PEMBANGUNAN PUSKESMAS NAIBONAT

BAB II
ORGANISASI PROYEK

2.1 Pengelola Proyek

Pengelola atau pengelolaan adalah melaksanakan suatu kegiatan, yang meliputi fungsi-fungsi
manajemen, seperti perencanaan, pelaksanaan dan pengawasan untuk mencapai tujuan secara
efektif dan efisien.
Pada proyek pembangunan Gedung Puskesmas Naibonat, unsur-unsur pengelola proyek adalah
sebagai berikut:
1. Pemilik proyek
Pemilik proyek merupakan pihak yang berperan sebagai pemberi pekerjaan. Yang dapat
berupa perorangan ataupun suatu badan usaha. Pada proyek pembangunan Gedung
Puskesmas Naibonat pemilik proyeknya adalah Dinas Kesehatan Kabupaten Kupang ,
dengan Tugas dan Kewajibannya :
Membuat Term of Reference (TOR) yaitu kerangka acuan perencana atau dasar
perencana yang dianggap berkaitan dengan tujuan dari proyek. Persyaratan yang
bersifat teknis dan administrasi, tata ruang, maupun personal yang disediakan
Menunjuk perencana
Memilih konsultan pengawas, mengambil keputusan atas rencana-rencana dan
konstruksi yang diusulkan serta memberikan informasi proyek yang dibutuhkan
Menetapkan kontraktor pelaksana proyek
Menandatangani surat perjanjian pemborongan atau kontrak.
Menyediakan atau membayar sejumlah biaya yang diperlukan untuk terwujudnya
pekerjaan proyek.
Menerima hasil pekerjaan apabila sudah selayaknya dan tidak keberatan untuk
menyetujui atau mengesahkan.
2. konsultan pengawas
Konsultan pengawas merupakan pihak yang berperan melakukan pengawasan terhadap
pelaksanaan pekerjaan kontraktor dan meneliti hasil-hasil yang dikerjakan. Pihak ini
melakukan pengawasan secara berkala, memberikan rekomendasi progress report pekerjaan
 PEMBANGUNAN PUSKESMAS NAIBONAT

kontraktor untuk meminta dana kepada pemilik proyek guna membiayai pekerjaan
pelaksana selanjutnya dan juga memiliki wewanang untuk memberikan teguran kepada
pihak kontraktor apabila dalam pelaksaanaan pekerjaan bertentangan dari spesifikasi dan
gambar-gambar teknis.

Mengawasi rencana kerja dan jadwal pelaksanaan yang dibuat oleh kontraktor

Mengawasi pelaksanaan pekerjaan, mutu pekerjaan, ketepatan waktu pelaksanaan

pekerjaan dan pembuatan laporan uraian pelaksanaan pekerjaan pada proyek

Melakukan pemeriksaan pendahuluan terhadap bahan atau material yang akan

digunakan serta memeriksa mutu pekerjaan yang diperlukan

Melakukan pengawasan terhadap kualitas dan kuantitas bahan, peralatan, tenaga kerja,
prosedur, cara pelaksanaan serta rencana yang sudah ditetapkan

Mengadakan konsultasi dengan pemilik atau pemberi tugas menyangkut

permasalahan yang timbul selama pelaksanaan pekerjaan, serta memberikan advis
kepada pihak kontraktor.

3. Kontraktor / Pelaksana
Kontraktor adalah orang atau badan yang menerima pekerjaan dan menyelenggarakn
pelaksanaan pekerjaan sesua dengan biaya yang telah ditetapkan berdasarkan gambar
rencana, peraturan, dan syarat-syarat yang telah di tetapkan pada proyek ini yang menjadi
Kontraktor adalah Cv Tifanny Karya, badan ini juga memiliki beberapa tugas dan
wewenang adalah sebagai berikut:
Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan dokumen kontrak yang telah disepakati,
Mematuhi segala petunjuk yang diberikan oleh pemilik,konsultan supervisi,
Menyerahkan gambar – gambar kerja dan metode kerja sebelum pekerjaan dimulai,
Mengadakan perubahan – perubahan yang diperlukan apabila dikehendaki oleh pemilik
proyek,
Melaporkan rencana kerja dan hasil kegiatan serta sumber dana,
Bertanggung jawab atas kebenaran dan kesempurnaan proyek,
 PEMBANGUNAN PUSKESMAS NAIBONAT

Membuat laporan harian,mingguan,dan bulanan,Membayar ganti rugi akibat kecelakaan

kerja,kecuali disebabkan oleh kelalaian pemilik proyek atau diluar jam kerja.
2.2 STRUKTUR ORGANISASI PROYEK

Struktur organisasi dibagi menjadi 3 bagian utama yaitu struktur organisasi dari keseluruhan proyek

serta dari pihak Konsultan pengawas dan pihak Kontraktor pelaksana.

Main Building Project Puskesmas Naibonat Kupang

OWNER

DINAS KESEHATAN

KONSULTAN PERENCANA KONSULTAN PENGAWAS

CV ARCHILOGI CV. JOSHUA ENGGINEERING

KONTRAKTOR PELAKSANA

CV TIFANNY KARYA

Struktur organisasi CV. JOSHUA ENGGINEERING

CV.JOSHOU ENGGINEERING

KONSULTAN PENGAWAS

(Nama)

ADVISOR PROJECT MANAGER

(Nama) (Nama)

SIPIL & ARSITEKTUR MEE ADMINISTRASI

(Nama) (Nama) (Nama)
 PEMBANGUNAN PUSKESMAS NAIBONAT

2.3 Manajemen Proyek

Manajemen proyek adalah suatu metode pengelolaan yang dikembangkan secara ilmiah dan
intensif. Hal ini merupakan usaha agar tujuan kegiatan dapat tercapai secara efisien dan efektif.
Efektif dalam hal ini adalah dimana hasil penggunaan sumber daya dan kegiatan sesuai dengan
sasarannya yang meliputi kualitas, biaya, waktu, dan lain-lain. Sedangkan efisien diartikan
penggunaan sumber daya dan pemilihan sub-kegiatan secara tepat yang meliputi jumlah, jenis,
saat penggunaan sumber lain dan lain-lain. Oleh sebab itu, manajemen proyek pada suatu
proyek konstruksi merupakan suatu hal yang tidak dapat diabaikan begitu saja. Karena tanpa
hal ini, konstruksi akan sulit berjalan sesuai dengan harapan baik berupa biaya, waktu maupun
kualitas.
Pada sebuah proyek Gedung Puskesmas Naibonat pengelolaan manejemen proyeknya dapat
diterjemahkan sebagai standar operasional procedure yang disusun sendiri oleh pihak CV.
JOSHUA ENGINNERING sebagai pihak pengawas melalui manejer konstruksinya. Dalam
standar operasional terdapat work instruction yang memuat tata cara dalam menjalankan
kegiatan dalam proyek tersebut. Berikut hal-hal menyangkut work instruction yang terdapat
dalam standar operasional prosedur :
Persiapan pelaksanaan
Master time schedule
Persetujuan material
Persetujuan shop drawing
Metode kerja
Penguji material
izin pelaksanaan pekerjaan
pembayaran prestasi pekerjaan

1) Tujuan manajemen proyek

a) Mengelola Resiko
 PEMBANGUNAN PUSKESMAS NAIBONAT

Keberhasilan pelaksanaan proyek tak lepas dari ‘trial and error’ selama
menjalani prosesnya. Resiko bisa saja mengganggu keberlangsungan suatu
proyek, namun bukan berarti tidak bisa dikelola. Dengan melakukan manajemen
proyek, kita dapat mengatasi resiko yang mungkin terjadi.
b) Memaksimalkan Potensi Tim
Kualitas sumber daya manusia turut mengambil peran penting dalam
melaksanakan proyek. Manajemen proyek menggerakan setiap individu agar
dapat memainkan perannya dengan maksimal, mampu membuat perencanaan
yang baik serta memiliki kemampuan dalam mengelola proyek.
c) Menciptakan Perencanaan Yang Tepat
Manajemen proyek mengarahkan pada perencanaan yang tepat mencakup
seluruh proses awal hingga akhir dengan memaksimalkan kualitas dan
kapabilitas.
d) Memanfaatkan Peluang
Manajemen proyek sangat membantu mengelola sebuah peluang untuk
dimanfaatkan bagi perkembangan perusahaan tanpa mengurangi nilai utama
yang ingin dicapai perusahaan
e) Mengelola Integrasi
Membuat proyek tetap konsisten dan tetap berada pada jalur yang tepat
dibutuhkan integrasi antara sistem, proses bisnis, dan organisasi.
Kesinambungan antara ketiga elemen tersebut membuat kunci dari nilai sebuah
proyek tetap terjaga, sehingga tujuanpun dapat tercapai. Manajemen proyek
berperan penting dalam mengidentifikasi dan mempertahankan integrasi.

2) Tahapan manajemen proyek

a) Project Definition (pengdefinisian proyek)

Mendefinisikan tujuan proyek dan faktor-faktor yang harus dipertimbangkan
agar proyek yang dilaksanakan tersebut berhasil dengan kualitas yang
diinginkan.
b) Project Initation (inisialisasi proyek)
 PEMBANGUNAN PUSKESMAS NAIBONAT

Perencanaan awal terhadap sumber daya yang akan digunakan sebelum suatu
proyek dimulai.
c) Project Planning (perencanaan proyek)
Menguraikan dengan jelas bagaimana sebuah proyek harus dijalankan. Pada
project planning ini, akan terlihat dengan jelas pentingnya segitiga manajemen
proyek yaitu waktu, biaya, dan ruang lingkup suatu proyek.
d) Project Execution (pelaksanaan proyek)
Melakukan pekerjaan agar proyek yang dimaksud tersebut berhasil sesuai
dengan keinginan.
e) Project Monitoring and Control ( pemantauan dan pengendalianproyek)
Pengambilan langkah-langkah yang diperlukan sehingga pengoperasian proyek
berjalan dengan lancar
f) Project Closure (penutupan proyek)
Menerima hasil akhir dari proyek dan menghentikan semua penggunaan sumber
daya. ( sumber :jurnal, dina amalia. Modul I pengelolaan proyek. Bambang-
herumanta.blogspot.com/2009).

Konsep Manajemen :

Input Proses Output

Peraturan Standar Konstruksi Dokumen Kontrak

 PEMBANGUNAN PUSKESMAS NAIBONAT

Pelaksanaan
10 M Pekerjaan Produk Konstruksi
Konstruksi

Pengguna/Masyarakat

Bagan 2.1 konsep manajemen

Input adalah Sumber daya yang akan digunakan yaitu meliputi:

1. Tenaga kerja (Manusia)
2. Uang/biaya
3. Material
4. Peralatan
5. Waktu
6. Metode atau teknologi

Proses transformasi : proses kegiatan dalam mengelolah input menjadi output dengan cara
yang efektif dan efisien.

Output : tujuan yang telah ditetapkan dan direncanakan sejak awal.

Kendali : oleh seorang pemimpin melaluicara pemikiran yang ilmiah dan praktis

Rangkaian kegiatan manajemen yang sederhana adalah sebagai berikut :

a. Perencanaan (planning)
suatu proses kegiatan pemikiran, dugaan dan penentuan yang harus dilakukan secara
umum sebelum pelaksanaan tindakan yang benar dalam rangka mengarahkan tujuan
dan sasaran organisasi dan juga memaparkan tentang kebutuhan penggunaan tenaga
kerja, biaya, waktu, dan sumber-sumber lainnya.
 PEMBANGUNAN PUSKESMAS NAIBONAT

b. Pengorganisasian (organizing)

Proses penyusunan pembagian kerja ke dalam unit-unit kerja dan fungsi serta penetapan
yang menyangkut hubungan wewenang dan tanggung jawab dalam suatu pekerjaan

Pemilik Proyek

Dinas Kesehatan Kabupaten

Kupang

Konsultan Pengawas
Kontraktor pelaksana
e
Cv.Joshua Enginnering
cv.tifanny karya

Keterangan:
: Garis Konsultasi / Koordinasi
: Garis Komando

Gambar 2.2 Bagan Hubungan Kerjasama Proyek

c. Pendorong (actuating/motivating)
proses kegiatan yang harus dilakukan untuk membina dan mendorong semangat kerja
serta kerelaan kerja para karyawan, misalnya kenaikan pangkat, pendidikan,
pengembangan karier, penambahan pengalaman, system upah dan gaji yang wajar,
tunjangan, perumahan, kendaraan, jaminan kesehatan, cuti dan lain-lain.
d. Pengendalian (controlling)
rangkaian kegiatan yang harus dilakukan untuk mengadakan pengawasan,
penyempurnaan dan penilaian (evaluasi) untuk menjamin bahwa tujuan dapat tercapai.
Jadi manajemen proyek adalah kegiatan mengatur pelaksanaan suatu pekerjaan secaraterencana
dan terorganisir dengan melibatkan sumber daya yang ada dan dalam batas waktu tertentu
untuk keberhasilan suatu pekerjaan
 PEMBANGUNAN PUSKESMAS NAIBONAT

2.4 Kontraknya Kontraktor

Kontrak pada proyek menentukan hak dan kewajiban antara dua belah pihak
atau lebih yang terlibat dalam kontrak, biasa dilakukan antara pemilik dengan
konsultan atau kontraktor, kontraktor dengan pemasok, dan lain sebagainya.
Kontrak bersifat mempunyai aspek hukum yang kuat serta mengikat, sehingga
para pihak yang terlibat mempunyai kewajiban yang harus dipenuhi, dimana
ditulis dengan jelas dalam dokumen kontrak. Oleh karena itu penting untuk
memahami berbagai jenis kontrak yang berlaku dalam dunia konstruksi.

Proyek konstruksi mempunyai dua jenis kontrak, yaitu kontrak penawaran

bersaing dan kontrak penawaran negosiasi, masing-masing penjelasannya seperti
diuraikan dibawah ini :

1. Kontrak Penawaran Bersaing

Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam kontrak dengan penawaran bersaing yaitu :
1) Pelaksanaan pekerjaan diserahkan kepada peserta penawaran yang
bertanggung jawab dan mempunyai harga penawaran terendah.
2) Kontrak penawaran bersaing dilakukan untuk proyek publik dan pribadi.
3) Estimasi biaya dilakukan oleh owner, dengan ketentuan :
a. Lelang gagal bila penawaran terendah dari kontraktor lebih besar dari
estimasi owner.
b. Dapat dijadikan acuan untuk mengoreksi kesalahan dalam
penawaran/lelang seperti ketidakseimbangan dalam unit price dan
kesalahan pelaksanaan peserta lelang.
4) Pernyataan tentang penyerahan bukanlah wewenang pernyataan untuk
memulai pengerjaan.
Kontrak penawaran bersaing terdiri atas :
1) Kontrak lump sump
Kontrak ini merupakan kontrak dimana biaya yang harus dikeluarkan
pemilik proyek adalah suatu jumlah tetap yang didapat dari perhitungan
seluruh aspek pekerjaan sesuai dengan dokumen kontrak, seperti gambar
 PEMBANGUNAN PUSKESMAS NAIBONAT

desain, spesifikasi umum dan teknis serta aturan - aturan administratif

lainnya.

Jenis kontrak ini mempunyai karakteristik sebagai berikut :

a. Jenis kontrak ini melingkupi semua biaya yang tetap terdiri dari semua
aspek pekerjaan.
Jumlah biaya yang ditetapkan sudah memperhitungkan kesulitan -
kesulitan di lapangan serta biaya - biaya tak terduga, sehingga
tidak ada tambahan biaya lagi untuk kondisi tersebut, sehingga
perencanaan proyek diusahakan dengan sempurna.
Kondisi yang diperhitungkan adalah kondisi force mayor.
Banyak dipakai karena beresiko minimal bagi pemilik proyek.
Biaya yang harus disediakan dapat diketahui lebih awal.
Banyak dipakai oleh pemilik proyek dengan harapan pekerjaan
tambah kurang diminimalisir.
Kontrak ini tidak cocok untuk volume pekerjaan yang tidak pasti
seperti pekerjaan penggalian tanah dan pekerjaan pondasi.
2) Kontrak unit price
Kontrak ini didasarkan atas estimasi volume pekerjaan yang telah
diklarifikasi bersama - sama pemilik proyek dengan jumlah biaya per unit
pekerjaan. Jenis kontrak ini mempunyai karakteristik sebagai berikut :

Estimasi volume pekerjaan dihitung oleh wakil pemilik proyek seperti

konsultan pengawas bersama kontraktor.
Biaya pada awal proyek tidak dapat ditentukan secara pasti karena
volume pekerjaan juga tidak pasti.
Perlu pengawasan ketat karena pembayaran dilakukan atas volume
aktual yang disepakati bersama.
Biaya akhir yang telah ditetapkan dengan risikonya ditanggung bersama
berdasarkan kesepakatan yang diperoleh.
Sangat baik dilakukan untuk quantity yang belum pasti, seperti
pekerjaan pondasiatau galian tanah.
 PEMBANGUNAN PUSKESMAS NAIBONAT

2. Kontrak Penawaran Negosiasi Biaya

Kontrak penawaran negosiasi biaya adalah melakukan transaksi dengan

cara penawaran yang dilakukan oleh dua pihak, yaitu pemilik proyek dan
kontraktor pelaksana yang dikenal pemilik, dengan harapan diperoleh harga
penawaran yang sesuai dengan keinginan pihak - pihak tersebut. Kontrak ini
biasanya terdiri atas :

1) Kontrak lump sum

Kontrak ini merupakan kontrak dimana harga ditentukan dari negoisasi penawaran yang
dilakukan oleh pemilik proyek dengan kontraktor dengan catatan harga yang disepakati
sesuai dengan volume pekerjaan yang dihitung pemilik proyek berdasarkan klarifikasi
kedua bekah pihak.

2) Kontrak unit price.

Jenis kontrak ini juga sama dengan cara kontrak penawaran bersaing,
namun harga ditentukan berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak.

3) Kontrak cost plus fee

Dalam kontrak ini pembayaran oleh pemilik proyek didasarkan atas daftar biaya yang
dikeluarkan oleh kontraktor setelah proyek selesai ditambah dengan keuntungannya.
Jenis kontrak ini mempunyai karakteristik sebagai berikut :
Kontrak pembayaran, prosedur dan metode kerja, hasil akhir
proyek serta jumlah keuntungan buat kontraktor harus diuraikan
secara jelas agar tidak terjadi perselisihan di kemudian hari.
Diperlukan metode akunting, yang telah disetujui oleh
pemilik proyek, untuk perhitungan - perhitungan pembiayaan
oleh kontraktor.
Memakai prosedur subletting-contract.
Risiko terbesar, yang ada pada pemilik proyek, terjadi bila
kontraktor melakukan kecurangan karena pengawasan yang
tidak ketat.
Daftar biaya pekerjaan yang dibayarkan oleh pemilik proyek
kepada kontraktor pelaksana berdasarkan hasil kesepakatan.
 PEMBANGUNAN PUSKESMAS NAIBONAT

Kontrak ini dapat memuaskan kedua belah pihak bila

kesepakatan - kesepakatan yang telah dibuat sebelumnya
dijalani sesuai dengan wewenang dan tanggung jawab masing -
masing pihak.
Biasanya keuntungan yang diperoleh kontraktor sebesar 10%
atau berdasarkan kesepakatan.

2.4 Time Schedule

Time Schedule adalah suatu bentuk rencana yang berupa tabel dan diagram
batang serta berisi jenis-jenis pekerjaan disertai waktu dimulainya suatu
pekerjaan sampai berakhirnya pekerjaan tersebut. Tetapi pada umumnya,
Time Schedule tidak memperhatikan masalah biaya dan kurang jelas
menunjukkan hubungan antara jenis pekerjaan satusama lain.

2.5 Kurva S

Kurva S merupakan grafik yang menyatakan hubungan antara bobot

komulatif kemajuan pekerjaan dalam persen dengan waktu pekerjaan dalam
satuan waktu. Kurva S juga membantu dalam mengamati perkembangan
proyek setiap hari, Sehingga akan memudahkan untuk mengetahui apabila
terjadi kemunduran/keterlambatan dalam proyek. Kurva S juga dapat
digunakan untuk menilai prestasi kerja kontraktor hingga masa berakhirnya
proyek. Namun, dalam keadaan asli dilapangan masih terjadi banyak
permasalahan yang tidak sesuai dengan tahapan yang sudah direncanakan
dalam Kurva S. Hal ini tentunya akan semakin menambah keterlambatan
dalam penyelesaian proyek. Permasalahan yang di timbulkan dapat berupa
masalah teknik maupun non-teknis yang sukar diselesaikan
PEMBANGUNAN PUSKESMAS NAIBONAT