MANAJEMEN

KONTRAK KONSTRUKSI
MANAJEMEN PROYEK – GANJIL 2020
MANAJEMEN KONTRAK KONSTRUKSI
 KRITERIA PEMILIHAN BENTUK KONTRAK
• Kompleksitas/keunikan proyek
• Kemampuan pemilik proyek untuk mengelola desain dan konstruksi
• Toleransi pemilik proyek atas resiko
• Ketersediaan sumber daya
• Kemampuan pemilik proyek dalam mengendalikan proyek
• Kemungkinan terjadinya perubahan dan keterlambatan pekerjaan
• Durasi total waktu pekerjaan yang dibutuhkan
• Kondisi keuangan pemilik proyek
 BENTUK KONTRAK KONSTRUKSI
• Aspek perhitungan biaya
• Aspek perhitungan jasa
• Aspek cara pembayaran
• Aspek pembagian tugas
 Aspek perhitungan biaya
• Fixed lump sum price
- fokus pada total harga pekerjaan
- kontraktor (-), owner (+)
• Unit price
- harga satuan item pekerjaan bersifat tetap
- adil pada semua pihak
- detil pada sertifikat pembayaran (opname)
 Variasi Fixed lump sum price
• Harga Tetap dengan Eskalasi
ada ketentuan bahwa harga kontrak dapat disesuaikan,
naik/turun, yang didasarkan atas suatu indeks eskalasi
yang disetujui bersama
• Harga Tetap dengan Perangsang
dalam hal ini kontraktor akan mendapat tambahan harga
yang telah disetujui formulanya sebagai perangsang,
misal: dapat menyelesaikan proyek lebih awal dari
rencana
 Aspek perhitungan JASA
• Biaya tanpa jasa (cost without fee)
- pekerjaan sosial
• Biaya ditambah jasa (cost plus fee)
- owner (-), kontraktor (+)
- perlu ada konsultan pengawas (menentukan batas
pekerjaan)
• Biaya ditambah jasa pasti (cost plus fixed fee)
- biaya jasa bersifat tetap (bukan presentase)
 Aspek CARA PEMBAYARAN
• Monthly payment
- lazim dilakukan, performa kontraktor baik
• Stage payment - sesuai prestasi yang disepakati
• 3 macam stage payment:
1. pembayaran berdasar biaya
2. pembayaran berdasar waktu
3. pembayaran berdasar prestasi kemajuan pekerjaan
• Contractor’s full prefinance
- pemilik proyek menyerahkan jaminan pembayaran
 Aspek PEMBAGIAN TUGAS
• Kontrak konvensional
- pemisahan jelas antara owner, konsultan, dan kontraktor
 Aspek PEMBAGIAN TUGAS LANJT.

• Kontrak spesialis
mutu lebih handal,
penghematan waktu &
biaya, kemudahan owner
mengganti kontraktor
 Aspek PEMBAGIAN TUGAS LANJT.

• Kontrak design and built/turnkey

- kontraktor sebagai konsultan
perencana (percepatan
siklus proyek - overlapping)
- FIDIC -- DB beda dengan
turnkey: aspek pembayaran
(DB – termin, turnkey – akhir)
 Aspek PEMBAGIAN TUGAS LANJT.

• Kontrak EPC
- sama dengan kontrak DB/Turnkey, untuk pekerjaan di
proyek infrastruktur, industri minyak, gas bumi dan
petrokimia
- tidak hanya finish pekerjaan tapi juga performance (TOR-
Term of Reference), dari engineering - procurement -
construction
 Aspek PEMBAGIAN TUGAS LANJT.

• Kontrak BOT/BLT
- BOT (build-operate-transfer) setelah selesai bisa ada
tambahan kontrak Operating & Maintenance Contract
- BLT (build-lease-transfer)
 Aspek PEMBAGIAN TUGAS LANJT.

• Kontrak swakelola/force account, seluruh tahap konstruksi

dipegang oleh satu pihak (kontraktor/developer besar) mulai dari
desain, pengadaan, pelaksanaan
• Kelemahan swakelola:
- reaksi dari pihak lain
- keterbatasan SDM
- penghimpunan pegawai pelatihan & retensi
- kesulitan hubungan pekerjaan
- kenaikan pertanggungjawaban tugas
 BENTUK KONTRAK BERDASAR
PERPRES NO. 70 TAHUN 2012
• Cara Pembayaran (Lumpsum, harga satuan, mixed, persentase,
terima jadi)
• Pembebanan Tahun Anggaran (Tunggal dan Jamak)
• Sumber Pendanaan (Pengadaan Tunggal, Bersama dan Kontrak
Payung)
• Jenis Pekerjaan (Tunggal dan Terintegrasi)
Kontrak jasa konsultan
harga satuan ?
KONTRAK PAYUNG
- Perjanjian dengan satu atau sejumlah penyedia untuk melakukan
pengadaan barang/jasa dengan menetapkan harga satuan (syarat dan
kondisi untuk dilakukan transaksi pembelian selama masa perjanjian
berlaku).
- Kontrak Payung digunakan dalam hal pengadaan atau pekerjaan yang akan
dilaksanakan secara berulang dengan spesifikasi yang pasti, namun volume
dan waktu pemesanan belum dapat ditentukan.
- Kontrak Payung biasanya ditemukan dalam perjanjian Pengadaan
Barang/Jasa (PBJ), misalnya jasa layanan perjalanan (travel agent),
pengadaan material, pengadaan alat tulis kantor (ATK), atau pengadaan
obat tertentu pada rumah sakit
Syarat dan kriteria penggunaan
Kontrak Payung
1. Persyaratan dapat dipahami dengan baik, yaitu bahwa barang atau jasa hendaknya
merupakan item yang didefinisikan dengan mudah sehingga dalam menyusun
persyaratan barang pun dapat dilakukan dengan mudah;
2. Persyaratan kebutuhan yang berulang, maksudnya penggunaan barang atau jasa setiap
tahunnya selalu ada permintaan rutin;
3. Persyaratan yang sederhana dan bersifat komoditas, yakni barang atau jasa secara
sederhana dan merupakan satu kesatuan yang utuh dan dalam penyusunan
anggarannya bukan merupakan bagian dari suatu paket kegiatan;
4. Persyaratan dengan volume pemesanan bervariasi, yang artinya diawal tahun anggaran
kebutuhan pengguna/SKPD belum terukur dengan baik dan penggunaannya belum bisa
ditentukan secara tepat.
PENGGUNAAN PADA JASA KONSULTASI
- Kontrak Payung pada Jasa Konsultansi digunakan untuk
mengikat Penyedia Jasa Konsultansi dalam periode waktu
tertentu untuk menyediakan jasa, dimana waktunya belum
dapat ditentukan.
- Penyedia Jasa Konsultansi yang diikat dengan Kontrak Payung
adalah Penyedia Jasa Konsultansi yang telah memenuhi atau
lulus persyaratan yang ditetapkan.
- Kontrak Payung digunakan misalnya untuk Pengadaan Jasa
Konsultansi dalam rangka penasihatan hukum, penyiapan
proyek strategis nasional, dan penyiapan proyek dalam rangka
kerjasama pemerintah dan badan usaha.
TUJUAN KONTRAK PAYUNG

1. Meningkatkan efisiensi dan efektifitas proses serta administrasi pengadaan;

2. Memperoleh cost reduction karena dilakukan agregasi belanja;
3. Menjamin ketersediaan supply untuk jenis barang/jasa yang tertentu atau yang bersifat
mendesak (urgent);
4. Ter-standarisasinya proses pengadaan atau spesifikasi barang/jasa yang dicantumkan
dalam Kontrak Payung;
5. Pengelolaan pengadaan yang lebih baik untuk pengadaan yang bersifat berulang atau
volume kecil;
6. Pengolahan rantai supply yang lebih baik;
7. Mendukung pelaksanaan kebijakan pemerintah;
8. Meningkatkan kemampuan industri dalam menyediakan kebutuhan pemerintah.
ALASAN MENGGUNAKAN
KONTRAK PAYUNG
- Mengurangi waktu proses pengadaan, menurunkan harga kontrak, mengurangi risiko
tiadanya barang/jasa, dan pekerjaan berulang dari waktu ke waktu.
- Kontrak Payung dapat dilakukan untuk beberapa tahun dan tidak ada batasan yang tetap.
Batasan Kontrak Payung untuk beberapa tahun dibatasi dengan analisa seperti cepatnya
perubahan teknologi alat, perubahan metodologi kerja atau perubahan kompetensi, hingga
efisiensi harga.
- Dalam melakukan proses pengadaan barang/jasa secara Kontrak Payung pun tidak harus
menunggu kepastian adanya anggaran. Proses pengadaan barang/jasa secara Kontrak
Payung dapat dilakukan kapan saja atau mendahului tersedianya anggaran, karena yang
diajukan sebagai pertanggungjawaban perikatan bukan Kontrak Payungnya tapi kontrak ketika
tersedia anggarannya, atau kontrak transaksinya (dapat berupa surat pesanan di pengadaan
barang).
PERJANJIAN, KONTRAK,
MoU, SPK, PKS, Nota
Kesepahaman ??
PERJANJIAN

- Menurut Pasal 1313 KUH Perdata Perjanjian adalah

Perbuatan dengan mana satu orang atau lebih
mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih.
- Dari peristiwa ini, timbullah suatu hubungan
hukum antara dua orang atau lebih yang disebut Perikatan
yang di dalamya terdapat hak dan kewajiban masing-
masing pihak.
- Perjanjian adalah sumber perikatan.
 KONTRAK INTERNASIONAL
Macam standar kontrak internasional:
• AIA (AMERICAN INSTITUTE OF ARCHITECTS) - AMERICA
• FIDIC (Federation Internationale des Ingenieurs-Conseils) - EROPA
• JCT (JOINT CONTRACT TRIBUNAL) - INGGRIS
• SIA (SINGAPORE INTERNATIONAL OF ARCHITECTS) - SINGAPURA
Kontrak-kontrak di Indonesia kebanyakan menggunakan standar/sistim FIDIC dan JCT
terutama untuk proyek-proyek Pemerintah yang menggunakan dana pinjaman (loan) dari
luar negeri dan pihak swasta asing yang beroperasi di Indonesia biasanya juga memakai
salah satu sistim/standar ini.
Negara-negara penyandang dana dari Eropa Barat biasanya menggunakan sistim/standar
FIDIC, sedangkan Inggris dan Negara-negara Persemakmuran memakai sistim JCT. Sistim
AIA kebanyakan dipakai oleh perusahaan-perusahaan Amerika yang beroperasi di Indonesia
(kontrak-kontrak pertambangan).
ISI KONTRAK
(PEMERINTAH)
KONTRAK SEBAGAI
PEDOMAN &
PENGENDALI
PELAKSANAAN
 MASALAH DALAM PROYEK KONSTRUKSI
1. Kontraktor dinilai tidak mampu lagi untuk menyelesaikan
tugas dan tanggung jawabnya.
2. Tidak tepat mutu, waktu, biaya dan laku
 LANGKAH PENYELESAIAN MASALAH
1. Penghentian kontrak
2. Pemutusan kontrak (termination)
3. Pengamanan terhadap kontrak kategori kritis
4. Kesepakatan tiga pihak (three party agreement – TPA)
 Penghentian kontrak
1. Terjadi perang dengan negara lain
2. Terjadi perang saudara, pemberontakan (internal RI)
3. Keributan, kekacauan dan huru-hara
4. Bencana alam
Dengan dihentikannya kontrak, maka pemilik proyek wajib
membayar kepada kontraktor semua biaya dan ongkos yang
diatur dalam syarat umum dan khusus kontrak
 PeMUTUSAN kontrak
1. Cidera janji (tidak memenuhi kewajiban dan tanggung jawab
sesuai kontrak)
2. Penilaian terhadap kondisi kontrak (wajar, terlambat, atau
kritis)
KATEGORI kontrak SESUAI WAKTU
 PENGAMANAN TERHADAP kontrak KRITIS
1. Rapat pembuktian dengan memberikan uji coba terhadap
kemampuan kontraktor (show cause meeting – scm)
2. Apabila sampai SCM tingkat Direktoral Jenderal ternyata
kontraktor gagal untuk menunjukkan kemampuan kerjanya
maka langkah pengamanan dan penyelamatan proyek adalah
pemutusan kontrak.
 KESEPAKATAN TIGA PIHAK
(THREE PARTY AGREEMENT)
Dengan melibatkan kontraktor lain untuk meneruskan
pelaksanaan pekerjaan dengan beberapa ketentuan:
1. Kontraktor pertama masih bertanggung jawab
2. Kontraktor penerus mampu menyelesaikan sisa pekerjaan
3. Tetap menggunakan harga satuan kontraktor pertama
4. Diatur dalam Addendum Kontrak yang ditandatangani tiga
pihak (Pimpro, kontraktor pertama dan kontraktor penerus)