Implikasi Pasal 32 ayat (2) dan (3) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 terhadap

Pemenuhan Standar Nasional Indonesia (SNI) Terkait Penyediaan Perumahan oleh

Pengembang Real Estate

Fennieka Kristianto
fennieka@president.ac.id
Dosen Program Studi Ilmu Hukum, Universitas Presiden

ABSTRACT
The enactment of Law Number 1 of 2011 concerning Housing and Settlement Areas (the
Housing Act) since 2011 raises several counter-productive potentials for the housing sector in
Indonesia. There are new problems related to the application of the Indonesian National
Standard and it has implications for housing developers both in terms of technical and juridical
aspects, which are interesting to examine in depth. What are the possibilities faced by a
housing developer if the requirements for fulfilling the requirements of the Indonesian National
Standard must be met by a housing developer? How is the application of Article 32 paragraph
(2) and (3) of the Housing Law when faced with realities on the ground? The normative
research method is used and is intended to criticize several articles in the Housing Law
regarding their implications for housing provision by housing developers with the obligation
to use domestic products that must meet the Indonesian National Standard (SNI).
Keywords: Developers, Housing, Indonesian National Standards (SNI).

ABSTRAK
Keberlakukan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman (UU Perumahan) sejak tahun 2011 menimbulkan beberapa potensi kontra
produktif terhadap sektor perumahan di Indonesia. Ada permasalahan baru terkait dengan
penerapan Standar Nasional Indonesia dan memiliki implikasi terhadap pengembang
perumahan baik menyangkut aspek teknis maupun aspek yuridis, yang menarik untuk ditelaah
secara mendalam. Bagaimana kemungkinan yang dihadapi pengembang perumahan bilamana
ketentuan pemenuhan persyaratan Standar Nasional Indonesia wajib dipenuhi oleh
pengembang perumahan? Bagaimana penerapan Pasal 32 ayat (2) dan (3) Undang-Undang
Perumahan tersebut apabila dihadapkan dengan kenyataan di lapangan? Metode penelitian
normatif digunakan dan dimaksudkan untuk mengkritisi beberapa pasal dalam UU Perumahan
terkait implikasinya terhadap penyediaan perumahan oleh pengembang perumahan dengan
kewajiban pemanfaatan produk dalam negeri yang wajib memenuhi Standar Nasional
Indonesia (SNI)
Kata Kunci: Pengembang, Perumahan, Standar Nasional Indonesia (SNI).

A. Pendahuluan perumahan dan kawasan

permukiman agar masyarakat
Negara bertanggung jawab
mampu bertempat tinggal serta
melindungi segenap bangsa
menghuni rumah yang layak dan
Indonesia melalui penyelenggaraan

1
 terjangkau di dalam lingkungan peraturan perundang-undangan
yang sehat, aman, harmonis, dan yang mendukung. Kebijakan umum
berkelanjutan di seluruh wilayah pembangunan perumahan
Indonesia. 1 diarahkan untuk:2

Pembangunan perumahan - memenuhi kebutuhan

dan kawasan permukiman yang perumahan yang layak dan
bertumpu pada masyarakat terjangkau dalam lingkungan
memberikan hak dan kesempatan yang sehat dan aman yang
seluas-luasnya bagi masyarakat didukung prasarana, sarana, dan
untuk ikut berperan. Sejalan dengan utilitas umum secara
peran masyarakat di dalam berkelanjutan serta yang
pembangunan perumahan dan mampu mencerminkan
kawasan permukiman, Pemerintah kehidupan masyarakat yang
mempunyai tanggung jawab untuk berkepribadian Indonesia;
menjadi fasilitator, memberikan - ketersediaan dana murah jangka
bantuan dan kemudahan kepada panjang yang berkelanjutan
masyarakat, serta melakukan untuk pemenuhan kebutuhan
penelitian dan pengembangan yang rumah, perumahan,
meliputi berbagai aspek yang permukiman, serta lingkungan
terkait, antara lain, tata ruang, hunian perkotaan dan
pertanahan, prasarana lingkungan, perdesaan;
industri bahan dan komponen, jasa - mewujudkan perumahan yang
konstruksi dan rancang bangun, serasi dan seimbang sesuai
pembiayaan, kelembagaan, sumber dengan tata ruang serta tata
daya manusia, kearifan lokal, serta

1 sosial budaya yang mampu menjamin kelestarian

Sebagai salah satu kebutuhan dasar
manusia, idealnya rumah harus dimiliki oleh setiap
keluarga, terutama bagi masyarakat yang
berpenghasilan rendah dan bagi masyarakat yang
tinggal di daerah padat penduduk di perkotaan.
Negara juga bertanggung jawab dalam menyediakan
dan memberikan kemudahan perolehan rumah bagi
masyarakat melalui penyelenggaraan perumahan
dan kawasan permukiman serta keswadayaan
masyarakat. Penyediaan dan kemudahan perolehan
rumah tersebut merupakan satu kesatuan fungsional
dalam wujud tata ruang, kehidupan ekonomi, dan
lingkungan hidup sejalan dengan semangat
demokrasi, otonomi daerah, dan keterbukaan dalam
tatanan kehidupan bermasyarakat, berbangsa, dan
bernegara sebagaimana diuraikan dalam Penjelasan
Umum Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011
tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.
2
Penjelasan Umum Undang-Undang
Perumahan dan Kawasan Permukiman.

2
 guna tanah yang berdaya guna Rendah (MBR) maupun yang bukan
dan berhasil guna; MBR.3
- memberikan hak pakai dengan
Keberlakuan Undang-
tidak mengorbankan kedaulatan
Undang Nomor 1 Tahun 2011
negara; dan
tentang Perumahan dan Kawasan
- mendorong iklim investasi
Permukiman (UU Perumahan)
asing.
sejak tahun 2011 hingga kini
Sejalan dengan arah ternyata menimbulkan beberapa
kebijakan umum tersebut, potensi kontra produktif terhadap
pemerintah perlu memberikan sektor perumahan di Indonesia. Ada
kemudahan perolehan rumah bagi hal baru yang diatur dan memiliki
masyarakat berpenghasilan rendah implikasi terhadap pengembang
melalui program perencanaan perumahan baik menyangkut aspek
pembangunan perumahan secara teknis maupun aspek yuridis, yang
bertahap dalam bentuk pemberian menarik untuk
kemudahan pembiayaan dan/atau ditelaah/didiskusikan secara
pembangunan prasarana, sarana, mendalam serta menemukan
dan utilitas umum di lingkungan kemungkinan yang dihadapi
hunian. Berdasarkan latar belakang pengembang perumahan bilamana
tersebut, pemerintah membuat undang-undang tersebut
Undang-Undang Nomor 1 tahun dihadapkan dengan kenyataan di
2011 tentang Perumahan dan bidang pembangunan properti
Kawasan Permukiman. Hal ini juga perumahan. Beberapa
bertujuan untuk mengatasi permasalahan terkait dengan pasal-
kekurangan rumah (backlog) yang pasal dalam UU Perumahan
menurut data dari Badan Pusat tersebut, antara lain: dalam Pasal 32
Statistik (BPS) pada tahun 2015 ayat (2) UU Perumahan secara
mencapai 11.4 juta baik yang rumah filosofis dinyatakan untuk
tangga Masyarakat Berpenghasilan pemanfaatan bahan baku yang
bersumber dari dalam negeri yang

3 Usaha dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli

Fennieka Kristianto, Prinsip
Keseimbangan antara Konsumen dan Pelaku Satuan Rumah Susun , (Disertasi Doktor
Universitas Indonesia, Jakarta, 2019), hal. 3.

3
 selengkapnya diatur sebagai demi memajukan ekonomi bangsa
berikut:4 Indonesia, seyogyanya menggunakan
produk anak bangsa sendiri. Namun,
“Pembangunan perumahan
dilakukan dengan kenyataan di lapangan, pengembang
mengembangkan teknologi perumahan lebih banyak
dan rancang bangun yang
ramah lingkungan serta menggunakan bahan
mengembangkan industri bangunan/produk impor daripada
bahan bangunan yang
produk lokal. Mengapa para
mengutamakan
pemanfaatan sumber daya pengembang seolah-olah tidak
dalam negeri dan kearifan mengindahkan ketentuan yang
lokal yang aman bagi
ditetapkan dalam UU Perumahan
kesehatan.”
tersebut? Bagaimana implikasinya
Sedangkan Pasal 32 ayat (3) UU
Perumahan menyebutkan bahwa: terhadap penyediaan perumahan oleh
“Industri bahan bangunan pengembang perumahan? Oleh
sebagaimana dimaksud pada ayat (2)
karenanya, perlu ditelaah ketentuan
wajib memenuhi Standar Nasional
Indonesia.” Pasal 32 ayat (2) dan ayat (3)
Menurut ketentuan dalam sebagaimana tersebut di atas terkait
Pasal 32 ayat (2) dan ayat (3) UU dengan pemanfaatan bahan bangunan
Perumahan, pengembang diwajibkan lokal dan kewajiban memenuhi
mematuhi ketentuan tersebut dalam Standar Nasional Indonesia (SNI).
rangka menyediakan dan
memanfaatkan bahan bangunan yang
mengutamakan penggunaan sumber B. Analisa
daya dalam negeri (produk lokal) dan Perusahaan pengembang
kearifan lokal yang aman bagi umumnya berbentuk badan hukum
kesehatan. atau Perseroan Terbatas, dan
Apakah hal ini dapat sebagai perseroan terbatas tentunya
dilakukan dan dipenuhi oleh para tujuan utama dari mendirikan
pengembang penyedia perumahan di perusahaan di bidang
Indonesia? Memang secara ideal dan pengembangan dan pembangunan

4
Indonesia, Undang-Undang Nomor 1
Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman.

4
properti, khususnya di bidang real keuntungan tanpa harus melanggar
estate atau perumahan, adalah hukum.
untuk mendapatkan keuntungan
Kenyataannya para
yang sebesar-besarnya. Dapat
pengembang/developer selaku
dipastikan bahwa perusahaan-
pembangun perumahan dan
perusahaan yang bergerak di
permukiman, untuk memperoleh
bidang pengembangan
laba dari marjin tersebut di atas,
(development) sebelum melepas
perusahaan umumnya akan mencari
produknya ke pasaran, pastilah
bahan baku dengan harga murah
telah memiliki perhitungan cost-
namun berkualitas baik atau dengan
benefit atau laba-rugi yang akan
harga pasaran namun disertai
diperoleh, salah satunya berasal dari
kualitas yang lebih baik, faktanya
marjin nilai bangunan dengan harga
bahan bangunan yang umumnya
yang akan dipasarkan pada
digunakan oleh pengembang di
konsumen, laba dari marjin nilai
Indonesia tersebut belum/tidak
bangunan tersebut bila ditelaah
semua berstandar SNI (bahan
lebih lanjut, umumnya diperoleh
bangunan tidak berasal dari
dari kecerdasan mengolah
Indonesia), namun tetap bahan-
komposisi bahan bangunan yang
bahan dimaksud sesuai dengan
variatif (artinya tidak hanya
standar konstruksi. Seringkali
bersumber pada bahan lokal/dalam
ditemukan pengembang dalam
negeri).
pembangunan menggunakan bahan
baku yang berasal dari luar negeri,
Untuk mencapai
dengan pertimbangan harga sama
pembangunan perumahan yang
dengan bahan baku lokal namun
ramah lingkungan dan memenuhi
memberikan kualitas yang lebih
standar kesehatan yang baik secara
baik, sehingga perspektif
mutatis mutandis juga memerlukan
pengembang sebagai pelaku usaha
biaya yang besar dalam
belum dapat dijangkau oleh
pengadaaannya, tentu saja dalam
pembuat undang-undang.
sudut pandang pengembang sebagai
pelaku usaha akan mencari celah- Berdasarkan uraian tersebut

celah untuk tetap mendapatkan di atas maka dapat dijelaskan bahwa

keberadaan pasal tersebut di atas

5
dalam undang-undang perumahan Selain itu, apabila ditelaah
dan permukiman akan memberikan lebih lanjut dan dikaitkan dengan
implikasi yang negatif yaitu berupa ketentuan Pasal 33 ayat 1 UU
pengurangan laba dari sektor bahan Perumahan mengatur tentang
baku akibat pembatasan perolehan kemudahan bagi pengembang yang
bahan bangunan yang wajib memiliki segmentasi
berstandar SNI, dalam hal demikian berpenghasilan rendah,
terjadi friksi antara hukum yang selengkapnya diatur:
mengatur dengan realitas bisnis
“Pemerintah daerah wajib
pengembang, akibatnya keberadaan memberikan kemudahan
pasal tersebut tidak memberikan perizinan bagi badan hukum
yang mengajukan rencana
kepastian hukum. Permasalahan pembangunan perumahan
selanjutnya, bagaimana untuk Masyarakat
Berpenghasilan Rendah.”
pelaksanaan dan pengawasan atas
pasal tersebut; dan berapa persen Dalam perspektif penyusunan

(%) konkritnya untuk komposisi perundang-undangan, cakupan atau

untuk mencapai keutamaan wilayah berlakunya perundang-

pengembangan bahan baku dalam undangan berlaku untuk skala

negeri dan kearifan lokal? Lalu nasional, dengan kata lain berlaku

apakah yang menjadi tolok ukur penuh dari sabang sampai merauke

dalam negeri/lokal? Apakah tanpa terkecuali/diskriminasi.

perusahaan yang saham Meskipun terhadap pengembang

mayoritasnya dimiliki oleh asing dengan segmen khusus ini diberi

tapi memproduksi bahan baku yang kemudahan untuk mengurus

diambil dari dalam negeri dapat perizinan, namun tetap wajib

dikategorikan lokal? Tentu mengikuti ketentuan pemenuhan

permasalahan tersebut tidak dapat SNI. Ketentuan Pasal 32 ayat (2) dan

dijawab dikarenakan undang- (3) tersebut juga berlaku bagi

undang tidak/belum mengaturnya. pengembang penyedia perumahan

sehingga diperlukan pengaturan bagi Masyarakat Berpenghasilan

lebih lanjut terkait dengan Rendah (MBR). Penerapan

ketentuan-ketentuan di atas. pemanfaatan bahan bangunan yang

bersumber dari produk dalam negeri
tentunya menjadi semakin sulit

6
 dipenuhi jika melihat kenyataan Konstruksi, Penghunian, Operasi dan
bahwa bahan bangunan produksi luar Pemeliharaan, adalah sebagai
negeri ternyata lebih rendah harganya berikut:
namun kualitas lebih baik dari produk
dalam negeri. Sebagai pengembang Sumber: Modul 01 Rumah Ber-
SNI, Badan Standar dan Diseminasi
pembangun perumahan untuk MBR,
Pusat Penelitian dan Perkembangan
tentunya harus lebih cermat Permukiman Kementerian

menghitung anggarannya agar tetap Pekerjaan Umum dan Perumahan

Rakyat.
dapat menikmati keuntungan/laba
dari perusahaannya. Modul
diseminasi Rumah Ber-SNI yang Terkait dengan pengertian
disediakan oleh Kementerian PUPR 5 Standar Nasional Indonesia, yang
untuk menunjang pemanfaatan SNI didefinisikan sebagai standar yang
Rumah Sejahtera, yang memenuhi ditetapkan oleh Badan Standarisasi
ketentuan kehandalan bangunan, Nasional dan berlaku secara
meliputi; keselamatan, kesehatan, nasional. 6 Sedangkan pengertian
kenyamanan, dan kemudahan. Modul Standar adalah spesifikasi teknis atau
ini disusun berdasarkan tahapan; sesuatu yang dibakukan termasuk tata
Perencanaan, Perencangan, cara dan metode yang disusun

5 6
Kementerian Pekerjaan Umum dan Indonesia, Peraturan Pemerintah
Perumahan Rakyat, “Modul 01 Badan Diseminasi Tentang Standarisasi Nasional, PP No. 102 Tahun
Rumah Ber-SNI: Rumah Sejahtera,” diakses dari 2000.
http://litbang.pu.go.id/puskim/source/pdf/Rumah%
20ber%20SNI%20Compile.pdf

7
 berdasarkan konsensus semua pihak konstruksi dan bangunan. 9 Jika
yang terkait dengan memperhatikan dipaksakan pemenuhan pemanfaatan
syarat-syarat keselamatan, bahan bangunan yang bersumber dari
keamanan, Kesehatan, lingkungan dalam negeri dan wajib memenuhi
hidup, perkembangan ilmu SNI, tentunya menimbulkan
pengetahuan dan teknologi serta permasalahan baru yang berpotensi
pengalaman perkembangan masa menyulitkan perusahaan
kini, masa yang akan datang untuk pengembang perumahan dalam
memperoleh manfaat yang sebesar- menyediakan perumahan dengan
besarnya. 7 Meskipun Kementerian anggaran yang terbatas. Tujuan
Pekerjaan Umum dan Perumahan pemerintah untuk menyediakan
Rakyat (Kementerian PUPR) telah perumahan bagi rakyat Indonesia
menerbitkan Buku Daftar Standar mengalami hambatan karena peran
Pedoman Bahan Konstruksi serta dan swadaya masyarakat yang
Bangunan dan Rekayasa Sipil berisi diharapkan dari para pengembang
daftar Standar Nasional Indonesia perumahan ternyata mengalami
dan Pedoman bidang Pekerjaan kesulitan untuk dapat mewujudkan
Umum dan Permukiman yang pemenuhan perumahan bagi
terakhir edisi Februari 2017,8 namun masyarakat berpenghasilan rendah.
hal ini tidak sepenuhnya dapat
dilaksanakan. Kementerian PUPR C. Simpulan dan Saran
dalam melakukan penyusunan Buku UU Perumahan ini yang
Daftar Standar Pedoman Bahan sejatinya dapat menjawab
Konstruksi Bangunan dan Rekayasa tantangan Pembangunan
Sipil, merujuk kepada padanan yang Perumahan ke depan, di mana salah
berlau secara Internasional, termasuk satu filosofinya adalah untuk
dalam melakukan klasifikasinya mendorong ketersediaan
merujuk kepada ICS (International perumahan yang masih kurang
Classification Standard) untuk (backlog) hingga saat ini, pada

7
Ibid.
8
Disusun oleh Sekretariat Badan Litbang
Pekerjaan Umum selaku Sekretariat PT 91-01
bersama-sama dengan Pusat-Pusat Litbang selaku
SPT, serta Satminkal Kementerian Pekerjaan
Umum. Buku ini diterbitkan secara berkala sesuai
dengan perkembangan penyusunan dan penerbitan
SNI & Pedoman, serta berpedoman pada Peraturan
Pemerintah Nomor 102 tahun 2000 tentang Standar
Nasional, diunggah dari http://sni.litbang.pu.go.id.
9
Kementerian PUPR, Daftar Standar
Pedoman Bahan Konstruksi Bangunan dan
Rekayasa Sipil, Edisi Februari 2017, hal. 7.

8
kenyataannya, dalam UU memproduksi bahan bangunan
Perumahan tersebut dalam berkualitas sekaligus memenuhi
ketentuan Pasal 32 ayat (2) dan ayat SNI. Selain itu, diperlukan
(3) terkait dengan kewajiban perluasan diseminasi modul 01
pemanfaatan bahan bangunan yang Rumah Ber-SNI Rumah Sejahtera
berasal dari lokal/dalam negeri dan kepada para pengembang
produk tersebut wajib memenuhi perumahan sehingga dapat
Standar Nasional Indonesia yang membantu mengurangi backlog
harus dipatuhi, menjadi perumahan, khususnya bagi
penghambat para pengembang masyarakat berpenghasilan rendah.
perumahan untuk dapat memenuhi
backlog perumahan yang layak dan
sehat serta aman dengan harga DAFTAR PUSTAKA
terjangkau.
Berdasarkan analisa dan 1. Indonesia, Undang-Undang
simpulan yang ada serta mengingat Dasar 1945.
hakikat dari penentuan SNI untuk 2. ________, Undang-Undang
mendapatkan kualitas dengan Tentang Perumahan dan
standar tertentu maka disarankan Kawasan Permukiman, UU No.
agar pemerintah dapat memberikan 1 Tahun 2011. LNRI No. 7
kemudahan bagi para pengembang, Tahun 2011, TLN No. 5188
tidak hanya dari segi kemudahan 3. ________, Peraturan
perizinan bagi pengembang Pemerintah Tentang
penyedia perumahan bagi MBR Standarisasi Nasional, PP No.
namun juga memberi pilihan 102 Tahun 2000.
kepada para pengembang untuk 4. Kementerian PUPR, Daftar
menentukan bahan bangunan yang Standar Pedoman Bahan
berkualitas namun terjangkau Konstruksi Bangunan dan
harganya. Kualitas bahan bangunan Rekayasa Sipil, Edisi Februari
yang bersumber dari dalam negeri 2017.
tentunya dapat dijangkau dengan
5. Pusat Penelitian dan Pengembangan
cara antara lain mengundang Kementerian Pekerjaan Umum dan
Permahan Rakyat: “Buku Daftar
investor/ahli untuk mendirikan Standar Pedoman Bahan Konstruksi
Bangunan dan Rekayasa Sipil berisi
perusahaan patungan yang daftar Standar Nasional Indonesia

9
dan Pedoman bidang Pekerjaan
Umum dan Permukiman, edisi
Februari 2017” diakses dari
http://sni.litbang.pu.go.id

10