Ir. Hamid Yusuf, M.M.

, MAPPI (cert), FRICS

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)

Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI)
 Filosofi Kekayaan Negara
2

“Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di

dalamnya dikuasai oleh negara, dan dipergunakan untuk
sebesar-besar kemakmuran rakyat”
(Undang-Undang Dasar 1945 Pasal 33 ayat 3)
Daftar Isi

1. Pendahuluan
2. Barang (Aset) Milik Daerah
3. Pemanfaatan Barang/Aset
4. Penilaian Barang/Aset
5. Pendekatan dan Metode Penilaian
6. Penutup
Pendahuluan

§ Landasan hukum dari kekayaan dan perekonomian nasional diatur dalam Undang-
Undang Dasar 1945.
§ Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara,
dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat (Undang-Undang Dasar
1945 Pasal 33 ayat 3).
• Pemahaman aset secara luas mencakup sumber daya alam, sumber daya manusia,
dan sumber daya ekonomi sebagai mana yang diatur oleh pasal 33 UUD 1945. Dalam
konteks ini maka pengelolaan aset untuk kepentingan pemerintah dan swasta
menjadi bagian yang penting bagi kelangsungan ekonomi negara.
• Salah satu pelaku dalam pengelolaan aset dimaksud adalah profesi Penilai, apakah
dalam kedudukan sebagai Penilai Pemerintah dan/atau Penilai Publik sebagaimana
dimaksud dalam peraturan dan perundangan yang berlaku.
• Hasil penilaian menjadi salah satu yang menentukan pembentukan potensi
pendapatan asli daerah
 “Kekayaan Indonesia”
Country summary 2016 2017 2018 2019 2020 satuan

Population 245 263 265 268 278 million

Adult population 164 168 170 173 181 million

GDP 8,638 5,857 6,162 6,136 6,017 USD per adult

Total Wealth 2.2 2.6 2.7 3.1 3.2 trillion USD

Dollar millionairs 112 111 89 106 171 thousand

Top 10% of global wealth 2,522 2,663 1,619 1,675 2.581 thousand
holders
Top 1% of global wealth 158 153 105 115 160 thousand
holders
Source : Global Wealth Report 2017-2021, Credit Suisse
Pengelolaan Aset vs Kekayaan Negara
Barang (Aset) Milik Daerah
 BMN/BMD

Penilaian BMN/BMD
PP nomor 28 tahun 2020 tentang Perubahan PP nomor 27 tahun 2014
tentang Pengelolaan BMN/D

ü PMK 115 Tahun 2020 tentang ü Permendagri Nomor 19 Tahun 2016

Pemanfaatan Barang Milik Negara (BMN) tentang Pedoman Pengelolaan Barang
MIlik Daerah (BMD)

Barang Milik Negara, yang selanjutnya
disingkat BMN, adalah semua barang yang
dibeli atau diperoleh atas beban Anggaran
Pendapatan dan Belanja Negara atau berasal
dari perolehan lainnya yang sah.
Barang milik daerah adalah semua barang yang
dibeli atau diperoleh atas beban APBD atau
berasal dari perolehan lainnya yang sah.

8
 Sumber Perolehan BMD (psl. 6 s/d 8)
9

1. Barang milik daerah yang dibeli atau diperoleh atas beban APBD
2. Barang milik daerah yang berasal dari perolehan lainnya yang sah
3. Barang milik daerah sebagaimana dimaksud pada butir 1 dan 2 bersifat berwujud
maupun tidak berwujud.

Ad 2: Barang milik daerah yang berasal dari perolehan lainnya yang sah, meliputi:
a. barang yang diperoleh dari hibah/sumbangan atau yang sejenis;
b. barang yang diperoleh sebagai pelaksanaan dari perjanjian/kontrak;
c. barang yang diperoleh berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan;
d. barang yang diperoleh berdasarkan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan
hukum tetap; atau
e. barang yang diperoleh kembali dari hasil divestasi atas penyertaan modal pemerintah
daerah.
 Sumber Perolehan BMD (psl. 6 s/d 8)
10

´ Barang yang diperoleh dari hibah/sumbangan atau sejenis meliputi hibah/sumbangan atau
yang sejenis dari negara/lembaga internasional sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.
´ Barang yang diperoleh sebagai pelaksanaan dari perjanjian/kontrak antara lain berasal
dari:
a. kontrak karya;
b. kontrak bagi hasil;
c. kontrak kerjasama;
d. perjanjian dengan negara lain/lembaga internasional; dan
e. kerja sama pemerintah daerah dengan badan usaha dalam
f. penyediaan infrastruktur.
Pemanfaatan Barang/Aset
Pemanfaatan dan Sewa (Permendagri No. 19/2016)

1. Sewa adalah Pemanfaatan Barang Milik Negara/Daerah oleh pihak lain

dalam jangka waktu tertentu dan menerima imbalan uang tunai (Pasal 1
(11), PP 28/2020).
2. Bentuk Pemanfaatan Barang milik daerah berupa:
a) Sewa;
b) Pinjam Pakai;
c) KSP (Kerjasama Pemanfaatan);
d) BGS atau BSG (Bangun Guna Serah dan Bangun Serah Guna); dan
e) KSPI (Kerjasama Pemanfatan Infratruktur).
3. Objek pemanfaatan barang milik daerah meliputi:
a. tanah dan/atau bangunan; dan
b. selain tanah dan/atau bangunan.
Pemanfaatan dan Sewa (Permendagri No. 19/2016)

4. Objek pemanfaatan barang milik daerah berupa tanah dan/atau

bangunan sebagaimana dimaksud pada butir 3.a, dapat dilakukan untuk
sebagian atau keseluruhan
5. Dalam hal objek pemanfaatan barang milik daerah berupa sebagian
tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud pada butir 4, luas
tanah dan/atau bangunan yang menjadi objek pemanfaatan barang
milik daerah adalah sebesar luas bagian tanah dan/atau bangunan
yang dimanfaatkan.
 Bentuk Pemanfaatan (Permendagri No. 19/2016)
KSPI adalah kerjasama antara pemerintah
dan badan usaha untuk kegiatan
penyediaan infrastruktur sesuai dengan KSPI
ketentuan peraturan perundang- undangan.
Pinjam Pakai adalah penyerahan penggunaan
Barang antara pemerintah pusat dan
pemerintah daerah atau antar pemerintah
daerah dalam jangka waktu tertentu tanpa
menerima imbalan dan setelah jangka waktu
tersebut berakhir diserahkan kembali kepada
Gubernur/Bupati/Walikota.
Sewa adalah Pemanfaatan Barang Milik
Negara/Daerah oleh pihak lain dalam jangka
Sewa waktu tertentu dan menerima imbalan uang tunai
KSP
Pemanfaatan KSP adalah pendayagunaan barang milik daerah
BMD
oleh pihak lain dalam jangka waktu tertentu dalam
rangka peningkatan pendapatan daerah atau
sumber pembiayaan lainnya.
Pinjam BGS/BSG adalah pemanfaatan barang milik
BGS/BSG daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan
Pakai cara mendirikan bangunan dan/atau sarana
berikut fasilitasnya, kemudian didayagunakan
oleh pihak.
Bentuk dan Waktu Pemanfaatan

PEMANFAATAN MITRA OBJEK WAKTU

Perorangan, BUMN/D, badan Tanah dan/atau bangunan, Maksimum 5 tahun, dapat
Sewa usaha lain, unit selain T/B diperpanjang*

BUMN/D, Swasta, kecuali Tanah dan/atau bangunan, Maksimum 30 tahun, dapat

KSP Perorangan selain T/B diperpanjang

BUMN/D, Swasta, kecuali Tanah Maksimum 30 tahun

BGS/BSG Perorangan, Badan Hukum
Lain

BUMN/D, Swasta, Badan Tanah dan/atau bangunan, Maksimum 5 tahun, dapat

Pijam Pakai Hukum Asing, Koperasi selain T/B diperpanjang*

BUMN/D, Swasta, Badan Tanah dan/atau bangunan, Maksimum 50 tahun, dapat

KSPI Hukum Asing, Koperasi selain T/B beserta failitasnya diperpanjang

*Kecuali untuk KSP dan Sewa untuk infrastruktur dapat dilakukan selama max. 50 tahun
Penilaian Barang/Aset
 Perjalanan Profesi Penilai Indonesia
17

Penilai dari masa ke masa

10-an
00-an
Perbankan, Pajak, Pasar
Modal, Pelaporan
90-an Keuangan & Pengadaan
Perbankan, Pajak & PasarTanah
Modal

Perbankan, Pajak & Pasar

80-an Modal

Penilai Properti & Bisnis

Perbankan dan Pajak
Penilai Properti
 18

“An
a
proc ppraisal
e is
opin ss of de the act
i on o v or
f v a l el op i n g
ue”. an

Apak ah
PENIL AIAN…?
 Penilaian…,
19
adalah proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas …. nilai
ekonomi…. suatu objek penilaian sesuai dengan SPI (PMK 101/2014)

…..nilai apa? ….untuk apa?... apa objeknya?...siapa yang melakukan?

20
Siapa yang disebut Penilai?
Profesi Penilai
PP No. 27/2014 jo No. 28/2020
Penilai Pemerintah
• Penilai adalah pihak yang melakukan penilaian secara
independen berdasarkan kompetensi yang dimilikinya;
• Penilai Pemerintah adalah Penilai Pegawai Negeri Sipil di
lingkungan pemerintah yang diangkat oleh kuasa
Menteri Keuangan serta diberi tugas, wewenang, dan
tanggung jawab untuk melakukan Penilaian, termasuk
atas hasil penilaiannya secara independen.
• Penilai Pemerintah adalah Penilai Pemerintah Pusat dan
Penilai Pemerintah Daerah (Permendagri No. 19/2016).
• Penilaian adalah proses kegiatan untuk memberikan
suatu opini nilai atas suatu objek penilaian berupa
Barang Milik Negara/Daerah pada saat tertentu;
PMK No. 101/2014
Penilai Publik
• Penilai adalah seseorang yang memiliki kompetensi
dalam melakukan kegiatan Penilaian, yang sekurang-
kurangnya telah lulus pendidikan awal Penilaian.
• Penilai Publik adalah Penilai yang telah memperoleh izin
dari Menteri untuk memberikan jasa sebagaimana
diatur dalam Peraturan Menteri.
• Penilaian adalah proses pekerjaan untuk memberikan
opini tertulis atas nilai ekonomi suatu objek penilaian
sesuai dengan SPI;
 Penilai Publik (PMK 101/2014 & 56/2017)
21

´ Klasifikasi Penilai Publik :

ü Penilai Properti (A);
ü Penilai Bisnis (B);
ü Penilai Properti Sederhana (PS); atau
ü Penilai Personal Properti
´ Penilai Publik wajib mempunyai Kantor Jasa Penilai Publik/KJPP
´ Lingkup Bidang jasa:
1. Penilaian Properti Sederhana;
2. Penilaian Properti;
3. Penilaian Bisnis;
4. Penilaian Personal Properti
5. Bidang jasa lainnya yang terkait.
 Anda Penilai yang mana...?

Penilai, orang perseorangan yang melakukan penilaian dengan sesuai

dengan peraturan dan perundang-undangan yang berlaku,
1. Penilai Pemerintah;

2. Penilai Independen, dan

3. Penilai Internal.
adalah Penilai Pegawai Negeri Sipil di lingkungan
pemerintah yang diangkat oleh kuasa Menteri
Keuangan serta diberi tugas, wewenang, dan
adalah Penilai internal Bank sesuai tanggung jawab untuk melakukan Penilaian,
pengaturan PBI dan/atau POJK termasuk atas hasil penilaiannya secara
independen (PP No. 27/2014)

adalah Penilai yang telah memperoleh

izin dari Menteri untuk memberikan jasa
sebagaimana diatur dalam Peraturan
Menteri (PMK No. 101/2014
Apa yang Menjadi Pedoman Penilai?

´ Peraturan dan Perundangan terkait;

´ Standar Penilaian Indonesia yang selanjutnya disingkat SPI adalah
pedoman dasar yang wajib dipatuhi oleh Penilai dalam melakukan
Penilaian;
´ Kode Etik Penilai Indonesia yang selanjutnya disebut KEPI adalah
pedoman etik yang wajib dipatuhi oleh Penilai.

KEPI dan SPI yang berlaku di Indonesia mengadopsi International Valuation Standards (IVS)
 Properti Sebagai Objek Penilaian

´ Konsep hukum dari properti meliputi segala sesuatu yang merupakan

konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, dari sesuatu
yang bisa :

• berbentuk benda atau bukan (coporreal or non

corporeal)
• berwujud atau tidak berwujud (tangible or
Properti intangible)

• dapat dilihat atau tidak

• memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk

kekayaan

“…apabila dikelola dengan benar…”

 OBJEK PENILAIAN = JENIS PROPERTI
25

Bisnis HKF
REAL
PROPERTI

PERSONAL
PROPERTI
 Hak Kepemilikan vs Real Properti (SPI 300)
ü hak kepemilikan,
kontrol,
Real Properti ü
ü Penggunaan, atau
ü penguasaan atas tanah dan bangunan

Hak Superior Hak Subordinasi

Hak Lainnya
atas tanah atas tanah

• hak absolut atas kepemilikan
dan kontrol atas tanah dan
bangunan di atasnya yang
bersifat permanen (perpertuity)
yang diatasnya dapat dibebani
hak subordinasi dan
restriksi/pembatasan yang
berasal dari peraturan
perundangan
• hak kepemilikan eksklusif dan • Hak untuk menggunakan
kontrol atas sebidang tanah tanah atau bangunan tapi
atau bangunan untuk periode tanpa hak kepemilikan
waktu tertentu, seperti eksklusif atau kontrol
terdapat dalam perjanjian
kontrak sewa jangka Panjang.
• Cat: termasuk Hak
Kepemilikan Parsial (HKP)
26
Tujuan Penilaian dan Nilai

Ketentuan
Pengadaan
Tanah
Ganti
Standar
Akuntansi Kerugian

Laporan Pasar
Keuangan Modal
NILAI Peraturan

Ekonomi OJK/Bapepam

UU
PBB/BPHTB/
PDRD

Pajak
Tanah & Agunan Peraturan
Bangunan BI/OJK
 Konsep Dasar Nilai
28

1. Kegunaan moneter dari suatu properti, barang atau jasa

atas pembeli atau penjual pada waktu tertentu
2. Manfaat ekonomi yang diperoleh saat ini atas keuntungan
(benefit) pada masa akan datang dari kepemilikan suatu
properti
Bagaimana Nilai Terbentuk?

Utility Desire

Eff. Buying Power Scarcity

Utility is the ability of a product to satisfy a human want, need, or desire. Utility answers the question: "What can be
done with the product?

Desire is classified as a purchaser's wish for an item to satisfy human needs (e.g., shelter, clothing, food, companionship)
or individual wants beyond essential life-support needs. Desire answers the question: "Does anyone want the product?"

Effective buying power is the ability of an individual or group to participate in the market. Effective buying power
answers the question: "If purchases want the product, can they afford it?"

Scarcity is determined by the availability of the product, or rather, the undersupply of a product relative to the demand
for it. Scarcity answers the question: "Is the product freely available?"
 Nilai Pasar
30

´ Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat

diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada
tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-
masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian
dan tanpa paksaan. (SPI 101 – 3.1)
 Dasar Nilai Selain Nilai Pasar (SPI 102)
31

SPI 102 - 2018 SPI 102 - 2018

1 Nilai Asuransi 12 Nilai Realisasi Bersih untuk
2 Nilai Dalam Penggunaan Penggunaan yang Ada sebagai
Kesatuan Operasional
3 Nilai Investasi
4 Nilai Khusus 13 Nilai Sekrap
5 Nilai Likuidasi 14 Nilai Sewa
6 Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang 15 Nilai Sisa
Ada
16 Nilai Sinergi
7 Nilai Pembangunan Kembali
8 Nilai Penggantian Wajar 17 Nilai Wajar

9 Nilai Potensial 18 Nilai Wajar Khusus

10 NIlai Realisasi Bersih 19 Nilai Ekuitabel
11 Nilai Realisasi Bersih Terbatas
Nilai Sewa
´ Nilai Sewa adalah perkiraan jumlah uang yang dapat diperoleh dari
penyewaan suatu aset pada tanggal penilaian, antara pemilik yang berminat
menyewakan dan penyewa yang berminat menyewa sesuai persyaratan
sewa yang berlaku di antara kedua belah pihak (SPI 102 – 3.14).
´ Nilai Sewa Pasar (Market Rental Value) adalah perkiraan jumlah uang yang
dapat diperoleh dari penyewaan suatu aset pada tanggal penilaian, antara
pemilik yang berminat menyewakan dan penyewa yang berminat menyewa
sesuai persyaratan sewa yang layak dalam transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dan tiap-tiap pihak mengetahui,
bertindak hati-hati, dan tanpa paksaan (SPI 101 – 3.6).
• Kerangka pengertian definisi Nilai Pasar dapat diterapkan pada interpretasi
Nilai Sewa Pasar dengan perubahan yang diperlukan untuk menggambarkan
konteks sewa-menyewa dari definisi tersebut
´ Sewa Kontraktual adalah sewa yang dibayarkan berdasarkan persyaratan
sewa yang sebenarnya (aktual). Sewa ini dapat bersifat tetap selama durasi
masa sewa, atau variabel. Frekuensi dan dasar dalam menentukan variasi
sewa akan dituangkan dalam kontrak sewa dan harus diindentikasikan dan
dipahami untuk dapat menentukan total manfaat yang dinikmati oleh pemilik
sewa dan kewajiban dari penyewa.
 LINGKUP PENUGASAN
DEFINISI PENUGASAN/IDENTIFIKASI MASALAH
Identifikasi Identifikasi
Penentuan Asumsi &
Pemberi Tugas Penentuan Objek Penilaian Tanggal
Tujuan Kondisi
& Pengguna Dasar Nilai & Hak Penilaian
Penilaian Kepemilikan Pembatas
Laporan

IMPLEMENTASI
PENGUMPULAN/PEMILIHAN DATA
DATA UMUM DATA KHUSUS DATA PERMINTAAN &

Proses Wilayah, Kota & Lingkungan

(Neighborhood)
Data Properti yang DInilai
PENAWARAN
Data Perbandingan
(Transaksi, Penawaran, Sewa,
Tingkat Hunian, Pendapatan)

Penilaian ANALISIS DATA

ANALISIS PASAR ANALISIS HBU

Permintaan dan Penawaran (Penggunaan Tertinggi dan Terbaik)
Studi Pasar Tanah dalam keadaan Kosong
Coba lihat proses yang berlaku di Properti dikembangkan
profesi penilaian yang dikenal ESTIMASI NILAI TANAH
dengan Proses Penilaian:
PENDEKATAN PENILAIAN

Pendakatan Pasar Pendekatan Pendapatan Pendekatan Biaya

REKONSILIASI INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR

PELAPORAN PENILAIAN
Untuk tujuan apa nilai dibutuhkan?

Tujuan Penilaian Objek Penilaian Dasar Nilai

• Penilaian untuk • BMN/Aset • Nilai Pasar

kepentingan • Hak atas
transaksi Sewa • Nilai Sewa
• Penilaian untuk • Pinjam Pakai; • Nilai Sewa Pasar
kepentingan • KSP
Pemanfaatan • BGS atau
(Sewa, dll) BSG an
• Penilaian untuk • KSPI
pelaporan • HKF
keuangan Perjanjian Sewa

Aset BMN/BMD
PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN
 Pendekatan dan Metode Penilaian

Pendekatan
Pendekatan Pasar Pendekatan Biaya
Pendapatan

• Metode • Metode a.Metode Biaya

Perbandingan Data Discounted Cash Flow Pengganti
Pasar (DCF) b.Metode Biaya
Reproduksi
c.Metode Penjumlahan

SPI Edisi VII Tahun 2018

 Teknik dan Premis Penilaian
Pendekatan Penilaian
Pendekatan Pasar
(Market Approach)
• Penyesuaian terhadap
data pasar secara
langsung atas aset dan
liabilitas yang sejenis dan
sebanding
• Memaksimalkan penggunaan input yang dapat
diobservasi
• Meminimalkan penggunaan input yang tidak
dapat diobbservasi
Pendekatan Pendekatan Biaya
Pendapatan (Income (Cost Approach)
Approach)
• Mengkonversi • Untuk aset non
pendapatan tahunan pada keuangan digunakan
masa akan datang Depreciated
menjadi nilai kini Replacement Cost
(DRC)
37
Penutup
Penutup

1. Penilaian aset daerah untuk berbagai kepentingan antara lain, terdiri dari:
§ Untuk kepentingan Pelaporan Keuangan Daerah
§ Untuk kepentingan optimalisasi aset dalam bentuk kerjasama kepada pihak ketiga
§ Untuk kepentingan pajak daerah seperti PBB dan BPHTB
§ Untuk kepentingan retribusi lainnya.
2. Peranan Penilai dalam mendukung pengelolaan aset daerah relatif siginifikan.
3. Dibutuhkan pengaturan atau regulasi tingkat daerah dalam pemanfaatan Penilai untuk
keprluan pengelolaan aset/barang milik daerah.
4. Penilai diharapkan tetap meningkatkan kemampuan profesionalnya agar dapat
memberikan kepercayaan masyarakats.
Terima Kasih
Jak/HY/2021