Terletak a
vlan Ciledug Raya No. 24 RT 06 RW 04
Kelurahan Ulujami
Kecamatan Pesanggrahan
Kota Jakarta Selatan
Provinsi DKI Jakarta
No. File : P.PP.17.16.05 ‘TOTO SUHARTO & REKAN
Business & Property Valuer
CABANG BOGOR
Keputusan Menteri Keuangan No: 204/KM.1/2016
Bidang Jasa :Penilzan Propert(P) dan Bisnis (8)
Miteciwinatines Wayah Kerja: Seluruh Indonesia
No. File: P.PP.17.16.0583
Bogor, 10 Oktober 2017
Kepada Yth.
Porihal : Laporan Penilaian Properti
Dengan hormat,
Sesuai_ dengan penugasan berdasarkan proposal No. M.PP.17.16.1170, tertanggal
2 Oktober 2017 yang telah disetujui, kami telah melaksanakan inspeksi lapangan dan
Pemeriksaan properti pada tanggal 3 Oktober 2017, dan selanjutnya dilakukan analisis dan
Penelaahan terhadap objek penilaian, yang berupa:
Rumah Tinggal, dengan luas tanah kurang lebih 1.570 meter persegi, yang alas
haknya berupa SHM No. 809, di atasnya sudah berdiri 2 (dua) unit bangunan-dan
sarana pelengkap, terletak di Jalan Ciledug Raya No. 24 RT. 06 RW. 04, Kelurahan
Ulujami, Kecamatan Pesanggrahan, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta
Laporan yang kami sajikan dan ungkapkan adalah Laporan Penilaian Properti berbentuk
lengkap dan terperinci (Complete and Comprehensive Form Report). Kami mengerti bahwa
tujuan penilaian adalah untuk memberikan opini Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi
dari properti dimaksud untuk keperiuan dalam rangka untuk
Kepentingan Penjaminan Utang pada
Laporan Penilaian ini disusun dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia
dan mengikuti Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2015, dimana dasar penilaian yang sesuai
untuk tujuan penilaian ini adalah Nilai Pasar, dan sesuai permintaan Pemberi Tugas dan
Pengguna Laporan maka Indikasi Nilai Likuidasi dicantumkan dalam laporan penilaian
dengan definisi sebagai berikut :
Nilai Pasar (Market Value) yang didefinisikan sebagai estimasi sejumiah uang yang dapat
diperoleh dari transaksi ual beli atau hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
penilaian antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual,
dalam suatu transaksi bebas ikatan yang penawarannya dilakukan secara layak, dimana
kedua pihak masing-masing mengetahui dan bertindak hati-hati dan tanpa paksaan (SPI
2015.101-3.1).
Nilai Likuidasi (Liquidation Value) adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari
Penjualan suatu aset dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka
waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi, Nilai Likuidasidapat
Mmelibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan
mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual (SPI 2015.102.3.7.1).
Cabang Bogor: Kantor Pusat:
Porm. Bun inraprastal J. ima | NOB Jlan Hayam urd No.1- Jakarta 10120 INDONESIA
el Banta Hee Bogor Urs, Boper 6158. Tp" agp chess ered
Tip, 2st snes Fax, 162 21-381 349, 221-350 8188,
Fax: 0251 — 6350640 s
abet: twin cad Kantor Cabang:
pane ‘pourra (P}>» Lanpung (3). + Belas(P)_ © Tss(°S)__« Denpasar)» MalasarP)
eee SEeamps|"” S soung(). Eundng(Po) + Somarog 5) © altppen(s) + Mando)
5 alembang(p) © Roper? &b) = Sutaburi(Pa) © Surabaya)
Ena Dalam menentukan Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi dari properti dimaksud,
pendekatan yang digunakan dan sesuai dalam penilaian ini adalah Pendekatan Biaya
(Cost Approach)
Kami menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan pajak
yang terjadi karena adanya jual-beli, sesuai dengan yang diatur di dalam Standar Penilaian
Indonesia (SPI). Penilaian properti yang tersebut di atas bergantung pada hal-hal sebagai
berikut
1) Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan yang
merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan
tujuan penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh
digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
2) Properti dimaksud dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan/penguasaan
tanah yang sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau
halangan apapun juga selain yang dikemukakan dalam laporan ini.
3) Batasan, kondisi, komentar dan detil yang tertulis di dalam laporan ini
Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan semua
keterangan-keterangan, faktor-faktor seperti yang terdapat dalam laporan ini dan
berdasarkan pada asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku, kami
berpendapat bahwa opini Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi dari properti dimaksud
Per tanggal 3 Oktober 2017, adalah masing-masing sebesar :
Nilai Pasar:
Rp 52.584,900.000,-
{Lima Puluh Dua Miliar Lima Ratus Delapan Puluh Empat Juta
Sembilan Ratus Ribu Rupiah)
Indikasi Nilai Likuidasi :
Rp 36.809.500.000,-
(Tiga Puluh Enam Miliar Delapan Ratus Sembilan Juta
Lima Ratus Ribu Rupiah)
Hormat kami,
KJPP TOTO SUHARTO & REKAN}
Licensed Public Appraisers
No. lin Penilai Publik: PB-1,08.00069
No, STTD-Penilai: 28/BL/STTD-P/AB/2010 PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan sebagai penil
‘ami menerangkan bahwa
1. Pemyataan dalam laporan penilaian ini, yang mana berdasarkan pada analisis,
opini, dan kesimpulan yang digambarkan di dalamnya, adalah
akuratsebatas pengetahuan kami.
2. Penilai melakukan pengecekan legalitas, tetapi tidak menyatakan pendapat
status hukum dari legalitas tanah tersebut, kami asumsikan bahwa sertifikat
tanah maupun surat-surat yang berhubungan dengan properti ini adalah
dan dapat diperjual-belikan serta bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.
3. Laporan penilaian ini menjelaskan secara keseluruhan semua batasan-batasan,
yang mana dapat mempengaruhi analisis, opini, dan kesimpulan yang telah
ijelaskan sebelumnya.
4. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang
akandatang terhadap subyek Perusahaan dalam laporan ini, maupun
kepentingan pribadi atau keberpihakan sehubungan dengan hal-hal dalam
laporan ini atau pihak-pihak terkait.
5. Biaya profesional tidak berhubungan dengan opini penilaian yang terdapat
dalam laporan ini.
6. Penilai telah menyelesaikan persyaratan pendidikan professional yang
ditetapkan/dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
pengetahuan yang memadai sehubungan dengan Perusahaan
i tidak tergantung pada pengembangan atau
indikasi nilai awal atau arahan analisa untuk menghasilkan nilal yang subyektif
(memuaskan klien tanpa mencerminkan nilai pasar), besaran nilai, penentuan
i atau peristiwa yang terjadi di kemudian hari yang berkaitan
sjukan untuk penggunaan laporan ini
9. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
a. Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi penilaian,
dan tanggal penilaian);
b. Pengumputan data dan wawancara;
4. Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian;
e. Penulisan laporan.
10.Tidak ada penilai lainnya selain yang bertanda tangan di bawah ini, yang
telahterlibatdalam pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan
opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini.
11. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan penilaian
telah dibuat dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEP!) dan
‘Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2015.
Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang
mempengaruhi analisa, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini. No. Nama Tanda Tangan
1. Penanggung Jawab :
Ir Yohn P.S. Napitupulu, M.Sc., MAPPI (Cert,
No. MAPPI: $-00252
No. Ijin Penilai Publik : PB-1.08, 00069
2. Superviso
Berton Simanjuntak, A.Md x a
No. MAPPI: T-05378
3. Penilai:
Frenaky Elias D
No. MAPPI: P-04569
-iv- RINGKASAN PENILAIAN
‘A, Nomor Proposal
B. Nomor Laporan
C. Judul Laporan
D. Tujuan Penilaian
E. Bank Tujuan
F. Pemberi Tugas
G. Pengguna Laporan
H. Objek Penilaian
|. Lokas
J. Data Properti Penilaian
Luas Tanah
Luas Bangunan? Sesuai Fisik
IMB ([zin Mendirikan Bangunan)
Peruntukkan
= Penggunaan / Pemanfaatan
K. Tanggal Inspeksi
L. Tanggal Penilaian
M. Bahasa & Mata Uang Yang Digunakan
N. Asumsi Khusus
©. Dasar Penilaian
P. Pendekatan Penilaian
Dengan menggunakan cara-cara_penilaian
: M.PP.17.16.1170
Tertanggal 2 Oktober 2017
: P.PP.17.16.0583
Laporan Penilaian Properti Atas Nama
: Penjaminan Utang
: Rumah Tinggal berupa; Tanah, Bangunan-
Bangunan, Sarana ‘Pelengkap (Real
Property)
Jalan Ciledug Raya No. 22 RT. 06 RW. 04,
Kelurahan Ulujami, Kecamatan
Pesanggrahan, Jakarta Selatan, Provinsi
DK! Jakarta
Salinan fotocopy Sertiikat, IMB, PBB,
sebagai berikut:
+ 1.570 meter persegi
+ 951 meter persegi
: No. 14608/IMB/1995,
Tertanggal 13 Desember 1995
Zona Campuran
Rumah Tinggal
3 Oktober 2017
: Ditetapkan tanggal 3 Oktober 2017
: Bahasa Indonesia & Mata Uang Rupiah
Inspeksi lapangan yang kami lakukan
hanyalah terhadap kondisi fisik objek
Penilaian yang dikemukakan dalam laporan
ini sesuai dengan kondisi yang teriihat,
sehingga tidak —dimaksudkan untuk
memeriksa kondisi aset tidak terlihat secara
detail, —_tersembunyi atau _tidak
memungkinkan untuk dilihat, dan menurut
kami secara legalitas bahwa objek penilaian
ini tidak dalam sengketa
Nilai Pasar (Market Value) dan Indikasi Nilai
Likuidasi (Liquidation Value)
Pendekatan Biaya (Cost Approach)
yang lazim, serta memperhatikan semua
keterangan-keterangan, faktor-faktor seperti yang terdapat dalam laporan Penilaian ini dan
berdasarkan pada asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku, maka kami
berkesimpulan bahwa jumiah Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi dari properti
dimaksud adalah masing-masing sebesar Rp 62.584.900.000,- (Lima Puluh Dua Miliar
a Ratus Delapan Puluh Empat Juta Sembilan Ratus Ribu Rupiah) dan
Rp 36.809.500.000,- (Tiga Puluh Enam Miliar Delapan Ratus Sembilan Juta Lima
Ratus Ribu Rupiah). =_=_ a= a ea eae Se EB BE EB EE Hw
DAFTAR ISI
Halaman
SURAT PENGANTAR
PERNYATAAN PENILAI
RINGKASAN PENILAIAN
DAFTAR ISI...
1. DEFINISI & LINGKUP PENUGASAN.
1.1. Identifikasi Status Penilai
1.2 Identifikasi Pemberi Tugas & Pengguna Laporan..
1.3. Maksud & Tujuan Penilaian.
1.4 Identifikasi & Objek Penilaian
4.8 Indentifikasi Bentuk Kepemilikar
Konfirmasi Dasar Peni
Pendekatan Penilaian Yang Digunakan dan Alasanny:
}0 Tanggal Inspeksi & Tanggal Penilaiar
1 Bahasa & Mata Uang Yang
2. Tingkat Kedalaman Investigasi
13 Sifat dan Sumber Informasi Yang
1.14 Kejadian Penting Setelah Tanggal
1.15 Asumsi Khusu:
2. LAPORAN PENILAIAN,
2.4 Ringkasan Penilaia
2.2 Data Penilaian ..
2.2.1 Lokasi dan Peruntukan ........ccssseee
2.2.2 Keadaan dan Fasilitas Lingkungan ..
2.2.3 Data Tanah dan Bentuk Kepemilikan
2.2.4 Perkembangan Tanah
2.3 Penilaian Tanah
2.3.1 Data-Data Pembanding Tanah
2.3.2 Nilai Pasar Tanah. -
2.4 Bangunan Rumah Tinggal
2.5 Sarana Pelengkap.
2.6 Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbai
2.7 Kesesuaian Jaminat
3. ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN
4. KESIMPULAN.. ne
DEFINISI & LINGKUP PENUGASAN
14
4.2
1.3
1.4
Identifikasi
tatus Penilai
Kantor Jasa Penilai Publik (JP) Toto Suharto dan Rekan (TnR) adalah
KJPP resmi berdasarkan Surat Izin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik
(SIUPKJPP) No.2.09.0055 sesuai Keputusan Menteri Keuangan Nomor
1009/KMI.1/2009 tanggal 28 Juli 2009, dan terdaftar sebagi profesi
Penunjang pasar modal di Otoritas Jasa keuangan (OJK) dengan Surat
‘Tanda Daftar (STTD) Profesi Penunjang Pasar Modal dari Bapepam dan
LKKNo. 28/BLISTTD-P/AB/2010 tanggal 11 Maret 2010 tercatat atas nama Ir.
Yohn P.S. Napitupulu, M.Sc., MAPPI (Cert.) (Penilai Publik Bidang Properti
dan Bisnis).
KJPP Toto Suharto dan Rekan (TnR) Merupakan Kantor Jasa Penilai yang
memiliki kompetensi untuk melakukan konsultasi atas aset dimaksud
termasuk penilaian didalamnya, tidak memiliki benturan kepentingan dengan
pemberi tugas dan atau obyek penilaian, objektif dan tidak memihak dalam
memberi opini penilaian.
Identifikasi Pemberi Tugas & Pengguna Laporan
Pemberi Tugas & Pengguna Laporan adalah merupakan
Perorangan sebagai Direktur Utama mewakill
Perusahaan yang bergerak pada bidang Industri, terletak di Kawasan
Industri Jababeka i! SFB Blok MM No. 7, Desa Pasirsari, Kecamatan
Cikarang Selatan, Kabupaten Bekasi, Provinsi Jawa Barat.
Pengguna Laporan Lainnya adalah
merupakan perusahaan yang bergerak di bidang jasa_perbankan dan
pembiayaan, yang berkantor pusat di Menara Mulia 20th Floor Suite 2007,
Jalan Jenderal Gatot Subroto, Kav 9-11, Jakarta, 12930, RT.2/RW.4, Karet
‘Semanggi, South Jakarta City, Jakarta 12930.
Maksud & Tujuan Penilaian
Maksud dari penilaian ini adalah untuk memberikan opini Nilai Pasar dan
Indikasi Nilai Likuidasi properti atas nama dengan tujuan
penilaian untuk kepentingan Penjaminan Utang pada
Mandiri Finance. Kami tidak merekomendasikan laporan penilaian ini untuk
penggunaan lainnya.
Identifikasi & Objek Penilaian
Tugas penilaian ini dilaksanakan untuk mengindentifikasi objek penilaian
yang terkait dalam lingkup penilaian/penugasan sesuai_ dengan
proposalipenawaran yang telah disetujui dan untuk mengungkapkan opini
Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi dari properti dimaksud yang berupa:
Rumah Tinggal, dengan luastanah kurang lebih 1.570 meter persegi,
yang alas haknya berupa SHM No. 809, di atasnya sudah berdiri 2
(dua) unit bangunan-dan sarana pelengkap, terletak di Jalan Ciledug
Raya No. 24 RT. 06 RW. 04, Kelurahan Ulujami, Kecamatan
Pesanggrahan, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta
ae mn
1.5
1.6
47
Asetiproperti tersebut diatas dikategorikan sebagai aset operasional
karena dimanfaatkan sebagai tempat tinggal
Indentifikasi Bentuk Kepemilikan
Bentuk kepemilikan atas properti dimaksud berupa selinan sertifikat/legalitas
yang kami peroleh dari Pemberi Tugas, tercatat atas nama Haji Sidik
Musahid. Kami berasumsi bahwa objek penilaian yang dinilai tidak
mempunyai masalah dengan hukum dan atau hak kepemilikannya adalah
sah serta dapat dipasarkan (marketable)
Konfirmasi Dasar Penilaian
Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan
penilaian telah dibuat dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai
Indonesia (KEP!) dan berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPl) 2015,
Dasar Nilai & Definisi-Definisi
Dasar Penilaian adalah Nilai Pasar, sedangkan Indikasi Nilai Likuidasi
merupakan permintaan dari Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan, yang
bertujuan memberikan definisi umum mengenai Nilai Pasar serta kriteria
umum yang berhubungan dengan definisi dan penerapan Nilai Pasar
dalam penilaian aset atau liabilitas yang membutuhkan estimasi Nilai Pasar.
(SPI 2015 - 101)
Nilai Pasar (Market Value) yang didefinisikan sebagai estimasi sejumlah
uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabiltas
Pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
enjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan (SP! 2015.101 3.1),
Nilai Likuidasi (Liquidation Value) adalah sejumlah uang yang mungkin
diterima dari penjualan suatu aset dalam jangka waktu yang relatif pendek
untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar.
Pada beberapa situasi, Nilai Likuidasidapat melibatkan penjual yang tidak
berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi
yang tidak menguntungkan penjual (SP! 2015.102.3.7.1)
Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost -
DRC) merupakan metode penerapan dari Pendekatan Biaya yang
digunakan untuk menentukan indikasi nilai dengan menghitung Biaya
Reproduksi Baru atau Biaya Pengganti Baru dari aset dikurangi dengan
Penyusutan fisik dan segala bentuk keusangan (SPI 2015-300 butir 3.0, poin
37), BEE ERE RE
1.8
Biaya Reproduksi | Pengganti Baru (Replacement Cost New) adalah
merupakan estimasi biaya untuk mereproduksi suatu properti baru yang
‘samajidentik dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran
setempat pada tanggal penilaian.(SPI 2015-350 butir 3.0.3.2.1 dan KEPI).
Penggunaan Terbaik dan Tertinggi ! HBU adalah didefinisikan sebagai
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu real properti, yang
secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai secara
hukum diizinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari
properti tersebut. (SPI 2015-360 butir 3.0)
Pendekatan Penilaian
Dalam melakukan suatu pekerjaan penilaian aset/properti, lazimnya terdapat
3. (tiga) macam pendekatan penilaian yang diaplikasikan untuk
mengeluarkan suatu pendapat nilai atas aset/properti tersebut. Pendekatan-
pendekatan dimaksud adalah sebagai berikut
a. Pendekatan Pasar (Market Approach)
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara
membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang identik atau
sebanding, dimana informasi harga transaksi atau penawaran tersedia.
Dalam Pendekatan Pasar, langkah—perfama_—_ adalah
mempertimbangkan harga yang baru terjadi di pasar dari transaksi aset
yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhit yang telah terjadi
hanya sedikit, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga
yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset yang
identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini periu diketahui
secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan
penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran apabila
terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenamya, sesuai dengan
Dasar Nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan
dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang
ditransaksikan dan yang dinilai
b. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Nilai aset didapat dengan cara menghitung nilai aset didasarkan pada
proyeksi jumiah pendapatan yang wajar yang dapat dihasilkan oleh suatu
aset selama umur ekonomis yang masih tersisa. Dalam Pendekatan
Pendapatan ini digunakan Metode DCF (Discounted Cash Flow Method)
yaitu sebuah proyeksi pendapatan kotor tahunan dibuat berdasarkan
pasaran tarif sewa aset yang ada sekarang dan yang akan datang dari
aset yang sebanding ditambah dengan penghasilan lainnya. Estimasi dari
biaya penjualan dan operasional aset serta provisi tahunan untuk
kekosongan, dikurangi dari proyeksi pendapatan kotor tahunan di atas.
Pendapatan bersih yang dihasikan kemudian didiskonting atau
dikapitalisasikan untuk mendapatkan nilai aset tersebut. ee ee ee ee
19
c. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa, sebagai
substitusi dari pembelian suatu aset, seseorang dapat membuat aset
yang lain baik berupa replika dari aset asii atau substitusinya yang
memberikan kegunaan yang sebanding. Dalam konteks real estate,
seseorang biasanya dianggap tidak wajar untuk membeli suatu aset lebih
daripada biaya untuk membeli tanah yang sebanding dan membuat suatu
pengembangan alternatif, kecuali akan melibatkan jangka waktu yang
lebih panjang, ketidaknyamanan dan risiko yang lebih tinggi.
Pendekatan Penil
Untuk memahami konteks penilaian, laporan penilaian harus didasarkan
kepada pendekatan yang digunakan dengan memuat deskripsi informasi
dan data yang digunakan dan alasan yang mendukung analisis, opini dan
kesimpulan, yang mengacu pada KEPI & SPI 2015, adalah sebagai berikut
Dalam penilaian ini, menurut kami Pendekatan yang digunakan dan paling
sesuai dengan objek penilaian adalah_menggunakan Pendekatan Biaya
(Cost Approach), dengan penerapan sebagai berikut:
* Pada saat inspeksi lapangan, tidak ada kami peroleh data-data
pembanding pasar yang sejenis, sebanding yang ditawarkan di sekitar
objek penilaian, sehingga kami menggunakan selain Pendekatan Pasar
yaitu Pendekatan Biaya.
= Dalam prakteknya, Pendekatan Biaya ini menggunakan 2 (dua)
Pendekatan yaitu Pendekatan Pasar dan Pendekatan Biaya.
= Dimana Nila yang dihasilkan merupakan penjumlahan dari nilai tanah,
bangunan-bangunan dan sarana pelengkap. Dan juga melibatkan
estimasi depresiasi untuk aset yang lebih tua dan/atau memiliki
keusangan fungsional dimana estimasi biaya baru secara tidak wajar
melampaui harga yang mungkin dibayarkan untuk aset yang dinilai,
dengan penjelasan sebagai berikut:
Untuk penilaian tanah digunakan Pendekatan Pasar (Market Approach),
yaitu dengan cara membandingkan beberapa data jual beli dari tanah
yang terletak disekitar aset yang dinilai, yang akhimya dapat ditarik suatu
kesimpulan. Ini dilakukan dengan mengadakan penyesuaian perbedaan-
perbedaan yang ada antara yang dinilai dengan data jual beli yang ada
Penyesuaian ini meliputi faktor-faktor lokasi/letak tanah, kontur tanah dan
surat-surat tanah serfa kegunaannya berdasarkan unsur waktu dan
Peruntukkan tanahnya, lebih jelas diuraikan sebagai berikut
+ Lokasi dan letak tanah : kemudahan pencapaian obyek dilihat dari
letak obyek di jalan utama, jalan arteri, jalan sekunder, jalan
lingkungan, dan gang.
Kondisi tanah : berkaitan dengan topografi tanah, yaitu kondisi tanah
seperti berada di tepi jalan aspal, kontur tanah rata atau
bergelombang, elevasi.
© Peruntukkan Tanah : berdasarkan dengan tata ruang, perbedaan
peruntukkan yang signifikan mempengaruhi nilai seperti tanah darat
dengan peruntukkan hunian atau perumahan. nBpnmRmhm Mm
1.10
1.14
4.12
+ Untuk penilaian bangunan-bangunan dan sarana pelengkap, digunakan
Metode Kalkulasi Biaya, dengan memperhatikan hal-hal sebagai berikut:
‘+ Biaya Pengganti Baru adalah biaya yang harus dikeluarkan untuk
mendirikan / menggantikan baru aset yang dinilai, dihitung
berdasarkan harga pasar setempat saat ini yang meliputi harga
material, upah kerja, biaya supervisi, biaya tak terduga, biaya jasa
kontraktor, arsitek dan konsultan teknik, termasuk pengeluaran-
Pengeluaran lainnya seperti pengangkutan, asuransi, bea masuk,
Pajak penjualan, biaya pengurusan dan pemasangan, jikalau ada,
tetapi tidak termasuk upah lembur serta prem
* Penyusutan yang dihitung berdasarkan umur efektif dari aset yang
ditentukan sesudah diadakan pemeriksaan fisik atas kondisi dan
Kapasitas saat ini, meliputi kerusakan fisik, kemunduran fungsional
dan kemunduran ekonomis, jikalau ada.
= Kerusakan Fisik
‘Sehubungan dengan umur dan kondisi fisik yang ada antara
lain retak, lapuk, kerusakan pada konstruksi.
— Kemunduran Fungsional
‘Adanya perencanaan yang kurang baik, ukuran, model atau
bentuk yang kurang serasi, umur dan lain-lain,
~ Kemunduran Ekonomis
Akibat_pengaruh dari lvar yang mempengaruhi seperti
Perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah dan
peraturan-peraturan lain yang membatasl.
‘+ Diperhatikan pula tentang besarnya manfaat, peran dan kegunaan
dari aset di maksud.
Tanggal Inspeksi & Tanggal Penilaian
Pemeriksaan properti atau inspeksi lapangan di lokasi dilakukan pada
tanggal 3 Oktober 2017, dan tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal
3 Oktober 2017.
Bahasa & Mata Uang Yang Digunakan
Hasil penilaian disampaikan berupa laporan penilaian terinci, dinyatakan
dalam Bahasa Indonesia dan Mata Uang yang digunakan adalah Rupiah.
Tingkat Kedalaman Investigasi
Tingkat kedalaman investigasi dalam laporan ini adalah sebagai berikut
‘+ Investigasi terhadap objek penilaian pada aset berupa tanah-tanah
dilakukan berdasarkan salinan dan bentuk legalitas yang kami peroleh
dari pemberi tugas.
* Dalam penilaian bangunan-bangunan dan sarana_pelengkap,
spesifikasi bangunan-bangunan dan sarana pelengkap kami ambil
berdasarkan apa yang bisa kami amati secara visual yang dapat kami
lihat, Kami tidak melakukan pengujian laboratorium terhadap pondasi
dan tingkat kekerasan dinding pada bangunan-bangunan, dan kami
‘sesuai dengan anggaran biaya yang kami peroleh dari pemberi tugas. a3
1.14
4.15
* Dalam penilaian ini kami melakukan Investigasi terhadap objek penilaian
secara_keseluruhan dengan pengamatan, serta_penelaahan,
erhitungan dan analisis.
Sifat dan Sumber Informasi Yang Diandalkan
Sifat dan Sumber Informasi yang diandalkan adalah sebagai berikut
+ Informasi primer yang relevan atas obyek penilaian diberikan secara
langsung oleh pemberi tugas selama proses penilaian.
© Informasi primer atas transaksi dan penawaran tanah dan bangunan
diperoleh langsung dari masyarakat sekitar, pihak pengembang atau
pengelola Aset, pejabat pemerintah setempat, jika ada transaksi dan
Penawaran-penawaran yang layak dipercaya dan dapat dijadikan
‘sebagai bahan pertimbangan dalam penentuan nila
‘* Informasi sekunder atas data lain yang diperlukan untuk penilaian
diperoleh dari BTB MAPPI, media cetak, media elektronik dan papan
pengumuman yang layak
Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian
Dalam penilaian ini tidak terdapat kejadian-kejadian penting (subsequent
event) yang bersifat fisik/non fisik terhadap properti yang dinilai dan atau
yang dapat mempengaruhi nilai setelah tanggal penilaian pada tanggal
3 Oktober 2017 sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan
Asumsi Khusus
Inspeksi lapangan yang kami lakukan hanyalah terhadap kondisi fisik objek
penilaian yang dikemukakan dalam laporan ini adalah merupakan kondisi
yang terlihat, sehingga tidak dimaksudkan untuk memeriksa kondisi aset
yang tidak terlihat secara detail, tersembunyi atau tidak memungkinkan
untuk dilihat, dan menurut kami bahwa objek penilaian ini tidak dalam
sengketa, serta disesuaikan lingkup penugasan dalam proposal yang telah
disetujui, sehingga kami mengacu pada kondisi tersebut. LAPORAN PENILAIAN
2.1 Ringkasan Penilaian
Ure
Tanah - SHM No. 809 Rp 48.136.200.000,- Rp 33.695.340.000,-
Rumah Tinggal 2 Lanta
(Luas: 951 m’)
Rp 4.273.794.000, Rp 2.991.660.000,-
+ Sarana Pelengkap Bo ___174.930,000- Rp _122,450.000.-
Jumlah Rp 52.584.924.000,- Rp 36.809.450.000,-
Pembulatan Rp 52.584.900.000,- Rp 36.809.500.000,-
Keterangan:
* Indikasi Nilai Likuidasi untuk aset tanah, bangunan, sarana pelengkap
masing-masing dikalikan dengan 70% dari Nilai Pasar —» bE EERE EERE BER E EB EEEESESE
22
224
Data Penilaian
Lokasi propert ini terletak di tepi sebelah selatan dari Jalan Ciledug Raya, di
wilayah Kecamatan Pesanggrahan.
“Tampak Sebelah Barat
Dari Jalan Cledug Raya
(Propart Berada Di Sebalah Ki)
“Tampak Sebelah Timur
Dat Jalan Cledug Raya
(Propert Berada Di Sebelah Kanan)
‘Tampak Muka/Semping
‘Tampak Muka
Letak lokasi ini kurang lebih 200 meter di sebelah barat dari pertemuan Jalan
Ciledug Raya (Dibawah Flyover) dan Jalan Ulujami Raya, atau kurang lebih
140 meter di sebelah timur dari pertemuan/pertigaan Jalan Ciledug Raya
(Dibawah Flyover) dan Jalan Mujahidin & Jalan Swadharma Raya, serta
kurang lebih 12,2 kilometer di sebelah barat daya dari Pusat Kota DK!
Jakarta (Monumen Nasiona/MONAS).
Titik Koordinat :
Garis Lintang: 6°14'16.27°S Garis Bujur: 106°45'42.62"T
Properti/Aset ini berbatasan dengan :
* Sisi sebelah utara : Jalan Ciledug Raya (Bawah Flyover)
* Sisi sebelah timur — : Bengkel dan Rumah Tinggal
* Sisi sebelah selatan : Rumah Tinggal
* Sisi sebelah barat: Rumah Tinggal, Kantor dan Tanah Kosong =EEB EB BEB HRE BREESE
2.2.2
Jalan Ciledug Raya, yang terletak di depan tanah dimaksud lebamya kurang
lebih 16 meter dengan lalu lintas kurang lebih dilewati + 4 (empat)
kendaraan, 2 (dua) arah atau 4 lajur dibatasi median jalan, dengan
perkerasan jalan dilapis aspal, dilengkapi dengan drainasi terbuka dan
tertutup.
Sesuai informasi yang kami peroleh dari Kepala Dinas Pengawasan dan
Penertiban Bangunan Provinsi DK! Jakarta melalui Rencana Tata Ruang
Wilayah (RTRW, bahwa :
Tanah ini terletak di daerah yang diperuntukan sebagai Zona Campuran,
dengan ketentuan seperti di bawah ini:
= ID Subbiok : 02.019..1
* Koefisien DasarBangunan : 60%
* Koefisien Lantai Bangunan : 1.80
+ Koefisien Bangunan 3
+ Koefisien Dasar Hijau 35%
= Koefisien Tinggi Bangunan : 50%
+ Tipe 2D)
= Partial : KP
Tata Kota DKI Jakarta
Keadaan dan Fasilitas
Bangunan-bangunan yang berdiri di daerah ini secara umum terdiri dari
bangunan-bangunan pertokoaan, perkantoran, perdagangan dan jasa, serta
sebagian masih terdapat pemukiman yang permanen dan sebagian
bertingkat, sedang penduduk sekitamya terdiri dari golongan masyarakat
berpendapatan menengah dan atas. 223
Peta Goggle Earth: Kondisi Lingkungan Sekitar
Pada umumnya pemelinaraan jalan-jalan di daerah sekitar ini adalah
terpelinara dengan baik, dengan lebar jalan antara 6 meter sampai dengan
16 meter, dengan perkerasan jalan dilapis aspal dan beton dan dilengkapi
median jalan, diterangi dengan lampu-lampu mercury dan dilengkapi dengan
drainasi terbuka dan tertutup.
Bangunan-bangunan atau fasilitas menonjol lainnya yang terletak dekat
propertiini dan dapat digunakan sebagai petunjuk, antara lain
+ BINA SARANA INFORMATIKA (KAMPUS G2)
+ APOTIK ULUJAMI
+ ITC CIPULIR
Fasiltas umum seperti aliran listrik, air bersih dan jaringan telepon sudah
tersedia di daerah ini, sedang pengangkutan umum melewati Jalan Ciledug
Raya yang terletak didepan dari lokasi ini
Di lokasi yang dinilai, kebutuhan air bersih didapat dari WTP Kawasan dan
Sumur Bor, sedang aliran listrik diperoleh dari PLN dan mesin Genset
Individual
Data Tanah dan Bentuk Kepemilikan
Berdasarkan salinan surat tanah yang kami peroleh, bahwa aset dimaksud
memiliki bentuk tanah yang tidak beraturan, dengan sebidang tanah yang
terletak di Kelurahan Ulujami, Kecamatan Pesanggrahan, Kota Jakarta
Selatan, Provinsi DKI Jakarta, dilengkapi dengan sertipikat Hak Milik
No. 809, tercatat atas nama Haji Sidik Mursahid, dikeluarkan pada tanggal
30 Juli 1988, Surat Ukur No. 220/1986 tertanggal 17 April 1986 meliputi
tanah seluas kurang lebih 1.570 meter persegi
-10-
as 2.24
Pada gambar situasi dapat diperlihatkan, bahwa properti ini mempunyai
bentuk tidak beraturan, di mana lebar bagian depan kurang lebih 4 meter
sejajar dengan Jalan Ciledug Raya, dengan panjang rata-rata ke dalam atau
ke belakang kurang lebih 392,5 meter.
Topografi properti ini pada umumnya datar, memiliki elevasi tanah bagian
depannya kurang lebih 0,2 meter lebih tinggi dari permukaan jalan
didepannya.
Perkembangan Tanah
Tanah ini pada saat_sekarang sudah dibangun Rumah Tinggal dan
digunakan sebagai Tempat Tinggal, terdiri dari bangunan, sarana
pelengkap, yang kami uraikan secara terperinci dan detail di dalam laporan
ini
Gambar Situasi Tanah
‘SHM No. 809
Luas : 1.570 m2
-1- mene eee ee
23
234
Penilaian Tanah
Data-Data Pembanding Tanah
Data-data pembanding tanah yang kami dapatkan di sekitar properti yang
dapat digunakan sebagai dasar penilaian adalah
* Datat
— Lokasi
— Jenis Properti
~ Luas Tanah
— Surat Tanah
— Elevasi
~ Bentuk Tanah
— Posisi
— Lebar Jalan
~ Peruntukan
~ Sumber Data
— No. Telepon
— Harga Penawaran
+ Data2
~ Lokasi
~ Jens Properti
= Luas Tanah
— Surat Tanah
= Luas Bangunan
~ Elevasi
~ Bentuk Tanah
~ Posisi
~ Lebar Jalan
~ Peruntukan
— Sumber Data
— No. Telepon
- Harga Penawaran
+ Data
= Lokasi
— Jenis Properti
— Luas Tanah
— Surat Tanah
~ Elevasi
~ Bentuk Tanah
~ Posisi
= Lebar Jalan
= Peruntukan
= Sumber Data
— No. Telepon
— Harga Penawaran
Jalan Ciledug Raya
Tanah Kosong
: 4.000 m?
Hak Milk
£ sama dengan permukaan jalan
Kurang beraturan
Tengah
: £16 meter
: Zona Campuran
: Ibu Mayanti
: 0812 1310 1398
Rp 108,000.000.000,-
: Jalan Ciledug Raya
Kantor
1.000 m?
Hak Milk
2.800 m? (2 Lantai)
0,2 di atas permukaan jalan
: Persegi empat
Tengah
+16 meter
Zona Campuran
Bapak Sony
0853 1013 4956
Rp 50.000.000.000,-
Jalan M. Saidi Raya
Tanah Kosong
4.600 m?
: Hak Milk
+ sama dengan permukaan jalan
Kurang beraturan
Tengah
+16 meter
Zona Campuran
: Bapak Saut
: 0852 1050 7397
Rp 56.000.000.000,-
12. EES ERR E REE EEE RE EERE EEE
Dalam menentukan nilai tanah-tanah ini kami membandingkan objek
enilaian dengan data-data yang ditawarkan di sekitar lokasi tersebut diatas
Secara keseluruhan dengan kelebihan dan kekurangan melalui faktor-faktor
Penyesuaian (adjustment) dengan menggunakan Metode Teknik Tambah
Kurang Secara Menyeluruh (Overall A
berikut
idjusment / Pluses Minuses), sebagai
en a me cory cama] am
=e Ge) tcmmerfaim) com) Sg
Mires | worm | al
‘
Anda mungkin juga menyukai
- SK CutiDokumen1 halamanSK CutimanndaBelum ada peringkat
- 2022 04 19 16 01 Office LensDokumen2 halaman2022 04 19 16 01 Office LensmanndaBelum ada peringkat
- Emas BatanganDokumen4 halamanEmas BatanganmanndaBelum ada peringkat
- Penetapan Iuran PertamaDokumen1 halamanPenetapan Iuran PertamamanndaBelum ada peringkat
