1

MODUL I
PROYEK KONSTRUKSI

I.1. TUJUAN INSTRUKSIONAL

I.1.1 Tujuan Instruksional Umum

1. Memahami apakah proyek itu
2. Memahami siapa pengelola proyek

I.1.2 Tujuan Instruksional Khusus

1. Mengetahui jenis proyek
2. Mengetahui tahapan proyek
3. Mengetahui pihak-pihak yang terlibat dalam proyek

I.2 MATERI KULIAH

1. Pengertian proyek konstruksi
2. Jenis-jenis proyek konstruksi
3. Tahapan-tahapan dalam proyek konstruksi
4. Pihak-pihak yang terlibat dala proyek konstruksi

I.3 POKOK BAHASAN

1.3.1. Pengertian Proyek Konstruksi

Proyek adalah suatu kegiatan yang mempunyai jangka waktu tertentu dengan
alokasi sumber daya terbatas, untuk melaksanakan suatu tugas yang telah digariskan.
Menurut D.I Cleland dan W.R. King (1987), proyek adalah gabungan dari berbagai
sumber daya, yang dihimpun dalam suatu wadah organisasi sementara untuk mencapai
suatu sasaran tertentu. Kegiatan atau tugas yang dilaksanakan pada proyek berupa
pembangunan/perbaikan sarana fasilitas (gedung, jalan, jembatan, bendungan dan
sebagainya) atau bisa juga berupa kegiatan penelitian, pengembangan. Dari pengertian di
atas, maka proyek merupakan kegiatan yang bersifat sementara (waktu terbatas), tidak
berulang, tidak bersifat rutin, mempunyai waktu awal dan waktu akhir, sumber daya
terbatas/tertentu dan dimaksudkan untuk mencapai sasaran yang telah ditentukan.
Pengertian proyek dalam pembahasan ini bidatasi dalam arti proyek konstruksi, yaitu
proyek yang berkaitan dengan bidang konstruksi (pembangunan). Dari pengertian dan
batasan di atas, maka dapat dijabarkan beberapa karakteristik proyek sebagai berikut.

1 4:44:57 PM 2/15/2017
Pengelolaan & Pengendalian Proyek
 2

1. Waktu proyek terbatas, artinya jangka waktu, waktu mulai (awal proyek dan waktu
finish (akhir proyek) sudah tertentu.
2. Hasilnya tidak berulang, artinya produk suatu proyek hanya sekali, bukan produk
rutin/berulang (Pabrikasi).
3. Mempunyai tahapan kegiatan-kegiatan berbeda-beda, dengan pola di awal sedikit,
berkembang makin banyak, menurun dan berhenti.
4. Intensitas kegiatan-kegiatan (tahapan, perencanaan, tahapan perancangan dan
pelaksanaan).
5. Banyak ragam kegiatan dan memerlukan klasifikasi tenaga beragam pula.
6. Lahan/lokasi proyek tertentu, artinya luasan dan tempat proyek sudah ditetapkan, tidak
dapat sembarang tempat.
7. Spesifikasi proyek tertentu, artinya persyaratan yang berkaitan dengan bahan, alat,
tenaga dan metoda pelaksanaannya yang sudah ditetapkan dan harus memenuhi prosedur
persyaratan tersebut.

1.3.2. Jenis Proyek Konsturksi

Proyek konstruksi berkembang sejalan dengan perkembangan kehidupan manusia
dankemajuan teknologi. Bidang-bidang kehidupan manusia yang makin beragam
menuntut industri jasa konstruksi, membangun proyek-proyek konstruksi sesuai dengan
keragaman bidang tersebut. Proyek konstruksi untuk bangunan pabrik tentu berbeda
dengan bangunan gedung untuk sekolah. Proyek konstruksi bendungan, terowongan,
jalan, jembatan dan proyek teknik sipil lainnya membutuhkan spesifikasi, keahlian dan
teknologi tertentu, yang tentu berbeda dengan proyek perumahan/pemukiman (Real
Estate). Memang agak sulit mengkategorikan jenis-jenis proyek dalam kategori-kategori
/jenis yang rinci dan tegas, namun secara umum (garis besar) klasifikasi/jenis proyek
konstruksi dapat dibagi menjadi.
1. Proyek konstruksi bangunan gedung (Building Construction)
Proyek konstruksi bangunan gedung mencakup bangunan gedung perkantoran, sekolah,
pertokoan, rumah sakit, rumah tinggal dan sebagainya. Dari segi biaya dan teknologi
terdiri dari yang berskala rendah, menengah, dan tinggi. Biasanya perencanaan untuk
proyek bangunan gedung lebih lengkap dan detail. Untuk proyek-proyek pemerintah (di

2 4:44:57 PM 2/15/2017
Pengelolaan & Pengendalian Proyek
 3

Indonesia) proyek bangunan gedung ini dibawah pengawasan/pengelolaan DPU sub

Dinas Cipta Karya.
2. Proyek bangunan perumahan/pemukiman (Residential Contruction/Real Estate)
Di sini proyek pembangunan perumahan/pemukiman (real estate) dibedakan
denganproyek bangunan gedung secara rinci yang didasarkan pada klase
pembangunannya serempak dengan penyerahan prasarana-prasarana penunjangnya, jadi
memerlukan perencanaan infrastruktur dari perumahan tersebut (jaringan transfusi,
jaringan air, dan fasilitas lainnya). Proyek pembangunan pemukiman ini dari rumah yang
sangat sederhana sampai rumah mewah, dan rumah susun. Di Indonesia pengawasan di
bawah Sub Dinas Cipta Karya.
3. Proyek konstruksi teknik sipil/proyek
Konstruksi rekayasa berat (Heavy Engineering Construction) umumnya proyek yang
masuk jenis ini adalah proyek-proyek yang bersifat infrastruktur seperti proyek
bendungan, proyek jalan raya, jembatan, terowongan, jalan kereta api, pelabuhan, dan
lain-lain. Jenis proyek ini umumnya berskala besar dan membutuhkan teknologi tinggi.
4. Proyek konstruksi industri (Industrial Construction)
Proyek konstruksi yang termasuk dalam jenis ini biasanya proyek industri yang
membutuhkan spesifikasi dan persyaratan khusus seperti untuk kilang minyak, industri
berat/industri dasar, pertambangan, nuklir dan sebagainya. Perencanaan dan
pelaksanaannya membutuhkan ketelitian dan keahlian/ teknologi yang spesifik.
1.3.3. Tahapan Proyek Konstruksi
Secara garis besar tahapan proyek konstruksi dapat dibagi menjadi:
1. tahap perencanaan (planning)
2. tahap perancangan (design)
3. tahap pengadaan/pelelangan
4. tahap pelaksanaan (construction)
Masing-masing tahap proyek di atas dibagi lagi dalam beberapa kegiatan yang lebih
detail.
1. Tahapan Perencanaan (Planning)
Merupakan penetapan garis-garis besar rencana proyek, mencakup: recruitment konsultan

3 4:44:57 PM 2/15/2017
Pengelolaan & Pengendalian Proyek
 4

(MK, perencana) untuk menterjemahkan kebutuhan pemilik, pembuatan TOR, survey,

feasibility studies studi kelayakan proyek, pemilihan design, schematic design, program
dan budget, financing. Disini merupakan tahap pengelolaan (briefing), studi, evaluasi dan
program yang mencakup hal-hal teknis ekonomis, lingkungan, dll.
Hasil dari tahap ini adalah:
a. laporan survey
b. studi kelayakan
c. program dan budget
d. TOR (Term Of Reference)
e. master plan
2. Tahap Perancangan (Design)
Tahap Perancangan terdiri dari:
a. Prelimenery Design (Pra Rancangan)
yang mencakup:
kriteria desain, skematik desain, proses diagram blok plan, rencana tapak, potongan,
denah, gambar situasi/site plan tata ruang, estimasi cost (kerja global).
b. Design Development (Pengembangan Rancangan)
Merupakan tahap pengembangan dari pra rancangan yang sudah dibuat dan perhitungan-
perhitungan yang lebih detail, mencakup:
1) perhitungan-perhitungan detail (struktural maupun non struktural) secara terperinci.
2) gambar-gambar detail (gambar arsitektur, elektrikal, struktur, mekanikal, dsb.)
3) outline specification (garis besar)
4) estimasi cost untuk konstruksi secara terperinci.
c. Disain akhir dan penyiapan dokumen pelaksanaa (final design & construction
document)
Merupakan tahap akhir dari perencanaan dan persiapan untk tahap pelelangan,
mencakup:
1) gambar-gambar detail, untuk seluruh bagian pekerjaan
2) detail spesifikasi
3) bill of quantity (daftar volume)
4) estimasi biaya konstruksi (secara terperinci)

4 4:44:57 PM 2/15/2017
Pengelolaan & Pengendalian Proyek
 5

5) syarat-syarat umum administrasi dan peraturan umum (dokumen lelang)

3. Tahap Pengadaan/Pelelangan
Pengadaan/pelelangan dilakukan untuk:
a. pengadaan konsultan
1) Konsultan Perencanaan/MK setelah gagasan awal/TOR ada.
2) Konsultan pengawas/supervisi setelah dokumen lelang ada
b. Pengadaan kontraktor setelah dokumen lelang ada
Tahap ini akan disampaikan lebih lanjut pada bab lain.
4. Tahap pelaksanaan (construction)
Merupakan pelaksanaan pembangunan konstruksi fisik yang telah dirancang pad tahap
design. Pada tahap ini, setelah kontrak ditandatangani, SPK dikeluarkan, maka pekerjaan
pelaksanaan dilakukan. Pek. Pelaksanaan mencakup.
a. rencana kerja (time schedule)
b. pembagian waktu secara terperinci
c. rencana lapangan (site plan/instalation) rencana peletakan bahan, alat dan
bangunanbangunan
pembantu lainnya.
d. organisasi lapangan
e. pengadaan bahan/material
f. pengadaan dan mobilisasi alat
g. pengadaan dan mobilisasi tenaga
h. pek. persiapan dan pengukuran (stake out)
Pelaksanaan pekerjaan konstruksi untuk gedung berbeda dengan pekerjaan konstruksi
jalan atau konstruksi bendungan, pelabuhan, dsb.
Pada pekerjaan konstruksi 4 target yang harus dicapai kontraktor:
a. selesai dengan mutu/kualitas paling tidak asma dengan yang ditentukan dalam
spec/perencanaan.
b. selesai dengan waktu ≤ waktu perencanaan
c. selesai dengan biaya ≤ biaya yang direncanakan
d. selesai dengan tidak menimbulkan dampak lingkungan (sosial, fisik, dan administratif)
e. pemeriksaan lab/testing

5 4:44:57 PM 2/15/2017
Pengelolaan & Pengendalian Proyek
 6

f. penyerahan pertama
g. masa pemeliharaan
h. penyerahan kedua
secara schematis tahapan/proses proyek konstruksi dapat dijabarkan sebagai berikut:

Gambar 1.1 Tahapan proyek konstruksi

1.4. Pihak-pihak yang terlibat dalam proyek
Pihak-pihak yang terlibat dalam pelaksanaan proyek (unsur-unsur penyelenggara
proyek) antara lain:
1. Pemberi tugas/pemilik (owner), yaitu orang atau badan yang
memerintahkan/memberikan pekerjaan (proyek) kepada pihak lain (konsultan/kontraktor)
untuk dilaksanakan dan membayar serta menerima hasili pekerjaan tersebut.
2. Pemimpin proyek/pemimpin bagian proyek, yaitu orang yang ditunjuk oleh pemilik
untuk memimpin dan bertindak sebagai pemilik di dalam pengelolaan/penyelenggaraan
proyek.
3. Konsultan
a. Konsultan MK, yaitu badan yang mempunyai sertifikasi MK dan diberi tugas oleh
pemilik sebagai wakilnya dalam pengelolaan proyek, mewujudkan kebutuhan pemilik,
sejak awal proyek (tahap perencanaan) sampai terwujudnya bangunan/proyek (tahap
pelaksanaan)
b. Konsultan perencana, yaitu badan usaha/orang yang ditunjuk oleh pemilik/pemberi
tugas untuk membuat perencanaan/perancangan lengkap tentang proyek yang
diinginkan, sehingga siap dilelangkan dan dilaksanakan.
c. Konsultan pengawas (supervisi), yaitu badan usaha/orang yang diberi tugas/ditunjuk
oleh pemilik/pemberi tugas untuk melaksanakan pengawasan/pengendalian
pelaksanaan proyek (tahap construction), agar sesuai dengan perencanaannya.

6 4:44:57 PM 2/15/2017
Pengelolaan & Pengendalian Proyek
 7

Pengendalian dan pengawasannya mencakup

1) pengendalian waktu
2) pengendalian mutu
3) pengendalian biaya
4. Kontraktor
Yaitu badan usaha/orang yang disetujui/ditunjuk pemilik untuk melaksanakan pekerjaan
fisik proyek sesuai dengan perancangan yang telah ditentukan perencana yang tertuang
pada gambar-gambar rencana dan spesifikasi (syarat-syarat) yang telah ditentukan
didalam kontrak kemudian menyerahkannya pada pemilik.
5. Pihak-pihak yang terlibat secara tidak langsung pada proyek
Seperti: suplier (pemasok), badan/lembaga yang memberi izin (PLN, Depnaker, DPU,
dsb.), lembaga keuangan, dsb. Secara umum pihak-pihak yang terlibat dalam suatu
proyek konstruksi dapat terlihat pada gambar.

7 4:44:57 PM 2/15/2017
Pengelolaan & Pengendalian Proyek
 MODUL II

ORGANISASI PROYEK KONSTRUKSI

2.1. Pengertian Organisasi

Ketika dua orang atau lebih dalam suatu kelompok kerja yang tidak terlalu besar yang
menangani suatu pekerjaan secara bersama-sama mereka ini dapat jadi mecapai hasil
yang baik sesuai dengan yang direncanakan. Tetapi bila keterlibatan orang-orang
yang bekerja semakin banyak, misalnya di dalam suatu perusahaan dengan bidang
kerja masing-masing yang berbeda maka sudah barang tentu diperlukan suatu
ornganisasi kerja yang dapat mengatur kegiatan yang satu dengan yang lainnya secara
terpadu. Dengan organisasi kerja yang baik diharapkan akan memberikan hasil
efisiensi yang tinggi dan tepat waktu. Oleh karena itu pemberian organisasi di dalam
pekerjaan Teknik Sipil merupakan suatu keharusan.
Beberapa pendapat mengenai definisi organisasi (Sugeng DJ, 1991), antara lain dapat
dikemukakan sebagai berikut ini:
1. Money, YD : Organisasi ialah bentuk setiap kerja sama manusia untuk pencapaian
tujuan bersama.
2. Mc. Farland : Organisasi ialah suatu kelompok manusia tertentu yang
mengembangkan usahanya untuk pencapaian suatu tujuan.
3. Dimock : Organisasi ialah perpaduan secara sistematis dari bagian-bagian yang
saling berkaitan untuk membentuk suatu kesatuan yang bulat melalui wewenang
koordinasi dan pengawasan dalam usaha mencapai tujuan yang telah ditentukan.
Dari uraian tersebut di atas dapat disimpulkan bahwa organisasi adalah kumpulan
sekelompok orang yang bekerja dengan bidang keahlian masing-masing secara
bersama-sama untuk mencapai tujuan yang sama agar mendapatkan nilai efisiensi
kerja dan tepat waktu.
Ada beberapa keuntungan dari organisasi yaitu:
a. sebagai pembagi tugas antara masing-masing yang terlibat dalam kegiatan,
b. koordinasi masing-masing unit kegiatan dapat berjalan dengan lancar,
c. penempatan tenaga ahli sesuai dengan spesialisasi,

1
d. pengawasan pimpinan terhadap bawahan dapat dilakukan dengan mudah.
2.2. Bentuk/Tipe Organisasi
Pada saat masing-masing bagian pekerjaan dilaksanakan adalah penting untuk
menggambarkan tujuan organisasi secara sederhana yang dapat menunjukkan
hubungan
kegiatan antara personil satu dengan yang lainnya. Ada tiga tipe/bentuk organisasi
yang umum ditemui yaitu sebagai berikut ini:
1. Organisasi Garis (“Line Organization”)
Organisasi garis yaitu setiap pekerjaan di bawah pengawasan dan perintah langsung
pimpinan. Pimpinan mempunyai kewenangan yang penuh untuk menjalankan roda
kegiatan organisasi. Organisasi garis ini paling umum ditemui dalam pekerjaan
konstruksi yang tidak terlalu besar.

2. Organisasi Garis dan Staf (“Line and Staff Organization”)

Organisasi garis ini digunakan dalam proyek yang lebih luas. Disini fungsi kontrol
sebagian sudah ada pelimpahan kewenangan pada staf yang berada di bawah
pimpinan.
Setiap bagian/pekerja mempunyai tugas dan tanggung jawab sendiri-sendiri. Sudah
ada
hubungan antara pekerja bagian bawah dengan pimpinan. Sebagai contoh struktur tipe
ini
dapat dilihat pada gambar 3.2 di bawah ini

2
3. Organisasi Staf/Fungsional
Organisasi ini melibatkan lebih banyak bagian-bagian/divisi-divisi dimana masing-
masing bagian/divisi sudah mempunyai kewenangan sendiri-sendiri. Kewenangan ini
diberi pada pimpinan tingkat di atasnya.
Untuk aktivitas-aktivitas khusus, kewenangan pimpinan tingkat atasnya dapat
berlangsung melalui saluran-saluran lain sesuai dengan struktur formal yang telah
ditetapkan. Didalam gambar dapat dilihat bahwa untuk aktivitas-aktivitas tertentu
yang berhubungan dengan tugas Direktur 1, disamping dia telah mempunyai unit-unit
sebagai pembantu langsung, tetapi direktur 1 beserta pembantunya dapat saja
berhubungan dengan unit-unit di bawah direktur 2.

4. Organisasi Matriks
Organisasi matriks dimaksudkan untuk menjembatani hubungan menyeluruh antara
kegiatan perkembangan dan kegiatan proyek/lapangan. Struktur ini menggambarkan
mekanisme arus kerja, wewenang, tanggung jawab, koordinasi dan komunikasi dapat
terlaksana secara tegak lurus, mendatar dan menyilang. Dengan demikian berbagai
disiplin dalam perusahaan dapat dipadukan untuk mencapai sasaran yang telah
ditentukan. Organisasi ini juga diharapkan dapat memberikan tanggapan yang tepat
terhadap kebutuhan proyek.

3
2.3. Organisasi proyek
Organisasi proyek yang menggambarkan hubungan antara orang-orang/badan usaha
yang
terlibat dalam pelaksanaan pekerjaan bangunan di lapangan.
Ada dua bentuk organisasi yang digunakan saat ini pada proyek konstruksi yaitu:
organisasi proyek konvensional dan organisasi proyek manajemen konstruksi.
2.3.1. Organisasi Proyek Konvensional
Organisasi proyek konvensional yaitu organisasi yang sudah lazim berlaku
pada pelaksanaan proyek di lapangan. Dalam bentuk yang sederhana ada empat unsur
yang terlibat yaitu:
1. Pemberi tugas/pemilik proyek,
2. Perencana,
3. Pengawas,
4. Kontraktor.
Dalam bentuk bagan dapat dilihat di bawah ini

4
Hubungan antara masing-masing unsur pelaksana proyek yaitu sebagai berikut:
a. Pemilik dengan perencana
Terikat dengan suatu kontrak kerja. Pemilik berkewajiban membayar hasi kerja
perencanaan, dan perencana berkewajiban membuat perencanaan lengkap sehingga
pekerjaan dapat dilaksanakan di lapangan.
b. Pemilik dan pengawas
Terikat dengan suatu kontrak kerja. Pemilik berkewajiban membayar hasil kerja
pengamasan yang biasanya hasi kerja pengawas berupa “man-month” tenaga.
Pengawas berpegang pada standart spesifikasi sehingga kualitas pekerjaan dapat
terjamin dan mempunyai kewajiban memberi laporan baik kualitas maupun
kuantitas.
c. Pemilik dan Pelaksana
Terikat dengan suatu kontrak kerja. Pemilik berkewajiban membayar hasil
pekerjaan pelaksana berupa pekerjaan fisik di lapangan. Pelaksana berkewajiban
menyelesaikan pekerjaan sesuai dengan rencana waktu dan sesuai persyaratan
kualitas maupun kuantitas.
d. Perencana, Pengawas dan Pelaksana
Tidak ada ikatan kontrak kerja. Masing-masing unsur berdiri sendiri-sendiri sesuai
dengan bidang kerja dan tanggung jawab. Bila diperlukan pengawas dapat
mengadakan konsultasi dengan perencana. Pengawas secara berkala mengadakan
koordinasi dengan pelaksana guna kelancaran pekerjaan. Pihak pelaksana tidak
mempunyai hubungan langsung dengan perencana.
2.3.2. Organisasi Proyek Manajemen Konstruksi
Semakin berkembang dan kompleknya tugas-tugas yang terdapat pada

5
pekerjaan konstruksi, dewasa ini dirasakan struktur organisasi yang konvensional
tidak lagi mampu mengkoordinasikan seluruh tugas-tugas yang ada. Untuk proyek-
proyek yang besar yang harus dilaksanakan oleh beberapa kontraktor maka pemilik
proyek dapat memberikan kepercayaan penuh pada suatu badan yang disebut
Manajemen Konstruksi (MK) yang bertindak dan atas nama pemilik sebagai
manajer.Struktur organisasi yang menggambarkan manajemen konstruksi ini dapat
dilihat seperti dibawah ini.

Manajemen Konstruksi bertanggung jawab kepada pemilik proyek untuk

mengkoordinasi seluruh kegiatan yang terpadu yang dimulai dari tahap
awal/perencanaan sampai pada penyelesaian akhir proyek.
Pada struktur di atas ada empat unsur yang terlibat dalam pelaksanaan
pembangunan yaitu: Pemilik Proyek, Tim Manajemen Konstruksi, Perencana dan
Kontraktor. Pada struktur organisasi ini peran “Tim Manajemen Konstruksi” dapat
diuraikan sebagai berikut:
1) Bekerja sama dengan pemilik dan perencana sejak awal desain sampai pada
penyelesaian konstruksi.
2) Bertindak sebagai pimpinan konstruksi dalam segala hal yang berkaitan dengan hal
konstruksi.
3) Memberikan rekanan mengenai penyempurnaan desain, teknologi, konstruksi,
penjadwalan serta segi ekonomi.
4) Mengusulkan anggaran biaya, jadwal dan persyaratan kualitas pada tahap
pelaksanaan.
5) Mengadakan koordinasi semua pekerjaan kontraktor-kontraktor, baik berupa
pembayaran perubahan tuntutan, tagihan serta pengawasan.

6
6) Memberikan informasi mengenai keadaan proyek kepada pemilik.
Dalam praktek ada dua kemungkinan langkah yang akan ditempuh oleh pemilik
proyek dalam pengadaan jasa perencana dan MK.
I. Pemilik mengadakan kontrak terlebih dahulu dengan MK, kemudian baru kontrak
dengan perencana.
II. Pemilik mengadakan kontrak lebih dahulu dengan perencana, setelah perencana
selesai baru mengadakan kontrak dengan MK.
Kedua langkah tersebut punya keuntungan dan kerugian. Struktur seperti
gambar di atas masih mempunyai kelemahan yaitu: meskipun perusahaan MK dapat
dikatakan sebagai pimpinan dari tim pelaksana proyek, tetapi secara hukum MK tidak
mempunyai kewenangan yang melebihi beberapa kontraktor. Apabila terjadi
perselisihan atau gangguan dalam proses antar unsur pelaksana yang terlibat boleh
jadi akan timbul kemacetan. Penyelesaian jalan keluarnya dapat dibuat struktur seperti
gambar di bawah ini.

Pada struktur ini “Kontraktor Utama” secara penuh bertanggung jawab terhadap
selesainya pekerjaan sub kontraktor, tetapi sub kontraktor bukan merupakan bagian
dari struktur organisasi. Tetapi struktur ini jarang digunakan karena secara prinsip
mempunya dua kekurangan yaitu:
1. ada pengeluaran/pembiayaan yang ganda untuk kontraktor utama dan pajak sub
kontraktor.
2. keberadaan tugas MK dan kontraktor utama kemungkinan dapat saling tumpang
tindik atau saling lempar tanggung jawab.

2.4. Organisasi Lapangan

Organisasi lapangan yaitu suatu kumpulan tim organisasi yang bertugas khusus untuk

7
menjamin kelancaran kegaiatan lapangan, yang fungsi pokoknya yaitu: Pengawasan,
pelaksanaan dan administrasi.
Bentuk organisasi ini disesuaikan dengan jenis konstruksi pekerjaan yang akan
dilaksanakan.
Oleh karena itu ada beberapa hal yang perlu dipertimbangkan dalam menentukan
bentuk struktur Organisasi yang akan digunakan antara lain:
1. perbedaan ragam kerja,
2. kekhususan bidang kerja,
3. kondisi tenaga kerja,
4. persoalan-persoalan yang mungkin dihadapi.
Untuk organisasi yang menggunakan jasa, MK biasanya MK inilah yang menentukan
dan menetapkan suatu organisasi lapangan yang sesuai sehingga hubungan antara
pemilik, perencana dan kontraktor dapat berjalan lebih efektif, dan umumnya bentuk
organisasi yang sesuai di lapangan yaitu: “Organisasi fungsional dan staff”.
Unsur-unsur yang terlibat selama pelaksanaan pekerjaan berlangsung dalam skala
proyek yang cukup besar yaitu:
a. perencanaan konstruksi
b. pengawas lapangan
c. perencana biaya
d. kontrol biaya dan schedule
e. administrasi kontrak
f. pengawas kualitas dan kontrol
g. administrasi program keselamatan kerja
h. perencanaan tenaga kerja
i. perencanaan peralatan
j. publik relation (humas)
k. pelayanan masa pemeriksaan
Bentuk organisasi yang lengkap seperti ini dapat dilihat pada bagan struktur di bawah
ini.

8
2.5. Organisasi Tradisional
Ciri-ciri bentuk organisasi semacam ini adalah:
1. Konsultan perencana terpisah
2. Kontraktor utama tunggal
3. Banyak melibatkan subkontraktor atau dikerjakan sendiri oleh kontraktor utama
4. Jenis-jenis kontrak biasanya diterapkan: harga tetap (fixed cost), harga satuan (unit
price),
maksimum bergaransi, kontrak biaya tambah-upah tetap.

2.6. Organisasi Swakelola (Pembangunan-Pemilik)

Ciri-ciri bentuk organisasi proyek swakelola adalah:
1. Pemilik proyek bertanggung jawab atas perencanaan dan pelaksanaan proyek
(bertindak sebagai konsultan perencana dan kontraktor)
2. Pekerjaan dapat dilaksanakan dengan kemampuan sendiri secara fakultatif atau
dilaksanakan oleh kontraktor/subkontraktor.

9
3. Jenis kontrak yang diterapkan: harga tetap, harga satuan, kontrak yang
dinegosiasikan.

2.7. Organisasi Proyek Putar Kunci (Turn-Key Project)

Ciri-ciri bentuk organisasi proyek putar kunci di mana konsultan-kontraktor berfungsi

sebagai perencana dan pelaksanaan adalah:
1. Satu perusahaan yang bertanggung jawab baik untuk perencanaan maupun
pelaksanaan konstruksi.
2. Melibatkan kontraktor spesialis.
3. Jenis kontrak yang diterapkan: harga tetap, harga maksimum bergaransi, kontrak
konstruksi desain dengan biaya tambah upah tetap.
Organisasi proyek memisahkan kegiatan perencanaan dengan kegiatan pengawasan
pelaksanaan proyek. Ciri-ciri bentuk organisasi putar kunci dimana konsultan-
kontraktor berfungsi sebagai perencana dan pengawas adalah:
a. Pihak yang bertanggung jawab terhadap kegiatan perencanaan berbeda dengan
pihak yang bertanggung jawab terhadap pengawasan.
b. Jenis kontrak yang diterapkan: harga tetap, harga maksimum bergaransi, kontrak
konstruksi desain dengan biaya tambah upah tetap.
2.8. Organisasi yang Memisahkan Perencanaan – Pengawasan

10
2.9. Organisasi Proyek Menggunakan Konsultan Manajemen
Ciri-ciri bentuk organisasi proyek yang menggunakan konsultan manajemen sebagai
manajer konstruksi adalah manajer konstruksi umumnya tidak bertindak sebagai
wakil dari pemilik.

BENTUK ORGANISASI
Adapun bentuk/tipe organisasi dapat dikelompokkan menjadi lima, yaitu:
Organisasi Garis

Karakteristik organisasi garis (line organization) adalah:

a. Bentuk organisasi tertua dan paling sederhana

11
b. Jumlah karyawan sedikit; pemilik merupakan pimpinan tertinggi
c. Pemberian wewenang dan tanggung jawab bergerak vertikal dari atas ke bawah
Keunggulan dan kekurangan bentuk organisasi ini adalah:
Keunggulan:
a. Bentuk organisasi sederhana, mudah dipahami dan dilaksanakan.
b. Pembagian tugas, tanggung jawab dan wewenang cukup jelas.
c. Pengambilan keputusan dapat dilakukan secara cepat karena
Kekurangan:
a. Bentuk organisasi tidak fleksibel
b. Kemungkinan pimpinan bertindak otokratis cukup besar
c. Ketergantungan pada seseorang cukup besar; jika salah satu “hilang’, akan terjadi
kekacauan.
Organisasi Garis dan Staf

Dalam organisasi garis dan staf (line and staf organization) ini, terdapat dua
kelompok orang yang berpengaruh dalam menjalankan organisasi, yaitu:
 Orang yang menjalankan tugas pokok untuk pencapaian tujuan.
 Orang menjalankan tugas berdasarkan keahlian yang dimiliki, berfungsi
memberikan saran kepada unit operasional.
Keunggulan:
 Pembagian tugasnya jelas (antara orang yang menjalankan tugas pokok dan
memberi saran)
 Pengambilan keputusan lebih matang.
 Dikembangkan dengan spesialisasi keahlian.
 Adanya staf ahli yang memungkinkan pencapaian pekerjaan lebih baik.
Kekurangan:

12
 Saran dari staf mungkin sulit dilaksanakan karena kurang adanya tanggung jawab
pekerjaan.
 Jika pejabat garis mengabaikan gagasan dari staf maka gagasan menjadi tidak
berguna.
 Bagi pelaksana opersional, perbedaan antara perintah dengan saran tidak selalu
jelas.
Organisasi Fungsional

Organisasi fungsional (functional organization) mendasarkan pembagian tugas serta

kegiatan pada spesialisasi yang dimiliki pejabatnya. Dalam organisasi ini, seorang
bawahan dapat menerima beberapa instruksi dari beberapa pejabat serta harus
mempertanggungjawabkannya pada masingmasing pejabat yang bersangkutan.
Keunggulan:
 Adanya spesialiasi yang menyebabkan tugas dilaksanakan dengan baik.
 Koordinasi antara orang-orang dalam satu fungsi mudah dijalankan.
Kekurangan:
 Ditinjau dari sudut karyawan, banyaknya atasan akan membingungkan
 Terjadi saling mementingkan fungsi masing-masing sehingga menyebabkan
koordinasi menyeluruh sulit dijalankan.
 Mutasi pekerjaan sulit dikerjakan telah terspesialisasi.

Organisasi Matrik

13
Bentuk organisasi matrik (matrix organization) ini masih terbagi ke dalam beberapa
bentuk organisasi, yaitu organisasi matrik lemah (weak matrix), organisasi matrik
seimbang (balance matrix), organisasi matrix kuat (strong matrix) dan kemudian
organisasi proyek. Organisasi matrik merupakan bentukan baru dari organisasi
fungsional. Bentukan organisasi baru yang beranggotakan staf dari setiap fungsi yang
ada disebut organisasi matrik lemah. Bentukan baru ini nantinya akan menjadi sebuah
tim proyek yang ditugaskan untuk mengelola proyek konstruksi di lapangan.
Kelemahan bentuk organisasi ini adalah tim yang dibentuk semuanya memiliki
kualifikasi staf bukan manajer sehingga kemampuan manajerialnya sangat terbatas
(Gambar 3.9).
Organisasi matrik seimbang terjadi manakala salah satu anggota dari bentuk
organisasi matrik lemah diangkat menjadi seorang manajer yang bertugas sebagai
pemimpin tim, selalu pejabat yang berfungsi menjalankan delapan fungsi grup atau
tim, selalu pejabat yang berfungsi menjalankan delapan fungsi manajemen, yaitu
menetapkan tujuan, perencanaan, pengorganisasian, pengisian staf, pengarahan,
pengawasan, pengendalian dan koordinasi (Gambar 3.10). Namun, mengangkat
salah satu staf menjadi kepala proyek tanpa disertai pertimbangan kemampuan yang
seharusnya dimiliki oleh kepala proyek dapat membuat organisasi tidak bekerja
sebagaimanan yang diharapkan. Untk merespon hal tersebut maka dikembangkan
organisasi matrik yang kuat (gambar 3.11), dimana kepala proyek diambil dari
seseorang yang memang mempunyai kualifikasi sebagai kepala proyek. Organisasi
bentukan baru ini disebut organisasi proyek yang sering kita jumpai di berbagai jenis
proyek konstruksi (Gambar 3.12).

14
15
Organisasi Panitia
Pada umumnya, organisasi panitia (commite organization) dibentuk dalam waktu
terbatas dan bertujuan melaksanakan tugas kegiatan tertentu.
Ciri-ciri organisasi panitia:
 Jangka waktu pelaksanaan tugas/kegiatan terbatas, volume kegiatan tertentu.
 Kepemimpinan dan tanggung jawab dilaksanakan bersama.
 Semua anggota dan pimpinan mempunyai tanggung jawab, wewenang dan hak
yang sama.
 Para anggota dikelompokkan menurut bidang tugas kegiatan tertentu dan
dilaksanakan dalam bentuk satuan tugas.
Keunggulan:
 Keputusan dapat diambil secara cepat.
 Pembinaan kerja sama antaraanggota mudah dilaksanakan.
Kekurangan:
 Jalur perintah sering membingungkan
 Sulit menentukan penanggung jawab apabila terjadi hambatan.
 Kemampuan anggota kurang dapat berkembang.

16
17