BAB III

MANAJEMEN PROYEK KONSTRUKSI

3.1 Pendahuluan

Proyek Konstruksi adalah suatu rangkian kegiatan yang hanya satu kali

dilaksanakan dan umumnya berjangka pendek. Dalam rangkaian kegiatan

tersebut,ada suatu proses yang mengolah sumber daya proyek menjadi suatu hasil

kegiatan yang berupa bangunan. Proses yang terjadi dalam suatu rangkaian

kegiatan ini yang melibatkan pihak – pihak yamg terkait, baik itu secara langsung

maupun tidak langsung. Hubungan yang terlibat dalam suatu proyek dibedakan

atas hungan fungsional dan hubungan kerja. Dengan banyaknya pihak – pihak

yang terlibat dalam suatu proyek mengakibatan terjadinya konflik yang sangat

besar sehinga dapat dikatakan bahwa proyek konstruksi mengandung konflik

yang cukup tinggi.

3.2 Proyek

Proyek konstruksi mempunyai tiga karakteristik yang dapat dipandang

secara tiga dimensi. Tiga karakteristik tersebut adala :

 Bersifat unik

Keunikan dari proyek konstruksi adalah : tidak pernah terjadi kegiatan yang

sama persis ( tidak ada proyek yang identik, yang ada adalah proyek yang sejenis),

dan bersifat sementara, yang selalu terlibat grup pekerja yang berbeda – beda.
  Dibutuhkan sumber daya (resources)

Setiap proyek konstruksi membutuhkan sumber daya, yaitu pekerja dan

sesuatu (uang, mesin, metoda, material). Dimana pengorganisasian itu semua

dilakukan oleh manajer proyek. Dimana sebagai seorang manajer dibutuhkan

pengetahuan yang harus dipelajari dan bersifat teknis, seperti mekanika rekayasa,

fisika bangunan, computer scienci, constuction management. Penetahuan tentang

teori kepemimpinan secara tidak langsung dibutuhkan oleh manajer proyek dan

harus dipelajari.

 Organisasi

Setiap organisasi mepunyai keragaman tujuan dimana didalamnya terlibat

sejumlah individu dengan keahlian yang bervariasi, perbedaan ketertarikan,

kepribadian yang bervariasi, dan ketidakpastian. Dimana langkah awal yang harus

dilakukan oleh manajer proyek adalah menyatukan visi menjasi satu tujuan yang

ditetapkan oleh organisasi.

Proses penyelesaian proyek konstruksi harus berpegang pada tiga kendala:

sesuai dengan spesifikasi yang ditetapkan, sesuai dengan time schedule, dan

sesuai dengan biaya yang direncanakan.

Suatu rangkaian kegiatan dalam proyek konstruksi dapat dibedakan menjadi

dua jenis, yaitu kegiatan rutin dan kegiatan proyek. Kegiatan rutin adalah suatu

rangkaian kegiatan yang terus menerus, berulang, dan berlangsung lama.

Sedangkan kegiatan proyek adalah suatu rangkaian kegiatan yang dilakukan

hanya satu kali dilaksanakan dan umumnya berlangsung dalam jangka waktu
pendek. Oleh karena itu, suatu kegiatan proyek mempunyai awal dan akhir

kegiatan yang jelas serta hasil kegiatan yang bersifat unik.

SUMBERDAYA KEGIATAN HASIL

PROYEK PROYEK KEGIATAN
INPUT

OUTPUT
PROSES
3.3 Jenis – jenis Konstruksi

Proyek konstruksi dapat dibedakan menjadi dua jenis kelompok bangunan,

yaitu:

Bangunan gedung: rumah, kantor, pabrik dan lain – lain.

Ciri-ciri dari kelompok bangunan ini adalah:

a. Proyek konstruksi menghasilkan tempat orang bekerja atau tinggal.

b. Pekerjaan dilaksanakan pada lokasi yang relatif sempit dan kondisi pondasi

pada umumnya sudah diketahui.

c. Dibutuhkan manajemen terutama untuk progressing pekerjaan.

Bangunan sipil : jalan, jembatan, bendungan, dan infrastuktur lainya.

Ciri-ciri dari kelompok bangunan ini adalah:

a. Proyek konstruksi dilaksanakan untuk mengendalikan alam agar berguna

bagi kepentingan kebutuhan manusia.

b. Pekerjaan dilkukan pada lokasi yang luas atau panjang dan kondisi pondasi

sangat bebeda satu sama lain dalam suatu prokyek.

 c. Manajemen dibutuhkan untuk memecahkan masalah.

3.4 Tahapan Kegiatan Dalam Prokyek Konstruksi

Kegiatan konstruksi adalah kegiatan yang harus melalui suatu proses yang

panjang dan didalamnya dijumpai banyaka masalah yang harus diselesaikan.

Disamping itu, dalam suatu kegiatan konstruksi terdapat suatu rangkain yang

berurutan dan berkaitan. Dan biasanya dilahirkan mulai dari adanya: suatu

kebutuhan (need), kemungkinan keterlaksanaanya (feasibility), keputusan untuk

membangun dan penjelasan (penjabaran) yang lebih rinci tentang kebutuhan

(briefing), dan menuangkan dalam bentuk rancangan awal (preliminary design),

melakukan pemeliharaan dan mempersiapkan penggunaan bangunan

(maintenance, start-up, dan implementation).

 Dan yang terlibat dalam proyek konstruksi digambarkan dalam suatu

rangkaian seperti berikut :

Lembaga Pemilik proyek Konsultan :perencan

imternal a,supervise,manajem
en

Tenaga kerja Kontrktor utama

Manajemen proyek
Kontrktor khusus

Badan Pemasok
pemerintah (supplier)

Lembaga Institusi keuangan

masyarakat
pelayanan

3.5 Hubungan Fungsional

Hubungan antara pihak-pihak yang terlibat dalam suatu proyek umumnya

dibedakan menjadi dua, yaitu hubungan fungsional dan hubungan kerja ( formal).

Hubungan fungsional, yaitu pola hubungan yang berkaitan dengan fungsi pihak-

pihak tersebu; sedangkan hubungan kerja formal, yaitu pola hubungan yang

berkaitan dengan kerjasama antara pihak-pihak yang terlibat dalam proyek

konstruksi yang dibuat dalam suatu dokumen kontrak.

Secara fungsional, ada 3 tiga pihak yang sangat berperan dalam suatu

proyek kontruksi, yaitu : pemilik proyek, konsultan, dan kontrktor. Faktor-faktor

yang dipertimbangkan dalam pemilihan bentuk organisasi ( pendekatan

manajemen) dalam suatu proyek konstruksi, adalah :

a. Jenis proyek, misalnya: kontruksi rekayasa berat, konstruksi industri,

konstruksi bangunan gedung, konstruksi bangunan permukiman.

b. Keadaan anggaran biaya ( kecepatan pengembalian investasi).

c. Keadaan dan kemampuan pemberitugas yang berkaitan dengan teknis dan

atministratif.

d. Sifat proyek: tunggal, berulang sama, jangka pendek.

3.6 Manajemen Proyek

Definisi dari manajemen proyek adalah semua perencanaan, pelaksanaan,

pengendalian dan koordinasi suatu proyek dari awal ( gagasan) sampai selesai

proyek untuk menjamin bahwa proyek dilaksanakan dengan tepat waktu, tepat

biaya, dan tepat mutu.

Tentukan Tujuan
Suvey Sumberdaya
Susun Strategi
(PERENCANAAN)
SUMBERDAYA

Ukur perenc. Sasaran Alokasi Sumberdaya

PROYEK

HASIL AKHIR

Pelaporan Petunjuk pelaksanaan

Penyelesaian Laporan Koordinasi
(PENGENDALIAN) (PELAKSANAAN)
N)

PROSES MANAJEMEN
TIM
PROYEK TAHAPAN PROYEK

PENJELASAN DISAIN PENGADAAN PELAKSANAAN

3.7 Unsur Unsur Pengelola Proyek Konstruksi

Proyek konstruksi dikelola oleh sekelompok orang yang mempunyai tugas

dan tanggung jawab yang berbeda-beda. Setiap proyek dikelola oleh tim yang

terdiri dari: project manager, site manager,teknik, administrasi kontrak,

personalia, dan keuangan. Koordinasi dari anggota tim proyek dilakukan

sepenuhnya oleh project manager.

Project manager (manajer proyek) adalah orang yang bertanggung jawab

terhadap pelaksanaan dalam suatu proyek dari awal hingga selesai proyek.

Tanggung jawab project manager adalah terhadap organisasi induk, proyek

sendiri, dan tim yang bekerja dalam proyek. Kriteria project manager adalah

mampu mengusahakan sumber daya yang memadai, mampu memotivasi sumber

daya manusia, membuat keputusan yang tepat, dan untuk kebutuhan proyek,

mempunyai pandangan yang berimbang terhadap timnya, mampu berkomunikasi

dengan baik dan mampu melakukan negosiasi.

 BAB IV

ORGANISASI PROYEK KONSTRUKSI

4.1 Definisi Organisasi

Pengertian bentuk organisasi yang paling sederhana adalah bersatunya

kegiatan-kegiatan dari dua individu atau lebih dibawah satu koordinasi , berfungsi

mempertemukan menjadi satu tujuan. Semangkin melibatkan banyak individu

atau kelompok yang berbeda-beda macam kegiatan atau jenjang kewenanganya,

bentuk organisasi akan menjadi semangkin kompleks. Ffungsi organisasi yang

kompleks adalah mengubuh sesuatu (dapat berupa material, informasi, ataupun

masyarakat) melakukan suatu tatanan koordinasiyang mampu memberikan nilai

tambah. ”sedemikian sehingga memungkinkan organisas mencapai tujuannya

yang baik”.

3.2 Siklus Hidup Organisasi

Proses pembentukan organisasi pada umumnya mengikuti tahap-tahap

sebagai berikut ini :

TAHAP CIRI - CIRI

LAHIR

MASA TUMBUH  Jumlah pekerjaan meningkat

 Pangsa pasar meningkat

 Deversifikasi produk

 Keuntungan meningkat

MASA DEWASA  Stabil

  Bertahan pada posisinya

MENURUN  Penjualan menurun

 Keuntungan menurun

 Bukan yang terbaik

MATI

3.3 Hubungan Fungsional Dan Hubungan Formal

Hubungan antara pihak-pihak yang terlibat dalam dalam suatu proyek

umumnya dibedakan atas hubungan fungsional, yaitu pola hubungan yang

berkaitan dengan fungsi pihak-pihak tersebut, dan hubungan kerja (formal) yaitu

pola hubungan yang berkaitan dengan kerjasama antara pihak-pihak yang terlibat

dalam suatu proyek konstruksi yang dikukuhkan dengan suatu dokumen kontrak.

Secara fungsional ada tiga pihak yang sangat berperan dalam suatu proyek

konstruksi, yaitu ; pemilik proyek, konsultan, dan kontraktor. Faktor-faktor yang

dipertimbangkan dalam pemilihan orgasnisasi (pendekatan manajeman) dalam

suatu proyek konstruksi, adalah: jenis proyek, keadaan anggaran belanja, keadaan

dan kemampuan pemberi tugasyang berkaitan dengan teknis dan administratif,

dan sifat proyek.

Pada hakikatnya bentuk organisasi dikelompokkan menjadi lima bentuk

organisasi atau pendekatan manajemen, yaitu:

 Tradisional
  Swakelola (force account).

 Proyek putar kunci (turnkey project).

 Proyek yang memisahkan kegiatan perencanaan dengan kegiatan

pengawasan pelaksanaan proyek.

 Proyek yang menggunakan konsultan manajemen sebagai menajer

konstruksi.

Semua itu mempunyai ciri-ciri dari setiap bentuk organisasi ataupun

pendekatan dimana ciri-ciri nya sebagai berikut :

Bentuk Tradisional

Ciri-ciri dari bentuk organisasi semacam ini adalah:

1. Konsultan perencana terpisah.

2. Kontraktor utama tunggal.

3. Banyak menlibatkan sub-kontraktor atau dikerjakan sendiri oleh

kontraktor utama.

4. Jenis-jenis kontrak yang diterapkan biasanya : harga tetap, harga satuan,

kontrak biaya tambah-upah tetap.

Pemilik proyek

konsultan Kontraktor utama

Sub-kontraktor Kerja dengan

kemampuan sendiri
 Gambar 4.1 Bentuk organisasi tradisional

Bentuk organisasi swakelola ( pembangun-pemilik)

Ciri-ciri bentuk organisasi semacam ini adalah :

1. Pemilik proyek bertanggung jawab atas perencanaan dan pelaksanaan

proyek (bertindak sebagai konsultan perencana dan kontraktor).

2. Pekerjaan dapat dilaksanakan dengan kemampuan sendiri secara fakultatif

atau dilaksanakan kontraktor/subkontraktor.

3. Jenis kontrak yang diterapkan : harga tetap, harga satuan kontrak yang

dinegosiasikan.

Pemilik proyek

Devisi Devisi
perencana pelaksana

Kontraktor Kerja dengan

Sub-kontraktor kemampuan sendiri

Gambar 4.2 Bentuk organisasi swakelola.

 Bentuk organisasi proyek putar kunci ( turn key project)

Cirri-ciri bentuk organisasi proyek puntar kunci, dimana konsultan

kontraktornya berfungsi sebagai perencana dan pelaksana adalah :

1. Satu perusahaan yang bertanggung jawab baik untuk perencanaan maupun

pelaksanaan konstruksi.

2. Ada keterlibatan kontraktor spesialis.

Jenis kontrak yang diterapkan adalah : harga tetap, harga maksimum,

bergaransi, kontrak konstruksi desain dengan biaya tambah upah tetap.

Pemilik proyek

Konsultan
kontraktor

konsultan Kontraktor utama

Sub-kontraktor Kerja dengan

kemampuan sendiri
 Gambar 4.3 Bentuk organisasi putar kunci

Proyek yang memisahkan kegiatan perencanaan dengan kegiatan

pengawasan pelaksanaan proyek.

Ciri-ciri bentuk organisasi putar kunci, dimana konsultan-kontraktornya

berfungsi sebagai perencana dan pengawas adalah :

1. Pihak yang bertanggung jawab terhadap kegiatan perencanaan berbeda

dengan pihak yang bertanggung jawab terhadap pengawasan.

2. Jenis kontrak yang diterapkan adalah : harga tetap, harga maksimum,

bergaransi, kontrak kontruksi desain dengan biaya tambah upah tetap.

Pemilik proyek

Konsultan Konsultan
perencana supervisi

Kontraktor
 Gambar 4.4 Bentuk organisasi memisahkan perencanaan dengan

pengawasan.

Proyek yang menggunakan konsultan manajemen sebagai manajer

konstruksi (construcstion manager) adalah :

Ciri-ciri dari bentuk organisasi proyek yang menggunakan konsultan

manajemen sebagai manajer konstruksi adalah manajer kontruksi umumnya

bertindak sebagai wakil dari pemilik.