BAB II

TINJAUAN UMUM PROYEK

2.1. Latar Belakang Proyek

PT. Pembangunan Perumahan, Tbk, disingkat PT PP, adalah salah satu

BUMN yang bergerak di bidang perencanaan dan konstruksi bengunan. PT. PP
berdiri pada tanggal 26 Agustus 1953 dengan nama NV Pembangunan
Perumahan. Sebagai BUMN mayoritas (51%) kepemilikan saham PT. PP
dipegang oleh pemerintah Republik Indonesia dan sisanya (49%) dipegang
karyawan dan manajemen PT.PP. Sejak melantai di Bursa Efek Indonesia (BEI),
mayoritas 51% saham dipegang pemerintah, 21,4% saham publik dan 27,6%
saham dipegang karyawan dan manajemen PT. PP.

Bidang usaha utama PT. PP adalah pelaksana konstruksi bangunan

gedung dan sipil. PT. PP juga mengerjakan bidang usaha terkait lainnya, seperti
manajemen gedung, pengembangan properti dan realti. PT.PP semenjak berdiri
telah banyak sekali terlibat dalam pembuatan sejumlah bangunan penting seperti
bangunan hotel, apartemen, universitas, stadion, kantor, rumah sakit dan lain lain.

Sejalan dengan visi PT PP menjadi perusahaan kelas ASEAN yang

berkelanjutan pada tahun 2021, mereka berencana memanfaatkan pertumbuhan
pasar infrastruktur di Indonesia sebagai bagian dari upaya ekspansi bisnis.
Dengan itu maka konstruksi merupakan keahlian khusus yang dijadikan pusat
dalam bidang bisnis perusahaan ini.

Hingga saat ini PT.PP memiliki 3 anak perusahaan, antara lain :

1. PT.PP Properti Tbk

PT.PP Properti Tbk didirikan pada tahun 2013 bergerak dibidang bisnis,
yaitu Komersial, Resodensial dan Hotel.
2. PT.PP Urban
Fokus bisnisnya meliputi bidang Konstruksi Manajemen Gedung dan
Beton Precast
3. PT.PP Presisi Tbk
PT.PP Presisi Tbk adalah perusahaan jasa konstruksi yang berbasis pada
diferensiasi produk yaitu : jasa konstruksi sipil dan gedung sehingga
 terbentuk 6 lini bisnis utama yaitu pekerjaan sipil, ready mix, pekerjaan
pondasi, erector, formwork, dan rental alat berat.

AEON Sentul City ini merupakan project bangunan Mixed use dengan
pusat perbelanjaan dan 4 tower Apartemen bertingkat 31 lantai dengan rooftop
dan rencananya akan dibangun skybridge pada rooftopnya serta memiliki 3 lantai
basement. Berlokasi yang sangat strategis bagi pertumbuhan ekonomi di
sekitaran wilayah Sentul City karena letaknya yang berdekatan dengan akses jalan
Tol Jagorawi dan juga memiliki lingkungan yang dapat mendukung pertumbuhan
serta keuntungan yang baik bagi pemilik gedung maupun tenant yang akan
menyewa apartement ini serta masyarakat sekitar yang dapat memanfaatkan
pusat perbelanjaan, hiburan dan menjadi kebutuhan sehari-hari apalagi dengan
tidak adanya Mall besar di daerah sekitar Sentul menjadikan projek ini sangat
proper dibangun.

2.2. Struktur Organisasi Perusahaan

Bagan 2.1 Struktur Organisasi Perusahaan

 Sumber :www.pt-pp.com

2.3. Hubungan Kerja Proyek

Berikut merupakan hubungan kerja yang terjadi pada proyek – proyek PT.
PP Persero, berdasarkan bagan hubungan – hubungan dalam kerja proyek adalah
sebagai berikut :

Gambar 2.2 Skema Hubungan Kerja

1. Pemilik Proyek (Owner) dengan Konsultan Perencana

Owner adalah yang pemilik ide, gagasan dan rencana untuk

membangun sebuah bangunan dengan beberapa referensi dan keinginan lalu
konsultan perencana membuat gambar atau desain sesuai dengan keinginan
owner yang sesuai dengan keinginan Owner dan sesuai dengan anggaran
biaya yang mampu Owner berikan serta peraturan serta syarat – syarat yang
harus dipenuhi dalam perancangan tersebut.

2. Pemilik Proyek (Owner) dengan Kontraktor Utama

Konstraktor memberikan jasa pengerjaan proyek sesuai dengan

spesifikasi, biaya, dan keinginan Owner yang telah dirancang oleh perencana.
Namun kontraktor ini dipilih oleh Owner baik secara langsung ditunjuk atau pun
secara lelang atau tender dengan beberapa syarat yang telah Owner berikan.

3. Pemilik Proyek (Owner) dengan Konsultan Pengawas

 Pengawas proyek memiliki tugas untuk memeriksa seluruh proses
pekerjaan agar sesuai dengan apa yang telah Owner dan perencana buat dan
melaporkan proses pekerjaan tersebut kepada Owner. Jika terjadi perubahan
pengawas bertanggung jawab untuk menyampaikan kepada owner agar dapat
disetujui atau pun tidak.

4. Kontraktor dengan Konsutan Perencana

Kontraktor akan menerima spesifikasi dan gambar rencana dari

Konsultan Perencana yang nantinya akan diterjemahkan ke gambar kerja yang
nantinya akan disetujui oleh Owner.

5. Kontraktor dengan Konsultan Pengawas

Pengawas melakukan pengawasan pada setiap proses pekerjaan yang

dilakukan oleh kontraktor agar sesuai dengan spesifikasi serta gambar kerja
yang telah disepakati. Kontraktor pun memberikan laporan pada setiap
pekerjaan yang sedang maupun sudah dikerjakan yang nantinya akan di
periksa dan dilaporkan kembali oleh pengawas jika ada kesalah maupun
perubahan.

6. Kontraktor dengan Sub Kontraktor

Sub kontraktor yang berada dibawah Kontraktor utama akan diberikan

tugas dan pekerjaan sesuai dengan bidang yang dikerjakan, Kontraktor pun
memberikan pekerjaan sesuai dengan jadwal pekerjaan yang telah diberikan
oleh pengawas agar tidak ada pekerjaan yang tertinggal atau pun terlalu cepat.

7. Kontraktor dengan Supplier

Kontraktor akan meminta untuk penyediaan bahan ataupun alat kepada

supplier untuk proses pembangunan sesuai dengan kesepakatan antara
Owner dan konsultan perencana.

2.4. Pihak-pihak Pengelola Proyek

Dalam sebuah proyek terdapat beberapa pihak yang terlibat dalam proses
pekerjaan baik secara langsung maupun tidak secara langsung, adapun pihak-
pihak tersebut adalah sebagai berikut :

1. Pemilik Proyek (Owner)

 Owner adalah seseorang atau pun suatu badan swasta maupun
pemerintah yang memiliki rencana untuk membuat suatu bangunan baik skala
kecil atau skala besar. Owner juga memiliki kewajiban untuk membiayai proyek
tersebut yang sebelumnya sudah disesuaikan dengan modal atau budget yang
telah ditentukan. Owner dalam pembangunan AEON Mixed Use Sentul City ini
adalah PT. Sentul City Tbk. Selain itu owner memiliki beberapa tugas lain yaitu
diantaranya :

a. Menyediakan biaya perencanaan dan pelaksanaan pekerjaan proyek

b. Mengadakan kegiatan administrasi proyek
c. Memberikan tugas kepada kontraktor atau melaksanakan pekerjaan
proyek, dapat melalui Konsultan Pengawas dan Konsultan QS
d. Meminta pertanggung jawaban kepada konsultan pengawas atau
Manajemen Konsruksi (MK) yang terkait
e. Menerima proyek yang sudah selesai dikerjakaan oleh Kontraktor
f. Menentukan Konsultan Perencana, Konsultan Pengawas, Konsultan
QS, Kontraktor
g. Memberikan instruksi kepada pelaksana proyek baik secara langsung
atau melalui Konsultan Pengawas
h. Memberikan kelancaran baik secara waktu maupun biaya agar proyek
dapat berjalan dengan baik sesuai jadwal yang telah diatur

Owner juga memiliki beberapa wewenang diantaranya yaitu :

a. Menolak atau menerima laporan-laporan dari pengawas baik laporan

yang isidentil maupun laporan yang dibuat secara periodic
b. Meminta laporan dan penjelasan tentang pelaksanaan kepada
pengawas baik secara tertulis maupun secara lisan
c. Membuat surat perintah kerja (SPK)
d. Mensetujui atau menolak perubahan pekerjaan yang telah
direncanakan
e. Meminta pertanggung jawaban kepada pelaksana proyek
f. Memutuskan hubungan kerja dengan pihak pelaksana proyek yang
tidak dapat melaksanakan pekerjaannya sesuai denga nisi surat
perjanjian kontrak atau apabila pekerjaan tidak sesuai dengan
keinginan dan perancangan awal.

2. Konsultan Quantity Surveyor (QS)

 Quantity Surveyor (QS) adalah sebuah profesi yang mempunyai
keahlian dalam perhitungan volume, penilaian pekerjaan konstruksi,
administrasi kontrak sedemikian sehingga suatu pekerjaan dapat dijabarkan
dan biayanya dapat diperkirakan, direncanakan, dianalisa, dikendalikan dan
dipercayakan. Dalam pembangunan AEON Mixed Use Sentul City yang
menjadi Konsultan QS yaitu PT. ADIGUNA SEKAWAN SEJAHTERA.

Konsultan QS ditunjuk oleh owner sebagai badan atau orang yang akan
mengatur segala biaya, waktu, dan kontrak untuk para pelaksana proyek
ataupun untuk bernegoisasi kepada pelaksana proyek.

Adapun tugas dan wewenang Konsultan QS adalah sebagai berikut:

a. Membuat kontrak untuk pelaksana proyek (kontraktor dan sub

kontraktor)
b. Bernegoisasi harga bahan-bahan dan jasa pelaksana proyek
c. Membuat jadwal pelaksanaan proyek yang dibuat dan disetujui
bersama dengan owner
d. Melaporkan hasil kontrak yang sudah disetujui oleh pelaksana proyek
kepada owner
e. Menghitung dan membuat analisa harga bahan dan menyesuaikannya
dengan jumlah, luas, dan volume suatu bahan yang akan digunakan
pada bangunan sesuai dengan gambar kerja
f. Memriksa gambar kerja apakah sesuai dengan syarat yang telah
diberikan

3. Konsultan Perencana

Konsultan Perencana memiliki tugas untuk membuat perencanaan

struktur, mekanikal dan elektrikal, arsitektural, dan detail yang sesuai dengan
keinginan dan syarat-syarat yang telah owner berikan. Dalam pembangunan
AEON Mixed Use Sentul City ini yang menjadi konsultan Arsitektur yaitu PT.
AIRMAS ASRI ARCHITECT, lalu untuk konsultan konstruksinya yaitu PT.
KETIRA ENGINEERING CONSULTANT, lalu konsultan MEP yaitu PT.
ARKONIN.

Adapun beberapa tugas lain dari Konsultan Perencana yaitu :

a. Mengadakan penyesuaian keadaan lapangan dengan keinginan owner

b. Membuat gambar kerja pelaksanaan
 c. Membuat RKS sebagai pedoman pelaksanaan
d. Membuat rencana anggaran biaya (RAB)
e. Memproyeksikan keinginan atau ide owner kedalam desain bangunan.
Melakukan perubahan desain jika terjadi penyimpangan pelaksanaan
pekerjaan atau tidak sesuai dengan aturan-aturan yang ada
f. Mempertanggung jawabkan hasil desain dan perhitungan struktur bila
terjadi kesalahan konstruksi

Konsultan Pengawas juga memiliki beberapa wewenang diantaranya yaitu:

a. Mempertahankan desain dalam hal pelaksanaan bangunan yang

melaksanakan pekerjaan tidak sesuai dengan rencana
b. Menentukan warna, jenis material, dan ukuran yang akan digunakan
dalam pekerjaan proyek

4. Konsultan Pengawas

Konsultan Pengawas dibutuhkan oleh owner untuk mengawasi setiap

proses pekerjaan proyek ataupun hasil pekerjaan proyek, yang nantinya akan
dilaporkan kepada Owner secara langsung atau melalui konsultan QS. Adapun
tugas dan tanggung jawab Konsultan Pengawas antara lain adalah:
a. Melakukan pengawasan berkala serta memberikan pengarahan,
petunjuk dan penjelasan kepada kontraktor serta memeriksa hasil-hasil
yang sedang maupun telah dilaksanakan
b. Memberi rekomendasi progress laporan pekerjaan pelaksana untuk
meminta dana kepada owner guna membiayai pelaksanaan pekerjaan
selanjutnya
c. Memberikan teguran atau peringatan kepada pelaksana konstruksi
apabila dalam pelaksanaan pekerjaan terjadi penyimpangan dari
spesifikasi dan gambar kerja
d. Mempersiapkan, mengawasi, dan melaporkan hasil pekerjaan proyek
kepada owner

5. Kontraktor

Kontraktor atau juga pelaksana proyek adalah badan usaha swasta

ataupun pemerintah yang berfungsi untuk melaksanakan suatu proyek
 perencanaan. Dipekerjakan oleh owner dengan cara penunjukan langsung
ataupun dengan sistem lelang. Kontraktor bekerja sesuai dengan gambar kerja
dan RKS yang telah dibuat oleh owner. Dalam pembangunan AEON Mixed
Use Sentul City yang menjadi kontraktor utama yaitu PT. PP (Persero).
Adapun tugas dan tanggung jawab kontraktor sebagai berikut :

a. Melaksanakan semua pekerjaan yang sudah disepakati, sesuai dengan

jadwal dan spesifikasi bahan material yang disetujui
b. Mematuhi dan melaksanakan segala arahan yang diberikan guna
memaksimalkan hasil pekerjaan
c. Menyerahkan shop drawing dan metode pekerjaan sebagai bukti
kelayakan dalam mengerjakan proyek
d. Menyediakan tenaga kerja, bahan material, alat perlengkapan dan jasa
yang diperlukan selama proses pengerjaan sesuai spesifikasi teknis
dan gambar
e. Membuat laporan harian, mingguan, dan bulanan yang diserahkan
kepada owner dan konsultan pengawas
f. Bertanggung jawab atas kualitas dan mutu pekerjaan
g. Membayar ganti rugi jika terjadi kecelakaan atau kesalahan dalam
pekerjaan
h. Berhak menerima sejumlah biaya pelaksanaan pekerjaan yang telah
selesai dari pemberi tugas dengan kesepakatan yang tercantum dalam
kontrak kerja

6. Sub Kontraktor

Sub Kontraktor merupakan kontraktor atau pelaksana yang

dipekerjakan oleh kontraktor utama sebagai spesialis dalam satu atau
beberapa pekerjaan yang ada dalam proyek. Sub kontraktor biasanya memiliki
satu bidang pekerjaan khusus yang dapat mereka kerjakan guna menambah
kualitas dan mutu dari pekerjaan tersebut. Berikut merupakan beberapa tugas
dari Sub Kontraktor, yaitu :

a. Mengerjakan pekerjaan yang diberikan melalui Kontraktor utama

b. Mengerjakan pekerjaan yang menjadi bidang khusus Sub Kontraktor
tersebut
c. Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan jadwal yang telah ditentukan
d. Memberikan usulan spesifikasi bahan material kepada Kontraktor agar
pekerjaan dapat menghasilkan hasil yang maksimal
e. Bertanggung jawab bila ada kesalahan pekerjaan, dan mengganti rugi
kesalah tersebut