PAJAK PENGHASILAN (PPH) DAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS

TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB) ATAS TRANSAKSI JUAL BELI

TANAH DAN ATAU BANGUNAN
( Bahan Penyuluhan Program Pengabdian Masyarakat
Di Kec . Karimunjawa
Kabupaten Jepara

oleh :
Dr. Budi Ispriyarso, SH.,M.Hum
(Dosen FH Undip)

Bagian Hukum Administrasi Negara

Fakultas Hukum
Universitas Diponegoro
Semarang, Agustus 2022
 TRANSAKSI JUAL
BELI ATAS TANAH
DAN BANGUNAN
JENIS PAJAK APA YG
MENGAPA HARUS BAYAR PAJAK
DIKENAKAN dan Dasar
Hukumnya

SIAPA YG BERKEWAJIBAN BAGAIMANA CARA

MEMBAYAR PAJAK PEMBAYARANNYA

Bagaimana
penghitungannya
 MENGAPA HARUS BAYAR PAJAK

KARENA KALAU TIDAK BAYAR PAJAK, MAKA PROSES JUAL BELI , TIDAK
AKAN BISA DIPROSES PPPAT YAITU AJB ( AKTA JUAL BELINYA) DAN LEBIH
LANJUT TIDAK AKAN DAPAT DIPROSES BALIK NAMA DI KANTOR
PERTANAHAN

JENIS PAJAK ATAS TRANSAKSI JUAL BELI

TANAH DAN ATAU BANGUNAN

PAJAK PENJUAL PAJAK PEMBELI

Bea Perolehan hak Atas

Tanah dan Bangunan
PPH BPHTB
SIAPA YANG BERKEWAJIBAN MEMBAYAR PAJAK

PENJUAL : wajib membayar PPh (PPh Final) karena penjual telah memperoleh
penghasilan atas aset (tanah dan atau bangunan) yang dijualnya– PPh pajak pusat
masuk ke kas negara.

PEMBELI : wajib membayar BPHTB , karena pembeli telah

memperoleh hak baru setelah balik namake nama pembeli –
masuk ke kas daerah (Pajak daerah)

BAGAIMANA CARA PEMBAYARAN PAJAK ATAS

TRANSAKSI JUAL BELI

SESTIM – SEL ASESSMENT- wajib pajak seharusnya melakukan penghitungan sendiri dan
pembayaranya, namun prakteknya banyak yang meminta bantuan kepada PPAT untuk
melakukan penghitungan dan pembayarannya
 BERAPA BESARNYA
PAJAK

PAJAK PENJUAL PAJAK PEMBELI

JUAL BELI

PPH BPHTB

2.5 % x harga transaksi 5 % X ( NPOP –NPOPTKP)

Pada saat melakukan jual beli tanah dan bangunan, baik pembeli maupun penjual akan dikenakan pajak. Penjual akan
dikenakan pajak penghasilan (PPh) atas penghasilan yang diterima yang berupa uang pembayaran harga tanah yang
diterimanya, sedangkan pembeli akan dikenakan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) atas perolehan
hak atas tanahnya.

PPH --- Penjual – PP 34/2016

PPh yang dipungut terhadap penjual merupakan PPh Final
Tarip : 2,5 % X harga transaksi
contoh : A menjual tanah dan bangunannya pada B dengan harga Rp. 400.000.000,-
Atas transaksi jual beli tersebut maka A sebagai penjual dikenakan PPh
B sebagai pembeli dikenakan BPHTB
PPh yang dikenakan terhadap A adalah :2,5 % x Rp.400.000.000,- =
Rp.10.000.000,-
 Karakteristik ?

PAJAK YG DIKENAKAN ATAS

( Obyek Pajak )
PHTB

- UU NO.21 / 1997 diubah UU No.20

/2000
PERBUATAN ATAU PERISTIWA
- UU No.28/2009
HUKUM YG MENGAKIBATKAN
UU No.1 /2022 (Perimbangan Keuangan
antara Pemerintah Pusat dan Pem.Daerah ) DIPEROLEHNYA HAK ATAS TANAH
Mencabut : DAN ATAU BANGUNAN OLEH ORANG
PRIBADI ATAU BADAN
UU 28/2009
UU 33/2004

Contoh : JUAL BELI, dsb

Psl 2 ayat (2)

 BPHTB SEBAGAI PAJAK DAERAH

Karakteristik:
- kewenangan pemungutannya, sebelum
dikeluarkannya UU No28 tahun 2009, BPHTB : pajak
Pusat. Setelah UU No.28 tahun 2009 (Psl 85 s.d 93)
BPHTB : PJ Daerah. Mulai 1 Januari 2011, BPHTB
menjadi Pajak Daerah.

- cara pemungutannya, BPHTB termasuk PTL

- Obyeknya : PHTB (Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan ) – beda dengan PBB (obyek PBB adl Bumi
dan Bangunan)
- Subyeknya : subyek pajak yang dikenakan
kewajiban membayar pajak menurut UU-BPHTB.
- Dasar Pengenaan : NPOP (Nilai Perolehan Obyek
Pajak)
- Hasilnya 100 % utk Daerah
 SUBYEK PAJAK

ORANG PRIBADI ATAU BADAN YANG MEMPEROLEH

HAK ATAS TANAH DAN ATAU BANGUNAN

TARIP --- Pajak Pusat TARIP --- Pajak Daerah

5 % x NPOPKP Max 5 % x NPOPKP

SISTEM PEMUNGUTAN PAJAK SELF ASSESSMENT

SIFATNYA PAJAK
OBYEKTIF
Perbedaan BPHTB sebagai Pajak Pusat dan Daerah

PAJAK PUSAT SEMARANG (Perda Kota

( UU 20 / 2000 ) PAJAK DAERAH Smg No.2 Tahun 2011 )
(UU 28 / 2009) –
UU 1/2022

Tarip : 5 % Maksimal 5 % 5 %.

NPOPTKP maksimal : Minimal : Rp.60 juta Rp 60 jt ( Psl 5 ay.7)

Rp. 60 Jt
Utk setiap WP.
UU 1/2022 : Rp.80 juta
 CARA PENGHITUNGAN
BPHTB

Dasar Pengenaan NPOP

Pajak
Minimal
60.000.00
Batas Obyek NPOPTKP 0
Sebelum
Pajak Tidak Kena berlakunya UU
1/2022
Pajak

NPOPKP = NPOP -
Dasar Penghitungan
NPOPTKP
Pajak

Pajak Terutang Max 5 % x

NPOPKP
 Diketahui : A membeli tanah dan Bangunan
dari B di kota Semarang th 2022, harganya :
RP.360.000.000,-
Berapa besarnya PPh dan BPHTB yang harus
dibayar tersebut, jika NPOPTKP Kota Semarang
(Berdasar Perda Nomor 2 Tahun 2011) sebesar
Rp.60.000.000.- Dan Tarip BPHTB sebesar 5 %.

PPh yg harus dibayar A : 2,5 % x Rp.360.000.000,-

:
Rp.9000.000,-
. BPHTB terutang =
5 % X (Rp.360.000.000,- - Rp.60.000.000,- )
= Rp15.000.000,-
NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak)
NPOP atau Nilai Perolehan Objek Pajak yaitu nilai atas perolehan
hak atas tanah dan bangunan dalam perhitungan BPHTB. Dalam hal
ini, NPOP adalah nilai yang sudah disepakati antara penjual dan
pembeli rumah yang tercantum dalam perjanjian pengalihan hak.

NPOPTKP atau Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.

NPOPTKP adalah nilai untuk pengurang perhitungan BPHTB atas Jakarta : 80 jt
peroleh hak tanah dan bangunan. Nilai dari NPOPTKP ini berbeda- Surabaya ; 70 jt
beda tiap wilayahnya, sehingga pengurangannya pun akan Semarang : 60 jt
berbeda-beda tiap wilayahnya.

NPOPKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak)

NPOPKP ini adalah dasar untuk pengenaan pajak BPHTB.