SUMKA

MUTIARA
ASSETS
APPRAI SER

L AP OR AN
P E NIL AIAN AS E T
C V R IMB AJ AYA

20 21

Sumka Mutiara Rimba

195244059
3B Manajemen Aset
 SUMKA MUTIARA
ASSETS APPRAISER

D AF T AR IS I
 SUMKA MUTIARA
ASSETS APPRAISER

D AF T AR GA M B AR

Gambar 1. Peta Lokasi

Gambar 2. Foto Aset
Gambar 3. Fotokopi Denah Bangunan
Gambar 4. Sertifikat Tanah
Gambar 5. Surat Izin MendirikanBangunan
Gambar 6. Akta Jual beli
Gambar 7. RTRW Kabupaten Bandung
Gambar 8. Rencana Pola Ruang Wilayah Kabupaten Bandung
 SUMKA MUTIARA
ASSETS APPRAISER

D AF T AR T AB E L

Tabel 1. Informasi Penilai Aset

Tabel 2. Identifikasi Aset yang Dinilai
Tabel 3. Identifikasi Pemberi Pekerjaan Penilaian Aset
Tabel 4. Identifikasi Pihak-pihak Pemanfaat Hasil Penilaian
Tabel 5. Identifikasi Pihak lain yang Berkepentingan dengan hasil Penilaian
Tabel 6. Identifikasi Legalitas dan hak atas properti yang dinilai
Tabel 7. Penggunaan / Tujuan Penilaian
Tabel 8. Definisi dari Nilai
Tabel 9. Tanggal penilaian
Tabel 10. Deskripsi dari Ruang Lingkup Penilaian
Tabel 11. Asumsi dan Hipotesis Penilaian
 SUMKA MUTIARA
ASSETS APPRAISER

SUMKA MUTIARA ASSETS APPRAISER

“Accurate, Trust, and Realible”
Jalan Bijaksana 2 No. 8, Pasteur, Kec. Sukajadi , Kota Bandung 40161
Telp. (022)3133546 , 082217179193
Email : kjppsumkamutiara@gmail.com
 SUMKA MUTIARA
ASSETS APPRAISER

I. D E S KR IP S I OB J E K P R OP E R T I

Objek Properti yang dipilih dari objek

penilaian aset ini adalah CV Rimbajaya yang
merupakan rumah tinggal yang dimanfaatkan
menjadi kantor penyedia , bangunan ini diperoleh
pada tahun 2013 dan sudah dua kali mengalami
renovasi yaitu pada awal membeli bangunan di
tahun 2013 dan yang kedua pada tahun 2018 saat
membuat perkerasan di halaman rumah . Bangunan
ini baru dimanfaatkan sebagai kantor CV Rimbajaya
pada tahun 2015 . Pemilik kantor perusahaan CV
Rimbajaya yang bernama Bapak Sulistiyo Argo
Rimbawanto . CV Rimbajaya ini dibangun diatas
lahan seluas 200 m ² dan memiliki luas bangunan 120
m ². Lokasi CV Rimbajaya ini berada didalam salah
satu komplek perumahan di Baleendah tepatnya di
Komplek Galihpawarti Jalan Kujang No . 13 RT 06
RW 03 Kecamatan Baleendah , Kabupaten Bandung ,
Jawa Barat 40375 .

Pemanfaatan lahan dan bangunan ini dilakukan

Bapak Rimba sebagai mata pencaharian utama
sehingga dapat menghasilkan profit dengan
menajadi penyedia untuk berbagai macam proyek
pengadaan barang dan pembangunan . Dikarenakan
bangunan ini milik pribadi sehingga tidak perlu
membayar sewa untuk pemanfaatan sebagai kantor .
Sumka Mutiara Assets Appraiser

SUMKA MUTIARA ASSETS APPRAISER

“Accurate, Trust, and Realible”
Jalan Bijaksana 2 No. 8, Pasteur, Kec. Sukajadi , Kota Bandung 40161
Telp. (022)3133546 , 082217179193
Email : kjppsumkamutiara@gmail.com

1
Sumka Mutiara Assets Appraiser

SUMKA MUTIARA ASSETS APPRAISER

“Accurate, Trust, and Realible”
Jalan Bijaksana 2 No. 8, Pasteur, Kec. Sukajadi , Kota Bandung 40161
Telp. (022)3133546 , 082217179193
Email : kjppsumkamutiara@gmail.com

Tabel 1. Informasi Penilai Aset

Nama Perusahaan Penilai Aset Sumka Mutiara Assets Appraiser

Nama Penilai Aset Sumka Mutiara Rimba
NIM 195244059
Alamat Jalan Bijaksana 2 No. 8, Pasteur, Kec.
Sukajadi, Kota Bandung, jawa Barat 40161
No Telepon 082217179193
Email kjppsumkamutiara@gmail.com
sumkamutiara@gmail.com

IDENTIFIKASI PROPERTI

II. Pendefinisian Masalah dalam Penilaian Aset

Objek yang dijadikan sebagai Objek Penilaian adalah kantor CV
Rimbajaya. Berikut merupakan informasi terkait objek tersebut :
Pendefinisian Masalah dalam Penilaian Aset yang jadi Objek Penilaian (OP):

2.1 Identifikasi aset yang dinilai

Tabel 2. Identifikasi Aset yang Dinilai

Nama objek yang dinilai CV Rimbajaya
Alamat objek: Komplek Galihpawarti, Jalan
(RT/RW, Desa/Kelurahan, Kujang No.13RT 06, RW 03 Kec.
Kecamatan) Baleendah, Kabupaten Bandung
Posisi/object site Objek berada di daerah permukiman
warga
Utara : Rumah Warga
Barat : Rumah Warga
Selatan : Rumah Warga
Timur : Rumah Warga
Lokasi objek Kecamatan Baleendah, Bandung
Selatan yang tidak jauh dari
aksesibilitas angkutan umum, kantor

2
Sumka Mutiara Assets Appraiser

pajak, pertokoan, kafe, dan lain hal

sebagainya
Luas lahan 200m2
Luas Bangunan 120m2
Luas Lantai 2 Lantai
Penggunaan dan/pemanfaatan Penggunaan : Rumah Tinggal
saat ini (TUSI) Pemanfaatan : Kantor CVRimbajaya
No Tlp 081322702326
Alamat E-mail rimbajaya354@gmail.com
Tahun Berdiri 2015
Keterangan Khusus Kantor Penyedia Pengadaan Barang
dan Jasa
Status Tanah Sertifikat Hak Milik

2.2 Identifikasi Pemberi Pekerjaan Penilaian Aset

Tabel 3. Identifikasi Pemberi Pekerjaan Penilaian Aset

Nama Lengkap Sulistiyo Argo Rimbawanto
Alamat Komplek Galihpawarti, Jalan
Kujang No.13 RT 06, RW 03 Kec.
Baleendah, Kabupaten Bandung
Institusi/Pekerjaan Wiraswasta
No Tlp 081322702326
Alamat E-mail rimbajaya354@gmail.com

2.3 Identifikasi Pihak-pihak Pemanfaat Hasil Penilaian

Tabel 4. Identifikasi Pihak-pihak Pemanfaat Hasil Penilaian

Nama Lengkap Sulistiyo Argo Rimbawanto
Alamat lengkap Komplek Galihpawarti, Jalan
Kujang No.13 RT 06, RW 03 Kec.
Baleendah, Kabupaten Bandung
No Tlp 081322702326
Alamat E-mail rimbajaya354@gmail.com

Nama Lengkap Sumka Mutiara Rimba

Alamat Jalan Bijaksana 2 No. 8, Pasteur,
Kec. Sukajadi, Kota Bandung, Jawa
Barat 40161
No Tlp 082217179193

3
Sumka Mutiara Assets Appraiser

2.4 Identifikasi Pihak lain yang Berkepentingan dengan hasil Penilaian

Tabel 5. Identifikasi Pihak lain yang Berkepentingan dengan hasil Penilaian

Nama Lengkap Bank Jabar Banten
Alamat Jalan Buah Batu No.254, Cijagra,
Kec.Lengkong, Kota Bandung, Jawa
Barat 40265
Tujuan/kepentingan atas hasil Peminjaman Modal Proyek, Jaminan
penilaian Pelakasanaan Proyek Pengadaan,
dan Transaksi Operasional
Perusahaan

2.5 Identifikasi Legalitas dan hak atas properti yang dinilai

Tabel 6. Identifikasi Legalitas dan hak atas properti yang dinilai

Hak Milik atas nama Adhi Nugraha
Bukti Kepemilikan SHM No 10.12.30.03.3.00700
Jenis Properti Real Property
Peruntukkan/penggunaan/TUSI Rumah Tinggal dan Kantor CV
Rimbajaya
IMB 440/V/Harwas-Bang/1878
Akta Jual – Beli AJ : 25.975.155.AP

Nomor Objek Pajak (NOP) PBB 32.06.750.007.001 - 0270.0

2.6 Penggunaan / Tujuan Penilaian

Tabel 7. Penggunaan / Tujuan Penilaian

“Penilaian ini ditujukan untuk mengungkapkan dan menyatakan opini

nilai atas studi kelayakan pada objek penilaian (Rumah Bapak SA
Rimbawanto atau CV Rimbajaya) Pada tanggal 13 Oktober 2021 dengan
tujuan mengetahui nilai aset lahan seluas 200m2 dan bangunan seluas
120m2 CV Rimbajaya yang digunakan untuk mengetahui jumlah plafon
dan menentukan jumlah pinjaman modal dari bank. Aset penggunaannya
sebagai rumah tinggal dan pemanfaatannya sebagai Kantor CV
Rimbajaya.”

4
Sumka Mutiara Assets Appraiser

2.7 Definisi dari nilai

Tabel 8. Definisi dari Nilai

“Nilai yang dimaksud dalam kegiatan ini adalah (SPI): Nilai pasar adalah:
estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil pertukaran suatu
aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam transaksi bebas
ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak dimana kedua pihak
masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya,
kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 101).

“Rasio nilai pasar yaitu rasio yang menggambarkan kondisi yang terjadi
di pasar. Rasio ini mampu memberi pemahaman bagi pihak manajemen
perusahaan terhadp kondisi penerapan yang akan dilaksanakan dan
dampaknya pada masa yang akan datang (Irham Fahmi 2003: 138)

Lahan : Menurut Undang – undang Republik Indonesia. Lahan

merupakan bagian daratan dari permukaan bumi sebagai suatu
lingkungan fisik yang meliputi tanah beserta segenap faktor yang
mempengaruhi penggunaannya seperti iklim, relief, aspek geologi, dan
hidrologi yang terbentuk secara alami maupun akibat pengaruh manusia.

Bangunan : struktur buatan manusia yang terdiri atas dinding dan atap
yang didirikan secara permanen di suatu tempat.

Bangunan Gedung : Menurut Undang – undang RI No.28 Tahun 2002

Tentang Bangunan Gedung menyebutkan bahwa, Bangunan gedung
adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan
tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau
di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia
melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan
keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan
khusus.

5
Sumka Mutiara Assets Appraiser

2.8 Tanggal penilaian

Tabel 9. Tanggal penilaian

Penilaian ini dilaksanakan mulai tgl 13 September 2021

Penilaian berakhir pada tanggal 27 Mei 2021

Inspeksi Lapangan: - 23 September 2021

survey pertama untuk
mengetahui lokasi CV
Rimbajaya dan
dokumentasi
- 2 Oktober 2021
dilakukan wawancara
dengan direktur CV
Rimbajaya

2.9 Deskripsi dari Ruang Lingkup Penilaian

Tabel 10. Deskripsi dari Ruang Lingkup Penilaian

“Ruang lingkup penilaian terutama aspek: ldentifikasi masalah

(identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi Penilaian, dan tanggal
Penilaian); Pengumpulan data dan wawancara; Analisis data; Estimasi
nilai dengan menggunakan pendekatan Nilai Pasar; Penulisan laporan.
Penilaian dilakukan pada lahan dan bangunan rumah tinggal yang
dimanfaatkan sebagai kantor CV Rimbajaya dengan luas lahan 200m2
dan luas bangunan 120m2 yang beralamat di Komplek Galihpawarti Jalan
Kujang No. 13 RT 06 RW 03 Kec. Baleendah, Kabupaten Bandung, Jawa
Barat 40375”

2.10 Asumsi dan Hipotesis Penilaian

Tabel 11. Asumsi dan Hipotesis Penilaian

Asumsi (Perlu adanya asumsi khusus akibat keterbatasan yang ada, dan
Adanya keterbatasan properti dan data dari Objek Penilaian):
“Penilaian dilakukan ketika adanya gejala keterbatasan data dari objek
penelitian maka kami memberi keterangan:

6
Sumka Mutiara Assets Appraiser

a. Bahwa dengan dilandasi itikad baik, semua dokumen yang diberikan

atau diperlihatkan oleh Pemberi Tugas dan pihak ketiga kepada
kami dalam rangka penilaian aset ini adalah dalam bentuk fotokopi,
turunan dan / atau salinan adalah sesuai dengan aslinya.
b. Bahwa instansi Pemerintah dan/atau pihak yang mengeluarkan
dan/atau menerbitkan izin, persetujuan, lisensi dan/atau bukti tanda
pendaftaran kepada Pemberi Tugas adalah pejabat dan/atau pihak
yang berwenang untuk melakukan tindakan- tindakan tersebut dan
diwakili oleh orang - orang yang berhak dan mempunyai izin,
persetujuan, lisensi, dan / atau bukti tanda pendaftaran yang
bersangkutan.
c. Bahwa dalam melakukan penilaian aset ini, kami tidak memberikan
legalitas atas suatu transaksi dimana Pemberi Tugas menjadi pihak
atau mempunyai kepentingan didalamnya atas aset yang terkait.
d. Bahwa dalam melakukan penilaian aset ini, kami tidak memeriksa
kelengkapan/syarat-syarat yang harus dipenuhi layaknya sebagai
jaminan pengikatan hak tanggungan, dan oleh karenanya jika
laporan ini bertujuan sebagai dasar kebijakan peminjaman modal
pekerjaan dari bank, maka pihak bank bersangkutan berkewajiban
memeriksa dan memastikan terpenuhinya syarat-syarat tersebut
termasuk didalamnya aspek legalitas.
e. Kecuali dinyatakan secara tegas dalam penilaian aset ini, tidak dapat
diasumsikan bahwa kami berkewajiban dan telah melakukan
pemeriksaan legalitas atas aset yang dinilai.
f. Bahwa semua sengketa dalam bentuk perkara pidana maupun
perdata (baik di daiam maupun di luar Pengadilan) yang berkaitan
dengan aset yang dinilai tidak menjadi tanggung jawab kami.
g. Bahwa nilai diberikan dalam bentuk satuan Rupiah.
h. Bahwa Laporan Penilaian ini dianggap sah apabila terdapat cap
(seal) dan tanda tangan asli dari pihak kami.
i. Bahwa perubahan-perubahan yang dilakukan oleh pihak Pemerintah
maupun swasta yang berkaitan dengan kondisi aset, dalam hal ini
rezoning, pelebaran jalan, market conditions dan sebagainya bukan
menjadi tanggung jawab kami.
j. Bahwa tanggung jawab kami terbatas kepada pemberi tugas
dimaksud dan kami tidak bertanggung jawab terhadap pihak lain
yang menggunakan Laporan Penilaian ini.
k. Bahwa kami mempertimbangkan kondisi aset dimaksud, namun
demikian tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan
ataupun bagian-bagian dari aset yang tertutup, tidak terlihat maupun
tidak terjangkau, dan kami tidak memberikan

7
Sumka Mutiara Assets Appraiser

jaminan jika terdapat pelapukan rayap, kerusakan serta gangguan

lain yang tidak terlihat.
l. Bahwa definisi, istilah (Nilai Pasar, Nilai Likuidasi), dan metode
penilaian [Market Approach & Cost Approach) yang digunakan
dalam laporan penilaian ini sesuai dan mengacu pada Standar
Penilaian Indonesia (SPI 2013).

Dengan keterbatasan akan pembahasan dalam laporan ini maka uraian

dari definisi dan metode penilaian tersebut tidak kami uraikan lebih
lanjut, namun demikian kami menganggap materi tersebut telah kami
muat pada laporan ini. Penelitian ini dilakukan karena meningkatnya
kebutuhan akan hunian dan kenaikan pada nilai property dan selain itu
pula pemilik rumah melakukan pemanfaatan dengan membuat kantor
penyedia CV Rimbajaya sebagai tempat untuk melakukan kegiatan
operasional perusahaan.

Hipotesis (diperlukan utk mengantisipasi kejadian di masa datang):

“Diperkirakan bahwa dapat terjadi pembangunan aset serupa atau pun
pembangunan yang dilakukan pemerintah yang dapat mengurangi nilai
aset tersebut ataupun penyusutan serta kerusakan pada objek aset yang
mengurangi nilainya serta diperkirakan nilai pasar akan berubah seiring
dengan berjalannya waktu sehingga laporan yang kami buat pada
Oktober 2021 ini tidak lagi relevan dan perlu dilakukan penilaian aset
kembali”

8
Sumka Mutiara Assets Appraiser

SUMKA MUTIARA ASSETS APPRAISER

“Accurate, Trust, and Realible”
Jalan Bijaksana 2 No. 8, Pasteur, Kec. Sukajadi , Kota Bandung 40161
Telp. (022)3133546 , 082217179193
Email : kjppsumkamutiara@gmail.com

SUMKA MUTIARA ASSETS APPRAISER

“Accurate, Trust, and Realible”
9
 Sumka Mutiara Assets Appraiser

SUMKA MUTIARA ASSETS APPRAISER

“Accurate, Trust, and Realible”
Jalan Bijaksana 2 No. 8, Pasteur, Kec. Sukajadi , Kota Bandung 40161
Telp. (022)3133546 , 082217179193
Email : kjppsumkamutiara@gmail.com

III. PRINSIP-PRINSIP PENILAIAN

a. Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use/HBU)

Pada asset CV Rimbajaya penggunaan utama ialah sebagai rumah tinggal
pemilik kantor, dengan memanfaatkan salah satu ruangan serbaguna untuk di
manfaatkan sebagai kantor CV Rimbajaya. Pemanfaatan tertinggi dan terbaik
(HBU) CV Rimbajaya dibangun di area pemukiman warga dengan aksesibilitas
yang mudah menuju jalan raya sehingga dapat mempercepat mobilitas dan bisa
menghasilkan nilai yang maksimal, adapun kriteria dari HBU antara lain :
1) Secara legalitas diijinkan karena CV Rimbajaya memiliki Sertifikat Hak
Milik (SHM), memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB), memiliki Akta jual
beli, dan memiliki izin usaha dengan adanya surat izin usaha berupa dokumen
akta pendirian, dokumen kelengkapan pajak (NPWP, SKT, SPPKP), Nomor
Indul Berusaha (NIB), dan izin lokasi. Sehingga secara legalitas sudah
lengkap dan aman.
2) Secara fisik CV Rimbajaya memiliki luas bangunan 200 m², dengan luas
lahan dan bangunan yang cukup luas pemilik CV Rimbajaya memang telah
merencanakan untuk pembuatan usahanya, dengan memanfaatkan salah satu
ruaangan sebaguna yang dimanfaatkan sebagai ruangan kantor CV
Rimbajaya. Dengan luasnya bangunan membuat pemilik lebih leluasa dan
bertempat tinggal disana sehingga tidak menghilangkan penggunaan awal
ialah sebagai rumah tinggal.
3) Secara pemasaran marketable, CV Rimbajaya berada di daerah pemukiman
warga dekat dengan jalan raya utama, kantor pajak, ruko, cafe dan tempat
makan sehingga lokasi dari CV Rimbajaya tersebut cukup strategis.
4) Secara keuangan layak, hasil dari pendapatan pekerjaan proyek pengadaan
barang dan jasa terkadang mendapatkan
10 keuntungan yang besar dan juga
 Sumka Mutiara Assets Appraiser

terkadang keuntungan yang minim karena dilakukan sistem lelang melalui

laman Layanan Pengadaan Secara Elektronik (LPSE) sehingga antara
penyedia yang satu dengan penyedia yang lain tidak mengetahui penawaran
harga yang ditawarkan dari setiap penyedia jika lelang tersebut bersifat lelang
tertutup. CV Rimbajaya ini sering melakukan pekerjaan pengadaan barang
dan jasa dengan sifat Penunjukan Langsung. Namun karena kondisi pandemi
covid-19 akhir-akhir ini, proyek pengadaan barang dan jasa dan juga proyek
pembangunan jalan dan jembatan terdapat hambata sehingga pekerjaan terus
mundur karena anggaran dari pusat diprioritaskan untuk pandemi covid-19,
hal tersebut menjadi sebuah permasalahan juga bagi CV Rimbajaya.
5) Memberikan keuntungan maksimal, keuntungan maksimal yang didapatkan
dari pemanfaatan rumah tinggal yang dapat dijadikan investasi sebagai CV
Rimbajaya sehingga bisa mengahsilkan profit dalam jangka waktu yang
panjang dengan nilai lahan dan bangunan yang meningkat. Dari segi lokasi
CV Rimbajaya tersebut sangat strategis sehingga kemudahan pemasaran
terhadap pembeli dengan dilihat tersebut dapat dilakukan secara optimal.

b. Penawaran dan Permintaan (Supply and Demand)

CV Rimbajaya berlokasi di Komplek Galihpawarti Jalan Kujang No.13
Kecamatan Baleendah, Kabupaten Bandung, Jawa Barat dan berada di permukiman
warga. Dikarenakan permintaan dan penawaran proyek pengadaan barang dan jasa
yang selalu ada setiap tahunnya dari mulai pusat, pemda, dinas, maupun kelurahan
kecamatan dalam mengadakan keperluan barang dan jasa, maka pada prinsip
penawaran dan permintaan penyedia juga selalu ada setiap tahunnya.

c. Penggantian (Subtitution)
Tidak ada properti yang sejenis dengan CV Rimbajaya di lingkungan sekitar
yang memiliki usaha CV dibidang pengadaan barang dan jasa dan karena
mendapatkan pekerjaannya melalui laman LPSE maka hal tersebut ditentukan dari
tender pemenang lelang.

11
 Sumka Mutiara Assets Appraiser

d. Antisipasi (Anticipation)
Suatu perencanaan di masa yang akan datang bisa menguntungkan atau
sebaliknya yang nantinya akan mempengaruhi harga suatu properti. Keuntungan
bagi CV Rimbajaya adalah rumah tinggal dan kantor yang berada di lingkungan
permukiman dan cenderung aman dan damai sehingga dapat menjadi rumah tinggal
yang nyaman, namun disisi lain dapat sebagai kantor penyedia yang bisa
menghasilkan profit. Terkait antisipasinya yaitu terdapat kekhawatiran jika terdapat
bencana alam seperti gempa yang mungkin akan berpengaruh terhadap struktur
bangunan rumah tinggal dan kantor CV Rimbajaya ini.

e. Perubahan (Change)
Perubahan terhadap suatu faktor dapat mempengaruhi nilai dari properti CV
Rimbajaya. Perubahan dari lingkungan sekitar seperti pengembangan daerah
tersebut seperti perbaikan jalan yang dimungkinkan menimbulkan kebanjiran yang
telah terjadi di daerah sekitar CV Rimbajaya, hal tersebut akan membuat nilai
properti akan menurun. Ataupun terdapat perubahan kebijakan pemerintah dan isu-
isu lingkungan yang akan membuat nilai properti menjadi turun.

f. Kesesuaian (Conformity)
Rumah tinggal dan kantor CV Rimbajaya telah sesuai dengan peruntukanna
karena berada di daerah pemukiman sehingga CV Rimbajaya yang dibangun di
daerah tersebut memiliki nilai yang maksimal karena berada di daerah yang sesuai
dengan peruntukannya CV Rimbajaya tersebut.

g. Persaingan (Competition)
Di wilayah Komplek Galihpawarti CV Rimbajaya tidak memiliki saingan
dimana perusahaan penyedia yang bergerak dalam hal pengadaan barang dan jasa
sehingga hal tersebut menjadi keunggulan tersendiri bagi CV Rimbajaya.

h. Eksternalitas (Externalitas)
Dikarenakan Komplek Galihpawarti ini merupakan permukiman yang hijau
12
 Sumka Mutiara Assets Appraiser

karena banyak pepohonan rindang dan tanaman rindang sehingga udara juga sekitar
CV Rimbajaya juga terasa sejuk dan sehat.

i. Keseimbangan (Balance)
Keseimbangan dari Neo Store tersebut yaitu Neo Store memiliki nilai
maksimal karena bangunan dan tanah tersebut berada di area yang sangat mudah
aksesbilitas seperti dekat dengan kantor pajak, ruko, kafe dan tempat makan
sehingga aset tersebut memiliki nilai yang tinggi berdasarkan prinsip
keseimbangan.

j. Penggunaan yang Tetap (Consistent Use)

Penggunaan aset ini sudah sesuai yaitu sebagai rumah tinggal dan sudah
sesuai dengan tugas pokok dan fungsi bangunan tersebut terlebih lagi bangunan
rumah tinggal dan CV Rimbajaya ini juga sudah sesuai dengan peraturan rencana
tata ruang wilayah kabupaten Bandung yaitu wilayah permukiman.

13
Sumka Mutiara Assets Appraiser

SUMKA MUTIARA ASSETS APPRAISER

“Accurate, Trust, and Realible”
Jalan Bijaksana 2 No. 8, Pasteur, Kec. Sukajadi , Kota Bandung 40161
Telp. (022)3133546 , 082217179193
Email : kjppsumkamutiara@gmail.com

14
Sumka Mutiara Assets Appraiser

SUMKA MUTIARA ASSETS APPRAISER

“Accurate, Trust, and Realible”
Jalan Bijaksana 2 No. 8, Pasteur, Kec. Sukajadi , Kota Bandung 40161
Telp. (022)3133546 , 082217179193
Email : kjppsumkamutiara@gmail.com

IV. Analisis Pendahuluan dan Seleksi serta Koleksi Data

4.1 Aspek Sosial

a. Etnik/budaya

Mayoritas penduduk Kabupaten Bandung terutama di Komplek

Galihpawarti adalah Suku sunda yang menggunakan Bahasa Sunda dan
Bahasa Indonesia pada kehidupan sehari - harinya. Masyarakat
Kabupaten Bandung sebagian besar merupakan masyarakat suku sunda
dengan aneka khazanah kebudayaan yang dimilikinya. Selanjutnya
diikuti dengan suku Jawa. Pluralitas yang terjadi di beberapa wilayah
perkotaan dapat diterima oleh masyarakat serta hidup berdampingan
secara rukun dan damai.

4.2 Aspek Ekonomi

a. Tingkat pendapatan masyarakat

Salah satu indikator yang digunakan untuk menggambarkan

tingkat kemakmuran masyarakat secara makro dari sisi ekonomi adalah
pendapatan per kapita. Dimana semakin tinggi pendapatan yang
diterima oleh penduduk di suatu wilayah, maka tingkat kesejahteraan di
wilayah yang bersangkutan dapat dikatakan semakin baik. Kabupaten
Bandung merupakan penghasil produksi tertinggi di Jawa Barat, yaitu
mencapai 70% dan sisanya sebesar 30%. Ratarata pendapatan
penduduk di bidang pertanian per bulan per ha meningkat 16,03% yaitu
Rp 2.509.723,- pada tahun 2013 menjadi Rp 2.912.039,- pada tahun
2014.
15
Sumka Mutiara Assets Appraiser

b. Tingkat daya beli masyarakat

Tingkat daya beli masyarakat di Kabupaten Bandung tergolong

cukup tinggi. Berdasarkan data Badan Pusat Statistika (BPS) daya beli
masyarakat Kabupaten Bandung sebesar Rp 15.822.000 perkapita
pertahun.

c. Kondisi pasar (permintaan dan penawaran) terhadap komoditi

utama (misal sembako)

Permintaan dan penawaran terhadap komoditi utama seperti

sembako masyarakat Kabupaten Bandung sangat tinggi, terutama
masyarakat di lingkungan sekitar objek penelitian yang banyak
memiliki usaha di bidang perdagangan dan kawasan objek penelitian
juga adalah kawasan permukiman sehingga permingtaan terhadap
sembako sangat tinggi, disisi lain pasar tradisional, mini market, dan
super market juga sangat banyak dan mudah untuk diakses
menggunakan kendaraan pribadi atauun kendaraan umum.

d. Arah atau tren investasi

Potensi lain yang dimiliki adalah sektor industri, yang terdiri dari
industri kecil, industri menengah dan industri besar. Pada tahun 2012
jumlah industri di Kabupaten Bandung sebanyak 741 buah, terdiri dari
: industri kecil sebanyak 374 buah, industri menengah sebanyak 215
buah dan industri besar sebanyak 152 buah. Penyerapan tenaga kerja
pada sejumlah industri tersebut sebanyak 64.226 orang, dengan nilai
investasi sebanyak Rp 1.395.176.370.085. Jumlah industri tahun 2013
ini meningkat 3,93 % dibandingkan dengan tahun 2013, yang mana
pada tahun 2013 jumlah industri tersebut sebanyak 713 buah. Selain
jumlah industri, penyerapan tenaga kerja dan nilai investasi pun
meningkat, yaitu penyerapan16tenaga kerja meningkat sebesar 2,41 %
Sumka Mutiara Assets Appraiser

dan nilai investasi meningkat sebesar 3,03 %. Adapun di sekitar obek

penelitian juga terdapat pabrik tekstil yang mana industri tersebut
menyerap tenaga kerjanya dari warga sekitar sehingga dapat
mengurangi tingkat pengangguran di lingkungan sekitar objek
penelitian. Selanjutnya tren investasi di wilayah Kabupaten Bandung
khususnya wilayah Baleendah adalah investasi di bidang properti
komersial karena sangat banyak bermunculan ruko dan komplek
perumahan baru dikarenakan kebutuhan akan tempat tinggal dan bisnis
semakin meningkat setiap tahunnya.

e. Perilaku konsumsi masyarakat

Peningkatan jumlah penduduk, akan mempengaruhi perilaku atau

gaya hidup dan pola konsumsi masyarakat. Perubahan tersebut akan
berpengaruh pula pada volume sampah, jenis dan karakteristik sampah
yang dihasilkan. Perilaku konsumsi masyarakat menunjukkan perilaku
masyarakat dalam jangka panjang terhadap alokasi pendapatannya
untuk melakukan konsumsi yang di dalamnya meliputi berapa besar
pendapatan mereka yang dialokasikan untuk konsumsi dan pola hasrat
untuk mengkonsumsi. Objek penilaian berada di Kabupaten Bandung
kawasan Baleendah yang memiliki tingkat daya beli dan tingkat
konsumsi tinggi dimana jumlah penduduk serta konsumsi rumah tangga
yang mengalami peningkatan setiap tahunnya.

f. Pola dan struktur perekonomian (misal pertanian, industri)

Dari sisi produksi pertanian, sampai dengan tahun 2014 Kabupaten

Bandung masih merupakan salah satu pemasok utama komoditi beras
dan sayuran dataran tinggi maupun dataran rendah bagi daerah
perkotaan/ konsumen potensial, sampai saat ini Kabupaten Bandung
memasok kurang lebih 50-70 ton per hari ke Pasar Induk Beras
Cipinang Jakarta (Sumber : Distanbunhut Kab. Bandung) . Sedangkan
17
Sumka Mutiara Assets Appraiser

komoditas sayuran, sebanyak 50% produksi sayuran Kabupaten

Bandung dijual ke pasar Jakarta dan sekitarnya, sebanyak 25% dijual
ke pasar Kota Bandung dan sisanya dijual ke pasar lokal di Kabupaten
Bandung dan Bandung Barat. Khusus untuk komoditas kentang,
Kabupaten Bandung merupakan penghasil produksi tertinggi di Jawa
Barat, yaitu mencapai 70% dan sisanya sebesar 30% untuk tingkat
Nasional. Produksi lainnya yaitu komoditas perkebunan (teh, kopi,
cengkeh) dan hortikultura (sayuran dan buahbuahan) baik yang berasal
dari perkebunan negara, perkebunan besar swasta dan perkebunan
rakyat merupakan komoditas yang sebagian besar di ekspor. Rata-rata
pendapatan penduduk di bidang pertanian per bulan per ha meningkat
16,03 % yaitu Rp 2.509.723 pada tahun 2013 menjadi 2.912.039 pada
tahun 2014. Selanjutnya di bidang industri, yang mana di sekitar obek
penelitian juga terdapat pabrik tekstil dan industri tersebut menyerap
tenaga kerjanya dari warga sekitar sehingga dapat mengurangi tingkat
pengangguran di wilayah Kabupaten Bandung kawasan Baleendah.

4.3 Analisis Pemerintahan

a. Perda RTRW

Peraturan Daerah Nomor 27 Tahun 2016 tentang Rencana Tata

Ruang Wilayah Kabupaten Bandung Tahun 2016-2036.

b. Pajak dan Retribusi

Peraturan Daerah Kabupaten Bandung Nomor 1 Tahun 2011

tentang Pajak Daerah. Terdapat perubahan kedua yaitu Peraturan
Daerah Nomor 17 Tahun 2017 tentang Pajak dan Retribusi Daerah dan
Perpajakan. Kemudian yang selanjutnya Berdasarkan Peraturan Bupati
Bandung Nomor 6 Tahun 2018 tentang Perubahan atas Peraturan Bupati
Bandung Nomor 41 Tahun 2016 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan
Pemungutan Pajak Parkir.
18
Sumka Mutiara Assets Appraiser

Gambar 7. RTRW Kabupaten Bandung

Sumber : ppid.bandungkab.go.id

Gambar 8. Rencana Pola Ruang Wilayah Kabupaten Bandung

Sumber : ppid.bandungkab.go.id

19
Sumka Mutiara Assets Appraiser

c. Daya dukung bagi akselerasi pembangunan ekonomi misal Insentif

bagi industri tertentu

Kondisi Kabupaten Bandung yang didukung oleh perekonomian

yang kompetitif melalui pengembangan ekonomi kreatif dan
pembangunan infrastruktur penunjang dengan ditunjang oleh kondisi
masyarakat yang memiliki kemampuan untuk menempatkan diri unggul
dalam kontek sektoral, mampu membuka diri terhadap tindak inovatif
untuk memperoleh keuntungan dari persaingan, baik pada tingkat
regional, nasional dan internasional.

d. Prasarana transportasi

Meningkatnya kebutuhan transportasi harus disertai dengan

pengembangan sarana dan prasarana transportasi (kendaraan, jalan dan
lingkungan). Ketersediaan sarana jalan terhadap jumlah kendaraan di
Kabupaten Bandung pada tahun 2011 mencapai 1:283,2 yang berarti
bahwa setiap panjang jalan sepanjang 1 km dapat diakses kendaraan
baik kendaraan roda 4 maupun roda 2 sebanyak 283 kendaraan.

e. Arah pembangunan (RTRW dan renstra pemerintahan setempat)

Berdasarkan RTRW Kabupaten Bandung, arah pembangunan

Kecamatan Baleendah termasuk kawasan permukiman dengan
kepadatan penduduk tinggi.

4.4 Aspek Lingkungan Fisik Setempat

a. Topografi (Kontur lahan dll)

Luas wilayah Kabupaten Bandung yaitu 1.762,4 Km2 . Adapun

penggunaan lahan sebagian besarnya untuk kawasan pertanian yang
meliputi wilayah sawah, perkebunan, sawah tadah hujan, tegal/ladang
sebesar 53.22%, kawasan lindung, belukar, danau, waduk, hutan, rawa,
20
Sumka Mutiara Assets Appraiser

semak dan sungai sebesar 33,83% dan kawasan non pertanian yang
meliputi wilayah untuk jalan, industri, tambang, kantor, lapangan,
perumahan, pasar atau pertokoan sebesar 12,44% dan sisanya sebesar
0,51% untuk penggunaan lainnya.

b. Iklim (Suhu, cuaca, dll)

Kabupaten Bandung beriklim tropis yang dipengaruhi oleh iklim

muson dengan curah hujan rata – rata antara 1.500 mm sampai dengan
4.000 mm pertahun. Suhu udara berkisar antara 120C sampai 140 C.

c. Keadaan Fisis Lahan (kandungan hara misal subur atau tandus)

Dataran Kabupaten Bandung terhampar luas di bagian tengah

Cekungan Bandung dengan kemiringan 0 – 2% dan 2 – 8% ke arah barat
dan ke arah Sungai Citarum yang membelah wilayah dari timur ke barat
Wilayah ini merupakan kawasan pesawahan yang subur.

d. Ketersediaan air (irigasi, air PAM, artesis, dll.)

Kondisi sistem hidrologi di suatu daerah dapat ditinjau dari

kajian Daerah Aliran Sungai (DAS). Ketersediaan air di kawasan
Baleendah adalah PDAM dan air tanah.

e. Flora dan fauna yang ada

Potensi perkebunan (teh, kopi, cengkeh) dan hortikultura

(sayuran dan buahbuahan). Tanaman Hias: Anggrek, Anthurium,
Gladiul, Heliconia, Krisan, Mawar, Melati, Palem, Sedap Malam,
Gerbera (Hebras) dan Anyelir.

21
Sumka Mutiara Assets Appraiser

4.5 Lokasi

a. Lokasi

Kantor CV Rimbajaya berlokasi di Komplek Galihpawarti Jalan

Kujang No.13 RT 06 RW 03 Kecamatan Baleendah, Kabupaten
Bandung 40375.

Gambar 9. Peta Lokasi Objek CV Rmbajaya

Sumber : Google Maps, 2019

b. Site lahan dan bangunan

1) Posisi

Objek penilaian CV Rimbajaya berada pada titik latitude dan

longtitude (-7.009047665076662, 107.63304102738336).
Adapun batas-batas pada objek penilaian adalah sebagai berikut:

Utara : Rumah Warga

Barat : Rumah Warga

Selatan : Rumah Warga

Timur : Rumah Warga

22
Sumka Mutiara Assets Appraiser

2) Letak

CV Rimbajaya terletak di Komplek Gaihpawarti berada di

kawasan permukiman.

3) Susunan/Urutan

Kantor CV Rimbajaya berada dekat dengan SDN Galihpawarti

yang hanya terhalang oleh beberapa bangunan rumah warga

4) Arah

CV Rimbajaya menghadap ke arah timur dan berhadapan

langsung dengan rumah warga.

c. Rencana dan tren pengembangan di lokasi tersebut misal untuk

industrial estate, real estate atau lainnya

Berdasarkan letak dan lokasi objek penilaian dekat dengan

fasilitas umum seperti masjid, sekolah dasar, gedung serba guna dan
gedung dakwah sehingga kawasan tersebut sterategis untuk
dijadikan kawasan perdagangan dan pemukiman warga.

4.6 Aspek Biaya

Berbagai biaya atas aset fisik yang bersangutan perlu dirinci dan
dihitung antara lain biaya:

a. Pemeliharaan

Biaya pemeliharaan yang dikeluarkan pengelola CV Rimbajaya:

- Biaya kebersihan bangunan rumah : Rp. 150.000/bulan

- Biaya pembuangan sampah : Rp. 30.000/bulan

- Biaya air : Rp. 200.000/bulan

- Biaya listrik : Rp. 200.000/bulan

- Biaya Wifi : Rp. 285.000/bulan

23
Sumka Mutiara Assets Appraiser

b. Pajak

Biaya pajak bangunan yang dikeluarkan oleh pemilik bangunan

pada 1 Februari tahun 2015 sebesar Rp. 222.206,- dalam kurun
waktu satu tahun dengan satu kali pembayaran.

c. Penyusutan

Umur bangunan kantor CV Rimbajaya yaitu 9 tahun sedangkan

umur ekonomis pada suatu bangunan adalah 30 tahun. Namun
sudah dilakukan 3 kali renovasi sehingga umur ekonomisnya
bertambah dan membuat bangunan tetap kokoh dan terjaga nilai
estetikanya. Maka biaya penyusutan dari rumah tinggal dan kantor
CV Rimbajaya ini yaitu sebesar 9/30 x 100% = 30%

24
Sumka Mutiara Assets Appraiser

LAMPIRAN

1. Peta Lokasi

Gambar 1. Peta Lokasi

2. Foto aset
Gambar 2. Foto Aset

25
Sumka Mutiara Assets Appraiser

Gambar 3. Fotokopi Denah Bangunan

26
Sumka Mutiara Assets Appraiser

3. Fotokopi bukti kepemilikan

a. Sertifikat Tanah

Gambar 4. Sertifikat Tanah

27
Sumka Mutiara Assets Appraiser

b. Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

Gambar 5. Surat Izin Mendirikan Bangunan

28
Sumka Mutiara Assets Appraiser

c. Akta Jual Beli

Gambar 6. Akta Jual Beli

29