BAB II

LANDASAN TEORI

2.1 Landasan teori

Proyek konstruksi adalah proyek yang berkaitan erat dengan

pembangunan infrastruktur seperti teknik dan arsitektur. Konstruksi proyek
dapat dilakukan mulai dari penelitian hingga pengoperasian bangunan yang
dimaksudkan. Proyek konstruksi nyata dapat ditemukan tidak hanya dalam
konstruksi fisik, tetapi juga dalam rencana yang menggunakan sistem rekayasa
khusus yang digunakan secara khusus dalam konstruksi. Akibatnya, Anda
mungkin hanya melihat tampilan satu gedung dan gedung lainnya yang mirip
atau cenderung sama. Namun, ada faktor teknis lain yang perlu disesuaikan.
Bahkan jika lokasinya berdekatan, ada persyaratan seperti pengaruh kondisi
lingkungan dan parameter kekuatan tanah. Perbedaan denah bangunan
merupakan tantangan yang muncul ketika melaksanakan suatu proyek bangunan
yang pada akhirnya membawa sesuatu yang baru.

Awalnya, biaya pekerjaan konstruksi tidak terlalu dipikirkan, yang

penting pekerjaan fisik bisa diselesaikan, berapa pun biayanya, baru bisa
diketahui setelah pekerjaan selesai. (Istimawan dipohusodo, 1995).

2.2 Defenisi Manajemen Konstruksi

Manajemen konstruksi adalah suatu proses manajemen untuk melakukan

pekerjaan konstruksi untuk mencapai tujuan secara wajar, efisien dan efektif
dalam bentuk produk konstruksi. Manajemen konstruksi adalah metode
pengelolaan pelaksanaan suatu proyek, dan tahap pelaksanaan diperlukan sebagai
satu kesatuan sistem konstruksi.

Menurut Ir, Abral Husen (2009) manajemen memimpin suatu organisasi

yang terdiri dari perencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan, dan pengendalian

4
 5

sumber daya yang terbatas untuk mencapai tujuan dan sasaran yang efektif dan
efisien. Ini adalah ilmu yang berhubungan dengan seni..

Manajemen adalah suatu proses terpadu yang melibatkan individu-

individu sebagai bagian dari suatu organisasi untuk memelihara, mengembangkan,
mengendalikan dan melaksanakan suatu program, semuanya menuju suatu tujuan
yang telah ditentukan dan untuk bertahan hidup dalam waktu yang lama. Proyek
adalah upaya sistematis untuk mencapai tujuan, sasaran, dan harapan utama
dengan menggunakan modal dan sumber anggaran yang tersedia, tetapi harus
diselesaikan dalam jangka waktu tertentu. (Istimawan Dipohusodo, 1995).
Proyek ini merupakan gabungan antara sumber daya seperti staf, peralatan,
modal/biaya, dan lain-lain. yang dikumpulkan dalam wadah organisasi sementara
untuk mencapai tujuan dan sasaran. Sedangkan proyek sendiri adalah upaya yang
kompleks dan luar biasa yang dibatasi oleh waktu, anggaran, maupun sumber
daya dan spesifikasi kinerja untuk memenuhi kebutuhan pelanggan. (Ir.Abrar
Husen, 2009).

2.3 Definisi biaya

Biaya adalah suatu pengorbanan yang harus dilakukan dalam proses

pembuatan dan diuangkan sesuai dengan harga pasar yang berlaku, baik
dikeluarkan atau tidak. Biaya terbagi menjadi dua kategori: biaya eksplisit dan
biaya implisit. Biaya eksplisit adalah biaya yang terlihat secara fisik, misalnya
dalam bentuk uang. Biaya implisit, di sisi lain, adalah biaya yang tidak terlihat
secara langsung. Biaya oportunitas dan depresiasi barang modal.

Biaya Pengeluaran adalah kewajiban pelaksana proyek yang harus

dibayarkan kepada pihak-pihak yang terlibat sebagai bagian dari proses
pelaksanaan pekerjaan. Dalam hal ini bukan berarti seluruhnya telah dibayar, dan
boleh jadi seluruhnya telah dibayar, tetapi wajib membayar satu hari berdasarkan
kesepakatan, dan sering digunakan biaya perolehan. (Ir. Asiyanto, MBA.), IPM,
2010).
 6

2.4 Perencanaan biaya proyek

Perencanaan biaya proyek adalah perkiraan keuangan yang memberikan

dasar untuk mengelola biaya proyek dan arus kas proyek. Pengembangan meliputi
estimasi biaya, penganggaran, arus kas, manajemen biaya, dan kemampuan laba
proyek. Perkiraan biaya konstruksi adalah indikator kunci konkret dari total biaya
proyek konstruksi. Estimasi biaya digunakan sesuai kesepakatan antara
kontraktor dan pemilik proyek agar mencapai kesepekatan kedua belah pihak,
sekaligus menentukan anggaran dan untuk mengelola biaya proyek..

Biaya proyek bisa sangat tinggi dan akan tertanam dalam jangka waktu
yang lama. Oleh karena itu, Anda perlu mengidentifikasi biaya proyek pada tahap
perencanaan biaya proyek berikutnya.
1. Pada tahap pengembangan konsep, biaya dihitung secara global
berdasarkan informasi desain minimal. Perhitungan yang digunakan
berdasarkan harga satuan bangunan berdasarkan harga per kapasitas
tertentu.
2. Tahap desain konstruksi, biaya proyek dihitung secara detail berdasarkan
beban kerja dan informasi harga satuan.
3. Pada tahap lelang, biaya proyek dihitung oleh beberapa kontraktor untuk
mendapatkan penawaran terbaik, berdasarkan spesifikasi teknis dan
gambar kerja yang memadai untuk mendapatkan kontrak kerja.
4. Tahap pelaksanaan, biaya proyek pada tahap ini, dihitung lebih detail
berdasarkan ruang lingkup pekerjaan, gambar bengkel, dan metode
pelaksanaan yang lebih akurat.
5. Perkiraan biaya dilakukan untuk menentukan biaya satuan pekerjaan
dalam rangka kegiatan proyek. (Ir. Abrar Husen,MT. 2009).

2.5 Estimasi biaya

Salah satu hal terpenting dalam menyusun proposal proyek adalah kuotasi
dan penganggaran. Ini penting. Hal ini dikarenakan jika estimasi biaya dilakukan
secara tidak sengaja dan biaya tersebut dinilai terlalu tinggi, maka perusahaan
 7

tidak dapat bersaing dengan perusahaan lain yang menawarkan harga yang lebih
rendah dengan kualitas yang sebanding. Di sisi lain, jika perkiraan biaya terlalu
rendah, bahkan jika Anda benar-benar memenangkan tender, akan sulit untuk
mengumpulkan dana, proyek tidak akan selesai, dan kepercayaan sponsor proyek
dapat hilang.

Perkiraan biaya seharusnya dibuat dari tahap konsep proyek. Oleh karena
itu, Anda dapat melakukan perkiraan biaya proyek dengan benar untuk membuat
perkiraan biaya yang akurat. Artinya Anda bisa memenangkan tender karena
estimasi biaya yang tidak terlalu tinggi dan Anda tidak terlalu rendah atau terlalu
rendah untuk bersaing dengan perusahaan lain pada tahap bidding, namun
minimnya anggaran membuat sulit untuk menggalang dana. Dalam beberapa
kasus, penawaran biaya rendah sengaja dibuat untuk memenangkan penawaran.
Setelah penawaran ditutup, dilakukan negosiasi dengan klien untuk meningkatkan
nilai proyek, yang disebut buy-in. Praktik seperti itu berbahaya dan tidak etis,
tetapi banyak yang dipraktikkan dan mengarah pada korupsi. Perkiraan biaya
digunakan untuk membuat anggaran dan membentuk dasar untuk menilai kinerja
proyek. Karena evaluasi dilakukan dengan membandingkan tingkat pengeluaran
aktual dengan tingkat pengeluaran yang diperkirakan, sulit untuk membuat
evaluasi yang efektif dan efisien tanpa perkiraan yang tepat..

2.5.1 Jenis-Jenis Estimasi Biaya Proyek

Estimasi biaya dilakukan beberapa kali selama perencanaan dan estimasi

proyek untuk setiap fase. Hal ini akan mempengaruhi kinerja estimasi tahap
selanjutnya. Langkah pertama adalah menggunakan perkiraan biaya untuk
mengetahui berapa biaya untuk membangun sebuah proyek atau investasi, dan
kemudian membuat perkiraan biaya. Ini memiliki berbagai kemampuan yang
sangat luas dalam perencanaan dan pengelolaan sumber daya seperti bahan. ,
Buruh memiliki layanan dan waktu.

a) Estimasi Konstruksi
Ini adalah perhitungan biaya berdasarkan set lengkap kontrak.
 8

Perkiraan konstruksi dapat dihitung berdasarkan biaya rata-rata historis,

atau pada tenaga kerja dan pekerjaan. Metode yang Anda gunakan
tergantung pada jenis struktur. Misalnya, jenis bangunan dan tempat
tinggal cenderung menggunakan data historis untuk perhitungan,
sedangkan konstruksi jalan biasanya mengacu pada produktivitas tenaga
kerja. Pada tahap ini, akurasi yang diharapkan adalah ± 5%.
b) Estimasi Change Order
Estimasi ini dibuat pada saat proyek dijalankan karena adanya
perubahan pekerjaan yang diminta oleh pemilik proyek. Dalam setiap fase
perkiraan, tingkat akurasi tergantung pada ketersediaan informasi,
sehingga akurasi meningkat seiring dengan fase proyek. Seperti yang
dikatakan Jamshid Sodikov, tingkat detail dari informasi yang tersedia
meningkat, yang meningkatkan keakuratan perkiraan biaya seiring dengan
kemajuan proyek.

2.6 Penyusunan rencana anggaran biaya

Pengertian Biaya Proyek dan Definisi RAB Secara umum biaya dalam
suatu proyek dapat digolongkan menjadi

1) Biaya tetap (fixed capital) Dari studi kelayakan hingga instalasi

proyek/pabrik penuh, merupakan bagian dari biaya proyek yang digunakan
untuk menghasilkan produk yang diinginkan. Dalam hal ini, biaya tetap
dibagi menjadi dua bagian, sebagai berikut :
a. Biaya Langsung (Direct Cost), yaitu penjumlahan dari
biaya tenaga kerja, biaya material, biaya alat, dan biaya
subkontraktor. Secara umum, seiring waktu (durasi)
yang dipercepat, total biaya langsung meningkat.
b. Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost), dengan kata lain,
ini adalah serangkaian pengeluaran seperti biaya
overhead dan pemantauan risiko. Semakin lama waktu
(periode), semakin tinggi biaya overhead.
 9

2) Biaya tidak tetap (modal kerja/work capital) Biaya yang digunakan untuk
memenuhi permintaan pada tahap awal operasi. Total biaya yang
dikeluarkan oleh proyek dapat dilihat pada gambar berikut :

Total Biaya Proyek

Modal Tetap Modal

Kerja
(Fixced
(Work

Biaya Biaya Tidak

Langsung Langsung
(Direct Cost) (Indirect Cost)

Gambar 2.1 Klasifikasi Perkiraan Biaya Proyek (ImamSoeharto,1995)

Dari uraian tersebut dapat digunakan untuk mendefinisikan tentang
pengertian Rencana Anggaran Biaya (RAB) tersebut. Dilihat dari asal
katanya yaitu:
A. Rencana yaitu seperangkat denah yang memuat rincian/penjelasan
dan tata cara pelaksanaan bangunan gedung yang terdiri dari
gambar Bestek dan Bestek.
B. Anggaran yaitu Memperkirakan / menghitung biaya bangunan
berdasarkan gambar oleh Bestek dan Bestek adalah
perkiraan/perhitungan biaya suatu bangunan berdasarkan bestek
dan gambar bestek.
C. Biaya adalah Besarnya biaya terkait grosir yang ditentukan dalam
persyaratan terlampir.
Jadi Rencana Anggaran Belanja meliputi :
 Rencana pada pembangunan meliputi bentuk dan konstruksi bangunan
agara sesuai syarat.
 10

 Perkiaan akan biaya yang akan dikeluarkan maupun diperlukan

 Penyusunan pada tata cara pelaksanaan dan administrasi secara teknis dan
sistematis
Perencanaan anggaran belanja (RAB) harus memberikan gambaran konkrit
bentuk/konstruksi, biaya, serta pelaksanaan dan penyelesaiannya :
1. Rencana Anggaran Biaya Kasar (Taksiran) Untuk Pemilik
Perencanaan anggaran diperlukan oleh pemilik untuk
memutuskan apakah akan melaksanakan ide/gagasan untuk
membangun proyek (biasanya masih didukung oleh studi kelayakan
proyek). Rencana anggaran kasar ini juga dapat berfungsi sebagai
panduan untuk anggaran yang dihitung dengan cermat. Rencana
anggaran ini masih sangat longgar / dikembangkan secara global dan
biasanya dihitung berdasarkan harga satuan per meter persegi ruang
hidup atau metode lainnya.
2. Rencana pra-anggaran oleh konsultan
perencana Anggaran ini dihitung setelah konsultan
perencana menyusun rencana (draft). Perhitungan anggaran biaya ini
dilakukan lebih teliti dan akurat sesuai dengan kondisi
penganggaran.
Penyusunan anggaran biaya ini didasarkan :
a. Gambar Bestek
Berguna untuk menghitung besar volume pekerjaan
pada tiap pengerjaan
b. Bestek atau Rencana Kerja dan Syarat-Syarat (RKS)
Berguna untuk menentukan spesifikasi bahan dan
syarat-syarat teknis.
c. Harga Satuan Pekerjaan
Dihitung dari harga satuan bahan dan harga satuan
upah berdasarkan perhitungaan analisa SNI.
3. Rencana Anggaran Biaya Detail Oleh Kontraktor
Anggaran biaya ini dibuat lebih detail dan teliti karena
 11

kontraktor melihat rancangan konsultan desain (Gambar Bestek dan

RKS) dan mempertimbangkan segala kemungkinan (inspeksi lokasi,
tinjauan pelaksanaan, dll) yang akan dibuat. Rencana anggaran ini
dituangkan dalam bentuk penawaran dari kontraktor pada saat
pelelangan, dimana salah satu mitra ditetapkan sebagai pemenang,
ditentukan kontrak kerja (SPK), dan kemudian harga tetap pemilik.
Saya menandatanganinya.
4. Anggaran Biaya Sesungguhnya (Real Cost) Setelah Proyek Selesai
Untuk pembangun, harga tetap yang ditentukan dalam
kontrak adalah yang terakhir, kecuali bahwa proyek itu sendiri
memiliki tambahan dan diskon (beberapa pekerjaan berkualitas
rendah). Hanya kontraktor yang mengetahui jumlah biaya yang
sebenarnya. Keuntungan kontraktor adalah pendapatan di atas
dikurangi biaya aktual.

2.6.1. Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Perhitungan RAB

Memilih tarif yang tepat untuk penawaran penawaran Anda
bergantung pada banyak faktor. Beberapa di antaranya dapat disesuaikan
secara objektif, tetapi dalam banyak kasus pengalaman dan perasaan
tentang proyek saja tidak membantu menentukan tarif yang sesuai.

1. Kondisi Pasar
Saat membuat penawaran, biaya dan harga yang digunakan
biasanya diambil dari proyek sebelumnya atau data biaya akuisisi.
Namun, perkiraan kasar adalah perkiraan harga penawaran pada
titik tertentu di masa depan. Oleh karena itu, Anda harus
menggunakan indeks harga penawaran untuk memperbarui harga
ini ke tingkat harga saat ini untuk memasukkan kenaikan upah dan
biaya material yang telah diumumkan tetapi belum diterapkan. Ini
juga memperhitungkan perubahan persyaratan kontrak, jenis
kepemilikan, tenaga kerja, beban kerja, dan naik turunnya industri.
 12

2. Dasar Ekonomi
Proyek yang lebih lama diberi harga berdasarkan standar
kualitas tertentu, dan jika standar ini dinaikkan atau diturunkan,
tawaran yang diajukan perlu dimodifikasi. Penyesuaian mungkin
perlu dilakukan berdasarkan perkiraan peningkatan standar kualitas
yang mencerminkan perubahan secara keseluruhan. Sebagai
alternatif, penyesuaian ini dapat dibuat lebih akurat, misalnya,
dengan memilih pasangan bata berkualitas lebih tinggi dan
membuat perkiraan. Harga bisa diatur lebih objektif.
3. Sarana-sarana Teknis
Masalah ini menyebabkan peningkatan yang signifikan
dalam rasio antara bidang bangunan. Pentingnya biaya ini
mengharuskan tinjauan mereka dipisahkan dari faktor biaya
konstruksi lainnya. Untuk perencanaan proyek skala besar, perlu
untuk menyewa seorang surveyor kuantitas profesional untuk
memberikan panduan, terutama selama tahap estimasi estimasi.
Misalnya, menyediakan pendingin ruangan (AC) dapat secara
signifikan meningkatkan biaya proyek.
4. Pekerjaan Eksternal
Ada hubungan biaya antara elemen kerja eksternal dan
bangunan sebenarnya, karena ada perbedaan signifikan dalam tapak
bangunan yang sering terjadi. Oleh karena itu, biaya ini biasanya
harus dimasukkan dalam perkiraan sebagai komponen terpisah.
Ukuran situs atau situs dan pekerjaan yang harus dilakukan
merupakan faktor penting untuk dipertimbangkan.
5. Kealpaan
Kutipan yang diusulkan harus dengan jelas menunjukkan
apa yang tercakup dan apa yang tidak, berdasarkan spesifikasi.
Pembangun mungkin bisa mengerti, dengan asumsi sekitar 1 juta
orang menanggung semua biaya proyek. Dia tampak bingung
ketika dia kemudian menyadari bahwa beberapa kelompok
 13

pengeluaran telah diabaikan. Contoh praktis dari kelalaian ini

termasuk biaya profesional dan biaya lainnya, pajak penjualan
(PPN), pajak properti, bunga, furnitur tambahan, dan spesial yang
mungkin diperlukan untuk bengkel dan laboratorium.Peralatan
disertakan.
6. Harga dan Resiko Desain
Estimasi berdasarkan pada kombinasi tiga faktor: kualitas,
kuantitas, dan harga. Dua poin pertama dari komponen ini adalah
tentang desain, yang berubah berkali-kali hingga penandatangan
kontrak. Desain selanjutnya akan mempengaruhi metode konstruksi
yang digunakan oleh kontraktor. Pada awal skema, desain diwakili
oleh sketsa denah dan elevasi, yang selanjutnya dirinci sesuai
kebutuhan selama proses desain. Proses ini dapat memiliki dampak
yang signifikan pada biaya konstruksi. Oleh karena itu, Anda perlu
menambahkan persentase yang lebih besar untuk menutupi risiko
desain Anda lebih awal, bukan nanti dalam proses desain.

2.7 Analisa harga satuuan

Analisis harga satuan adalah nilai biaya material dan tenaga kerja untuk
menyelesaikan satu unit pekerjaan tertentu. BOW dan SNI masing-masing
menetapkan koefisien/indeks pengali untuk bahan dan upah tenaga kerja per unit
pekerjaan. Harga bahan yang dicapai di pasar dikumpulkan dalam daftar yang
disebut Daftar Harga Bahan. Setiap bahan atau material memiliki jenis dan
kualitasnya masing-masing. Ini akan menyebabkan harga bahan berfluktuasi.
Analisis harga satuan bahan adalah proses mengalikan indeks bahan dengan harga
bahan untuk mendapatkan nilai harga satuan bahan. (Allan Ashworth 1988)

Upah pekerja dikumpulkan di tempat, dikumpulkan dan dicatat dalam

daftar yang disebut daftar harga upah. Upah pekerja dapat ditentukan dengan
menggunakan harga standar yang berlaku di pasar atau wilayah tempat proyek
dilaksanakan. Analisis harga satuan tenaga kerja adalah proses mengalikan indeks
tenaga kerja dengan harga tenaga kerja untuk mendapatkan harga satuan tenaga
 14

kerja, dan nilai satuan tenaga kerja dapat diperoleh dengan menjumlahkan harga
satuan bahan dan harga satuan tenaga kerja. Analisis harga satuan tenaga kerja
adalah indeks tenaga kerja dan harga upah. Ini memberikan harga satuan upah,
dan harga satuan tenaga kerja adalah jumlah dari harga satuan bahan dan harga
satuan upah.

2.7.1. Harga satuan bahan

Analisis harga satuan bahan untuk suatu pesanan terdiri dari penghitungan
jumlah bahan yang dibutuhkan dan jumlah biaya bahan yang diperlukan untuk
melakukan jenis pekerjaan tertentu. Biaya bahan yang dibutuhkan dapat
ditentukan menggunakan rumus berikut :

Harga Satuan Bahan = Indeks bahan x Harga Bahan

Indeks bahan menunjukkan banyaknya bahan yang diperlukan untuk

menyelesaikan tiap 1 m3, 1 m2 atau 1 m’ volume pada setiap pekerjaan.

2.7.2. Harga satuan upah

Harga satuan upah merupakan perhitungan analitik dari jumlah tenaga

kerja yang dibutuhkan dan biaya tenaga kerja yang diperlukan untuk
melakukan suatu jenis pekerjaan tertentu. Upah tenaga kerja bervariasi
menurut wilayah Analisis upah mencakup dua komponen ::

 Harga upah adadalah upah yang diterima semua pekerja konstruksi per
satuan waktu atau jumlah pekerjaan untuk jasa pekerja yang memenuhi
syarat.
 Indeks tenaga adalah kebutuhan tenaga kerja untuk tiap posisi dalam
kelompok pekerjaan

Indeks Tenaga Kerja menunjukkan kebutuhan tenaga kerja untuk melakukan 1

m3, 1 m2, dan 1m jumlah pekerjaan per hari. Indeks ini dinyatakan dalam satuan
“OH” yang merupakan singkatan dari “Orang Hari” yang berarti satuan kerja per
hari..
 15

Tingkatan dan tugas tenaga kerja pada masing-masing pekerjaan adalah sebagai
berikut:

a) Pekerja adalah tenaga kerja ini merupakan tingkat tenaga kerja yang paling
rendah. Juga, upah pekerja jenis ini adalah yang paling rendah, dan
pekerjaan mereka hanya membantu menyiapkan bahan dan pekerjaan yang
tidak memerlukan keterampilan khusus..
b) Tukang adalah pekerja yang bekerja langsung di lokasi di area tertentu,
seperti yang diarahkan oleh seorang pengrajin. Jenis tenaga kerja ini
biasanya memiliki jenis keterampilan kerja yang berbeda-beda, antara lain
: Pekerjaan pasangan bata, pekerjaan pasangan bata, peletakan lantai /
ubin, pekerjaan plesteran, dll..
c) Kepala tukang adalah seorang pekerja yang bekerja di bidang tertentu
sesuai dengan keahlian di bidangnya dan memberikan instruksi dan
pengawasan kepada kontraktor.
d) Mandor adalah tingkatan tenaga kerja yang paling tinggi dan tugasnya
hanya mengawasi pekerjaan.

2.7.3. Metode SNI

Menurut J. A. Mukomuko (1985) dalam bukunya “Dasar Penyusunan
Anggaran Bangunan”. Dalam menyusun rencana anggaran biaya diperlukan data-
data sebagai berikut:

a) Gambar rencana
b) Daftar harga upah
c) Daftar harga bahan (material)
d) Daftar Analisa (buku pedoman Analisa)
e) Daftar jumlah (volume) tiap jenis pekerjaan

Sebelum menghitung biaya pekerjaan, penduga harus mampu menguasai

penggunaan analisis SNI., sehingga terdapat perbedaan nilai indeks baik indeks
bahan maupun indeks bahan maupun indeks tenaga kerja.
 16

2.7.4. Harga satuan lapangan

Harga satuan merupakan biaya nyata atau real cost yang dikeluarkan
dalam rangka penyelesaian suatu jenis pekerjaan.

2.7.5. Jenis pekerjaan

Jenis pekerjaan yang akan dibahas meliputi pekerjaan pada beton
bertulang untuk proyek gedung, seperti :

a. Kolom

b. Balok

c. Pelat

Prinsip metode SNI adalah menghitung harga satuan tenaga kerja yang
berlaku di seluruh wilayah Indonesia berdasarkan harga satuan bahan dan harga
satuan peralatan di wilayah tersebut. Selanjutnya menyesuaikan harga satuan
pekerjaan yang diterima sesuai dengan gambar teknis dan rencana kerja untuk
mendapatkan biaya pekerjaan konstruksi. Prinsip penghitungan harga tenaga
kerja dengan metode SNI hampir sama dengan metode BOW, namun besaran
koefisien bahan dan koefisien tenaga kerja berbeda.