Bahan Tugas Quiz: Ekonomi Properti

”PEMBANGUNAN PROPERTI DI IKN BARU”

1. 3 Sumber Pembiayaan Ibu Kota Baru, APBN Diproyeksi
Menanggung 19,2%
Sumber: https://www.kemenkeu.go.id/publikasi/berita/ini-3-sumber-pembiayaan-ibu-kota-
baru-apbn-diproyeksi-menanggung-19-2/

Jakarta, 26/09/2019 Kemenkeu - Menteri Keuangan (Menkeu) Sri Mulyani Indrawati

memaparkan perkiraan kebutuhan pembiayaan untuk pembangunan ibu kota negara yang baru,
dibagi menjadi 3 sumber yaitu Rp89,4 triliun (19,2%) melalui APBN, Rp253,4 triliun (54,4%)
melalui Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU) serta Rp123,2 Triliun (26,4%)
dari pendanaan swasta.

Menkeu mengatakan, identifikasi dari masing-masing sumber pembiayaan disesuaikan dengan

peruntukan dari investasi tersebut. Apabila sifatnya murni untuk barang publik (public goods)
maka keseluruhannya dibangun dari APBN. Ini terutama untuk infrastruktur pelayanan dasar
seperti pembangunan Istana Negara, Bangunan Strategis TNI/Polri, Rumah Dinas
ASN/TNI/Polri, Pengadaan Lahan, Ruang Terbuka Hijau (RTH), dan Pangkalan Militer. Ini
adalah area yang sangat dekat dengan public goods.

“Di sini, porsi APBN adalah dari pengelolaan aset BMN (Barang Milik Negara) dan
pengelolaan aset yang membutuhkan waktu sehingga untuk akselerasi tahap awal masih
berpotensi menggunakan rupiah murni dari APBN,” jelas Menkeu.

Untuk sumber yang kedua berasal dari KPBU, pemerintah melihat bahwa instrumen dari
KPBU yang dimiliki saat ini juga sudah bisa ikut mengatasi dan meningkatkan minat dari
swasta untuk membangun ibu kota negara baru ini terutama untuk pembangunan infrastruktur
utama seperti sarana pendidikan dan kesehatan, museum, lembaga pemasyarakatan, serta
sarana dan prasarana penunjang.

“Saya rasa kualifikasi apa yang menggunakan APBN apa yang menggunakan KPBU masih
bisa bergerak, tergantung nanti detail engineering design dan tahapan implementasinya. Kami
yakin tahapan awal barangkali peranan APBN akan jauh lebih besar. Untuk itu, kita akan
menggunakan berbagai instrumen seperti availability payment (AP), viability gap fund (VGF),
project development facility dan penjaminan dengan tujuan meringankan beban terhadap
APBN. Tentu dengan adanya KPBU ini kita bisa berharap adanya akselerasi pembangunan
dengan adanya swasta tanpa terkendala oleh constraint ruang fiskal kita,” tam bah Menkeu.

Ia melanjutkan tentang sumber ketiga dari pendanaan swasta. Ia berharap, swasta ikut
berpartisipasi pada proyek pembangunan yang secara keuangan masih menguntungkan bagi
mereka terutama perumahan, pembangunan perguruan tinggi, science-techno park,
peningkatan bandara, pelabuhan dan jalan tol, sarana kesehatan, pusat perbelanjaan dan MICE
(Meeting, Incentive, Convention, and Exhibition).

Untuk menarik swasta, diperlukan strategi untuk menarik investasi dan penguatan daya saing
di lokasi pemindahan ibu kota negara melalui insentif fiskal dan deregulasi. Apabila peran
swasta belum sepenuhnya optimal, maka perlu antisipasi dengan penguatan peran Badan Usaha
Milik Negara (BUMN) dan Badan Layanan Umum (BLU) sebagai agen pembangunan.
(ip/hpy/nr)
2. Pemindahan Ibu Kota Butuh Dana Swasta dan KPBU Hingga
Rp376,6 Triliun
Sumber: https://ekonomi.bisnis.com/read/20200211/9/1200094/pemindahan-ibu-kota-
butuh-dana-swasta-dan-kpbu-hingga-rp3766-triliun-

Berdasarkan data Badan Perencanaan dan Pembangunan Nasional (Bappenas),

pemerintah memetakan tiga sumber dana untuk membiayai Ibu Kota Negara (IKN), yaitu
Rp89,4 triliun dari APBN dan Rp253,4 triliun diambil dari skema Kerjasama Pemerintah
dengan Badan Usaha (KPBU), dan Rp123,2 triliun dari investasi swasta, BUMN, dan
BUMD.

Bisnis.com, JAKARTA--Investasi dengan skema kerja sama pemerintah dan badan usaha
(KPBU) dan swasta ditargetkan menjadi sumber utama untuk membiayai pembangunan
Ibu Kota Negara (IKN) yang membutuhkan dana sebesar Rp466 triliun. Berdasarkan data
Badan Perencanaan dan Pembangunan Nasional (Bappenas), pemerintah memetakan
tiga sumber dana untuk membiayai IKN, yaitu Rp89,4 triliun dari APBN dan Rp253,4 triliun
diambil dari skema KPBU, dan Rp123,2 triliun dari investasi swasta, BUMN, dan BUMD.
Jenis sumber pembiayaan yang bisa digunakan, yaitu ekuitas (penanaman modal
asing/dalam negeri, investor pasar modal), pinjaman (perbankan asing/dalam negeri), dan
obligasi korporasi (investor pasar modal, asuransi, dana pensiun, dan reksadana).
Dana dari APBN digunakan untuk membangun fasilitas pemerintahan primer, antara lain
Istana Negara, gedung legislatif dan yudikatif, bangunan untuk TNI/Polri, pengadaan lahan,
ruang terbuka hijau (RTH), dan pangkalan militer.
Adapun, investasi skema KPBU akan membiayai infrastruktur dasar (air minum dan
sanitasi), rumah dinas ASN/TNI/Polri, pembangunan infrastruktur utama, transportasi
berbasis rel, sarana pendidikan dan kesehatan, serta pemasyarakatan.
Terakhir, alokasi investasi langsung dari swasta, BUMN, dan BUMD dimanfaatkan untuk
membangun perumahan umum, perguruan tinggi, science-technopark, sarana kesehatan
swasta, dan pusat perbelanjaan.

Artikel ini telah tayang di Bisnis.com di

sini: https://ekonomi.bisnis.com/read/20200211/9/1200094/pemindahan-ibu-kota-butuh-
dana-swasta-dan-kpbu-hingga-rp3766-triliun-.
Author: Feni Freycinetia Fitriani
Editor : Hadijah Alaydrus
 3. Skema Pembiayaan Pembangunan Ibu Kota Negara dan
Posisinya di Tengah Pandemik Global Covid-19

Berdasarkan pemaparan dari Badan Perencanaan Pembangunan Nasional (Bappenas) lewat

acara “Dialog Nasional II: Menuju Ibu Kota Masa Depan: Smart, Green and Beautiful” yang
dilaksanakan pada Juni 2019 silam, Pemindahan Ibu Kota Negara diperkirakan akan
menghabiskan sejumlah 466 Triliyun Rupiah yang terbagi atas pembangunan infrastruktur
fungsi utama (gedung legislatif, eksekutif, yudikatif, serta istana negara dan bangunan strategis
TNI/POLRI), fungsi pendukung (rumah dinas, sarana Pendidikan, sarana kesehatan, dan
lembaga pemasyarakatan), fungsi penunjang (sarana prasarana dan RTH), serta pengadaan
lahan. Berikut merupakan diagram alokasi biaya proyek IKN:
Estimasi tersebut belum termasuk biaya lain terkait pemindahan ibu kota negara, seperti biaya
operasional pemerintahan selama masa konstruksi dan biaya operasional pemerintahan selama
masa transisi (Bappenas, 2019).
Terdapat berbagai skema pembiayaan yang digunakan dalam proyek IKN yang dibagi
berdasarkan unit infrastruktur:
 APBN: Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara adalah rencana pengelolaan keuangan
negara. Partisipasi APBN dalam proyek ini adalah membiayai infrastruktur pelayanan dasar,
pembangunan istana negara, bangunan strategis TNI/POLRI, perumahan dinas ASN dan
TNI/POLRI, pengadaan lahan, dan ruang terbuka hijau.
 BUMN: Kontribusi Badan Usaha Milik Negara dalam pembangunan IKN adalah peningkatan
infrastruktur di sektor transportasi seperti bandara dan pelabuhan.
 KPBU: Skema pembiayaan Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha digunakan dalam hal
penyediaan gedung eksekutif legislatif dan yudikatif, sarana pendidikan, sarana kesehatan,
museum, lembaga pemasyarakatan, pembangunan infrastruktur utama (selain yang telah
tercakup dalam APBN), serta sarana dan prasarana penunjang.
 Swasta: Dalam hal pembangunan IKN, swasta akan berperan dalam penyediaan perumahan
umum, pembangunan perguruan tinggi, sarana kesehatan, MICE, science-technopark,
dan shopping mall.

Namun, skema pembiayaan ini pastinya akan berubah dengan kondisi negara saat ini yang
sedang dilanda pandemik global Covid-19. Menteri Sri Mulyani sebagai bendahara negara
menyatakan bahwa anggaran asli tahun ini tidak ada alokasi khusus untuk pembangunan IKN.
Bahkan, untuk kedepannya juga masih belum terlihat alokasi tersebut. Menkeu menegaskan
bahwa dalam RAPBN 2021 pemerintah tidak mencadangkan anggaran untuk pembangunan
ibu kota baru karena fokus anggaran pada tahun mendatang adalah untuk pemulihan
perekonomian yang terpukul oleh pandemi virus corona. Hal ini akan berdampak pada skema
pembiayaan yang direncanakan bersumber pada APBN.
Oleh karena itu, diperlukan sumber pembiayaan alternatif guna mem-back-up skema
pembiayaan dari Pemerintah. Berbagai skema dapat diaplikasikan sebagai alternatif, antara
lain:
 PINA: Pembiayaan Infrastruktur Non-Anggaran merupakan alternatif pendanaan melalui
penggalangan sumber pembiayaan alternatif untuk berkontribusi dalam pembiayaan
proyek-proyek strategis nasional yang membutuhkan modal besar, tetapi dinilai baik secara
ekonomi dan menguntungkan secara finansial. Perbedaan PINA dengan KPBU adalah di
skema ini tidak melibatkan APBN.
 Penyewaan BMN: Pemindahan Ibu Kota Negara berarti segala kegiatan administrasi
pemerintahan pindah dari yang berpusat di Jakarta ke ibu kota baru. Hal ini menyebabkan
beberapa barang milik negara yang ada di Jakarta tidak lagi dipergunakan dalam
pelaksanaan tugas dan fungsi penyelenggaraan pemerintahan negara. Penyewaan BMN
diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 33/PMK.06/2012,
dalam PMK tersebut dijelaskan bahwa sewa pemanfaatan BMN boleh dilaksanakan dengan
ketentuan yang berlaku. Penyewaan BMN dilakukan oleh pihak lain dalam jangka waktu
tertentu dan menerima imbalan uang tunai.
 SWF: Sovereign Wealth Fund atau dana abadi adalah lembaga finansial yang dimiliki
negara untuk mengatur dana publik dan investasi ke aset yang lebih luas. Dana abadi berasal
dari kelebihan kekayaan di negara yaitu sumber daya alam yang tidak dapat diperbaharui
(minyak, gas, mineral, dsb.) dan aset keuangan yang diinvestasikan (saham, obligasi, logam
mulia, dan instrumen lain). Intinya, kelebihan yang dimiliki negara kemudian diinvestasikan
dengan tujuan untuk imbal hasil yang lebih besar lagi.

Terdapat berbagai skema pembiayaan pembangunan. Agar proyek Pemindahan Ibu Kota
Negara tidak terhambat yang nantinya akan berdampak pada pembengkakan anggaran, maka
Pemerintah harus mengkaji dan memetakan ulang alokasi skema pembiayaan dengan
alternatif-alternatif yang lebih memungkinkan.

Sumber:

1. CNN Indonesia. (2020, Januari 14). Memahami Dana Abadi yang Diminati Amerika Hingga
UEA. Retrieved from CNN Indonesia:
https://www.cnnindonesia.com/ekonomi/20200114122635-532-465171/memahami-
dana-abadi-yang-diminati-amerika-hingga-uea
2. Debora, Y. (2019, Agustus 28). Skema Pembiayaan Ibu Kota Baru: dari APBN, KPBU hingga
Swasta. Retrieved from tirto.id: https://tirto.id/skema-pembiayaan-ibu-kota-baru-dari-
apbn-kpbu-hingga-swasta-eg93
3. Fauzia, M. (2020, May 15). Sri Mulyani: Tidak Ada Alokasi Anggaran Ibu Kota Baru pada
APBN 2021. Retrieved from Kompas:
https://money.kompas.com/read/2020/05/15/081900026/sri-mulyani-tidak-ada-alokasi-
anggaran-ibu-kota-baru-pada-apbn-2021?page=all
4. Kementerian PPN/Bappenas. (2019). Dampak Ekonomi dan Skema Pembiayaan
Pemindahan Ibu Kota Negara. Dialog Nasional II: Menuju Ibu Kota Masa Depan: Smart,
Green and Beautiful. Jakarta: Kementerian PPN/Bappenas.
5. KOMINFO, PDSI. “Financial Closing Pembiayaan Investasi Non Anggaran Pemerintah dan
Launching PPP Book 2017”. Website Resmi Kementerian Komunikasi dan Informatika RI
6. Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 33/PMK.06/2012 tentang Tata
Cara Pelaksanaan Sewa Barang Milik Negara
7. Surbakti, T. O. (2019, September 19). Indonesia-UAE Jajaki Dana Abadi Sebagai Alternatif
Pembiayaan. Retrieved from Media Indonesia:
https://mediaindonesia.com/read/detail/260481-indonesia-uea-jajaki-dana-abadi-
sebagai-alternatif-pembiayaan