NAMA.

: SUKIRNO
NIM : 045115252
PRODI : ILMU HUKUM
JAWABAN TUGAS 2 HUKUM ADMINISTRASI NEGARA

1. Kesimpulan parameter yang dapat dijadikan objek pinjam pakai, baik yang dapat
dilakukan oleh BMN Maupun pengguna barang.
Parameter yang dapat dijadikan objek pinjam pakai, baik oleh BMN maupun pengguna
barang, harus memenuhi persyaratan tertentu yang terkait dengan kondisi dan
karakteristik barang, kebutuhan penggunaan sementara, pengelolaan dan pemeliharaan
barang serta kesepakatan mengenai tanggung jawab, jaminan dan pengembalian barang
yang telah ditetapkan dalam perjanjian pinjam pakai.
Pada konteks ini, BMN perlu memastikan bahwa barang yang dipinjamkan masih dalam
kondisi baik dan sesuai dengan kebutuhan penggunaan sementara, Sementara
pengguna barang bertanggung jawab atas pengelolaan dan pemeliharaan barang serta
mengembalikan barang sesuai dengan kesepakatan yang telah ditetapkan.

2. Analisis Proses penilaian yang harus dilakukan Sebelum dilakukan

penandatanganan atau pembuatan perjanjian, harus ada penilai terhadap BMN yang
dijadikan objek kerjasama
secara umum langkah-langkah dalam penilaian parsial dengan pendekatan pendapatan
metode Discounted Cash Flow (DCF) yang dapat diterapkan dalam konteks BGS adalah
sebagai berikut:
1. Mendapatkan informasi keterikatan dalam bentuk perjanjian yang dilakukan oleh
para pihak yang menyebabkan kepemilikan yang bersifat parsial. Dalam hal ini adalah
perjanjian/kotrak BGS.
2. Mengestimasikan Potential Gross Income (PGI) atas objek BGS.
3. Mengestimasikan tingkat pertumbuhan.
Untuk mengestimasikan pertumbuhan dapat dilakukan dengan 3 (tiga) cara (Damodaran
: 2002), yaitu berdasarkan

a) pertumbuhan tahun-tahun yang lalu,

b) hasil analisis para ahli yang mengikuti perkembangan usaha, atau
c) faktor fundamental.
4. Mengestimasikan tingkat kekosongan (Vacancy) dan pendapatan tak tertagih
(Collection Loss).

Pendapatan tak tertagih (collection loss) adalah pendapatan yang hilang karena sesuatu
sebab, seperti penyewa melarikan diri, penyewa tidak mampu bayar dan berbagai sebab
lain.Pendapatan tak tertagih bukan menunjukkan bahwa bangunan tidak terkonsumsi,
tetapi bangunan terkonsumsi tetapi tidak terbayar (Hidayati dan Harjanto, 2003).
Penentuan tingkat kekosongan dan pendapatan tak tertagih yang digunakan
mengestimasikan nilai properti dapat dilakukan melalui 2 (dua) cara, yaitu dengan
cara melihat kecenderungan atau melalui rata-rata data historis yang dimiliki oleh
properti atau dengan cara perbandingan dengan properti lain yang sejenis (Hidayati
dan Harjanto, 2003).
5. Mengestimasikan biaya-biaya terkait dengan pengelolaan properti.
Biaya-biaya yang terkait dengan pegelolaan properti antara lain biaya pemeliharaan,
biaya manajemen, biaya listrik, air, dan Pajak Bumi dan Bangunan. Biaya-biaya ini
bervariasi untuk masing-masing jenis properti.
6. Menentukan periode proyeksi, dalam hal ini adalah sisa masa kerjasama BGS
7. Menentukan tingkat diskonto, yaitu tingkat risiko yang ditanggung kedua pihak
selama masa perjanjian kerjasama BGS dan tingkat kapitalisasi yang cocok
digunakan dalam
perhitungan arus kas. Untuk tingkat diskonto pemilik tanah (Pemerintah) adalah sebesar
risk free.
8. Mengestimasikan nilai bagi pemilik tanah (Pemerintah).
Nilai real property bagi pemilik tanah sama dengan penjumlahan nilai sekarang dari
pendapatan bersih yang diperoleh dari suatu real properti ditambah nilai real property
pada masa akhir kerjasama BGS (reversion). Pendapatan bagi pemilik tanah berupa
kontribusi tahunan yang diterima pada masa kerjasama pengelolaan dari Mitra/investor
9. Mengestimasikan nilai bagi Mitra dalam hal ini adalah investor. Investor dalam
yang lebih menekankan pada pendapatan yang dihasilkan oleh propertinya dengan
cara menyewakan kepada pihak lain, maka berlakulah konsep nilai sekarang (present
value), di mana nilai suatu properti adalah nilai kini dari seluruh pendapatan di masa
yang akan datang yang dapat diperoleh karena kepemilikan atas properti tersebut
atau penguasaan atas properti yang ditimbulkan dari perjanjian seperti built operate
transfer/bangun guna serah.
Teori penilaian mengatakan bahwa nilai suatu aset adalah nilai sekarang dari ekspektasi
pengembalian.
Secara spesifik, aset diharapkan menyediakan suatu pengembalian selama periode
tertentu. Untuk mengubah arus pengembalian itu menjadi nilai, harus didiskontokan pada
tingkat diskonto tertentu (Prawoto, 2004).

Sumber referensi :
- ADPU 4332 /MODUL 4 Hukum Administrasi Negara
- Agus Prawoto, 2003, Teori dan Praktek Penilaian Properti, BPFE Universitas
Gajah Mada, Yogyakarta