MENGHITUNG R/U

Rentable 11,250 R/U 2 R/U 1.3

Usable 9,000 Rentable 3,000 Usable 2,100

R/U 1.25 Usable 1,500 Rentable 2,730

Faktor Kerugian 1.25

Tarif per sq Rp 200,000,000
Biaya Riil Rp 250,000,000 *biaya riil katanya merupakan biaya dasar
Selisih Rp 50,000,000

Jika 22.000 sq yang bisa disewa ditawarkan dengan harga sewa $16 per sq, tetapi hanya 19.125 sq yang
dapat digunakan, maka faktor kerugiannya adalah

Harga per sq 16
Rentable 22,000
Usable 19,125
R/U 1.25

Faktor kerugian 1.25 Selisih 4.00

Kerugian 20.00

MENGHITUNG MINIMUM RENT

Sebuah gedung perkantoran dengan nilai pasar $4 juta berisi 64.000 sq ruang yang bisa disewa. Pemilik meletakkan modalnya
sebesar 20% dari nilai properti dan memiliki pembayaran hipotek sebesar $90.000 per tahun. Biaya operasional
adalah sekitar $300.000 per tahun, dan pemilik perlu mendapatkan setidaknya 10% pengembalian investasi ekuitas.
Berapakah sewa minimunya ?

Operating Expenses Rp 300,000 Nilai pasar Rp 50,000,000,000

Mortgage Payments Rp 90,000 Peletakan Modal 24%
Owner's ROE Rp 80,000 Down Payment Rp 12,000,000,000
Rentable Area 64,000 Operating Expenses Rp 3,400,000,000
Mortgage Payments Rp 950,000,000
Minimum Rent Rp 7.34 ROE 10%
Owner's ROE Rp 1,200,000,000
Rentable Area 30,000

Minimum Rent Rp 185,000.00

MENGHITUNG OVERAGE LEASES

Y-1 Rp 2,000,000,000 *pendapatan kotor periode sebelumnya
Base (%) 5%

Overage Leases Rp 100,000,000

Y+1 Rp 12,000,000,000 *pendapatan kotor periode setelahnya

Melebihi ? Ya *jika pendapatan melebihi pendapatan yang lalu. Maka
Tarif Sewa Rp 600,000,000 ditambahkan overage leasesnya

ANALISIS CASH FLOW V.1

Keterangan -tarif biaya operasional digabung dengan penyertaan modal atau capital expenditure
-tarif bunga digabung dengan cicilan pembayaran pokok utang
-Capital Expenditure dapat menambah umur manfaat

Gross Annual Income Rp 100,000 Add :

(-) Operating Cost -Rp 45,000 Gross Annual Income Rp 100,000
NOI (Cash) Rp 55,000
Less :
(-) Capital Expenditure -Rp 5,000 Operating cost rate 50% *termasuk biaya modal
Capital Expenditure Rp 5,000
Debt : Operating Cost Rp 45,000
Interest Payment -Rp 27,000
Principal (pengembalian) -Rp 3,000 Debt Principal Rp 300,000
Payback 1% *cicilan pengembalian pokok
Income Tax -Rp 3,716 Interest rate 10% *dengan pengembalian pokok
Interest payment Rp 27,000 *diluar pengembalian pokok
NOI (Cash) after interest and
taxation Rp 16,284 Payback payment Rp 3,000 *pengembalian pokok, cicilan, dibayar
dengan kas

Depreciable Rp 400,000
Add : capex Rp 5,000 *keterangan pada kasus ini CAPEX dapat
Umur (tahun) 27.5 menambah umur bangunan
Depresiasi 0.0364
Annual Depreciation Rp 14,727

Taxable Income Rp 13,273

Income Tax (rate) 28%
Income Tax Rp 3,716

ANALISIS CASH FLOW V.2

Keterangan -tarif biaya operasional tidak digabung dengan penyertaan modal atau capital expenditure
-tarif bunga tidak digabung dengan cicilan pembayaran pokok utang
-Capital Expenditure dapat menambah umur manfaat

Gross Annual Income Rp 100,000 Add :

(-) Operating Cost -Rp 50,000 Gross Annual Income Rp 100,000
NOI (Cash) Rp 50,000
Less :
(-) Capital Expenditure -Rp 5,000 Operating Cost rate 50%
Capital Expenditure Rp 5,000
Debt : Operational Cost Rp 50,000
Interest Payment -Rp 30,000
Principal (pengembalian) -Rp 3,000 Debt Principal Rp 300,000
Payback 1% *cicilan pengembalian pokok
Income Tax -Rp 1,476 Interest rate 10% *tanpa pengembalian pokok
Interest payment Rp 30,000 *diluar pengembalian pokok
NOI (Cash) after interest and
taxation Rp 10,524 Payback payment Rp 3,000 *pengembalian pokok, cicilan, dibayar
dengan kas

Depreciable Rp 400,000
Add : capex Rp 5,000 *keterangan pada kasus ini CAPEX dapat
Umur (tahun) 27.5 menambah umur bangunan
Depresiasi 0.0364
Annual Depreciation Rp 14,727

Taxable Income Rp 5,273

Income Tax (rate) 28%
Income Tax Rp 1,476
k, cicilan, dibayar

sus ini CAPEX dapat

k, cicilan, dibayar

sus ini CAPEX dapat