Perolehan & Pengukuran Aset Tetap

Moh. Luthfi Mahrus

Pokok Bahasan
1 Pengertian dan Karakteristik Aset Tetap

2 Pengakuan dan Perolehan Aset Tetap

3 Aset Tetap yang Dibangun Sendiri

4 Kapitalisasi Biaya Bunga Pinjaman

5 Isu Khusus Terkait Kapitalisasi Bunga

1. Pengertian dan Karakteristik Aset Tetap
Aset tetap = Fixed Asset = Plant Asset = Property, Plant, and Equipment (PPE)

Definisi
Menurut PSAK 16 (2014), aset tetap adalah aset berwujud yang:
1. dimiliki untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa, untuk direntalkan kepada pihak
lain, atau untuk tujuan administratif, dan
2. diharapkan untuk digunakan selama lebih dari satu periode.
Karakteristik
Karakteristik aset tetap:
1. Memiliki substansi fisik (berwujud), seperti tanah dan bangunan.
2. Memiliki tujuan penggunaan khusus, yaitu digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa, untuk
direntalkan kepada pihak lain, atau untuk tujuan administratif.
3. Bersifat jangka panjang (lebih dari satu periode akuntansi) dan merupakan subjek penyusutan.
Properti Investasi
Menurut PSAK 13, properti investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang
dikuasai (oleh pemilik atau lessee/penyewa melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau
kedua-duanya, dan tidak untuk: 1. digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif; atau
2. dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.
2. Pengakuan dan Pengukuran Aset Tetap
Pengakuan Contoh Komponen Biaya Aset Tetap
PSAK 16 menjelaskan bahwa biaya perolehan aset tetap atau PPE harus
diakui sebagai aset jika dan hanya jika: 1. Biaya imbalan kerja yang timbul secara langsung dari
1. besar kemungkinan entitas akan memperoleh manfaat ekonomis di pembangunan atau akuisisi aset tetap;
masa depan dari aset tersebut dan 2. Biaya penyiapan lahan untuk pabrik;
2. biaya perolehan aset dapat diukur secara andal 3. Biaya handling dan penyerahan awal;
Pengukuran Awal 4. Biaya perakitan dan instalasi;
• PSAK 16: aset tetap yang memenuhi kualifikasi diakui sebagai aset 5. Biaya pengujian aset apakah aset berfungsi dengan baik
tetap pada awalnya harus diukur sebesar biaya perolehan atau biaya (setelah dikurangi hasil penjualan produk tersebut); dan
historis. 6. Komisi profesional.
• Biaya historis merupakan kas atau setara kas yang digunakan untuk
memperoleh aset dan membawanya ke lokasi dalam kondisi yang Bukan Komponen Biaya Aset Tetap
sesuai dengan kegunaan yang dikehendaki perusahaan. 1. Biaya pembukaan fasilitas baru;
• Menurut PSAK 16, biaya perolehan aset tetap meliputi: 1) harga 2. Biaya pengenalan produk baru, termasuk biaya iklan dan aktivitas
perolehan, 2) biaya-biaya yang dapat diatribusikan secara langsung promosi;
untuk membawa aset tetap ke lokasi dalam kondisi yang sesuai 3. Biaya penyelenggaraan bisnis di lokasi baru termasuk biaya
dengan kegunaan yang dikehendaki, dan 3) biaya pembongkaran dan pelatihan staf;
pemindahan aset tetap dan restorasi lokasi asset. 4. Administrasi dan overhead umum;
• Contoh biaya historis atau biaya perolehan aset adalah harga beli, 5. Biaya saat alat belum beroperasi penuh;
ongkos angkut, pajak penjualan, dan biaya instalasi aset. 6. Kerugian awal operasi;
7. Biaya relokasi dan reorganisasi operasi entitas;
Pengukuran Selanjutnya 8. Hasil dari aset sebelum dimanfaatkan (hasil parkir dari lahan yang
• Model Biaya ( Cost Method) atau belum digunakan); dan
• Model Revaluasi ( Revaluation Method ) 9. Laba internal jika aset tersebut merupakan persediaan
perusahaan.
2. Pengakuan dan Pengukuran Aset Tetap
• Tanah untuk digunakan dalam kegiatan operasional PPE atau aset tetap
• Tanah untuk tujuan spekulasi Investasi (investment).
• Tanah untuk dijual kembali (resale) Persediaan (inventory).

Biaya Perolehan Tanah (Cost of Land)

• Biiaya perolehan tanah (cost of land): semua pengeluaran untuk mendapatkan tanah dan membuatnya siap
digunakan.
• Biaya tanah biasanya mencakup:
1. harga beli,
2. biaya pengurusan hak tanah, seperti sertifikat hak milik, pajak/BPHTB, honor notaris/PPAT, dan honor pencatatan,
3. biaya yang dikeluarkan untuk mempersiapkan tanah sehingga siap digunakan seperti meratakan, menimbun,
mengosongkan, dan membersihkan,
4. biaya terkait hak gadai, beban properti, atau hipotik (jika ada), dan
5. setiap perbaikan tanah lainnya yang memiliki umur yang tidak terbatas.
• Jika pembelian tanah ditujukan untuk membangun sebuah bangunan di atasnya biaya-biaya terkait penyiapan tanah,
seperti biaya penghancuran bangunan lama, pembersihan, perataan, dan penimbunan biaya tanah.
• Biaya-biaya terkait dengan pengembangan tanah yang mempunyai masa guna atau masa manfaat permanen, seperti
landscaping, semuanya dicatat ke akun Land.
• Biaya-biaya terkait dengan pengembangan tanah yang mempunyai masa guna atau masa manfaat terbatas, seperti
jalur mobil pribadi, trotoar, pagar, dan area parkir, semuanya dicatat pada akun Land Improvements dan disusutkan.
2. Pengakuan dan Pengukuran Aset Tetap
Biaya Perolehan Bangunan (Cost of Building)
• Biaya perolehan bangunan mencakup seluruh pengeluaran yang secara langsung berhubungan dengan perolehan atau
pembangunan gedung.
• Biaya tersebut mencakup:
1. biaya bahan baku, biaya tenaga kerja langsung, dan biaya overhead yang muncul selama periode konstruksi;
2. biaya bunga (jika membangun sendiri),
3. harga beli bangunan dan pengurusan hak perolehan bangunan,
4. honor profesional (professional fees),
5. izin pendirian bangunan (building permits).
Biaya Perolehan Peralatan (Cost of Equipment)
• Peralatan dapat meliputi mesin, kendaraan, peralatan kantor, peralatan pabrik, peralatan tambang, mesin dan peralatan lain.
• Yang termasuk biaya perolehan peralatan adalah semua biaya yang muncul untuk pengadaan peralatan dan penyiapan
peralatan tersebut agar siap digunakan. Biaya tersebut mencakup:
1. harga pembelian,
2. ongkos pengangkutan dan penanganan peralatan,
3. pajak atau bea yang tidak dapat dikreditkan,
4. asuransi peralatan selama masa pengiriman,
5. biaya fondasi khusus (jika diperlukan),
6. biaya perakitan dan instalasi, dan
7. biaya uji coba/pengetesan peralatan.
 2. Pengakuan dan Pengukuran Aset Tetap
Latihan Soal
E10.1 (Kieso Edisi 3): The expenditures and receipts below are related to land, land improvements, and buildings acquired for use
in a business enterprise. Determine how the following should be classified:
a. Money borrowed to pay building contractor (signed a note)
b. Payment for construction from note proceeds
c. Cost of land fill and clearing
d. Delinquent real estate taxes on property assumed by purchaser
e. Premium on 6-month insurance policy during construction
f. Refund of 1-month insurance premium because construction completed early
g. Architect’s fee on building
h. Cost of real estate purchased as a plant site (land €200,000 and building €50,000)
i. Commission fee paid to real estate agency
j. Cost of razing and removing building
k. Installation of fences around property
l. Proceeds from residual value of demolished building
m. Interest paid during construction on money borrowed for construction
n. Cost of parking lots and driveways
o. Cost of trees and shrubbery planted (permanent in nature)
p. Excavation costs for new building
3. Aset Tetap yang Dibangun Sendiri
• Perusahaan biasanya membuat atau membangun sendiri asetnya.
• Penentuan biaya bangunan, mesin, dan aset tetap lainnya yang dibuat atau
dibangun sendiri dapat menimbulkan masalah.
• Karena tidak terdapat harga beli atau harga kontrak, maka perusahaan harus
mengalokasikan sendiri biaya dan beban terkait pembangunan sendiri agar
diperoleh biaya aset tersebut.
o Biaya tersebut antara lain mencakup biaya bahan baku (materials), biaya
tenaga kerja langsung (direct labour cost), dan biaya tidak langsung
(overhead cost).
o Perusahaan dapat mengelola biaya overhead dengan dua cara, yaitu:
✔ tidak membebankan biaya overhead tetap (fixed overhead) ke dalam
biaya pembuatan aset.
✔ membebankan sebagian dari seluruh total biaya overhead ke biaya
konstruksi (full costing approach).
4. Kapitalisasi Biaya Bunga Pinjaman
Terkait perlakuan atas bunga yang muncul dari pembiayaan/pinjaman dalam rangka konstruksi PPE, terdapat tiga
pendekatan sebagai berikut.
1. Seluruh biaya bunga tidak dikapitalisasi atau tidak dimasukkan sebagai unsur biaya PPE financing cost
2. Seluruh biaya bunga dikapitalisasi atau dimasukkan sebagai unsur biaya PPE, terlepas apakah biaya tersebut dapat
diidentifikasi atau tidak.
3. Biaya bunga yang dikapitalisasi atau dimasukkan sebagai bagian dari biaya konstruksi atau aset adalah biaya aktual
yang benar-benar terjadi selama konstruksi (termasuk biaya pinjaman Pendekatan yang digunakan IFRS Ketentuan
IAS 23/ PSAK 26
Alasannya karena pendekatan ini adalah selama konstruksi, aset tidak menghasilkan pendapatan. Oleh karena itu,
perusahaan harus menangguhkan (mengkapitalisasi) biaya bunga. Setelah konstruksi selesai, aset siap untuk
digunakan sesuai tujuannya dan perusahaan dapat memperoleh pendapatan. Pada titik ini, perusahaan harus
melaporkan bunga sebagai biaya dalam penentuan net income.
4. Kapitalisasi Biaya Bunga Pinjaman
3 hal yang harus diperhatikan dalam kapitalisasi biaya bunga pinjaman
1. Aset yang memenuhi kualifikasi atau aset kualifikasian (qualifying assets)
2. Periode kapitalisasi
3. Jumlah yang dikapitalisasi.
2. Periode Kapitalisasi
1. Aset Kualifikasian • Periode kapitalisasi: periode waktu dimana bunga harus
dikapitalisasi.
• Aset kualifikasian: aset yang membutuhkan waktu yang • Periode kapitalisasi dimulai apabila ketiga kondisi berikut
cukup lama agar siap digunakan atau dijual sesuai ini terjadi, yaitu:
dengan maksudnya. 1) pengeluaran untuk aset telah dilakukan;
• Contoh: persediaan, pabrik, fasilitas pembangkit listrik, 2) aktivitas yang diperlukan untuk mempersiapkan aset
aset tidak berwujud, dan properti investasi. agar dapat digunakan atau dijual sedang
• Aset yang tidak termasuk aset kualifikasian mencakup berlangsung; dan
aset keuangan, persediaan yang diproduksi dalam 3) biaya bunga telah terjadi.
jangka waktu pendek, dan aset yang siap untuk • Periode kapitalisasi berakhir ketika aset secara substansial
digunakan atau dijual sesuai dengan maksudnya ketika telah selesai dibangun atau dibuat dan siap untuk
diperoleh. digunakan.

1 Jan 2020 1 Mar 2020 1 April 2020

Pinjaman khusus terjadi Aktivitas pertama Pengeluaran pertama Periode kapitalisasi

terkait aset dilakukan terkait konstruksi Dimulai
4. Kapitalisasi Biaya Bunga Pinjaman
3. Jumlah yang Dikapitalisasi
Menurut PSAK 26, jumlah bunga yang dikapitalisasi dilihat apakah bunga tersebut berasal dari pinjaman khusus
atau pinjaman umum.
1. Untuk pinjaman khusus, jumlah bunga pinjaman yang dapat dikapitalisasi = bunga aktual yang terjadi selama
periode kapitalisasi dikurangi penghasilan investasi atas investasi sementara dari pinjaman khusus tersebut.
2. Untuk pinjaman umum, maka jumlah bunga yang dapat dikapitalisasi dihitung berdasarkan tarif kapitalisasi
terhadap pengeluaran atas aset tersebut.
• Tarif kapitalisasi adalah “rata-rata tertimbang biaya pinjaman atas saldo pinjaman selama periode, di
luar pinjaman untuk memperoleh aset kualifikasian”
• Jumlah biaya pinjaman dikapitalisasi selama suatu periode tidak boleh melebihi jumlah bunga aktual
yang terjadi pada periode tersebut”.

• It is difficult to identify a direct relationship between particular borrowings and a qualifying asset and to determine the
borrowings that could otherwise have been avoided (IAS 23.11). It nevertheless needs to be done. Entities need to
determine a capitalisation rate which is then applied to expenditures on a qualifying asset (IAS 23.15). PSAK 26.14
• The average carrying amount of the asset during a period, including borrowing costs previously capitalised, is normally a
reasonable approximation of the expenditures to which the capitalisation rate is applied in that period (IAS 23.18). PSAK
26.18
4. Kapitalisasi Biaya Bunga Pinjaman
Ilustrasi 1
a. Pada 1 November 2018, PT Samudera Luas mengontrak PT Duta Konstruksi untuk membangun gedung senilai
Rp2.200.000.000. Gedung selesai dibangun dan siap digunakan pada tanggal 31 Desember 2019. Berikut rincian
pembayaran yang dilakukan PT Samudera kepada PT Duta Konstruksi selama proses konstruksi. Total pengeluaran dibiayai
dengan pinjaman khusus dan pinjaman umum.
o 1 Januari 2019 200.000.000
o 31 Maret 2019 600.000.000
o 30 September 2019 1.200.000.000
o 31 Desember 2019 200.000.000
b. Per tanggal 1 Januari 2019, PT Samudera Luas memiliki pinjaman dengan rincian sebagai berikut.
o Pinjaman Khusus
✔ Note payable, 3 tahun, tertanggal 31 Desember 2018, Rp700.000.000, bunga 10% (tahunan), bunga dibayar
setiap 31 Desember. Pendapatan bunga dari pinjaman khusus selama 2019 sebesar Rp20.000.000
o Pinjaman Umum
✔ Note payable, 10 tahun, tertanggal 31 Desember 2017, Rp1.000.000.000, 12,5% (tahunan), bunga dibayar setiap
31 Desember
✔ Bonds payable, 10 tahun, tertanggal 31 Desember 2017, Rp1.500.000.000, 10% (tahunan), bunga dibayar setiap
31 Desember
Diminta:
Berapa biaya/beban bunga yang dapat dikapitalisasi oleh PT Samudera Luas?
4. Kapitalisasi Biaya Bunga Pinjaman
Pembahasan
Langkah-langkah kapitalisasi bunga:
1. Gedung yang dibangun termasuk aset kualifikasian.
2. Periode kapitalisasi: 1 Januari 2019 – 31 Desember 2019
3. Menghitung akumulasi pengeluaran rata-rata tertimbang ( weighted-average accumulated expenditures ) untuk pengeluaran yang dibiayai
dengan pinjaman umum dengan membuat tabel sebagai berikut.

4. Menghitung tarif bunga rata-rata tertimbang untuk pinjaman umum dengan formula sebagai
berikut.
Bunga rata-rata tertimbang = [12,5% x (1.000/2.500)] + [10% x (1.500/2.500)] = 11%
5. Menentukan jumlah bunga yang dikapitalisasi
4. Kapitalisasi Biaya Bunga Pinjaman
Jurnal yang diperlukan
Tanggal Akun Ref. Debit Kredit
1 Jan 2019 Buildings (Construction in Process) 200.000.000
Cash 200.000.000
31 Mar 2019 Buildings (Construction in Process) 600.000.000
Cash 600.000.000
30 Sep 2019 Buildings (Construction in Process) 1.200.000.000
Cash 1.200.000.000
31 Des 2019 Buildings (Construction in Process) 200.000.000
Cash 200.000.000
31 Des 2019 Interest Expense 345.000.000
Cash 345.000.000
(Untuk mencatat pembayaran bunga aktual)
Cash 20.000.000
Interest Revenue 20.000.000
(Untuk mencatat penerimaan bunga
31 Des 2019 Buildings (Construction in Process) 91.250.000
Interest Revenue 20.000.000
Interest Expense 111.250.000
(Untuk mencatat kapitalisasi bunga)
4. Kapitalisasi Biaya Bunga Pinjaman
Ilustrasi 2 (Kapitalisasi Lintas Tahun)
PT Bahtera membangun gedung senilai Rp2.900.000.000, mulai tanggal 1 Maret 2019 dan selesai tanggal 1 Juli
2020 dengan rincian pembayaran sebagai berikut (dalam rupiah). Total pengeluaran dibiayai dengan pinjaman
khusus dan pinjaman umum.
o 1 Maret 2019 300.000.000
o 30 Juni 2019 600.000.000
o 1 Desember 2019 1.200.000.000
o 1 Februari 2020 600.000.000
o 1 Juli 2020 200.000.000
Per tanggal 1 Maret 2019, PT Bahtera memiliki pinjaman dengan rincian sebagai berikut.
o Surat utang (pinjaman khusus untuk pembangunan gedung diterbitkan 1 Maret 2019), 4 tahun,
Rp1.500.000.000 bunga 10% (tahunan). Hasil bunga dari pinjaman khusus selama 2019 sebesar Rp50.000.000.
o Surat utang, 10 tahun, Rp1.000.000.000, 12,5% (tahunan)
o Surat utang, 10 tahun, Rp1.500.000.000, 10% (tahunan)
Diminta:
Berapa biaya/beban bunga yang dapat dikapitalisasi oleh PT Bahtera?
4. Kapitalisasi Biaya Bunga Pinjaman
Pembahasan “Jumlah tercatat rata-rata aset selama suatu periode, termasuk biaya pinjaman yang
Langkah-langkah kapitalisasi bunga: sebelumnya sudah dikapitalisasi, normalnya adalah suatu aproksimasi rasional dari
1. Gedung yang dibangun termasuk aset kualifikasian. pengeluaran dimana tingkat kapitalisasi diterapkan dalam periode itu”. PSAK 26 par 18
2. Periode kapitalisasi: 1 Maret 2019 – 1 Juli 2020
3. Menghitung WAAE untuk tahun 2019. 6. Menghitung WAAE tahun 2020

4. Menghitung tarif bunga rata-rata tertimbang sebagai berikut. 7. Menghitung tarif bunga rata-rata tertimbang sebagai berikut.
Bunga rata-rata = [12,5% x (1.000/2.500)] + [10% x (1.500/2.500)] = 11% Bunga rata-rata = [12,5% x (1.000/2.500)] + [10% x (1.500/2.500)] = 11%
tertimbang tertimbang
5. Menentukan jumlah bunga yang dikapitalisasi untuk tahun 2019 8. Menentukan jumlah bunga yang dikapitalisasi untuk tahun 2020
5. Isu Khusus Terkait Kapitalisasi Bunga
Pengeluaran Terkait Tanah
• Dalam hal perusahaan membeli tanah dengan dana pinjaman untuk tujuan penggunaan tertentu, maka
bunga yang berasal dari pinjaman tersebut dapat dikapitalisasi menjadi biaya aset dengan ketentuan
sebagai berikut.
1) Jika pembelian tanah tersebut ditujukan untuk dibangun gedung di atasnya, maka bunga yang
dikapitalisasi selama periode konstruksi akan menambah biaya gedung, bukan biaya tanah.
2) Jika pembelian tanah tersebut dimaksudkan agar bisa dijual kembali, maka bunga yang dikapitalisasi
akan menambah biaya perolehan tanah.
• Jika pembelian tanah tersebut dimaksudkan untuk spekulasi, maka beban bunga terkait pembelian tersebut
tidak boleh dikapitalisasi.

Penghasilan Bunga
IFRS mensyaratkan agar perusahaan tidak boleh melakukan offset (saling hapus) antara penghasilan bunga
dengan beban bunga, kecuali penghasilan dan bunga tersebut berasal dari pinjaman khusus dalam rangka
konstruksi.
5. Isu Khusus Terkait Kapitalisasi Bunga
Ilustrasi
a. Pada 31 Desember 2018, PT Samudera Luas mengontrak PT Duta Konstruksi untuk membangun gedung senilai Rp2.100.000.000 di
atas tanah seharga Rp100.000.000 (dibeli dari kontraktor dan sudah termasuk dalam pembayaran pertama). Gedung selesai
dibangun dan siap digunakan pada tanggal 31 Desember 2019. Berikut rincian pembayaran yang dilakukan PT Samudera kepada PT
Duta Konstruksi selama proses konstruksi. Total pengeluaran dibiayai dengan pinjaman khusus dan pinjaman umum.
o 1 Januari 2019 200.000.000
o 31 Maret 2019 600.000.000
o 30 September 2019 1.200.000.000
o 31 Desember 2019 200.000.000
b. Per tanggal 1 Januari 2019, PT Samudera Luas memiliki pinjaman dengan rincian sebagai berikut.
o Pinjaman Khusus
✔ Note payable, 3 tahun, tertanggal 31 Desember 2018, Rp700.000.000, bunga 10% (tahunan), bunga dibayar setiap 31
Desember. Pendapatan bunga dari pinjaman khusus selama 2019 sebesar Rp20.000.000
o Pinjaman Umum
✔ Note payable, 10 tahun, tertanggal 31 Desember 2017, Rp1.000.000.000, 12,5% (tahunan), bunga dibayar setiap 31
Desember
✔ Bonds payable, 10 tahun, tertanggal 31 Desember 2017, Rp1.500.000.000, 10% (tahunan), bunga dibayar setiap 31
Desember
✔ Pendapatan bunga dari pinjaman umum selama 2019 sebesar Rp50.000.000
Diminta:
Berapa biaya/beban bunga yang dapat dikapitalisasi oleh PT Samudera Luas?
5. Isu Khusus Terkait Kapitalisasi Bunga
Pembahasan
Langkah-langkah kapitalisasi bunga:
1. Gedung yang dibangun termasuk aset kualifikasian.
2. Periode kapitalisasi: 1 Januari 2019 – 31 Desember 2019
3. Menghitung akumulasi pengeluaran rata-rata tertimbang ( weighted-average accumulated expenditures ) untuk pengeluaran yang dibiayai
dengan pinjaman umum dengan membuat tabel sebagai berikut.

4. Menghitung tarif bunga rata-rata tertimbang untuk pinjaman umum dengan formula sebagai
berikut.
Bunga rata-rata tertimbang = [12,5% x (1.000/2.500)] + [10% x (1.500/2.500)] = 11%
5. Menentukan jumlah bunga yang dikapitalisasi
5. Isu Khusus Terkait Kapitalisasi Bunga
Jurnal yang diperlukan
Tanggal Akun Ref. Debit Kredit
1 Jan 2019 Land 100.000.000
Buildings (Construction in Process) 100.000.000
Cash 200.000.000
31 Mar 2019 Buildings (Construction in Process) 600.000.000
Cash 600.000.000
30 Sep 2019 Buildings (Construction in Process) 1.200.000.000
Cash 1.200.000.000
31 Des 2019 Buildings (Construction in Process) 200.000.000
Cash 200.000.000
31 Des 2019 Interest Expense 345.000.000
Cash 345.000.000
(Untuk mencatat pembayaran bunga aktual)
Cash 70.000.000
Interest Revenue 70.000.000
(Untuk mencatat penerimaan bunga
31 Des 2019 Buildings (Construction in Process) 91.250.000
Interest Revenue 20.000.000
Interest Expense 111.250.000
(Untuk mencatat kapitalisasi bunga)