up inp of Yay hy uy! Cer le MENGHITUNG BUGH , MONGGIS k Jurus Dasar 2 : Menghitung Harga Pokok Tanah (HPT) Coba Anda hitung berapa hasilnya 5 manggis + 3 pepaya + 2 jambu = ......- BxXt BY H2 Ze eee Anda mungkin kesulitan menjawab soal di atas Coba jika soalnya saya ubah seperti : @ di bawah ini, pasti Anda lebih a oO mudah menjawabnya: 5 manggis + 3 manggis + manggis 5x4+3x4+2x= 10% 2 manggis = 10HARGA POKOK 58 KITAB ppoy TANAH (HPT) Vgat erbeda 1Ng US § 100,00 ) untuk snahitung asat tt cKonomi ahitung »P adalah ermal ge naga enghit stl ah dae dalam ¥ Kite adalall Ung BPE ban blayal “nalogi DUAR:Nn) 0 Paikan Menghj" Urus Dag ajar ekon, Menghit, HPP ads, nenghitur *nghasilke tanah 0 | dalam ‘ita ada’ itung Hf pan bial logi bit 50,000,00/rr atikan item luas tanah (neto) yang hanya 6.000 mé, Itu than yang akan dibebani dengan berbagai macam n 4,000 m? lainnya yang sudah beralih menjadi sirkulasi ), ruang terbuka hijau, dan fasos fasum jelas-jelas tidak ebani dengan biaya apa pun karena tidak bisa dijual. Jadi, luas tanah (neto) yang 6.000 m? tersebut akan menjadi bilangan pembagi untuk semua item biaya yang akan saya perinci satu demi satu berikut ini MENGHITUNG HARGA POKOK TANAH A. PEROLEHAN LAHAN 1. Pembelian Lahan Rp1.500.000.000,00 2. Legal dan Notaris : Rp 25.000.000,00 3, SertifikasiLahan : Rp 50,000,000,00 4, Pajak-Pajak Rp 75,000.000,00 : Subtotal (A) Rp 1.650.000.000,00 HPT Sub (A) Rp 1.650.000.000,00/6.000 m2 HPT Sub (A) : Rp 275.000,00/m2 B. DESAIN DAN PERIZINAN 1. Desain Arsitektural dan Sipil : Rp 12.000.000,00 2. Perizinan diPemda : Rp 60.000.000,00 BELAJAR JURUS-JURUS DASAR 59pp 15.000,00/m HT Sub (8) c. PEMATANGAN LAHAN sub ; HW Hi HPT Sub (C) : Rp 150.000,00/m2 D. BIAYA DIBAYAR Di MUKA (OHC) 1. Inventaris Kantor: Rp 40,000.000,00 2. Operasional Kantor: Rp 60.000.000,00 3. Gaji Karyawan Rp 360,000.000,00 4. Bonus Karyawan : Rp 50.000.000,00 5. Biaya Promosi Pemasaran Rp 225.000.000,00 6. Kesejahteraan Karyawan Re 15.000.000,00 Subtotal (D) Rp 750.000.000,00 HPT Sub (D) Rp 750.000. 00,00/6.000 ma HPT Sub (D) Rp 125.000,00/m2 60 KITAB PROPERTI No.1£. BIAYA BUNGA April, Pembuatan Neraca 5 1 - 10.000,000,00 Provisi Administras di Rp 30.000.000,00 Biaya Bunga Pinjaman i Rp 170.000,000,00 subtotal (E) i ( Rp 210.000.000,00 HPT Sub (E) Rp 210,000.000,00/6,000 mi HPT Sub (E) : Rp 35.000,00/m? REKAPITULASI A. PEROLEHAN LAHAN Rp 275.000,00/m2 B. DESAIN DAN PERIZINAN Rp 15.000,00/m2 C. PEMATANGAN LAHAN Rp 150.000,00/m2 D. BIAYA DIBAYAR DIMUKA : Rp 125.000,00/m2 E. BIAYA BUNGA Rp 35.000,00/m2 HARGA POKOK TANAH (HPT): Rp 600.000,00/m? Jika Anda sudah mendapatkan HPT, maka Anda tinggal 1 langkah lagi untuk mendapatkan harga jual tanah per 1 m? kepada kon- sumen, yaitu tinggal ditambahkan dengan target laba yang ingin Anda peroleh. Tidak perlu bingung menetapka ke HPT, karena menurut pengal proyek properti landed house ( laba adalah 1x harga tanah. Jaci, (A), yaitu Rp275.000,00/m’ n target laba yang akan dibebankan laman empiris saya, untuk sebuah bukan highrise building) biasanya ‘Anda tinggal ambil saja HPT sub BELAJAR JURUS-JURUS DASAR 61MENGHITUNG HARGA JUAL TANAH Harga Pokok Tanah (HPT) Rp 600.000,00/m? Beban Laba Rp 275.000,00/m? + = Rp 875.000,00/m? Harga Jual Tanah Angka Rp’ kon: 000,00/m: umen. Di dalam angk dan ekspektasi laba sudal adalah harga jual tanah per 1 m? untuk @ tersebut semua biaya sudah dibebankar h dititipkan. apa target laba yang diberik, Target laba = an untuk proyek ini? Rp 275.000,00/m? x 6.000 m? = Rp 1.650 000.000,00 Sahabat properti, jika Anda sudah membaca artikel ini, Anda sudah memiliki pemahaman tentang cara men targa Pokok Tanah). Meskipun sebutkan di atas belum detail, tetapi secara Pengelompokan biaya sudah bisa menjadi rujukanJurus Dasar 5 Jika Anda secara teknikal sudah mamPV meng- hitung harga jual tanah yang merupakan penjumlahan dari HARGA POKOK TANAH fupT) ditambah RENCANA LABA, maka langkah terakhir yang harus dilakukan adalah menghitung HARGA JUAL KON- SUMEN, dengan rumus sebagat berikut: CONTOH KASUS MENGHITUNG HARGA JUAL RUM 36/72 Harga Jual Tanah AH TYPE Rp 875. 000,00/m2 Harga Bangunan Rp 1.800. 900,00/m2, BELAJAR JURUSJURUS DASAR 8ya’ nghitungar png KO our tahapan pe! rete : a3 ni nanan Be a sien Bangunan = 36 m? x Rp 1.800 o, 3 pa s atas an x Harga Sa 9 Ee ; LAIN 390.000,00¢ pale m= Rp 64 > ae ea A TANAI ver K i ; . ace x Harga Satuan Tanah b ie oe 72m? x Rp 875.000,00 = Rp 63.000.000,00 (b) Fait bun =72m : C. BIAYA LAIN-LAIN 2 cK: Penyambungan listrk (PLN) = Rp 2.500.000,00 x diem Penyambungan air bersih (PDAM) = Rp 2.500.000,00 Pengurusan ‘ om oe IMB (incl retribusi) = Rp 1.500.000,00 meski F Pemecahan sertifikat = Rp 3.500,000,00 jgba at ; Subtotal biaya lain-lain = Rp 15.000.000,00 (c) pp ee ol HARGA JUAL POKOK jpal Ke dipotond = (@)+(b)+ (= Rp 137800,000,00 (4) rid ‘tka sudah bertemu HARGA JUAL POKOK, maka tinggal di- 1%, sem tambahkan dengan gimmick dan Pajak, sebagaimana perincian di bawah ini PPN: ad GIMMICK = 2% x Rp 137.800. 000,00 = Rp 2.756.000,00 = Rp 2.800.000,00 (pembulatan) (e) HARGA JUAL POKOK + GIMMICK = Rp 137. 800.000,00 + R 2; = i 'P 2.800.000,00 = Rp 140.600,000,00 HARGA + PpH FINAL 5% = Rp 140.600. 000,00 : 0,95 = R ® 148.000.000,00 (g) PPh-nya senilai Rp 7.400.000,09 HARGA + Ppy 10% = Rp 148.000.000,00 + ( = Rp 162.800.000,00 (h) a 10% x Rp 148.000.000,09) Qd KITAR DoApeew coodapatkan_h, arga ju: yaitu se ga jual yang akan 2 oe eRe dengan beberapa istilah di ‘ung Ss, maka ada keterangan-keterangan sebagai berikut BIAYA LAIN-LAIN: adalah sekelom, pok biaya yar versi ke dalam variabel harga satuan tanah oy Oa we na tidak tergantung dengan luasan tanah melainkan a | a an si unit bangunannya. Yang masuk kelompok ini adalah sambung trik, sambung air, pecah sertifikat, dan IMB. GIMMICK: adalah biaya yang melekat di harga jual, tetapi nantinya akan dikembalikan atau diberikan kepada konsumen dalam farce diskon, subsidi bunga KPR, hadiah langsung, dan lain-lain. Artinya meski dikembalikan ke konsumen akan tetapi tidak mengurangi laba atau tidak memakai bujet biaya lainnya. PPH FINAL: adalah pajak penghasilan yang ditambahkan ke harga jual konsumen, supaya nantinya laba pengembang tidak harus dipotong PPh lagi. Untuk Rumah Sederhana Tapak (RST) yang dahulu dikenal sebagai RSH (rumah sederhana), PPh-nya sebesat 1%, sementara untuk non-RSH, PPh ditetapkan sebesar 5% PPN: adalah pajak pertamb: alah 10% dari harga. ahan nilai yang besarnya ad