PEMERINTAH KOTA MAKASSAR

Dinas Penataan Ruang

RTR SOSIALISASI RDTR

Mekanisme Pengendalian
RTRW Pemanfaatan Ruang
(Peraturan Zonasi)

RDTR Oleh :
Arief Isnaeni, ST.,MSP
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

UUPR No. 26 tahun 2007

PENATAAN RUANG

Perencanaan Pemanfaatan Pengendalian

Ruang Ruang Ruang

- Dokumen Perencanaan - Pengisian ruang - Instrumen Pengendalian - Panduan pelaksanaan

- Regulasi dan mekanisme - Pelaksanaan progam - Tepat sasaran pemanfaatan ruang
pelaksanaan - Proses perizinan - Akuntanibilitas 0 - Pengontrol pelaksanaan
- Rencana program - Fleksibel / ketat pemanfaatan ruang
- Mekanisme perizinan

RDTR
0
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

Pemanfaatan Ruang Pengendalian Ruang
adalah upaya untuk mewujudkan struktur ruang dan pola
ruang sesuai dengan rencana tata ruang melalui
penyusunan dan pelaksanaan program beserta
pembiayaannya.
• Upaya untuk mewujudkan tertib tata ruang,
• Mengendalikan pelaksanaan pembangunan sesuai
dengan rencana pemanfaatan ruang
• Meminimalisir deviasi kualitas RTR (rencana
pemanfaatan ruang) melalui pengisian ruang
(pelaksanaan pembangunan)

Perencanaan
Tata ruang (RDTR)

Pengendalian Pemanfaatan :
Control Pengisian dan atau
Peraturan Zonasi
Pelaksanaan Pembangunan

Pengendalian
Peraturan Zonasi
ZONING TEKS
adalah ketentuan atau aturan sebagai
instrument untuk mengatur secara umum
perwujudan pemanfaatan ruang, berupa,
dengan mengacu pada ketentuan-
ketentuan teknis, baik secara spaisal
maupun sektoral
ZONING MAP
adalah penerapan peraturan zonasi (zoning
teks) pada setiap zona/blok, atau sub
zona/sub blok, dengan pertimbangan
variansi kegiatan, kapasitas, karakteristik,
dan ambang batas ruang, dan dituangkan
dalam bentuk peta peratutan zonasi
PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang
Tujuan
 Mengatur kepadatan penduduk dan
intensitas kegiatan, mengatur
keseimbangan keserasian
peruntukan tanah dan menentukan
tindak atas suatu satuan ruang
 Melindungi kesehatan, keamanan
dan kesejaheraan masyarakat
 Mencegah kesemrawutan,
menyediakan pelayanan umum
yang memadai dan meningkatkan
kualitas lingkungan hidup
 Meminimumkan dampak
pembangunan yang merugikan
 Memudahkan pengambilan
keputusan secara tidak memihak
dan berhasil guna serta mendorong
partisipasi masyarakat
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

MUATAN PERATURAN ZONASI

Permen PU. No. 20 Tahun 2011
MATERI
1. Ketentuan Kegiatan dan PENGENDALIAN
Penggunaan Lahan

2. Ketentuan Intensitas
Pemanfaatan Ruang
Materi Wajib
3. Ketentuan Tata Bangunan

4. Ketentuan Prasarana Minimal

5. Ketentuan Pelaksanaan

6. Ketentuan Tambahan

7. Ketentuan Khusus
Materi Pilihan
8. Standar Teknis

9. Ketentuan Pengaturann Zonasi


MUATAN PERATURAN ZONASI
Permen PU. No. 20 Tahun 2011
1. Ketentuan Kegiatan &
Penggunaan Lahan
2. Ketentuan Intensitas
Pemanfaatan Ruang
3. Ketentuan Tata Bangunan
4. Ketentuan Prasarana
Minimal
5. Ketentuan Pelaksanaan
6. Ketentuan Tambahan
7. Ketentuan Khusus
8. Standar Teknis
9. Ketentuan Pengaturan Zonasi
PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang
KETENTUAN KEGIATAN DAN PENGGUNAAN LAHAN
Ketentuan yang berisi kegiatan & penggunaan lahan
yang diperbolehkan (I), terbatas (T), bersyarat (B), dan
tidak diperbolehkan (X)
Simbol Deskripsi
Pemanfaatan diizinkan, karena sesuai dengan peruntukan
tanahnya, yang berarti tidak akan ada peninjauan atau
I
pembahasan atau tindakan lain dari pemerintah.
Pemanfaatan diizinkan secara terbatas atau dibatasi.
Pembatasan dapat dengan standar pembangunan
minimum, pembatasan pengoperasian, atau peraturan
T
tambahan lainnya baik yang tercakup dalam ketentuan ini
maupun ditentukan kemudian oleh pemerintah.
Pemanfaatan memerlukan izin penggunaan bersyarat.
Izin ini diperlukan untuk penggunaan-penggunaan yang
B memiliki potensi dampak penting pembangunan di
sekitarnya pada area yang luas. Izin penggunaan bersyarat
ini berupa AMDAL, RKL, dan RPL.
X Pemanfaatan yang tidak diizinkan
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

MUATAN PERATURAN ZONASI Contoh Daftar Kegiatan/Penggunaan Lahan

No DAFTAR KEGIATAN No DAFTAR KEGIATAN
A HUNIAN/PERMUKIMAN (R)  ZONA D SARANA PELAYANAN UMUM (SPU)  ZONA
1 Rumah Tunggal 7 Pavilium 1 TK/PAUD 14 Poliklinik
2 Rumah Kopel 8 Rumah Dinas 2 SD 15 Klinik Dan/Rumah Sakit
3 Rumah Deret 9 Rumah Sederhana 3 SMP 16 Lapangan Olah Raga
4 Rumah Kost 10 Rumah Menengah 4 SMA/SMK 17 Gedung Olah Raga
5 Panti Sosial 11 Rumah Mewah 5 Perguruan Tinggi/ Akademi 18 Masjid
6 Guest House (Pesanggrahan) 6 Rumah Sakit Bersalin 19 Langgar/Mushallah
7 Puskesmas 20 Gedung Pertemuan Lingkungan
B KEGIATAN PERDAGANGAN DAN JASA (K)  ZONA
8 Puskesmas Pembantu 21 Gedung Pertemuan Kota
1 Ruko 18 Jasa Renovasi Barang
9 Posyandu 22 Gedung Serbaguna
2 Warung 19 Jasa Bengkel
10 Balai Pengobatan 23 Pusat Informasi Lingkungan
3 Toko 20 SPBU
11 Pos Kesehatan 24 Lembaga Sosial/Organisasi
4 Pasar Tradisionil 21 Jasa Penyediaan Ruang Pertemuan Kemasyarakatan
5 Pasar Lingkungan 22 Jasa Travel Dan Pengiriman Barang 12 Praktek Dokter 25 Terminal Angkutan Darat
6 Penyaluran Grosir 23 Taman Hiburan 13 Praktek Bidan 26 Pelabuhan & Pelelangan Ikan
7 Supermarket 24 Bisnis Lapangan Olah Raga E KEGIATAN RUANG TERBUKA HIJAU (RTH)  ZONA
8 Bahan Bangunan & Perkakas 25 Studio Keterampilan 1 Hutan Kota 4 Taman Pemakaman Umum (TPU)
9 Makanan Dan Minuman 26 Hiburan Dewasa Lain 2 Jalur Hijau & Pulau Jalan 5 Sempadan/Penyangga
10 Peralatan Rumah Tangga 27 Teater 3 Taman Kota
11 Hewan Peliharaan 28 Restoran G KEGIATAN PERUNTUKAN LAINNYA (PL)  ZONA
12 Alat Dan Bahan Farmasi 29 Penginapan / Hotel 1 Pertanian Lahan Kering 4 Perkebunan Agronomi
13 Pakaian Dan Aksesoris 30 Penginapan Losmen 2 Holtikultura 5 Kandang Hewan/RPH
14 Peralatan & Pasokan 31 Cottage 3 Perkebunan Tanaman Keras 6 Pariwisata
Pertanian
15 Tanaman 32 Salon
H KEGIATAN KHUSUS (KH)  ZONA

16 Toko Kendaraan & 1 Hankam 3 Pengolahan sampah/limbah

Kelengkapannya 33 Laundry
2 TPS / TPS 4 Penimbunan barang bekas
17 Jasa Lembaga Keuangan 34 Penitipan Anak
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

KETENTUAN KEGIATAN DAN PENGGUNAAN LAHAN

Contoh Peta Rencana Pemanfaatan Ruang
Zona
Sub Zona
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

KETENTUAN KEGIATAN DAN PENGGUNAAN LAHAN Contoh Matriks Pemanfaatan Ruang (I,T,B,X)
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

KETENTUAN KEGIATAN DAN PENGGUNAAN LAHAN

Contoh Peta Rencana Pemanfaatan Ruang
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

MUATAN PERATURAN ZONASI

KETENTUAN INTENSITAS PEMANFAATAN RUANG
Permen PU. No. 20 Tahun 2011
Ketentuan yang berisi pengaturan KDB, KLB, KDH, dan
KTB, KWT dan Kepadatan Penduduk Maksimal
1. Ketentuan Kegiatan &
Penggunaan Lahan

2. Ketentuan Intensitas
Pemanfaatan Ruang

3. Ketentuan Tata Bangunan

4. Ketentuan Prasarana
Minimal

5. Ketentuan Pelaksanaan

6. Ketentuan Tambahan

7. Ketentuan Khusus

8. Standar Teknis

9. Ketentuan Pengaturan Zonasi

 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

MUATAN PERATURAN ZONASI

KETENTUAN INTENSITAS PEMANFAATAN RUANG
Ketentuan yang berisi pengaturan KDB, KLB, KDH, dan
KTB, KWT dan Kepadatan Penduduk Maksimal

Sub Klasifikasi/ Kepadatan KDB Lokasi

Zona Kepadatan bangunan Maks Sedang
R1 Sangat Tinggi > 250 U/Ha 80% Jalan Setapak (Gang), Jalan
Lingkungan Tinggi
R2 Tinggi 100-250 U/Ha 70% Jalan Lokal, Lingkungan
R3 Sedang 60-100 U/Ha 60% Jalan Arteri, Kolektor, Lokal
R4 Rendah <60 U/Ha <50% Jalan Arteri, Kolektor
Rendah
R5 Khusus Ketentuan khusus
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

Koefisien Wilayah Terbangun (KWT) VS RTH

RUANG WILAYAH KOTA

Asumsi 60% terbangun
dan 40% lahan terbuka:
 60% lahan terbangun RUANG TERBANGUN RUANG WILAYAH KOTA
diperuntukkan bagi (60%) (40%)
hunian dan fasilitas
pelayanan umum, yang
terdiri atas :
- Minimal 40% Ruang Hunian Jaringan Taman Kota Lainnya
Non Hunian Jalan
peruntukan bangunan (40%) (12,5%) (Non Hijau)
(20%) (20%) (12,5%)
hunian
- Minimal 20%
peruntukan non
hunian
 40% ruang terbuka, RTH di Ruang Hunian: RTH di Ruang Non Hunian: RTH di Jarirngan Jalan: RTH di Jarirngan Jalan:
Asumsi KDB maks 80% Asumsi KDB maks 90% Asumsi jalur hijau 30% Asumsi jalur hijau 30%
diperuntukkan bagi RTH = 20% x 40% = 8% RTH = 10% x 20% = 2% RTH = 30% x 20% = 6% RTH = 30% x 20% = 6%
ruang public:
- 20% peruntukan jalan
- 12,5% peruntukan
RTH (taman)
- 7,5% peruntukan RTH PRIVAT (10%) RTH PUBLIK (20%)
RTNH lainnya (plaza)
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

MUATAN PERATURAN ZONASI

KETENTUAN INTENSITAS PEMANFAATAN RUANG
Ketentuan yang berisi pengaturan KDB, KLB, KDH, dan
KTB, KWT dan Kepadatan Penduduk Maksimal
Koefisien Lantai Bangunan DASAR PERTIMBANGAN :
 Luas Lantai Bangunan  Konsep 450 atau 60O dari ½ ROW jalan
 Jumlah Lantai Bangunan  Konsep Skyline Kota dan Kawasan.
 Ketinggian Bangunan  Bangunan Khusus (Landmark)
 Konsep Keselamatan Operasional
Penerbangan
 Struktur Geologi dan Konsep Ekologi
Bangunan
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

PENENTUAN KLB

45O
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

Pada Lingkungan dengan Kepadatan Tinggi Luas Lahan : 1000 M2

Jalan Jalan Lokal Jalan Kolektor K2 Jalan Kolektor Terbangun (KDB) : 600 M2
lingkungan (8 - 18 m) (18 - 26 m) K1 KLB = 7 : 7000 M2
(6 - 8 m) ( > 26 m)
Jumlah Lantai : 11,67 12 Lt
KDB (Maksimal) 70% 70% 80% 90%
KLB Max 2,0 Max 2,0 Max 3,0 Max 3
Sky Line : 23,33 24 Lt
Ketinggian Bangunan 3 Lt 4 Lt 5 Lt 5> Lt
KLB = 3 : 3000
Jumlah Lantai : 5 Lt
Pada Lingkungan dengan Kepadatan Sedang Sky Line : 10 Lt
Jalan Jalan Lokal Jalan Kolektor K2 Jalan Kolektor
lingkungan (8 - 18 m) (18 – 26 m) K1
(6 - 8 m) ( > 26 m)
KDB (Maksimal) 60% 60% 70% 80%
KLB Max 2,0 Max 2,0 Max 3,0 Max 3
Ketinggian Bangunan 3 Lt 4 Lt 5 Lt 5> Lt

Pada Lingkungan dengan Kepadatan Rendah (Tidak Padat)

Jalan Jalan Lokal Jalan Kolektor K2 Jalan Kolektor
lingkungan (8 – 18 m) (12 – 26 m) K1 ( > 26 m)
(8 - 9 m)
KDB (Maksimal) 50% 50% 60% 70%
KLB Max 2 Max 2 Max 3 Max 3
Ketinggian Bangunan 3 Lt 3 Lt 4 Lt 5> Lt
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
CONTOH PENGATURAN KLB Dinas Penataan Ruang
Lt. 10 (10) retribusi>50%
Pembatasan KLB
Lt. 9 (12) retribusi 40%
& Tinggi

PENAMPANG AA
bangunan Lt. 8 (11)

Lt. 7 (10)
Trasnfer KLB
Lt. 6 (1) (13) retribusi 20%
Pembebanan Lt. 5 (2) (5)
biaya lebih atau (3) (4)
Lt. 4
disisentif
Lt. 3 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Ambang KLB
Lt. 2 1 2 3 4 5
Lt. 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Lt. 10
Lt. 9
Mengatur
PENAMPANG BB

pencahayaan Lt. 8
dari sinar Lt. 7
matahari Lt. 6

Mengatur Lt. 5
sirkulasi angin Lt. 4
Lt. 3
Lt. 2
45O
Lt. 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang
Visualisasi Potongan AA
Visualisasi Potongan AA

Batasan KLB Tinggi

Visualisasi Potongan BB Batasan KLB Rendah

Batasan KLB Rendah

Visualisasi Potongan BB

Batasan KLB Tinggi

Penyinaran Matahari PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Penyinaran Matahari
Dinas Penataan Ruang

Sirkulasi Angin Sirkulasi Angin

Tertahan
Direct
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

MUATAN PERATURAN ZONASI

KETENTUAN TATA BANGUNAN
Permen PU. No. 20 Tahun 2011

1. Ketentuan Kegiatan &

Penggunaan Lahan

2. Ketentuan Intensitas
Pemanfaatan Ruang

3. Ketentuan Tata Bangunan

4. Ketentuan Prasarana
Minimal

5. Ketentuan Pelaksanaan

6. Ketentuan Tambahan
Garis Sempadan Bangunan
7. Ketentuan Khusus GSSB

8. Standar Teknis GSMB GSBB

9. Ketentuan Pengaturan Zonasi

GSSB
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

Pengaturan Sempadan Jalan

Rumaja
Ruwasja Ruwasja
Rumija

Sumber :
SNI-03-1733-2004

Sumber :
PP No. 34 tahun 2006
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

MUATAN PERATURAN ZONASI

KETENTUAN PRASARANA MINIMAL
Permen PU. No. 20 Tahun 2011

1. Ketentuan Kegiatan &

Penggunaan Lahan

2. Ketentuan Intensitas
Pemanfaatan Ruang

3. Ketentuan Tata Bangunan

4. Ketentuan Prasarana
Minimal
5. Ketentuan Pelaksanaan
6. Ketentuan Tambahan
7. Ketentuan Khusus
8. Standar Teknis
9. Ketentuan Pengaturan Zonasi
Contoh Pengaturan :
• Mengatur ruang parkir on street atau off street
• Penyediaan sarana parkir pada kegiatan tertentu sesuai aktivitas
• Mewajibkan penyediaan lift pada bangunan >4 lantai
• Area bongkar muat untuk zona perdagangan dan pergudangan
• Penyediaan IPAL atau pengelolah limbah tertentu pada kegiatan
yang dapat menimbulkan dampak (zona industri, RS, dsb)
• Penyediaan trotoar, rambu jalan
• dsb
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

MUATAN PERATURAN ZONASI

KETENTUAN PELAKSANAAN
Permen PU. No. 20 Tahun 2011

1. Ketentuan Kegiatan &

Penggunaan Lahan

2. Ketentuan Intensitas
Pemanfaatan Ruang

3. Ketentuan Tata Bangunan

4. Ketentuan Prasarana
Minimal

5. Ketentuan Pelaksanaan

6. Ketentuan Tambahan

7. Ketentuan Khusus

8. Standar Teknis

9. Ketentuan Pengaturan Zonasi

 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

A. Perangkat Insentif :
Merupakan perangkat atau upaya untuk memberikan imbalan terhadap
pelaksanaan kegiatan yang sejalan dengan rencana tata ruang.
Perangkat Insentif berupa :
a. Keringanan pajak, pemberian kompensasi, subsidi silang, imbalan, sewa
ruang dan urun saham;
b. pembangunan serta pengadaan infrastruktur;
c. Kemudahan prosedur perizinan;
d. Pemberian penghargaan kepada masyarakat, swasta atau pemerintah
daerah.

B. Perangkat Disinsentif :
Merupakan perangkat untuk mencegah, membatasi pertumbuhan, atau mengurangi
kegiatan yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang.
Perangkat Disinsentif berupa :
a. Pengenaan pajak yang tinggi yang disesuaikan dengan besarnya biaya yang dibutuhkan
untuk mengatasi dampak yang ditimbulkan akibat pemanfaatan ruang;
b. Pembatasan penyediaan infrastruktur, pengenaan kompensasi, dan penalti.
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

Pemerintah Subsidi Pemerintah Daerah

(mendapat manfaat dr (dirugikan akibat
penyelenggaraan penyelenggaraan
penataan ruang ) Dukungan penataan ruang)
Perwujudan RTR

Pemda 1 Kompensasi Pemda 2

(mendapat manfaat dr (dirugikan akibat
penyelenggaraan Dukungan penyelenggaraan
penataan ruang ) Perwujudan RTR penataan ruang)

Dispensasi,
Pemerintah dan
Swasta/masyarakat
Pemerintah Daerah
Dukungan
Perwujudan RTR

Diperkenalkannya perangkat insentif dan disinsentif diharapkan :

1) Mendorong agar perencanaan dan produk rencana tata ruang bisa
berjalan sesuai situasi dan kondisi Indonesia.
2) Pemanfaatan ruang yang sudah terlanjur tidak sesuai dengan
RTRW, dengan mekanisme insentif dan disinsentif dapat dikurangi
tekanannya terhadap daya dukung dan daya tampung lingkungan
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

Diberikan apabila pemanfaatan ruang sesuai dengan rencana struktur ruang,

INSENTIF rencana pola ruang, dan ketentuan umum peraturan zonasi.

Insentif untuk kegiatan yang mendukung pengembangan Zona budidaya, yaitu :

 Pemberian keringanan atau penundaan pajak (tax holiday);
 Pemberian kemudahan dalam perizinan;
 Kesempatan pengembangan kegiatan.

Insentif untuk kegiatan yang mendukung perwujudan Zona lindung wilayah kota :
 Pemberian kompensasi terhadap kawasan terbangun lama sebelum rencana tata ruang
ditetapkan dan tidak sesuai tata ruang serta dapat menimbulkan dampak terhadap lingkungan;
dan
 Pemberian penghargaan dari pemerintah.

Insentif untuk kegiatan yang mendukung pengembangan Kawasan Inti:

 Pemberian keringanan atau penundaan pajak (tax holiday) dan kemudahan proses perizinan;
 Penyediaan sarana dan prasarana kawasan oleh pemerintah untuk memperingan biaya
investasi oleh pemohon izin;
 Pemberian kemudahan dalam perizinan untuk kegiatan yang menimbulkan dampak positif;
 Kesempatan untuk mengembangkan kegiatan usaha dalam dan kegiatan yang diarahkan
pengembangannya dalam kawasan strategis; dan
 Pemberian penghargaan fasilitasi untuk publikasi atau promosi dari pemerintah.
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

 Dikenakan terhadap pemanfaatan ruang yang perlu dicegah,

DISISENTIF dibatasi, atau dikurangi keberadaannya

Disinsentif terhadap kegiatan yang menghambat pengembangan Kawasan Inti, yaitu:

 Pengenaan pajak dan retribusi yang tinggi, disesuaikan dengan besarnya biaya yang
dibutuhkan untuk mengatasi dampak yang ditimbulkan akibat pemanfaatan ruang;
 Pembatasan penyediaan infrastruktur dan pengenaan kompensasi bagi bagian kawasan
yang tidak dipacu pengembangnnya.

Disinsentif terhadap kegiatan yang menghambat pengembangan Kawasan lindung, yaitu:

 Penolakan pemberian izin hak guna usaha, hak guna bangunan terhadap kegiatan yang
terlanjur tidak sesuai dengan rencana tata ruang dan peraturan zonasi;
 Pemberhentian atau peniadaan kegiatan yang tidak sesuai dengan arahan pemanfaatan
ruang berdasarkan peruntukan kawasan.

MUATAN PERATURAN ZONASI
Permen PU. No. 20 Tahun 2011
1. Ketentuan Kegiatan &
Penggunaan Lahan
2. Ketentuan Intensitas
Pemanfaatan Ruang
3. Ketentuan Tata Bangunan
4. Ketentuan Prasarana
Minimal
5. Ketentuan Pelaksanaan
6. Ketentuan Tambahan
7. Ketentuan Khusus
8. Standar Teknis
9. Ketentuan Pengaturan Zonasi
PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang
KETENTUAN TAMBAHAN
Penambahan aturan kesepakatan bersama, seperti Norma
sosial/adat atau yang berlaku pada masyarakat setempat yang
berkaitan dengan pengelolaan lingkungan atau perkotaan
CONTOH : Di Kotamobagu :
Setiap pemekeran wilayah administrasi (kelurahan) harus menyediakan
minimal 1 lapangan olahraga (Sepak Bola) atau min 0,5Ha
Di Jogjakarta :
Ketinggian bangunan tidak diperbolehkan menghalangi pandangan dari
Keraton ke Gunung Merapi
Di Kawasan Adat Kajang Bulukumba:
Setiap penebangan 1 pohon, harus digantikan oleh minimal 1 pohon
Salah satu kawasan Tradisional Adat di Banten :
Tidak diperkenankan menambah bangunan, ahli 1 waris (Keluarga) hanya
dapat menempati bangunan warisan
Di beberapa Penggunaan pagar hidup, ketinggian pagar maks 120 cm,
kota : minimal menanam 1 pohon setiap bangunan, dsb
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

MUATAN PERATURAN ZONASI KETENTUAN KHUSUS

Permen PU. No. 20 Tahun 2011

1. Ketentuan Kegiatan &

Penggunaan Lahan

2. Ketentuan Intensitas
Pemanfaatan Ruang

3. Ketentuan Tata Bangunan

4. Ketentuan Prasarana
Minimal

5. Ketentuan Pelaksanaan

6. Ketentuan Tambahan

7. Ketentuan Khusus • Ruang bebas bangunan pada radius tertentu dari

obyek khusus
8. Standar Teknis 0,2 – 1 Km • Membentuk zona penyangga berupa RTH pada
Obyek/ zona bebas bangunan, dengan fungsi :
Inti
9. Ketentuan Pengaturan Zonasi
- Filtrasi udara
- Ruang gerak maintenance
Penyangga - Zona aman untuk dalam proses evakuasi
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

MUATAN PERATURAN ZONASI STANDAR TEKNIS & KETENTUAN PENGATURAN ZONASI

Permen PU. No. 20 Tahun 2011

1. Ketentuan Kegiatan &

Penggunaan Lahan

2. Ketentuan Intensitas
Pemanfaatan Ruang

3. Ketentuan Tata Bangunan

4. Ketentuan Prasarana
Minimal

5. Ketentuan Pelaksanaan

6. Ketentuan Tambahan

7. Ketentuan Khusus
8. Standar Teknis
9. Ketentuan Pengaturan Zonasi
• Terutama pada kawasan/Zona yang sulit dilakukan penataan, misalnya
penerapan ketentuan GSB dan GSJ
• Membuat penyepakatan pengaturan ruang sesuai ketentuan
• Dapat ditindak lanjuti melalui RTBL, revitaslisasi, atau metode lain yang
dapat mengatur fleksibelitas peraturan zonasi
• Penerapan perautran zonasi pada saat izin rehabilitasi bangunan atau
bangunan baru
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

ZONING MAP
PEMBENTUKAN BLOK DAN SUB BLOK
• Kesamaan (homogenitas) GSJ

karakteristik pemanfaatan GSJ

ruang/lahan. GSB

• Batasan fisik seperti jalan, gang, Sub BWP

sungai, brandgang atau batas BLOK
persil. PERUNTUKAN

GSB
Blok/Zona
• Orientasi Bangunan. GSJ

• Lapis bangunan.
GSJ

Sub Blok/
Sub Zona

KELENGKAPAN ZONING MAP :

• Data Base Blok dan Sub Blok
• Atribut/identitas blok dan sub blok
dapat menggunakan kode pos atau Perdagangan
pemberian kode berdasarkan nama
lokasi
Permukiman Jalan
• Menyusun peraturan pada setiap
blok/sub blok sesuai dengan zona
Zona/
dan sub zona
Sub Zona
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

ILLUSTRASI PEMBENTUKAN ZONA

DAN SUB ZONA

Permen PU. No. 20 Tahun 2011

Zona/Sub Zona : adalah kegiatan yang

dtentukan pada rencana pola ruang
Blok/Sub Blok, menunjukkan alamat
atau lokasi yang direncanakan
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang
OUT-PUT Identitas Blok dan Sub Blok Identitas & data base Jalan
DILENGKAPI DENGAN :
• Pembentukan identitas blok
• Pembentukan identitas jalan
• Sebagai dasar penyusunan
Peraturan zonasi
• Pembuatan nomor ruas jalan
• Sebagai dasar penyusunan
system informasi tata ruang

KODE DAN IDENTITAS BLOK DAN

SUB BLOK :
MTB : Maluku Tenggara Barat (kab)
SL : Selaru (Kecamatan)
A : Sub BWP A
001 : Blok 1
001.1 : Sub Blok 1.1
Contoh 1 : MTBSL-A001
Contoh 2 : MTBSL-B001.1

KODE DAN IDENTITAS JALAN :

E/R : Eksisting/Rencana
KLASIFIKSI JALAN
A : Arteri Li : Lingkungan
K : Kolektor P : Primer
Lo : Lokal S : Sekunder
SL : Selaru(Kecamatan)
Contoh 1 : ESL.LoS-001
Contoh 2 : RSL.LoP-007
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

ZONING MAP MUATAN ZONING MAP

Memuat aturan berdasarkan zoning teks
Setiap blok dan sub blok memiliki aturan sesuai
kesepakatan yang termuat dalam zoning teks
Perlakuan setiap blok/sub blok dapat berbeda,
walaupun pada kode zona yang sama
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

PEMBINAAN DAN PELAKSANAAN

Lembaga DPRD, BAPPEDA, DINAS PU, DINAS Perlu ditindak lanjuti pada fungsi :
Pengambil TATA RUANG, INSTANSI TERKAIT - Pembinaan
Keputusan (DISHUB, BLHD/ BAPEDALDA/ DINAS - Pelaksanaan
LINGK. HIDUP, dsb) - Pengawasan
- Pemantauan/Monitoring
Pembentukan kelembagaan
khusus/teknis, baik independen
TKPRD (Tim Tim yg dibentuk melalui Peraturan maupun melekat pada instansi
Koordinasi Gubernur (Tingkat Provinsi) dan atau tertentu
Penataan Ruang
Daerah) Walikota (Tingkat Kota) Pelibatan masyarakat dan
pembentukan dan pembinaan
kelembagaan masyarakat
Komisi Perencanaan, Komisi Penggunaan perangkat untuk
Lembaga menunjang peran dan fungsi
Transportasi, Arsitektur Kota,
Pembuat kelembagaan
Rekomendasi Komisi AMDAL, dsb
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

Sungai diluar Perkotaan Pemanfaatan sempadan sungai

mempertimbangkan kondisi
dan karateristik sungai
Pemanfaatan Secara terbatas
kegiatan lain (budidaya) sepanjang tidak Tidak mengalami luapan yang
mengganggu fungsi sungai, antara lain kegiatan mengakibatkan banjir dan tidak
menanam tanaman sayur-mayor, buah-buahan mengalami abrasi
Tidak Mengganggu Fungsi Sungai
dan diarahkan Non bangunan

Tidak merubah geometris lahan

Ditetapkan dalam Peraturan
Zonasi (RTRW) dan atau RDTR
(Zoning Map)

Buffer zone
Sempadan Sungai
50 Meter
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

Sungai Didalam Perkotaan

Pemanfaatan Secara terbatas :
Peruntukan bangunan (hunian dan
fasilitas umum, dengan ketentuan :

Tidak mengganggu fungsi sungai

Tidak merubah geomteris lahan
Bukan zona rawan bencana (banjir
Buffer zone dan longsor)
Sempadan Sungai
5 Meter Dibatasi oleh Jalan Inspeksi
Bangunan menghadap sungai dan
tidak membelakangi sungai
Penetapan melalui peraturan
RDTR dan zonasi, sebagai zona
terbatas, dengan membatasi
luasan area terbangun dan atau
jumlah bangunan
Buffer zone
Sempadan Sungai
3 Meter
3 Meter

5 Meter
 PEMERINTAH KOTA MAKASSAR
Dinas Penataan Ruang

Dokumen RTR dan PZ perlu Bangunan Berada

mempertimbangkan dampak pada kawasan
sungai terhadap kawasan sempadan
sekitarnya

Indikasi Lahan privat (terdapat persil)

Sulit mengontrol perubahan
pemanfaatan ruang
Perlu dilakukan pengawasan dan
mengontrol secara berkala