang relatif cepat. Terbukti untuk titik impas setelah pajak dari
proses perhitungan ini hanya mencapai 5,5 tahun.
2. Perhitungan Biaya Fungsi Hunian

Pada fungsi hunian, proses penerimaan atau keuntungan tidak ditentukan
berdasarkan proses penyewaan luasan ruang per meter perseginya melainkan
dengan penyewaan kamar per harinya seperti pada perhitungan biaya fungsi
bisnis. Maka dari itu perhitungannya tidak bisa disamakan dengan perhitungan
pada fungsi bisnis lainnya.
A. Data Investasi Fungsi Hunian (yang dijual per malam)
a. Luas bruto lantai massa hunian : 6.831 m² (tidak terjual 3.000 m²)
b. Luas netto lantai massa hunian : 4.581 m²
c. Jumlah lantai gedung : 6
d. Harga satuan gedung : Rp.3.000.000,-
e. Biaya-biaya tidak langsung : 10% biaya bangunan
f. Koefisien Dasar Bangunan : 60%
g. Masa konstruksi : 2 tahun
h. Masa pelunasan kredit : 15 tahun
i. Umur ekonomis proyek : 40 tahun
j. Perubahan nilai uang/inflasi : 8%
k. Suku bunga kredit bank BCA : 10,25%
B. Total Investasi Fungsi Hunian (Ih)
Penjumlahan biaya proyek = Tanah + bangunan + tidak langsung + cadangan
Tanah = Rp.25.680.000.000,-
Bangunan (BCh) = Rp.23.129.766.000,-
Biaya non standard = Rp.15.441.787.838,-
Tidak langsung = Rp. 2.312.976.600,-
Cadangan = Rp. 5.136.000.000,- +
Total Investasi = Rp.71.700.530.438,-
Dengan total investasi sebesar Rp.71.700.530.438,- pada bagian fungsi hunian

didapatkan perhitungan terkait pembiayaan proyek sampai dengan penerimaan
selama target penjualan (perhitungan detail lihat lampiran).
- Pembiayaan Proyek = Rp.87.152.442.875,-
- Modal Sendiri = Rp.21.788.110.719,-
- Modal Pinjaman = Rp.65.364.332.156,-
- Bunga Pinjaman = Rp. 5.810.162.858,-
- Target Penerimaan/Hari = Rp. 84.897.357,- per hari (100% penjualan)
- Target Penerimaan/Hari (Logis) = Rp. 42.448.678,- per hari (50% penjualan)
- Tarif Kamar Hotel

Kamar Standard = Rp. 444.780,-/hari

Kamar Deluxe = Rp. 667.170,-/hari
Kamar Suites = Rp. 889.560,-/hari
- Penerimaan Selama Target = Rp.46.481.302.867,- (3 tahun target penjualan)
- Penerimaan Selama 1 Tahun = Rp.15.493.767.622,-
Dengan penetapan tarif kamar sesuai perhitungan dengan target penjualan
pengembalian modal untuk investasi pada massa hunian ini maka jika
dibandingkan dengan tarif kamar hotel yang biasa dikelola oleh operator Tauzia
maka harga tersebut sangat masuk akal dan bisa diterapkan di Kota Malang
sebagai perencanaan hotel bisnis bintang 4.
3.3 Hasil Desain
3.3.1 Rasio Denah
Rasio perbandingan antara lantai efektif dan non-efektif pada perencanaan
massa penerima dan massa bisnis ini menghasilkan :
- Luas lantai netto = 5.209,5 m²
- Luas lantai bruto = 7.120,5 m²
Terhitung secara keseluruhan, luas lantai efektif dari total luas lantai hotel
berkisar pada angka 73,16% dari total keseluruhan lantai yang ada. Perancangan
hotel setidaknya minimal memiliki luas lantai efektif sebesar 63% dari total
lantai keseluruhan. Sehingga perancangan pada bangunan hotel ini dianggap
mencukupi standar.
3.3.2 Perspektif Eksterior
3.3.3 Perspektif Interior

4. Kesimpulan
Kebutuhan akan kamar hotel yang meningkat di Kota Malang menuntut
desain hotel berbintang agar menyaingi pasar perhotelan yang ada. Selain itu
peluang bisnis yang cukup baik memberikan tema tersendiri pada hotel untuk
memanfaatkannya menjadi ruang-ruang jual yang mendukung akan hal itu. Hal
ini sangat berpengaruh pada daya penarikan investor yang akan ditarik untuk
menanamkan modalnya pada proyek pembangunan hotel. Dengan kepentingan
investasi tersebut, maka pemutusan penggunaan pendekatan tekno ekonomi
bangunan dianggap layak dan pantas diterapkan pada perancangan bangunan
hotel bisnis bertaraf bintang 4.
Dengan memasukkan program ruang yang dibutuhkan, perencanaan hotel ini
telah diperhitungkan dengan indikasi studi kelayakan bisnis maka diperoleh
balik modal investasinya adalah selama 1,3 tahun dengan Net Present Value
bernilai Rp376.498.497.203,- (NPV > 0) maka proyek perencanaan ini layak
dilaksanakan. Selain itu nilai Profitability Index yang diperoleh sebesar 4,04 (PI >
1) maka dapat diidentifikasikan juga bahwa proyek perencanaan ini layak
(perhitungan detail lihat lampiran). Maka dari itu, pertimbangan kebutuhan
investasi dan perhitungan rencana bisnis (Business Plan) pada proyek
pembangunan hotel bisnis bintang 4 ini akan memberikan daya ketertarikan
bagi para investor untuk menanamkan modalnya pada proyek.

DAFTAR PUSTAKA
Hartono Poerbo (1993), Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak, Penerbit

Djambatan, Jakarta.
Juwana, J.S. (2005), Panduan Sistem Bangunan Tinggi, PenerbitErlangga, Jakarta.
Analisis Swot dalam Meningkatkan Daya Saing Bisnis di Hotel Ibis Jakarta Slipi.
(2014, 10 08). Diambil kembali dari https://rinakurniawati.wordpress.com
Definisi Hotel Karakteristik Jenis dan Klasifikasi Hotel. (t.thn.). Diambil kembali
dari http://www.mandalabhakti.ac.id
Harris Hotel Conventions Malang Surga Menginap di Kota Malang. (2015, 7).
Diambil kembali dari Artikel Hotel: http://www.venuemagz.com
Harris Hotel Kota Malang Fixed ROI selama 10 Tahun. (t.thn.). Diambil kembali
dari http://archive.kaskus.co.id
Hotel Atria Malang. (t.thn.). Diambil kembali dari
http://www.atriahotelmalang.com
Hotel Harris Malang. (t.thn.). Diambil kembali dari
http://malang.harrishotels.com/
Hotel Santika Premiere Malang. (t.thn.). Diambil kembali dari
http://www.santika.com/malang-premiere
Info Tarif Kamar Hotel Santika Premiere Malang. (t.thn.). Diambil kembali dari
http://harga.web.id
Investasi 180m Paramount Land Resmikan Atria Hotel di Malang. (2013, 12 08).
Diambil kembali dari http://thepresidentpostindonesia.com
Investasi Hotel Harris Malang Rp100 miliar. (t.thn.). Diambil kembali dari
http://www.kabarbisnis.com
Jenis-Jenis Investasi. (2016). Diambil kembali dari 7 Jenis Investasi beserta
Keuntungan dan Kerugiannya: http://sekolahpintar.com/blog
Jimmy S, J. (2005). Panduan Sistem Bangunan Tinggi Untuk Arsitek dan Praktisi
Bangunan. Jakarta: Erlangga.
Malang dalam Angka. (t.thn.). Diambil kembali dari https://malangkota.bps.go.id
Neufert, E. (1996). Data Arsitek. Jakarta: Erlangga.
Pengantar Perhotelan Definisi Hotel. (2009, 07). Diambil kembali dari
http://jurnal-sdm.blogspot.co.id
Poerbo, H. (1993). Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak. Jakarta:
Djambatan.

Proposal Proyek Hotel Royal Park. (2014, 11). Diambil kembali dari
http://bikelase.blogspot.co.id/
Sekilas Malang. (t.thn.). Diambil kembali dari http://malangkota.go.id
Suliyanto. (2010). Studi Kelayakan Bisnis. Yogyakarta: ANDI Yogyakarta.

Susi Yanti (1604104010036) Menpro

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Susi Yanti (1604104010036) Menpro

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

TEKNOLOGI SISTEM BANGUNAN TINGGI

AnalisisTekno-Ekonomi Bangunan Tinggi

MIRZA MAHMUD ST,MT

Susi Yanti ( 1604104010036 )

Program Studi Arsitektur

Universitas Syiah Kuala

Bab I : Pengertian Tekno-Ekonomi Bangunan Tinggi.................................................3

Bab II : Analisis Tekno-Ekonomi Bangunan..............................................................11

Progam Studi Arsitektur – Universitas Mercu Buana | 2

BAB I : PENGERTIAN TEKNO-EKONOMI

DATA BANGUNAN YANG DIGUNAKAN :

a = luas lantai berulang (m2)

a’ = luas lantai netto per orang (m2)

e = efisiensi bangunan (%)

b = koefisien dasar bangunan (%)

f = koefisien lantai bangunan

m = kapasitas lift (orang)

s = kecepatan lift (mps)

h = tinggi lantai ke lantai (meter)

g = masa konstruksi (tahun)

p = masa pelunasan kredit (tahun)

z = umur eknomis proyek (tahun)

i = suku bunga kredit (% pertahun)

d = perubahan nilai uang terhadap waktu

discountfactor (% per tahun)

q = perbandingan modal pinjaman terhadap modal sendiri

u = harga satuan gedung (Rp/m2 atau US$/m2)

s = harga satuan tanah (Rp/m2 atau US$/m2)

t = cadangan pajak (%)

D = depresiasi/ penyusutan (%)

Progam Studi Arsitektur – Universitas Mercu Buana | 3

C = biaya tidak langsung (%)

v = faktor kekosongan gedung (%)

k = cadangan biaya (%)

r = nilai sewa minimum

Sewa Dasar (BaseRate) = Nilai sewa gedung belum termasuk serviceCharge

Service charge : perkantoran 25 % x sewa dasar, flat 5 % x sewa dasar, hotel ** 20

1. Perubahan nilai uang terhadap waktu (discountfactor) = d

d > i  tidak menguntungkan, i = suku bunga

Modal sendiri  keuntungan : tidak mengurangi pajak

Modal pinjaman  bunga : bisa mengurangi pajak

Jangka waktu : n Perkembangan kredit =Ln = Lo + Lo.ni = Lo(1+ni)

3. Bunga berbunga (CompoundInterest)

Perkembangan kredit : Ln = Lo(1+i)n

4. Nilai kemudian (FutureValue)

Jika PV = 1  (1+i)n = faktor nilai kemudian

Jika FV = 1  1 = faktor nilai sekarang

Progam Studi Arsitektur – Universitas Mercu Buana | 4

- Jumlah faktor nilai sekarang = (1+i)n-1

5. Faktor Pemulihan Modal (Capital RecoveryFactor)

FPM X Pokok kredit  amortisasi dari kredit tersebut = pembayaran

pokok kredit + bunga yang sama setiap akhir

n (1+i) (Rp) (Rp)

1 1,12 100.000 112.000

2 1,12 112.000 125.000

3 1,12 125.000 140.492,8

4 1,12 140.492,8 157.351,93

5 1,12 157.351,93 176.234,16

Progam Studi Arsitektur – Universitas Mercu Buana | 5

n (1+i) (Rp) (Rp)

1 0,869565 100.000 86.956,50

2 0,869565 86.956,50 75.614,34

3 0,869565 75.614,34 65.751,58