Documen Persiapan Dan Perencanaan Pengad. Tanah

TUGAS
PERENCANAAN BANGUNAN SIPIL I

PERENCANAAN DAN PERSIAPAN PENGADAAN TANAH UNTUK
PEMBANGUNAN JALAN
Disusun Oleh Kelompok:
Nama NPM
Nemson Samadara 12122201210081
Fandy , E, Alberthus 12122201210038
Raymond Michael Teslatu 12122201210088
Patric Tlingkery 12122201210121
Onesimus M Soatelepuy 12122201210082
Selferina Sawelet 12122201210096
Sintia, M, Nenete 12122201210101
Kelas :A
Mata Kuliah : Perencanaan Bangunan Sipil I
Semester : Genap
JURUSAN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS KRISTEN INDONESIA MALUKU
PERENCANAAN DAN PERSIAPAN PENGADAAN
TANAH UNTUK PEMBANGUNAN JALAN
MODUL 4
PELAKSANAAN PERENCANAAN DAN
PERSIAPAN PENGADAAN TANAH
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA
PUSAT PENDIDIKAN DAN PELATIHAN JALAN, PERUMAHAN,
PERMUKIMAN, DAN PENGEMBANGAN INFRASTRUKTUR
WILAYAH
BANDUNG
2017
KATA PENGANTAR
Modul-modul pada Diklat Perencanaan dan Persiapan Pengadaan Tanah untuk
Pembangunan Jalan ini menguraikan metode yang harus digunakan dalam
pelaksanaan kegiatan penyelenggaraan pengadaan tanah untuk jalan yang
dilaksanakan oleh Direktorat Jenderal Bina Marga dan Dinas PU Bina Marga di
Provinsi/Kabupaten/Kota ataupun dinas/instansi lain yang terkait dengan
pekerjaan pengadaan tanah untuk jalan.
Dalam pelatihan ini akan disampaikan modul lV, yaitu Pelaksanaan Perencanaan
dan Persiapan Pengadaan Tanah. Modul ini akan menjelaskan tentang kegiatan
yang perlu dilakukan dan dokumen apa saja yang perlu dibuat dalam proses
Pelaksanaan Perencanaan dan Persiapan Pengadaan Tanah untuk Pembangunan
Jalan.
Keseluruhan modul saling berkaitan dari Pengertian Dasar Perundangan, Kebijakan
Pengadaan Tanah, Perencanaan Fisik Jaringan Jalan, Perencanaan Skala Besar
maupun Skala Kecil, Perencanaan Dokumen, Data Dokumen, dan Perencanaan
Anggaran Biaya untuk Pengadaan Tanah.
Pada intinya Diklat Perencanaan dan Persiapan Pengadaan Tanah Untuk
Pembangunan Jalan ini adalah untuk meningkatkan kompetensi SDM dalam
penyelenggaraan Pengadaan Tanah untuk Jalan guna membantu percepatan
pembangunan jalan di Indonesia.
Semoga modul pelatihan ini bermanfaat untuk peningkatan kualitas dan
kompetensi SDM di lingkungan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan
Rakyat khususnya, Kementerian lainnya yang terkait Pengadaan Tanah dan
Pemerintah Daerah Provinsi/Kabupaten/Kota pada umumnya.
Kritik dan saran untuk perbaikan serta penyempurnaan modul ini, akan kami
terima dengan tangan terbuka.
Bandung, Agustus 2017

Pusat Pendidikan dan Pelatihan Jalan,
Perumahan, Pemukiman dan
Pengembangan Infrastruktur Wilayah
4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 ii

DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR................................................................................................ii
DAFTAR ISI...........................................................................................................iii
DAFTAR TABEL......................................................................................................v
DAFTAR GAMBAR.................................................................................................vi
PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL......................................................................vii
1. PENDAHULUAN.............................................................................................1
1.1 Latar Belakang.........................................................................................1
1.2 Deskripsi Singkat......................................................................................1
1.3 Standar Kompetensi................................................................................1
1.4 Materi Pokok Dan Sub Materi Pokok.......................................................2
1.5 Estimasi Waktu........................................................................................2
2. KEGIATAN BELAJAR I PERENCANAAN PENGADAAN TANAH..........................3
2.1 Pra Studi Kelayakan / Pra FS....................................................................4
2.1.1 Maksud dan Tujuan Pra FS..........................................................5
2.1.2 Perbedaan Pra FS dan FS............................................................5
2.1.3 Dokumen Pendukung Perencanaan Pengadaan Tanah...............6
2.2 Studi Kelayakan / Feasibility study (FS)....................................................7
2.2.1 Kriteria Pembangunan untuk Kepentingan Umum yang
Memerlukan Studi Kelayakan.....................................................7
2.2.2 Hasil dari Studi Kelayakan (Feasibility Study/FS).........................7
2.3 Studi AMDAL.........................................................................................13
2.4 Studi Tambahan Lainnya.......................................................................16
2.5 Rangkuman............................................................................................16
2.6 Latihan...................................................................................................16
3. KEGIATAN BELAJAR II DOKUMEN PERENCANAAN PENGADAAN TANAH......17
3.1 Maksud Dan Tujuan Pembuatan Dokumen Pengadaan Tanah..............18
3.1.1 Maksud.....................................................................................18
3.1.2 Tujuan.......................................................................................18
3.2 Acuan Normatif.....................................................................................18
3.3 Istilah dan Definisi.................................................................................19
3.4 Ketentuan-Ketentuan............................................................................21
3.4.1 Kewenangan Penyusunan Dokumen Perencanaan Pengadaan
Tanah........................................................................................21
3.4.2 Persyaratan Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah...........21
4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 iii

3.5Pembiayaan Penyusunan Dokumen......................................................26
3.6Personil Penyusun Dokumen.................................................................26
3.6.1 Dilaksanakan oleh unit organisasi.............................................26
3.6.2 Dilaksanakan oleh penyedia jasa..............................................26
3.7 Peta Rencana Lokasi Pembangunan dan Skala Peta..............................26
3.8 Studi Kelayakan/Feasibility Study (FS)...................................................27
3.9 Dokumen AMDAL..................................................................................28
3.10 Izin Lingkungan......................................................................................28
3.11 Prosedur Penyusunan Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah........29
3.11.1 Tahap Persiapan.......................................................................29
3.11.2 Tahap Pengumpulan Data, Pengolahan dan Analisis................31
3.11.3 Tahap Penyusunan Draft...........................................................37
3.11.4 Tahap Finalisasi.........................................................................37
3.12 Rangkuman............................................................................................38
3.13 Latihan...................................................................................................39
4. KEGIATAN BELAJAR III PERSIAPAN PENGADAAN TANAH.............................40
4.1. Kegiatan Persiapan Tanpa Keberatan Pihak yang Berhak dan
Masyarakat............................................................................................40
4.2. Kegiatan Persiapan jika ada penolakan/keberatan rencana lokasi dari
Pihak yang Berhak, tanpa mengajukan gugatan ke pengadilan.............45
4.3. Kegiatan Persiapan jika ada penolakan/keberatan rencana lokasi dari
Pihak yang Berhak, dengan mengajukan gugatan ke pengadilan..........47
4.4. Pihak-pihak yang Bertanggung Jawab...................................................48
4.5. Jangka Waktu Kegiatan Persiapan.........................................................48
4.6. Mekanisme Persiapan...........................................................................48
4.7. Rangkuman............................................................................................50
4.8. Latihan...................................................................................................51
PENUTUP.............................................................................................................52
DAFTAR PUSTAKA...............................................................................................53
GLOSARIUM........................................................................................................54
4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 iv

DAFTAR TABEL
Tabel 4. 1 Mekanisme Persiapan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Jalan
........................................................................................................................ 49
4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 v

DAFTAR GAMBAR
Gambar 2. 1 Metodologi untuk Feasibility Study (normatif)..................................12
Gambar 2.2 Bagan Alir untuk Feasibility Study (normatif).....................................13
4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 vi

PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL
Petunjuk penggunaan modul ini dimaksudkan untuk mempermudah peserta
pelatihan dalam memahami materi yang berkaitan tentang pelaksanaan
perencanaan dan persiapan pengadaan tanah pembangunan jalan. Oleh karena
itu, sebaiknya peserta pelatihan memperhatikan petunjuk berikut ini:
1. Bacalah dengan cermat bagian pendahuluan ini, sampai anda mempunyai
gambaran kompetensi yang harus dicapai, dan ruang lingkup modul ini.
2. Baca dengan cermat bagian demi bagian, dan tandailah konsep-konsep
pentingnya.
3. Segeralah membuat rangkuman tentang hal-hal esensial yang terkandung
dalam modul ini.
4. Untuk meningkatkan pemahaman anda tentang isi modul ini, tangkaplah
konsep-konsep penting dengan cara membuat pemetaan keterhubungan
antara konsep yang satu dengan konsep lainnya.
5. Untuk memperluas wawasan anda, bacalah sumber-sumber lain yang
relevan baik berupa kebijakan maupun subtansi bahan ajar dari media cetak
maupun dari media elektronik.
6. Untuk mengetahui sampai sejauh mana pemahaman anda tentang isi modul
ini, cobalah untuk menjawab soal-soal latihan secara mandiri, kemudian
lihat kunci jawabannya.
7. Apabila ada hal-hal yang kurang dipahami, diskusikanlah dengan teman
sejawat atau catat untuk bahan diskusi pada saat tutorial.
8. Peserta membaca dengan seksama setiap sub materi pokok dan bandingkan
dengan pengalaman anda yang dialami di lapangan.
9. Jawablah pertanyaan dan latihan, apabila belum dapat menjawab dengan
sempurna, hendaknya anda latihan mengulang kembali materi yang belum
dikuasai.
10. Buatlah rangkuman, buatlah latihan dan diskusikan dengan sesama peserta
untuk memperdalam materi.
4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 vii

1. PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang

Didalam memasuki era globalisasi sangat diperlukan peningkatan kualitas
sumber daya manusia agar mampu berkompetisi dalam persaingan global.
Hal ini mengisyaratkan kepada kita bahwa peningkatan pengetahuan,
ketrampilan dan sikap perilaku aparatur harus menjadi prioritas utama.
Salah satu upaya yang dianggap strategis dalam peningkatan
professionalisme Aparat Sipil Negara (ASN) adalah melalui Pendidikan dan
Pelatihan Pegawai (Diklat) dengan judul: DIKLAT PERENCANAAN DAN
PERSIAPAN PENGADAAN TANAH UNTUK PEMBANGUNAN JALAN.
Dengan demikian para Aparat Sipil Negara (ASN) diharapkan mampu
memberikan pelayanan prima kepada masyarakat.
Pendidikan dan Pelatihan teknis ini diselenggarakan bagi para ASN dengan
standar kompetensi pejabat fungsional Ahli Muda bidang jalan dan
jembatan tingkat dasar.
Pelatihan ini dimaksudkan untuk memberikan bekal kemampuan tentang
pengetahuan, ketrampilan dan perilaku (sikap) dalam penyelenggaraan
penanganan jalan dan jembatan.
1.2 Deskripsi Singkat

Mata Diklat ini membekali peserta mampu memahami mekanisme
perencanaan pengadaan tanah, menyusun dukumen perencanaan
pengadaan tanah, serta mampu menyiapkan dokumen penertiban
penetapan lokasi (penlok).
1.3 Standar Kompetensi

Setelah mengikuti mata diklat ini peserta mampu memahami prosedur
persiapan pengadaan tanah, dan menyiapkan dokumen untuk penerbitan
penetapan lokasi (penlok) serta persiapan pelaksanaan Pengadaan Tanah.
1.4 Materi Pokok Dan Sub Materi Pokok

1. Prosedure Persiapan Perencanaan Pengadaan Tanah:
a. Pra Studi Kelayakan/Pra FS
b. Studi Kelayakan/Feasibility study (FS)
4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 1

c. Studi Lingkungan ( AMDAL)
d. Studi Tambahan Lainnya.
2. Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah

a. Maksud dan Tujuan Pembuatan Dokumen Pengadaan Tanah
b. Acuan Normatif
c. Istilah dan Definisi
d. Ketentuan-ketentuan
e. Pembiayaan Penyusunan Dokumen
f. Personil Penyusun Dokumen
g. Peta Rencana Lokasi dan Skala Peta
h. Feasibility study
i. Dokumen AMDAL
j. Izin Lingkungan
k. Prosedur Penyusunan Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah
3. Persiapan Pengadaan Tanah
a. Kegiatan Persiapan tanpa Keberatan Pihak yang Berhak dan
Masyarakat
b. Kegiatan Persiapan jika ada Penolakan/Keberatan Rencana Lokasi
dari Pihak yang Berhak (tanpa mengajukan gugatan ke pengadilan)
c. Kegiatan Persiapan jika ada Penolakan/Keberatan Rencana Lokasi
dari Pihak yang Berhak ( dengan mengajukan gugatan ke pengadilan)
d. Pihak-pihak yang bertanggung jawab
e. Jangka Waktu Kegiatan Persiapan
f. Mekanisme Persiapan
1.5 Estimasi Waktu

Waktu yang diperlukan dalam mata pelatihan ini adalah 8 JP (Jam Pelajaran)

2. KEGIATAN BELAJAR I
PERENCANAAN PENGADAAN TANAH
KOMPETENSI DASAR DAN INDIKATOR HASIL BELAJAR

Kompetensi yang akan dicapai dalam pembahasan materi pokok I ini adalah
diharapkan mampu memahami mekanisme perencanaan pengadaan tanah untuk
jalan. Untuk mengukur ketercapaian kompetensi dasar yang diinginkan maka
dirumuskanlah ke dalam indikator pembelajaran sebagai berikut:
1. Mampu mengidentifikasi Laporan Pra Feasibility study (FS/Studi Kelayakan)
2. Mampu mengidentifikasi Laporan Feasibility study (FS)
3. Mampu mengidentifikasi Laporan Study Lingkungan (AMDAL)
4. Mampu mengidentifikasi Laporan Study Tambahan Lainnya (Khusus)
5. Mampu mengidentifikasi Hasil Perencanaan Teknis Jalan.
URAIAN MATERI
Amanat dalam Perpres No. 71 tahun 2012 dinyatakan dalam Pasal 2 Pengadaan
Tanah untuk kepentingan Umum diselenggarakan melalui tahapan:
1. Perencanaan
2. Persiapan
3. Pelaksanaan
4. Penyerahan Hasil
Berdasarkan amanat yang disampaikan dalam pasal 2 tersebut, maka setiap
kegiatan pengadaan tanah untuk kepentingan Umum terlebih dahulu harus
dilakukan dengan adanya tahapan perencanaan.
Pembangunan untuk kepentingan umum terlebih dahulu dimulai dengan Pra Studi
Kelayakan (Pra Feasibility Study / Pra FS) dan Studi Kelayakan (Feasibility study/FS)
Projek disertai dengan dokumen dokumen pendukung lainnya.
Dalam modul ini yang akan dibahas adalah tahapan Perencanaan dan tahapan
Persiapan Pengadaan Tanah, selanjutnya tahapan lainnya akan dilaksanakan pada
Diklat Pelaksanaan Pengadaan Tanah yang merupakan lanjutan dari Diklat
Perencanaan dan Persiapan Pengadaan Tanah.
Untuk melakukan pembangunan untuk kepentingan terlebih dahulu dilakukan
dengan Kajian atau studi terhadap kegiatan yanag akan dilaksanakan. Studi atau
kajian kajian tersebut dilakukan dengan langkah sebagai berikut:

1. Pra Studi Kelayakan
2. Studi Kelayakan
3. Studi Lingkungan (AMDAL)
4. Studi Tambahan Lainnya (Khusus)
5. Gambar Perencanaan Teknis
2.1 Pra Studi Kelayakan

Pra studi kelayakan/ Pra Feasibility Study (Pra FS) merupakan salah satu
bagian dari kegiatan perencanaan secara keseluruhan yang dimulai dari
identifikasi masalah, perencanaan umum, kelayakan, dan survey
pendahuluan. Pra studi kelayakan merupakan bagian dari tahapan evaluasi
kelayakan, dimana rekomendasi formulasi kebijakan berupa
koridor/alternatif solusi yang dihasilkan akan ditindaklanjuti dalam kegiatan
studi kelayakan.
Pra studi kelayakan merupakan bagian dari tahapan evaluasi kelayakan
proyek, untuk menindaklanjuti proses implementasi kebijakan program
perencanaan proyek jalan dan jembatan, yang dapat menghasilkan alternatif
solusi kebijakan yang akan ditindaklanjuti dalam studi kelayakan dan
perancangan teknik yang lebih rinci.
Periode analisis yang digunakan dalam pra studi kelayakan adalah 10 tahun,
atau sesuai dengan rencana tata ruang dari wilayah studi, dengan aspek yang
ditinjau meliputi:
1. Aspek teknis;
meliputi tinjauan teknis terhadap lalulintas, topografi, geometri, geologi
dan geoteknik, perkerasan jalan, hidrologi dan drainase dan struktur
jembatan.
2. Aspek lingkungan dan keselamatan;
aspek lingkungan dan keselamatan merupakan tinjauan mengenai
pengaruh proyek terhadap lingkungan biologi, lingkungan fisika-kimia,
lingkungan sosial, ekonomi dan budaya dan keselamatan jalan.
3. Aspek ekonomi;
Pada aspek ekonomi terdiri dari perhitungan yang berkaitan dengan
perkiraan pembiayaan proyek dan manfaat proyek itu sendiri, aspek
ekonomi terdiri dari:
 Biaya-biaya proyek
 Manfaat proyek
4. Aspek lain-lain.

Selain aspek-aspek yang disampaikan terdahulu, perlu dipertimbangkan
aspek lain-lain yang belum tercakup didalamnya, yang meliputi:
 pertimbangan untuk menambah rute baru sebagai alternatif
apabila rute yang ada terkena musibah/kerusakan fatal;
 politik;
 hankam;
 pengembangan wilayah;
 keandalan sistem jaringan
 dan lain-lain.
Fungsi kegiatan pra studi kelayakan adalah mengindentifikasi alternatif
solusi untuk menilai tingkat kelayakan dengan membandingkan kinerja
ekonomis suatu alternatif terhadap alternatif yang lain. Apabila pra studi
kelayakan digabung dengan studi kelayakan, maka fungsi kegiatan ini tetap
dilakukan dalam kegiatan studi kelayakan
2.1.1 Maksud dan Tujuan Pra Studi Kelayakan

Pedoman pra studi kelayakan proyek jalan dan jembatan ini adalah
untuk mengetahui indikasi kebutuhan proyek jalan dan jembatan,
serta untuk menilai tingkat kelayakan suatu koridor dengan
membandingkan kinerja ekonomis suatu alternatif terhadap
alternatif yang lain, sebagai proses awal penyaringan beberapa
pilihan/alternatif melalui pendekatan/asumsi dan evaluasi ekonomi,
serta pertimbangan-pertimbangan lainnya, dan hasilnya akan
ditindaklanjuti dalam kegiatan studi kelayakan.
Dalam pelaksanaannya, pedoman pra studi kelayakan ini
menggunakan metode pendekatan pembandingan kondisi dengan
proyek (with project) dan tanpa proyek (without project), serta atas
dasar pendekatan kebijakan publik.
2.1.2 Perbedaan Pra FS dan FS.

Perbedaaan pra studi kelayakan dengan studi kelayakan terdapat
dalam perihal pengumpulan data, dimana dalam pra studi kelayakan
hanya dibutuhkan data sekunder, sedangkan dalam studi kelayakan
diperlukan data sekunder dan primer, selain itu juga ketentuan
teknis yang mengatur tingkat kedalaman aspek-aspek yang ditinjau
dan dianalisis juga berbeda, dalam pra studi kelayakan hanya

memerlukan survai pendahuluan (ground checking), sedangkan
dalam studi kelayakan memerlukan survai-survai dan analisis yang
lebih detail di wilayah studi.
Pra studi kelayakan ini disusun dalam rangka mewujudkan
pembangunan jalan yang efektif di lingkungan Kabupaten/Kota di
Indonesia, sehingga dapat mendorong terciptanya optimalisasi dan
efisiensi anggaran pembangunan melalui suatu teknik perencanaan
yang terstruktur dan terukur.
2.1.3 Dokumen Pendukung Perencanaan Pengadaan Tanah
Bagian-bagian tertentu dari dokumen studi kelayakan yang terkait
dengan pengadaan tanah, mungkin waktunya sudah lama sehingga
perlu diperbarui lagi akurasi, validitas dan kelengkapan dalam
menyusun dokumen perencanaan.
Studi lain yang diperlukan, merupakan hasil studi yang secara khusus
diperlukan seperti studi budaya masyarakat, studi politik dan
keamanan atau studi keagamaan sebagai antisipasi dampak spesifik
akibat pembangunan untuk kepentingan umum. Untuk melengkapi
laporan Feasibility Study dibutuhkan Detailed Engineering Design
(DED), produk yang dihasilkan dari DED ini antara lain:
1. Gambar Detail Bangunan/Gambar Bestek.
Gambar detail bangunan/gambar bestek merupakan gambar
desain bangunan secara lengkap dan merupakan dokumen
perencanaan yang paling utama. Kelengkapan gambar sangat
berpengaruh dalam kecepatan pelaksanaan fisik. Semakin
lengkap gambar bestek maka semakin cepat pula proyek fisik
dapat diselesaikan.
2. Rencana Anggaran Biaya (RAB)/Engineer's Estimate (EE).
Dalam perhitungan RAB juga mencakup perhitungan volume
masing-masing satuan pekerjaan. RAB dibuat berdasarkan
gambar bestek. Dalam perhitungan RAB juga mencakup
perhitungan volume masing-masing satuan pekerjaan. RAB
dibuat berdasarkan gambar bestek.
3. Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS)
Produk terakhir dari pekerjaan Proyek DED adalah Rencana
Kerja dan Syarat-syarat (RKS). Dalam RKS ini mencakup

persyaratan mutu dan kuantitas material bangunan, dimensi
material bangunan, prosedur pemasangan material dan
persyaratan-persyaratan lain yang harus dipenuhi oleh
kontraktor dalam melaksanakan pekerjaan fisik.
2.2 Studi Kelayakan

Kegiatan Studi Kelayakan (Feasibility Study/FS) merupakan bagian akhir dari
tahapan evaluasi kelayakan proyek, untuk menindaklanjuti hasil proses
seleksi proyek dengan indikasi kelayakan yang tinggi, yang telah dihasilkan
dalam pra studi kelayakan.
Fungsi kegiatan studi kelayakan adalah untuk menilai tingkat kelayakan
suatu alinyemen pada koridor yang terpilih pada pra studi kelayakan, dan
untuk menajamkan analisis kelayakan bagi satu atau lebih alternatif solusi
yang unggul.
Apabila tahapan pra studi kelayakan belum dilaksanakan, maka lingkup
kegiatannya meliputi gabungan dari kedua studi tersebut, yaitu pra studi
kelayakan dan studi kelayakan.
2.2.1 Kriteria Pembangunan untuk Kepentingan Umum yang

Memerlukan Studi Kelayakan
Proyek pembangunan untuk kepentingan umum khususnya
pembangunan jalan dan jembatan yang memerlukan studi
kelayakan harus memenuhi kriteria:
1. menggunakan dana publik dan atau proyek yang penting dan
strategis berdasarkan kebijakan publik;
2. mempunyai sifat ketidakpastian dan resiko cukup tinggi;
3. merinci proyek-proyek yang dihasilkan dalam pra studi
kelayakan yang mempunyai indikasi kelayakan yang tinggi;
4. proyek memerlukan penajaman dalam rencana, melalui
pembandingan dua atau lebih alternatif solusi yang unggul;
5. proyek memerlukan indikator kelayakan yang lebih teliti;
6. atau berdasarkan keinginan pemberi kerja, dan lain-lain.
2.2.2 Hasil dari Studi Kelayakan (Feasibility study/FS)

Secara umum hasil dari Studi Kelayakan berisi :
1. Hasil survei sosial ekonomi

Untuk menghasilkan kajian mengenai kondisi sosial ekonomi
masyarakat yang diperkirakan terkena dampak Pengadaan
Tanah. Hasil survei ekonomi harus mengakomodasi dampak-
dampak kepada:
a. Kependudukan
Penilaian penetapan prakiraan dampak penting
kependudukan/sosial mengacu pada pedoman teknis
metode identifikasi dan analisis komponen sosial pada
pekerjaan konstruksi jalan, yang diterbitkan oleh
Departemen Pekerjaan Umum dan Keputusan Ketua Bapedal
Nomor 229/11/1996 mengenai pedoman teknis kajian aspek
sosial dalam penyusunan AMDAL;
b. Perubahan mata pencaharian;
c. Pengaruh terhadap kekerabatan;
d. Ganti kerugian dalam pengadaan tanah;
e. Keamanan;
f. Kesehatan masyarakat;
g. Pendidikan;
h. Cagar budaya dan peninggalan sejarah;
i. Estetika visual;
j. Perubahan pola interaksi.
2. Kelayakan lokasi
Dilakukan untuk menghasilkan analisis mengenai kesesuaian
fisik lokasi dengan rencana pembangunan yang akan
dilaksanakan untuk kepentingan umum dalam bentuk peta
rencana lokasi pembangunan.
3. Analisis biaya dan manfaat pembangunan bagi wilayah dan

masyarakat.
Dalam Studi Kelayakan akan dihasilkan analisis mengenai
estimasi biaya yang diperlukan dan manfaat pembangunan bagi
wilayah dan masyarakat sesuai dengan peraturan perundangan
yang berlaku. Estimasi biaya-biaya yang terdapat pada
pelaksanaan suatu pekerjaan Jalan dan Jembatan khususnya
atau proyek antara lain:
a. Biaya pengadaan tanah

Biaya Pengadaan Tanah yang dihasilkan dari hasil Studi
Kelayakan adalah biaya estimasi yang mengacu pada
peraturan dan perundangan yang berlaku. Dalam Peraturan
Mendagri Nomor 72 Tahun 2012 dan Peraturan Menteri
Keuangan Nomor 13 Tahun 2013 yo Peraturan Menteri
Keuangan Nomor 10 Tahun 2016 tentang Biaya Operasional
dan biaya Pendukung penyelenggaraan Pengadaan Tanah
untuk APBD dan APBN.
Biaya-biaya Pengadaan Tanah meliputi biaya perencanaan,
persiapan, pelaksanaan dan penetapan Sertifikasi.
b. Biaya Perancangan
Biaya perancangan meliputi biaya-biaya studi dan penyiapan
Detailed Engineering Design (DED). Besar anggaran biaya
desain disesuaikan dengan kebutuhan dan wilayah studi,
serta pertimbangan sumber pendanaan.
c. Biaya konstruksi
a) Biaya konstruksi dapat meliputi, tetapi tidak terbatas
pada hal-hal berikut:
- mobilisasi dan demobilisasi proyek;
- relokasi utilitas dan pelayanan yang ada;
- jalan dan jembatan sementara;
- pekerjaan drainase;
- pekerjaan tanah;
- pelebaran perkerasan dan bahu jalan;
- perkerasan berbutir dan beton semen;
- perkerasan aspal;
- struktur;
- pengendalian kondisi;
- pekerjaan harian;
- pekerjaan pemeliharaan rutin;
- perlengkapan jalan dan utilitas;
- biaya tak terduga.
b) Untuk keperluan analisis ekonomi, komponen biaya
konstruksi adalah biaya ekonomi, atau tanpa komponen
pajak.

c) Untuk keperluan membuat owner’s estimate komponen
biaya konstruksi termasuk komponen pajak. Ini adalah
harga yang diperkirakan menjadi harga penawaran dari
calon kontraktor.
d) Harga penawaran dari kontraktor adalah atas dasar harga
satuan yang berlaku pada saat penawaran. Untuk
pekerjaan jangka panjang ada kemungkinan harga barang
bangunan akan berubah. Kenaikan harga satuan dapat
diliputi dengan perhitungan eskalasi, sesuai dengan
pedoman yang berlaku.
d. Biaya supervisi
Kegiatan supervisi atau pengawasan pekerjaan adalah untuk
pengendalian terhadap mutu dan volume pekerjaan, dan
alokasi dana pelaksanaan fisik. Besaran anggaran biaya
supervisi disesuaikan dengan kebutuhan dan lokasi
pelaksanaan fisik, serta pertimbangan sumber pendanaan.
e. Komponen bukan biaya proyek
Biaya-biaya berikut berhubungan langsung dengan proyek
jalan dan jembatan, tetapi tidak diperhitungkan sebagai
komponen biaya dalam analisis ekonomi, yaitu:
- biaya operasi kendaraan dari lalulintas berhubungan
langsung dengan adanya proyek. Selisih total biaya
operasi kendaraan antara kondisi dengan proyek (with
project) dan kondisi tanpa proyek (without project)
diperhitungkan sebagai manfaat proyek.
- biaya pemeliharaan jalan berhubungan langsung dengan
lalulintas yang membebani jalan. Selisih total biaya
pemeliharaan jalan antara kondisi dengan proyek (with
project) dan kondisi tanpa adanya proyek (without
project) diperhitungkan sebagai manfaat proyek.
- nilai dari waktu perjalanan berhubungan langsung
dengan penghematan waktu perjalanan karena adanya
proyek. Selisih total nilai waktu perjalanan antara kondisi
dengan proyek (with project) dan kondisi tanpa proyek
(without project) diperhitungkan sebagai manfaat proyek.

- biaya kecelakaan lalulintas berhubungan langsung
dengan lalulintas yang melewati jalan. Penurunan biaya
kecelakaan, yang menggambarkan peningkatan dalam
keselamatan, akibat adanya proyek diperhitungkan
sebagai manfaat dari proyek.
f. Nilai sisa konstruksi
Ada konstruksi, seperti perkerasan kaku misalnya, yang pada
akhir periode studi masih mempunyai nilai sisa (salvage
value) yang signifikan, karena mempunyai umur rencana
yang lebih panjang. Agar perhitungan biaya konstruksinya
dapat dilakukan secara adil terhadap alternatif lain, maka
pada akhir periode studi perlu ditentukan umur sisa dari
konstruksi, berikut nilai ekonomisnya. Nilai sisa konstruksi ini
menjadi biaya yang negatif dalam perhitungan kelayakan
ekonomi.
4. Perkiraan harga tanah, untuk menghasilkan perkiraan besarnya

nilai Ganti Kerugian Objek Pengadaan Tanah.
5. Dampak lingkungan dan dampak sosial yang mungkin timbul

akibat pengadaan tanah dan bangunan, dilakukan untuk
menghasilkan analisis mengenai dampak lingkungan hidup atau
dokumen lingkungan hidup lainnya yang sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan. Untuk menganalisa
dampak lingkungan dan sosial yang mungkin akan timbul harus
meliputi analisa terhadap:
a. Lingkungan Biologi, terdiri dari analisa dampak
pembangunan jalan terhadap lingkungan flora dan fauna.
b. Lingkungan Fisika-Kimia, penelitian ini meliputi analisis
dampak pembangunan jalan terhadap tanah, kualitas air,
polusi udara, kebisingan dan vibrasi.
c. Lingkungan Sosial Ekonomi dan Budaya, merupakan
analisis dampak pembangunan jalan terhadap
kependudukan, perubahan mata pencaharian, pengaruh
terhadap kekerabatan, ganti kerugian dalam pengadaan
tanah, keamanan, kesehatan masyarakat, pendidikan,
cagar budaya dan peninggalan sejarah, estetika visual, dan
perubahan pola interaksi.

d. Keselamatan Jalan, analisa ini meliputi audit keselamatan,
aspek-aspek rancangan proyek yang baik, kelengkapan
rambu dan marka, dan perhitungan biaya kecelakaan
lalulintas.
Pada gambar berikut terlampir metodologi untuk Feasibility Study (normatif) dan
pada gambar merupakan bagan alir cara pengerjaan Feasibility Study (normati)
mengacu kepada Pedoman studi kelayakan proyek jalan dan jembatan no 19 tahun
2005,
Gambar 2. 1 Metodologi untuk Feasibility Study (normatif)

Gambar 2.2 Bagan Alir untuk Feasibility Study (normatif)
2.3. Studi Lingkungan (AMDAL)

Studi Lingkungan didasarkan pada peraturan Undang-undang RI Nomor 32
Tahun 2009 tentang perlindungan dan pengelolaan Lingkungan Hidup,
Peraturan Menteri Negara Lingkungan Hidup Nomor 11 Tahun 2006
tentang Jenis Rencana Usaha dan/atau Kegiatan Yang Wajib dilengkapi
dengan AMDAL dan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor
10/PRT/M/2009 tentang Penetapan Jenis Rencana Usaha dan/atau
Kegiatan Pekerjaan Umum Yang Wajib dilengkapi dengan UKL/UPL, serta
peraturan Menteri lainnya yang terkait dengan usaha dan/atau kegiatan.
Prinsip yang mendasar dalam Studi Lingkungan adalah setiap usaha

dan/atau kegiatan pasti akan menimbulkan dampak lingkungan. Dampak
Lingkungan dikategorikan dampak penting dan dampak yang tidak

termasuk penting diwajibkan memiliki AMDAL, UKL/UPL dan Surat Izin
Lingkungan.
Pembangunan Jalan dan Jembatan akan menimbulkan dampak-dampak

lingkungan yang umumnya antara lain kawasan hutan, kawasan Cagar
Budaya, kawasan penduduk, kawasan tanah Pemerintah, kawasan Tanah
Adat dan kawasan lainnya, yang semua itu perlu dianalisa dampak2 dan
solusinya ( Ekosistem, sosial ekonomi dan budaya )
Para pemangku kegiatan Menteri, Gubernur dan Bupati/Walikota sesuai

dengan kewenangannya wajib menolak permohonan Izin Lingkungan yang
tidak dilengkapi dokumen AMDAL atau UKL/UPL dan lainnya.
Setiap orang yang melakukan usaha dan/atau kegiatan tanpa memiliki Izin
Lingkungan akan kena sanksi Pidana dan Denda sesuai dengan
tingkatannya.
2.3.1. Maksud dan Tujuan

Studi Lingkungan dimaksudkan untuk mengatasi dan mengeliminir
dampak-dampak lingkungan yang terjadi dalam setiap tahapan
kegiatan pembangunan dengan tujuan menganalisis dampak-
dampak yang terjadi dan solusi penanganannya (ekosistem, social
ekonomi penduduk, budaya, dll) dalam setiap kegiatan pekerjaan
pembangunan.
2.3.2. Studi Lingkungan Terkait Pengadaan Tanah

1) Kawasan Hutan
Berdasarkan Undang-undang Nomor 5 Tahun 1990 Tentang
Konservasi Sumber Daya Alam Hayati Dan Ekosistemnya
mengatur bahwa setiap orang dilarang melakukan kegiatan
yang dapat mengakibatkan perubahan terhadap : keutuhan
kawasan Suaka Alam, keutuhan zona inti Taman Nasional
dan fungsi zona pemanfaatan dan zona lain dari Taman
Nasional, Taman Hutan Raya dan Taman Wisata Alam.
Penggunaan kawasan hutan untuk kepentingan
pembangunan di luar kegiatan kehutanan hanya dapat
dilakukan untuk kegiatan yang mempunyai tujuan strategis

yang tidak dapat dielakan, termasuk kegiatan pembangunan
jalan dan jembatan. Penggunaan kawasan hutan dapat
dilakukan di dalam kawasan hutan produksi dan/atau
kawasan hutam lindung.
Setiap rencana pembangunan Jalan yang akan melalui
kawasan Hutan Lindung dan/atau Hutan Produksi, maka
rencana kegiatan memerlukan proses Izin Pinjam Pakai
Kawasan Hutan dan yang melalui Kawasan Cagar Alam,
Suaka Alam dan Hutan Konservasi Lainnya memerlukan
proses Kolaborasi.
2) Lahan Pertanian
Berdasarkan Undang-undang Nomor 41 Tahun 2009 Tentang
Perlindungan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan,
Peraturan Pemerintah Nomor 1 Tahun 2011 Tentang
Penetapan Dan Alih Fungsi lahan Pertanian Pangan
Berkelanjutan dan Peraturan Menteri Pertanian Nomor
81/Permentan/OT.140/8/2013 Tentang Pedoman Teknis
Tata Cara Alih Fungsi Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan.
Lahan Pertanian Pangan Berkelnjutan di dalam dan di luar
Kawasan Pertanian Pangan Berkelanjutan adalah bidang
lahan pertanian yang ditetapkan untuk dilindungi dan
dikembangkan secara konsisten guna menghasilkan pangan
pokok bagi kemandirian, ketahanan, dan kedaulatan pangan
nasional.
ALIH FUNGSI
Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan dapat dialihkan
fungsinya untuk kepentingan umum dengan persyaratan
dan kriteria sebagai berikut :
a. Dilakukan Kajian Kelayakan Strategris;
b. Disusun Rencana Alih Fungsi Lahan
c. Dibebaskan kepemilikan haknya dari Pemilik;
d. Disediakan Lahan Pengganti.

2.4. Studi Tambahan Lainnya (Khusus)
Studi Tambahan adalah melakukan studi ulang pada hasil-hasil studi yang
sudah tidak layak dan belum mengcover studi-studi yang dipersyaratakan
dalam pengalihan fungsi untuk kepentingan umum.
2.5 Rangkuman
Kegiatan perencanaan merupakan tahap awal dalam penyelenggaraan
Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan Jalan, oleh karena itu perlu
disiapkan dokumen perencanaan yang dilengkapi dengan dokumen Pra
Studi Kelayakan, Studi Kelayakan, Studi Lingkungan dan Studi Tambahan
lainnya yang diperlukan. Pada tahap perencanaan terdapat titik kritis yang
perlu dicermati yaitu bagaimana menyiapkan dokumen perencanaan
pengadaan tanah yang dilengkapi data teknis calon lokasi, data administrasi
dan rencana anggaran yang jelas, akurat dan terkini.
Terdapat beberapa kegiatan yang perlu disiapkan dalam rangka pengadaan
tanah:
a. mempelajari dokumen Pra Studi Kelayakan (Pra FS);

b. mempelajari dokumen Studi Kelayakan (FS);
c. mempelajari dokumen Studi Lingkungan (AMDAL);
d. mempelajari dokumen Studi Tambahan Lainnya (FS);
e. melengkapi data dan studi pelengkap;
f. menyiapkan dokumen perencanaan.
2.6 Latihan
1. Jelaskan apa yang dimaksud dengan Pra Feasibility study.
2. Jelaskan perbedaan antara Pra Feasibility study dan Feasibility study
Jelaskan materi dokumen perencanaan yang perlu disiapkan
Satker/Pimpro Pengadaan Tanah untuk Pembangunan Jalan.
3. Jelaskan apa yang dimaksud dengan Feasibility study.
4. Sebutkan secara umum isi dokumen Feasibility study.
5. Jelaskan apa saja dokumen pendukung perencanaan pengadaan tanah.

3. KEGIATAN BELAJAR II
DOKUMEN PERENCANAAN
PENGADAAN TANAH

Kompetensi yang akan dicapai dalam pembahasan materi pokok II ini adalah
diharapkan mampu memahami mekanisme penyusunan dokumen perencanaan
pengadaaan tanah. Untuk mengukur ketercapaian kompetensi dasar yang
diinginkan maka dirumuskanlah ke dalam indikator pembelajaran sebagai berikut:
1. Mampu menjelaskan maksud dan tujuan pembuatan dokumen perencanaan
pengadaan tanah
2. Mampu mengidentifikasi ketentuan-ketentuan yang berhubungan dalam
kegiatan pembuatan dokumen pengadaan tanah
3. Mampu mengidentifikasi isi dokumen perencanaan pengadaan tanah
4. Mampu menjelaskan teknis pembiayaan penyusunan dokumen
5. Mampu menentukan personil yang terlibat dalam penyusunan dokumen
6. Mampu mengindentifikasi ketentuan-ketentuan yang berkaitan dengan Pra
Studi Kelayakan (Pra FS), Studi Kelayakan (FS), Studi Lingkungan (AMDAL) dan
Studi Lainnya dalam proyek-proyek infrastruktur.
7. Mampu menjelaskan prosedur tahapan persiapan penyusunan dokumen
perencanaan pengadaan tanah
8. Mampu menjelaskan prosedur tahapan pengumpulan data, pengolahan dan
analisis dalam penyusunan dokumen perencanaan pengadaan tanah
9. Mampu menjelaskan prosedur penyusunan draft dokumen perencanaan
pengadaan tanah
10. Mampu menjelaskan prosedur tahapan finalisasi penyusunan dokumen
perencanaan pengadaan tanah.

URAIAN MATERI
3.1 Maksud Dan Tujuan Pembuatan Dokumen Pengadaan
Tanah
3.5.1 Maksud
Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah dimaksudkan untuk
mempersiapkan dokumen-dokumen perencanaan yang memuat
ketentuan administrasi dan ketentuan teknis sesuai persyaratan
yang berlaku, yang diperuntukkan bagi Tim Pelaksanaan Pengadaan
Tanah.
3.5.2 Tujuan
Dokumen perencanaan pengadaan tanah yang dihasilkan ini
bertujuan untuk mendapatkan Surat Penetapan Lokasi dari
Gubernur atau Pejabat yang diberikan kewenangan.
3.2 Acuan Normatif

Dalam pembuatan dokumen pengadaan tanah, didasarkan atas ketentuan
sebagai berikut:
 Undang-Undang RI Nomor 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah
Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
 Undang-Undang RI Nomor 26 Tahun 2007 Tentang Penataan Ruang.
 Undang-Undang RI Nomor 2 Tahun 2015 Tentang Penetapan Peraturan
Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang
Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 Tentang
Pemerintahan Daerah Menjadi Undang-Undang.
 Peraturan Pemerintah Nomor 104 Tahun 2015 Tentang Tata Cara
Perubahan Peruntukan Dan Fungsi Kawasan Hutan.
 Peraturan Pemerintah Nomor 105 Tahun 2015 Tentang Perubahan
Kedua Atas Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2010 tentang
Penggunaan Kawasan Hutan.
 Peraturan Pemerintah Nomor 108 Tahun 2015 Tentang Perubahan Atas
Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2011 Tentang Pengelolaan
Kawasan Suaka Alam Dan Kawasan Pelestarian Alam.
 Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2012 Tentang Pengelolaan
Barang Milik Negara/Daerah (BMN/D).

 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaran
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
beserta perubahannya.
 Peraturan Presiden Nomor 15 Tahun 2015 Tentang Kementerian
Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat.
 Peraturan Menteri Nomor 15 Tahun 2015 Tentang Oraganisasi dan Tata
Kerja Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat.
 Peraturan Kepala BPN RI Nomor 5 tahun 2015 Tentang Petunjuk Teknis
Pelaksanaan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum.
 Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN RI Nomor 6
Tahun 2015 Tentang Perubahan Atas Petunjuk Teknis Pelaksanaan
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 10/PMK.02/2016 Tentang
Perubahan Atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor 13/PMK.02/2013
Tentang Biaya Operasional dan Biaya Pendukung Penyelenggaraan
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum Yang
Bersumber Dari Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara.
3.3 Istilah dan Definisi

 Pengadaan Tanah
Pengadaan Tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara
memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak
(Undang – Undang Nomor 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah
Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
 Pihak Yang Berhak
Pihak yang Berhak adalah pihak yang menguasai atau memiliki objek
pengadaan tanah (Undang – Undang Nomor 2 Tahun 2012 Tentang
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
 Objek Pengadaan Tanah
Objek Pengadaan Tanah adalah tanah, ruang atas tanah dan bawah
tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, atau
lainnya yang dapat dinilai (Undang – Undang Nomor 2 Tahun 2012
Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan.
 Penetapan Lokasi
Penatapan Lokasi pembangunan adalah penetapan atas lokasi
pembangunan untuk kepentingan umum yang ditetapkan dengan

Keputusan Gubernur, yang dipergunankan sebagai izin untuk
Pengadaan Tanah, perubahan penggunaan tanah, dan peralihan hak
atas tanah dalam Pengadaan Tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum.
 Kepentingan Umum
Kepentingan Umum adalah kepentingan bangsa, negara dan
masyarakat yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan
sebesar – besarnya untuk kemakmuran rakyat.
 Pra Studi Kelayakan
Pra Studi Kelayakan adalah kajian yang dilakukan untuk menilai
kelayakan proyek infrastruktur dengan mempertimbangkan sekurang-
kurangnya aspek hukum, teknis, ekonomi, keuangan, pengelolaan
risiko, lingkungan, dan sosial.
 Studi Kelayakan (Feasibility Study)
Studi Kelayakan (Feasibility Study) adalah suatu studi atau pengkajian
apakah suatu usulan proyek/gagasan usaha apabila dilaksanakan dapat
berjalan dan berkembang sesuai dengan tujuannya atau tidak.
 Analisis Mengenai Dampak Lingkungan
Amdal adalah yang kajian mengenai dampak penting suatu usaha
dan/atau kegiatan yang direncanakan pada lingkungan hidup yang
diperlukan bagi proses pengambilan keputusan tentang
penyelenggaraan usaha dan/atau kegiatan.
 Izin Lingkungan
Izin Lingkungan adalah izin yang diberikan kepada setiap orang yang
melakukan Usaha dan/atau Kegiatan yang wajib Amdal atau UKL-UPL
dalam rangka perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup sebagai
prasyarat memperoleh izin Usaha dan/atau Kegiatan
 Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Upaya Pemantauan
Lingkungan Hidup (UKL-UPL).
Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Upaya Pemantauan
Lingkungan Hidup (UKL-UPL) adalah pengelolaan dan pemantauan
terhadap Usaha dan/atau Kegiatan yang tidak berdampak penting
terhadap lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses pengambilan
keputusan tentang penyelenggaraan Usaha dan/atau Kegiatan.

 Kerangka Acuan Kerja (KAK)
KAK Dokumen yang digunakan sebagai pedoman penyusunan kegiatan
yang mengikat pemrakarsa kegiatan dengan pelaksana atau penyedia
jasa.
 Peta
Peta adalah suatu gambaran dari unsur-unsur alam dan/atau buatan
manusia, yang berada di atas maupun di bawah permukaan bumi yang
digambarkan pada suatu bidang datar dengan skala tertentu. Skala
suatu peta merupakan angka perbandingan antara jarak dua titik diatas
peta dengan jarak tersebut diatas permukaan bumi.
 Kebijakan Satu Peta (KSP)
Merupakan arahan strategis dalam terpenuhinya satu peta yang
mengacu pada satu referensi geospasial, satu standar, satu basis data,
dan satu geoportal pada tingkat ketelitian peta dengan menggunakan
skala 1 : 50.000 yang berarti bahwa satu satuan ukuran diatas peta
sama dengan 50.000 satuan ukuran diatas permukaan bumi. (Peraturan
Presiden Nomor 9 Tahun 2016 Tentang Percepatan Pelaksanaan
Kebijakan Satu Peta Pada Tingkat Ketelitian Peta Skala 1 : 50.000).
3.4 Ketentuan-Ketentuan
3.4.1 Kewenangan Penyusunan Dokumen Perencanaan Pengadaan
Tanah
Kewenangan penyusunan dokumen perencanaan pengadaan tanah
merupakan kewenangan Pejabat Pimpinan Tinggi Pratama atau
Kepala UPT yang berwenang dalam pengadaan tanah dalam tiap unit
organisasi.
3.4.2 Persyaratan Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah
Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah sekurang-kurangnya
memuat:
1. Maksud dan Tujuan rencana pembangunan;
a. Maksud menguraikan gambaran secara umum yang ingin
dicapai dari rencana pembangunan untuk kepentingan
umum.

b. Tujuan menguraikan hal – hal spesifik yang akan dicapai
untuk dapat mewujudkan maksud rencana pembangunan
untuk kepentingan umum.
c. Manfaat menguraikan kegunaan yang akan diperoleh oleh
masyarakat umum dari rencana pembangunan untuk
kepentingan umum.
d. Uraian maksud, tujuan, dan manfaat disusun berdasarkan
analisa terhadap :
 Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional,
Provinsi, dan Kabupaten/Kota;
 Rencana Strategis Kementerian Pekerjaan Umum dan
Perumahan Rakyat;
 Rencana Kerja Kementerian Pekerjaan Umum dan
Perumahan Rakyat.
2. Kesesuaian dengan Rencana Tata Ruang Wilayah dan Rencana
Pembangunan Nasional dan Daerah;
a. Lokasi rencana pembangunan untuk kepentingan umum
didasarkan pada :
 Rencana Tata Ruang Wilayah Nsional, Provinsi,
dan/atau Kabupaten Kota.
 Prioritas Pembangunan (RPJM, Rencana Kerja
Kementerian PUPR, dan Rencana Strategis Kementerian
PUPR)
b. Kesesuaian lokasi rencana pembangunan dengan RTRW
dan Prioritas Pembangunan diperoleh dengan :
 Koordinasi dengan Pemerintah Daerah dan Instansi
terkait lainnya yang dituangkan dalam bentuk Berita
Acara/Surat Keterangan, atau bentuk lain yang
menyatakan kesesuaian lokasi rencana pembangunan
dengan RTRW dan Prioritas Pembangunan.
 Dalam hal rencana pembangunan belum ditetapkan
dalam RTRW dan/atau Prioritas Pembangunan, maka
Kementerian PUPR segera berkoordinasi lebih lanjut
dengan Pemerintah Daerah dan Instansi terkait lainnya
untuk menyelesaikan permasalahan tersebut.
 Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah menguraikan
kesesuaian lokasi rencana pembangunan dengan RTRW

Nasional, Provinsi, Kabupaten/Kota dan Prioritas
Pembangunan Kementerian PUPR, yang dilampiri
dengan Peraturan RTRW dan Prioritas Pembangunan
yang telah ditetapkan lengkap dengan Peta Lokasi
Rencana Pembangunan.
3. Letak Tanah
a. Letak tanah menguraikan wilayah administrasi rencana
pengadaan tanah berada, yang terdiri dari :
 Provinsi;
 Kabupaten/Kota;
 Kecamatan;
 Desa/Kelurahan
b. Letak tanah dituangkan dalam Peta Rencana Lokasi
Pembangunan dengan menggunakan skala 1:50.000
c. Peta yang dimaksud merupakan peta rupa bumi yang
memuat batas wilayah administrasi dari Provinsi,
Kabupaten/Kota, dan Desa/Kelurahan.
4. Luas Tanah Yang Dibutuhkan
a. Luas tanah yang dibutuhkan menguraikan perkiraan luas
tanah yang dibutuhkan dalam pengadaan tanah dalam
satuan meter persegi.
b. Perkiraan luas tanah diuraikan berdasarkan perkiraan luas
tanah yang dibutuhkan per wilayah administrasi rencana
pengadaan tanah berada, yang terdiri dari :
 Desa/Kelurahan;
 Kecamatan;
 Kabupaten/Kota;
 Provinsi.
5. Gambaran Umum Status Tanah
a. Gambaran Umum Status Tanah menguraikan data awal
mengenai penguasaan dan pemilikan atas tanah.
b. Data pemilik yang berhak seperti yang dimaksud paling
sedikit memuat :
 Bidang Tanah.
 Nama Pemilik

 Status Kepemilikan/Penguasaan
 Peruntukan tanah.
 Objek Pengadaan Tanah lainnya.
c. Pengumpulan data pemilik yang berhak pada dokumen
perencanaan pengadaan tanah dilaksanakan melalui
survey lapangan dan wawancara langsung dengan
masyarakat yang terindikasi terkena pengadaan tanah.
d. Data pemilik yang berhak dituangkan dalam bentuk tabel
dan peta data awal yang memuat informasi bidang tanah,
nama pemilik, dan objek pengadaan tanah lainnya.
6. Perkiraan Waktu Pelaksanaan Pengadaan Tanah

a. Perkiraan Waktu Pelaksanaan Pengadaan Tanah
menguraikan perkiraan waktu yang diperlukan untuk
masing-masing tahapan pelaksanaan Pengadaan Tanah.
b. Jangka waktu Tahap Perencanaan dimulai dari pembuatan
dokumen perencanaan pengadaan tanah sampai dengan
penetapan dokumen perencanaan.
c. Jangka waktu Tahap Perencanaan menguraikan jangka
waktu pelaksanaan mulai dari diterimanya dokumen
perencanaan pengadaan tanah oleh Gubernur sampai
dengan pengumuman Penetapan Lokasi.
d. Jangka waktu Tahap Pelaksanaan menguraikan perkiraan
jangka waktu pelaksanaan kegiatan mulai dari sejak
diterimanya permohonan pelaksanaan pengadaan tanah
oleh Kepala Kanwil BPN sampai dengan Penyerahan
Dokumen Pengadaan Tanah ke Kementerian PUPR.
e. Jangka waktu Tahap Penyerahan Hasil menguraikan
perkiraan jangka waktu pelaksanaan kegiatan mulai dari
pengajuan pensertifikatan oleh Kementerian PUPR sampai
dengan dikeluarkannya Sertifikat.
7. Perkiraan Jangka Waktu Pelaksanaan Pembangunan

a. Perkiraaan Waktu Pelaksanaan Pembangunan
menguraikan perkiraan waktu yang diperlukan untuk
melaksanakan pembangunan.

b. Waktu pelaksanaan yang dimaksud adalah waktu yang
diperlukan untuk menyelesaikan setiap tahapan pekerjaan
pembangunan.
8. Perkiraan Nilai Tanah

a. Perkiraan Nilai Tanah menguraikan perkiraan nilai Ganti
Kerugian obyek Pengadaan Tanah, meliputi : tanah, ruang
atas tanah dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda
yang berkaitan dengan tanah, dan/atau kerugian lain yang
dapat dinilai.
b. Perkiraan nilai tanah dihitung berdasarkan standar
penilaian nilai ganti kerugian pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum (SPI 306) atau
standar penilaian tanah lainnya.
c. Penghitungan perkiraan nilai tanah dapat melibatkan
penilai publik, instansi terkait, atau lembaga lainnya yang
berkompeten dalam penilaian tanah.
9. Rencana Penganggaran
a. Sesuai dengan PMK No. 13/PMK.02/2013 dan PMK No.
10/PMK.02/2016 yang dimaksud dengan Biaya Operasional
dan Biaya Pendukung Penyelengaraan Pengadaan Tanah
selanjutnya disebut Biaya Operasional dan Biaya
Pendukung adalah biaya yang diperlukan untuk
penyelengaraan pengadaan tanah bagi pembangunan
b. Besaran satuan biaya yang digunakan untuk biaya
operasional dan biaya pendukung dalam rangka kegiatan
pada tahapan perencanaan, persiapan, pelaksanaan dan
penyerahan hasil.
c. Rencana pengangggaran menguraikan besaran dana,
sumber dana, dan rincian alokasi dana untuk perencanaan,
persiapan, pelaksanaan, penyerahan hasil, administrasi
dan pengelolaan, serta sosialisasi.

3.5 Pembiayaan Penyusunan Dokumen
Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah dapat diadakan secara swakelola
maupun kontraktual. Apabila dilakukan secara swakelola, Pejabat Pimpinan
Tinggi Pratama atau Kepala UPT, membentuk tim penyusun dengan Surat
Keputusan. Apabila dilakukan secara kontraktual, ditunjuk konsultan sesuai
ketentuan peraturan pengadaan barang/jasa.
3.6 Personil Penyusun Dokumen

3.6.1 Dilaksanakan oleh unit organisasi
Dalam hal penyusunan dokumen perencanaan pengadaan tanah
dilaksanakan sendiri oleh unit organisasi, personil terdiri dari :
1. Tim teknis dari unit organisasi pelaksana.
2. Tim teknis dari instansi terkait.
3.6.2 Dilaksanakan oleh penyedia jasa

Dalam hal penyusunan dokumen perencanaan pengadaan tanah
dilaksanakan oleh penyedia jasa, personil tenaga ahli terdiri dari :
1. Tenaga ahli surveyor dan tenaga ahli penilai yang
dipersyaratkan memiliki sertifikat keahlian yang dikeluarkan
oleh asosiasi profesi terkait.
2. Tenaga ahli dan personil lainnya yang disesuaikan dengan
kebutuhan masing-masing proyek infrastruktur.
3.7 Peta Rencana Lokasi Pembangunan dan Skala Peta

 Peta Lokasi Rencana Lokasi Pembangunan
Peta adalah suatu gambaran dari unsur-unsur alam dan/atau buatan
manusia, yang berada di atas maupun di bawah permukaan bumi yang
digambarkan pada suatu bidang datar dengan skala tertentu.
Peta lokasi rencana pembangunan dibuat pada peta rupa bumi yang
minimal memuat batas wilayah administrasi dari Provinsi,
Kabupaten/Kota, dan Desa/Kelurahan.
 Skala Peta
Skala suatu peta merupakan angka perbandingan antara jarak dua titik
diatas peta dengan jarak tersebut diatas permukaan bumi.

Skala peta lokasi rencana pembangunan minimal menggunakan Skala 1
: 50.000. Pembuatan peta skala 1 : 50.000 berpedoman pada SNI
6502.3:2010 tentang Spesifikasi penyajian peta rupa bumi – Bagian 3:
Skala 1:50.000.
3.8 Studi Kelayakan / Feasibility Study (FS)

Secara umum yang dimaksud dengan studi kelayakan (feasibility study)
adalah kajian yang dilakukan dalam rangka penyempurnaan Pra Studi
Kelayakan.
Kegiatan studi kelayakan merupakan tindak lanjut dari rekomendasi
formulasi kebijakan berupa alternatif solusi yang dihasilkan dalam pra studi
kelayakan. Studi kelayakan mengatur tentang tindak lanjut dan menganalisis
secara lebih rinci beberapa alternatif terpilih yang diusulkan dari kegiatan
pra studi kelayakan. Sebuah studi kelayakan bertujuan untuk secara objektif
dan rasional mengungkap kekuatan dan kelemahan dari proyek yang
diusulkan, peluang dan ancaman yang ada di lingkungan dan sumber daya
yang diperlukan untuk melaksanakan proyek infrastruktur tersebut.
 Feasibility Study (FS) untuk Bendungan
Kegiatan studi kelayakan pada Bendungan mengacu kepada Peraturan
Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat tentang Bendungan,
yaitu Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat
Nomor 27/PRT/M/2015 tentang Bendungan.
 Feasibility Study (FS) pada Saluran Irigasi
Kegiatan studi kelayakan pada Saluran Irigasi mengacu kepada aturan
teknis yang mengatur tentang Saluran Irigasi. Studi kelayakan harus
dilaksanakan untuk mengevaluasi kelayakan proyek dari segi ekonomi,
lingkungan, dan sudut pandang lainnya.
 Feasibility Study (FS) pada Bangunan Air
Kegiatan studi kelayakan pada Bangunan Air mengacu kepada aturan
teknis yang mengatur tentang Bangunan Air.
 Feasibility Study (FS) pada Jalan, Jembatan dan Terowongan
Kegiatan studi kelayakan pada Jalan, Jembatan dan Terowongan
mengacu kepada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum tentang
Persyaratan Teknis Jalan dan Kriteria Perencanaan Teknis Jalan, yaitu
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 19/PRT/M/2011.
 Feasibility Study (FS) pada Instalasi Air Minum dan Tempat
Pembuangan Akhir

Studi kelayakan untuk pembangunan Instalasi Air Minum mengacu
kepada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 18/PRT/M/2007
tentang Penyelenggaraan Pengambangan Sistem Penyediaan Air
Minum.
 Feasibility Study (FS) pada Tempat Pembuangan Akhir
Studi kelayakan untuk Tempat Pembuangan Akhir / Persampahan
mengacu kepada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor :
03/PRT/M/2013 tentang Penyelenggaraan Prasarana dan Sarana
Persampahan Dalam Penanganan Sampah Rumah Tangga dan Sampah
Sejenis Sampah Rumah Tangga.
 Feasibility Study (FS) pada Rumah Susun Umum Sewa
Kegiatan studi kelayakan pada Rumah Susun Umum Sewa mengacu
kepada aturan teknis yang mengatur tentang Rumah Susun Umum
Sewa.
 Feasibility Study (FS) pada Perkantoran dan Fasilitas Umum PUPR
lainnya
Kegiatan studi kelayakan pada Perkantoran dan Fasilitas Umum
PUPR mengacu kepada aturan teknis yang mengatur tentang
Perkantoran dan Fasilitas Umum PUPR.
3.9 Dokumen AMDAL

AMDAL adalah yang kajian mengenai dampak penting suatu usaha dan/atau
kegiatan yang direncanakan pada lingkungan hidup yang diperlukan bagi
proses pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan usaha dan/atau
kegiatan.
Ketentuan mengenai Dokumen AMDAL berpedoman pada Undang – Undang
Nomor 32 Tahun 2009 Tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan
Hidup dan Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2012 tentang Analisis
Mengenai Dampak Lingkungan Hidup.
3.10 Izin Lingkungan

Izin Lingkungan adalah izin yang diberikan kepada setiap orang yang
melakukan usaha dan/atau kegiatan yang wajib amdal atau UKL-UPL dalam
rangka perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup sebagai prasyarat
untuk memperoleh izin usaha dan atau kegiatan.

Ketentuan mengenai izin lingkungan berpedoman pada Peraturan
Pemerintah Nomor 27 Tahun 2012 Tentang Izin Lingkungan.
3.11 Prosedur Penyusunan Dokumen Perencanaan Pengadaan

Tanah
3.11.1 Tahap Persiapan
1. Pemahaman KAK (Kerangka Acuan Kerja)
Suatu upaya untuk memahami/menginterpretasi akan substansi
penyusunan dokumen perencanaan pengadaan tanah yaitu :
a. Latar belakang
b. Maksud dan tujuan pekerjaan
c. Standar dokumen
d. Metodologi pelaksanaan pekerjaan
e. Pelaporan
f. Hasil pekerjaan
2. Pengumpulan Dokumen Pendukung
a. Dokumen pendukung yang dimaksud adalah peraturan,
kebijakan, studi-studi, atau kajian yang terkait dengan
rencana pembangunan infrastruktur terkait.
b. Dokumen tersebut digunakan sebagai data awal dalam
melaksanakan persiapan, pengumpulan data, survey
lapangan, dan analisa data penyusunan dokumen
perencanaan pengadaan tanah.
c. Pengumpulan dokumen dapat dilakukan melalui permintaan
dokumen secara resmi/tertulis atau melalui koordinasi
langsung dengan pihak terkait.
d. Penerimaan dokumen disertai dengan bukti penerimaan dari
pihak yang menyerahkan.
3. Survei Pendahuluan dan pemetaan kondisi sosial ekonomi dan
lingkungan
Pelaksanaan survei dilakukan dengan menggunakan dua
metode/pendekatan, yaitu :
a. Pengumpulan data primer, dilakukan dengan 2 cara yaitu :
 penggalian data melalui wawancara tatap muka
(recalling) terhadap target responden antara pencacah

dengan responden dengan menggunakan daftar isian
atau questioner yang telah disiapkan sebelumnya, dan
 penggalian data/informasi melalui wawancara/diskusi
(deep interview) dengan beberapa informan kunci, guna
melengkapi dan melakukan pendalaman informasi yang
telah diperoleh sebelumnya.
Data primer dapat berupa nama pihak yang berhak/pemilik,
status kepemilikan, letak tanah, luas tanah,
bangunan/tanaman serta benda lain yang terkena lokasi
pembangunan.
b. Pengumpulan data sekunder dilaksanakan dengan cara
mengumpulkan dokumen-dokumen terkait dengan rencana
pembangunan.
4. Verifikasi Kesesuaian dengan RTRW
Sesuai dengan peraturan yang mengatur tentang pengadaan
tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, rencana
pembangunan harus sesuai dengan Rencana Tata Ruang
Wilayah (RTRW) Nasional, Provinsi, dan Kabupaten/Kota.
Verifikasi kesesuaian lokasi rencana pembangunan dengan
RTRW dilakukan dengan :
a. Pengecekan lokasi rencana pengadaan tanah (sampai
tingkat administrasi Desa/Kelurahan) dengan Rencana Tata
Ruang Wilayah Nasional, Provinsi, dan/atau
Kabupaten/Kota.
b. Koordinasi dengan Badan Perencanaan Pembangunan
Daerah, Dinas Tata Ruang, atau instansi terkait lainnya.
c. Hasil verifikasi dituangkan dalam Surat Keterangan atau
Berita Acara Kesesuaian Lokasi Rencana Pembangunan
dengan RTRW.
5. Penyusunan RMK / RMP
Rencana Mutu Kontrak/Rencana Mutu Proyek berpedoman
pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor:
04/PRT/M/2009 tentang Sistem Manajemen Mutu Departemen
Pekerjaan Umum.

3.11.2 Tahap Pengumpulan Data, Pengolahan dan Analisis
1. Penyusunan Instrumen Survei
a. Mekanisme Penentuan Sasaran Survei (Responden)
 Responden Individual (Pihak Yang Berhak)
Responden individual adalah sasaran survei yang
merupakan pihak-pihak yang berhak (individu/KK)
atas segala konsekuensi kemungkinan adanya
perubahan-perubahan kepimilikan yang ditimbulkan
akibat rencana pembangunan.
 Obyek/ Subyek Fasilitas Umum
Fasilitas umum/sosial yang menjadi sasaran survey
adalah fasos/fasum terkena dampak rencana
pembangunanl semuanya atau sebagian, sehingga
mengurangi atau menghilangkan fungsi utamanya
bagi masyarakat.
Survey yang langsung dilakukan adalah pengecekan
terhadap fasos fasum yang tertera dalam daftar
bidang yang disediakan oleh TPT danatau fasos/fasum
baru yang belum teridentifikasi sebelumnya, mengacu
pada informasi dari masyarakat atau pihak-pihak yang
mengetahui keberadaan fasos fasum baru tersebut.
b. Instrumen Survei (Daftar Isian/Questioner)
Instrumen Survei ini merupakan instrumen untuk menggali
data primer langsung kepada masyarakat yang terkena
dampak rencana pembangunan sesuai kreteria yang ada.
Beberapa informasi yang digali antara lain :
 Daftar Isian Pihak Yang Berhak
 Identitas Pemilik Lahan (nama, alamat, pekerjaan,
dll)
 Daftar Isian Data Obyek Pengadaan Tanah
 Luas lahan yang dimiliki dan yang terkena dampak
pembangunan
 Lokasi lahan
 Batas-batas bidang tanah
 Aksesibilitas lokasi lahan
 Kondisi lahan

Peruntukan/ penggunaan lahan
Status dan Sistem Pengelolaan Lahan
Status kepemilikan
Harga tanah
Bangunan
 Luas bangunan
 Tipe bangunan
 Lantai bangunan
 Jenis tanaman
 Jenis obyek lain
Mengacu pada hasil evaluasi dari ujicoba survey (trial)
maka perlu batasan yang jelas untuk menentukan besaran
Dampak terhadap rencana pengadaan tanah. Hal ini
penting dilakukan untuk mendeteksi sejak dini
kemungkinan permasalahan dan aspirasi yang muncul
pada saat proses pengadaan tanah bagi pembangnan
c. Metode Prakiraan Besaran Dampak
Batasan penentuan besaran dampak yang mungkin terjadi :
 Berdampak KECIL, apabila :
Tidak berpotensi mengganggu/menghambat proses
pembebasan tanah yang terkena dampak.
 Berdampak SEDANG, apabila :
Berpotensi mengganggu/menghambat proses
pembebasan tanah yang terkena dampak namun
mempunyai kpotensi untuk diselesaikan, misalnya :
 Pemilik tanah/bangunan bersedia membebaskan
tanah/bangunan yang dimiliki untuk rencana
pembangunan dengan syarat-syarat yang
kemungkinan masih bisa dipenuhi
 Tanah/bangunan dalam sengketa kepemilikan,
namun saat ini dalam proses penyelesaian
 Terjadi perubahan kepemilikan tanah/bangunan,
namun diketahui identitas dan alamat pemilik yang
baru

 Pemilik tanah/bangunan berdomisili di luar daerah
(luar kabupaten/luar propinsi/ luar negeri), namun
diketahui secara pasti identitas dan alamat
pemiliknya
 Berdampak BESAR, apabila :
Berpotensi mengganggu/menghambat secara
signifikan proses pembebasan tanah yang terkena
dampak, misalnya :
 Rencana Pembangunan mengenai situs budaya dan
lahan pertanian yang berkelanjutan, SPBU.
 Pemilik tanah/bangunan melakukan penolakan
secara tegas untuk membebaskan tanah/bangunan
yang dimiliki
 Pemilik tanah/bangunan bersedia membebaskan
tanah/bangunan yang dimiliki untuk rencana
pembangunan, dengan syarat-syarat yang sulit
dipenuhi/di luar ketentuan
 Tanah/bangunan dalam sengketa kepemilikan, dan
belum jelas penyelesaiannya
 Terjadi perubahan kepemilikan tanah/bangunan
dan tidak diketahui identitas dan alamat pemilik
yang baru
 Pemilik tanah/bangunan berdomisili di luar daerah
(luar propinsi/ luar negeri) dan tidak diketahui
secara pasti identitas dan alamat pemiliknya
d. Daftar Isian Fasos/Fasum

 DATA FASOS FASUM
 Nama Fasos/Fasum
 Ukuran
 Lokasi Fasos/Fasum
 Fungsi Utama
 Fungsi Lain (skunder)
 Identitas Pemilik / Penanggungjwb (Intansi,
penanggungjawab, Jabatan, Telp)
 Prediksi/Potensi Dampak

 Fisik/Lingkungan (Lingkungan/fisik apa yang
terganggu/berubah dengan adanya pembangunan)
 Sosial (Fungsi apa yang terganggu yg terkait aktivitas
masyarakat akibat pembangunan).
 ASPIRASI
 Prediksi Besaran Dampak dari rencana pembangunan
terhadap lingkungan dan masyarakat sekitar.
2. Pengambilan foto dan video

Pengambilan foto dan video digunakan untuk kebutuhan peta
dasar yang dibuat dari foto udara wilayah. Data foto udara
tersebut kemudian diolah dibuat klasifikasi berdasarkan
eksisting tutupan lahan, baik tutupan lahan alami seperti
sawah, kebun, jalan, sungai, danau dan lain lain atau tutupan
lahan buatan sepeti jembatan, atau bangunan perumahan. Foto
dan video diambil sesuai koordinat yang telah ditentukan. Peta
dasar hasil prosesing dari foto udara tersebut kemudian dibawa
kelapangan dijadikan peta kerja untuk identifikasi status umum
kepemilikan tanah, letak tanah rencana proyek yang akan
dibangun.
Tahapan pembuatan peta pengadaan tanah melalui foto udara
yang diuraiakan diatas adalah sebagai berikut:
 Persiapan
 Pemasangan Premark dan Pengukuran GCP
 Pemotretan Udara
 Prosesing foto udara
 Mozaik
 Retifikasi foto
 Identifikasi (survei kelengkapan lapangan)
 Vektorisasi/digitasi
 Peta pengadaan tanah
3. Pendataan Kepemilikan Tanah ( obyek dan Subyek Tanah)

a. Metode Pendataan Kepemilikan Tanah

Pelaksanaan pengumpulan data kepemilikan/survei
dilakukan dengan menggunakan dua metode/pendekatan,
yaitu :
 Pengumpulan data primer, dan
 Pengumpulan data sekunder.
Pengumpulan data primer dilakukan melalui 2
cara/pendekatan, yaitu : (1) penggalian data melalui
wawancara tatap muka (recalling) terhadap target
responden antara pencacah dengan responden dengan
menggunakan daftar isian atau questioner yang telah
disiapkan sebelumnya, dan (2) penggalian data/informasi
melalui wawancara/diskusi (deep interview) dengan
beberapa informan kunci, guna melengkapi dan melakukan
pendalaman informasi yang telah diperoleh sebelumnya.
Terdapat 2 kategori sasarana survei/responden, yaitu
responden individual dan obyek fasos/fasum.
Pengumpulan data skunder dilaksanakan dengan cara
mengumpulkan dokumen-dokumen terkait dengan
rencana pembangunan , yang utama adalah data/peta
bidang, yang dijadikan acuan pelaksanaan survei. Sumber
data bidang adalah pihak-pihak ditingkat desa (satgas atau
aparat desa) yang pernah terlibat secara langsung dalam
proses pengukuran dan pemetaan yang dilakukan. Data
skunder yang lain, bisa didapatkan dari kantor pemda
setempat.
b. Pendataan Perkiraan Ganti Rugi Nilai Tanah
Nilai Penggantian Wajar (NPW) diartikan sama dengan Nilai
Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2
tahun 2012. Nilai Penggantian Wajar; adalah nilai untuk
kepentingan pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan
dengan Nilai Pasar atas suatu Properti, dengan
memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik
yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas
Properti dimaksud (SPI 102 – 3.10).
NPW dapat dihasilkan dari kombinasi kerugian fisik dan
kerugian non fisik atas suatu objek penilaian. Kombinasi ini
dapat digambarkan sebagai penjumlahan indikasi Nilai

Pasar atas kerugian fisik ditambah indikasi nilai atas
kerugian non fisik.
Penilaian untuk keperluan ganti kerugian meliputi:
 Ganti kerugian fisik (material) tanah dan/atau
bangunan dan/atau tanaman dan/atau benda-benda
lain yang berkaitan dengan tanah.
 Ganti kerugian non fisik (immaterial) terdiri dari
penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari
pemilik tanah yang akan diberikan dalam bentuk uang
(premium), serta kerugian lainnya yang dapat dihitung
meliputi biaya transaksi, bunga (kompensasi masa
tunggu), kerugian sisa tanah, dan jenis kerugian
lainnya yang dinyatakan oleh pemberi tugas dalam
surat perjanjian kerja.
 Objek Pengadaan Tanah yang dimaksud diatas
diartikan sama dengan istilah Properti atau Properti
Pertanahan sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia
(SPI) 306 tahun 2015.
c. Pendataan Luas Tanah yang dibebaskan
Pendataan luas tanah yang dibutuhkan dilaksanakan
dengan:
 Perhitungan perkiraan luas berdasarkan gambar
rencana.
 Survei lapangan mengenai pendataan luas bidang
yang terindikasi terkena rencana pembangunan
berdasarkan peta lapangan.
d. Pendataan FASOS FASUM yang terkena dampak
Pendataan Fasilitas Umum/Sosial yang terkena dampak
dilaksanakan berdasarkan pengisian data fasilitas
sosial/umum melalui survei lapangan.
e. Kompilasi Database Hasil Survei
Berdasarkan hasil survey lapangan yang telah dilaksanakan
serta identifikasi data yang telah dilakukan, selanjutnya
Konsultan melakukan pengolahan data diantaranya adalah:
 Melakukan pendataan kemilikan lahan/tanah

 Melakukan pendataan terhadap perkiraan nilai ganti
rugi objek pengadaan tanah.
 Melakukan pendataan terhadap luas tanah yang akan
dibebaskan
 Membuat perkiraan jangka waktu pelaksanaan
pengadaan tanah
Analisis data dilakukan setelah olah/input data selesai
dilakukan, dimana dalam tahap analisis data pada
kegiatan ini berdasarkan tujuan yang hendak dicapai
sehingga kebutuhan akan pengadaan tanah untuk
kepentingan umum dapat tercapai. Dalam tahap
analisis data yang dilakukan yaitu menggabungkan
antara analisis deskriptif terhadap informasi/data yang
diperoleh, baik data kuantitatif maupun kualitatif,
melalui tahapan-tahapan antara lain sebagai berikut:
 Pengumpulan dan triangulasi (check and re-check)
data
 Pemilahan dan pengkategorian data
 Analisis sebab-akibat, pembacaan
trend/kecenderungan Pengambilan kesimpulan dan
rekomendasi
3.11.3 Tahap Penyusunan Draft
- Pengumpulan Dokumen, data sekunder dan peta terkait
- Pengumpulan dan pembuatan peta
- Pelaksanaan survey subyek dan obyek pengadaan tanah yang
tekena rencana pembangunan.
- Pengolahan dan analisis data
3.11.4 Tahap Finalisasi
- Konsultasi dengan Tim Teknis
- Pembahasan dengan Pemberi Tugas dan Instansi Terkait
- Perbaikan Laporan, Verifikasi dan Serah Terima (dari tim
penyusun ke satker)
- Pengesahan Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah

3.12 Rangkuman
Maksud dari Dokumen perencanaan pengadaan tanah ini mencakup
ketentuan administratif, ketentuan teknis, dan tahapan penyusunan
dokumen perencanaan pengadaan tanah yang diperuntukkan bagi tim yang
dibentuk /ditunjuk oleh instansi yang memerlukan tanah untuk keperluan
infrastruktur PUPR. Sedangkan tujuan Dokumen perencanaan pengadaan
tanah yang dihasilkan dari proses penyusunan ini merupakan acuan bagi
pejabat yang ditunjuk untuk melaksanakan pengadaan tanah dan
merupakan prasyarat untuk mengajukan permohonan penetapan lokasi
pada tahap persiapan pengadaan tanah oleh Gubernur.
Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah sekurang-kurangnya memuat:
 Maksud dan Tujuan rencana pembangunan;

 Kesesuaian dengan Rencana Tata Ruang Wilayah dan Rencana
Pembangunan Nasional dan Daerah;
 Letak Tanah;
 Luas Tanah Yang Dibutuhkan;
 Gambaran Umum Status Tanah;
 Perkiraan Waktu Pelaksanaan Pengadaan Tanah;
 Perkiraan Jangka Waktu Pelaksanaan Pembangunan;
 Perkiraan Nilai Tanah; dan
 Rencana Penganggaran
Dalam hal pembiayaan Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah dapat
diadakan secara swakelola maupun kontraktual. Adapun dalam menyusun
Personil penyusunan dokumen perencanaan perencanaan pengadaan tanah
dilaksanakan sendiri oleh unit organisasi, personil terdiri dari :
 Tim teknis dari unit organisasi pelaksana.
 Tim teknis dari instansi terkait.
Penyusunan dokumen perencanaan pengadaan tanah dilaksanakan oleh
penyedia jasa, personil tenaga ahli terdiri dari :
 Tenaga ahli surveyor dan tenaga ahli penilai yang dipersyaratkan
memiliki sertifikat keahlian yang dikeluarkan oleh asosiasi profesi
terkait.
 Tenaga ahli dan personil lainnya yang disesuaikan dengan kebutuhan
masing-masing proyek infrastruktur.

Dokumen perencanaan pengadaan tanah juga harus dilengkapi dengan
laporan Pra Feasibility Study, Feasibility Study, dokumen AMDAL dan
dokumen izin lapangan.
Prosedur /Tahapan Penyusunan Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah
terdiri dari 4 tahap, antara lain:
 Tahap Persiapan
 Tahap Pengumpulan Data, Pengolahan dan Analisis
 Tahap Penyusunan Draft
 Tahap Finalisasi
Setelah semua syarat terpenuhi instansi yang memerlukan tanah
menyerahkan Dokumen Pengadaan Tanah kepada Gubernur sebagai dasar
untuk diterbitkannya Penetapan Lokasi Pembangunan.
3.13 Latihan
1. Jelaskan maksud dan tujuan Dokumen Perencanaan Pengadaan Tana
untuk Kepentingan Umum!
2. Sebutkan ketentuan-ketentuan yang berhubungan dalam kegiatan
pembuatan dokumen pengadaan tanah!
3. Hal apa saja yang termuat dalam Dokumen Pengadaan Tanah?
4. Jelaskan teknis pembiayaan penyusunan dokumen!
5. Sebutkan personil yang terlibat dalam penyusunan dokumen?
6. Sebutkan macam-macam Feasibity Study (FS) dalam proyek-proyek
infrastruktur!
7. Apa yang dimaksud dengan dokumen AMDAL?
8. Apa saja tahap-tahap penyusunan dokumen perencanaan pengadaan
tanah? Jelaskan apa yang dimaksud dengan verifikasi terhadap RTRW?
9. Sebutkan tahapan pengumpulan data, pengolahan dan analisis dalam
penyusunan dokumen perencanaan pengadaan tanah?
10. Sebutkan prosedur penyusunan draft dokumen perencanaan
pengadaan tanah!
11. Sebutkan tahapan finalisasi penyusunan dokumen perencanaan
pengadaan tanah!

4. KEGIATAN BELAJAR III
PERSIAPAN PENGADAAN TANAH

Kompetensi yang akan dicapai dalam pembahasan materi pokok I ini adalah
diharapkan mampu memahami mekanisme persiapan pengadaan tanah untuk
jalan. Untuk mengukur ketercapaian kompetensi dasar yang diinginkan maka
dirumuskanlah ke dalam indikator pembelajaran sebagai berikut:
1. Mampu menjelaskan tahapan kegiatan persiapan tanpa adanya keberatan
dari pihak yang berhak dan masyarakat
2. Mampu menjelaskan tahapan kegiatan persiapan jika ada keberatan dari
pihak yang berhak dan masyarakat
3. Mampu memahami mekanisme persiapan pengadaan tanah
URAIAN MATERI
Dalam persiapan pengadaan tanah Gubernur terdapat kegiatan yang
penyelenggaraannya berlangsung tanpa ada keberatan dan penolakan Pihak yang
Berhak. Namun dalam prakteknya terdapat kemungkinan adanya
penolakan/keberatan rencana lokasi dari Pihak yang Berhak, tanpa mengajukan
gugatan ke pengadilan. Kemungkinan lain adalah apabila Pihak yang Berhak,
mengajukan gugatan ke pengadilan TUN dan kasasi ke Mahkamah Agung, sehingga
akan memerlukan jangka waktu maksimum yang diperkenankan UU.
4.1. Kegiatan Persiapan Tanpa Keberatan Pihak yang Berhak

dan Masyarakat
Persiapan Pengadaan Tanah untuk Pembangunan jalan apabila
penyelenggaraannya berlangsung tanpa ada keberatan dan penolakan Pihak
yang Berhak, mencakup 11 kegiatan, yaitu :
1. Membentuk Tim Persiapan
Tim Persiapan Pengadaan Tanah, beranggotakan:
a. Bupati/Walikota;
b. SKPD Provinsi terkait;
c. Instansi yang memerlukan tanah; dan
d. Instansi terkait lainnya.

Tugas Tim Persiapan meliputi:
a. Melaksanakan pemberitahuan rencana pembangunan.
b. Melakukan pendataan awal lokasi rencana pembangunan.
c. Melaksanakan Konsultasi Publik rencana pembangunan.
d. Menyiapkan penetapan lokasi pembangunan.
e. Mengumumkan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan
umum.
f. Melaksanakan tugas lain yang terkait persiapan Pengadaan Tanah
bagi pembangunan untuk kepentingan umum yang ditugaskan
Gubernur.
2. Membentuk Sekretariat Tim Persiapan
Untuk kelancaran tugas Tim Persiapan, Gubernur membentuk
Sekretariat Persiapan Pengadaan Tanah, yang berkedudukan di
Sekretariat Daerah Provinsi.
Tugas Sekretariat adalah menyiapkan:
a. pemberitahuan awal
b. sosialisasi rencana pembangunan kepada masyarakat pada lokasi
rencana pembangunan
c. menyiapkan penandatangan Berita Acara Pelaksanaan Sosialisasi.
3. Menyiapkan Pemberitahuan Awal
Pemberitahuan rencana pembangunan ditandatangani Ketua Tim
Persiapan dan diberitahukan kepada masyarakat pada lokasi rencana
pembangunan paling lama 20 hari kerja setelah Dokumen Perencanaan
Pengadaan Tanah diterima Gubernur.
4. Melaksanakan Pemberitahuan Rencana Pembangunan
Pemberitahuan dapat dilakukan secara langsung, melalui sosialisasi,
tatap muka, surat pemberitahuan atau secara tidak langsung melalui
media cetak maupun media elektronik.
Pemberitahuan memuat informasi mengenai:
 maksud dan tujuan rencana pembangunan
 letak tanah dan luas yang dibutuhkan
 tahapan rencana Pengadaan Tanah,
 perkiraan jangka waktu pelaksanaan Pengadaan Tanah,
 perkiraan jangka waktu pelaksanaan, dan
 informasi lain yang dianggap perlu.

Hasil pelaksanaan sosialisasi atau tatap muka dituangkan dalam bentuk
“notulen” pertemuan yang ditandatangani Ketua Tim Persiapan atau
pejabat yang ditunjuk.
5. Melakukan Pendataan Awal Lokasi Rencana Pembangunan
Pendataan awal lokasi rencana pengadaan tanah meliputi kegiatan
pengumpulan data awal Pihak yang Berhak dan Objek Pengadaan Tanah
bersama aparat kelurahan/desa dalam waktu paling lama 30 hari kerja
sejak pemberitahuan rencana pembangunan.
Hasil pendataan dituangkan dalam bentuk daftar sementara lokasi
rencana pembangunan yang ditandatangani Ketua Tim Persiapan
sebagai bahan untuk pelaksanaan Konsultasi Publik rencana
Pembangunan.
6. Menyiapkan Rencana Konsultasi Publik
Hal-hal yang disiapkan dalam rencana Konsultasi Publik adalah:
a. Pemahaman bersama Tim Persiapan bahwa maksud Konsultasi
Publik yaitu memperoleh kesepahaman dan kesepakatan dalam
perencanaan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum dari Pihak Yang Berhak, yang diadakan di Kantor
Kelurahan/Desa setempat.
b. Menyiapkan pelaksana Konsultasi Publik adalah Tin Persiapan yang
dibentuk Gubernur dengan melibatkan Camat dan Lurah/Kepala
Desa setempat. Apabila pembangunan yang direncanakan akan
mempunyai dampak khusus, Konsultasi Publik dapat melibatkan
masyarakat yang akan terkena dampak secara langsung dari
pembangunan.
7. Melaksanakan Konsultasi Publik Rencana Pembangunan
Konsultasi Publik rencana pembangunan dilaksanakan untuk
mendapatkan kesepakatan lokasi rencana pembangunan dari Pihak
yang Berhak dan masyarakat yang terkena dampak, yang dilaksanakan
di tempat rencana pembangunan Kepentingan Umum atau di tempat
yang disepakati. Dilaksanakan paling lama 60 hari kerja sejak tanggal
ditandatangani daftar sementara lokasi rencana pembangunan. Hasil
kesepakatan dituangkan dalam bentuk berita acara kesepakatan
Hal-hal yang disampaikan Tim Persiapan dalam Konsultasi Publik
adalah:

 maksud dan tujuan rencana pembangunan
 tahapan dan waktu proses penyelenggaraan pengadaan tanah
 peran Penilai dalam menentukan Ganti Kerugian
 insentif yang akan diberikan kepada pemegang hak
 Obyek yang dinilai Ganti Kerugian
 bentuk Ganti Kerugian dan (vii) hak dan kewajiban Pihak yang
Berhak.
Proses Konsultasi Publik dilakukan secara dialogis antara Tim Persiapan
dengan Pihak yang Berhak dan Masyarakat terkena dampak.
Pelaksanaan dapat dilakukan melalui perwakilan dengan Surat Kuasa
dari Pihak yang Berhak. Pihak yang Berhak dan masyarakat terkena
dampak atau Kuasanya diberi kesempatan untuk memberikan
pandangan/tanggapan terhadap lokasi rencana pembangunan tersebut.
Kehadiran Pihak yang Berhak dan masyarakat terkena dampak atau
Kuasanya dibuktikan dengan daftar hadir.
8. Menandatangani Berita Acara Kesepakatan Lokasi
Hasil kesepakatan atas lokasi rencana pembangunan dituangkan dalam
Berita Acara kesepakatan. Namun jika dalam Konsultasi Publik masih
ada masyarakat terkena dampak yang keberatan maka dilakukan
Konsultasi Publik Ulang dalam waktu paling lama 30 hari kerja.
9. Menetapkan Lokasi Pembangunan
Penetapam lokasi pembangunan dibuat berdasarkan kesepakatan yang
telah dituangkan dalam Berita Acara kesepakatan Tim Persiapanan
dengan Pihak yang Berhak Penetapan lokasi disiapkan Instansi yang
memerlukan tanah, dilampiri peta lokasi pembangunan.
Penetapan lokasi pembangunan berlaku untuk jangka waktu dua tahun
dan dapat diajukan perpanjangan 1 kali dalam jangka waktu satu
tahun.Pengajuan perpanjangan kepada Gubernur paling lambat 2 bulan
sebelum berakhirnya jangka waktu Penetapan Lokasi Pembangunan.
Pengajuan perpanjangan dilampiri:
a. Keputusan Penetapan Lokasi dan
b. Alasan pengajuan perpanjangan dilampiri data sisa tanah yang
belum dilaksanakan Pengadaan Tanahnya
Jika jangka waktu proses penetapan lokasi tidak terpenuhi, dilakukan
proses ulang terhadap sisa tanah yang belum selesai pengadaannya,
mulai dari tahap perencanaan.

10. Mengumumkan Penetapan Lokasi Pembangunan
Pengumuman Penetapan Lokasi pembangunan untuk Kepentingan
Umum oleh Gubernur bersama Instansi yang memerlukan tanah
dengan maksud pemberitahuan kepada masyarakat bahwa di lokasi
tersebut akan dilaksanakan pembangunan untuk Kepentingan Umum.
Pengumuman memuat:
a. No dan tanggal Penetapan Lokasi,
b. peta lokasi pembangunan
c. maksud dan tujuan pembangunan,
d. letak dan luas tanah yang dibutuhkan,
e. perkiraan jangka waktu pelaksanaan Pengadaan Tanah dan
f. perkiraan jangka waktu pembangunan.
Jangka waktu pengumuman Penetapan Lokasi pembangunan untuk
Kepentingan Umum dilaksanakan paling lambat 3 hari sejak diterbitkan
Penetapan Lokasi pembangunan.
Pengumuman dilaksanakan dengan cara :
a. ditempelkan di kantor Kelurahan/Desa dan atau kantor
Kabupaten/Kota dan di lokasi pembangunan, berlangsung paling
kurang 14 hari kerja berturut-turut.
b. diumumkan melalui media cetak/surat kabar local/nasional paling
sedikit 1 (satu) kali penerbitan pada hari kerja
c. diumumkan melalui media elektronik, pada laman/website
pemerintah provinsi atau pemerintah kabupaten.
11. Melaksanakan tugas lain yang terkait.
Gubernur dapat mendelegasikan kewenangan pelaksanaan tahapan
persiapan Pengadaan Tanah bagi pembangunan untuk kepentingan
umum kepada Bupati/Walikota berdasarkan pertimbangan efisiensi,
efektivitas, kondsi geografis, sumberdaya manusia dan pertimbangan
lain.
Permohonan perpanjangan waktu Penetapan Lokasi diajukan oleh
Instansi yang memerlukan tanah kepada Bupati/Walikota atas
pertimbangan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Permohonan
perpanjangan diajukan paling lambat 2 (dua) bulan sebelum
berakhirnya waktu Penetapan Lokasi Pembangunan.

4.2. Kegiatan Persiapan jika ada penolakan/keberatan
rencana lokasi dari Pihak yang Berhak, tanpa mengajukan
gugatan ke pengadilan.
Jika ada penolakan/keberatan rencana lokasi dari Pihak yang Berhak, tanpa
mengajukan gugatan ke pengadilan, proses persiapan mencakup 20 tahapan
kegiatan, yaitu dengan penambahan kegiatan:
1. Menolak/keberatan lokasi oleh masyarakat
Apabila ada penolakan/keberatan lokasi oleh masyarakat, maka
perwakilan masyarakat yang diberi Kuasa segera membuat Surat
keberatan kepada Instansi yang memerlukan tanah. Selanjutnya
Instansi yang memerlukan tanah.melaporkan keberatan kepada
Gubernur melalui Tim Persiapan. Gubernur memerintahkan Tim
Persiapan untuk melakkukan Konsultasi Publik Ulang
2. Melaksanakan Konsultasi Publik Ulang
Tim Persiapan melakukan Konsultasi Publik Ulang dalam jangka waktu
maksimal 30 hari kerja. Hasil kesepakatan atas lokasi rencana
pembangunan dituangkan dalam Berita Acara kesepakatan Konsultasi
Publik Ulang
3. Menolak/keberatan hasil Publikasi Ulang
Apabila masih ada penolakan/keberatan hasil Konsultasi Publik Ulang,
maka perwakilan masyarakat yang diberi Kuasa segera membuat Surat
keberatan kepada Instansi yang memerlukan tanah. Yang selanjutnya
melaporkan keberatan kepada Gubernur melalui Tim Persiapan.
Gubernur segera membentuk Tim Kajian
4. Instansi melapor - Gubernur Membentuk Tim Kajian
Tim Kajian dibentuk oleh Gubernur jika ada keberatan terhadap hasil
Konsultasi Publik mengenai rencana pengadaan tanah untuk
pembangunan bagi kepentingan umum di lokasi tertentu
Susunan Tim Kajian adalah sebagai berikut:
a. Sekretaris Daerah Provinsi atau pejabat yang ditunjuk sebagai
ketua merangkap anggota;
b. Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional sebagai
sekretaris merangkap anggota;
c. Instansi yang menangani urusan di bidang perencanaan
pembangunan daerah sebagai anggota;

d. Kepala Kantor Wilayah Kementerian Hukum dan Hak Asasi
Manusia sebagai anggota;
e. Bupati/wali kota atau pejabat yang ditunjuk sebagai anggota; dan
f. Akademisi sebagai anggota.
5. Membentuk Sekretariat Tim Kajian
Untuk kelancaran tugasnya, Ketua Tim Kajian dapat membentuk
Sekretariat.
6. Menginventaris dan Mengkaji Penolakan Masyarakat
Tim Kajian menginventaris masalah yang menjadi alasan keberatan,
yang mencakup: (1) klasifikasi jenis dan alas an keberatan (2) klasifikasi
pihak yang keberatan dan (3) klasifikasi usulan pihak yang keberatan.
7. Melakukan Klarifikasi dengan Masyarakat
Berdasarkan hasil klasifikasi, Tim Kajian melakukan pertemuan atau
klarifikasi dengan pihak yang keberatan untuk:
a. menyamakan persepsi tentang materi/alasan keberatan pihak
yang keberatan; dan
b. menjelaskan kembali maksud dan tujuan rencana pembangunan.
8. Menyusun Rekomendasi ke Gubernur
Berdasarkan hasil klarifikasi dengan masyarakat, Tim Kajian membuat
rekomendasi diterima atau ditolak keberatan, yang didasarkan atas
hasil kajian dokumen keberatan yang diajukan oleh pihak yang
keberatan terhadap:
a. RTRW dan
b. Prioritas pembangunan yang tercantum dalam RPJM, Renstra dan
RKP Instansi yang bersangkutan.
Rekomendasi dilaksanakan paling lama 14 hari kerja sejak diterima
permohonan oleh Gubernur yang selanjutnya sebagai dasar Surat
Keputusan Gubernur menerima atau menolak keberatan masyarakat.
9. Menetapkan Lokasi Pembangunan atau Pindah lokasi.
Jika keberatan masyarakat ditolak, Gubernur menetapkan lokasi
pembangunan, Sebaliknya jika keberatan masyarakat diterima
Gubernur memberitahukan kepada Instansi yang memerlukan tanah
untuk mengajukan rencana lokasi pembangunan di tempat lain.

4.3. Kegiatan Persiapan jika ada penolakan/keberatan rencana
lokasi dari Pihak yang Berhak, dengan mengajukan
gugatan ke pengadilan
Apabila penyelenggaraannya berlangsung ada penolakan/keberatan rencana
lokasi dari Pihak yang Berhak, dengan mengajukan gugatan ke pengadilan
TUN dan kasasi ke Mahkamah Agung, maka akan mencakup 27 kegiatan,
yaitu dengan penambahan kegiatan:
1. Masyarakat mengajukan gugatan ke Pengadilan TUN
Jika ada keberatan/penolakan hasil Tim Kajian, dalam waktu paling
lama 30 hari kerja, masyarakat mengajukan gugatan ke Pengadilan
TUN.
2. Proses di peradilan Tara Usaha Negara/TUN
Keberatan/penolakan hasil Tim Kajian akan diproses di pengadilan Tara
Usaha Negara/TUN dalam waktu paling lama 30 hari kerja akan
diputuskan oleh pengadilan TUN.
3. Gugatan ditolak diajukan Kasasi ke Mahkamah Agung
Apabila putusan Pengadilan TUN menolak gugatan masyarakat, dalam
jangka waktu paling lama 14 hari masyarakat dapat mengajukan kasasi
ke Mahkamah Agung.
4. Proses gugatan di Mahkamah Agung
Proses di Mahkamah Agung berlangsung dalam waktu paling lama 30
hari, Putusan hukum tetap (inkracht), diterima atau ditolak.
5. Putusan hukum tetap (inkracht), diterima atau ditolak
Berdasarkan berbagai pertimbangn hukum, Mahkamah Agung akan
menetapkan Putusan Hukum Tetap (inkracht), diterima atau ditolaknya
gugatan masyarakat
6. Gugatan ditolak,menetapkan lokasi pembangunan
Apabila gugatan keberatan masyarakat ditolak, maka Gubernur
menetapkan SK Lokasi Pembangunan.
7. Menetapkan lokasi pembangunan atau Pindah lokasi.
Apabila Putusan Hakim menetapkan gugatan masyarakat diterima,
maka Gubernur menerbitkan SK Pindah lokasi.

4.4. Pihak-pihak yang Bertanggung Jawab
Penanggung jawab kegiatan pada tahap ini adalah Pemerintah Daerah yaitu
Gubernur dan Bupati/Walikota letak tanah calon lokasi jalan yang dalam
pelaksanaannya adalah Ketua Tim Persiapan yang didukung Sekretariat Tim.
Pihak yang terlibat adalah :
1. Pihak yang memerlukan tanah, yaitu PPK pada Satuan Kerja Direktorat
Jenderal Bina Marga
2. Pihak yang Berhak,
3. Masyarakat terkena dampak.
Instansi lain yang terkait adalah :

1. Kantor Wilayah BPN Provinsi dan Kantor Pertanahan,
2. Camat
3. Lurah/kepala Desa.
Apabila ada gugatan terkait pula:
a. Pengadilan TUN dan
b. Mahkamah Agung.
Hasil akhir kegiatan yang diharapkan adalah pengumuman penetapan lokasi
pembangunan sesuai dengan materi pada Surat Persetujuan Penunjukan
Lokasi untuk Pembangunan Jalan (SP2LP-Jalan).
4.5. Jangka Waktu Kegiatan Persiapan

Jangka waktu tahapan persiapan dengan output pengumuman penetapan
lokasi, apabila tidak ada keberatan adalah 160 hari kerja setelah Pihak yang
memerlukan tanah menyerahkan dokumen permohonan penetapan lokasi
kepada Gubernur.
Apabila ada keberatan sehingga dilakukan Konsultasi Publik ulang, jangka
waktu maksimal adalah 187 hari kerja.
Apabila keberatan Pihak yang Berhak dan masyarakat diajukan ke
pengadilan TUN dan kasasi ke Mahkamah Agung, jangka waktu persiapan
paling lama adalah 291 hari kerja
4.6. Mekanisme Persiapan

Kerangka mekanisme persiapan pengadaan tanah untuk jalan disajikan pada
Tabel 4.1 sebagai berikut:

Tabel 4. 1 Mekanisme Persiapan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Jalan
Kanwil BPN Prov

Kantah Kab/Kota
Mahkamah Agug
Pengadilan TUN
Ketua Pelaksana
Lama Maksimal
Ka Desa/ Lurah
Bupati/Walkota
Sekretariat Tim
Sekretariat Tim
Tim Persiapan
Gubernur atau
Output Kegiatan/
Instansi yang
Masyarakat
Kode No Uraian Kegiatan Persiapan
Tim Kajian
perlu tanah
Pihak yang
Hasil Kerja
Satgas A
setempat
Satgas B
Berhak
Camat
A Jika tidak ada penolakan/keberatan masyarakat
1 Membentuk Tim Persiapan Ρ Tim Persiapan dan
10
2 Membentuk Sekretariat Tim Persiapan Ρ Sekretariat
3 Menyiapkan pemberitahuan awal Ρ Ρ Pemberitahuan
4 Melaksanakan pemberitahuan rencana pembangunan Ρ Ρ 20 BA sosialisasi
5 Melakukan pendataan awal lokasi rencana pembangunan Ρ Ρ 30 Data awal lokasi
6 Menyiapkan rencana Konsultasi Publik Ρ Ρ 3 Pemberitahuan
7 Melaksanakan Konsultasi Publik rencana pembangunan Ρ Ρ 60 Hasil konsultasi
8 Menandatangani BA kesepakatan lokasi Ρ Ρ BA kesepakatan
9 Menetapkan lokasi pembangunan Ρ Ρ Ρ 3 SP2LP
10 Mengumumkan penetapan lokasi pembangunan Ρ Ρ Ρ 14 Pengumuman
11 Melaksanakan tugas lain yang terkait Ρ Ρ
B-1 Jika ada penolakan/keberatan masyarakat
12 Menolak/keberatan lokasi oleh masyarakat Ρ Ρ Ρ Ρ
13 Melaksanakan Konsultasi Publik Ulang Ρ Ρ 30 BA KP ulang
14 Menolak/keberatan hasil Publikasi Ulang Ρ Ρ Ρ Ρ Ρ
15 Instansi melapor - Gubernur Membentuk Tim Kajian Ρ Ρ Tim Kajian dan
16 Membentuk Sekretariat Tim Kajian Ρ Sekretariat
17 Menginventaris dan mengkaji penolakan masyarakat Ρ Ρ Hasil kajian
18 Melakukan klarifikasi dengan masyarakat Ρ Ρ 14
19 Menyusun rekomendasi ke Gubernur Ρ Ρ Rekomendasi
20 Menetapkan lokasi pembangunan atau Pindah lokasi Ρ Ρ Putusan lokasi
B-2 Jika ada gugatan ke lembaga peradilan oleh masyarakat
21 Masyarakat mengajukan gugatan ke Pengadilan TUN Ρ Ρ 30
22 Proses di peradilan TUN Ρ Ρ Ρ 30 Putusan PTUN
23 Gugatan ditolak diajukan Kasasi ke Mahkamah Agung Ρ Ρ 14
24 Proses gugatan di Mahkamah Agung Ρ Ρ 30 Putusan MA
25 Putusan hukum tetap (inkracht), diterima atau ditolak Ρ Ρ Ρ
26 Gugatan ditolak,menetapkan lokasi pembangunan Ρ Ρ SP2LP
27 Pengumuman penetapan lokasi pembangunan Ρ Ρ Pengumuman
P Penanggung jawab kegiatan
Mengacu tabel 4.1, Instansi yang memerlukan tanah mengajukan

permohonan penetapan lokasi pembangunan kepada Gubernur dan
Bupati/Walikota lokasi tanah yang diperlukan dalam kegiatan pembangunan
infrastruktur jalan. Dalam proses penetapan lokasi pembangunan jalan
tersebut akan diperoleh kepastian lokasi apabila disetujui Pihak yang Berhak
dan masyarakat terkena dampak atau melalui penetapan lembaga peradilan.
Apabila lembaga peradilan menerima keberatan Pihak yang Berhak dan
masyarakat terkena dampak maka lokasi pembangunan jalan akan dipindah
ke tempat lain, atau digeser dan proses penetapan lokasi akan dimulai lagi
dari tahap perencanaan dan persiapan pengadaan tanah untuk
pembangunan jalan.

Titik kritis yang perlu dicermati pada tahapan ini adalah dalam proses
sosialisasi dan konsultasi publik untuk mendapatkan kesepakatan lokasi
pembangunan jalan dari Pihak yang Berhak dan masyarakat terkena
dampak. Proses sosialisasi dan konsultasi publik itu dapat berlangsung lebih
dari dua kali yang hasilnya belum tentu terjadi kesepakatan. Hal itulah yang
menyebabkan perlu dibentuk Tim Kajian untuk meneliti faktor penyebab
adanya penolakan masyarakat. Tim tersebut melibatkan berbagai unsur
pemerintah, akademis maupun komponen masyarakat.
4.7. Rangkuman
Pada tahap persiapan terdapat tiga mekanisme yang akan menentukan
keberhasilan Konsultasi Publik dalam proses penetapan lokasi pembangunan
dan jangka waktu persiapan.
Pertama, apabila masyarakat menrima Konsultasi Publik tanpa ada
keberatan, maka proses kegiatan akan berlangsung dalam 11 tahap dengan
jangka waktu paling lama 160 hari kerja.
Kedua, apabila masyarakat keberatan hasil Konsultasi Publik tetapi tidak
mengajukan gugatan ke pengadilan, maka proses kegiatan akan berlangsung
dalam 20 tahap dengan jangka waktu paling lama 187 hari kerja
Ketiga, apabila masyarakat keberatan hasil Konsultasi Publik dan
mengajukan gugatan ke pengadilan, maka proses kegiatan akan berlangsung
dalam 27 tahap dengan jangka waktu paling lama 291 hari kerja
Titik kritis yang perlu dicermati yaitu bagaimana Pihak yang Berhak dan
masyarakat dapat menerima hasil Konsultasi Publik, yang menyetujui
pembangunan jalan di wilayahnya.
Dalam proses pengadaan tanah, instansi yang memerlukan tanah harus
mengajukan Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah kepada Gubernur.
Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah disusun berdasarkan studi
kelayakan dan studi lain yang terkait. Ketentuan mengenai Dokumen
Perencanaan Pengadaan Tanah, diatur pada Bab II mengenai Dasar
Perencanaan, Pasal 3 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum yang menyebutkan bahwa setiap instansi yang memerlukan tanah
bagi pembangunan untuk kepentingan umum, diwajibkan menyusun
Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah.

Dokumen perencanaan Pengadaan Tanah memuat:
1. Maksud Dan Tujuan Rencana Pembangunan
2. Kesesuaian Dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Dan Rencana
Pembangunan Nasional Dan Daerah
3. Letak Tanah
4. Luas Tanah Yang Dibutuhkan
5. Gambaran Umum Status Tanah;
6. Perkiraan Waktu Pelaksanaan Pengadaan Tanah
7. Perkiraan Jangka Waktu Pelaksanaan Pembangunan
8. Perkiraan Nilai Tanah Dan Rencana Penganggaran
4.8. Latihan
1. Jelaskan tahapan kegiatan persiapan tanpa adanya keberatan dari pihak
yang berhak dan masyarakat!
2. Jelaskan tahapan kegiatan persiapan jika ada keberatan dari pihak yang
berhak dan masyarakat
3. Jelaskan berbagai kemungkinan yang terjadi dalam penerimaan atau
keberatan masyarakat terhadap hasil Konsultasi Publik? Apa upaya
untuk mengatasi keberatan/gugatan masyarakat? Apa dampaknya
terhadap proses kegiatan dan jangka waktu tahap persiapan Pengadaan
Tanah ?

PENUTUP
Pada proses pengadaan tanah diperlukan persiapan dan perencaan yang bertahap
dan simultan untuk menjamin kelancaran proses pengadaan tanah. Pada proses
pengadaan tanah akan banyak melibatkan pihak-pihak yang terkait diantaranya
jika tanah yang dibutuhkan merupakan milik perseorangan, instansi pemerintahan
maupun swasta maka memerlukan cara tertentu dalam proses pengadaan tanah
tersebut. Salah satu diantaranya perencanaan penggunaan ruang/tanah tersebut
untuk prasarana harus memperhatikan keseimbangan dan keselarasan terkait
dengan keberadaan sektor atau sub sektor lain yang dipadukan dalam Rencana
Tata Ruang Wilayah dan pengaturan perencanaan terkait aspek lingkungan hidup.
Selain itu, pengadaan tanah untuk jalan harus mengacu pada batasan-batasan
keperluan minimum Ruang Milik Jalan , agar tersedianya tanah sesuai dengan
persyaratan teknis yang berlaku sesuai peraturan perundangan yang berlaku.
Dengan tersedianya Ruang Milik jalan yang cukup, maka perencanaan alinyemen
jalan dengan konsep geometrik jalan yang berkeselamatan dapat terwujud.
Untuk berhasilnya proses pengadaan tanah untuk jalan, maka semua tahapan
penyusunan dokumen dan hal-hal terkait harus dilaksanakan sebaik-baiknya dan
juga diperlukan perencanaan anggaran biaya yang baik dan cukup, sehingga
program dan target tersedianya tanah untuk pembangunan jalan dapat tercapai
sesuai rencana.

DAFTAR PUSTAKA
Undang Undang No. 2 tahun 2012 , Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum
Peraturan Presiden RI No. 71 tahun 2012, Penyelenggaraan pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
Peraturan Presiden RI No. 40 tahun 2014, Perubahan atas Perpres No.71 tahun
2012, Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
Peraturan Presiden RI No. 30 tahun 2015, Perubahan ketiga atas Perpres No.71
tahun 2012, Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum
Peraturan Presiden RI No. 148 tahun 2015, Perubahan keempat atas Perpres No.71
tahun 2012, Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional RI No. 5 Tahun 2012 Tentang
Petunjuk Tehnis Pelaksanaan Pengadaan Tanah
Peraturan Menteri Dalam Negeri RI No. 72 tahun 2012, Tentang Biaya
Operasionaldan Biaya pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum yang Bersumber Dari Anggaran
Pendapatan dan Belanja Daerah.
Peraturan Menteri Keuangan RI No. 13/PMK.02/2013, Tentang Biaya Operasional
dan Biaya Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum Yang Bersumber dari Anggaran Pendapatan dan Belanja
Negara.
Pedoman Study Kelayakan Proyek jalan dan Jembatan No. 19 tahun 2005

GLOSARIUM
Akademisi adalah orang yang berkecimpung di suatu bidang keahlian namun

lebih banyak pada dunia pendidikan, baik seorang guru, dosen, instruktur dll.
Bapedal adalah Badan Pengendalian Dampak Lingkungan
DED (Detailed Engineering Design) adalah perencanaan fisik; proyek untuk
membuat sebuah perencanaan detail bangunan sipil (gedung, jalan, jembatan,
bendungan, dll. Digunakan sebagai pedoman dalam pelaksanaan pembangunan.
Drainase adalah penyaluran air.
Fasos (fasilitas umum) adalah fasilitas yang disediakan oleh pemerintah atau
swasta untuk masyarakat, seperti sekolah, klinik, dan tempat ibadah.
Fasum (fasilitas umum) adalah fasilitas yang disediakan untuk kepentingan
umum, seperti jalan dan alat penerangan umum.
Feasibility Study adalah suatu penelitian tentang layak tidaknya suatu proyek
bisnis yang biasanya merupakan proyek yang dilakukan perusahaan.
Flyover adalah jalan yang dibangun tidak sebidang melayang untuk menghindari
kawasan / daerah yang selalu menghadapi permasalahan kemacetan.
Geometri adalah ilmu ukur.
Geologi adalah ilmu tentang komposisi, struktur, dan sejarah bumi.
Geoteknik adalah penerapan asas teknik secara ilmiah dalam memperoleh,
menafsirkan, dan menggunakan pengetahuan tentang kerak bumi untuk
penyelesaian permasalahan teknik sipil.
Ground Checking adalah pemeriksaan tanah.
Hidrologi adalah ilmu tentang air di bawah tanah, keterdapatannya, peredaran
dan sebarannya, persifatan kimia dan fisikanya, reaksi dengan lingkungan,
termasuk hubungannya dengan makhluk hidup.
HGB (Hak Guna Bangunan) adalah jenis sertifikat dimana pemegang sertifikat
berhak memiliki dan mendirikan bangunan diatas tanah yang bukan kepemilikan
dari pemilik bangunan.

HGU (Hak Guna Usaha) adalah hak khusus untuk mengusahakan tanah yang
bukan miliknya sendiri atas tanah yang yang dikuasai langsung oleh negara untuk
pertanian dan peternakan.
Implementasi adalah pelaksanaan; penerapan.
Kasasi adalah pembatalan atas keputusann pengadilan-pengadilan yang lain yang
dilakukan pada tingkat peradilan terakhir dan dimana menetapkan perbuatan
pengadilan-pengadilan lain dan para hakim yang bertentangan dengan hokum.
Lingkungan flora dan fauna adalah keseluruhan kehidupan jenis tumbuh-
tumbuhan dan hewan suatu habitat, daerah, atau strata geologi tertentu; alam
tumbuh-tumbuhan dan hewan.
Metodologi adalah ilmu tentang metode; uraian tentang metode.
Notulen adalah ringkasan mengenai jalannya siding, seminar, diskusi serta hal hal
yang dibicarakan dan ditetapkan dalam rapat itu dari awal acara sampai akhir
acara.
RAB (Rencana Anggaran dan Biaya) adalah perhitungan biaya bangunan
berdasarkan gambar bangunan dan spesifikasi pekerjaan kontruksi yang akan
dibangun.
RKS (Rencana Kerja dan Syarat) adalah pedoman penting dalam menjalankan
suatu proyek di samping gambar.
Topografi adalah pemetaan yang terperinci tentang muka bumi pada daerah
tertentu.
Triangulasi data adalah teknik pengumpulan data yang bersifat menggabungkan
dari berbagai teknik pengumpulan data dan sumber data yang telah ada.

Documen Persiapan Dan Perencanaan Pengad. Tanah

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Documen Persiapan Dan Perencanaan Pengad. Tanah

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

TUGAS

PERENCANAAN BANGUNAN SIPIL I

Disusun Oleh Kelompok:

JURUSAN TEKNIK SIPIL

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

Bandung, Agustus 2017

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 ii

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 iii

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 iv

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 v

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 vi

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 vii

1.1 Latar Belakang

1.2 Deskripsi Singkat

1.3 Standar Kompetensi

1.4 Materi Pokok Dan Sub Materi Pokok

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 1

2. Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah

1.5 Estimasi Waktu

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 2

KOMPETENSI DASAR DAN INDIKATOR HASIL BELAJAR

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 3

2.1 Pra Studi Kelayakan

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 4

2.1.1 Maksud dan Tujuan Pra Studi Kelayakan

2.1.2 Perbedaan Pra FS dan FS.

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 5

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 6

2.2 Studi Kelayakan

2.2.1 Kriteria Pembangunan untuk Kepentingan Umum yang

2.2.2 Hasil dari Studi Kelayakan (Feasibility study/FS)

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 7

3. Analisis biaya dan manfaat pembangunan bagi wilayah dan

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 8

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 9

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 10

4. Perkiraan harga tanah, untuk menghasilkan perkiraan besarnya

5. Dampak lingkungan dan dampak sosial yang mungkin timbul

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 11

Gambar 2. 1 Metodologi untuk Feasibility Study (normatif)

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 12

2.3. Studi Lingkungan (AMDAL)

Prinsip yang mendasar dalam Studi Lingkungan adalah setiap usaha

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 13

Pembangunan Jalan dan Jembatan akan menimbulkan dampak-dampak

Para pemangku kegiatan Menteri, Gubernur dan Bupati/Walikota sesuai

2.3.1. Maksud dan Tujuan

2.3.2. Studi Lingkungan Terkait Pengadaan Tanah

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 14

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 15

a. mempelajari dokumen Pra Studi Kelayakan (Pra FS);

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 16

KOMPETENSI DASAR DAN INDIKATOR HASIL BELAJAR

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 17

3.2 Acuan Normatif

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 18

3.3 Istilah dan Definisi

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 19

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 20

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 21

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 22

4-Persiapan dan Perencanaan Pengadaan Tanah /2 23

6. Perkiraan Waktu Pelaksanaan Pengadaan Tanah