PROPOSAL PRA TUGAS AKHIR TEKNIK ARSITEKTUR

PERENCANAAN PUSAT PERBELANJAAN DENGAN KONSEP

CITYWALK DI KOTA PALU, SULAWESI TENGAH

Disusun Oleh :

EKA PUTRACAHYONO
F 221 18 025

PROGRAM STUDI S-1 ARSITEKTUR

JURUSAN TEKNIK ARSITEKTUR FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS TADULAKO
2021
 BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Deskripsi Judul
Untuk dapat memahami pengertian dari judul Pusat Perbelanjaan dengan
Konsep Citywalk di Kota Palu, sulawesi tengah. maka diuraikan lebih dahulu
pengertian atau definisi dari masing-masing komponen kata penyusun judul
tersebut, antara lain :
Pusat Perbelanjaan adalah suatu area tertentu yang terdiri dari satu atau
beberapa bangunan yang didirikan secara vertikal maupun horizontal, yang
dijual atau disewakan kepada pelaku usaha atau dikelola sendiri untuk
melakukan kegiatan perdagangan barang (Peraturan Presiden Republik
Indonesia Nomor 112 Tahun 2007)
Citywalk secara harfiah dibagi menjadi 2 kata yaitu city dan walk. City
berarti kota sedangkan walk berarti jalur jadi dapat diartikan sebagai jalur
untuk pejalan kaki yang berada di dalam kota. Citywalk merupakan
pedestrian dengan sarana perbelanjaan yang lengkap, serta dikelola oleh suatu
pengembangan usaha, sehingga dapat bertahan dan berkembang (Astarie,
2004).
Kota Palu adalah sebuah kota dan sekaligus Ibu kota dari provinsi
Sulawesi Tengah, Indonesia. Palu merupakan kota yang terletak di Sulawesi
Tengah, berbatasan dengan Kabupaten Donggala di sebelah Barat dan Utara,
Kabupaten Sigi di sebelah Selatan, dan Kabupaten Parigi Moutong di sebelah
Timur. Kota Palu merupakan kota lima dimensi yang terdiri atas lembah,
lautan, sungai, pegunungan, dan teluk. Koordinatnya adalah 0,35 – 1,20 LU
dan 120 – 122,90 BT. Kota Palu dilewati oleh garis Khatulistiwa. Pada tahun
2020, penduduk Kota Palu berjumlah 372.113 jiwa, dengan kepadatan 942
jiwa/km2. (wikipedia,2021)
Jadi pengertian secara keseluruhan dari judul ” Pusat Perbelanjaan dengan
Konsep Citywalk di Kota Palu, Sulawesi Tengah adalah sebuah pusat
perbelanjaan yang berada di Kota Palu yang memiliki fungsi sebagai wadah
atau tempat masyarakat Kota Palu dalam berkumpul, berekreasi, melepas
penat, bersosialisasi dan memenuhi kebutuhannya di zaman modern sekarang
 ini yang dirancang dengan konsep pedestrian (jalur pejalan kaki) dengan
sarana perbelanjaan yang lengkap, serta dikelola oleh suatu pengembang
usaha.

1.2 Latar Belakang

Pembangunan pusat perbelanjaan kini semakin meningkat, seiring dengan
adanya perkembangan infrastruktur di berbagai daerah. Pada awalnya
pembangunan pusat-pusat perbelanjaan hanya terjadi di kota-kota besar
seperti di kota makassar. Namun, kini pembangunan pusat-pusat perbelanjaan
mulai dibangun di kota-kota sedang seperti di Kota Palu. Pembangunan
tersebut timbul karena adanya kebutuhan dari masyarakat untuk memenuhi
gaya hidup di zaman modern ini. Selain menjadi tempat jual beli masyarakat
dalam memenuhi kebutuhan pokok, pusat perbelanjaan juga menyediakan
berbagai fasilitas yang bermacam-macam
Kota Palu yang berada di teluk palu berbatasan dengan Kabupaten
Donggala di sebelah Barat dan Utara, Kabupaten Sigi di sebelah Selatan, dan
Kabupaten Parigi Moutong di sebelah Timur. Kota Palu merupakan kota lima
dimensi yang terdiri atas lembah, lautan, sungai, pegunungan, dan teluk kota
Palu merupakan kota yang berkembang, Sebagai kota yang berkembang gaya
hidup masyarakat kota Palu kini mulai berkembang juga mengikuti zaman
yang semakin modern. Sifat konsumtif lekat dengan masyarakat modern kini,
mereka senang menghabiskan waktunya untuk berkumpul, dan berbelanja
kebutuhannya di pusat perbelanjaan terutama kalangan anak mudah yang
merantau ke kota palu sebagai pelajar. Masyarakat kota Palu selain berbelanja
kebutuhannya, mereka juga melepas penatnya dan mencari hiburan ke pusat-
pusat berbelanjaan yang ada saat ini dikota palu seperti Palu Gran Mall
(PGM) dan Palu Mitra Utama (PMU). Untuk memenuhi semua kebutuhan
tersebut di Kota Palu kurang dan belum memiliki pusat perbelanjaan dengan
berbagai fasilitas yang baik dan mewadahi. Didorong oleh kondisi
masyarakat dari berbagai daerah lain yang merantau, bekerja, kuliah, dan
wisatan di Kota Palu, sangatlah perlu adanya pusat perbelanjaan dengan
berbagai fasilitas yang baik dan memenuhi berbagai kebutuhan masyarakat
 tersebut. Kota Palu yang memiliki pegunungan yang cantik dan teluk yang
indah banyak terdapat area wisata. Kota Palu juga biasanya menjadi kota
transit untuk para wisatawan dari luar sulawesi karena memilki bandar udara
Mutiara SIS Al-Jufre untuk perjalanan udara dan Pelabuhan Pantoloan untuk
perjalanan laut merupakan salah satu peluang yang dapat dimanfaatkan untuk
memberikan sarana berbelanja dan berekreasi yang dapat meningkat
pendapatan Kota Palu.
Kota Palu tidak banyak memiliki pusat perbelanjaan, lebih banyak terdapat
pasar tradisional dibandingkan pusat perbelanjaan modern seperti mall. Pusat
perbelanjaan berkonsep mall lebih banyak diminati oleh para konsumen
dengan gaya hidup sekarang ini. Kemudahan dan kenyamanan yang diberikan
shopping mall dengan berbagai sarana prasarana yang serba canggih,
modern, dan mewah memang memberi nilai lebih bagi pegunjung. Namun,
seiring berjalannya waktu perbelanjaan online akan semakin besar dan
kemungkinan mall akan dikalahkan dengan perbelanjaan online. Selain
perbelanjaan online terdapat masalah terkait pandemi Covid-19 yang
menyebabkan terjadinya pembatasan aktivitas dan kerumunan masyarakat
oleh pemerintah. Untuk mencegah dan mengatasi kemungkinan tersebut
makan diperlukan pusat perbelanjaan yang inovatif. Salah satu konsep yang
dapat memberikan pengalaman baru dalam berbelanja dan berekreasi adalah
dengan menggabungkan konsep pusat perbelanjaan dengan konsep Citywalk.
Konsep ini dimaksutkan agar pengunjung tidak hanya berfokus dengan
berbelanja dalam suatu gedung, tapi juga dapat berjalan-jalan dan berbelanja
di jalur pedestrian yang dilengkapi dengan berbagai sarana dan prasarana
tanpa menghilangkan konsep Mall dengan nilai lebihnya yang memberikan
berbagai kemudahannya yang serba modern dan lebih bersih. Walaupun Kota
Palu memilki hawa sedikit panas namun memilki intensitas angin yang
kencang pada siang hari sehingga sangat lah cocok dengan konsep Citywalk
yang di dalamnya banyak kegiatan berjalan.

1.3 Rumusan Masalah

1. Bagaimana merancang pusat perbelanjaan yang menarik dengan
 menggunakan konsep Citywalk?

1.4 Tujuan
Tujuan yang diharapkan dalam perencanaan ini diantaranya sebagai
berikut:
1. Merancang pusat perbelanjaan dengan konsep Citywalk dan memberikan
sarana dan prasarana yang baik bagi pengunjung yang dapat memberi
daya tarik berbeda dengan kebanyakan pusat perbelanjaan atau Mall yang
hanya terfokus pada kegiatan berbelanja di dalam suatu gedung.

1.5 Metode Pengumpulan Data

Metode yang dilakukan untuk mendapatkan data yang mendukung
dalam penyusunan laporan ini, yaitu:
1. Studi literatur, yaitu pengumpulan data yang diperoleh dari buku,
penelitian, dan jurnal hasil maupun tugas akhir yang memiliki keterkaitan
dalam konsep yang akan direncanakan.
2. Survey lapangan, yaitu pengumpulan data dengan cara pengamatan
langsung ke lapangan sehingga dapat diketahui kondisi ekssiting, baik
potensi maupun permasalahan yang dapat dikembangkan di lokasi
tersebut.
3. Metode diskripsi, pada metode diskripsi melakukan evaluasi data dan
mengklarifikasi berdasarkan teori sehingga dapat menghasilkan konsep
perencanaan dan perancangan bangunan yang ingin diterapkan.
 BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1. Tinjauan Umum Mall

2.1.1. Sejarah Perkembangan Mall

Bentuk mall yang mula-mula muncul adalah bentuk mall terbuka
yang banyak terdapat dinegara-negara Eropa pada abad ke-16. Untuk
menaungi pedestrian maka dipakai deretan pepohonan yang ditanam
di sepanjang mall dengan bentuk terbuka akan menghadapi masalah
karena kondisi cuaca, maka timbul suatu gagasan untuk membuat mall
yang tertutup. Sedangkan bahan penutupnya digunakan bahan penutup
yang tembus cahaya (transparan) yang ditempatkan sepanjang mall.
Sehingga selain berfungsi sebagai penutup juga berfungsi sebagai
tingkap cahaya (sky light). Dengan demikian pengunjung lebih
terlindung dari kondisi cuaca yang kurang menguntungkan, namu
tetap merasakan suasana luar ruangan.

Pemakaian konsep mall pada pusat perbelanjaan sebenarnya untuk

menciptakan tingkap kenyamanan suasana perbelanjaan, sehingga
menarik konsumen untuk datang. Melihat hal tersebut maka dapat
dikatakan bahwa shopping mall pada dasarnya merupakan salah satu
bentuk dari pusat perbelanjaan (shoppingcentre) yaitu kegiatan
perdagangan ecerean berupa kompleks pertokoan yang terdiri dari
kompleks pertokoan yang terdiri dari petak-petak pertokoan yang
disewakan atau dijual oleh pihak investor, dan didalamnya para
pedagang eceran (retailer) tidak terikat satu sama lain.

2.1.2. Pengertian Shopping Mall

Shopping mall merupakan bentuk pusat perbelanjaan yang sedang
berkembang di berbagai negara. Secara umum, masyarakat
mengartikan shopping mall itu sebagai bangunan pertokoan ataupun
pusat perbelanjaan.
Berikut beberapa pendapat para ahli dalam mendefenisikan Shopping
Mall.
 Shopping defined as looking at, pricing or buying merchandising
displayed for sale. Shopping adalah kegiatan mencari, kemudian
membeli barang dagangan yang dipajang untuk dijual. (Hornbeck,
1962).
 The world mall has mean an area asually lined with shade trees
and used as a public walk or promenade. Shopping Mall dapat di
artikan sebagai suatu area yang memanjang, dinaungi pepohonan
dan biasanya berfungsi sebagai fasilitas pejalan kaki. (Rubenstein,
1992)
 A shopping mall is a complex of retail store and related facilities
planned as unified group to give maximum shopping convenience
to the customer and maximum exposure to the merchandise. Suatu
pusat perbelanjaan adalah suatu kompleks toko pengecer dari
fasilitas pendukungnya yang direncanakan sebagai suatu kesatuan
untuk memberikan kenyamanan yang maksimal bagi pengunjung
dan promosi maksimal bagi barang-barang yang dijual. (Chiara
and Callender, 1969).

Dalam Kamus Arsitektur dan Konstruksi kata “mall” adalah “a

public plaza, walk or system of walks set with trees and designed for
pedesrtrian use”, artinya adalah sebuah ruang publik, jalan dengan
pepohonan dan didisain untuk pengguna pedestrian.

Dalam perkembangannya, sesuai dengan konteks kota dimana

pertumbuhan populasi yang menyebar diluar CBD (Central Building
District) dan menyebabkan bermunculannya pusat perbelanjaan di
pinggiran kota, dimana akhirnya masing-masing daerah memiliki satu
pusat perbelanjaan skala besar dan beberapa dalam skala kecil
menyebabkan terjadinya persaingan satu sama lain. Alasan ini yang
menyebabkan Shopping Mall mempunyai tujuan seperti yang
dikemukakan oleh Chiara dan Callendar.

“The sub-urban are becoming megacenter, complete with several

departent store, office buildings, motels, amusement and of course
parking area. Area sub-urban telah berkembang menjadi pusat
perdagangan yang besar (mega center) lengkap dengan department
store, perkantoran, motel dan fasilitas hiburan lainnya serta area
parkir”.

Shopping Mall adalah jenis dari pusat perbelanjaan yang secara

arsitektur berupa bangunan tertutup dengan suhu yang diatur dan
memiliki jalur untuk berjalan jalan yang teratur sehingga berada di
antara antar toko-toko kecil yang saling berhadapan. Karena bentuk
arsitektur bangunannya yang melebar (luas), umumnya sebuah mal
memiliki tinggi tiga lantai. Di dalam sebuah mal, penyewa besar
(anchor tenant) lebih dari satu (banyak). Seperti jenis pusat
perbelanjaan lain seperti toko serba ada untuk masuk di dalamnya
(http://id.wikipedia.org/wiki/Mal, diakses 15 April 2014)

Di Inggris istilah Shopping Mall digunakan dan tumbuh secara

bertahap di kalangan generasi muda. Di Indonesia istilah mall dipakai
dan berkembang untuk menyatakan sebuah jenis pusat perbelanjaan
tertutup dengan skala besar yang menawarkan tidak hanya fasilitas
berbelanja namun juga fasilitas hiburan atau rekreasi serta tempat
bersosialisasi dengan unitu-unit retail yang terhubung oleh koridor dan
void besar.

Dari beberapa pengertian diatas dapat disimpulkan bahwa

Shopping Mall adalah sebuah jenis pusat perbelanjaan tertutup yang
terdiri dari berbagai macam jenis unit-unit retail, restoran serta
fasilitas rekreasi dan hiburan yang terdapat didalam satu bangunan,
dengan unit-unit yang disewakan atau dijual dan dikelola oleh sebuah
manajemen terpadu.
2.1.3 Karakteristik Fisik Mall

2.1.3.1 Ciri-ciri Pusat Perbelanjaan

Tabel Ciri-ciri pusat perbelanjaan
No Ciri-ciri Utama Neighborhood Community Regional Center
Center Center
1 Fungsi Utama Menjual barang Beberapa fungsi Beberapa fungsi
kebutuhan sehari dari dari community
hari dan neighborhood center ditambah
pelaksanaan center ditambah penjualan barang
perorangan penjualan barang umum
barangbarang
belanja
2 Pertokoan Supermarket dan Berbagai macam Satu atau lebih
Utama toko obat toko dan departemen store
departemen store utama
kecil
3 Lokasi Persilangan jalan Persilangan Persilangan jalan
kolektor atau jalan jalanjalan utama jalur cepat atau
sekunder atau jalan jalur jalan tol
cepat
4 Radius area 0,5 mil 2 mil 4 mil
pelayanan
5 Minimal 4000 jiwa 35.000 jiwa 150.000 jiwa
jumlah
penduduk
yang dilayani
6 Total luas 0,16-0,3 ha 0,4-1,21 ha 1,62-4,46 ha
lahan
7 Luas lantai 2700-6900 m2 6900-23000 m2 23000-36800 m2
keseluruhan
8 Jumlah 5-20 15-40 40-80
pertokoan
9 Penyediaan Rasio area parkir 4:1 (luas area parkir 4 kali luas lantai
parkir keseluruhan)

Sumber : de Chiara, Joseph & Lee Koppelman, Planning

Design Crietria International Council of Shopping Center (1999)
 Mengklasifikasikan pusat perbelanjaan menjadi beberapa tipe
berdasarkan skala pelayanannya, yaitu:

Tabel 2.2 Tipe Pusat Perbelanjaan

Tipe Pusat Perbelanjaan Karakteristik Contoh di Indonesia

1. Neighborhood Center Terletak disekitar daerah Indomaret, Alfamart, Hero

permukiman dengan skala Supermarket
pelayanan lingkungan dan
ditujukan untuk melayani
kebutuhan sehari-hari
(makanan, minuman,
obatobatan, perkakas rumah
tangga, dan lain-lain)

2. Community Center Hampir serupa dengan tipe Ramayana Department Store

neighborhood center, namun
dengan skala pelayanan yang
lebih luas dan dari segi
kuantitas lebih banyak jenis
barang yang ditawarkan.
Biasanya terdapat department
store yang banyak menawarkan
potongan harga.

3. Regional Center Pusat perbelanjaan skala Pondok Indah Mall dan ITC
wilayah dengan anchor tenant Kuningan
sebagai pusatnya dan tokotoko
lain. Dilengkapi dengan
fasilitas parkir yang cukup
besar.

4. Super-Regional Center Pusat perbelanjaan skala kota Mega Mall Pluit dan Kelapa
yang serupa namun lebih besar Gading Mall
dari regional center dengan
lebih banyak anchor tenant.
Biasanya terletak di pusat kota.

5. Fashion Speciality Center Pusat perbelanjaan dengan ITC Roxy Mas dan Ratu Plaza
sebuah spesialisasi retail-retail
fashion, elektronik ataupun
unit-unit retail yang sejenis.
6. Power Center Didominasi oleh suatu anchor Carrefour dan Hypermart
tenant, menawarkan banyak
program diskon dalam skala
layanan wilayah.

7. Theme / Festival Center Pusat perbelanjaan dengan Cilandak Town Square dan FX
tipikal ataupun tema tertentu, Mall
biasanya didominasi berupa
unit-unit restoran maupun
fasilitas hiburan.

8. Outlet Center Biasanya terletak dikawasan Pasar Seni Ancol

rekreasi atau turisme, terdiri
dari unit-unit retail yang
menjual barang dengan brand
sendiri, tersusun berjajar
maupun berupa cluster.

Sumber: International Council of Shopping Center (1999)

2.2.3.2 Prinsip-Prinsip Mall

Karakteristik fisik sebuah mall antara lain :

a. Pintu Masuk : tunggal

b. Atrium : di sepanjang koridor

c. Koridor : tunggal

d. Lebar koridor : 3-5 meter

c. Lantai : 1-3 lantai

f. Parkir : mengelilingi bangunan mall

g. Magnet : di setiap ujung koridor

h. Jarak antar magnet : 100-200 meter

Prinsip-prinsip mall yang terdapat dalam Time Saver Standard for

Building Types meliputi:
1. Terdiri dari jalur pejalan kaki utama (pedestrian way) atau koridor
utama dengan satu atau lebih tambahan jalur pejalan kaki atau
koridor tambahan yang berhubungan dengan koridor utama dan
 lokasi parkir atau jalan yang berdekatan.
2. Semua toko menghadap dan memiliki pintu masuk kearah koridor
baik utama maupun tambahan.
3. Untuk mengatasi masalah parkir karena tingginya harga dan
semakin berkurangnya lahan bagi suatu shopping mall, maka dapat
disediakan bangunan parkir bertingkat (double decked) atau
basement.

2.1.3.3 Jenis-jenis mall

Menurut Rubenstein dalam Nasution (2007), dalam Central City
Mall, jenis mall dikelompokkan sebagai berikut :
a. Mall Terbuka (Open Mall)
Pada mall terbuka semua jalan yang direncanakan
mengutamakan kenyamanan pejalan kaki. Mall terbuka ini dapat
terletak di pusat kota atau di daerah pinggiran kota. Sistem
penghawaan dilakukan secara alami namun kondisi cuaca sagat
mempengaruhi kenyamanannya.
b. Mall Terpadu (Integrated Mall)
Merupakan tipe mall yang sebagian terbuka dan bagian
yang lainnya tertutup. Pada mall bagian yang tertutup diletakkan
di tengah sebagai pusat dan menjadi magnet yang menarik
pengunjung untuk masuk ke dalam kawasan mall tersebut
c. Mall Tertutup (Enclosed Mall)
Merupakan bangunan yang lengkap dimana pengunjung
dan penjual yang terlindung dalam suatu bangunan yang tertutup
sehingga memungkinkan untuk berinteraksi sosial, pameran dan
pertunjukan lainnya. Sistem penghawaan dilakukan secara
mekanis yang lazim dinamakan dengan EMAC (Enclosed Mall
Air Conditioned). Mall semacam ini yang paling banyak
diterapkan di daerah tropis.

2.1.4 Pengelompokan Zona Penjualan Dalam Mall

Menurut Parnes, 1948, zona penjualan dalam mall dibagi dalam dua area
 penjualan barang-barang yaitu :
Area penjualan barang-barang umum (General Sales), memiliki karakteristik :
 Ruang berukuran kecil
 Terbuka
 Ruang-ruang yang saling berhubungan dengan jarak berkesinambungan
antara pengunjung dengan bagian penjualan barang.
 Ruang-ruang yang tidak dibatasi oleh dinding-dinding atau partisi-partisi.
Area penjualan barang-barang khusus (Special Sales Area), memiliki
karakteristik :
 Ruang yang berukuran lebih kecil
 Menjual satu macam barang
 Perletakannya pada tempat-tempat tertentu

Seluruh ruang dalam zona penjualan ini berhubungan langsung dengan

lainnya tanpa adanya gangguan dari zona lain. Pengunjung dapat berpindah
dari satu tempat penjualan ke lainnya dalam segala arah, tanpa perlu
membuang tenaga dan tanpa kehilangan arah. Seluruh arus menuju zona
penjualan clan jalur jalan harus melalui zona lain yang meliputi, jalan masuk,
tangga, elevator dan lain sebagainya. Organisasi pergerakan dalam zona
penjualan ini akan lebih mudah apabila pergerakan pengunjung clan barang
diatur melalui bermacam-macam lorong yang jalur-jalur yang ada mulai dari
memasuki bangunan sampai dengan kluar dari bangunan tersebut.

2.1.5 Dimensi Mall

Pengadaan fasilitas komersial seperti mall merupakan salah satu
pendukung kegiatan perdagangan yang tidak lepas dari pengaruh dan fungsi
daerah atau kawasan tersebut terhadap lingkup pelayanannya. Mall yang akan
dirancang disini harus memperhatikan ketentuan-ketentuan yang mengatur
besar luas lantai bangunan yang disediakan berdasarkan pelayanannya.
Menurut buku Pedoman Perencanaan Lingkungan Permukiman Kota yang
dikeluarkan oleh Direktorat Pekerjaan Umum, untuk standar kebutuhan luas
lantai pusat perbelanjaan dan niaga adalah 0,2m2 / penduduk.
2.1.6 Pengelompokan Individu
Individu yang melakukan kegiatan dalam mall dapat dikelompokkan sebagai
berikut:

a) Pengunjung, merupakan faktor yang paling menentukan dalam aktivitas

perbelanjaan. Pengunjung dapat dibedakan menjadi tiga macam:
 Pengunjung yang datang khusus berbelanja
 Pengunjung yang mempunyai tujuan berbelanja dan berekreasi
 Pengunjung yang mempunyai tujuan hanya berekreasi
b) Penyewa, merupakan individu atau badan usaha yang menggunakan
ruang dan fasilitas yang disediakan untuk usaha komersial, hak untuk
menggunakan tersebut dinyatakan dalam system sewa.
c) Pengelola, merupakan individu yang tergabung dalam suatu badan yang
mempunyai tugas mengelola, mengatur, dan mengorganisasi mall agar
dapat berjalan dengan baik dan sesuai dengan tujuan dari mall itu sendiri.

2.1.7 Pengelompokan Kegiatan

Berdasarkan pengelompokan individu di atas, maka kegiatan yang ada di
dalam mall dapat dibagi menjadi :
1. Kelompok Kegiatan Utama, merupakan kelompok aktivitas yang di
dalamnya terdapat kegiatan paling pokok dalam mall, yaitu jual beli,
individu yang terlibat adalah pengunjung dan penyewa. Aktivitas
rekreasi dalam mall dimasukkan pula dalam kelompok aktivitas ini,
mengingat dalam mall kegiatan rekreasi juga merupakan unsur yang
penting di samping unsur perbelanjaan. Dalam aktivitas ini tercakup
pula aktivitas-aktivitas yang bersifat temporer, seperti pameran dan
pertunjukan.
2. Kelompok Aktivitas Pengelola, merupakan kelompok aktivitas yang
mendukung fungsi mall sebagai bangunan komersil. Dalam kata lain,
kelompok aktivitas inilah yang mengorganisasikan fungsi-fungsi yang
terkait dalam mall.
3. Kelompok Aktivitas Pelengkap, merupakan kelompok aktivitas yang
mendukung fungsi utama mall yang bersifat pelengkap.
 4. Kelompok Aktivitas Pelayanan, merupakan kelompok aktivitas yang
berfungsi sebagai servis atau pelayanan kepada individu-individu dalam
mall.
5. Kelompok Aktivitas Penunjang, merupakan kelompok aktivitas yang
berfungsi mendukung aktivitas yang ada. Kelompok aktivitas ini antara
lain mencakup aktivitas parkir, mekanikal elektrikal, bongkar muat
barang dan pemeliharaan.

2.1.8 Pengelolaan dan kepemilikan

1) Sistem pengelolaan
Sistem bangunan komersial, sistem manajemen yang digunakan
dalam pengelolaan shopping mall harus benar-benar baik, karena berhasil
tidaknya usaha Shopping Mall tersebut sedikit banyaknya tergantung
oleh manajemen atau pengelolaan yang dilakukan.
Secara umum manajemen Shopping Mall meliputi :
 Divisi Accounting
Yaitu divisi yang mengatur keuangan perusahaan termasuk
bertanggung jawab terhadap pengembalian modal perusahaan.
 Divisi Operasional
Yaitu divisi yang bertanggung jawab terhadap pelaksanaan dan
perawatan bangunantermasuk juga masalah parkir dan keamanan
bangunan
 Divisi Promosi
Yaitu divisi yang bertanggung jawab mengenalkan Shopping Mall
tersebut kepada masyarakat, secara tidak langsung mempengaruhi
keuntungan penyewa.
 Divisi Merketing
Yaitu divisi yang bertanggung jawab terhadap terisinya toko yang
disediakan, dengan melakukan pendekatan kepada pengusaha secara
langsung.
 2) Sistem Kepemilikan
Ruang atau unit toko yang ada pada Shopping Mall dapat
dipergunakan melalui sistem kontrak/sewa. Siapapun berhak menyewa
apabila memenuhi persyaratan yang telah ditentukan. Adapun sewa
Shopping Mall adalah sewa ruang beserta fasilitas yang disediakan
seperti listrik, AC dan sebagainya.

2.1.9 Jenis Penjualan

Terdapat dua jenis penjualan yang berlangsung dalam Shopping Mall
yaitu barang dan jasa. Perbandingan antara kedua jenis penjualan tersebut
diperkirakan berkisar 70% barang dan 30% jasa.
Sedangkan berdasarkan frekuensi penjualan dan tingkat kebutuhan,
barang yang dijual dapat dikelompokkan menjadi tiga, yaitu:
a. Conpencience goods
Conpencience goods Merupakan barang kebutihan sehari-hari
dengan frekuensi penjualan tinggi seperti daging, gula, roti, ikan dan
lain-lain.
b. Demonds goods
Demonds goods Merupakan barang yang dibutuhkan dengan
frekuensi sedang, seperti pakaian, sepatu, barang elektronika, arloji,
dan lain-lain.
c. Impulse goods
Merupakan barang yang memenuhi kebutuhan kenikmatan dan
kepuasan, yang merupakan barang-barang yang mewah, seperti
perhiasan, berlian dan lain-lain.

2.1.10 Kriteria pemilihan lokasi

Menurut Bednar, 1990, untuk keberhasilan terbentuknya sebuah ruang
publik di dalam bangunan, maka harus ada hubungan pergerakan secara
langsung antara eksterior dengan interior. Keterkaitan antara karakter
lokasi dengan karakter bangunan tidak dapat dipisahkan, misalnya potensi
pejalan kaki yang melalui area tersebut akan membuat karakter bangunan
lebih hidup dan menarik.
 Lokasi shopping mall sebagai bangunan komersial sebaiknya terletak
pada zona perdagangan dan bisnis kota, berada dipusat kota (pusat
kegiatan masyarakat perkotaan), mempunyai akses langsung dengan
sistem transportasi perkotaan dan berdekatan dengan fasilitas – fasilitas
penunjang yang dibutuhkan. Hal ini berarti lokasi tapak berada di dalam
kawasan Central Business District (CBD).
Adapun beberapa pertimbangan yang perlu dalam pemilihan lokasi
shopping mall, antara lain:
1. Lokasi sebuah pusat komersial harus berada di kawasan perdagangan
dan jasa, karena kawasan perdagangan sendiri merupakan faktor
potensial untuk menarik pengunjung.
2. Lokasi mudah dicapai, pencapaian dengan berjalan kaki, kendaraan
pribadi maupun umum. Untuk shopping mall yang berada dalam
kawasan CBD pencapaiannya sebaliknya baik ditempuh sekitar 10 –
15 menit., sedangkan yang berada diluar CBD bisa ditempuh dalam
waktu 25 menit dari kota. Bagi yang menggunakan kendaraan umum,
jarak maksimum dari pemberhentian (halte) maksimal 201 meter.
3. Kondisi topografi pada lokasi harus dapat mendukung perencanaan
dari segi konstruksi dan ekonomi.
4. Tersedianya jaringan utilitas yang memadai.

2.1.11 Sirkulasi
Alur sirkulasi menurut Ching, 1999 dapat diartikan sebagai “tali” yang
mengikat ruang – ruang suatu bangunan atau suatu deretan ruang – ruang
dalam maupun luar, menjadi saling berhubungan. Unsur – unsur sirkulasi
menurut Ching, yang meliputi:
1. Pencapaian bangunan, merupakan pandangan dari jauh, terdiri dari
tiga macam yaitu langsung, tersamar, dan berputar.
2. Jalan masuk atau pintu ke dalam bangunan, yang terbagi menjadi tiga
macam, yaitu rata, menjorok keluar, dan menjorok kedalam.
3. Konfigurasi bentuk jalan atau alur gerak, terdiri dari linear, radial,
spiral, grid, network, dan komposit (gabungan).
 4. Hubungan ruang dan jalan, jalan dengan ruang – ruang dihubungkan
dengan cara – cara seperti melewati ruang – ruang, menembus ruang –
ruang, dan berakhir dalam ruang.

Berdasarkan data arsitek jilid I (1991), tempat untuk penerimaan /

pengiriman barang terpisah dari sirkulasi pengunjung dan berhubungan
dengan gudang penyimpanan. Penerimaan / pengiriman barang dapat
dilakukan langsung ke gudang penyimpanan. Area parkir penerimaan /
pengiriman barang perlu dibuat khusus agar tidak mengganggu lalu lintas
parkir kendaraan lain.

2.2 Tinjauan City Walk

2.2.1 Pengertian
Dalam bahasa baku urban design, city walk dikenal dengan istilah
mall atau pedestrian. Pedestrian berasal dari kata latin Pedos, yang
artinya kaki. Pejalan kaki sebagai istilah aktif, adalah orang yang
bergerak atau berpindah dari suatu tempat titik tolak ke tempat tujuan
tanpa menggunakan alat yang bersifat mekanis (kecuali kursi roda).
Pedestrian dapat berupa trotoar, alun-alun dan sebagainya. Shivani
(1985) dan Lynch (1987) mengemukakan bahwa ipedestrian bagian
dari public space dan merupakan aspek penting sebuah urban space,
baik berupa square (lapangan-open space) maupun street (jalan-
koridor).

2.2.2 Citywalk Terkait Ruang Terbuka

Ruang terbuka publik merupakan ruang wadah aktivitas sosial
yang melayani dan juga berpengaruh kehidupan masyarakat kota.
Ruang terbuka juga merupakan wadah dari kegiatan fungsional
maupun aktivitas ritual yang mempertemukan sekelompok masyarakat
dalam rutinitas normal kehidupan sehari-hari maupun dalam kehgiatan
periodik (Carr, 1992). Dengan adanya pertemuan dan aktivitas
bersama antar manusia, kemungkinan akan timbul bermacam-macam
aktifitas yang terjadi di ruang tersebut. Dasarnya sehingga pengaruh
 dari alam misalnya: angin, matahari, dan air hujan masih dapat
dirasakan.

2.2.3 Citywalk Sebagai Fungsi Komersial

Kegiatan komersial merupakan wadah kegiatan perniagaan,
pembelian atau penjualan barang dan jasa khususnya secara besar-
besaran baik nasional maupun internasional (Winardi, kamus
ekonomi 1976). Fasilitas Komersial adalah segala yang
memudahkan sarana dan prasarana untuk melakukan kegitan
perniagaan atau perdagangan baik itu barang ataupun jasa
(Poerwadarminta, 1970). Orientas dari fasilitas komersial lebih
kepada keuntungan finansial yang akan dhasilkan dengan adanya
perdagangan dan kegiatan perekonomian didalamnya, dengan
prinsip ekonomi “pengeluaran sekecil-kecilmnya untuk
memperoleh keuntungan sebesarbesarnya”.
Sesuai pengertian diatas fasilitas komersial mempunyai sifat
(skripsi pranantyo harmoantono) :
 marketable, yaitu dapat dipasarkan
 profitable, yaitu mendapatkan keuntungan
 manageable, yaitu mudah dikelola
 adjustable, yaitu mudah disesuaikan dengan kebutuhan
 sustainable, yaitu mempunyai keberlangsungan klasifikasi
fasilitas komersial:
1. fasilitas komersial untuk menjual barang, yaitu fasilitas
komersial yang menjual barang produk-produk berupa
barang.
2. fasilitas komersial yang memberikan pelayanan jasa.

2.2.4 Citywalk Sebagai Tujuan Perbelanjaan

Pusat perbelanjaan merupakan wadah terjadinya kegiatan
perbelanjaan dalam suatu lingkup kawasan maupun kota, yang
mana tercipta transaksi jual beli dan kegiatan didalamnya. Selain
 itu dapat juga direncanakan sebagai sebuah kelompok yang
menyatu untuk memberikan kenyamanan maksimum dalam
berbelanja untuk para pelanggan dan keterbukaan maksimum juga
untuk barang dan jasa. Secara umum pusat perbelanjaan
mempunyai pengertian sebagai suatu wadah dalam masyarakat
uang menghidupkan kota atau lingkungan setempat, selain
berfungsi sebagai tempat untuk berkumpul, berekreasi, atau rileks.
Maka sebagai kesimpulan pusat perbelanjaan adalah suatu lingkup
kawasan dengan bangunan koersil yang dirancang dan
direncanakan beserta fasilitas pendukungnya untuk memberikan
kenyaman dan keamanan dalam melakukan aktivitas perdagangan.

2.2.5 Tipe-tipe city walk

Menurut Rubenstein (1992), secara umum terdapat tiga tipe
dari pedestrian mall yang menawarkan berbagai variasi desain,
tipe-tipenya antara lain :
a) Full Mall
Sebuah full mall terbentuk dari jalan yang ditutup yang
tadinya digunakan untuk lalu lintas kendaraan bermotor dan
kemudian ditingkatkan kualitasnya dengan menambahkan jalur
pejalan kaki atau plaza linear dengan perkerasan yang baru dan
berbeda, jalur penghijauan, street furniture, dan pelengkap
lingkungan lain seperti sculpture dan fountain. Full mall harus
dapat memiliki kontinuitas visual, karakter yang istimewa dan
membantu menciptakan sebuah citra dan kesan ruang yang
khusus untuk sebuah citra dan kesan ruang yang khusus untuk
sebuah kota.
b) Semi Mall
Pada semi mall pelebaran bagi fasilitas pejalan kaki yang
dipadukan dengan perkerasan baru, jalur hijau, street
furnitures, tempat-tempat duduk umum, pencahayaan,
penandaan-penandaan dan fasilitas lain yang menyediakan
kontinuitas visual, memperkuat karakter linear jalan dan
 menciptakan citra untuk pusat kota. Semi mall berlokasi pada
jalan-jalan primer dan pusat perdagangan di pusat kota.
c) Transit Mall
Sebuah transit mall atau jalur transit dibangun dengan
memindahkan jalur lalu lintas kendaraan pribadi dan truk pada
jalan dengan retail-retail pada sisi-sisinya dan hanya
memperbolehkan transportasi umum seperti bus, taxi, atau
trem pada area tersebut. Jalur transit ini berfungsi sebagai
koridor retail pada sebuah kota, Parkir pada tepi jalan tidak
diperbolehkan, jalur pejalan kaki diperlebar dan dirancang
fasilitas kenyamanan bagi pejalan kaki secar khusuunya yang
semuanya disediakan untuk menciptakan suatu citra unik untuk
area pusat kota. Transit mall biasanya menghubungkan
aktivitas-aktivitas rute termasuk pertokoan, perkantoran, hotel,
fasilitas hiburan dan permukiman.

2.2.6 Elemen-elemen City Walk

Element-element pembentuk area city walk dapat mengacu pada
elemenelemen pembentuk sebuah pedestrian mall. Elemen pendukung
pedestrian mall menurut Rubenstein (1992), meliputi:
a. Paving
Hal yang perlu diperhatikan dalam pemilihan paving adalah
skala, pola, warna, tekstur, dan daya serap air. Material paving
meliputi : beton, batu bata, batu dan aspal. Konsep desain paving
untuk suatu kawasan perdagangan adalah dalam menentukan
ukuran, pola, warna, dan tekstur. Pemilihan ukuran, warna dan
tekstur yang tepat akan mendukung keberhasilan sebuah desain
suatu jalur pedestrian kawasan perdagangan maupun plaza.
b. Tanaman Peneduh
Tanaman peneduh berfungsi untuk memberi kesan lebih luas
pada area pejalan kaki, menjadi media bagi udara dan air untuk
dapat mencapai akar tanaman serta dapat memudahkan perawatan
 pada area di sekelilingnya. Tanaman peneduh juga dapat
menambah daya tarik dalam skala, pola, warna, dan tekstur pada
lingkungan urban.
c. Lampu / Penerangan
Ada beberapa tipe lampu yang merupakan elemen pendukung
perancangan kota, yaitu (Chiarra, 1997):
 Lampu tingkat rendah
- Ketinggian di bawah pandangan mata
- Pola terbatas dcngan kemampuan daya kerja yang rendah
 Lampu mall dan lintas jalan pejalan kaki
- Mempunyai ketinggian 1-1,5 m
- Serbaguna, pola pencahayaan dan kemampuan daya kerja
cukup
 Lampu dengan maksud khusus
- Rata-rata mempunyai ketinggian 2-3 m
- Digunakan untuk daerah rekreasi, komersial, perumahan
dan industri
 Lampu parkir dan jalan raya
- Rata-rata mempunyai ketinggian 3-5 m
- Digunakan untuk daerah rekreasi, komersial besar, dan
jalan raya
 Lampu dengan tiang tinggi
- Rata-rata mempunyai ketinggian 6-10 m
- Digunakan untuk daerah yang luas, parkir, rekreasi dan
jalan layang d. Sign
Sign diperlukan untuk menunjukkan identitas toko/kantor, rambu lalu
lintas, identitas daerah perdagangan dan member informasi atau
aktivitas.
d. Sculpture
Sculpture dibuat untuk mempercantik jalur pedestrian atau menarik
perhatian mata (focal point), biasanya diletakkan di tengah atau depan
plaza. Sculpture biasanya berbentuk patung, air mancur atau abstrak.
e. Fountains
Fountain dan kolam sering menjadi daya tarik utama pada sebuah
mall atau plaza. Air merupakan sebuah elemon alami yang memiliki
keunikan tersendiri terutama pada saat diaplikasikan dalam bentuk
fountain. Efek suara yang terbentuk oleh aliran air memberi kesan
menyegarkan dan efek refleksi cahaya dan permukaan air akan
menghadirkan estetika ruang yang berbeda.
f. Bollards
Bollards adalah balok (barn) yang berfungsi sebagai barrier
(pembatas) jalur pedestrian dengan jalur kendaraan. Biasanya
dikombinasikan dengan lampu jalan.
g. Bangku
Bangku digunakan untuk mengantisipasi pengguna jalur pedestrian
yang ingin beristirahat atau menikmati suasana sekitar. Bangku dapat
dibuat dari kayu, besi, beton atau batu. Bangku yang nyaman adalah
yang memiliki tinggi dan 15 hingga 18 inchi (38 hingga 46 cm) dari
permukaan lantai. Dibutuhkannya tempat duduk atau sitting group di
sèpanjang jalur pejalan kaki erat kaitannya dengan kemampuan
maksimal orang untuk berjalan kaki sehingga perlu disediakan tempat
istirahat berupa sitting group. Pada rentang jalan sepanjang 400 m,
setiap 30 – 45 m perlu diberi tempat beristirahat untuk duduk-duduk.
h. Tempat pohon dan pot
Banyak jenis tempat pohon dan pot yang dibuat untuk menanam
pepohonan dan bunga. Pot untuk pohon harus memiliki kedalaman
minimal 1 meter dan air dapat mengalir dengan baik. Tempat tanaman
ini dapat dibuat dengan berbagai material seperti kayu, beton, dan
batu. Pot- pot tanaman ini dapat di letakkan dimana saja untuk
menambah daya tarik dan warna pada area publik. Pot juga dapat di
desain untuk dapat dipindahkan sewaktu-waktu pada saat ada event
khusus.
i. Telepon
 Telepon umum disediakan bagi pengguna jalur pedestrian jika
sewaktu-waktu ingin berkomunikasi. Desain yang kreatif diharapkan
mampu mempercantik jalur pedestrian.
j. Kios, Shelter dan Kanopi
Kios dapat memberi petunjuk jalan dan menjadikan jalur tersebut
menjadi hidup, tidak monoton. Shelter dibangun untuk melindungi
terhadap cuaca, angin, sinar matahari, dan hujan. Kanopi digunakan
untuk mempercantik wajah bangunan dan dapat memberi
perlindungan terhadap cuaca.
k. Jam dan Tempat Sampah
Penempatan jam sebagai fokus atau landmark, sedangkan tempat
sampah untuk menjaga kebersihan jalur pedestrian sehingga pengguna
pedestrian merasa nyaman.